某房地產企業(yè)管理手冊

xxxx房地產（管理xxxx房地產（管理手冊第A/0版實施日期：2003年11月01日本文件由xxxx房地產有限限公司行政事事務部提出；；本文件解釋和修修訂權屬于xxx房地產有限限公司行政事事務部。本手冊編制人::審核人:批準人:修訂狀態(tài)控制頁頁序號修訂單編號修改頁碼條款號修訂方式修改人修改日期注：修訂方式有有：劃改和換換頁(換版)等。修訂時時應注明頁次次，如A/0到A/1、A/3到B/0；修訂日期期要注明年月月日。也許你閱歷尚淺淺，也許你身無分文文，但只要你擁有夢夢想、智慧和和勤奮，就可以好夢成真真?！@就是*****！王者之手點石成金董事長致辭親愛的各位員工工：海納百川，英賢賢匯聚。xxx房地產熱忱歡歡迎您的加盟盟！我們將在相互信信任、相互理理解的基礎上上，一起度過過在公司工作作的美好歲月月——充分的理解解和信任是愉愉快奮斗的橋橋梁與紐帶。****房地產產是一個以農農業(yè)、生物工工程和房地產產開發(fā)為主要要投資領域的的大型業(yè)務多多元化投資控控股公司。她她將讓您感受受到融洽的工工作氛圍、先先進的企業(yè)管管理模式，為為您提供了一一個非常寶貴貴的成長機遇遇和一個廣闊闊的發(fā)展空間間。希望您能能夠珍惜這來來之不易的機機會，珍惜這這寶貴的時光光，為您個人人和公司的發(fā)發(fā)展做出最大大的貢獻。大家每個人都有有成功的理想想。在****，您完全可可以實現這一一理想，憑借借開拓、創(chuàng)新新、挑戰(zhàn)、拼拼搏的職業(yè)精神，每個人人都有施展才才華的廣闊舞舞臺，并憑自自己的出色才才干和不俗業(yè)業(yè)績取得豐厚厚的回報。腳腳踏實地、一一絲不茍、愛愛崗敬業(yè)，相相信您定能與與****共創(chuàng)輝煌?！扒Ы鸷巫阗F，一一士固難求”！我們一向尊尊重知識、尊尊重人才，把把德才兼?zhèn)浜秃驼J真負責的的員工看作是是公司最大的的財富。只有有員工的業(yè)務務水平和綜合合素質得到提提高，****才能在日趨趨激烈的競爭爭中立于不敗敗之地。愛崗敬業(yè)是*****房地產凝聚聚力之所在。企企業(yè)家精神、創(chuàng)創(chuàng)新精神、敬敬業(yè)精神和團團結合作精神神，是我們企企業(yè)文化的精精髓。每個員員工不僅要全全心全意地投投入工作，熱熱愛自己的崗崗位，認真地地對待自己手手中的每一件件工作，更要要走團隊協作作和集體奮斗斗之路。只有有這樣，大家家才能最大限限度地發(fā)揮自自己的能量。家庭責任感和社社會責任感是是****對員工的又又一要求。在在為她不懈努努力的同時，也也應該為家庭庭的幸福奮斗斗、為社會的的發(fā)展奉獻一一份熱量；更更要關心國家家和民族的前前途，成為國國家建設的棟棟梁之材。千里之行，始于于足下。公司司在飛速的發(fā)發(fā)展，需要大大量的優(yōu)秀人人才。從您加加入****房地產的第一一天起，愿您您盡快地熟悉悉和了解她，加速磨練，不斷進步，勝任起您的工作，讓您的智慧和才華，在****房地產“天生我材必有用”的最佳職業(yè)沃土里，隨著公司的發(fā)展而升華，與我們一起共創(chuàng)美好的未來！xxx房地產董事長：目錄第一章公司司組織機構圖圖………………………6第二章公司司簡介…………………8第三章公司司戰(zhàn)略綱要…………………………9第四章員工守守則和行為準則………………14第五章質量手冊冊………………17第六章專業(yè)規(guī)范范索引………………………177第七章崗位規(guī)范范索引………………………18第八章控制準則則索引………………………20第九章作業(yè)規(guī)范范索引………………………22第十章體系記錄錄索引……………………28第一章集團組織機機構圖一、xxx房地地產組織機構構圖董事長董事長行政事務部總經理副總經理副總經理副總經理市場營銷部綜合部技術部項目一部項目二部財務部材料部審計部管理者代表二、xxx房地地產崗位設置置圖董事長董事長總經理副總經理副總經理副總經理管理者代表綜合部經理行政事務部經理市場營銷部經理技術部經理項目一部經理項目二部經理材料部經理財務部經理審計部經理董事會人事主管1人行政主管1人文秘主管1人司機3人營銷主管1人招標主管1人審計主管1人財務主管1人預算主管1人規(guī)劃設計主管2人技術監(jiān)控主管1人安裝主管2人土建主管2人土建主管2人安裝主管2人材料信息主管1人材料主管2人管理員2人22人會計2人綜合統(tǒng)計1人出納1人文員2人預算員2人檔案員1人管理員2人管理員2人管理員2人質保員1人文員2人文員1人文員2人第二章公司司簡介一、xxx房地地產開發(fā)有限限公司xxx房地產開開發(fā)有限公司司成立于2001年，隸屬于xxx集團,公司注冊資資本1180萬元,擁有固定資資產及自有流流動資金近4000萬元。公司司設有行政事事務部、綜合合部、項目部部、技術部、材材料部、財務務部、市場營營銷部、審計計部八個部門門。公司現有有員工36人，中高級級職稱占50%以上，90%以上員工為為大專以上學學歷。在山東東省東營市開開發(fā)建設的項項目主要有****公園和“****家園”住宅小區(qū)。其其中****公園總投資資為4.8億元人民幣幣，占地2650畝，建成后后將成為山東東省最大的城城市公園?！?***··****家園”住宅小區(qū)是是全國首家冠冠以中國建設設銀行個人住住房貸款品牌牌“****”的高檔住宅宅小區(qū)。兩年年多來，公司司憑借實力和和卓越的產品品品質及優(yōu)質質的服務已成成為當地最具具開發(fā)實力和和市場競爭力力的房地產開開發(fā)公司。公司擁有各類優(yōu)優(yōu)秀的專業(yè)人人才和高素質質管理人才，實實行高效靈活活的經營管理理機制，秉承承“以人為本，科科技興業(yè)，誠誠實守信，追追求卓越”的宗旨，力力爭把****事業(yè)做大、做做強、做長。地址：郵政編碼：2總機：傳真：E-mail::第三章公司司戰(zhàn)略綱要一、集團戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃的指導思思想◆政府偏好原則則：集團一般般要選擇政府府鼓勵的產業(yè)業(yè)進行投資，在在產業(yè)的發(fā)展展過程中，取取得政府的支支持，實現經經濟效益和社社會效益雙重重目標?！粜袠I(yè)整合原則則：對于所進進入的產業(yè)，一一般要對行業(yè)業(yè)進行整合，力力爭成為行業(yè)業(yè)領導者或領領導者之一；；不進入不能能成為主要企企業(yè)的產業(yè)?！舳嘣瓌t：：在符合政府府偏好原則和和行業(yè)整合原原則的前提下下，從總體上上來說，****集團是跨業(yè)業(yè)經營，實行行投資多元化化。二、****房房地產業(yè)務組組合集團所從事的城城市建設開發(fā)發(fā)業(yè)務是從****公園開始的的，從****公園開發(fā)和和經營，拓展展到房地產和和市政工程。而****公園的開發(fā)和經營又包括較豐富的內涵，主要包括娛樂休閑、度假和商業(yè)。所以，****集團就城市建設開發(fā)這一業(yè)務系列來說，其組合如下圖所示：（略）三、公司產業(yè)組組合◆城市建設與開開發(fā)業(yè)：房地地產、****公園、市政政工程、公園園相關商業(yè)和和娛樂業(yè)。◆生物工程業(yè)：：生物肥和生生物農藥。****房地產產產業(yè)時間組組合一覽表產業(yè)第一層面業(yè)務第二層面業(yè)務第三層面業(yè)務城市建設與開發(fā)發(fā)房地產、*****公園公園相關商業(yè)和和娛樂業(yè)市政工程四、企業(yè)愿景和和目標以城市經營為主主業(yè)，創(chuàng)立城城市經營新模模式：政府不不投資、市民民滿意、企業(yè)業(yè)不賠錢，力力爭成為東營營市最大且具具有全國影響響的城市建設設開發(fā)企業(yè)。五、戰(zhàn)略目標成為大型業(yè)務多多元化跨國投投資控股公司司和業(yè)界領袖袖。