《物業(yè)管理法規(guī)》項(xiàng)目１ 物業(yè)管理法規(guī)概論

項(xiàng)目１物業(yè)管理法規(guī)概論１-１物業(yè)管理１-２物業(yè)管理法規(guī)１-３物業(yè)管理法律關(guān)系１-４物業(yè)管理法律責(zé)任１-１物業(yè)管理

一、物業(yè)物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，可以是群體建筑物，也可以是單體建筑物，一個(gè)完整的物業(yè)，應(yīng)包括以下幾個(gè)部分：（１）建筑物。（２）設(shè)備。（３）設(shè)施。（４）場(chǎng)地。下一頁(yè)返回１-１物業(yè)管理二、物業(yè)管理對(duì)象

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主的委托對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)包括物和人的管理兩個(gè)方面。物的管理對(duì)象包括住宅小區(qū)、工業(yè)廠房、辦公樓、商業(yè)大廈、車站、碼頭等各類建筑；人的管理對(duì)象是指對(duì)業(yè)主使用物業(yè)的行為和業(yè)主的相鄰關(guān)系的管理，包括對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理，對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對(duì)生活妨害行為的管理等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-１物業(yè)管理三、物業(yè)管理內(nèi)容１．基本管理與服務(wù)（１）房屋管理（２）設(shè)備、設(shè)施管理（３）環(huán)境衛(wèi)生管理（４）綠化管理（５）治安管理（６）消防管理（７）車輛道路管理上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-１物業(yè)管理２．綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)主要是為了方便業(yè)主的生活和工作，而提供的全方位、多層次的服務(wù)，具體包括衣著、飲食、居住、行旅、娛樂(lè)康體、購(gòu)物、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)及其他方面。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-１物業(yè)管理３．社區(qū)管理與服務(wù)社區(qū)管理與服務(wù)主要是協(xié)助街道辦、居委會(huì)（家委會(huì)）進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動(dòng)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-２物業(yè)管理法規(guī)一、物業(yè)管理法規(guī)概念物業(yè)管理法規(guī)是指國(guó)家立法機(jī)關(guān)或其授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制定的，旨在調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-２物業(yè)管理法規(guī)二、物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整對(duì)象（一）平等主體間的物業(yè)管理法律關(guān)系１．業(yè)主或業(yè)主組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系２．物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系３．業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電等單位之間的法律關(guān)系４．業(yè)主或使用人之間的法律關(guān)系５．社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-２物業(yè)管理法規(guī)（二）不平等主體之間的物業(yè)管理法律關(guān)系１．物業(yè)管理行政主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的行政法律關(guān)系２．物業(yè)管理行政主管部門和業(yè)主自治組織之間的行政法律關(guān)系３．政府專業(yè)管理部門和專業(yè)服務(wù)公司之間的法律關(guān)系４．行業(yè)協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-２物業(yè)管理法規(guī)三、物業(yè)管理立法（一）物業(yè)管理立法必要性１．促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展２．完善法律，適應(yīng)時(shí)代需求上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-２物業(yè)管理法規(guī)（二）物業(yè)管理立法模式１．民法模式２．單行法模式３．單行法模式為主，民法模式為輔上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-２物業(yè)管理法規(guī)（三）我國(guó)物業(yè)管理立法特點(diǎn)１．地方立法活躍２．立法層次不高３．立法不平衡且不統(tǒng)一上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系

一、物業(yè)管理法律關(guān)系概念及特征（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念１．法律關(guān)系法律關(guān)系，指法律規(guī)范在對(duì)社會(huì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的過(guò)程中所形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系２．物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系，是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及物業(yè)管理的成長(zhǎng)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，是當(dāng)今社會(huì)中日益重要的一種法律關(guān)系，即由國(guó)家物業(yè)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的，在物業(yè)管理和相關(guān)活動(dòng)中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系有三層含義：（１）第一層含義：物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的結(jié)果。（２）第二層含義：物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整之下的物業(yè)管理主體之間的社會(huì)關(guān)系。（３）第三層含義：物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理各參加主體之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征１．物業(yè)管理法律關(guān)系的基本特征（１）物業(yè)管理法律關(guān)系必須以物業(yè)管理法律規(guī)范的存在為前提。（２）物業(yè)管理法律關(guān)系以主體享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)為主要內(nèi)容。（３）物業(yè)管理法律關(guān)系以國(guó)家強(qiáng)制力為保障。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系２．物業(yè)管理法律關(guān)系的獨(dú)特性（１）主體范圍廣泛。（２）關(guān)系的多重性。（３）國(guó)家干預(yù)性強(qiáng)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系二、物業(yè)管理法律關(guān)系構(gòu)成要素（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的主體１．業(yè)主２．非業(yè)主使用人３．業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)４．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商５．物業(yè)服務(wù)企業(yè)６．物業(yè)管理協(xié)會(huì)７．行政管理部門８．專業(yè)性服務(wù)公司上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體（１）物。（２）行為。（３）非物質(zhì)財(cái)富。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是物業(yè)管理法律關(guān)系最實(shí)質(zhì)的構(gòu)成要素。不同性質(zhì)的物業(yè)管理法律關(guān)系主體享有的物業(yè)管理權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是不同的。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系三、物業(yè)管理法律關(guān)系種類（一）物業(yè)管理民事法律關(guān)系

