成都市堵江堰某住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性

**鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：暫未未定可行性研究報(bào)告告編制依據(jù)：：（1）《城市居居住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《成都市市城市拆遷管管理?xiàng)l例》（3）《城市居居住區(qū)公共服服務(wù)設(shè)施設(shè)置置規(guī)定》項(xiàng)目概況：地塊位置：此次次拍賣土地為為相臨兩塊宗宗地A、B。兩地共2000000.1M22A地東起**電電站，南靠桃桃花三組農(nóng)田田，西面緊臨臨**山。土地面面積為323588.4M2B地東起都江堰堰—**山公路，南南至灌溉渠，西西至環(huán)山公路路，北至桃花花村三組土地地。土地面積積為1676441.7M22。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)標(biāo)：土地面積：3000畝（2000000.1M22）容積率：區(qū)域平平均容積率為為0.5開發(fā)周期：4~~5年登記用地性質(zhì)：：住宅土地價(jià)格：起拍拍價(jià)格為15.4萬/畝建筑面積（預(yù)計(jì)計(jì)）：總建筑筑面積：1000000.05MM2使用年限：至22050年3月20日，還有45.61年所有權(quán)證明：都都國(guó)用（2000）字第0105、0107號(hào)周圍環(huán)境與設(shè)施施自然環(huán)境A地地勢(shì)有坡度，較較為狹長(zhǎng)且靠靠山綠化周圍有有樹木、農(nóng)田田、山體綠化化保存較完整整周圍無工廠、煙煙囪、水流無無污染B地地勢(shì)平坦，較為為開闊，有農(nóng)農(nóng)舍綠綠化有小片樹林林、農(nóng)田公公路對(duì)面有一一間青山制藥藥廠，對(duì)該地地?zé)o污染人文環(huán)境該對(duì)象所處地域域的**鎮(zhèn)位于**山風(fēng)景名勝勝區(qū)邊緣，臨臨藥王孫思邈邈紀(jì)念館，環(huán)環(huán)境優(yōu)美，空空氣質(zhì)量好，我我固定污染，是是中國(guó)的“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，是都江堰堰重點(diǎn)旅游開開發(fā)實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀秀旅游城市的的重鎮(zhèn)，有三三星級(jí)賓館“青青園”和“**陽光”、“**山水”等高檔別墅墅開發(fā)項(xiàng)目。該該鎮(zhèn)是全國(guó)農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游示范范區(qū)。且已規(guī)規(guī)劃建設(shè)一所所三甲醫(yī)院。經(jīng)濟(jì)環(huán)境宗地外外“六通”（通上水、下下水、電、訊訊、氣、路），宗宗地內(nèi)已達(dá)到到建設(shè)開工條條件。周圍無無商業(yè)中心，健健身中心。宗宗地距鎮(zhèn)上的的郵局、電信信營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)200M左右。周圍圍有數(shù)家渡假假村及農(nóng)家樂樂進(jìn)行娛樂休休閑活動(dòng)。道道路情況良好好，為四車道道柏油公路，通通公交車。周圍樓盤情況：：**山水：別墅+公寓，基本售完并已入入住。均價(jià)3000元/M2**陽光：別墅+公寓**白鷺洲：別墅+公寓130~1600M價(jià)格在2600~~2940元/M2項(xiàng)目SWOT分分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)該項(xiàng)目地處***鎮(zhèn)中心地區(qū)區(qū)，應(yīng)為鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展的主打區(qū)區(qū)域，周邊的的環(huán)境也有了了很大的改善善。該地在**山腳腳下，風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美，空氣清清新，適宜居居住。公共配套設(shè)施也也逐漸完善，與與城市差距正正逐步縮小。周邊項(xiàng)目“***山水”、“**陽光”、“**白鷺洲”等項(xiàng)目的成成功開發(fā)為該該區(qū)域的房?jī)r(jià)價(jià)定位提供了了市場(chǎng)認(rèn)可性性。周邊項(xiàng)目的成功功開發(fā)為我們們提供了很好好的借鑒，使使更多的人關(guān)關(guān)注該區(qū)域的的旅游房產(chǎn)。劣勢(shì)及威脅拆遷成本控制及及風(fēng)險(xiǎn)控制是是該項(xiàng)目成功功與否的關(guān)鍵鍵。市政設(shè)施有待近近一步完善，否否則日常生活活將不是十分分方便。已有幾家企業(yè)將將與我公司競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)拍賣，可可能將土地價(jià)價(jià)格抬高，將將不利于成本本風(fēng)險(xiǎn)控制，盈盈利空間會(huì)縮縮小。