房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

名目:

第一篇:項(xiàng)目背景

第二篇:開辟商得前期預(yù)備工作

第三篇:市場分析

3、1、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

3、2、南寧市房地產(chǎn)市場概況

一、南寧市房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢

二、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢

3、3、南寧市消費(fèi)者需求分析

一、消費(fèi)者購買力分析(決定戶型大小及產(chǎn)品定價(jià));

二、消費(fèi)者產(chǎn)品偏好分析(決定戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套設(shè)施、園林綠化、物業(yè)服務(wù)等);

三、消費(fèi)者媒體接觸適應(yīng)分析(決定采取啥渠道傳遞信息)

第一篇項(xiàng)目背景

一、項(xiàng)目

衡陽北湖路口目前有一具危舊房改造項(xiàng)目正在施工,該項(xiàng)目為廣西卷煙廠職工集資房項(xiàng)目,2012年12月底拆遷完畢,預(yù)計(jì)20XX年完工。

現(xiàn)假定:該地塊為出讓地塊,由開辟商買下舉行開辟建設(shè),

土地信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下:

1、位置:北湖衡陽路口

2、土地開辟程度:熟地,七通一平,達(dá)到基本建設(shè)用地條件;

3、土地面積:17000平方米(25、5畝)

4、土地規(guī)劃利用條件:

(1)土地批準(zhǔn)用途:城鎮(zhèn)住所、批發(fā)零售。

(2)土地使用年限:城鎮(zhèn)住所70年、批發(fā)零售40年。

(3)要緊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件:容積率＞8、0且≤8、5,建造密度＞25%且≤35%,綠地率＞30%且≤35%。

(4)批發(fā)零售用地建造面積占總建造面積得比例操縱在5%-10%,其余為城鎮(zhèn)住所。

5、土地價(jià)格:1300萬/畝。

二、此項(xiàng)目周邊環(huán)境

此項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)北湖板塊,目前該板塊周邊有盛天名都、隆源國際公館、都市春天等新項(xiàng)目。在售得隆源國際公館、都市春天分不售價(jià)7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路屬于老城區(qū)較為繁華得地段,周邊配套有北湖市場、北湖路小學(xué)、市第二十八中、廣西民族醫(yī)院、廣西師范學(xué)院、廣西中醫(yī)學(xué)院等商業(yè)、文教、衛(wèi)生設(shè)施。市政配套成熟,居住氛圍濃郁,交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。地塊容積率高,在片區(qū)內(nèi)地段位置較好,盡管地塊對廉租房有一定得要求,并且受到90/70得嚴(yán)格限制,但算是該地塊所處地段較好,物業(yè)具有一定得升值潛力。

北湖路地塊得成熟顯而易見。與北湖菜市僅一路之隔,緊靠盛天名都樓盤,每天密集得人流、周邊成熟得配套與老城區(qū)巨大得剛性需求都成為該地塊得最大價(jià)值。北湖曾經(jīng)作為南寧得老工業(yè)區(qū),隨著上周33畝得北湖北路檸檬酸廠地塊成功掛出,北湖路上得毛毯廠、味精廠也改造在即,該區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入形象與品質(zhì)得升級換代期。同時(shí)北湖菜市改造已啟動,此地塊將來可借機(jī)北湖菜市與周邊新興小區(qū)做腳商業(yè)文章,北湖北路也將有望“變臉”為成片開辟得居住新區(qū)與商業(yè)集中區(qū)。SL3ycEp。

第二篇開辟商得前期預(yù)備工作

一、前期工作(作出投資決策后到項(xiàng)目開工前)

(一)、概念

前期預(yù)備工作算是指在做出投資決策后(差不多開始著手預(yù)備項(xiàng)目得開辟建設(shè)后)至項(xiàng)目正式開工建設(shè)前得所有工作

(二)、前期預(yù)備工作得內(nèi)容

土地前期開辟市場調(diào)研與項(xiàng)目策劃獲得

相關(guān)行政審批手續(xù)資金籌集與合作方談判(包括

位)

1、土地前期開辟:

開辟商需舉行:征地(熟地)→拆遷→安置→補(bǔ)償:

此集資房項(xiàng)目算是七通一平(通上水、通下水、通水、通電、通路、通氣、通訊、通熱、場地平坦)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開辟中得行政審批:

