專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的概念

第六章何謂專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)物業(yè)經(jīng)管基本概念物業(yè)住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。公用設(shè)施內(nèi)容指大廈外圍的道路、路燈、溝、渠、池、井、綠化、地下排水管、娛樂場(chǎng)所、車棚、停車場(chǎng)、連廊等。業(yè)主住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人通過租賃合同，租住（用）別人房屋的人就是非業(yè)主使用人。非業(yè)主使用人沒有所有權(quán)，只有在合同有效期內(nèi)的使用僅。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大經(jīng)管事項(xiàng)的業(yè)主自治經(jīng)管組織。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治經(jīng)管的組織，它是由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。業(yè)主公約業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其經(jīng)管等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。物業(yè)經(jīng)管物業(yè)經(jīng)管，是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)經(jīng)管委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等經(jīng)管工程進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。收益性物業(yè)經(jīng)管收益性物業(yè)經(jīng)管是以出租經(jīng)營(yíng)型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)經(jīng)管，它普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的經(jīng)管中。物業(yè)經(jīng)管企業(yè)是指依法設(shè)立的，為住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、寫字樓、商住樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地提供專業(yè)化、一體化經(jīng)管服務(wù)的企業(yè)法人，包括物業(yè)專營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力指企業(yè)與眾不同的、具有企業(yè)本身特色的經(jīng)營(yíng)經(jīng)管方式。如CPM公司的房屋租賃就比別的物業(yè)經(jīng)管公司高出一籌。有效投訴有效投訴是指業(yè)主或住（用）戶對(duì)物業(yè)經(jīng)管單位在經(jīng)管服務(wù)、收費(fèi)、經(jīng)費(fèi)經(jīng)管、維修養(yǎng)護(hù)等方面失職、違紀(jì)、違法等行為的投訴，并經(jīng)市、區(qū)住宅局查實(shí)登記的。產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)備案是由業(yè)主將自己的房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件交所在物業(yè)經(jīng)管處備案。權(quán)屬登記是指業(yè)主買房后，帶齊有關(guān)證件到房產(chǎn)局登記。房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）總的房屋建筑面積100房屋大、中、小修區(qū)別對(duì)房屋整體的維修，所花費(fèi)用占總造價(jià)的25%以上，叫大修；對(duì)房屋大部分部位的維修，所花費(fèi)用占總造價(jià)的20%以下，叫中修；對(duì)房屋小部分部位的維修，所花費(fèi)用占總造價(jià)的1%左右，叫小修。設(shè)備完好率設(shè)備完好率=完好設(shè)備系統(tǒng)量÷設(shè)備系統(tǒng)總量×100%北京物業(yè)經(jīng)管考評(píng)規(guī)范是：大型設(shè)備完好率99%，中小型設(shè)備完好率95%。綠化覆蓋率綠化覆蓋率=（草坪面積+樹蔭面積）/建筑總面積北京物業(yè)經(jīng)管考評(píng)規(guī)范是30%。垃圾分類概念垃圾共分四類：一般生活垃圾（占50%）；可回收垃圾（占18%）；有害垃圾（占5%）；大件垃圾（如舊沙發(fā)、舊彩電等占27%）?？沙掷m(xù)發(fā)展指不斷提高人群生活質(zhì)量和環(huán)境承載能力的、滿足當(dāng)代人需求又不損害子孫后代滿足其需求能力的、滿足一個(gè)地區(qū)或一個(gè)國(guó)家需求又不損害別的地區(qū)或國(guó)家人群滿足其需求能力的發(fā)展。物業(yè)經(jīng)管專業(yè)化由專門的物業(yè)經(jīng)管企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化經(jīng)管。它具體是指物業(yè)經(jīng)管的隊(duì)伍專業(yè)化、設(shè)備專業(yè)化、經(jīng)管程序?qū)I(yè)化。一體化物業(yè)經(jīng)管含義對(duì)物業(yè)小區(qū)的經(jīng)管由多家經(jīng)管變成一家為主的經(jīng)管，這樣一來，效率高、效果好，業(yè)主滿意。物業(yè)經(jīng)管中雙向共管模式專業(yè)經(jīng)管與業(yè)主自律相結(jié)合。物業(yè)經(jīng)管平均社會(huì)成本經(jīng)管一個(gè)物業(yè)到合格水平，所有物業(yè)經(jīng)管公司所要花費(fèi)的平均值，就是物業(yè)經(jīng)管平均社會(huì)成本。在深圳，1999年物業(yè)經(jīng)管平均社會(huì)成本是：高層寫字樓—10.4元/M2·月。高層住宅樓—5.46元/M2·月；多層住宅樓—1.03元/M2·月。工廠區(qū)——1.73元/M2·月。人均物業(yè)經(jīng)管面積物業(yè)經(jīng)管公司經(jīng)管的物業(yè)總面積除以該公司的總?cè)藬?shù)，就是人均物業(yè)經(jīng)管面積。在深圳，人均物業(yè)經(jīng)管面積是：高層寫字樓—900M2/人。高層住宅樓—1200M2/人；多層住宅樓—2200M2/人。工廠區(qū)—2300M2/人—2500M2/人。物業(yè)經(jīng)管費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成人頭費(fèi)：福利、工資、保險(xiǎn)；公共用的水電費(fèi)；設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；衛(wèi)生、清潔費(fèi)；安管費(fèi)；綠化費(fèi)；辦公費(fèi)；固資折舊費(fèi)；經(jīng)管傭金；物業(yè)經(jīng)管相關(guān)保險(xiǎn)；納稅。