六、企業(yè)哲學◆為市民溫馨建建的花園，為為東營造精致致的“名片”◆心胸有多大，事事業(yè)有多大◆夢想有多大，事事業(yè)有多大◆夢想，忠誠，執(zhí)執(zhí)著，專業(yè)◆山東最好，全全國一流七、公司功能（一）組織戰(zhàn)略略目標根據城市建設開開發(fā)總體戰(zhàn)略略和各相關業(yè)業(yè)務單元戰(zhàn)略略的要求，組組織戰(zhàn)略目標標如下：◆建立與戰(zhàn)略要要求相匹配的的組織機構：：根據戰(zhàn)略要要求對現有組組織機構進行行調整，并建建立戰(zhàn)略所要要求的新機構構?！魴嘭熍渲门c戰(zhàn)戰(zhàn)略要求相匹匹配：按戰(zhàn)略略要求，來確確定各機構和和崗位的功能能和權限配置置。（二）主要組織織政策根據總體戰(zhàn)略和和各相關業(yè)務務單元戰(zhàn)略的的要求和組織織戰(zhàn)略目標，主主要組織政策策如下：◆分權原則：在在權責配置上上，盡量向現現場組織傾斜斜?！舴止ぴ瓌t：將將集團城市建建設開發(fā)價值值鏈在各公司司之間實行專專業(yè)化分工合合作。（三）支持組織織目標和組織織政策的核心心工作為了實現組織戰(zhàn)戰(zhàn)略目標，貫貫徹組織政策策，核心組織織工作如下：：◆組織設計和調調整：根據戰(zhàn)戰(zhàn)略要求，對對組織機構進進行設計，并并根據戰(zhàn)略的的要求，對現現有組織機構構進行調整。本報告建議的組組建建設開發(fā)發(fā)集團，組織織結構和功能能分工如下：：建設開發(fā)集團各各公司功能一一覽表公司名稱公司功能備注****建設開開發(fā)集團混合型母公司，除除出資者功能能外，主要負負責****公園建設和和開拓市政工工程。****商業(yè)街街管理公司全資子公司，主主要負責****公園兒童街街、女人街、餐餐飲街的對外外招租和管理理。目前可作為*****建設開發(fā)集集團的一個部部門對待，條條件成熟后再再成立公司****公園管管理公司全資子公司，*****公園內部各各種休閑、娛娛樂設施的對對外招租和管管理。目前可作為*****建設開發(fā)集集團的一個部部門對待，條條件成熟后再再成立公司****房地產產公司全資子公司，主主要負責房地地產開發(fā)。目前可作為*****建設開發(fā)集集團的一個部部門對待，條條件成熟后再再成立公司****物業(yè)管管理公司全資子公司，主主要負責****家園等物業(yè)業(yè)管理理。目前可作為*****建設開發(fā)集集團的一個部部門對待，條條件成熟后再再成立公司◆崗位設計和調調整：根據戰(zhàn)戰(zhàn)略要求和組組織設計，對對崗位進行設設計，并根據據戰(zhàn)略的要求求和組織調整整，對現有崗崗位進行調整整?！魳I(yè)務流程設計計和調整：根根據戰(zhàn)略要求求和組織設計計，對業(yè)務流流程進行設計計，并根據戰(zhàn)戰(zhàn)略的要求和和組織調整，對對現有業(yè)務流流程進行調整整。（四）公司各部部門功能房地產各部門功功能一覽表部門功能行政事務部行政、文秘、人人力資源管理理以及整合管管理體系管理理綜合部部招投標管理、合合同管理、工工程概算、預預算和決算市場營銷部市場調研、尋找找營銷代理、銷銷售合同管理理、協助營銷銷、與顧客有有關過程的相相關綜合事務務管理。技術部部土地批租、土地地開發(fā)、項目目規(guī)劃設計管管理項目部部施工項目、現場場管理材料部部材料質詢、材料料商評估和材材料控制管理理財務部部財務、會計、稅稅務、成本和和統(tǒng)計審計部部審計工作及相關關綜合事務管管理第四章員工守守則和行為準則一、員工守則（一）思想品德德端正，遵守守國家法令。（二）愛崗敬業(yè)業(yè)務實，工作作分秒必爭。（三）恪守職業(yè)業(yè)道德，質量量視同生命。（四）客戶就是是上帝，服務務至信至誠。（五）開拓人人人有責，經濟濟效益為重。（六）做人忠誠誠守信，團結合合作執(zhí)著。（七）遵守規(guī)章章制度，克制制自我言行。（八）珍愛集體體財物，處處處廉潔奉公。（九）不斷進步步完善，舉止止大方文明。（十）一切從我我做起，事業(yè)業(yè)繁榮興盛。二、經理以上管管理人員的價價值取向和行行為原則（一）充滿理想想、富有激情情、具有高度度的責任感和和使命感；（二）開拓創(chuàng)新新、高度務實實、誠實守信信；（三）不懈努力力，精通本行行業(yè)知識；（四）對下級善善于激勵，合合理授權，營營造良好的溝溝通氛圍；（五）積極培養(yǎng)養(yǎng)下屬，科學學管理，果斷斷決策；（六）胸懷坦蕩蕩，勇于批評評與自我批評評；（七）嚴于律己己，守法廉潔潔，堪為員工工之表率；（八）作風踏實實，不急功近近利，追求長遠目目標和效益。三、員工行為準準則，個人表現直接接影響集團形象，每每位員工在各各種場合必須須時時具有"我代表*****房地產"的強烈意識識，并以此規(guī)規(guī)范和指導自自己的行動。（一）職業(yè)道德德1、熱愛公司，忠忠誠于公司，不不做損害公司司利益的事，不不兼職于其它它公司。2、盡忠職守，勤勤勉地履行職職責，高效優(yōu)優(yōu)質地完成各各項任務，為為社會提供一一流的產品和和服務。3、遵章守紀，嚴嚴守國家法律律法規(guī)及公司司各項規(guī)章制制度和行為規(guī)規(guī)范。4、安全操作，重重視質量，積積極提出合理理化建議，增增加公司效益益。5、克己奉公，見見義勇為，助助人為樂，積積極參加社會會公益活動。6、保守機密，嚴嚴禁向外泄露露公司的商業(yè)業(yè)及技術秘密密。（二）禮儀規(guī)范范1、儀容、儀表表★員工應講究個個人衛(wèi)生，注注意自我修飾飾，培養(yǎng)健康康的生活習慣慣，保持良好好的精神狀態(tài)態(tài)?！镆痪€生產員工工必須按規(guī)定定依照不同工工種的要求，穿穿著公司規(guī)定定的工作服；；管理人員及及營銷人員在在工作場所提倡職業(yè)業(yè)著裝?！镏b時，應注注意發(fā)型、外外套、襯衣、領領帶、鞋、襪襪及飾物的搭搭配。2、言談、舉止止★與人交談時，禮禮貌、熱情，稱稱謂得體。★姿態(tài)大方、自自然。★注意目光接觸觸和聆聽。不不隨意打斷對對方說話和否否定對方的意意見。★舉止文明，注注意場合及禮禮節(jié)。3、電話★接聽迅速，不不讓鈴聲超過過三次。★使用禮貌用語語，如"您好、請講講、謝謝、再再見"等。★交談簡短扼要要，確保線路路暢通?！锿聲弘x時，主主動代接并及及時轉告?！锕ぷ鲿r避免打打私人電話，嚴嚴禁打有獎聲聲訊電話。4、就餐★員工在用餐時時間內就餐，自自覺排隊領取取飯菜?！锕?jié)約糧食，不不準將食品帶帶出餐廳?！镉貌蜁r，保持持餐廳衛(wèi)生；；注意文明用用餐，不高聲聲喧嘩；用餐餐完畢，將碗碗盤送回指定定窗口。5、乘車★司機準則：遵守交通法規(guī)，服服從交警指揮揮。確保行車安全，規(guī)規(guī)定區(qū)域停放放。保持車輛整潔，保保證車況良好好。不與乘客交談，嚴嚴禁接打手機機。儀表端莊大方，展展現公司形象象?！锍丝蜏蕜t：上車嚴禁吸煙，體體現公司形象象。不與司機交談，不不得爭搶座位位。舉止談吐文明，雨雨具收放到位位。愛護車內設施，共共同維持衛(wèi)生生。四、工作風紀（一）公司鼓勵勵員工間積極極溝通交流，但但不能因此妨妨礙工作，因此辦公期期間，你應該該堅守崗位，不不得隨意竄崗聊聊天；需要暫時離離開時，應知知會上級或同事。（二）保持辦公公室的整齊、干干凈、衛(wèi)生是是每一位員工工的責任；請不要在辦辦公區(qū)域進食食，如要吸煙煙請到吸煙室室。（三）公用辦公公室是員工共共同辦公場所所，接待來訪、業(yè)業(yè)務洽談應在在洽談室或會會議室進行。五、禮儀儀表從進入公司上班班的第一天起起，你的一言言一行就代表表著公司，你你應注意遵守守下列要求：：（一）工作期間間，你應保持持精神振作、彬彬彬有禮、干干練高效。（二）上班時，你你應注意衣著著整潔、大方方、得體，不不得染帶色頭頭發(fā)、指甲。男職員不可留長發(fā)，蓄胡須，女職員不可濃妝艷抹。周一至周五，男職員著襯衫、西褲、皮鞋；女職員著有袖套裝、皮鞋；周六可著便裝，但短褲、無袖裝、超短裙、涼鞋、拖鞋不在此列。其它另有統(tǒng)一著裝要求的，應按具體著裝規(guī)定執(zhí)行。（三）同事間應應相互尊重，互互幫互愛，語語言文明。（四）對外交往往應有禮有節(jié)節(jié)，不卑不亢亢，禮貌大方方，簡樸務實實。六、保密由于競爭的存在在以及你對公公司的責任，每每個員工都有有保守公司秘秘密的義務。