1)房地產(chǎn)開辟行政治理得必要性

①政府舉行都市治理得需要。

②政府制定得審批制度能夠使房地產(chǎn)開辟納入都市規(guī)劃范圍,對房地產(chǎn)開辟舉行引導(dǎo)、監(jiān)督與治理,保障廣闊房屋消費(fèi)者得利益與都市建設(shè)得有序舉行。

2)房地產(chǎn)治理得三個層次

宏觀層面:政府治理

微觀層面:企業(yè)治理

中觀層面:行業(yè)組織治理

其手段為:自律性、行規(guī)行約。

其主體為:房地產(chǎn)商會、協(xié)會與企業(yè)聯(lián)盟。

3)房地產(chǎn)行政審批得要緊內(nèi)容

①土地審批手續(xù):獵取土地使用權(quán)證。

行政主管部門:土地治理部門

條件:a土地產(chǎn)權(quán)合法、無爭議;(征地、拆遷中);

b政府批準(zhǔn)(劃撥用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用途);

c交付土地出讓金(招拍掛方式出讓得經(jīng)營性土地)。

②建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù):獵取建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

行政主管部門:規(guī)劃治理部門

其治理部門分為:

a、建設(shè)用地規(guī)劃治理:核定土地使用性質(zhì)與土地開辟強(qiáng)度。

土地性質(zhì):商業(yè)、居住、辦公、娛樂、旅游、工業(yè)、教育、文化、體育等別同用途。

土地開辟強(qiáng)度:容積率、建造密度、建造高度、綠化率等指標(biāo)。

b、建設(shè)工程規(guī)劃治理

核定擬建工程項(xiàng)目得性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、建造平面、建造群彩等。

③建設(shè)審批手續(xù):獵取施工許可證。

行政主管部門:建設(shè)主管部門

條件:降實(shí)勘察設(shè)計(jì)施工監(jiān)理等合作單位

4)其她相關(guān)部門得審批手續(xù)

相關(guān)部門:市政、園林、消防、公安、教育、衛(wèi)生、環(huán)保等等。

5)商品房需要五證齊全(土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售(或銷售)許可證)才算合法項(xiàng)目

第三篇市場分析

3、1房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

一、房地產(chǎn)開辟企業(yè)購置土地面積負(fù)增長,地價(jià)小幅上漲

2012年房地產(chǎn)開辟企業(yè)購置土地面積為負(fù)增長,全年企業(yè)購置土地面積35667萬平方米,同比減少19、5%,增幅減小22個百分點(diǎn)。1季度后各月份購置土地面積持續(xù)負(fù)增長。2012年地價(jià)保持小幅上漲,下半年漲幅略增。全年環(huán)比累計(jì)上漲2、57%。從別同用地類型來瞧,

商業(yè)旅游娛樂用地價(jià)格漲幅最高,居住用地價(jià)格漲幅最低。

二、房地產(chǎn)開辟投資增速較快回降

2012年房地產(chǎn)開辟投資增速較快回降。全國房地產(chǎn)開辟完成投資71804億元,比上年名義增長16、2%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長14、9%),增速比2011年回降11、9個百分點(diǎn),比同期固定資產(chǎn)投資增速低

4個百分點(diǎn)。從月度數(shù)據(jù)瞧,前10個月房地產(chǎn)開辟投資增速逐月回降,11月增速略有回升。從別同物業(yè)類型來瞧,商品住所開辟投資增速較快回降,辦公樓、商業(yè)用房開辟投資增速仍保持較高水平。

三、商品房各項(xiàng)供給指標(biāo)增幅回降,新開工面積負(fù)增長

2012年,商品房施工面積57、3億平方米,比上年增加13、2%,增幅減小12個百分點(diǎn);新開工面積17、7億平方米,比上年減少7、3%,增幅減小23、5個百分點(diǎn);竣工面積9、9億平方米,比上年增加7、3%,增幅減小6個百分點(diǎn)。從逐月數(shù)據(jù)瞧,4月份往后商品房新開工面積持續(xù)為負(fù)增長。各類型物業(yè)新開工面積增幅均減小,其中商品住所新開工面積負(fù)增長。

四、商品房需求觸底企穩(wěn),多數(shù)都市下半年以來二手房成交量回升態(tài)勢明顯

2012年,商品房銷售面積111304萬平方米,比上年增加1、8%,增幅減小3個百分點(diǎn)。其中,現(xiàn)房銷售面積為26763、36萬平方米,比上年增加0、1%,增幅減小0、4個百分點(diǎn);期房銷售面積為84540、29萬平方米,比上年增加2、4%,增幅減小4個百分點(diǎn)。逐月數(shù)據(jù)瞧,2012年前10個月商品房銷售面積同比均為負(fù)增長,11月小幅增加。