兩金（本體基金、專用基金）本體基金：業(yè)主為維護(hù)房屋本體共（公）用部位及設(shè)施，保障房屋安全使用，而按月繳納的費(fèi)用叫本體維修基金。其來源是由業(yè)主按月向住宅區(qū)經(jīng)管處繳納，使用審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì)。專用基金：除用于購(gòu)買經(jīng)管用房和墊支購(gòu)買部分商業(yè)用房款并限期回收外，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程工程時(shí)，只能使用基金的增值部分，并且必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)主任、物業(yè)經(jīng)管公司法定代表人共同簽字方可支出，還應(yīng)報(bào)區(qū)住宅局備案。其來源是開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥。經(jīng)管傭金深圳市規(guī)定：物業(yè)經(jīng)管單位無論經(jīng)管費(fèi)盈余或虧損，均可按10%的比例提取費(fèi)用作為經(jīng)管傭金。物業(yè)經(jīng)管相關(guān)保險(xiǎn)員工保險(xiǎn)；財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；公共責(zé)任保險(xiǎn)。小額討債法庭物業(yè)經(jīng)管公司在個(gè)別住戶拒交經(jīng)管費(fèi)時(shí)，通過勸說、催促、協(xié)商和停水、停電無效的情況下，如金額較小，可以直接依法向人民法院申請(qǐng)追回欠款，人民法院這時(shí)成立的法庭就是小額討債法庭。經(jīng)管處經(jīng)管用房面積的核定經(jīng)管處經(jīng)管用房面積=房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)+非住宅房屋每100M2建筑面積折為一套）人均規(guī)劃指標(biāo)（0.06）戶均人口數(shù)（3.75）。經(jīng)管處商業(yè)用房面積的核定深圳市規(guī)定：高層大廈按2‰的總建筑面積，多層住宅按3‰的總建筑面積。常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)常規(guī)服務(wù)（常規(guī)性的公共服務(wù)）指物業(yè)經(jīng)管的日常工作，如維修、安管、清潔、衛(wèi)生服務(wù)等。專項(xiàng)服務(wù)（針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)）是為了改善和提高業(yè)主和使用人的工作和生活條件，面向廣大業(yè)主和使用人，為滿足其中某些特定群體的需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作（包括某些中介代理服務(wù)）。特點(diǎn)是事先設(shè)定服務(wù)工程和服務(wù)內(nèi)容，并公布收費(fèi)規(guī)范（免費(fèi)），供業(yè)主和使用人自行選擇。如代訂報(bào)刊雜志、代發(fā)信件、代訂牛奶等。特約服務(wù)（委托性的特約服務(wù)）指為滿足業(yè)主和住戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)。如住戶大人出差，代管小孩；照顧老人等。消防經(jīng)管三落實(shí)指隊(duì)伍、設(shè)備、制度三落實(shí)。消防、治安經(jīng)管中人防加技防的含義人防：業(yè)主、客戶和經(jīng)管人員的意識(shí)，對(duì)治安問題的預(yù)防。技防：通過科技手段，如：計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、閉路系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等，提高防范能力。業(yè)主、客戶使用物業(yè)應(yīng)該注意“三防”“三防”指防風(fēng)、防火、防震。裝修控制兩項(xiàng)重點(diǎn)一是制度要全；二是監(jiān)督要有力。物業(yè)經(jīng)管實(shí)務(wù)物業(yè)經(jīng)管的工作范圍包括什么內(nèi)容？傳統(tǒng)的物業(yè)經(jīng)管包括四個(gè)方面的工作內(nèi)容：日常事務(wù)經(jīng)管如綠化、清潔、保安、消防、保險(xiǎn)等；物業(yè)樓宇保養(yǎng)維修與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；財(cái)務(wù)經(jīng)管；人力資源配置與社區(qū)活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)經(jīng)管又被賦予了針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)等內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)管的目標(biāo)是什么？建立有效率的經(jīng)管體系、制訂經(jīng)管規(guī)范；在預(yù)算成本的控制下，保證高品質(zhì)的服務(wù)；減少設(shè)備的事故發(fā)生頻率，維護(hù)物業(yè)總體形象；建立良好的社區(qū)環(huán)境，提高物業(yè)的投資收益。滿足使用人的“必需性”行為活動(dòng)，增加使用人的“隨機(jī)性”行為活動(dòng)。物業(yè)經(jīng)管與物業(yè)發(fā)展是什么樣的關(guān)系？物業(yè)經(jīng)管是物業(yè)發(fā)展的延續(xù)和后繼服務(wù)；專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)管將對(duì)物業(yè)發(fā)展的前期設(shè)計(jì)及施工用料提供實(shí)際的專業(yè)建議，以利物業(yè)使用；物業(yè)經(jīng)管作為中介，系統(tǒng)公正地向發(fā)展商和住戶反映物業(yè)的情況，并協(xié)調(diào)雙方之間的關(guān)系；專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)管可以積極配合物業(yè)的租售工作。大廈經(jīng)管應(yīng)主要注意哪些問題？人們對(duì)大廈的經(jīng)管期望甚高，而大廈一般都具備如下特點(diǎn)：內(nèi)、外裝修豪華，綠化盆景擺換、清潔衛(wèi)生要求嚴(yán)格；適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡(jiǎn)明方向指示牌電力與機(jī)械設(shè)備極其復(fù)雜，如電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安控制系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，要求專業(yè)知識(shí)和技術(shù)；出入口大堂、公用通道、廁所的秩序要嚴(yán)格控制，以保障使用的暢順；物業(yè)形象突出，維護(hù)費(fèi)用高昂。