這這種保密的義義務，不僅限限于你在公司司工作的合同同期內，而且且還應注意在在離職后，你你也將承擔這種種義務。（一）你務必保保管好你持有有的公司涉密密文件。（二）未經授權權或批準，你你不得對外提提供有機密的的公司文件或或其他未公開開的經營狀況況、財務數據據等。（三）對非本人人職權范圍內內的公司機密密，應作到不不打聽、不猜猜測、不傳播播。第五章質量量手冊1質量手冊頒頒布令…………0042范圍……………………053質量管理體體系過程職責責分配表…………………084質量管管理體系4.1總要求求…………………094.2文件要要求………………095管理職職責5.1管理承承諾………………145.2以顧客客為關注的焦焦點………………145.3質量方方針………………155.4策劃………………………175.5職責、權權限和溝通…………………175.6管理評評審………………196資源管管理6.1資源提提供………………216.2人力資資源………………216.3基礎設設施………………226.4工作環(huán)環(huán)境………………227產品實實現7.1產品實實現的策劃……………………247.2與顧客客有關的過程程…………………247.3設計和和開發(fā)…………………………257.4采購控控制………………267.5生產和和服務提供……………………277.6監(jiān)視和和測量裝置的的控制…………308測量、分分析和改進8.1總則………………………318.2監(jiān)視和和測量…………………………318.3不合格格品控制………………………348.4數據分分析………………358.5改進………………………36xxx房地產質質量手冊版次A/01質量量手冊頒布令令實施日期2003年111月01日實施1質量手冊冊頒布令為適應xxx房房地產開發(fā)有有限公司的生生產經營戰(zhàn)略略，持續(xù)改進進并提高公司司業(yè)績，確保保提供的產品品和服務符合合規(guī)定并滿足足顧客的需求求和期望，特特依據GB/T119001--2000《質量管理理體系要求》標準準，結合本公公司的實際，制制定了本公司司整合型管理理體系的綱領領性文件——《質量手冊冊》，現予以以批準頒布實實施。本手冊是本公司司質量管理體體系的法規(guī)性性文件，是指指導本公司質質量管理體系系建立、實施施、保持和持持續(xù)改進的綱綱領和行動準準則，闡述了了本公司的質質量，規(guī)定了了各部門職責責權限及相互互關系、描述述了質量管理理體系過程之之間的相互作作用、程序文文件的引用和和持續(xù)改進的的活動。本手冊明確了質質量管理體系系的基本要求求，適用于房房地產開發(fā)的的各項管理活活動，本公司司全體員工必必須認真學習習并遵照執(zhí)行行。xxx房地產開開發(fā)有限公司司總經理：二○○三年十月月二十八日xxx房地產質質量手冊版次A/02范圍實施日期2003年111月01日實施2范圍2.1適用用范圍本手冊適用于公公司房地產開開發(fā)經營的管管理和服務活活動。本手冊可用于：：a)進行培訓教教育和培訓的的教材；b)公司內部開開展質量活動動的依據；c)編制程序文文件的依據；；d)進行管理評評審和內部審審核的評價準準則；e)向第二方認認定和第三方方認證提供質質量管理體系系存在的客觀觀證據。應用本公司以房地產產開發(fā)為主要要生產經營活活動，由于本本公司產品的的特點，不存存在顧客財產產，也不存在在特殊過程，因因此“生產和服務務提供過程的的確認”、“7.5.44顧客財產”在本公司不不適用。而“7.3設計和開發(fā)”、“7.6監(jiān)視和測量量裝置的控制制”在本公司主主要是外包過過程，通過對對服務供應商商進行選擇與與評價進行控控制，因此整整合型管理體體系要求在本本公司的建立立、實施、保保持和持續(xù)改改進符合GB/T190011-20000、GB/T224001--1996標準。2.2術語質量管理體系文文件采用GB/T119001--2000iidtISSO90011:20000所給出的術術語。本手冊中使用的的供應鏈的表表述如下：供方（供應應商）→組織→顧客（業(yè)主主）公司、本公司：：指xxx房地產開發(fā)發(fā)有限公司。xxx房地產質質量手冊版次A/03質量量管理體系職職能分配表實施日期2003年111月01日實施3質量管理理體系職能分分配表職職能部門體系要求總經理理管理者代表行政事務部市場營銷部綜合部部技術部部項目部部材料部部財務部審計部4.1總要求求4.2文件要求求5.1管理承承諾5.2以顧客客為關注的焦焦點5.3服務品品質方針5.4策劃5.5職責、權權限和溝通5.6管理評評審6.1資源提提供6.2人力資資源6.3基礎設設施6.4工作環(huán)環(huán)境7.1服務提供供實現的策劃劃7.2與顧客客有關的過程程7.4采購7.5生產和和服務提供7.6監(jiān)視和和測量裝置的的控制8.1測量分析析和改進總則則顧客滿意內部審核過程的監(jiān)視和和測量產品的監(jiān)視和和測量8.3不合格格品控制8.4數據分分析8.5改進注：要和部xxx房地產質質量手冊版次A/04質量量管理體系實施日期2003年111月01日實施4.1總要要求1目的確保按GB/TT190011-20000idtISO90001:20000標準的要求求建立文件化化的質量管理理體系并予以以實施、保持持和持續(xù)改進進。2適用范圍圍適用于GB/TT190011-20000質量管理體體系的建立、實實施保持和持持續(xù)改進。3職責總經理對質量管管理體系的建建立、實施、保保持和持續(xù)改改進負責。4要求4.1公司在實實施質量管理理體系時采用用過程的方法法，對在房地地產開發(fā)經營營和管理服務務中的管理活活動、資源提提供、產品實實現和測量有有關的過程進進行有效的管管理，且遵循循PDCA循環(huán)思想：：a)識別房地產產開發(fā)經營和和服務的過程程，并確定其其順序和相互互關系；b)確定準則和和方法，對房房地產開發(fā)經經營和服務過過程進行控制制，并確保其其有效運行；；c)配備和利用用必要的資源源和信息，對對過程的運行行進行測量、監(jiān)監(jiān)視和控制；；d)對過程實施施中出現的偏偏差和不符合合采取改進措措施，確保質質量管理體系系的充分性、適適宜性和有效效性，并進行行持續(xù)改進。4.2公司制定定并實施相關關的文件對工工程勘察、設設計、工程施施工、安裝、監(jiān)監(jiān)理、市場營營銷等外包過過程進行有效效的控制。4.2文件件要求文件要求總總則1目的建立適宜的質量量管理體系文文件，并符合合標準的要求求。2適用范圍圍適用于公司所建建立的質量管管理體系文件件。3職責管理者代表統(tǒng)籌籌質量管理體體系文件的建建立，行政事事務部負責組組織編寫。4要求4.1公司按GGB/T199001-22000標準建立文文件化的質量量管理體系。4.2公司員工工應按質量管管理體系文件件規(guī)定的程序序、要求和方方法進行管理理、工作和作作業(yè)。4.3公司質量量管理體系文文件包含在以以下六個層次次文件中，即即：★管理手冊/質質量手冊（含含質量方針、質質量目標）；；★專業(yè)規(guī)范；xxx房地產質質量手冊版次A/04質量量管理體系實施日期2003年111月01日實施★控制準則/程程序文件；★崗位規(guī)范；★作業(yè)規(guī)范；★體系記錄。4.4公司編制制相關文件索索引，作為管管理手冊的內內容。質量手冊1目的確保質量手冊編編制的符合性性、適用性和和使用的有效效性。2適用范圍圍適用于質量手冊冊的形成、使使用和處置。3職責管理者代表負責責質量手冊的的控制，行政政事務部負責責具體實施。4要求4.1質量手冊冊的內容公司質量管理體體系的范圍，包包括產品、過過程以及組織織機構等的內內容，對于產產品實現過程程要求的任何何刪減、細節(jié)節(jié)及合理性說說明。說明為組織質量量管理體系而而編制的形成成文件的程序序或對其引用用的情況。對質量管理體系系中眾多相互互關聯的過程程之間的相互互作用和順序序進行描述。4.2質量手冊冊的編制在總經理的授權權下由管理者者代表負責組組織編制。質量手冊的編制制原則a)符合GB//T190001-20000標準的要求求；b)滿足本公司司房地產開發(fā)發(fā)、建設、經經營和服務的的需要；c)切合本公司司的實際；d)符合適宜的的法律法規(guī)、條條例的規(guī)定和和要求；e)繁簡程序與與工作的復雜雜性、所需技技能和員工的的培訓程度或或資格相適應應。