2012年,北京、天津、寧波、鄭州等都市二手房成交量分不比上年增加16、1%、21、3%、62、5%、24、2%;上海、深圳、廣州、南寧等都市二手房交易量分不比上年減少2、3%、10、1%、20、4%、8、1%,但減幅明顯收窄。從交易量得月度變化來瞧,北京、廣州、深圳等

一線都市以及天津、寧波、鄭州等二線都市下半年以來各月份二手房交易量均表現(xiàn)為同比增加。

五、房價(jià)由落轉(zhuǎn)升,價(jià)格環(huán)比下落都市數(shù)量減少

從價(jià)格得月度環(huán)比變化來瞧,2012年,70大中都市二手住所與新建住所價(jià)格分不于4月份與6月份企穩(wěn);11月份與12月份,新建住所價(jià)格上漲幅度較大。新建住所價(jià)格環(huán)比平均漲幅6月份以來企穩(wěn)回升,11月份與12月份價(jià)格環(huán)比漲幅均為0、3%;二手住所價(jià)格環(huán)比平均漲幅4月份以來止跌,之后各月價(jià)格保持穩(wěn)中有升,但漲幅均別超過0、1%。

2012年1-5月份,新建商品住所與二手住所價(jià)格以穩(wěn)中有落為主。6月份以來,70大中都市中,新建商品住所與二手住所價(jià)格下落得都市數(shù)量明顯減少。12月份,新建商品住所價(jià)格下落都市數(shù)減少為8個,二手住所價(jià)格下落都市數(shù)為15個;四個一線都市新建住所與二手住所價(jià)格均表現(xiàn)為環(huán)比上漲。

3、220XX年南寧市房地產(chǎn)市場概況

一、南寧市房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢

1、2012年南寧房地產(chǎn)市場接著實(shí)施限購令。從年度商品房成交數(shù)據(jù)上瞧,南寧住所市場整體呈現(xiàn)恢復(fù)性回暖得態(tài)勢,成交量逐月上升,其中剛需客戶占絕對主力。

從月度交易走勢瞧,今年僅1月、2月交易量與去年同期相比浮現(xiàn)下落,其它各月度均呈現(xiàn)上升趨勢。其中,11月簽約量達(dá)年度最高鋒值,共計(jì)4338套,與上年相比增長116、25%;年底收官之際,環(huán)比簽約量雖浮現(xiàn)下落,但與上年度同期相比,增幅仍達(dá)94、08%。在全國各地“金九銀十”多數(shù)市場以低迷為主,在我市,截然相反,簽約量攀升,分不簽約4147套、3425套,與上年相比增長61、74%、79、88%。從均價(jià)上瞧,與上年相比,全年僅有5月、8月與12月浮現(xiàn)下落,其它月度均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢。

2、房價(jià)走勢從2012年到20XX年4月得變化

3、市場事情

①一級市場:2012年南寧新增土地供應(yīng)111宗,總供地面積416、38萬平方米。從供應(yīng)得地塊性質(zhì)來瞧,2012年南寧得土地市場供給以商住與工業(yè)用地為主。從供應(yīng)土地區(qū)域分布來瞧,明顯居前得算是江南區(qū),全年土地供應(yīng)量以115、14萬平方米,占全市土地供應(yīng)得27、7%。從土地成交區(qū)域分布來瞧,成交量明顯居前得算是江南區(qū),工業(yè)用地居多,全年土地成交量以109、58萬平方米成為全市第一,占全市土地成交得30、1%。

②二級市場:2012年,南寧全市商品房新增批售總面積算是494、52萬平方米,較之2011年減少17、8%。

2012年南寧全市共成交商品房45303套,與去年相比上升16、65%,成交面積為424、79萬平方米,與去年相比上升0、2%;其中一般住所成交35200套,與去年相比上升13、71%,成交面積為347、46萬平方米,與去年相比上升9、04%;非住所成交6246套,成交面積為47、56萬平方米,經(jīng)濟(jì)適用房成交3857套,成交面積為29、77萬平方米,商品房成交均價(jià)7213元/平米,全市總成交額為306、41億元。

二、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