工業(yè)區(qū)經(jīng)管應(yīng)主要注意哪些問題？普遍認(rèn)為工業(yè)樓宇是最難經(jīng)管的，主要是因?yàn)橛腥缦聠栴}存在：公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物；廠商貯存易燃貨物與材料多，火警危險(xiǎn)性較高；廠商機(jī)器及存量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載規(guī)范；機(jī)器開動(dòng)時(shí)的震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾；廠家經(jīng)常因公用升降機(jī)、公用貨物裝卸而發(fā)生糾紛；樓宇老化磨損速度快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。由于使用工業(yè)樓宇內(nèi)各設(shè)施的人大多是受教育水平較低人士，各種沖突矛盾須耐心說服。商場(chǎng)經(jīng)管應(yīng)注意哪些主要問題？商場(chǎng)經(jīng)管首要是形象的建立和維持；適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡(jiǎn)明方向指示牌；商鋪的招牌應(yīng)嚴(yán)格要求妥善管制；所有走火通道必須暢通無阻，所有固定裝置、設(shè)施、裝飾品必須達(dá)到高度安全規(guī)范；對(duì)飲食租戶所安裝的排氣裝置、排水管等必須妥為監(jiān)管；物業(yè)經(jīng)管經(jīng)理要不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò)，協(xié)辦各種推廣和宣傳活動(dòng)；住宅經(jīng)管應(yīng)注意哪些主要問題？所有對(duì)電梯、水、電等設(shè)施的日常維修，應(yīng)在住戶上班時(shí)間內(nèi)解決；對(duì)鄰里相互影響的投訴，（如鄰戶的爭(zhēng)吵使其它相鄰單位不能休息等）應(yīng)及時(shí)并有禮貌地處理；采用現(xiàn)代化的設(shè)備，向住戶提供更有效和更經(jīng)濟(jì)的服務(wù)；與公共設(shè)施有關(guān)部門如水、電、交通、電話、郵電、園林、環(huán)保、公安等單位保持密切的聯(lián)系；嚴(yán)格按經(jīng)管合約進(jìn)行經(jīng)管。為什么要聘請(qǐng)專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)管公司來經(jīng)管物業(yè)？專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管公司對(duì)樓宇設(shè)計(jì)，電力和機(jī)械設(shè)備的維修保養(yǎng)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等技術(shù)知識(shí)掌握全面而且經(jīng)驗(yàn)豐富。對(duì)樓宇會(huì)采取一些預(yù)防性的保養(yǎng)措施，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，這些措施是更為經(jīng)濟(jì)的；專業(yè)的經(jīng)管公司通常有強(qiáng)大的后備隊(duì)伍，可以提供快捷高效的服務(wù)。特別是發(fā)生緊急事故時(shí)，保安、技工、清潔等可以最快的速度進(jìn)行維修工作；專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管公司可以集中資源，以較低的成本獲得比較理想的經(jīng)管效果，而服務(wù)的水準(zhǔn)可以維持在較高點(diǎn)；物業(yè)經(jīng)管公司處于中間人的位置，處理各種矛盾和關(guān)系較易調(diào)和和公平。對(duì)物業(yè)經(jīng)管服務(wù)人員的品德與操守有哪些要求。經(jīng)管服務(wù)人員必須忠誠(chéng)地為業(yè)主和用戶服務(wù)；經(jīng)管服務(wù)人員必須履行經(jīng)管合約的規(guī)定，按規(guī)定執(zhí)行一切事務(wù)；經(jīng)管服務(wù)人員必須對(duì)用戶的一切個(gè)人資料保密。根據(jù)合法程序提供資料則不受此限；經(jīng)管服務(wù)人員不得為私人利益去參予執(zhí)行事務(wù)；經(jīng)管服務(wù)人員不得要求或接受除客戶合法交繳費(fèi)用以外的任何方面的費(fèi)用或利益；經(jīng)管服務(wù)人員必須加強(qiáng)自身素質(zhì)的冶煉，不能以惡劣品行沾辱同業(yè)。物業(yè)的清潔工作應(yīng)包括哪些主要內(nèi)容？各公用地方，包括天臺(tái)、平臺(tái)等的日常清掃，疏通任何排水瘀塞；樓梯及走廊每日清掃，包括墻壁、天花板、燈管、燈泡、燈罩；公共洗手間、垃圾房、垃圾槽必須保持清潔，按時(shí)消毒；合理訂立收集垃圾的時(shí)間，以不致于影響住戶為宜；指導(dǎo)住戶對(duì)大型廢棄物品的處理，不要的舊家私、雪柜等不得遺留于公共地方或走廊，訂立定期清理大型廢棄物品的時(shí)間。物業(yè)經(jīng)管公司如何為物業(yè)購(gòu)買保險(xiǎn)？火險(xiǎn)——此為保護(hù)產(chǎn)業(yè)因火災(zāi)而毀壞的損失；公眾責(zé)任保險(xiǎn)（稱第三者保險(xiǎn)）——保護(hù)各業(yè)主對(duì)第三者財(cái)物及人身安全的法律責(zé)任；雇員賠償保險(xiǎn)——保護(hù)自己雇員意外受傷的賠償。在決定火險(xiǎn)保額時(shí)，需要專業(yè)的估價(jià)知識(shí)，最好由房地產(chǎn)估價(jià)師來評(píng)定保險(xiǎn)額度。因此超額或低估都不能保證最高的保險(xiǎn)利益。經(jīng)管費(fèi)按金是用來干什么的？業(yè)主初入伙或買入房屋時(shí)，除了先付上一個(gè)月的經(jīng)管費(fèi)外，要交納相當(dāng)于三個(gè)月經(jīng)管費(fèi)的按金。這個(gè)按金是根據(jù)第一年經(jīng)管費(fèi)預(yù)算的額度來訂定的。按金作為儲(chǔ)備用金不能用于日常開支，如因特別理由必須動(dòng)用儲(chǔ)備金，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面授權(quán)同意。公用設(shè)施專用基金和本體維修基金什么作用？慎重的物業(yè)經(jīng)管，必須未雨綢繆。大廈重大設(shè)備的維修更換，往往需要大量的資金支持，因此政府法規(guī)和業(yè)主公約對(duì)基金儲(chǔ)備都有較明確的規(guī)定。有了這些基金可及時(shí)處理一些重大的工程。如果大廈累積了大量基金而未有適當(dāng)運(yùn)用則是不合理的。因?yàn)檫@個(gè)儲(chǔ)備金的來源是從業(yè)主或住戶所交的費(fèi)用中預(yù)留的，必須慎重使用。物業(yè)經(jīng)管服務(wù)人員為何要定期巡檢？及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，減少事故的發(fā)生；讓居住者有一個(gè)舒心、放心、稱心的感覺，便于溝通；可以督促所屬員工的工作態(tài)度與品質(zhì)；維持物業(yè)經(jīng)管服務(wù)規(guī)范。