質量手冊由管理理者代表審核核，總經理批批準發(fā)布。4.3質量手冊冊的發(fā)放質量手冊的發(fā)放放范圍a)在質量管理理體系覆蓋范范圍內的所有有領導層和部部門；b)經管理者代代表批準，不不屬于體系覆覆蓋范圍內的的集團公司及及下屬有關部部門或人員；；c)經管理者代代表批準，向向第二方(顧客)提供，向第第三方如認證證機構提供。發(fā)放和提供的質質量手冊是規(guī)規(guī)范的文本并并加蓋文件控控制印章。xxx房地產質質量手冊版次A/04質量量管理體系實施日期2003年111月01日實施質量手冊的發(fā)放放記錄及正本本由行政事務務部保存，發(fā)發(fā)放和提供的的質量手冊均均為副本。4.4質量手冊冊的更改質量手冊的更改改需經管理者者代表審核，總總經理批準。具具體的更改方方式、方法和和更改標識按按《文件控制制程序》的有有關規(guī)定執(zhí)行行。質量手冊的更改改僅對受控文文件進行。行行政事務部保保存的正本同同時進行更改改，且需將質質量手冊的更更改通知單一一并保存。儲儲存于電子媒媒體上的相應應文件在更改改時應同時更更改。換版更改的實施施者應在換版版和更改的同同時，在質量量手冊的“修訂狀態(tài)控控制頁”上予以記錄錄，并按《文文件控制程序序》的規(guī)定做做好其他相關關更改記錄。當公司內外部環(huán)環(huán)境發(fā)生重大大變化或總經經理認為有必必要時，質量量手冊應予以以換版，以保保持其適宜性性。質量手冊的換版版按《文件控控制程序》的的相應規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。4.5質量手冊冊的使用質量手冊的持有有者應認真學學習、深刻理理解質量手冊冊的內容、規(guī)規(guī)定和要求，并并貫徹實施。質量手冊應妥善善保存、不得得復制、轉借借和未經授權權的更改。4.6質量手冊冊的作廢質量手冊更改或或換版的同時時，應撤出作作廢的文件，須須留作資料的的應在作廢文文件上加蓋“作廢文件”的印章。作廢的文件由行行政事務部負負責回收，定定期或立即集集中銷毀。文件控制1目的確保影響質量管管理體系運行行的文件處于于受控的狀態(tài)態(tài)。2適用范圍圍適用于質量管理理體系文件，包包括適宜的外外來文件的控控制。3職責3.1行政事務務部負責文件件控制的歸口口管理。3.2總經理負負責批準和發(fā)發(fā)布質量方針針、質量目標標。3.3管理者代代表負責審核核質量手冊、和和批準分管的的控制準則和和程序文件。3.4主管副總總經理負責批批準其分管部部門的程序文文件和作業(yè)性性文件。3.5各部門經經理負責審核核本部門負責責的作業(yè)性文文件，當授權權人空缺時，由由主持工作的的負責人負責責其審核工作作。4要求4.1控制要求求：文件在發(fā)發(fā)布前由授權權的審核者和和批準人對文文件的符合性性、充分性、適適宜性和相容容性進行審核核、批準。4.2行政事務務部應確保凡凡質量管理體體系運行涉及及的部門、場場所或人員能能及時得到有有效版本的相相關文件，xxx房地產質質量手冊版次A/04質量量管理體系實施日期2003年111月01日實施及時撤出作廢或或失效的文件件。各部門及及所有工作人人員應確保不不持有、不使使用作廢或失失效的文件。若若因工作需要要而保留作廢廢文件，應對對保留的作廢廢文件進行標標識。4.3文件和資資料應保持清清晰，易于識識別。4.4文件控制制范圍各部門或相關人人員應確保涉涉及文件的編編制、審核、批批準、發(fā)布、發(fā)發(fā)放、使用、更更改、保管、貯貯存、歸檔、作作廢、回收、處處置等均處于于受控狀態(tài)。4.5外來文件件中與房地產產開發(fā)有關的的法律法規(guī)、標標準、供方提提供的圖樣、產產品標準、驗驗收標準等文文件應按程序序的規(guī)定進行行識別、登記記、閱批、傳傳遞、轉化、保保管、歸檔。4.6公司制定定并實施《文文件控制程序序》、《整合合管理體系文文件編寫導則則》等，對文文件的控制活活動予以規(guī)范范。記錄控制1目的確保為已完成的的活動和達到到的結果提供供有效的客觀觀證據和為進進行追溯性提提供依據。2適用范圍圍適用于對質量管管理體系記錄錄的控制。3職責3.1行政事務務部負責對記記錄的編號、更更改進行控制制，編制記錄錄的管理性文文件。3.2各部門負負責對要求的的記錄在相關關文件中提出出并進行表格格設計。3.3各部門和和記錄的填寫寫人員應對其其時效性、準準確性、完整整性和規(guī)范性性負責。4要求4.1公司各部部門形成的記記錄應遵循下下列規(guī)定：a)使用規(guī)范的的記錄表格；；b)由規(guī)定的人人員填寫；c)及時準確、完完整清晰；d)按規(guī)定履行行審核、批準準手續(xù)。4.2記錄應保保持清晰，便便于識別和檢檢索。4.3記錄應控控制下列內容容：a)標識：確保保同一名稱和和編號的記錄錄，其格式、內內容是一致的的，有追溯性性要求的應予予編號。b)貯存：貯存存條件應確保保便于存取和和檢索，應防防止記錄的丟丟失、損壞、霉霉變、污染。c)保護：采取取適當的保護護措施，確保保不泄露、不不疏散；d)檢索：規(guī)定定檢索的方法法，確保方便便快速；e)保存期限：：按記錄的使使用價值規(guī)定定適當的保存存期限，不能能過長，也不不能過短；f)處置：超過過保存或歸檔檔期的應按《記記錄控制程序序》的規(guī)定進進行處置。4.4公司編制制并實施《記記錄控制程序序》，以規(guī)范范記錄的控制制活動。xxx房地產質質量手冊版次A/05管理理職責實施日期2003年111月01日實施5.1管理理承諾1目的通過公司總經理理的活動和作作用，并作出出承諾，確保保持續(xù)改進質質量管理體系系的有效性。2適用范圍圍總經理在建立、實實施和改進質質量管理體系系所作出的承承諾。3職責公司總經理負責責對持續(xù)改進進質量管理體體系的有效性性作出承諾并并提供充分的的證據。4要求4.1總經理在在公司相關會會議上或授權權相關部門在在公司內部向向全體員工傳傳達滿足顧客客要求和與產產品有關的法法律法規(guī)要求求及其重要性性，從而提高高全員的質量量意識和主觀觀能動性。4.2總經理制制定、簽署和和發(fā)布質量方方針，質量方方針已隨質量量手冊一起發(fā)發(fā)布，或單獨獨發(fā)布。4.3總經理授授權公司相關關部門或人員員制定公司和和各層次的質質量目標，并并組織實施。4.4總經理主主持或授權管管理者代表主主持管理評審審工作，評價價質量管理體體系的適宜性性、充分性和和有效性。4.5總經理應應確保提供與與建立和改進進質量管理體體系有關的必必要的資源，從從而最終實現現產品、體系系和過程的要要求。4.6公司提供供重要的批示示文件、會議議記錄和紀要要以及有關的的體系文件等等，以證實總總經理作出的的承諾。5.2以顧顧客為關注的的焦點1目的理解和滿足顧客客的需求和期期望。2適用范圍圍適用于公司質量量管理體系所所涉及的管理理和服務有關關的所有顧客客。3職責3.1公司總經經理在滿足顧顧客需求方面面起領導和決決策作用。3.2相關部門門及人員通過過實施相關的的過程來實現現和滿足顧客客的需求和期期望。4要求4.1公司應首首先識別顧客客明確的或隱隱含的需求和和期望，包括括組織應盡的的，與產品有有關的責任或或義務以及法法律法規(guī)方面面的要求。4.2通過房地地產項目開發(fā)發(fā)設計將顧客客要求轉化為為公司可以實實施的要求。4.3通過產品品實現和測量量、分析和改改進等過程，并并通過持續(xù)改改進和預防不不符合的發(fā)生生來達到使顧顧客滿意的要要求。4.4公司保留留在為滿足顧顧客要求所采采取的一系列列過程和活動動的有關證據據。xxx房地產質質量手冊版次A/05管理理職責實施日期2003年111月01日實施5.3質量量方針和質量量目標1目的為規(guī)范企業(yè)行為為，提高管理理水平，適應應公司發(fā)展和和滿足顧客的的需要和期望望，公司制定定并實施質量量方針和質量量目標。2適用范圍圍適用于房地產項項目開發(fā)經營營管理和服務務中質量方針針和質量目標標的制定、發(fā)發(fā)布和控制。