物業(yè)管理民事法律關(guān)系是指根據(jù)民事法律規(guī)范組控所確立的以民事地位和民事權(quán)利義務(wù)。１．物業(yè)管理民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)（１）民事法律關(guān)系的參與者法律地位是平等的，當(dāng)事人之間不存在不平等的命令與服從、管理與被管理的關(guān)系。（２）民事法律關(guān)系大多是由當(dāng)事人自愿設(shè)立的，是否建立和以何種形式建立何種民事法律關(guān)系，一般是由當(dāng)事人的合法意思決定的。（３）民事法律關(guān)系中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)一般是對(duì)等的，權(quán)利義務(wù)對(duì)等是指當(dāng)事人雙方之間互相享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系２．物業(yè)管理民事法律關(guān)系的特色物業(yè)管理民事法律關(guān)系的基本主體為業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而物業(yè)管理民事法律關(guān)系的客體主要是物業(yè)和基于物業(yè)管理發(fā)生的服務(wù)效果。物業(yè)管理民事法律關(guān)系的內(nèi)容受國(guó)家意志制約性較強(qiáng)。鑒于物業(yè)管理涉及公共利益較為重大，物業(yè)管理法規(guī)在尊重民事法律關(guān)系當(dāng)事人自愿的前提下，對(duì)當(dāng)事人的民事權(quán)利義務(wù)特別是義務(wù)作出了較多的指導(dǎo)性和強(qiáng)行性規(guī)定。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系（二）物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，是指國(guó)家及各級(jí)政府職能部門在協(xié)調(diào)和控制物業(yè)管理事業(yè)運(yùn)行過(guò)程中與業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他單位和社會(huì)組織之間依經(jīng)濟(jì)法形成的經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。１．物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的分類（１）物業(yè)管理組織性法律關(guān)系。（２）物業(yè)管理運(yùn)行性法律關(guān)系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系２．物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)性法律關(guān)系的特色物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定內(nèi)容最多的部分，首先，物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系分為業(yè)主自治管理法律關(guān)系和物業(yè)管理行業(yè)管理法律關(guān)系兩大部分，其中業(yè)主自治管理板塊不僅包含物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)系內(nèi)容，而且摻合著人居環(huán)境文明建設(shè)管理的關(guān)系內(nèi)容；其次，物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系中代表國(guó)家執(zhí)行對(duì)物業(yè)管理事業(yè)的歸口管理的機(jī)關(guān)，不是國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家工商行政管理局等一般的綜合經(jīng)濟(jì)管理部門，而是國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門和由縣級(jí)以上地方政府確定負(fù)責(zé)物業(yè)管理歸口管理的部門；最后，物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系涉及經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范所組控的包括規(guī)劃、計(jì)劃、財(cái)政、物價(jià)、工商、稅收、金融、會(huì)計(jì)、勞動(dòng)、環(huán)境保護(hù)、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等各種經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系（三）物業(yè)管理行政法律關(guān)系物業(yè)管理行政法律關(guān)系是指受與物業(yè)管理相關(guān)的行政法組控而在政府、物業(yè)管理歸口主管行政部門、其他有關(guān)職能部門之間及與業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主團(tuán)體組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)組織和單位之間形成的行政管理事務(wù)方面的定位、權(quán)利義務(wù)關(guān)系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系四、物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止（一）物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止概念１．物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生是指基于一定法律事實(shí)的出現(xiàn)，在物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依法形成了特定的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系２．物業(yè)管理法律關(guān)系的變更物業(yè)管理法律關(guān)系的變更是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體、客體或內(nèi)容三要素或任何一要素發(fā)生變化。３．物業(yè)管理法律關(guān)系的終止物業(yè)管理法律關(guān)系的終止是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)的終止。