房地產(chǎn)項目運營管理手冊

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.營銷代理項目運營管理手冊（管理級別）偉業(yè)顧問運營管管理中心前言隨著偉業(yè)全國擴擴張戰(zhàn)略的實實施，偉業(yè)代代理的項目已已立足北京，走走向全國，管管理幅度和復復雜程度隨之之加大?！稜I營銷代理項目目運營管理手手冊》（以下下簡稱手冊）旨旨在提出偉業(yè)業(yè)特色的、標標準的運營操操作和管理規(guī)規(guī)范，從而進進一步提高運運營效率、保保證客戶滿意意度，使我們們在未來日趨趨激烈的競爭爭中持續(xù)高速速發(fā)展。適用范圍手冊所提出的操操作流程及流流程中每一節(jié)節(jié)點所應遵循循的操作規(guī)范范是所有營銷銷代理項目運運營、管理的的執(zhí)行標準，是是各級操作者者必須遵守的的規(guī)范，是公公司管理者進進行監(jiān)督、管管理、檢驗的的依據(jù)。保密要求本手冊為偉業(yè)顧顧問公司之內(nèi)內(nèi)部資料，嚴嚴禁除偉業(yè)顧顧問公司授權權之外的任何何單位、個人人進行復印、拷拷貝等泄露商商業(yè)機密的行行為發(fā)生，違違者追究其法法律責任。偉偉業(yè)顧問員工工對手冊負有有保密義務。名詞解釋流程：是指以發(fā)發(fā)生的時間順順序或者邏輯輯順序先后排排列的一系列列事件、動作作，體現(xiàn)為流流程圖。節(jié)點：是指工作作事件、工作作任務、業(yè)務務動作，即流流程圖中的各各個節(jié)點。高高一級節(jié)點可可分解為多個個次級節(jié)點，組組成某一高一一級節(jié)點的所所有相應次級級節(jié)點所構成成的順序關系系又稱上一級級節(jié)點的子流流程。節(jié)點操操作規(guī)范：是是指完成每一一操作節(jié)點應應當遵守的標標準操作規(guī)范范總和，包括括A.工作描述及及總體要求、B.負責人/執(zhí)行人/重要合作人人、C.時限要求、D.具體步驟、審審批流程和E.工具箱（其其中包含模板板、公司相應應具體制度文文本、該節(jié)點點操作經(jīng)驗總總結等）。結構說明手冊以公司現(xiàn)有有的實際運營營管理、項目目操作為依據(jù)據(jù)，梳理出了了營銷代理項項目的全部業(yè)業(yè)務流程，同同時做了適當當優(yōu)化，在每每一操作節(jié)點點都配備了標標準操作規(guī)范范，由總流程程圖和相應節(jié)節(jié)點操作規(guī)范范兩部分構成成，涵蓋了從從接案到結案案的項目生命命周期全過程程。流程圖中的節(jié)點點流程圖表現(xiàn)了各各節(jié)點之間的的系統(tǒng)關系，其其中的節(jié)點共共分三級：Ⅰ級節(jié)點是最高高一級節(jié)點，共共四個，編號為“1”、“2”、“3”、“4”，可進而分分解為Ⅱ級節(jié)點。Ⅱ級節(jié)點是指ⅠⅠ級節(jié)點中包包含的工作事事件，是對Ⅰ級節(jié)點的分分解，編號為為“1.1”、“1.2”、“2.1”等以此類推推；Ⅲ級節(jié)點是將ⅡⅡ級節(jié)點中所所包含的工作作事件進一步步分解為具體體業(yè)務動作。為為便于掌握，Ⅲ級節(jié)點一般般不再進一步步分解，如確確實包含可分分解的細節(jié)操操作步驟和流流程，一般在在相應規(guī)范中中的D具體流程和和關鍵審批中中予以體現(xiàn)。編編號為“1.1.1”、“3.2.1”等以此類推推。節(jié)點操作規(guī)范手冊為所有Ⅲ級級節(jié)點配備了了相應操作規(guī)規(guī)范（除個別別操作規(guī)范配配備給了Ⅱ級節(jié)點），用用以規(guī)范該節(jié)節(jié)點的操作和和管理，包括括從A到E五個方面：：A是工作描述及及總體要求，包包含描述總體體工作的性質(zhì)質(zhì)、與其他工工作節(jié)點的轉轉承關系、重重要輸入輸出出、不可或缺缺的內(nèi)容要點點或要求達到到的標準；B是對負責人//執(zhí)行人/重要合作人人的明確，包包含明確該節(jié)節(jié)點的主要負負責人、執(zhí)行行人或者重要要的其他參與與人、合作人人，并強調(diào)的的上述人員的的責任要點；；C是時限要求，即即不可延誤的的時限要求；；D是具體流程和和關鍵審批，用用于明確、或或者進一步分分解該節(jié)點的的具體流程（子子流程），或或者用于強化化關鍵審批流流程；E是支持該三級級節(jié)點工作的的工具箱，包包括用于完成成該節(jié)點工作作需使用的模模板、可借鑒鑒的制度范本本或者必須遵遵守的制度、以以及經(jīng)驗總結結，現(xiàn)規(guī)范為為三類：必須須嚴格執(zhí)行的的公司制度和和規(guī)范，輸入入輸出模板，及及供參考使用用的輔助工具具。需特別指出的是是：鑒于個別Ⅱ級節(jié)節(jié)點包含業(yè)務務動作（即Ⅲ級節(jié)點）較較多，為了方方便使用者，對對個別Ⅱ級節(jié)點也配配備了總體操操作規(guī)范（A-E）。流程圖中顯示的的只是各事件件的一般時間間順序或者邏邏輯順序，在在實際工作中中，一些節(jié)點點可能同時并并行或者合并并執(zhí)行，但每每一節(jié)點的規(guī)規(guī)范都應得到到有效遵守?？蛻絷P系管理通過各種方式與與客戶，即開開發(fā)商的關鍵鍵對接人建立立友好往來關關系，深入了了解并掌握開開發(fā)商需求，挖挖掘更深層次次的客戶關系系，力求建立立戰(zhàn)略合作伙伙伴關系，是是項目正常運運作，公司可可持續(xù)性發(fā)展展的重要基礎礎；鑒于溝通工作應應貫穿于運營營管理的各個個階段，手冊冊中特在每個個Ⅰ級節(jié)點最后，增增加“客戶關系管管理”節(jié)點，詳細細闡述該階段段，客戶關系系維護的側重重點、溝通方方式、具體執(zhí)執(zhí)行人等內(nèi)容容。最后，向在編寫寫手冊過程當當中給予我們們支持的領導導、同事表示示由衷的謝意意！目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc249413897"1.接案77HYPERLINK\l"_Toc249413898"1.1獲取項目目信息77HYPERLINK\l"_Toc249413899"1.2項目信息息匯總88HYPERLINK\l"_Toc249413900"1.3項目分配配及判斷99HYPERLINK\l"_Toc249413901"項目分配99HYPERLINK\l"_Toc249413902"信息調(diào)研及資料料整理1010HYPERLINK\l"_Toc249413903"1.4項目分類類1111HYPERLINK\l"_Toc249413904"1.5團隊搭建建1212HYPERLINK\l"_Toc249413905"1.6執(zhí)行反饋饋1414HYPERLINK\l"_Toc249413906"起草提案報告11414HYPERLINK\l"_Toc249413907"提案預匯報及商商務標確定11515HYPERLINK\l"_Toc249413908"1.7評估結果果1616HYPERLINK\l"_Toc249413909"1.8簽訂代理理合同1717HYPERLINK\l"_Toc249413910"項目概算17117HYPERLINK\l"_Toc249413911"簽約1818HYPERLINK\l"_Toc249413912"1.9客戶關系系管理2222HYPERLINK\l"_Toc249413913"2.項目籌備22323HYPERLINK\l"_Toc249413914"2.1制訂項目目年度運營計計劃2323HYPERLINK\l"_Toc249413915"2.2團隊組建建2424HYPERLINK\l"_Toc249413916"分公司獨立運作作項目團隊組組建2424HYPERLINK\l"_Toc249413917"分公司間合作項項目團隊組建建2727HYPERLINK\l"_Toc249413918"2.3項目交底底2828HYPERLINK\l"_Toc249413919"2.4排定時間間計劃大表33030HYPERLINK\l"_Toc249413920"2.5制定項目目預算3131HYPERLINK\l"_Toc249413921"項目預算起草、審審批3131HYPERLINK\l"_Toc249413922"日常支出管理33535HYPERLINK\l"_Toc249413923"2.6進場37737HYPERLINK\l"_Toc249413924"辦公家具、設備備、用品配備備3737HYPERLINK\l"_Toc249413925"營銷管理系統(tǒng)配配備4040HYPERLINK\l"_Toc249413926"工服配備43443HYPERLINK\l"_Toc249413927"后勤保障44444HYPERLINK\l"_Toc249413928"2.7確定銷售售現(xiàn)場管理制制度4646HYPERLINK\l"_Toc249413929"確定《銷售現(xiàn)場場管理細則》4646HYPERLINK\l"_Toc249413930"組織銷售現(xiàn)場培培訓4848HYPERLINK\l"_Toc249413931"2.8全案營銷銷策劃總體方方案4949HYPERLINK\l"_Toc249413932"市場分析50550HYPERLINK\l"_Toc249413933"產(chǎn)品定位53553HYPERLINK\l"_Toc249413934"客戶定位54554HYPERLINK\l"_Toc249413935"形象定位55555HYPERLINK\l"_Toc249413936"價格定位56556HYPERLINK\l"_Toc249413937"2.8.6.