3職責總經理負責制定定、發(fā)布質量量方針和質量量目標，各職職能部門負責責實施質量方方針和質量目目標。4要求4.1質量方針針和質量目標標及解釋。質量方針精心策劃、開拓拓創(chuàng)新、科學學管理、爭創(chuàng)創(chuàng)一流。質量目標預售商品房按期期交付率100%；商品房年銷售額額完成計劃指指標率90%以上；企業(yè)信譽或其開開發(fā)項目工程程被評為優(yōu)級級；業(yè)主有效投訴率率<1%；年度內無重大責責任事故。質量方針的內涵涵★精心策劃———聘請全國最最有名的策劃劃咨詢機構(功能定位、容容積率、建筑筑風格、空間間布局、景觀觀設計、材料料設備選用)；挖掘用地地最大潛能；；發(fā)揮用地環(huán)環(huán)境價值(自然環(huán)境、人人文環(huán)境、商商業(yè)環(huán)境、交交通環(huán)境、城城市區(qū)位定位位環(huán)境)；不斷拓展展延伸價值(售后服務、品品牌效應、質質量保證、文文化藝術含量量)?！镩_拓創(chuàng)新———樹立創(chuàng)新意意識、培育創(chuàng)創(chuàng)新能力、做做別人想不到到也做不到的的，樹立品牌牌知名度?！锟茖W管理———樹立以人為為本的理念，建建立一切以客客戶為中心的的宗旨，規(guī)范范企業(yè)行為，實實現整體優(yōu)化化?！餇巹?chuàng)一流———一流的規(guī)劃劃、一流設計計、一流的施施工、一流的的材料設備、一一流的品質、一一流的服務。質量目標的核定定(1)預售商品品房按期交付付率?！癜茨甓冉y(tǒng)計計計算；●按房地產開發(fā)發(fā)項目分別計計算；●每一份預售合合同為一個計計算單位；●以辦理手續(xù)為為交付。預售商品房房按期交付率率＝所按期交交付預售合同同數／年簽訂訂預售合同數數×100％xxx房地產質質量手冊版次A/05管理理職責實施日期2003年111月01日實施(2)企業(yè)信譽譽評價。●三年內獲得的的最高等級評評價；●當有關部門進進行相關評價價時此項目標標成立；●評價的名片可可以是“信譽度”、“資信度”、“守法度”、“等級”、“示范小區(qū)”、“優(yōu)質工程”、“樣板工程”、“最佳設計”、“環(huán)境美化”等及其相關關名稱；●評價的部門可可以是，如工工商行政管理理部門；銀行行；房地產行行政主管部門門；建設行政政主管部門及及其他具有資資格進行評價價的部門?？煽梢允堑胤叫孕缘?，可以是是國家部委的的，也可以是是協會性的。(3)業(yè)主有效效投訴率?！褚赞k理手續(xù)的的業(yè)主為投訴訴主體；●以房地產開發(fā)發(fā)項目分別計計算；●以公司責任為為判定有效的的依據；●以年度為計算算。業(yè)主有效投投訴率＝業(yè)主主有效投訴件件數／業(yè)主總總數×100％(4)年度內無無重大責任事事故?！癜捶康禺a開發(fā)發(fā)項目分別統(tǒng)統(tǒng)計計算；●重大責任事故故系指：a)國家相關法法規(guī)規(guī)定的工工傷、死亡事事故；b)由消防主管管部門判定的的重大責任火火災；c)公司自責造造成的重大停停工、延期完完工、返工(指經濟損失失在20萬元以上或或影響交付使使用)；d)由于管理和和工作失誤造造成的材料、構構件、配件、設設備損壞報廢廢及其他不適適用(指經濟損失失在20萬元以上)。4.2質量方針針和質量目標標的實施要求求。在公司內部宣傳傳質量方針和和目標，在各各個層次上進進行溝通和傳傳達，使相關關人員都能理理解并貫徹執(zhí)執(zhí)行，以確保保質量方針/目標的有效效實施。將總體質量目標標進行分解和和細化，建立立一個按部門門或層次展開開的質量目標標系統(tǒng)，質量量目標應根據據實施情況和和環(huán)境變化進進行適當的調調整/修訂。為保持質量方針針的持續(xù)適宜宜性，應每三三年進行一次次評審和修訂訂，以適應公公司發(fā)展和內內外部環(huán)境變變化的需要。5.4質量量策劃1目的確保質量目標的的實現。2適用范圍圍適用于公司所開開展的質量管管理體系的策策劃。3職責xxx房地產質質量手冊版次A/05管理理職責實施日期2003年111月01日實施3.1管理者代代表負責ISO90001：2000質量管理體體系建立、保保持、改進和和變更的策劃劃。3.2行政事務務部具體負責責質量管理體體系策劃的實實施和落實。4要求4.1公司編制制并實施《管管理體系策劃劃控制準則》，以以對房地產開開發(fā)項目的質質量管理體系系進行策劃，確確保公司具備備滿足預期目目標和規(guī)定要要求的能力。4.2質量策劃劃的結果通常常是編制并實實施各項有關關的質量計劃劃，質量計劃劃至少應針對對下列事項作作出明確規(guī)定定：a)確定質量目目標；b)明確職責和和權限；c)明確資源((含人力資源)配置及調整整方案；d)確定現行質質量管理體系系文件中適用用和不適用的的部分；e)確定需新編編制的文件和和記錄；f)確定驗收準準則。4.3針對待定定開發(fā)項目的的服務、管理理所編制的文文件應確保與與現行適用文文件的相容性性。職責和權限限1目的確保公司各級各各部門和崗位位權責明確、接接口清楚、運運行協調有序序。2適用范圍圍適用于對公司質質量管理體系系運行的實施施和控制。3職責3.1公司總經經理負責各部部門的權責和和規(guī)定或調整整。3.2行政事務務部負責職責責、權限和相相互關系的具具體落實和督督導。4要求4.1總經理通通過組織結構構設計，明確確公司的組織織機構圖，并并進行職能劃劃分。4.2總經理通通過崗位設計計，明確公司司崗位設置圖圖，指定各部部門間、決策策層、管理層層及作業(yè)層的的相互關系。4.3行政事務務部在總經理理授權下，負負責組織各部部門進行崗位位功能分解和和作業(yè)配置，明明確各部門、各各崗位的功能能和作業(yè)事項項，經各分管管副總經理審審核，總經理理審批后施行行，具體參見見各部門的《崗崗位規(guī)范》。4.4通過培訓訓和學習體系系文件等方式式，確保職責責和權限在各各個職能層次次間進行相互互溝通和交流流，使全體員員工了解相關關的職責和權權限方面的信信息。4.5隨公司組組織機構和崗崗位的調整/變更，職責責和權限也應應隨之進行調調整/修改。xxx房地產質質量手冊版次A/05管理理職責實施日期2003年111月01日實施5.5.2管理者代表表1目的確保有效組織質質量管理體系系的建立、實實施、保持和和改進。2適用范圍圍適用于對管理者者代表的任命命及職責、權權限的明確。3職責總經理負責任命命管理者代表表，規(guī)定其職職責、權限。4要求4.1管理者者代表可專職職或兼職，無無論在其他方方面的職責如如何，必須保保證管理者代代表的職責和和權限能夠落落到實處，不不存在利害沖沖突。4.2管理者代代表的職責和和權限：a)確保公司的的質量管理體體系的過程能能夠得到建立立、實施和保保持；b)向最高管理理者報告公司司在質量管理理體系方面所所取得的業(yè)績績和整體運行行情況，以及及質量管理體體系需要改進進和方面，以以供評審和作作為體系改進進和基礎；c)促進公司內內部人員質量量意識和滿足足顧客要求意意識的提高；；d)負責與質量量管理體系有有關的包括顧顧客、供方和和認證機構等等在內部外部部聯絡和溝通通。4.3為貫徹執(zhí)執(zhí)行GB/T119001--2000《質量管理理體系要求》，加加強對質量管管理體系過程程運作的領導導，特任命公公司副總經理理劉中華為管理理者代表，全全面負責xxx房地產開發(fā)發(fā)有限公司的的質量管理體體系推行工作作。內部溝通1目的使相關人員獲得得所需信息，增增進理解、協協調行動，有有效地參與質質量活動，從從而確保質量量管理體系的的有效性。2適用范圍圍適用于公司內部部各部門和各各級人員。3職責3.1行政事務務部負責內部部溝通的歸口口管理，協調調和管理跨項項目和部門之之間的溝通。3.2各部門門負責協調、管管理本部門的的內部溝通。4要求4.1內部溝溝通方式通常常有：單向、雙雙向或多向。4.2內部溝通通的手段通常常采用：會議議、通訊、內內部發(fā)文、電電子郵件、內內部局域網絡絡等。4.3溝通的內內容：涉及產產品、過程和和體系的質量量要求、質量量目標的完成成情況、作為為性文件的執(zhí)執(zhí)行情況，xxx房地產質質量手冊版次A/05管理理職責實施日期2003年111月01日實施各過程的輸出及及評價結果等等。