泰興如泰運(yùn)河地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初步可行性研究

泰興如泰運(yùn)河地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初步可行性研究目錄一、項(xiàng)目基本情況

1、項(xiàng)目位置2、地塊現(xiàn)狀3、土地權(quán)屬感謝閱讀二、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、用地規(guī)模2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、泰興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀感謝閱讀2、泰興市“十一五”整體發(fā)展目標(biāo)

3、泰興市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

4、泰興市未來(lái)新興住宅、商業(yè)區(qū)域分析

5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)感謝閱讀四、泰興市城市總體規(guī)劃描述及發(fā)展戰(zhàn)略

1、泰興市地理位置精品文檔放心下載2、泰興市城市總體規(guī)劃3、泰興市城區(qū)功能定位及規(guī)模

4、泰興市城市綜合發(fā)展戰(zhàn)略

五、項(xiàng)目所在地的區(qū)域現(xiàn)狀和今后規(guī)劃分析

1、項(xiàng)目區(qū)域定義2、項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀3、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃謝謝閱讀4、2007年度政府對(duì)項(xiàng)目地規(guī)劃分析六、項(xiàng)目地塊建設(shè)大型住宅區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)S、W、T、O分析

七、項(xiàng)目產(chǎn)品概念性規(guī)劃精品文檔放心下載八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