制制定營銷策略略5757HYPERLINK\l"_Toc249413938"開發(fā)商要求的專專題報告58858HYPERLINK\l"_Toc249413939"2.9配合開發(fā)發(fā)商與其他乙乙方公司的工工作5959HYPERLINK\l"_Toc249413940"與廣告公司的合合作5959HYPERLINK\l"_Toc249413941"與制作公司的合合作6060HYPERLINK\l"_Toc249413942"與設計公司的合合作6162HYPERLINK\l"_Toc249413943"與物業(yè)公司的合合作6263HYPERLINK\l"_Toc249413944"2.10銷售前前準備工作66464HYPERLINK\l"_Toc249413945"制定開盤計劃66464HYPERLINK\l"_Toc249413946"起草、確定答客客問和銷售說說辭6667HYPERLINK\l"_Toc249413947"制作、管理銷售售物料6869HYPERLINK\l"_Toc249413948"制定價格表69970HYPERLINK\l"_Toc249413949"制作、管理銷售售道具7071HYPERLINK\l"_Toc249413950"2.11項目傭傭金制度的制制定、審批77172HYPERLINK\l"_Toc249413951"2.12合規(guī)性性準備及落實實7374HYPERLINK\l"_Toc249413952"2.13客戶關關系管理75576HYPERLINK\l"_Toc249413953"3．項目銷售執(zhí)執(zhí)行7879HYPERLINK\l"_Toc249413954"3.1營銷策劃劃執(zhí)行7879HYPERLINK\l"_Toc249413955"階段性營銷策劃劃工作的總結結及調(diào)整78879HYPERLINK\l"_Toc249413956"制定、落實媒體體執(zhí)行計劃77980HYPERLINK\l"_Toc249413957"落實公關活動執(zhí)執(zhí)行計劃81182HYPERLINK\l"_Toc249413958"落實現(xiàn)場促銷活活動8384HYPERLINK\l"_Toc249413959"3.2銷售過程程管理8485HYPERLINK\l"_Toc249413960"接電8586HYPERLINK\l"_Toc249413961"接訪8788HYPERLINK\l"_Toc249413962"認購8889HYPERLINK\l"_Toc249413963"簽約/合同92293HYPERLINK\l"_Toc249413964"退房9597HYPERLINK\l"_Toc249413965"換房9799HYPERLINK\l"_Toc249413966"按揭991000HYPERLINK\l"_Toc249413967"交房1021003HYPERLINK\l"_Toc249413968"與開發(fā)商各部門門的對接1004105HYPERLINK\l"_Toc249413969"3.3銷售數(shù)據(jù)據(jù)管理1055106HYPERLINK\l"_Toc249413970"數(shù)據(jù)的記錄、匯匯總、傳遞11051066HYPERLINK\l"_Toc249413971"數(shù)據(jù)分析1077109HYPERLINK\l"_Toc249413972"3.4代理費結結算管理1008109HYPERLINK\l"_Toc249413973"應收代理費核算算1081099HYPERLINK\l"_Toc249413974"應收代理費催收收1111122HYPERLINK\l"_Toc249413975"3.5銷售傭金金管理1122113HYPERLINK\l"_Toc249413976"傭金制度的傳達達1121133HYPERLINK\l"_Toc249413977"傭金的核算與發(fā)發(fā)放1131144HYPERLINK\l"_Toc249413978"3.6客戶關系系管理1144115HYPERLINK\l"_Toc249413979"4.項目結案11161177HYPERLINK\l"_Toc249413980"4.1簽署結案案確認書1116117HYPERLINK\l"_Toc249413981"4.2撤場1118119HYPERLINK\l"_Toc249413982"資產(chǎn)處置1199120HYPERLINK\l"_Toc249413983"財務結算1200121HYPERLINK\l"_Toc249413984"人員安置1211122HYPERLINK\l"_Toc249413985"資料整理1222123HYPERLINK\l"_Toc249413986"4.3撰寫項目目結案報告11241255HYPERLINK\l"_Toc249413987"4.4客戶關系系管理12551261.接案1.1獲取項目目信息A、工作描述及及總體要求工作描述：獲取項目信息是是指公司員工工通過老客戶戶延續(xù)、業(yè)內(nèi)內(nèi)介紹、員工工推薦、主動動拓展、客戶戶主動上門等等方式獲取項項目信息，進進行信息的初初步整理填報報。要點要求：在當日收集到準準確、有效的的項目信息后后，填寫《項項目接洽記錄錄表》；以上相關表單詳詳見本節(jié)點ＥＥ工具箱。轉承關系：此節(jié)點為項目接接案提供信息息源，同時是是1.2項目信息匯匯總的信息來來源。輸入輸出：輸入：開發(fā)商及及項目信息。輸出：《項目接接洽記錄表》。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：信息主主管負責監(jiān)督、指導導獲取項目信信息的公司員員工對項目信信息進行收集集、整理、填填報。執(zhí)行人：公司所所有員工通過各種方式及及渠道獲取項項目信息，并并加以收集、整整理、填報。C、時限要求隨時記錄信息，隨隨時上報。D、具體流程和和關鍵審批無E、工具箱規(guī)范類輸入輸出出模板：1.2項目信息息匯總A、工作描述及及總體要求工作描述：信息匯總是對獲獲得的項目信信息進行初步步判斷、匯總總與上報。項項目信息由營營銷策劃中心心統(tǒng)一進行管管理。要點要求：1、從公司各部部門收集《項項目接洽記錄錄表》，監(jiān)督督、指導填報報人完善信息息；2、初步判斷、匯匯總項目信息息后，上報至至營銷策劃中中心總經(jīng)理、營營銷策劃中心心副總經(jīng)理；；3、項目較多時時需對項目進進行排序，對對需要立即回回復客戶的項項目要第一時時間上報；以上相關表單詳詳見本節(jié)點ＥＥ工具箱。轉承關系：此節(jié)點為項目接接案提供信息息匯總及初步步判斷，同時時是1.3項目分配及及判斷的重要要參考依據(jù)。輸入輸出：輸入：公司各部部門人員上報報《項目接洽洽記錄表》。輸出：《偉業(yè)拓拓展項目周報報》B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：營銷策策劃中心（副副）總經(jīng)理負責監(jiān)督、指導導并及時查看看跟進信息主主管匯總上報報的拓展項目目信息。執(zhí)行人：信息主主管收集公司各部門門人員獲得的的項目信息，并并加以判斷、匯匯總及上報。C、時限要求每日12：000前收集各部部門的《項目目接洽記錄表表》；15：00前匯總報至至營銷策劃中中心總經(jīng)理、營營銷策劃中心心副總經(jīng)理；；每周一12：000前整理上周周項目信息，填填寫《偉業(yè)拓拓展項目周報報》報至營銷銷策劃中心總總經(jīng)理、營銷銷策劃中心副副總經(jīng)理。D、具體流程和和關鍵審批無E、工具箱規(guī)范類輸入輸出出模板：1.3項目分配配及判斷項目分配A、工作描述及及總體要求工作描述：項目分配是指營營銷策劃中心心（副）總經(jīng)經(jīng)理按照初步步獲得的項目目基本信息，綜綜合考慮各部部、各分公司司情況后，安安排負責部門門及項目負責責人。