4.4公司在內內部建立一個個全方位的信信息溝通網絡絡、保證信息息溝通渠道的的暢通及接口口住處傳遞的的正確性和及及時性，以便便促進活動開開展的效率和和過程輸出的的實現。4.5公司制制定并實施《內內部溝通管理理規(guī)定》、《會會議管理規(guī)定定》，確保內內部溝通的有有效進行，并并取得成果。5.6管理理評審1目的確保質量管理體體系的適宜性性、充分性和和有效性。2適用范圍圍適用于對管理評評審的組織、實實施和改進措措施的驗證全全過程的控制制。3職責3.1總經理主主持管理評審審。3.2管理者代代表負責具體體組織實施管管理評審，行行政事務部協協助。4要求4.1公司在一一年的間隔期期內至少進行行一次管理評評審。4.2下列情情況之一時應應及時進行4.1條規(guī)定外的的管理評審：：a)公司選用的的ISO90001：2000質量管理體體系標準換版版時；b)不能按約定定時間交付業(yè)業(yè)主所購房產產，或因交付付的房產質量量問題受到業(yè)業(yè)主集中投訴訴時；c)公司組織機機構發(fā)生重大大變化時；d)總經理認為為必要進行時時。4.3管理評評審的內容(輸入)：a)內審、外審審及自我評定定的結果；b)顧客反饋信信息；c)體系過程運運行的業(yè)績及及產品的合格格情況；d)所采取糾正正/預防措施的的實施情況及及其有效性；；e)以往管理評評審所確定采采取措施的實實施情況和效效果；f)可能導致質質量管理體系系發(fā)生變化的的內外部因素素；g)任何對體系系改進的建議議。4.4管理評評審的輸出：：a)依據評審輸輸入，找出現現有體系的差差距和不足，提提出整改需求求并采取相應應的措施；b)對與顧客要要求有關的產產品實施改進進；c)考慮自身資資源配置適應應內外部環(huán)境境的問題，對對當前和未來來潛在的資源源需求進行適適當調整。4.5評審以以會議的形式式進行。評審審前管理者代代表應組織相相關部門完成成評審資料的的準備工作。4.6評審應應按規(guī)定的程程序進行。xxx房地產質質量手冊版次A/05管理理職責實施日期2003年111月01日實施4.7行政事務務部應編制“管理評審報報告”并經審批后后下達，報告告應對質量管管理體系進行行正式的評價價和對質量管管理體系的改改進措施提出出要求。4.6各部門門應針對管理理評審提出的的質量改進措措施要求，制制定并實施改改進措施。行行政事務部應應對改進措施施的實施情況況及效果進行行驗證。4.7管理者者代表應對改改進措施的實實施及其效果果檢查驗證情情況進行審批批。4.8公司制制定并實施《管管理評審控制制準則》，保保存管理評審審形成的記錄錄。xxx房地產質質量手冊版次A/06資源源管理實施日期2003年111月01日實施6.1資源源配置1目的通過合理配置必必要的資源，確確保質量目標標的實現。2適用范圍圍適用于對實施、改改進質量管理理體系和達到到顧客滿意所所需要資源的的控制。3職責3.1主管行政政副總經理負負責提出資源源配置計劃。3.2行政事務務部負責固定定資產的調配配、安排和管管理。3.3總經理負負責資源配置置計劃的審批批。4要求4.1識別資源源需求a)建立、實施施、保持質量量管理體系，必必須及時準確確地提供相應應的資源；b)滿足顧客的的需求和期望望，實現并增增強顧客滿意意，必須提供供一切必要的的資源。4.2依據資源源需求編制資資源配置計劃劃，資源配置置應做到必要要性、適宜性性、有效性、平平衡性、及時時性。4.3有效地使使用資源，并并對其使用效效果進行評價價。6.2人力力資源1目的對人力資源進行行控制，確保保員工能夠有有效完成其職職責規(guī)定的工工作任務，以以達到質量方方針和質量目目標所規(guī)定的的要求。2適用范圍圍適用于公司所聘聘用員工的管管理。3職責3.1行政事務務部負責人力力資源的管理理和控制工作作，負責制定定公司的培訓訓計劃，并組組織實施。3.2主管副總總經理負責批批準公司年度度培訓計劃。3.3各部門負負責按規(guī)定提提出培訓需求求，按公司下下達的計劃組組織員工培訓訓。4要求4.1行政事務務部根據公司司和質量管理理體系運行的的實際需求，確確定人力資源源的配備要求求，并對人力力資源進行評評審。4.2行政事務務部規(guī)定各崗崗位員工錄用用的條件和資資格要求，員員工招聘按規(guī)規(guī)定的要求進進行，確保所所聘人員符合合崗位工作要要求。4.3應從教育育、培訓、技技能和經歷等等方面來考察察所聘用的員員工的能力狀狀況，使其能能勝任的所承承擔的質量職職責。xxx房地產質質量手冊版次A/06資源源管理實施日期2003年111月01日實施4.4培訓應切切合實際、因因材施教、形形式多樣、分分級分層進行行。4.5培訓內容容以適應崗位位需要為宜，包包括適用的法法律法規(guī)、標標準技術、技技能、業(yè)務和和管理知識等等諸多方面。4.6公司確保保所有在崗、轉轉崗、和新入入職的員工均均接受適宜的的培訓，滿足足崗位的需要要。4.7公司確保保凡法規(guī)或政政府主管部門門規(guī)定需持證證上崗的崗位位，其管理和和作業(yè)人員均均持有有效的的資格證件。4.8行政事務務部應按規(guī)定定保存在職員員工的培訓記記錄，包括委委外培訓的記記錄。行政事事務部應采取取適宜的方式式對培訓的有有效性進行評評價。4.9公司編制制并實施《人人力資源控制制準則》、《教教育培訓管理理制度》及相相關的作業(yè)規(guī)規(guī)范。6.3基礎礎設施/6.4工作環(huán)境1目的對基礎設施和工工作環(huán)境進行行控制，確保保提供的產品品能夠滿足顧顧客和法律法法規(guī)的要求。2適用范圍圍適用于在產品質質量形成過程程中所需的基基礎設施和工工作環(huán)境。3職責3.1總經理負負責基礎設施施的提供。3.2行政事務務部負責基礎礎設施的配備備、維護和保保養(yǎng)以及工作作環(huán)境的歸口口管理。4要求4.1公司在房房地產開發(fā)經經營和服務過過程中所需的的基礎設施通通常包括：辦辦公室、硬件件、軟件及工工作所需的設設施、設備、運運輸或通訊等等支持性服務務。4.2行政事務務部根據工作作運作需要配配備必要的基基礎設施，并并根據需求進進行補充和更更新。4.3使用合適適的基礎設施施并安排適宜宜的工作環(huán)境境。4.4對基礎設設施進行適當當的維護保養(yǎng)養(yǎng)，以保持過過程能力。4.5工作環(huán)境境因素通常包包括：a)衛(wèi)生和安全全條件；b)創(chuàng)造性的工工作方法和更更多的參與機機會；c)社會的、心心理的和人的的因素；d)周圍的工作作條件，如溫溫濕度、潔凈凈度、噪聲、粉粉塵、振動、污污染等；4.6對上述影影響工作或服服務的符合性性的因素進行行識別、分類類、管理和控控制。4.7公司各相相關部對內境監(jiān)工作環(huán)境支持持公司質量方方針和目標的的實現。4.8公司制定定并實施《固固定資產實物物管理辦法》、《施施工現場安全全管理規(guī)定》、《現現場5S管理規(guī)范》等等，以確?；A設施和工工作環(huán)境滿足足規(guī)定要求。xxx房地產質質量手冊版次A/07產品品實現實施日期2003年111月01日實施7.1產品品實現的策劃劃1目的確保產品實現過過程有效的進進行。2適用范圍圍適用于房地產開開發(fā)經營中管管理和服務實實現過程的策策劃。3職責3.1總經理和和公司各部門門按業(yè)務分工工和職責權限限對確定的過過程的實現進進行策劃，確確保過程和結結果符合規(guī)定定，并滿足需需要。4要求4.1識別、確確定管理和服服務實現所需需的過程。4.2對管理和和服務過程加加以策劃，運運用管理和控控制的手段，加加以籌劃和安安排，策劃應應包括以下幾幾個方面的內內容：a)管理和服務務的質量目標標和要求；b)確定所需的的過程、文件件和資源；c)確定對各個個過程輸出所所需的驗證、確確認、監(jiān)視、檢檢查及質量驗驗收準則；d)建立證實管管理和服務實實現過程運行行有效、管理理和服務符合合規(guī)定要求的的有關記錄。4.3將過程策策劃的結果形形成文件，針針對特定的產產品、項目或或合同制定質質量計劃。7.2與顧顧客有關的過過程1目的確保與顧客有關關的要求明確確、合理且公公司具備滿足足要求的能力力。2適用范圍圍適用于對公司房房地產項目銷銷售、投標及及提供相關服服務和管理的的要求進行評評審控制。