九、項(xiàng)目無(wú)盈利原因分析謝謝閱讀十、相關(guān)建議十一、迎幸橋南端第一期項(xiàng)目獨(dú)立開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析十二、迎幸橋南端第一期和第二期項(xiàng)目先后共同開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析感謝閱讀十三、方案對(duì)比十四、附項(xiàng)目地周邊環(huán)境照片十五、附十一、十二有限公司指標(biāo)評(píng)價(jià)分析表1泰興地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初步可行性研究（僅供參考）1、項(xiàng)目基本情況1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目位置感謝閱讀感謝閱讀樓北路上的迎幸橋）將運(yùn)河兩邊的項(xiàng)目地塊相連，鼓樓北路穿過(guò)地塊，南謝謝閱讀北分別延伸至鼓樓東西路和根思路，使項(xiàng)目地塊既位于運(yùn)河的兩岸，又在謝謝閱讀橋頭邊，是政府新一輪規(guī)劃的亮點(diǎn)。項(xiàng)目地段南面距離泰興市的一級(jí)商業(yè)精品文檔放心下載中心區(qū)僅為1000米，一條鼓樓北路步行街一直延伸至迎幸橋頭。精品文檔放心下載1.1.2地塊現(xiàn)狀精品文檔放心下載排主要以單層的小平房磚瓦結(jié)構(gòu)，居住的主要以民工和當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民、小商謝謝閱讀販為主，其沿江住宅地勢(shì)比前排臨街房子要低2米多。道路左邊地塊現(xiàn)主謝謝閱讀要是工業(yè)廠房、小平房還有一個(gè)采沙石的小碼頭。這一地塊不管是居住環(huán)精品文檔放心下載境還是住房結(jié)構(gòu)與相隔一條馬路的對(duì)面的商業(yè)區(qū)相比，具有明顯的不協(xié)調(diào)感謝閱讀性，這應(yīng)該也是迫使政府馬上需要規(guī)劃的原因吧！謝謝閱讀謝謝閱讀老人和民工。其延河的地勢(shì)比北邊的根思路要底2米多。謝謝閱讀2如泰運(yùn)河水質(zhì)污染很?chē)?yán)重，基本上在10米開(kāi)外都能夠聞到一股刺鼻的感謝閱讀的味道，河的兩邊沿岸上是垃圾傾倒場(chǎng)所，河道受損比較嚴(yán)重。河岸兩邊感謝閱讀地勢(shì)太低，一旦下大雨對(duì)居民的生活影響很大，出入都很不方便。迎幸橋感謝閱讀年代已經(jīng)久遠(yuǎn)，橋面太窄，影響交通。1.1.3土地權(quán)屬（12005感謝閱讀于2006感謝閱讀資者先進(jìn)行前期的投入。（2）水務(wù)局現(xiàn)在所取得的建設(shè)用地為政府劃撥性用地，共計(jì)2公頃，感謝閱讀包括1公頃需要拆遷的用地在內(nèi)，并且已經(jīng)取得建設(shè)用的規(guī)劃許可證、建感謝閱讀設(shè)工程規(guī)劃許可證和拆遷證。（3）項(xiàng)目地塊依據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查顯示還沒(méi)有取得政府正式性的文件，也感謝閱讀沒(méi)有列入政府的2006年度計(jì)劃當(dāng)中。依據(jù)水務(wù)局的說(shuō)法，政府已經(jīng)準(zhǔn)備精品文檔放心下載在2007感謝閱讀2、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.1用地規(guī)模運(yùn)河和迎幸橋?qū)㈨?xiàng)目地塊劃分為4塊地塊，4塊地塊的總建設(shè)用地面積感謝閱讀為14617.63.46感謝閱讀容積率1.81。整個(gè)項(xiàng)目依據(jù)4塊地塊分4期開(kāi)發(fā)。謝謝閱讀2.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目面積（平方米）備注3第一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總用地面積20582住宅、商業(yè)用地總面積7708臨街多層住宅底下兩層為商用謝謝閱讀住宅建筑面積46605臨街商鋪建筑面積5640總建筑面積52245綠化面積6922總建筑密度37.5%綜合容積率2.54綠化率33.6%第二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總用地面積13899住宅、商業(yè)用地總面積4115臨街多層住宅底下兩層為商用感謝閱讀住宅建筑面積23889臨街商鋪建筑面積2975總建筑面積26865綠化面積5143總建筑密度29.6%綜合容積率1.933綠化率37.3%第三期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總用地面積36248住宅、商業(yè)用地總面積12840臨街多層住宅底下兩層為商用感謝閱讀住宅建筑面積47742臨街商鋪建筑面積12688總建筑面積60430綠化面積13843總建筑密度35.4%綜合容積率1.67綠化率38%第四期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總用地面積26601住宅、商業(yè)用地總面積7368臨街多層住宅底下兩層為商用謝謝閱讀住宅建筑面積34254臨街商鋪建筑面積2656總建筑面積36909綠化面積8652總建筑密度27.7%綜合容積率1.39綠化率32.5%43、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析3.1泰興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2005年，是泰興市實(shí)現(xiàn)“五年總量翻番、八年全面小康”的關(guān)鍵一年。