要點要求：應綜合考慮項目目情況（如區(qū)區(qū)位、項目體體量、客戶需需求、業(yè)務類類型等）、各各部門各分公公司情況，進進行合理分配配；轉承關系：此節(jié)點根據(jù)1..2《偉業(yè)拓展展項目周報》中中初步了解的的項目基本信信息、客戶信信息以及對項項目的初級分分析判斷進行行分配，其分分配結果為確確定信息調(diào)研研及整理工作作的執(zhí)行人；；輸入輸出：輸入：《偉業(yè)拓拓展項目周報報》輸出：分配的項項目負責人B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：控股公公司執(zhí)行總經(jīng)經(jīng)理負責對分配結結果進行監(jiān)督督執(zhí)行人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理營銷策劃中心總總經(jīng)理根據(jù)項項目分配原則則，合理分配配負責人；C、時限要求無D、具體流程和和關鍵審批無E、工具箱無信息調(diào)研及資料料整理A、工作描述及及總體要求工作描述：信息調(diào)研及資料料整理是指項項目負責人通通過約見、拜拜訪開發(fā)商、搜搜索網(wǎng)絡資源源、整合業(yè)緣緣關系以及利利用公司自由由資源等方式式有效地掌握握并分析開發(fā)發(fā)商信息、競競爭對手信息息后制定投標標策略、明確確投標方案框框架及風格；；要點要求：1、開發(fā)商及項項目信息調(diào)研研應注意信息息的真實性和和準確性，將將調(diào)研結果填填寫《項目接接案判斷分析析表》；2、了解開發(fā)商商決策級別及及關鍵人，重重點公關工作作請公司高管管直接出面溝溝通；3、競爭對手調(diào)調(diào)研應針對最最有威脅性的的對手，充分分調(diào)查了解其其背景、投標標策略后分析析優(yōu)劣勢；4、填寫《項目目接案判斷分分析表》上報報營銷策劃中中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理；；（表單詳見本節(jié)節(jié)點Ｅ工具箱箱）。轉承關系：此節(jié)點為衡量與與判斷開發(fā)商商的經(jīng)濟實力力、項目的可可操作性即1.4項目分級做做準備。輸入輸出：輸入：經(jīng)過調(diào)研研得到的開發(fā)發(fā)商信息、項項目信息及競競爭對手信息息。輸出：《項目接接案判斷分析析表》B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理/副總經(jīng)理負責指導、配合合、監(jiān)督項目目負責人調(diào)研研開發(fā)商信息息、項目信息息及競爭對手手信息；審核核項目負責人人擬定的投標標策略、投標標方案框架及及風格；執(zhí)行人：項目負負責人掌握并分析開發(fā)發(fā)商信息、競競爭對手信息息后制定投標標策略、明確確投標方案框框架及風格。重要合作人：公公司高管協(xié)助項目負責人人對開發(fā)商公公司決策級別別關鍵人公關關。C、時限要求無D、具體流程和和關鍵審批無E、工具箱規(guī)范類輸入輸出出模板：1.4項目分類類A、工作描述述及總體要求求工作描述：項目分級是指通通過對開發(fā)商商及項目進行行調(diào)研與分析析，綜合考慮慮項目開發(fā)商商的知名度、實實力、專業(yè)度度，項目的規(guī)規(guī)模、所在城城市及區(qū)域、以以及開發(fā)商的的合作意向等等因素，將項項目按重要程程度分成A、B、C、D四級。要點要求：項目分類應按照照如下標準進進行劃分后填填寫《項目接接案分類表》。（表表單詳見本節(jié)節(jié)點Ｅ工具箱箱）1、A類全國性大國企或或品牌開發(fā)商商(如中化、萬萬科、招商地地產(chǎn))；地方性龍頭企業(yè)業(yè)或上市公司司(如:北科建，天天津泰達)；項目類型填補公公司空白(如:寫字樓、大大型商業(yè)、頂頂級毫宅、工工業(yè)地產(chǎn)等)；項目規(guī)模大或影影響力大(如:龍灣別墅，建建面在40萬平米以上上住宅。)；代理條件優(yōu)越，效效易高(如:國信淺山)；以上條件具備一一條并同時跟跟進時間在3個月內(nèi)有結結果。2、B類A類型客戶，但但跟進時間需需3-6個月；一般性項目，代代理條件正常常（如代理費費在0.8%～1.2%之間）；小開發(fā)商做的較較大型常規(guī)項項目(如:亦莊北岸)；小開發(fā)商做的特特殊類型或特特殊位置的項項目(如:NAGA上院、山上上的別墅)；小開發(fā)商做的一一般性項目，但但可以在一個個月內(nèi)進場操操作(如榮尊堡豪豪宅)；同時具備以上條條件2-4條，并3個月內(nèi)出結結果。3、C類A或B類型項目目，但跟進時時間在6個月以上；；一般性開發(fā)商，低低收費項目，代代理費在0.7%以下（限制制條件：市場場占有率需要要、曾合作過過的開發(fā)商、后后期有較大可可跟進項目。)4、D類未滿足C類限制制條件的項目目。轉承關系：此節(jié)點建立在11.3.2信息調(diào)研及及資料整理的的基礎上，影影響1.5團隊搭建，乃乃至項目預算算起草、審批批，一旦被確確定為A級的重要項項目，在后續(xù)續(xù)運作過程中中的投入、負負責人和監(jiān)督督人級別、管管理等方面都都可能提高或或加強。輸入輸出：輸入：《項目接接案判斷分析析表》輸出：《項目接接案分類表》B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理/副總經(jīng)理負責對對所有項目評評估分類進行行審批。執(zhí)行人：項目負負責人負責根據(jù)開發(fā)商商及項目信息息調(diào)研結果對對項目進行評評估，擬定、上上報分類建議議。C、時限要求無D、具體流程和和關鍵審批無E、工具箱規(guī)范類輸入輸出出模板：1.5團隊搭建建工作描述及總體體要求工作描述：團隊搭建是根據(jù)據(jù)項目分類評評定結果，按按照不同等級級項目對應的的要求搭建團團隊，以完成成項目公關、操操作方向、提提案構架、風風格、提案策策略、商務條條件等；團隊隊搭建是項目目接案全面啟啟動的前提，執(zhí)執(zhí)行團隊搭建建要求可使人人源配備架構構與項目需求求相符，是項項目成功接案案的前提條件件。要點要求：團隊搭建要求：：1、A類高管負責高層公公關及項目操操作方向及商商務條件；負責人負責開發(fā)發(fā)商投標方案案架構及風格格和提案策略略；調(diào)動控股各部門門資源。2、B類高管只負責高層層公關；負責人負責項目目操作方向、提提案架構、風風格、提案策策略、商務條條件；原則上只設主做做部門和輔助助部門，必要要時可臨時借借調(diào)。3、C類負責人負責全部部提案工作；；只確定主做和輔輔助部門，其其它部門不參參與。4、D類原則上放棄，只只由營策中心心或相關部門門拓展人員與與開發(fā)商保持持聯(lián)系，了解解項目進展情情況。轉承關系：此節(jié)點建立在11.4項目分類的的基礎上，按按照不同分類類搭建不同等等級團隊；確確定1.6執(zhí)行反饋中中項目提案等等工作的執(zhí)行行人。輸入輸出：輸入：《項目接接案分類表》負責人/執(zhí)行人人/重要合作人人負責人：控股主主管營策副總總、營銷策劃劃中心總經(jīng)理理/副總經(jīng)理監(jiān)督審批團隊搭搭建相關事項項，協(xié)調(diào)人力力資源調(diào)配。執(zhí)行人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理結合項目分類結結果，按要求求搭建團隊，協(xié)協(xié)調(diào)相關部門門。重要合作人：公公司高管、控控股各資源部部門公司高管負責高高層公關、項項目操作方向向及商務條件件控股各資源部門門負責協(xié)調(diào)公公司資源，配配合項目運作作。時限要求項目分類后。具體流程和關鍵鍵審批無工具箱無1.6執(zhí)行反饋饋起草提案報告工作描述及總體體要求工作描述：起草提案報告是是指在明確開開發(fā)商需求之之后，通過市市場調(diào)研，概概括性分析競競爭個案及本本項目的優(yōu)劣劣，找出本項項目的突破點點，給出可行行性操作建議議，以及初步步營銷推廣策策略構想，同同時了解、分分析其他同行行競爭對手的的提案策略，最最終形成提案案思路并在其其指導下完成成提案演示文文稿的過程。要點要求：1、在公司資料料庫中提煉可可用素材，參參考《提案綱綱要模板》，完完成提案演示示文稿；2、要形成清晰晰、有針對性性、便于客戶戶理解和接受受、有特色或或者競爭優(yōu)勢勢的提案主體體思路，繼而而在提案思路路的指導下完完成內(nèi)容全面面而又重點突突出的整體提提案文稿。切切忌沒有有效效思路指導的的大而全、無無重點、無層層次的堆砌。