3職責3.1總經理或或主管副總經經理負責重大大產品要求的的評審其審批批。3.2市場營銷銷部及各部門門負責人評審審由其職責權權限內獨立履履行的有關產產品的要求。4要求4.1通過投標標、招標、市市場調研、與與顧客洽談、收收集顧客反饋饋信息等方式式確定顧客對對產品的有關關要求，顧客客要求包括以以下方面：a)顧客明確規(guī)規(guī)定的要求；；b)顧客要求必必須達到的與與產品有關的的法律法規(guī)要要求；c)公司確定的的與有關的任任何附加要求求。4.2凡涉及公公司的房地產產銷售、投標標及提供相關關管理、服務務的合同在正正式簽訂或發(fā)發(fā)布前應進行行評審。評xxx房地產質質量手冊版次A/07產品品實現實施日期2003年111月01日實施審應確保：a)產品的各項項要求得到明明確規(guī)定，形形成合同、標標書等書面文文件；b)對顧客要求求（包括口頭頭要求）能準準確理解，對對公司與顧客客書面合同或或訂單中表述述不一致的條條款或要求予予以解決。c)公司有能力力通過有效的的策劃滿足顧顧客對產品的的各項要求。4.3評審的方方式應根據產產品要求涉及及的范圍、內內容和重要性性，采用下列列方式進行：：a)評審會議；；b)通過文件進進行會簽；c)審核和批準準；d)組織相關專專業(yè)人員進行行確認。無論采取何種形形式，均應滿滿足產品要求求評審的目的的及適用方便便。4.4當顧客對對產品的要求求發(fā)生變更時時，責任部門門應及時將變變更的信息以以適宜的方式式傳遞到所有有相關的職能能部門，并對對產品要求評評審的文件進進行相應修改改。4.5公司制定定并實施《與與顧客有關過過程控制準則則》，以規(guī)范范產品要求評評審的活動，并并對評審結果果及后續(xù)的跟跟蹤措施進行行記錄。4.6為充分而而準確地了解解顧客的要求求，公司建立立與顧客溝通通的雙向機制制，以了解顧顧客對公司的的產品或服務務的滿意度，以以不斷發(fā)現問問題、采取措措施實施持續(xù)續(xù)改進，與顧顧客溝通的內內容包括以下下方面的信息息：a)顧客規(guī)定的的要求，包括括對交付及交交付后活動的的要求及變更更方面的要求求；b)問詢、合同同或訂單在執(zhí)執(zhí)行中發(fā)生問問題時的協商商處理或修改改；c)顧客反饋的的信息，包括括受理顧客的的抱怨和投訴訴意見。4.7與顧客溝溝通的方式通通常包括：顧顧客來人、電電話、傳真、通通信、上門等等。4.8必要時，與與顧客的溝通通應形成記錄錄。4.9公司制定定并實施《投投訴處理管理理辦法》以確確保持續(xù)滿足足顧客的要求求，增強顧客客滿意。7.3設計計和開發(fā)1目的對設計和開發(fā)中中與本公司有有關的過程進進行控制，確確保產品能滿滿足顧客的要要求和期望及及有關法律法法規(guī)的要求。2適用范圍適用于本公司新新產品的設計計開發(fā)的有關關過程，主要要是開發(fā)立項項、設計和開開發(fā)的更改控控制。3職責3.1綜合部負負責工程規(guī)劃劃設計的委托托的控制。3.2技術部負負責設計更改改的控制。xxx房地產質質量手冊版次A/07產品品實現實施日期2003年111月01日實施4要求4.1有關刪減減的說明本公司不具備工工程設計和開開發(fā)的人力資資源和設施條條件，并在實實際運作中是是將工程設計計和開發(fā)委托托給規(guī)劃單位位負責完成，所以公司的質量管理體系對此條按“7.4采購”條款進行控制。具體執(zhí)行《服務供應商評價細則》，因此將ISO9001：2000標準中的7.3.1～7.3.6條款予以刪減，是基本合理的。盡管對7.3..1～7.3.6條款予以刪刪減，但并不不意味著對規(guī)規(guī)劃設計的外外包過程不控控制，而是通通過服務采購購的控制來對對設計和開發(fā)發(fā)過程加以控控制。在該程程序的執(zhí)行過過程中，不僅僅明確了有關關部門和人員員的職責，而而且能體現出出對貫徹7.3.1～7.3.6條款的間接接控制要求。4.2開發(fā)立項項策劃本公司對房地產產開發(fā)立項進進行策劃，策策劃的項目來來源主要有：：a)公司董事會會會議決策方方案；b)應政府招標標的投標中出出者；c)董事長決定定并經過可行行性論證的方方案。公司編制并實施施《開發(fā)立項項策劃控制準準則》，以確確保項目開發(fā)發(fā)立項滿足本本公司確定的的質量目標。4.3設計更改改的控制設計更改是在所所委托的設計計和開發(fā)過程程進行當中或或在工程施工工期間和交付付后的服務過過程中所進行行的更改。更更改由技術部部實施進行控控制，具體執(zhí)執(zhí)行《設計更更改控制準則則》。若有更改由技術術部負責填寫寫《設計更改改申請單》，報報主管副總經經理批準后，由由綜合部協調調原委托設計計單位進行設設計更改，更更改中的文件件管理按《文文件控制程序序》執(zhí)行。當更改涉及到主主要技術參數數和功能、性性能指標的改改變或人身安安全及相關法法律法規(guī)要求求時，應對更更改進行適當當的驗證和確確認，驗證和和確認的結果果須得到主管管副總經理的的認可，經總總經理批準后后，更改才進進一步實施。設計更改的評審審內容應包括括評價更改對對產品組成部部分和已交付付產品的影響響程度。7.4采購1目的確保采購的有形形產品和服務務符合規(guī)定的的要求。2適用范圍圍適用于公司房地地產開發(fā)項目目工程及提供供管理所需的的有形和無形形產品的采購購。3職責3.1公司各部部門負責對其其所需的有形形產品和服務務提出采購申申請。3.2綜合部負負責招投標等等工作的歸口口管理，負責責對無形產品品供方的評價價工作。3.3材料部負負責對有形產產品的供方的的評價工作。3.4總經理或或主管副總經經理負責對對對采購計劃和和供方的審批批。xxx房地產質質量手冊版次A/07產品品實現實施日期2003年111月01日實施4要求4.1對供方的的選擇與評價價材料和設備供應應商的選擇與與評價本公司的材料和和設備全權委委托乙方進行行采購，材料料部通過材料料詢價、材料料招標等方式式選擇和評價價材料和設備備供應商，執(zhí)執(zhí)行《材料供供應商評價細細則》。服務采購的選擇擇與評價公司制定并執(zhí)行行《服務供應應商評價細則則》，明確根根據項目的需需要選擇與之之相適應的評評價方法和評評價程度，確確保服務提供供商提供的服服務滿足產品品質量目標的的要求。4.2采購信息息采購計劃按照公司確定的的材料和設備備的質量和等等級要求，由由乙方根據施施工進度要求求提出材料和和設備的采購購計劃，具體體按《材料計計劃表報送要要求》。采購的實施乙方嚴格按照材材料核準的材材料采購計劃劃在本公司確確定的合格材材料供應商處處采購，采購購回的材料和和設備放在指指定的地點，由由材料部組織織驗證。服務供應商的采采購信息服務供應商的采采購信息，根根據項目開發(fā)發(fā)及項目開發(fā)發(fā)階段的需要要，分別由責責任人提出采采購的質量要要求，通常以以報告的要求求提出。4.3采購產品品的驗證材料和設備采購購驗證，具體體執(zhí)行《材料料（設備）質質量檢驗控制制準則》、《材材料及設備不不合格品控制制程序》的有有關規(guī)定。服務采購的驗證證，具體執(zhí)行行各相應作業(yè)業(yè)規(guī)范明確的的驗收、再評評價的有關規(guī)規(guī)定。生產和服務務提供過程的的控制1目的確保公司房地產產開發(fā)項目的的管理和服務務過程在受控控的狀態(tài)下進進行。2適用范圍圍適用于房地產開開發(fā)項目的投投資策劃立項項過程、開發(fā)發(fā)項目前期準準備過程、施施工及驗收交交付過程以及及與上述過程程相關的管理理和服務工作作的控制。3職責3.1公司各部部門負責對已已確定的過程程按業(yè)務分工工和職責權限限進行管理，確確保過程和結結果符合規(guī)定定并滿足要求求。3.2行政事務務部、項目部部、技術部、市市場營銷部及及材料部分別別負責對投資資立項、前期期準備、施工工過程及驗收收、銷售及交交付等過程及及相關的管理理和服務工作作負責組織、協協調和跟進，確確保各項工作作有序、銜接接、xxx房地產質質量手冊版次A/07產品品實現實施日期2003年111月01日實施協調進行。4要求4.1財務主管管總經理應根根據項目開發(fā)發(fā)進度及公司司的決定籌集集資金，確保保所需的資金金足額到位。4.2行政事務務部應及時組組建項目所需需機構、招聘聘或調配適當當的技術管理理人員，并明明確其職責和和權限。