消費(fèi)者會(huì)將既有有的房產(chǎn)項(xiàng)目目與我們的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行比較較，眼光將會(huì)會(huì)更加的苛刻刻。且已建項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境工程程已成型，將將更能吸引消消費(fèi)者目光，項(xiàng)項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將會(huì)比較激激烈。市場(chǎng)分析都江堰市概概況；都江堰市是國(guó)際際旅游名城,古老的都江江堰水利工程程被譽(yù)為“世界水利文文化的鼻祖”；有“**天下幽”之稱的**山，是中國(guó)國(guó)道教發(fā)祥地地；**山·都江堰已成成功列入《世世界遺產(chǎn)名錄錄》，都江堰堰市被評(píng)為“中國(guó)歷史文文化名城”、“中國(guó)優(yōu)秀旅旅游城市”，成為世界界著名的旅游游勝地。都江江堰市是山水水園林城市，擁擁有國(guó)家級(jí)森森林公園、國(guó)國(guó)家級(jí)野生動(dòng)動(dòng)植物自然保保護(hù)區(qū)，市域域林木覆蓋率率達(dá)70%，被評(píng)為“國(guó)家級(jí)生態(tài)態(tài)示范區(qū)”；年平均氣氣溫15.2℃，空氣質(zhì)量量和水質(zhì)常年年保持國(guó)家一一級(jí)水平，人人均壽命77.1歲,比全國(guó)人均均壽命高5.7歲，獲“天然氧吧”、“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”美譽(yù)；都江江堰渠首傍城城，五條河穿穿城而過，靈靈巖山城區(qū)矗矗立，山水城城林堰相融，人人與自然和諧諧，都江堰市市獲“中國(guó)人居環(huán)環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“迪拜國(guó)際改改善居住環(huán)境境良好范例獎(jiǎng)獎(jiǎng)”。區(qū)位優(yōu)越越，都江堰市市處于“九寨、黃龍—成都、都江江堰—樂山、峨眉”黃金旅游線線的樞紐，距距成都市區(qū)和和雙流國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)分別僅有有20分鐘、40分鐘車程，境境內(nèi)高速公路路、國(guó)道、省省道和鐵路運(yùn)運(yùn)輸，構(gòu)成了了四通八達(dá)的的交通網(wǎng)絡(luò)，成成為成都平原原重要的物資資集散地和交交通樞紐，其其經(jīng)濟(jì)輻射半半徑立足成都都，覆蓋西部部九省一市?；A(chǔ)設(shè)施完善善，境內(nèi)擁有有省級(jí)重點(diǎn)開開發(fā)區(qū)—四川省都江江堰科技產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)，以以及四川、江江蘇兩省政府府支持建立的的四川·江蘇都江堰堰科技產(chǎn)業(yè)園園，為四川企企業(yè)與發(fā)達(dá)地地區(qū)企業(yè)搭建建了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)、共謀發(fā)展展的合作平臺(tái)臺(tái)，下設(shè)三個(gè)個(gè)專業(yè)園區(qū)：：**橋科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、**山IT產(chǎn)業(yè)園和金金鳳材料工業(yè)業(yè)園。開發(fā)區(qū)區(qū)先后投入10多億元，在在核心區(qū)已形形成了“三縱三橫”的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；區(qū)域內(nèi)水水電裝機(jī)達(dá)100萬千瓦，有有變電站23座，供電能能力強(qiáng)，質(zhì)量量穩(wěn)定；天然然氣日供氣能能力達(dá)30萬立方米，自自來水日供水水能力20萬噸；垃圾圾處理廠日處處理200噸，污水處處理廠日處理理8萬噸；光纖纖廣播電視和和通訊網(wǎng)絡(luò)覆覆蓋全境。資資源豐富，都都江堰市不僅僅有“六山一水三三分田”的特色地貌貌，而且有從從海拔500余米到4500余米的巨大大高差，形成成了多個(gè)垂直直氣候帶，產(chǎn)產(chǎn)生了生物物物種的多樣性性，被譽(yù)為“生物基因庫”；都江堰市**鄉(xiāng)鄉(xiāng)，地處國(guó)家家級(jí)風(fēng)景名勝勝區(qū)，省級(jí)旅旅游度假區(qū)－－－**山。位于東東徑130oo52''，北緯30o522''，北距都江堰堰市區(qū)15公里。全鄉(xiāng)鄉(xiāng)幅員面積21.3平方公里，總總?cè)丝?.58萬。春、夏夏、秋、冬四四季分明，夏夏無酷署，冬冬無嚴(yán)寒，年年平均氣溫116.8℃。獨(dú)特的地地理位置和氣氣候條件，使使**鄉(xiāng)山青水秀秀，氣候溫和和，地勢(shì)幽雅雅，景色宜人人。境內(nèi)融山山、水、林、壩壩為一體，水水、電、氣、路路、訊和有線線廣播、電視視等設(shè)施齊備備，最適旅游游、度假、娛娛樂和高科技技開發(fā)。