（表單詳見本節(jié)節(jié)點Ｅ工具箱箱）轉承關系：此節(jié)點建立在11.3項目分析判判斷的基礎上上，豐富項目目信息，深入入了解競爭對對手，調(diào)整確確定投標策略略，完成提案案文稿；是提提案預匯報及及商務標確定定的基礎。輸入輸出：輸入：《項目接接案判斷分析析表》輸出：《提案報報告》負責人/執(zhí)行人人/重要合作人人負責人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理/副總經(jīng)理組織協(xié)調(diào)提案報報告的起草，調(diào)調(diào)動公司資料料庫。執(zhí)行人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理負責人員分配，確確定提案報告告初稿。時限要求按照開發(fā)商規(guī)定定的提報日期期之前一周具體流程和關鍵鍵審批無工具箱1.6.2提案案預匯報及商商務標確定工作描述及總體體要求工作描述：提案預匯報及商商務標確定是是指在向開發(fā)發(fā)商正式提案案前，在公司司內(nèi)部模擬提提案現(xiàn)場由已已確定的提案案人模擬提案案，并由高管管層審核給出出修改意見，并并最終確定提提案報告的過過程，同時由由高管最終確確定商務標內(nèi)內(nèi)容。要點要求：1、應在充分了了解開發(fā)商主主要人員喜好好的基礎上確確定提案人。2、提案報告、商商務標內(nèi)容應應由高管或控控股主管副總總做最終審定定轉承關系：本節(jié)點是以起草草提案報告為為基礎，直接接影響最終提提案結果；輸入輸出：輸入：《提案報報告》輸出：由高管修修改確定后《提提案報告》負責人/執(zhí)行人人/重要合作人人負責人：高管或或控股主管副副總聽取提案預匯報報，給出修改改意見，并最最終確定《提提案報告》。執(zhí)行人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理/副總經(jīng)理、部部長/分公司總經(jīng)經(jīng)理、提案人人營銷策劃中心總總經(jīng)理/副總經(jīng)理負負責確定提案案人；部長/分公司總總經(jīng)理負責協(xié)協(xié)助模擬提案案現(xiàn)場，根據(jù)據(jù)高管意見協(xié)協(xié)助修改提案案報告；提案人負責提案案預匯報，根根據(jù)高管意見見協(xié)助修改提提案報告；時限要求初稿完成之后，正正式提報前1天。具體流程和關鍵鍵審批無。工具箱無1.7評估結果果工作描述及總體體要求工作描述：評估結果是指項項目提案完成成后根據(jù)提案案結果，各級級人員對整個個接案過程進進行評估，以以提煉成功法法則，匯總經(jīng)經(jīng)驗教訓為形形式，以共享享項目運作經(jīng)經(jīng)驗為過程，達達到公司長遠遠發(fā)展的目的的。要點要求：一級評估：自評評；由項目負負責人自評，填填寫項目投標標總結表格，總總結經(jīng)驗及教教訓；參考《結結案總結模板板》；二級評估：營銷銷策劃中心；；由營銷策劃劃中心總經(jīng)理理/副總經(jīng)理對對各部門配合合情況及項目目負責人表現(xiàn)現(xiàn)，高管層在在提案中的態(tài)態(tài)度和作用進進行評估；三級評估：決策策層；決策層層對項目整體體運作進行評評估；評級內(nèi)容及標準準參考工具箱箱；（表單詳見本節(jié)節(jié)點Ｅ工具箱箱）轉承關系：評估結果與項目目接案成果密密切相關。輸入輸出：輸出：《項目接接案評估表》。負責人/執(zhí)行人人/重要合作人人負責人：決策層層對項目整體運作作進行最終評評估。執(zhí)行人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理/副總經(jīng)理、部部長/分公司總經(jīng)經(jīng)理營銷策劃中心總總經(jīng)理/副總經(jīng)理負負責對項目負負責人表現(xiàn)、各各部門配合情情況進行評估估。部長/分公司總總經(jīng)理負責進進行自評時限要求項目投標結果公公布后；具體流程和關鍵鍵審批無工具箱1.8簽訂代理理合同1.8.1項目目概算工作描述及總體體要求工作描述：項目概算是指在在初步獲得代代理權后依據(jù)據(jù)初始階段的的項目分級確確認、結合技技術提案的結結果，制定項項目評估概算算，概算應包包含預估總代代理費、項目目基本情況介介紹、財務預預算、人員配配備及相關費費用。要點要求：代理費的預估應應參考過去操操作的同類項項目標準，以以減少預估偏偏差；預算周期是項目目簽約日至結結案日；預計費用應與總總代理費保持持合理的比例例關系；外地項目應結合合項目要求及及利潤情況合合理確定派出出人員級別、數(shù)數(shù)量、相關費費用。轉承關系：項目概算與1..8.2簽約緊密聯(lián)聯(lián)系，同時22.5制定項目預預算要參照項項目概算。輸入輸出：輸入：項目情況況介紹、總代代理費預估。輸出：項目概算算和核心商務務條件。負責人/執(zhí)行人人/重要合作人人負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理對項目概算合理理性評估、審審核。執(zhí)行人：項目總總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)起草項目概算。重要合作人：北北京綜合管理理部、控股運運營管理中心心負責出具審核核意見、統(tǒng)一一流轉、存檔檔。時限要求與提交合作建議議書保持一致致，在簽訂代代理合同之前前。具體流程和關鍵鍵審批外地分公司新接接項目概算審審批視分公司司成熟程度由由控股公司授授權管理，未未授權的外地地分公司按《關關于各分公司司制定新接項項目評估概算算的暫行規(guī)定定》中規(guī)定的的流程進行審審批，已授權權的外地分公公司可自行制制定概算審批批流程，但須須向控股運營營管理中心上上報備案概算算審批流程及及新接項目概概算復印件。工具箱制度模板1.8.2簽約約A、工作描述及及總體要求工作描述：簽約是指按照公公司規(guī)范要求求完成代理合合同起草、審審核、審批、換換簽、存檔的的全過程。代代理合同是甲甲乙雙方共同同簽署的，明明確雙方責任任和義務的書書面合同，一一經(jīng)雙方簽字字蓋章認可，即即成為合作雙雙方之間在法法律上生效的的契約，具有有法定約束力力。其內(nèi)容涉涉及合作方式式、合作時限限、責任義務務范圍、權利利范圍、取費費標準、考核核指標、違約約懲罰等，是是后續(xù)公司提提供所有服務務、取得代理理費的根本依依據(jù)。要點要求：1、合同中的商商務條件、團團隊擬定人員員等應參考合合作建議書相相關內(nèi)容；2、注意項目風風險評估，避避免公司承擔擔高風險；3、了解公司代代理合同執(zhí)行行過程中曾經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)的問題題，避免同類類問題再次發(fā)發(fā)生；4、注意明晰項項目執(zhí)行過程程中開發(fā)商和和公司分別應應承擔的費用用；5、嚴格按照公公司制定的合合同審批流程程執(zhí)行；6、合同條款重重點關注保證證金的風險，代代理費收取的的風險，違約約責任的賠償償風險；7、所有分公司司合同，控股股公司有授權權安排的按書書面授權書執(zhí)執(zhí)行，同時向向控股運營管管理中心上報報備案合同復復印件，未授授權的按照《分分公司合同管管理的相關規(guī)規(guī)定》執(zhí)行；；8、對已簽署合合同的變更視視同新合同簽簽署進行管理理；9、合同到期后后續(xù)簽，視同同新合同簽署署進行管理；；10、合同簽署署后須根據(jù)合合同內(nèi)容填制制《偉業(yè)控股股公司經(jīng)營月月報》根據(jù)公公司要求上報報。轉承關系：通常提案成功后后簽署代理合合同，代理合合同簽訂后進進入項目籌備備和執(zhí)行階段段，是項目執(zhí)執(zhí)行的依據(jù)。輸入輸出：輸入：項目概算算、提案內(nèi)容容和商務談判判成果。輸出：甲乙雙方方已簽署的代代理合同。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人最終批準人：公公司高管負責最終簽批批；監(jiān)督人：營銷策策劃中心、運運營管理中心心營銷策劃中心心負責審核商商務條款的可可行性，給出出修改意見；；運營管理中心心負責在商務務條款下核算算項目操作利利潤的可行性性、項目經(jīng)營營風險評估（如如高額違約金金、高任務考考核標準）；；負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理部長/分公司總總經(jīng)理負責審審核把關。執(zhí)行人：項目總總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)、項項目經(jīng)理；負責起草合同和和審批過程中中的修訂。