查看綠化、花園的要點(diǎn)是什么？花草樹葉有無枯萎；多余枝葉是否進(jìn)行剪枝；花草有無適當(dāng)淋水與施肥，有無蟲害影響；花槽內(nèi)有無雜物，是否清除雜物與松土；花園平臺(tái)設(shè)施有無損壞，環(huán)境是否清潔；無花草的天臺(tái)有無多余雜物及其它異常情況。查看水泵房的要點(diǎn)是什么？水泵運(yùn)作是否正常，有無異常噪音現(xiàn)象；水泵房是否保持干燥，通風(fēng)是否良好；水管接頭、彎位，避震圈、喉碼、指示燈等是否完好？水泵基座、螺絲腳位是否牢靠，有無生銹，拆卸是否方便；水箱有無漏水、滴水現(xiàn)象；水泵是否有定期保養(yǎng)記錄，泵房有無雜物；壓力表是否正常顯示。查看發(fā)電機(jī)房的要點(diǎn)是什么？發(fā)電機(jī)房是否清潔、干凈、無雜物堆放；發(fā)電機(jī)電池是否有電，操作盤指示燈是否正常；發(fā)電機(jī)油箱是否有油及備用油桶；每半月是否試發(fā)動(dòng)一次，有無保養(yǎng)維護(hù)記錄；發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)是否正常，有無異常噪音；各接頭、彎位、高壓油管、墊片，是否完好，基座，螺絲腳位是否牢靠，有無生銹，拆卸是否方便。滅火器是否安全有效。查看配電房的要點(diǎn)是什么？配電房是否清潔、干凈、無灰塵；內(nèi)部有良好的通風(fēng)效果，有無鼠害；配電房?jī)?nèi)有無易產(chǎn)生靜電物品，更不允許堆放雜物；檢查門鎖是否完整，一般人員不得隨意打開總配電房；確保沒有違駁電情況；滅火器是否有效及已安裝妥當(dāng)。查看消防泵房的要點(diǎn)是什么？泵房是否保持干爽、通風(fēng)清潔；水管閘掣、泵身是否漏水，生銹；控制箱指示燈是否正常；壓力表是否表示正常；消防泵線路圖是否存在；滅火筒是否安全有效及安裝妥當(dāng)。查看加壓泵房的要點(diǎn)是什么？泵房?jī)?nèi)是否保持干爽、清潔；控制箱指示燈是否正常；壓力表是否顯示正常；水管、閘掣、泵身是否漏水、生銹。查看電梯的要點(diǎn)是什么？所有電梯是否正常運(yùn)作或被人惡意破壞；電梯內(nèi)墻身，地臺(tái)是否清潔；電梯內(nèi)指示牌是否損壞或被涂污；確保勞動(dòng)局發(fā)出合格驗(yàn)梯證日期有效并張貼在電梯內(nèi)。電梯機(jī)房?jī)?nèi)急救工具是否齊全有效；滅火器、溫度計(jì)是否安全有效，夏天最熱時(shí)機(jī)房溫度有否過高。查看消防樓梯與走火通道的要點(diǎn)是什么？所有消防樓梯及公共地方有否雜物阻塞；檢查各個(gè)地方清潔是否正常及定時(shí)清洗；所有墻身及地臺(tái)是否有損壞或被弄污；檢查消防樓梯及防煙門是否損壞；檢查所有照明及電器開關(guān)、指示牌等是否完好無損，有無松動(dòng)、失效等。查看管道井的要點(diǎn)是什么？管道井房是否有雜物堆放；檢查是否有管喉漏水或損壞；檢查喉管是否松脫；保持管道井房通爽及清潔；高壓電線及電話線是否分隔。如何查看其它工程？出入口及墻身是否整潔及損壞；出入口有無雜物堆放及小販擺賣貨物；門鎖是否正常；公告欄是否損壞及張貼過期通知；每月收支帳目及欠費(fèi)單位通告張貼布告箱內(nèi)；電梯大堂天花燈有否損壞及風(fēng)扇整潔；值班警衛(wèi)人員是否準(zhǔn)時(shí)上班，執(zhí)勤情況如何；小心地滑警告牌及沙包是否已備妥。經(jīng)管處應(yīng)經(jīng)常保留何種記錄？流水登記一本，記錄大廈住戶投訴及經(jīng)管員報(bào)告事項(xiàng)；住戶聯(lián)絡(luò)電話、常用電話登記一本；業(yè)主名冊(cè)，車位登記本；月大廈設(shè)備工程報(bào)告；月清潔綜合報(bào)表。入伙階段經(jīng)管的主要程序是什么？向住戶發(fā)出入伙通知書，規(guī)定分批入住的時(shí)間，入住時(shí)需要辦理的手續(xù)；收取經(jīng)管費(fèi)按金，建立檔案和做好登記；在住戶出示收樓手續(xù)、身份證等之后領(lǐng)取鑰匙；與住戶一起驗(yàn)收房屋，并做好質(zhì)量問題記錄；發(fā)放“住戶手冊(cè)”、“緊急聯(lián)絡(luò)表”等并提醒住戶認(rèn)真閱讀和保存；做好房屋質(zhì)量的返修工作。裝修工程進(jìn)行的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)主要程序是什么？制定裝修指引；收取裝修押金（如有毀壞公共設(shè)施按程序輕重從中扣除，如正常則如數(shù)退還）；減去垃圾清運(yùn)費(fèi)；辦理裝修工人大廈出入證件。營(yíng)業(yè)性停車場(chǎng)的經(jīng)管應(yīng)注意哪些主要問題？制訂車場(chǎng)的經(jīng)管規(guī)定；按小時(shí)租用和按月租用兩種收費(fèi)規(guī)范；月租車位，原則上專位專車，如車主要停不同牌號(hào)車，須事先登記；車輛出入登記手續(xù)（車位、車牌、時(shí)間），驗(yàn)證放行；通道標(biāo)志、車位標(biāo)志、出入口標(biāo)志明顯易懂；保證車輛出入通道暢道；設(shè)立裝卸貨專用車位，以不阻礙其它車輛；嚴(yán)禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛?cè)胪＼噲?chǎng)；室內(nèi)停車場(chǎng)要將標(biāo)高、重量等限制牌掛在車場(chǎng)入口顯眼處。樓宇電力系統(tǒng)日常經(jīng)管的要點(diǎn)是什么？維修機(jī)電設(shè)備，應(yīng)雇用合格的工程師、技工；應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在，如大廈的電力總開關(guān)、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、電表、水泵等，并了解緊急開關(guān)的操作規(guī)程，購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲，以備急修時(shí)使用；樓宇電力如突然全部中斷，應(yīng)先檢查總開關(guān)，再與供電公司聯(lián)系詢問情況；如部分用戶電力中斷，物業(yè)經(jīng)管處應(yīng)派人檢查供電系統(tǒng)，如屬用戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由該戶雇人修理，經(jīng)管公司提供協(xié)助；公用設(shè)備如有損壞或發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理；接到停電通知應(yīng)提前貼出通告，停電后應(yīng)檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常操作；出入口應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備；定期檢查保養(yǎng)。給排水系統(tǒng)日常經(jīng)管的要點(diǎn)是什么？