4.3行政事務務部應根據工工作的需要，配配置必要的辦辦公設施，通通訊設備及計計算機硬件和和軟件。4.4行政事務務部根據工作作的需要，組組織編制必要要的控制或管管理性文件，防防止隨意性或或偏離要求。4.5各部門經經理有責任對對所屬工作人人員進行教育育、培訓和指指導，使他們們了解和熟悉悉工作范圍內內的規(guī)定和要要求，并按管管理體系及其其文件要求、適適宜的法律法法規(guī)開展工作作。4.6各部門應應對達到的目目標和參數進進行控制或監(jiān)監(jiān)視，并采取取有效措施以以確保符合規(guī)規(guī)定。4.7對影響公公司目標實現現或直接提供供給顧客使用用的設備，應應按規(guī)定進行行適宜的維護護、保養(yǎng)和維維修，以確保保其功能的發(fā)發(fā)揮和安全、可可靠的使用。4.8應配備并并使用合適的的測量和監(jiān)控控設備。4.9對管理和和服務放行及及交付后的活活動，實施控控制。4.10公司編編制并實施《項項目開發(fā)過程程控制準則》、《施施工前期準備備控制準則》、《招招標組織和實實施控制準則則》、《工程程施工過程控控制準則》、《工工程委托監(jiān)理理控制準則》、《工工程預結算審審查控制準則則》、《物業(yè)業(yè)介入與接收收管理規(guī)程》及及相關作業(yè)文文件等，對房房地產開發(fā)項項目全過程進進行控制。生產和服務務提供過程的的確認本公司在管理和和服務中不存存在特殊過程程，所以此條條款不適用。標識和可追追溯性1目的對服務、管理工工作及有形產產品的特性及及其狀態(tài)進行行標識，以便便于識別并防防止不合格產產品或服務的的使用或流出出，通過標識識為追溯提供供依據。2適用范圍圍適用于對公司有有形產品（場場所、設備、人人員）和無形形產品（服務務）的標識。3職責3.1行政事務務部負責管轄轄范圍內提供供服務的標識識控制。3.2項目部、材材料部負責對對采購的有形形產品的標識識進行控制。4要求4.1產品和服服務特性的標標識。標識應易于識別別，無能是產產品、項目、服服務，還是機機構、部門或或人員。公司以標識牌、標標簽、色彩、場場所、特定的的符號、圖形形、圖表，按按規(guī)定使用的的各種票據、記記錄、員工著著裝的型式、顏顏色及佩戴的的工作卡和提提供的相關書書面程序等形形式進行標識識和向顧客提提供指南。xxx房地產質質量手冊版次A/07產品品實現實施日期2003年111月01日實施標識應規(guī)范、清清晰，標識的的位置應合理理并便于顧客客觀察、了解解。當有追溯要求時時，應根據標標識、追溯管管理服務的要要求、提供的的服務的過程程和結果。4.2產品和服服務檢驗狀態(tài)態(tài)的標識采購的有形產品品的標識a)采購的有形形產品，由經經辦檢驗的人人員在相關憑憑證上簽字確確認，作為檢檢驗狀態(tài)標識識；b)貯存產品，不不論是庫房內內貯存的或是是在露天規(guī)定定場地存放的的，合格的按按相關憑證上上簽字確認人人作為標識，未未經檢驗或檢檢驗不合格的的應采用標牌牌或標簽形式式進行標識。采購的服務，如如勘察設計、土土建工程施工工、裝飾工程程施工、設備備安裝、勞務務等，相關部部門有服務提提供過程中和和結束后進行行檢驗或驗收收結論，標識識其檢驗狀態(tài)態(tài)。對內或對外提供供服務的結果果，以公司定定期或專項檢檢查和評價結結論，為其是是否符合規(guī)定定的標識。服務或管理工作作的有效性，以以公司和顧客客雙重評價確確定，但以顧顧客評價為主主（回訪記錄錄、投訴記錄錄標識）。有形產品檢驗狀狀態(tài)的標識，應應隨其后的檢檢驗狀態(tài)改變變而改變，保保持其標識與與狀態(tài)的一致致性。4.3公司制定定并實施《標標識和可追溯溯性控制程序序》以及《施施工現場標識識設置管理規(guī)規(guī)定》等，并并保存相關的的標識記錄。顧客財產本公司針對顧客客有提供顧客客財產的如對對物業(yè)的分割割、裝飾裝修修材料等，一一律由顧客自自行負責，因因此在本公司司不存在顧客客財產。產品防護1目的確保公司控制的的有形產品在在搬運、貯存存和保護過程程中的質量。2適用范圍圍適用于對公司控控制的有形產產品的防護標標識、搬運、貯貯存、保護。3職責3.1材料部負負責規(guī)范分包包方對采購產產品的防護標標識、搬運、貯貯存、保護。3.2項目部負負責在建項目目的有形產品品的防護標識識、搬運、貯貯存、保護。4要求4.1對有形產產品保持適當當的防護標識識。4.2必要時應應對搬運工具具、搬運方法法作出規(guī)定或或提出要求，防防止由于搬運運不當，造成成產品的損壞壞、污染。4.3應按規(guī)定定辦理接收和和發(fā)放手續(xù)，并并在規(guī)定的倉倉庫或場地存存放，其貯存存環(huán)境應適宜宜，防止丟失失、損壞。4.4貯存產品品的場所、場場地及產品應應標識清楚、便便于存取、擺擺放合理。4.5產品在貯貯存期內應采采取適宜的防防護措施和檢檢查，以保持持貯存產品的的狀態(tài)、可使使用性或價值值。xxx房地產質質量手冊版次A/07產品品實現實施日期2003年111月01日實施7.6監(jiān)視視和測量裝置置的控制1目的確保測量設備的的配置、使用用、校準、貯貯存在受控狀狀態(tài)下進行及及測量結果的的準確性。2適用范圍圍適用于現有的或或新采購的或或借用的測量量設備的控制制。3職責3.1項目部負負責測量設備備的歸口管理理。4要求4.1為確保本本公司工程質質量的監(jiān)視和和測量裝置的的最低配置為確保資源共享享，在監(jiān)視和和測量裝置提提出配置需求求時，可以由由甲方、施工工單位和監(jiān)理理單位三家之之和滿足監(jiān)視視和測量的需需要。所有配置的檢測測和測量設備備的精密度及及使用時的準準確度應符合合國家規(guī)定的的相關標準。4.2對施工單單位和監(jiān)理單單位的監(jiān)視和和測量裝置的的管理要求由項目部敦促施施工單位和監(jiān)監(jiān)理單位提供供監(jiān)視和測量量裝置清單或或臺帳，并要要求其按規(guī)定定的周期，委委托國家授權權的計量檢定定機構進行校校準，并負責責日常保養(yǎng)和和維護。各種檢驗和試驗驗活動所使用用的檢測設備備，對施工過過程中用于控控制特殊工序序、特性的測測量設備也應應進行必要的的校準，對所所有的監(jiān)視和和測量裝置都都應粘貼《合合格標簽》、《限限用標簽》或或《不合格標標簽》，如果果是自行檢驗驗的設備，項項目部還應敦敦促其編制內內部校準規(guī)程程。項目部必須要求求施工單位和和監(jiān)理單位提提供相應校準準記錄和清單單的復印件。監(jiān)視和測量裝置置未經校準不不得使用，當當發(fā)現設備偏偏離校準狀態(tài)態(tài)時，由項目目部組織追蹤蹤和評定此前前檢驗和試驗驗結果的有效效性，分析相相關記錄，并并采取相應的的糾正措施。各單位和部門必必須保證監(jiān)視視和測量裝置置有適宜的使使用環(huán)境，使使用條件不具具備時，不得得進行工程測測量檢驗。4.3監(jiān)視和測測量裝置的停停用和報廢當監(jiān)視和測量裝裝置不能滿足足使用要求時時，應予以停停用，并由項項目部敦促施施工單位和監(jiān)監(jiān)理單位進行行維修和校準準.停用的監(jiān)視和測測量裝置應予予以標識。4.4經維修的的監(jiān)視和測量量裝置仍不能能達到規(guī)定使使用要求時，應應予以報廢，報報廢的監(jiān)視和和測量裝置沒沒有撤出施工工現場時應予予以標識，項項目部在一定定時限內要求求施工單位或或監(jiān)理單位把把報廢的監(jiān)視視和測量裝置置從施工現場場撤出。4.5公司編制制并實施《測測量設備控制制準則》，以以對現場使用用的監(jiān)視和測測量裝置實施施控制，確保保達到使用的的要求。xxx房地產質質量手冊版次A/08測量量、分析和改改進實施日期2003年111月01日實施8.1測量量、分析和改改進的策劃1目的確保產品和質量量管理體系符符合規(guī)定，并并持續(xù)改進質質量管理體系系。2適用范圍圍適用于體系、過過程、產品和和服務的監(jiān)視視、測量、分分析和改進。3職責3.1行政事務務部負責對質質量管理體系系的測量、分分析和改進進進行策劃與實實施。3.2項目部負負責項目開發(fā)發(fā)過程的