改革革開放以來，**鄉(xiāng)利用**山的地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)和享受國(guó)國(guó)家級(jí)旅游度度假區(qū)的優(yōu)惠惠政策，引進(jìn)進(jìn)、開發(fā)了**山云海別墅墅群、新亞別別墅群、桃李李山莊、青青青園賓館等一一批高起點(diǎn)的的旅游度假項(xiàng)項(xiàng)目；引資修修建了萬安電電廠、青山制制藥廠、**紙箱廠、青青蓉塑膠有限限公司等工業(yè)業(yè)企業(yè)；正在在開發(fā)的**溫泉，成功功后將為**鄉(xiāng)的龍頭產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；待開發(fā)發(fā)的**藥山公園、香香積寺旅游度度假城、新石石器時(shí)代晚期期央前城址－－－芒城遺址址、小城鎮(zhèn)新新區(qū)、通往后后山的五里大大道，連接前前山的環(huán)山旅旅游大道等項(xiàng)項(xiàng)目更是引人人注目。目前前已有海內(nèi)外外50多家單位和和個(gè)人在此開開發(fā)房地產(chǎn)和和旅游、娛樂樂項(xiàng)目。購(gòu)買力市場(chǎng)分析析都江堰市20004年上半年全全市消費(fèi)品市市場(chǎng)簡(jiǎn)析在2003年全全年完成基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投資41214萬元，較同同期增長(zhǎng)18.1%的基礎(chǔ)上（其其中：交通、電電力、通訊業(yè)業(yè)完成投資18548萬元，以水水、電、氣供供應(yīng)為主的城城市公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完成投投資3789萬元，教育育投資完成14992萬元）。今今年1-6月，都江堰市市商業(yè)企業(yè)在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的激烈競(jìng)爭(zhēng)中中不斷開拓創(chuàng)創(chuàng)新，采取各各種銷售方式式，使消費(fèi)品品市場(chǎng)繼續(xù)保保持較快的發(fā)發(fā)展勢(shì)頭，全全市社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額得到較快增增長(zhǎng)。上半年年全市實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)品零零售總額1714660萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)13.0%。一、消費(fèi)品品市場(chǎng)運(yùn)行情情況分銷售地區(qū)區(qū)看：市以上上零售額為92172萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)8.5%；市以下的的零售額為79288萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)18.8%。分行業(yè)看：：批發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零零售額83879萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)14.2%，餐飲業(yè)和和其他行業(yè)分分別實(shí)現(xiàn)零售售額34091萬元和53490萬元，分別別比去年同期期增長(zhǎng)7%和15.2%。分經(jīng)濟(jì)類型型看：國(guó)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售售額15217萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)2%；集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額額17540萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)4.8%；外商及港港澳臺(tái)投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售售額177萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)11.3%；私營(yíng)及個(gè)個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)零售額76010萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)7.0%；股份制及及其他經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)零售額62516萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)27.9%。二、消費(fèi)品品市場(chǎng)運(yùn)行特特點(diǎn)（一）股份份制及其它經(jīng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持高位運(yùn)行。