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-３物業(yè)管理法律關(guān)系（二）產(chǎn)生、變更和終止的條件物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止必須以相應(yīng)的法律規(guī)范的存在為前提，物業(yè)管理法律規(guī)范是由國(guó)家制定和認(rèn)可的，并以國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的物業(yè)管理行為規(guī)則，是確認(rèn)、調(diào)整主體行為的前提條件。法律事實(shí)是法律規(guī)范所規(guī)定的，能夠引起法律后果即法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止的現(xiàn)象。根據(jù)其發(fā)生是否以物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志為轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理法律事實(shí)可以劃分為法律事件和法律行為。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任概念１．法律責(zé)任法律責(zé)任是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律規(guī)定必須承擔(dān)的不利的法律后果。２．物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理的法律責(zé)任是指物業(yè)管理活動(dòng)的主體因違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的法律后果。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任二、物業(yè)管理法律責(zé)任構(gòu)成要件１．主體２．過(guò)錯(cuò)３．違法行為４．損害事實(shí)５．因果關(guān)系上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任三、物業(yè)管理法律責(zé)任分類（一）民事責(zé)任１．民事責(zé)任的概念與特點(diǎn)民事責(zé)任是指公民或法人因違約，違反民事法律，或者因法律規(guī)定的其他事由而依法應(yīng)承擔(dān)的不利后果。民事責(zé)任是一種救濟(jì)責(zé)任，也具有懲罰的內(nèi)容；是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，也包括其他責(zé)任方式；是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人的責(zé)任，在法律允許的條件下，多數(shù)民事責(zé)任可以由當(dāng)事人協(xié)商解決。２．民事責(zé)任的分類民事責(zé)任根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可作不同的分類，見(jiàn)表１-２。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任３．民事責(zé)任的承擔(dān)方式（１）根據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，民事責(zé)任的承擔(dān)方式主要有十種，十種方式可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。１）停止侵害。２）消除危險(xiǎn)。３）排除妨礙。４）恢復(fù)原狀。５）返還財(cái)產(chǎn)。６）修理、重作、更換。７）賠償損失。８）支付違約金。９）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。１０）賠禮道歉。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任（２）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，民事責(zé)任的承擔(dān)方式主要有五種，五種方式可以單獨(dú)適用，也可根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。１）確認(rèn)權(quán)利。２）返還原物。３）排除妨害、消除危險(xiǎn)。４）修理、重作、更換或恢復(fù)原狀。５）損害賠償或其他。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任（二）行政責(zé)任１．行政責(zé)任的概念與特點(diǎn)行政責(zé)任是因違反行政法或因行政法規(guī)定的事由而應(yīng)承擔(dān)的不利后果。它又包括行政機(jī)關(guān)及其工作人員的行政責(zé)任和行政相對(duì)人的行政責(zé)任。行政責(zé)任的承擔(dān)主體是行政主體（擁有行政管理職權(quán)的行政機(jī)關(guān)及其公職人員）和行政相對(duì)人（負(fù)有遵守行政法義務(wù)的普通公民、法人）。產(chǎn)生行政責(zé)任的原因是行為人的行政違法行為和法律規(guī)定的特定情況。通常情況下，行政責(zé)任的制定實(shí)行過(guò)錯(cuò)推定的方法。行政責(zé)任的承擔(dān)方式包括行為責(zé)任、精神責(zé)任、財(cái)產(chǎn)責(zé)任和人身責(zé)任，呈現(xiàn)多樣化特性。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任２．行政責(zé)任的分類行政責(zé)任根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可作不同的分類，見(jiàn)表１-３。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任３．行政責(zé)任的承擔(dān)方式（１）行政處罰。１）警告。２）罰款。３）沒(méi)收違法所得和非法財(cái)物。４）責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)。５）暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照。６）行政拘留。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任（２）行政處分。１）警告。２）記過(guò)。３）記大過(guò)。４）降級(jí)。５）撤職。６）開(kāi)除。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任（三）刑事責(zé)任１．刑事責(zé)任的概念與特點(diǎn)刑事責(zé)任是指因違反刑事法律而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的不利后果。它是最為嚴(yán)厲的法律責(zé)任，必須由國(guó)家刑事法律規(guī)定，由司法機(jī)關(guān)判處，其他任何單位和個(gè)人禁止行使。刑事責(zé)任基本上是一種個(gè)人責(zé)任，有時(shí)也包括集體責(zé)任。上一頁(yè)下一頁(yè)返回１-４物業(yè)管理法律責(zé)任２．刑事責(zé)任的分類