了解供水系統(tǒng)如水管、水箱、總開關(guān)、分開關(guān)的位置；高層樓宇應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，水箱是否清潔，必須定期清洗水池，以保持食水衛(wèi)生；發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)開關(guān)，總水管爆裂關(guān)總開關(guān)，同時(shí)通知住戶并安排急修；消防用的給水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，同時(shí)禁止使用消防水做其它用途；因住戶外出忘記關(guān)水，導(dǎo)致大量水流出，應(yīng)及時(shí)關(guān)上該戶的供水開關(guān)，以阻止水漫延，同時(shí)盡快與該戶主聯(lián)系，通告情況；安裝或修理供水系統(tǒng)，應(yīng)與自來公司聯(lián)系；經(jīng)常檢查排水溝渠、沙井是否暢通；自來水公司發(fā)出的停水通知應(yīng)及時(shí)通知，使住戶有所準(zhǔn)備。電梯系統(tǒng)日常經(jīng)管的要點(diǎn)是什么？電梯發(fā)生故障，應(yīng)即時(shí)通知技術(shù)人員修理，同時(shí)要善言安慰被困乘客，請(qǐng)其耐心等候，切勿自行開啟梯門，以免發(fā)生危險(xiǎn)；勸喻用電梯搬運(yùn)物件者不可超重；乘搭電梯人數(shù)過多時(shí)，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批乘搭，以免超載而發(fā)生危險(xiǎn)；勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)進(jìn)入電梯；設(shè)法防止乘客惡意破壞電梯外設(shè)備；經(jīng)常清理電梯門路軌內(nèi)外積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)；如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常聲音或電梯損壞時(shí)，應(yīng)立即通知技術(shù)人員進(jìn)行修理，當(dāng)技術(shù)員到達(dá)時(shí)，經(jīng)管員應(yīng)祥述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須詳細(xì)記錄于經(jīng)管處；狂風(fēng)暴雨時(shí)，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房項(xiàng)或接近電梯的門窗滲水時(shí)，應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況；凡有滲水電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全地方；電梯槽底有積水時(shí)，應(yīng)即報(bào)告上級(jí)處理，同時(shí)研究水的來源，及早修理；電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，除技術(shù)員或保安消防人員外任何人不得使用；將每年安全部門發(fā)出的合格驗(yàn)梯證書影印本張貼于該電梯的顯眼處；沖洗走廊及樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免破壞電梯設(shè)備；火警發(fā)生時(shí)，切勿乘搭電梯，因電梯可能隨時(shí)在半途停頓，而將人困于電梯內(nèi)；經(jīng)常檢查電梯機(jī)房通氣是否足夠，溫度是否過高。對(duì)樓宇建筑結(jié)構(gòu)日常經(jīng)管的要點(diǎn)是什么？樓宇結(jié)構(gòu)的老化與破壞，對(duì)安全有重大影響，應(yīng)特別留意；如發(fā)現(xiàn)某住戶擅自拆建墻壁。增開窗戶或加建如：外墻檐、棚、平臺(tái)上蓋等，應(yīng)預(yù)以制止；天花或外墻如有漏水，應(yīng)立即通知有關(guān)住戶修理；以下幾種情況應(yīng)特別留意（公共區(qū)域）：墻、天花板有明顯裂縫；氣窗的玻璃爆裂；樓梯邊的鐵欄桿松脫；防火門損壞；凡屬結(jié)構(gòu)上有重大疑問，應(yīng)立即請(qǐng)教結(jié)構(gòu)工程師。什么是物業(yè)的保修期（保養(yǎng)期）？一般指承建商對(duì)發(fā)展商的樓宇質(zhì)量保證期，經(jīng)管公司與小業(yè)主之間沒有這個(gè)承諾。小業(yè)主在收樓后，倘若發(fā)現(xiàn)樓宇有問題，應(yīng)通過經(jīng)管公司將投訴意見轉(zhuǎn)告發(fā)展商，在發(fā)展商規(guī)定的期限內(nèi)由原承建商完成有關(guān)修補(bǔ)工作。經(jīng)管公司僅是起中間人的作用。物業(yè)的日常維護(hù)雖然消防火警、臺(tái)風(fēng)等危急事件的經(jīng)管對(duì)物業(yè)經(jīng)管來說相當(dāng)重要，但經(jīng)常做的并不只是這些，日常的維護(hù)也不能用處理緊急事件的做法，否則成本將上升到難以接受的地步。樓宇維護(hù)是日常經(jīng)管的重點(diǎn)之一，這不僅是物業(yè)的使用問題，更重要的是使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中保持高入住率、高增值和體現(xiàn)總體形象的關(guān)這鍵。預(yù)防性維護(hù)在每個(gè)財(cái)務(wù)年度初擬定成本預(yù)算時(shí)就要對(duì)同期發(fā)生的維護(hù)制定技術(shù)方案，這個(gè)技術(shù)方案對(duì)維護(hù)的內(nèi)容和時(shí)間表都要做出規(guī)定，從而指導(dǎo)維護(hù)工作在實(shí)際中的實(shí)施。預(yù)防性維護(hù)技術(shù)方案通常包括一些如樓宇外墻的清洗、粉刷，小區(qū)道路或入口道路的重鋪等工程量大的工作。物業(yè)經(jīng)管人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，與業(yè)主商討一個(gè)五年或更長(zhǎng)的計(jì)劃以便使成本和效益統(tǒng)一。更正性維護(hù)即使全面地執(zhí)行了預(yù)防性維護(hù)，也會(huì)出現(xiàn)一些由于細(xì)節(jié)遺漏或其它原因的事件如水管爆裂、電梯故障、門鎖損壞、橡皮墻磚裂等，這些都需要即時(shí)采取維護(hù)措施。一般來說，此類工程量小的工作，都由經(jīng)管公司的工程部或包給一間公司以成本加合利潤(rùn)的方式進(jìn)行修補(bǔ)。維修工作的實(shí)施物業(yè)經(jīng)管人為了讓業(yè)主滿意，維護(hù)工作必須做到物有所值，為此在維護(hù)工作展開之前，物業(yè)經(jīng)管公司須仔細(xì)衡量工作的成本，在自己組織人力和分包給其它承建商之間做出選擇。如工程要分包出去則首先進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)工程的內(nèi)容、時(shí)間做出規(guī)定，在工作進(jìn)行中對(duì)質(zhì)量、工期進(jìn)行控制。樓宇保養(yǎng)與翻新樓宇保養(yǎng)與翻新是兩個(gè)不同的要概念，前者指通過維護(hù)、修整使樓宇的性能回復(fù)或維持在目前可以接受的水平，而翻新則是進(jìn)一步改善樓宇設(shè)施，使樓宇壽命延長(zhǎng)。.....中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)長(zhǎng)期以來樓宇的維護(hù)保養(yǎng)與翻新并沒有得到應(yīng)有的重視，對(duì)這方面的系統(tǒng)研究更是鳳毛麟角。