重要合作人：財財務部、綜合合管理部/運營管理中中心、部長助助理/分公司運營營管理部助理理財務部負責公司司名稱審核、蓋蓋章、及后續(xù)續(xù)按合同收款款。綜合管理部/運運營管理中心心負責存檔合合同部長助理/分公公司運營管理理部助理負責責收集匯總各各部《簽約項項目月報》上上報控股公司司運營管理中中心。C、時限要求按照開發(fā)商要求求進行合同起起草及簽訂。每每月5日根據(jù)新簽簽約合同內(nèi)容容填制并上報報上月《簽約約項目月報》。D、具體流程和和關鍵審批E、工具箱制度模板：規(guī)范類輸入輸出出模板：1.9客戶關系系管理A、工作描述及及總體要求工作描述：通過有效的電話話溝通、主動動拜訪，及邀邀約等方式與與客戶，即開開發(fā)商的關鍵鍵對接人建立立友好往來關關系，深入了了解并掌握開開發(fā)商需求及及決策機制，挖挖掘更深層次次的客戶關系系，投其所好好、因地置宜宜，為接案及及后續(xù)合作打打基礎。同時時，對重要客客戶、大客戶戶，爭取建立立全面型的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伴伴關系，以保保證項目的可可持續(xù)性合作作。要點要求：掌握好溝通頻率率，溝通完畢畢將溝通要點點及情報填寫寫《客戶溝通通情況信息表表》，交負責責該項目的分分公司拓展專專員整理《開開發(fā)商及項目目情況調(diào)研表表》。重要客客戶、大客戶戶成立專門的的工作組，組組員填寫《客客戶溝通情況況信息表》，并并將該表隨時時以郵件方式式共享組內(nèi)成成員。根據(jù)溝溝通情況與項項目進展信息息每周填寫《項項目跟進情況況周報表》，每每月填報《項項目運營情況況跟進表》。以上表單詳見本本節(jié)點Ｅ工具具箱。轉承關系：客戶關系管理貫貫穿接案、準準備、執(zhí)行、結結案的始終，各各階段有不同同側重，此階階段的工作主主要致力于為為爭取項目順順利簽約、及及后續(xù)合作打打好基礎。輸入輸出：輸入：經(jīng)溝通得得到的開發(fā)商商及項目信息息。輸出：《客戶溝溝通情況信息息表》、《開開發(fā)商及項目目情況調(diào)研表表》、《項目目跟進情況周周報表》、《項項目運營情況況跟進表》。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理與開發(fā)商重要對對接人、決策策人進行多頻頻次溝通，深深入了解開發(fā)發(fā)商及項目情情況，有效部部署、組織包包括項目總監(jiān)監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)、策策劃、銷售經(jīng)經(jīng)理等不同人人員實施多層層次、不同側側重的客戶對對接、溝通系系統(tǒng)，保證及及時、準確獲獲取開發(fā)商關關鍵信息、對對我們的評價價、行動取向向等信息，并并積極采取必必要應對措施施。執(zhí)行人：項目總總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)、策策劃、銷售經(jīng)經(jīng)理、控股及及分公司拓展展專員主動溝通、及時時反饋、準確確執(zhí)行相關應應對措施。重要合作人：公公司高管、營營銷策劃中心心總經(jīng)理/副總經(jīng)理負責配合分公司司各層級領導導、拓展專員員了解開發(fā)商商及項目情況況。C、時限要求根據(jù)需要及時與與開發(fā)商溝通通。分公司拓展部門門專員、業(yè)務務部拓展人員員在拿到首次次項目接洽信信息后3個工作日內(nèi)內(nèi)完成《開發(fā)發(fā)商及項目情情況調(diào)研表》；；每周四下班班前匯總上一一周項目跟進進情況填寫《項項目跟進情況況周報表》，由由部長助理/分公司運營營管理部助理理匯總后發(fā)送送部長/分公司總經(jīng)經(jīng)理，同時發(fā)發(fā)送高管共享享；D、具體流程和和關鍵審批無E、工具箱2.項目籌備2.1制訂項目目年度運營計計劃A、工作描述及及總體要求工作描述：為了加強項目運運營的計劃性性，提高項目目運營質(zhì)量，規(guī)規(guī)避運營風險險，加強公司司對下屬各項項目運營情況況的監(jiān)控，特特要求各項目目制訂年度運運營計劃要點要求：項目年度運營計計劃中應包括括：年度項目銷售額額達成計劃；；年度項目應收款款回款計劃；；年度項目成本控控制計劃；年度項目利潤實實現(xiàn)計劃；年度項目運營思思路；年度項目運營方方案；項目具體運營計計劃闡述；轉承關系：依據(jù)簽訂的《銷銷售代理合同同》、以及提提案報告中提提及的運作策策略制定項目目年度運營計計劃，項目年年度運營計劃劃指導2.4排定時間計計劃大表及2.5制定項目預預算。輸入輸出：輸入：《銷售代代理合同》、提提案報告輸出：《項目年年度運營計劃劃》B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理負負責審批項目目年度運營計計劃，匯總形形成《分公司司年度運營計計劃》執(zhí)行人：項目總總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)負責起草項目年年度運營計劃劃；C、時限要求簽訂《銷售代理理合同》后一一個月內(nèi)D、具體流程和和關鍵審批無E、工具箱無2.2團隊組建建2.2.1分公公司獨立運作作項目團隊組組建A、工作描述及及總體要求工作描述：分公司獨立運作作項目團隊組組建是指根據(jù)據(jù)項目規(guī)模結結合開發(fā)商及及公司要求組組建項目營銷銷執(zhí)行團隊，完完成分公司內(nèi)內(nèi)部人事審批批手續(xù)的全過過程。團隊組組建是項目正正式啟動的前前提，人才的的選用是保證證項目營銷順順利進行的關關鍵。要點要求：依據(jù)開發(fā)商要求求、合作建議議書、合同約約定、《項目目體人員編制制上報審批管管理制度》確確定團隊人員員數(shù)量；項目人員的層級級設置、人員員編制直接影影響項目成本本，應當按照照控股的項目目體人員配備備標準、以高高效運營為目目標合理配備備；團隊組建或者通通過招聘外部部人員或者通通過內(nèi)部調(diào)配配，公司鼓勵勵內(nèi)部人員調(diào)調(diào)配和人員選選拔。（表單詳見本節(jié)節(jié)點E工具箱）轉承關系：通過1.3.11項目分配，項項目分配到某某一部或某一一分公司，項項目成功接案案后，由該部部/分公司組建建團隊；團隊隊編制是2.5.1起草項目預預算的依據(jù)之之一。輸入輸出：輸入：提案報告告、項目規(guī)模模、開發(fā)商對對團隊要求、《項項目體人員編編制上報審批批管理制度》等等。輸出：《項目人人員編制申請請表》、已批批準的人事單單據(jù)。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人監(jiān)督人：分公司司主管運營副副總經(jīng)理、分分公司主管人人力行政副總總經(jīng)理分公司主管運營營副總經(jīng)理負負責監(jiān)督、審審批是否符合合人員編制，控控制項目人員員架構。分公司主管人力力行政副總經(jīng)經(jīng)理負責監(jiān)督督、審批人事事事項，高級級別人員面試試。負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理根據(jù)項目規(guī)模、開開發(fā)商需求等等確定項目架架構。執(zhí)行人：項目總總監(jiān)/銷售總監(jiān)、項項目經(jīng)理依據(jù)《項目體人人員編制上報報審批管理制制度》申報《項項目人員編制制申請表》；；根據(jù)審批后后的人員編制制，填寫《員員工招聘申請請表》或《人人員變動審批批表》。重要合作人：控控股運營管理理中心、分公公司人力資源源部控股運營管理中中心負責從項項目運營目標標、項目規(guī)模模、開發(fā)商要要求等方面，分分析項目人員員編制是否合合理，可否優(yōu)優(yōu)化，出具人人員編制意見見。分公司人力資源源部負責按照照公司相關制制度統(tǒng)籌管理理人員招聘、調(diào)調(diào)配、面試、及及入職手續(xù)辦辦理等工作。C、時限要求在向控股人力資資源中心上報報招聘申請前前15天向控股運運營管理中心心上報《項目目人員編制申申請表》。項目管理層團隊隊應在簽訂《銷銷售代理合同同》后一周內(nèi)內(nèi)組建；銷售售團隊最晚在在進場前三個個月組建。D、具體流程和和關鍵審批E、工具箱輔助工具模板制度模板《招聘、錄用管管理制度》《員工招聘申請請表》《調(diào)崗調(diào)薪管理理制度》以北京公司《人人事變動審批批表（入職）》為為例，僅作參參考；實際應應以各分公司司制定格式為為準2.2.2分公公司間合作項項目團隊組建建A、工作描述及及總體要求工作描述：分公司間合作項項目團隊組建建是指當項目目由兩個或兩兩個以上不同同專業(yè)的分公公司或不同地地域的分公司司合作時，需需要跨公司組組建項目團隊隊，在控股公公司此前已經(jīng)經(jīng)確定的合作作項目分配基基礎上，由控控股公司總體體協(xié)調(diào)，完成成相應公司內(nèi)內(nèi)部人事手續(xù)續(xù)的全過程。