精品文檔放心下載經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得新的成績(jī)，再次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣市謝謝閱讀行列174.31億謝謝閱讀元，比上年增長(zhǎng)14.5%。財(cái)政總收入再上新臺(tái)階，達(dá)到20.6億元，完成年精品文檔放心下載度計(jì)劃的103%，同口經(jīng)增長(zhǎng)32.25%，實(shí)現(xiàn)三年翻一番，其中一般預(yù)算收感謝閱讀入8.46億元，完成年度計(jì)劃的103.2%，同口經(jīng)增長(zhǎng)36.93%。精品文檔放心下載整個(gè)“十五”期間泰興市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)出了幾個(gè)方面的顯著特點(diǎn)：精品文檔放心下載一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速。全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)15%，比“九五”期間感謝閱讀高7.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政總收入達(dá)到20億元，是2000年的3.78倍，“十五”精品文檔放心下載期間年遞增30.4%。二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)層次明顯提升，品牌感謝閱讀建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，骨干企業(yè)和優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)的支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)，精細(xì)化精品文檔放心下載工、機(jī)械電子和生物醫(yī)藥等一批產(chǎn)業(yè)已形成比較優(yōu)勢(shì)。三是改革開(kāi)放取得精品文檔放心下載新進(jìn)展。機(jī)構(gòu)改革、事業(yè)單位改革、行政審批制度改革和公共財(cái)政體制改精品文檔放心下載革取得突破。以“三置換一保障”為主要內(nèi)容的企業(yè)改革基本完成并不斷深感謝閱讀化，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，農(nóng)村稅費(fèi)改革及其配套改革全面推進(jìn)，農(nóng)民負(fù)擔(dān)精品文檔放心下載大幅減輕，一系列歷史遺留問(wèn)題在改革中成功化解。對(duì)外開(kāi)放水平提高，謝謝閱讀2005年實(shí)際利用外資1.2億美元，是2000年的3.43倍，五年外商直接投精品文檔放心下載資累計(jì)達(dá)到3.84精品文檔放心下載加快，重點(diǎn)園區(qū)和重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不斷取得新突破。五是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)謝謝閱讀5實(shí)現(xiàn)新跨越。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資大幅增加，“十五”期間累計(jì)完成272.39謝謝閱讀億元，是“九五”期間的2.48倍。交通、能源、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)精品文檔放心下載力度加大，舊城改造成效顯著，新區(qū)框架全面拉開(kāi)、各項(xiàng)工程進(jìn)展順利，謝謝閱讀城市形象明顯改善2005年城鎮(zhèn)謝謝閱讀居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到10200元和5170元，比精品文檔放心下載2000年增加3659元和1700元左右。謝謝閱讀3.2泰興市“十一五”整體發(fā)展目標(biāo)通過(guò)“十一五”期間的努力，將泰興建成全省沿江國(guó)際性先進(jìn)制造業(yè)基感謝閱讀地中的重要板塊，沿江城市帶中中等規(guī)模的重要節(jié)點(diǎn)城市；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨精品文檔放心下載合理，自主創(chuàng)新能力顯著提高，產(chǎn)業(yè)和城市競(jìng)爭(zhēng)能力明顯增強(qiáng)；對(duì)外開(kāi)放謝謝閱讀“第一方陣”感謝閱讀中的重要一極；可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)，資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)感謝閱讀邁出堅(jiān)實(shí)步伐；城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展取得新成效，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，居精品文檔放心下載住、交通、教育、文化、衛(wèi)生、體育和環(huán)境水平明顯提高；精神文明與民謝謝閱讀主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，社會(huì)治安和安全生產(chǎn)狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)；社會(huì)保障體謝謝閱讀2010精品文檔放心下載均地區(qū)生產(chǎn)總值比“十五”期末翻一番，以市為單位全面建成小康社會(huì)；資感謝閱讀源利用效率顯著提高，單位生產(chǎn)總值能源消耗力爭(zhēng)比“十五”期末降低20%謝謝閱讀4%以?xún)?nèi)，城鎮(zhèn)居民感謝閱讀人均可支配收入達(dá)到16000元，農(nóng)民人均純收入超過(guò)8000元。