隨著物業(yè)經(jīng)管商業(yè)化，無論是新樓預(yù)留樓宇公設(shè)施維修基金，還是對(duì)舊樓的評(píng)估樓宇保養(yǎng)與維護(hù)作業(yè)物業(yè)經(jīng)管的主要任務(wù)之一，應(yīng)該對(duì)此有個(gè)總體的了解。規(guī)范（如圖示）｝改善｝改善｝維護(hù)使用改善原來規(guī)范老化維護(hù)時(shí)間樓宇的使用要求規(guī)范：樓宇的使用規(guī)范隨著時(shí)間而增高，比如鋼窗用于住宅在現(xiàn)在已越來越被鋁窗所替代，另外樓宇設(shè)備的需要視物業(yè)的用途而定，比如將寫字樓改為商場(chǎng)，便必須進(jìn)行許多更改。物業(yè)經(jīng)管中的維護(hù)規(guī)范：這里所討論的物業(yè)經(jīng)管中的維護(hù)是指克服樓宇設(shè)施老化，維持樓宇原來的使用規(guī)范。因?yàn)闃怯钤谧匀坏睦匣唾H值過程中，因此日常的維護(hù)和更新是維護(hù)業(yè)主的共同利益，同時(shí)也是花費(fèi)成本的。主要建筑部分的更新周期為了使預(yù)留的資金可以充分滿足樓宇維護(hù)工程費(fèi)用，各設(shè)備和建筑部分的更新周期是必須掌握的數(shù)據(jù)：（見下表）主要建筑部分的翻新周期種類工程翻新周期（年）51015202530354045505560樓宇附加裝置屋頂覆蓋層窗門五金器具修飾墻壁地板天花板裝修外部?jī)?nèi)部供水及衛(wèi)生設(shè)備喉管潔具電力電線電力裝置通風(fēng)空調(diào)其他電梯及自動(dòng)扶梯針對(duì)具體的樓宇，物業(yè)經(jīng)管公司應(yīng)根據(jù)該樓宇所選用的設(shè)備、材料的型號(hào)和質(zhì)量來具體推算設(shè)備的使用年限。安全消防基本常識(shí)大廈主要的消防設(shè)施生活在北京的人們，無論是居住還是工作，都離不開樓宇建筑。當(dāng)你身處高樓大廈之中，你是否知道，為了防止樓宇建筑發(fā)生火災(zāi)，為了保護(hù)你的財(cái)產(chǎn)和生命的安全，有多少種消防設(shè)施裝置在大廈的各個(gè)部位？在這里簡(jiǎn)單介紹一下你能看得見的消防設(shè)施。感煙探測(cè)器：安裝在天花上，白色塑料形狀似蘑菇，當(dāng)周圍煙霧達(dá)到一定濃度時(shí)，感煙探測(cè)器立即將信號(hào)傳給大廈消防監(jiān)控中心。噴淋頭：安裝在天花上，白色金屬形狀似花朵，里面有一個(gè)紅色玻璃泡，當(dāng)周圍溫度達(dá)到65度以上時(shí)，玻璃泡就會(huì)爆碎，噴淋頭馬上有高壓水噴出。消防栓：安裝在墻壁上，紅色長(zhǎng)方形箱體，里面有水閥、水帶和水槍，箱體門多為玻璃材料并有“消防栓”字樣，有火災(zāi)發(fā)生時(shí)，要立即將門玻璃擊碎，然后再將水帶打開，連接水槍和水閥，打開水閥，水槍對(duì)準(zhǔn)火焰滅火。上述消防設(shè)施除大廈經(jīng)管人員平時(shí)對(duì)其維護(hù)外，其他人員不得觸動(dòng)。消防治安知識(shí)江總書記對(duì)消防工作的指示：隱患險(xiǎn)于明火、防患勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山。消防工作指導(dǎo)方針：預(yù)防為主，防消結(jié)合。“1211”滅火器的用途：適用于撲救油類、可燃液體、可燃固體及高壓電氣、精密儀器、檔案資料、貴重物品火災(zāi)。它的最大優(yōu)點(diǎn)是滅火以后不留痕跡。泡沫滅火器的用途：主要用來?yè)渚扔皖?、可燃液體和一般可燃固體物質(zhì)的小面積出起火災(zāi)。不能直接用于撲救電氣火災(zāi)。如確需使用泡沫滅火器撲救電氣火災(zāi)時(shí)，必須先切斷電源。燃?xì)饣馂?zāi)的常用滅火方法有：迅速切斷氣源；濕抹布滅火（隔斷氧氣法）；干粉滅火。庫(kù)存物品堆放要留“五距”?！拔寰唷笔侵福喉斁唷簧儆?.5M； 燈距——不少于1M； 墻距——不少于0.5M； 柱距——不少于0.5M； 堆距——主線不少于1M，支線不少于0.5M。突發(fā)事件應(yīng)急處理火警處理辦法消防監(jiān)控室接到火災(zāi)報(bào)警時(shí)，嚴(yán)守值班崗位，并立即用對(duì)講機(jī)通知巡邏安管員趕到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，其他人員應(yīng)嚴(yán)守各自崗位待命，現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，撥打火警電話：119，同時(shí)立即通知義務(wù)消防隊(duì)員趕到現(xiàn)場(chǎng)采取自救措施。如果發(fā)生煤氣泄露或因住戶使用煤氣時(shí)誤反鎖門時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉屋面閥門或總閥門，防止煤氣事故發(fā)生，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況報(bào)經(jīng)管處主任和煤氣公司作進(jìn)一步處理。大堂值班員做好安全防范工作，以防壞人渾水摸魚、趁火打劫，監(jiān)控室值班人員應(yīng)將電梯迫降至首層，消防電梯進(jìn)入消防使用狀態(tài)?，F(xiàn)場(chǎng)若困有顧客（住戶），應(yīng)本著“先人員，后財(cái)產(chǎn)”的原則搶救。疏散人員時(shí)應(yīng)走消防樓梯，嚴(yán)禁使用電梯。所有員工應(yīng)聽從指揮，無條件服從領(lǐng)導(dǎo)及主管調(diào)配，安管員做好外圍警戒及接應(yīng)消防車到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。公司義務(wù)消防員應(yīng)在消防車未到達(dá)前，積極采取搶救措施。搶救完畢后，經(jīng)管處應(yīng)安排人員協(xié)助有關(guān)部門查明原因、損失，并做好安置工作。經(jīng)管處主管消防工作的人員做好事故記錄，并寫出書面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門。匪警、盜竊應(yīng)急處理程序當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即用對(duì)講機(jī)通知求援。所有持對(duì)講機(jī)的安管值班員在聽到求援信號(hào)后，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知監(jiān)控室報(bào)警，并迅速封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。隊(duì)員在執(zhí)勤中遇到公開使用暴力或其它手段如打、砸、搶、偷等強(qiáng)行索取或毀壞公司和用戶財(cái)物等犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行安管員職責(zé)，迅速制止犯罪行為。若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、相貌、衣著和其它身體特征，并及時(shí)報(bào)告經(jīng)管處，如重大案件處理要立即撥打“110”電話報(bào)警。