在在多公司合作作的項目團隊隊中，業(yè)務人人員之間的緊緊密配合，共共同協(xié)作是完完成開發(fā)商任任務，達到開開發(fā)商滿意的的關鍵。要點要求：對于對偉業(yè)顧問問整體具有重重要性的分公公司間合作項項目，其總負負責人和關鍵鍵崗位人選由由控股公司統(tǒng)統(tǒng)籌決定；其其他各分公司司內(nèi)部的參與與部門、團隊隊人選由各公公司按程序自自行確定，但但應報控股公公司備案。轉承關系：應當按照項目分分配的結果進進行團隊組建建，團隊編制制是2.5.1起草項目預預算的依據(jù)。輸入輸出：輸入：項目情況況、開發(fā)商需需求、各公司司職能界定、控控股公司意見見。輸出：已批準的的人事單據(jù)。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理、分公司司總經(jīng)理按照公司程序、控控股公司意見見（如需要）完完成團隊組建建所需人事審審批流程。執(zhí)行人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理、項目總總監(jiān)/銷售總監(jiān)提出團隊組建意意見，提報所所需相關人事事單據(jù)。重要合作人：控控股運營管理理中心、人力力資源中心、控股公司運營管管理中心負責責項目人員編編制審核；控股公司人力資資源中心負責責統(tǒng)一流轉、調(diào)調(diào)配、招聘、面面試。C、時限要求在向控股人力資資源中心上報報招聘申請前前15天向控股運運營管理中心心上報《項目目人員編制申申請表》。項目管理層團隊隊應在簽訂《銷銷售代理合同同》后一周內(nèi)內(nèi)組建；銷售售團隊最晚在在進場前三個個月組建。D、具體流程和和關鍵審批具體流程參照分分公司獨立運運作項目團隊隊組建D相關流程和和關鍵審批；；E、工具箱相關人事制度詳詳見2.2.1分公司獨立立運作項目團團隊組建E工具箱中制制度模板。2.3項目交底底A、工作描述及及總體要求工作描述：項目交底是指接接案團隊與營營銷執(zhí)行團隊隊就項目相關關的各種資料料、合同、與與開發(fā)商的往往來文件、項項目及開發(fā)商商背景情況、關關鍵信息等進進行交接的全全過程。交接接主要內(nèi)容包包含：各種項項目資料、合合同、開發(fā)商商往來文件、開開發(fā)商情況（決決策機制及關關鍵人、需求求計劃等）、重重要項目背景景情況、關鍵鍵信息等。要點要求：1、交接雙方應應主動配合，及及時進行完整整交接；2、所有交接資資料必須有書書面簽字確認認；3、非書面交接接的內(nèi)容要當當面進行溝通通、做好會議議記錄。轉承關系：在項目簽訂代理理合同和2.2項目團隊組組建完成后進進行項目交接接，完成項目目交接后開始始2.4排定項目時時間計劃大表表。輸入輸出：輸入：接案過程程中形成的項項目資料、合合同、各種往往來文件、其其他背景情況況、關鍵信息息等。輸出：交接雙方方信息對稱并并簽字確認的的《項目交接接單》，會議議記錄。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人：負責人：營銷策策劃中心總經(jīng)經(jīng)理/副總經(jīng)理、部部長/分公司總經(jīng)經(jīng)理對交底過程進行行把控，對《項項目交接單》進進行審核，保保證交接質(zhì)量量。執(zhí)行人：項目總總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)、策策劃、策劃助助理、項目經(jīng)經(jīng)理整理各種往來文文件、合同、項項目資料，保保證資料完整整、無缺失，填填制《項目交交接單》，接接收人一一進進行核對確認認，交接雙方方在《項目交交接單》上簽簽字。積極交交流其他背景景情況、關鍵鍵信息。C、時限要求簽訂《銷售代理理合同》后一一周內(nèi)。D、具體流程和和關鍵審批項目接案階段策策劃人員整理理各種往來文文件、合同、項項目資料等，填填制《項目交交接單》，與與項目營銷執(zhí)執(zhí)行策劃進行行交接后，雙雙方在《項目目交接單》上上簽字確認，經(jīng)經(jīng)營銷策劃中中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理、部部長/分公司總經(jīng)經(jīng)理確認后在在項目備案。E、工具箱交接內(nèi)容序號內(nèi)容文件形式1與發(fā)展商各期會會議紀要WORD2與開發(fā)商往來傳傳真FAX3與開發(fā)商往來郵郵件E-Mail4《營銷策劃報告告》及其關聯(lián)聯(lián)報告PPT/WORRD5《營銷代理合同同》及補充文文件WORD6已取得證件復印印件文本文件7前期規(guī)劃圖文本文件8總平面圖及施工工圖文本文件9園林設計方案與與理念說明PPT/WORRD10建筑設計理念說說明PPT/WORRD11建材及設備選型型PPT/WORRD12投資顧問公司簡簡介PPT/WORRD13廣告（或外部廣廣告公司）公公司簡介PPT/WORRD14公關公司簡介PPT/WORRD15設計院簡介PPT/WORRD16園林設計簡介PPT/WORRD17其他專家簡介PPT/WORRD18開發(fā)商背景解讀讀口頭19合同交底口頭20其它《項目交接單》2.4排定時間間計劃大表A、工作描述及及總體要求工作描述：排定時間計劃大大表是指與開開發(fā)商簽署《銷銷售代理合同同》后，應開開發(fā)商的要求求，共同排定定項目分步工工作的總體進進度的計劃性性安排，以指指導并約束相相關各方面工工作的過程。由由于項目進展展過程中變動動因素較多，開開發(fā)商要求可可能會隨項目目工作重點變變化而變化，在在執(zhí)行過程中中需要細化和和調(diào)整。要點要求：1、要依據(jù)所簽簽代理合同中中開發(fā)商的要要求排定；2、注意時間計計劃大表內(nèi)容容的完整性，盡盡量包括項目目操作所有工工作事項，并并注意各事項項間的邏輯關關系；3、時間計劃大大表變動的可可能性較大，故故應仔細研究究滿足開發(fā)商商需求的前提提和客觀條件件，與開發(fā)商商達成一致，把把握關鍵性時時間節(jié)點，并并使時間計劃劃大表具備適適應性（有一一定調(diào)整余地地），同時準準備好調(diào)整預預案。轉承關系：在簽訂《銷售代代理合同》后后排定時間計計劃大表，時時間計劃大表表是后續(xù)工作作推進的依據(jù)據(jù)。輸入輸出：輸入：開發(fā)商要要求、工作計計劃、各項工工作。輸出：與開發(fā)商商確認的《時時間計劃大表表》。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：項目總總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)與開發(fā)商溝通確確定需求及整整體計劃，確確定各項工作作任務，審核核《時間計劃劃大表》，監(jiān)監(jiān)控各項工作作任務以此表表為時間依據(jù)據(jù)進行實施。確確保與開發(fā)商商就初始計劃劃、前提條件件等達成一致致，為后續(xù)工工作預留合適適的空間。執(zhí)行人：策劃、銷銷售經(jīng)理根據(jù)開發(fā)商需求求與各項工作作任務排定《時時間計劃大表表》，按照《時時間計劃大表表》落實各項項工作。C、時限要求簽訂《銷售代理理合同》后兩兩周內(nèi)或按開開發(fā)商規(guī)定時時間。D、具體流程和和關鍵審批由項目策劃、銷銷售經(jīng)理根據(jù)據(jù)與開發(fā)商溝溝通的工作任任務和計劃排排定《時間計計劃大表》，經(jīng)經(jīng)項目總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)審核核，并由開發(fā)發(fā)商進行確認認后執(zhí)行。E、工具箱《項目時間計劃劃大表》（范范本）2.5制定項目目預算2.5.1項目目預算起草、審審批A、工作描述及及總體要求工作描述：項目預算起草、審審批是按照公公司規(guī)范要求求完成項目年年度預算起草草、審核、審審批的全過程程。要點要求：1、程序和形式式上嚴格按照照公司《預算算編制管理規(guī)規(guī)定》起草、審審核、審批；；2、各項數(shù)數(shù)額預計應依依據(jù)代理合同同、公司各項項費用、薪酬酬、傭金策劃劃成本控制等等相關制度，符符合公司下發(fā)發(fā)的《預算編編制參考比例例上限標準》；；3、北京京公司項目預預算由各部報報綜合管理部部審批后報財財務中心審核核、備案、執(zhí)執(zhí)行。