上上半年，我市市股份制及其其它經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)零售額62516萬元，比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)27.9%，增幅比國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)、私私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)、外商及港港澳臺(tái)投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)分別高25.9、20.9、16.6個(gè)百分點(diǎn)。（二）旅游游收入穩(wěn)步增增長(zhǎng)春節(jié)期間全全市共接待游游客22.41萬人次比去去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)6.92%，其中，古古堰景區(qū)、龍龍池景區(qū)、**山景區(qū)三大大景區(qū)接待游游客12.81萬人次，同同比增長(zhǎng)14.3%%;實(shí)現(xiàn)旅游綜綜合收入5505..04萬元，同比比增長(zhǎng)10.8%%其中，實(shí)現(xiàn)門票票收入341.221萬元，同比比增長(zhǎng)11.755%。今年“五一”黃金周期間間，都江堰市市共接待游客48.51萬人次，比2002年增長(zhǎng)6.57%%(因2003年非典影響響無同期數(shù));實(shí)現(xiàn)旅游綜綜合收入101388.59萬元，比2002年增長(zhǎng)3.41%%;實(shí)現(xiàn)門票收收入808.1萬元，比2002年增長(zhǎng)11.111%，創(chuàng)歷年來來黃金周的最最好水平。其其中都江堰景景區(qū)5月4日的門票收收入達(dá)91萬元，創(chuàng)都都江堰景區(qū)申申報(bào)遺產(chǎn)地以以來日接待游游客最高記錄錄。固定資產(chǎn)投資構(gòu)構(gòu)成分類表項(xiàng)目投資總額（億元元）

增長(zhǎng)速度度（%）＃基建投資（億億元）增長(zhǎng)速度（%）＃更新改造投資資（億元）增長(zhǎng)速度（%）＃房地產(chǎn)開發(fā)投投資（億元）增長(zhǎng)速度（%）1－2月

222121

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6.91990146.96455-14.11－3月6087919.73581540.3344145.11559265.51－4月8530626.24885729525297.51954555.11－5月12382211.17289118.9

8171180.7242004.61－6月17428514.1914733271922.42003年，都都江堰市固定定資產(chǎn)投資在在“非典”疫情、電力力短缺等不利利影響下，繼繼續(xù)加大固定定資產(chǎn)投資力力度，全市投投資高位運(yùn)行行，保持了強(qiáng)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。全年全全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資完成成36.18億元，比上上年增長(zhǎng)22.2%，其中：基基本建設(shè)完成成投資22.87億元，房地地產(chǎn)完成投資資6.44億元，更新新改造完成投投資4.06億元，分別別較同期增長(zhǎng)長(zhǎng)55.3%、12%、64%。投資對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢貢獻(xiàn)率達(dá)71.1%，拉動(dòng)全市市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.5個(gè)百分點(diǎn)，增增幅分別較同同期提高1.8和0.3個(gè)百分點(diǎn)。2003年都江江堰市商品房房銷售價(jià)格繼繼續(xù)攀升，商商品房銷售均均價(jià)為1628元/平方米，商商品住宅銷售售均價(jià)為1518元/平方米，分分別較同期增增長(zhǎng)了42.4%和46.8%。商品房?jī)r(jià)價(jià)格上漲的原原因是多方面面的，其中重重要因素之一一就是最佳人人居環(huán)境品牌牌效應(yīng)凸顯引引起土地購(gòu)置置費(fèi)飚升，2003年土地購(gòu)置置費(fèi)16273萬元，占全全市房地產(chǎn)投投資的25.3%，，土地成成本的攀升，其其結(jié)果導(dǎo)致商商品房成本加加大，。隨著著都江堰市近近幾年的發(fā)展展，該地的房房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)啟動(dòng)，銷售售價(jià)格上升。市市場(chǎng)已將該區(qū)區(qū)域作為購(gòu)買買第二居住地地的主要選擇擇。