（注：報(bào)警人員應(yīng)講明出事情況、地點(diǎn)、時(shí)間等）如有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)），要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在公安機(jī)關(guān)未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前不能離開。事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。安管主管做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并寫出書面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門。發(fā)生有爭(zhēng)吵、斗毆情況的處理程序安管員在執(zhí)勤時(shí)或用戶投訴發(fā)現(xiàn)有用戶之間爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止。制止原則：勸阻雙方住手、住口；爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方用戶勸離現(xiàn)場(chǎng)；如持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方；有傷員則先將傷員送去醫(yī)院救治。在制止?fàn)幊郴蚨窔p方時(shí)，安管員切記不能動(dòng)粗，更不允許惡言相向。迅速報(bào)告經(jīng)管處領(lǐng)導(dǎo)，由經(jīng)管處出面調(diào)解。執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止，并帶至經(jīng)管處審查，如證件齊全則讓本人寫出書面保證書，并把證件號(hào)碼記錄下來，教育后放行，切記不可使用粗暴和體罰行為。安管員在巡邏值班時(shí)如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到經(jīng)管處或安管值班室作進(jìn)一步審查。大堂執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，對(duì)持無效證件或說不出正當(dāng)理由的人員禁止出入大廈。發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格檢查，必要時(shí)可送至派出所處理。在處理各類可疑人員時(shí)，不允許私自處理放人，更不允許有敲詐、勒索，私自罰款或打罵行為。對(duì)于必須罰款的人員由經(jīng)管處決定。遇急癥病人的處理程序安管巡邏或機(jī)動(dòng)人員必須第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場(chǎng)，立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)。如情況危急，速撥打急救電話120求救。在有可能的情況下，通知病人的單位和家屬。發(fā)現(xiàn)有顧客/住戶酗酒鬧事或精神病人處理程序在酗酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或其他人員造成傷害，值班安管員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施。及時(shí)通知酗酒者或精神病人的家屬前來處理。安管員在執(zhí)勤中，若遇到不愿意出示證件強(qiáng)行進(jìn)入、強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停放車輛、在不該堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可以采取以下處置方法：糾正違章時(shí)，必須使用文明禮貌的規(guī)范用語(yǔ)，以理服人。對(duì)不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)記錄并向保安主管或經(jīng)管處匯報(bào)。發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握工作方法和原則，若遇到蠻橫無理、打罵值班人員的，要上報(bào)經(jīng)管處，由經(jīng)管處出面妥善處理。若社會(huì)閑雜人員來本經(jīng)管處轄區(qū)故意擾亂，不聽勸告，自行其事，情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。臺(tái)風(fēng)、暴雨情況的處理程序發(fā)布通告接到氣象臺(tái)發(fā)布的有關(guān)臺(tái)風(fēng)、暴雨的消息，監(jiān)控室值班人員應(yīng)用消防廣播通知各樓層辦公室、住戶關(guān)好門窗，關(guān)閉電源，注意安全。防范處理做好記錄，按照臺(tái)風(fēng)、暴雨的危害程度，24小時(shí)值班，組織搶險(xiǎn)隊(duì)，增加人員進(jìn)行巡邏，時(shí)刻掌握臺(tái)風(fēng)暴雨的動(dòng)向。按照臺(tái)風(fēng)暴雨的級(jí)數(shù)采取有效的防范措施。對(duì)容易破壞的重點(diǎn)部位，要提高警惕，增加巡視，避免意外事故的發(fā)生。留意電臺(tái)播放有關(guān)臺(tái)風(fēng)暴雨進(jìn)展情況，及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)暴雨信號(hào)貼于大廈大堂或其它顯眼地方，以便向用戶顯示臺(tái)風(fēng)暴雨的進(jìn)展情況。如氣象臺(tái)懸掛八號(hào)風(fēng)球，非當(dāng)班人員應(yīng)與經(jīng)管處主任取得聯(lián)系，隨時(shí)聽候指示。如臺(tái)風(fēng)暴雨持續(xù)晝夜不停，員工需輪流當(dāng)值，無論任何時(shí)候經(jīng)管處應(yīng)有值班人員接聽電話。員工參與搶險(xiǎn)工作時(shí)，要注意人身安全，采取必要的安全措施。臺(tái)風(fēng)暴雨過后的處理取消臺(tái)風(fēng)暴雨警報(bào)后，及時(shí)在公告欄上貼出通知，并用消防廣播通知各樓層。巡視、檢查各設(shè)備及門窗、招牌是否有損壞，有損壞的要及時(shí)修復(fù)。做好各種記錄。物業(yè)經(jīng)管的成本控制物業(yè)經(jīng)管成本物業(yè)經(jīng)管成本：指在物業(yè)經(jīng)管的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中而耗費(fèi)的人力、物力和財(cái)力的貨幣表現(xiàn)。由此而反映出的物業(yè)經(jīng)管費(fèi)，通常由以下一些工程構(gòu)成：人工費(fèi)；行政辦公費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備的更新大修基金；一般公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；清潔費(fèi)；綠化費(fèi)；安管費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；公用水電費(fèi)；其他費(fèi)。