外地分分公司項目預預算經(jīng)分公司司總經(jīng)理確認認后報財務中中心審核，經(jīng)經(jīng)控股公司執(zhí)執(zhí)行總經(jīng)理批批準后執(zhí)行。轉承關系：此節(jié)點與簽訂代代理合同緊密密聯(lián)系，是后后續(xù)一切支出出的依據(jù)。輸入輸出：輸入：對各項費費用的預計。輸出：經(jīng)公司批批準的項目《經(jīng)經(jīng)營預算表》。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：控股公公司執(zhí)行總經(jīng)經(jīng)理、主管財財務/人力行政副副總經(jīng)理、部部長/分公司總經(jīng)經(jīng)理部長/分公司總總經(jīng)理負主要要審核責任，簽簽署上報公司司的預算表?？毓晒緢?zhí)行總總經(jīng)理、主管管財務/人力行政副副總經(jīng)理負責責審批。執(zhí)行人：項目總總監(jiān)/銷售總監(jiān)、項項目經(jīng)理、銷銷售助理、部部長助理銷售助理負責起起草。項目總監(jiān)/銷售售總監(jiān)、項目目經(jīng)理、部長長助理負責初初審項目預算算。重要合作人：北北京公司綜管管部、控股公公司財務中心心、運營管理理中心北京公司綜管部部對北京各項項目《經(jīng)營預預算表》進行行審核，統(tǒng)一一流轉、存檔檔，后續(xù)執(zhí)行行控制?？毓晒矩攧罩兄行膶ν獾胤址止尽督?jīng)營營預算表》進進行審核，匯匯總全公司《經(jīng)經(jīng)營預算表》備備案。運營管理中心結結合運營判斷斷、《銷售代代理合同》審審核銷售額，出出具審核意見見；C、時限要求簽訂《銷售代理理合同》兩周周內(nèi)。D、具體流程和和關鍵審批北京公司項目預預算審批流程程外地分公司項目目預算審批流流程E、工具箱輸出模板項目《經(jīng)營預算算表》制度模板《預算編制管理理規(guī)定》《預算編制參考考比例上限標標準》輔助類工具模板板《預算編制細則則》《關于各部總體體傭金成本控控制的相關規(guī)規(guī)定》公司人力薪酬福福利制度、行行政費用支出出制度2.5.2日常常支出管理A、工作描述及及總體要求工作描述：日常支出管理是是指按照公司司規(guī)定，對項項目日常辦公公所發(fā)生的各各種費用（如如交通費、通通訊費、差旅旅費、辦公費費等）進行審審核、支出、報報銷的整個管管理過程。要點要求：1、按公司批準準的預算執(zhí)行行；2、費用的支出出按公司相關關財務審批程程序執(zhí)行。轉承關系：日常支出管理應應以2.5.1項目預算為為依據(jù)，日常常支出管理也也是進場階段段2.6.1辦公家具、設設備、用品配配備、2.6.2工服配備、2.6.3后勤保障等等費用支出遵遵循的依據(jù)。輸入輸出：輸入：項目各種種日常支出需需求。輸出：各項費用用支出的實現(xiàn)現(xiàn)、費用支出出單據(jù)。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人最終審批人：控控股公司主管管財務/人力行政副副總經(jīng)理審批費用支出負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理、項目總總監(jiān)/銷售總監(jiān)各部部長是部門門內(nèi)費用支出出審核、審批批的第一負責責人。項目總監(jiān)/銷售售總監(jiān)對項目目各項日常支支出進行審核核，將額度控控制在預算之之內(nèi)；對超出出預算的支出出進行把控，減減少非必要性性支出，控制制項目運營成成本。執(zhí)行人：部長助助理、銷售經(jīng)經(jīng)理、銷售助助理每月1日收集項項目人員加班班餐費、交通通費，5日收集通訊訊費，根據(jù)公公司行政制度度審核個人報報銷額度，分分別填寫加班班餐費、交通通費、通訊費費匯總單、個個人報銷明細細附報銷憑證證，其他支出出申請及憑證證及時整理，進進行審核、流流轉。重要合作人：分分公司綜管部部、分公司財財務部分公司綜管部負負責費用合理理性、預算額額度審核。分公司財務部負負責財務合規(guī)規(guī)性審核。C、時限要求每月1日收集項項目人員加班班餐費、交通通費，5日收集通訊訊費，每月10日前上報；；其他支出單單據(jù)及時整理理上報。D、具體流程和和關鍵審批E、工具箱制度模板《營銷公司辦公公設備管理規(guī)規(guī)定》《外地公司辦公公設備管理規(guī)規(guī)定》及附表表《營銷公司辦公公用品管理規(guī)規(guī)定》及附表表《外地公司辦公公用品管理規(guī)規(guī)定》及附表表《北京公司員工工工作餐費報報銷管理規(guī)定定》《外地公司員工工工作餐費報報銷管理規(guī)定定》及附表《北京公司員工工交通費報銷銷管理規(guī)定》《外地公司員工工交通費報銷銷管理規(guī)定》《北京公司員工工通訊費報銷銷管理規(guī)定》《外地公司員工工通訊費報銷銷管理規(guī)定》《北京公司員工工出差管理規(guī)規(guī)定》《外地公司員工工出差管理規(guī)規(guī)定》2.6進場進場是一個時間間節(jié)點，由辦辦公家具、設設備、用品配配備，工服配配備及其他后后勤保障工作作組成。2.6.1辦公公家具、設備備、用品配備備A、工作描述及及總體要求工作描述：辦公家具、設備備、用品配備備是指按照公公司規(guī)定，依依據(jù)項目體辦辦公需求，完完成辦公家具具、辦公設備備、辦公設施施配備的過程程。要點要求：嚴格按照《營銷銷公司辦公設設備管理規(guī)定定》、《營銷銷公司辦公用用品管理規(guī)定定》進行費用用管理，妥善善保管各項設設備。轉承關系：辦公家具、用品品配備按項目目預算支出（參參見2.5.1項目預算起起草、審批）；；項目結案時時所有辦公家家具、設備、用用品按4.2.1資產(chǎn)處置相相關規(guī)定執(zhí)行行。輸入輸出：輸入：辦公需求求、預算額度度。輸出：《報銷憑憑單》、《辦辦公設備采購購申請單》詳詳見本節(jié)點E工具箱。B、負責人／執(zhí)執(zhí)行人／重要要合作人最終審批人：控控股公司主管管財務/行政副總經(jīng)經(jīng)理負責公司層面費費用審批。負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理、項目總總監(jiān)/銷售總監(jiān)、項項目經(jīng)理部長/分公司總總經(jīng)理負責部部內(nèi)費用審批批。項目總監(jiān)/銷售售總監(jiān)、項目目經(jīng)理審核、提提出各項目需需求、實施統(tǒng)統(tǒng)籌管理。執(zhí)行人：銷售經(jīng)經(jīng)理、銷售助助理銷售經(jīng)理負責具具體執(zhí)行、管管理。助理負責起草、審審核、上報、執(zhí)執(zhí)行。重要合作人：分分公司綜管部部、分公司財財務部分公司綜管部負負責費用合理理性、預算額額度審核。分公司財務部負負責財務合規(guī)規(guī)性審核。C、時限要求進場前2個月提提出申請，進進場前1周辦公家具具到位。D、具體流程和和關鍵審批1、北京公司辦辦公設備配備備流程2、外地公司辦辦公設備配備備流程：預算算內(nèi)分公司自自行審批，預預算外報控股股審批；3、北京公司辦辦公用品配備備流程E、工具箱《營銷公司辦公公設備管理規(guī)規(guī)定》《營銷公司辦公公用品管理規(guī)規(guī)定》見2.5.2日常支出管管理E工具箱?！掇k公設備采購購申請單》2.6.2營銷銷管理系統(tǒng)配配備A、工作描述及及總體要求工作描述：營銷管理系統(tǒng)配配備是指項目目進場后根據(jù)據(jù)公司要求安安裝營銷管理理系統(tǒng)軟件、對對項目操作人人員及使用人人員進行培訓訓以對項目本本體數(shù)據(jù)及日日后銷售數(shù)據(jù)據(jù)進行錄入的的全過程。要點要求：嚴格按照公司《營營銷管理系統(tǒng)統(tǒng)使用管理規(guī)規(guī)定》（詳見見本節(jié)點E工具箱）進進行權限分配配、培訓、數(shù)數(shù)據(jù)錄入及日日常維護；2、錄入數(shù)據(jù)應應及時準確，項項目管理人員員、分公司綜綜管部及控股股運營管理中中心應做好日日常監(jiān)督檢查查。轉承關系：營銷管理系統(tǒng)是是項目進行銷銷售數(shù)據(jù)管理理的基礎。輸入輸出：輸輸入：《營銷銷管理系統(tǒng)項項目設立申請請單》輸出：營銷管理理系統(tǒng)的安裝裝及正常使用用B、負責人／執(zhí)執(zhí)行人／重要要合作人負責人：項目經(jīng)經(jīng)理項目經(jīng)理負責責對營銷管理理系統(tǒng)配備及及使用進行管管理及監(jiān)督。