居住類指數(shù)上升升15.1%%建材價(jià)格及及液化石油氣氣價(jià)格漲勢(shì)明明顯，前者受受固定頭資產(chǎn)產(chǎn)高速增長(zhǎng)對(duì)對(duì)建材需求的的拉動(dòng)，后者者受原油價(jià)格格上漲的影響響，另外，我我市投資環(huán)境境建設(shè)，污水水處理成本加加大，居民生生活用水由現(xiàn)現(xiàn)行的1.5元|噸調(diào)整為1.7元噸(其中污水處處理由0.15元噸調(diào)整為0.35元噸)。今年以來來，煤炭受市市場(chǎng)需求的影影響加之交通通部門加強(qiáng)了了運(yùn)輸管理增增加了運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)用，生活用用煤上漲明顯顯，電價(jià)現(xiàn)調(diào)調(diào)整為0.51元度，拉動(dòng)動(dòng)水、電、燃燃料指數(shù)上升升19.6個(gè)百分點(diǎn)。但今年以來，國(guó)國(guó)家采取了適適度從緊的貨貨幣政策，嚴(yán)嚴(yán)格控制貸款款的投向和規(guī)規(guī)模，金融對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持持力度有所減減弱（見下表表）時(shí)期期末全部金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款余額額（億元）比同期增長(zhǎng)（%%）2003年3533.71－2月34.9428.61－3月35.1124.41－4月34.822.11－5月34.7781－6月35.429.2全部金融機(jī)構(gòu)貸貸款情況表從從上表可見，金金融機(jī)構(gòu)貸款款投放速度呈呈逐月回落之之勢(shì)，截止6月末僅較上上年末新增貸貸款4200萬元。其中中短期貸款余余額由2003年末的17.11億元下降到16.5億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)速度由14.5%回落到0.9%，工業(yè)貸款款由18.3%下降到2.2%?？梢婍?xiàng)目目貸款資金的的獲取將成為為項(xiàng)目順利進(jìn)進(jìn)行建設(shè)的瓶瓶頸。項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析拆遷成本分析土地補(bǔ)助補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)測(cè)算：（土土地補(bǔ)償費(fèi)約約1.2萬/畝，安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)約1.7萬/畝，青苗費(fèi)費(fèi)約0.1萬/畝）單價(jià)為3.0萬/畝，該項(xiàng)目目費(fèi)用為：300畝×3萬/畝=900萬元涉及搬遷戶500戶（其中：：桃花3組16戶，桃花5組8戶，桃花6組21戶，桃花7組5戶），185人。拆遷住住宅基地38畝。搬遷費(fèi)：拆遷總總房屋面積165000M2，其經(jīng)測(cè)算算平均單價(jià)約約為8萬/戶（包括其其他附屬物，如如龍門、土倉(cāng)倉(cāng)、沼氣池、水水井等）。地面附著物及未未涉及搬遷房房屋戶的地面面附著物賠償償（樹、竹、青青苗、經(jīng)濟(jì)林林木、自留山山等）測(cè)算約約為262萬/畝=183..4萬安置地相關(guān)費(fèi)用用分項(xiàng)測(cè)算如如下：安置用地：1885人×60M2/人×1.5÷÷666.667=25畝土地補(bǔ)助補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)（含青苗、竹竹、樹木）：：25畝×3.8萬/畝=95萬基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)費(fèi)用：25畝×8萬=200萬（含路、電電、給排水、光光纖、填方、綠綠化、電話等等基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施測(cè)算）以上測(cè)算補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是參照都都府發(fā)【2001】92號(hào)文和都府府發(fā)【2002】119號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)算。土地農(nóng)民社保金金測(cè)算：按成成府發(fā)【2002】19號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)測(cè)測(cè)算該項(xiàng)費(fèi)用約為：：185×3萬/人=555萬以上費(fèi)用總計(jì)：：2333..4萬，折合為7.8萬/畝。建筑成本分析都江堰項(xiàng)目各類類開發(fā)成本預(yù)預(yù)算構(gòu)成表項(xiàng)目名稱工程量((M2)單價(jià)金額(元)一前期費(fèi)用170017..623411799.951三通一平15元/M2255026442規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用土建費(fèi)用的1%%6375663建筑設(shè)計(jì)土建費(fèi)用的2%%127513224勘察鉆探費(fèi)1.01999949元/M2173417..95二建筑