物業(yè)經(jīng)管公共服務(wù)成本開支物業(yè)經(jīng)管公共服務(wù)成本開支：指為業(yè)主（住戶）提供經(jīng)常性的公共服務(wù)的成本開支。主要包括：轄區(qū)經(jīng)管人員工資；轄區(qū)機(jī)電設(shè)備、供水供電系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)；轄區(qū)內(nèi)市政設(shè)施維護(hù)保修費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)用；轄區(qū)環(huán)境綠化的經(jīng)管維護(hù)費(fèi)；轄區(qū)內(nèi)治安防范費(fèi)；轄區(qū)公用設(shè)施維安經(jīng)管費(fèi)、公用水電費(fèi)；辦公雜費(fèi)及其他支出。成本控制成本控制的概念成本控制：在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中用一定的控制規(guī)范，對(duì)產(chǎn)品成本形成的整個(gè)過程進(jìn)監(jiān)督，并采取有效措施及時(shí)糾正脫離規(guī)范的偏差，使實(shí)際的勞動(dòng)消耗和各種費(fèi)用支出限制在規(guī)定的規(guī)范范圍之內(nèi)，保證達(dá)到企業(yè)降低成本的目標(biāo)。成本控制是預(yù)防性成本經(jīng)管的主要標(biāo)志和保證完成成本計(jì)劃的重要手段。成本控制的類型成本控制的類型：一般可分為成本的事前控制和執(zhí)行計(jì)劃過程中的成本控制。前者是指產(chǎn)品投產(chǎn)前，即成本形成前的成本控制。如產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段中編制生產(chǎn)工藝、制定消耗定額，對(duì)材料、設(shè)備、工時(shí)的選擇等進(jìn)行控制。后者是指對(duì)成本形成過程各種耗費(fèi)的現(xiàn)場(chǎng)控制，如對(duì)物資消耗、工時(shí)消耗和各種費(fèi)用支出的控制。物業(yè)經(jīng)管日常運(yùn)作CPM北京分公司的物業(yè)經(jīng)管對(duì)象是AIVC大廈，對(duì)AIVC大廈的物業(yè)形象定位是：開放、高效、環(huán)保、繁榮。分公司實(shí)施物業(yè)經(jīng)管的指導(dǎo)思想是：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)。并采取“經(jīng)營(yíng)型物業(yè)經(jīng)管”的經(jīng)管模式。分公司提供的是社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的綜合經(jīng)管服務(wù)，日常物業(yè)經(jīng)管的主要內(nèi)容有：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)、委托性的特約服務(wù)。常規(guī)性的公共服務(wù)房屋本體及其配套設(shè)施的合理使用、維修和養(yǎng)護(hù)；它是為保持房屋完好率、確保房屋正常使用功能而進(jìn)行的經(jīng)管與服務(wù)工作。包括：房屋基本情況的掌握。主要是建立、健全房屋的檔案資料，包括圖、檔、卡、冊(cè)，并及時(shí)更新記錄，保持檔案資料的現(xiàn)時(shí)性。房屋的修繕及其經(jīng)管。包括房屋的日常保養(yǎng)、維修等各項(xiàng)工作。房屋的裝修經(jīng)管。消防設(shè)施、電梯及其他機(jī)電設(shè)備、溝、渠池、井、道路及路燈、停車場(chǎng)、單車棚等公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的使用、維修養(yǎng)護(hù)和經(jīng)管；協(xié)助有關(guān)部門維持社區(qū)公共秩序和治安秩序；即治安經(jīng)管，它是為維護(hù)業(yè)主和使用人的正常工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的經(jīng)管與服務(wù)工作。包括樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒等以及對(duì)各類突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理，還可延伸為排除各種干擾，保持物業(yè)區(qū)域的安全與安靜。按照有關(guān)規(guī)定對(duì)車輛的行駛和停泊進(jìn)行引導(dǎo)和經(jīng)管；包括機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、行駛和停泊的經(jīng)管以及交通秩序的維護(hù)。環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消殺和維護(hù)；是為了凈化物業(yè)環(huán)境進(jìn)行的經(jīng)管與服務(wù)工作。包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的日常清潔、保潔、垃圾的清除外運(yùn)和定期的消殺工作。園林綠化地維修、養(yǎng)護(hù)和經(jīng)管；法律、法規(guī)和委托經(jīng)管合同規(guī)定的其他物業(yè)經(jīng)管服務(wù)。如公眾性的代辦服務(wù)，如為業(yè)主和使用人代收代繳水電費(fèi)。.....中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是分公司為了改善和提高業(yè)主和使用人的工作和生活條件，面向廣大業(yè)主和使用人，為滿足其中某些特定群體的需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作（包括某些中介代理服務(wù)）。特點(diǎn)是分公司事先設(shè)定服務(wù)工程和服務(wù)內(nèi)容，并公布收費(fèi)規(guī)范（免費(fèi)），供業(yè)主和使用人自行選擇。如：開展社區(qū)文化活動(dòng)、開設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、代訂報(bào)刊雜志、代購(gòu)車船票、飛機(jī)票、家用電器和生活用品的安裝、維修、代聘家教保姆、搬家、室內(nèi)清潔衛(wèi)生、房屋租賃代理等。委托性的特約服務(wù)委托性的特約服務(wù)是分公司為滿足業(yè)主和住戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)。它是在物業(yè)經(jīng)管委托合同中未要求、分公司在針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立而業(yè)主和住戶又提出該方面的合理需求，分公司將盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。當(dāng)較多人提出某種需求時(shí)，該項(xiàng)特約服務(wù)也可納入專項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)經(jīng)管人員規(guī)范用語(yǔ)文明禮貌用語(yǔ)問候語(yǔ)：你好！早晨（早上）好！祝賀