執(zhí)行人：銷售經(jīng)經(jīng)理、銷售助助理銷售經(jīng)理負責責把控營銷管管理系統(tǒng)配備備進度及對系系統(tǒng)操作人員員進行管理及及監(jiān)督；銷售助理負責系系統(tǒng)配備申請請及日后系統(tǒng)統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入。重要合作人：分分公司綜管部部、運營管理理中心、人力力資源中心IT部分公司綜管部負負責配合項目目營銷管理系系統(tǒng)的配備并并對營銷管理理系統(tǒng)的日后后操作進行監(jiān)監(jiān)督檢查；運營管理中心心負責對項目目進行系統(tǒng)安安裝、調(diào)試、實實施培訓及日日常維護等，對對日后操作情情況進行監(jiān)督督檢查；人力資源中心IIT部負責系統(tǒng)統(tǒng)配備所需設設備、網(wǎng)絡及及軟件環(huán)境。C、時限要求開盤前一個月完完成營銷管理理系統(tǒng)配備。D、具體流程和和關鍵審批E、工具箱《營銷管理系統(tǒng)統(tǒng)使用管理規(guī)規(guī)定》《營銷管理系統(tǒng)統(tǒng)使用管理規(guī)規(guī)定表格》2.6.3工服服配備A、工作描述及及總體要求工作描述：工服配備是指按按照開發(fā)商的的要求和公司司關于工服的的相關規(guī)定，給給項目體人員員配備工服的的過程。要點要求：結結合項目推廣廣形象要求，征征求開發(fā)商意意見，履行公公司財務審批批程序，由項項目體自行選選購工服。轉承關系：是進場工作的一一部分。輸入輸出：輸輸入：項目形形象要求、開開發(fā)商意見、季季節(jié)因素等。輸出：工服配備備到位。B、負責人／執(zhí)執(zhí)行人／重要要合作人最終審批人：控控股公司主管管財務/行政副總負責公司層面費費用審批。負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理、項目經(jīng)經(jīng)理部長/分公司司總經(jīng)理審定定項目工服、部部內(nèi)費用審批批。項目經(jīng)理負責責提出方案、統(tǒng)統(tǒng)籌管理。執(zhí)行人：銷售經(jīng)經(jīng)理、銷售助助理、部內(nèi)行行政助理銷售經(jīng)理負責具具體執(zhí)行、管管理。助理、部內(nèi)行政政助理負責起起草、審核、上上報、執(zhí)行。重要合作人：分分公司綜管部部、分公司財財務部負責審核費用用。C、時限要求開盤前一個月提提出申請，開開盤前一周完完成工服配備備。D、具體流程和和關鍵審批E、工具箱無2.6.4后勤勤保障A、工作描述及及總體要求工作描述：后勤保障是指住住宿安排和班班車等所有后后勤安排。要點要求：充分考慮項目體體團隊及辦公公地點的實際際需求，在保保障工作順利利展開的前提提下注意控制制成本。具體體安排做到合合理細致。轉承關系：后后勤保障以項項目預算編制制作為費用支支出核對、調(diào)調(diào)整依據(jù)（參參見2.5.1項目預算起起草、審批）。輸入輸出：輸輸入：住宿安安排申請、班班車接送申請請。輸出：簽字確認認的房屋租賃賃合同、《報報銷憑單》（參參見本節(jié)點E工具箱）等等。B、負責人／執(zhí)執(zhí)行人／重要要合作人最終審批人：控控股公司主管管財務/行政副總負責公司層面費費用審批。負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理、項目經(jīng)經(jīng)理部長/分公司司總經(jīng)理負責責部內(nèi)費用審審批。項目經(jīng)理負責責統(tǒng)籌管理。執(zhí)行人：銷售經(jīng)經(jīng)理、銷售助助理銷售經(jīng)理負責責提出需求、具具體執(zhí)行、管管理。助理負責起草、審審核、上報、執(zhí)執(zhí)行。重要合作人：分分公司綜管部部、分公司財財務部負責審核費用用。C、時限要求開盤前1個月提提出申請，開開盤前1周完成。D、具體流程和和關鍵審批E、工具箱無2.7確定銷售售現(xiàn)場管理制制度2.7.1確定定《銷售現(xiàn)場場管理細則》A、工作描述及及總體要求工作描述：確定《銷售現(xiàn)場場管理細則》是是指在不違背背公司整體相相關制度的前前提下，結合合本項目具體體情況確定本本項目各種人人事、行政、業(yè)業(yè)務操作等管管理制度并貫貫徹實施的全全過程。《銷銷售現(xiàn)場管理理細則》的確確定是規(guī)范現(xiàn)現(xiàn)場銷售代表表及其他崗位位人員日常工工作操守、使使現(xiàn)場各項工工作井然有序序開展的保障障。要點要求：項目體《銷售現(xiàn)現(xiàn)場管理細則則》按《銷售售現(xiàn)場管理細細則制定大綱綱》（見本節(jié)節(jié)點E工具箱）進進行起草，其其內(nèi)容與公司司頒布的各項項制度原則保保持一致；如項目《銷售現(xiàn)現(xiàn)場管理細則則》中涉及罰罰款處罰的，須須制定關于項項目體罰款管管理辦法，并并同項目《銷銷售現(xiàn)場管理理細則》一起起上報人力、行行政及運營管管理部門審核核備案；《銷售現(xiàn)場管理理細則》須項項目體全體人人員簽字確認認，并在項目目體公示。轉承關系：公司頒布的相關關制度是項目目體確定《銷銷售現(xiàn)場管理理細則》的依依據(jù)，各項管管理細則需進進行2.7..2培訓。2.10..3銷售物料的的管理、2.10..5銷售道具的的管理以及3.2銷售過程中中各項工作應應以《銷售現(xiàn)現(xiàn)場管理細則則》中具體要要求為執(zhí)行依依據(jù)。輸入輸出：輸入：開發(fā)商對對銷售現(xiàn)場日日常工作要求求、行為規(guī)范范、業(yè)務操作作規(guī)范、營銷銷管理系統(tǒng)操操作規(guī)范、銷銷售激勵方法法等。輸出：經(jīng)批準并并有效公示的的《銷售現(xiàn)場場管理細則》。B、負責人/執(zhí)執(zhí)行人/重要合作人人負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理、項目總總監(jiān)/銷售總監(jiān)部長/分公司總總經(jīng)理負總責責。項目總監(jiān)/銷售售總監(jiān)負責對對《銷售現(xiàn)場場管理細則》進進行審核確認認，確保各項項管理細則在在現(xiàn)場的貫徹徹執(zhí)行，并與與公司人力、行行政、運營管管理等相關部部門保持溝通通、進行備案案（如需調(diào)整整應報公司審審核備案）。執(zhí)行人：銷售經(jīng)經(jīng)理負責根據(jù)公司相相關制度與本本項目具體情情況起草《銷銷售現(xiàn)場管理理細則》，對對現(xiàn)場銷售代代表及其他崗崗位工作人員員進行培訓，依依據(jù)管理細則則進行管理。重要合作人：分分公司運營管管理部門負責審核、備案案、從公司層層面統(tǒng)一管理理。C、時限要求項目進場前一個個月。D、具體流程和和關鍵審批銷售經(jīng)理起草———項目總監(jiān)/銷售總監(jiān)進進行審核確認認——部長/分公司總經(jīng)經(jīng)理把關——分公司運營營管理部門審審批、備案。E、工具箱制度模板《銷售現(xiàn)場管理理細則制定大大綱》2.7.2組織織銷售現(xiàn)場培培訓工作描述及總體體要求工作描述：組織銷售現(xiàn)場培培訓是指銷售售團隊組建后后，為落實各各項管理制度度、強化各節(jié)節(jié)點操作規(guī)范范，在項目相相應階段組織織各種與項目目體操作直接接相關的培訓訓、確保培訓訓效果的過程程。要點要求：組織培訓工作要要制定培訓計計劃和考核方方案，培訓計計劃可以時間間排期表形式式體現(xiàn)，應與與銷售方案合合理配合；培訓后要嚴格按按照考核方案案進行考核，驗驗證效果；培訓內(nèi)容應包括括：公司制度度培訓、《銷銷售現(xiàn)場管理理細則》培訓訓、營銷管理理系統(tǒng)培訓、房房地產(chǎn)相關知知識培訓、項項目情況培訓訓、答客問和和銷售說辭培培訓、各種政政策培訓等等等。轉承關系：在此節(jié)點總體表表述培訓，但但涉及各個節(jié)節(jié)點的培訓要要求。輸入輸出：輸入：項目情況況、答客問和和銷售說辭、銷銷售各個階段段確定的報告告、方案、市市場政策、《銷銷售現(xiàn)場管理理細則》、業(yè)業(yè)務操作規(guī)范范及營銷管理理系統(tǒng)操作規(guī)規(guī)范等。輸出：《培訓計計劃》、考核核方案、培訓訓資料、良好好的培訓效果果。負責人/執(zhí)行人人/重要合作人人負責人：部長//分公司總經(jīng)經(jīng)理、項目總總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)部長/分公司總總經(jīng)理負責提提要求；項目總監(jiān)/策劃劃總監(jiān)/銷售總監(jiān)審審核《培訓計計劃