感謝閱讀加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。泰興能不能在長(zhǎng)三角城市群中有一定位置，關(guān)鍵看感謝閱讀6“十一五”規(guī)劃建議》感謝閱讀提出要將泰興建成全省沿江國(guó)際性先進(jìn)制造業(yè)基地中的重要板塊和沿江城精品文檔放心下載市帶中中等規(guī)模的重要節(jié)點(diǎn)城市。這個(gè)定位明確了泰興在長(zhǎng)三角城市群中謝謝閱讀的地位，凸顯泰興在全省產(chǎn)業(yè)布局中的分工。泰興的城鎮(zhèn)化必須堅(jiān)持工業(yè)謝謝閱讀化與城市化互動(dòng)并進(jìn)，走布局集中、城鎮(zhèn)集聚、用地集約的道路。這是科謝謝閱讀“十一五”精品文檔放心下載規(guī)劃的龍頭作用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，認(rèn)真修編和嚴(yán)格落實(shí)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、鎮(zhèn)謝謝閱讀村布局規(guī)劃，在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃全覆蓋，以規(guī)劃的前瞻性、科學(xué)性和謝謝閱讀法定性、權(quán)威性，來(lái)保證城鄉(xiāng)科學(xué)有序發(fā)展，推進(jìn)企業(yè)向園區(qū)集中，人口謝謝閱讀向城市集中，住宅向規(guī)劃居民點(diǎn)集中“十一五”感謝閱讀中等城市建設(shè)步伐。完善提高主城區(qū)，加快建設(shè)城市東部新區(qū)，重點(diǎn)改造精品文檔放心下載北部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實(shí)力和區(qū)域地位。加強(qiáng)城鎮(zhèn)功能建設(shè)。按感謝閱讀照保持城市文化特色和城市個(gè)性、營(yíng)造優(yōu)良人居環(huán)境的要求，設(shè)計(jì)城鎮(zhèn)形精品文檔放心下載象，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市生態(tài)環(huán)境。提高城鎮(zhèn)管理和經(jīng)營(yíng)水平。謝謝閱讀建立和完善城鎮(zhèn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，提高管理效率，降低管理成本。堅(jiān)持先規(guī)謝謝閱讀劃后建設(shè)，先征地后配套，先儲(chǔ)備后開(kāi)發(fā)，先做環(huán)境后出讓?zhuān)\(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)精品文檔放心下載濟(jì)的理念和手段，科學(xué)經(jīng)營(yíng)城市。建設(shè)建筑強(qiáng)市。進(jìn)一步鞏固建筑業(yè)在富民產(chǎn)業(yè)中的重要地位，實(shí)現(xiàn)建感謝閱讀筑大市向建筑強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。大力調(diào)整建筑業(yè)結(jié)構(gòu)，確立以施工總包為主、精品文檔放心下載以專(zhuān)業(yè)分包為輔、以建筑勞務(wù)為補(bǔ)充的發(fā)展方向，引導(dǎo)建筑企業(yè)由單一的感謝閱讀精品文檔放心下載房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域延伸。深化建筑企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略合作感謝閱讀7伙伴、互相參股等途徑，發(fā)展混合所有制建筑企業(yè)，規(guī)范和完善法人治理謝謝閱讀感謝閱讀疏浚企業(yè)資質(zhì)不斷上臺(tái)階。3.3泰興市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.31泰興市城區(qū)住宅、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析謝謝閱讀泰興市城區(qū)現(xiàn)在的住宅及商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展方向主要有兩塊：一是中心謝謝閱讀城區(qū)的改建、擴(kuò)建和圍繞中心商業(yè)區(qū)周邊的新建項(xiàng)目；二是東部新區(qū)新市感謝閱讀政府周邊的新建項(xiàng)目。市政府對(duì)中心城區(qū)商業(yè)區(qū)的改建、擴(kuò)建已基本上完成，鼓樓北路和鼓謝謝閱讀樓西路及大慶西路的交叉地段板塊已經(jīng)形成了整個(gè)泰興城區(qū)的一級(jí)商業(yè)中謝謝閱讀謝謝閱讀5年內(nèi)改建和擴(kuò)建的。圍繞商業(yè)中心區(qū)周邊的新建住宅項(xiàng)目如：鼓樓北路謝謝閱讀沿街東邊地塊、烈士墓地塊、鼓樓西路上的慶云小區(qū)，以及環(huán)城東路和西謝謝閱讀路都是一些小規(guī)模的住宅小區(qū)，所推出的商品房有限。因?yàn)橥恋匾蛩氐闹浦x謝閱讀約，周邊大規(guī)模的新建住宅項(xiàng)目暫時(shí)還沒(méi)有，基本上是一些以棟為單位的精品文檔放心下載獨(dú)立多層住宅。到現(xiàn)在為止泰興中心城區(qū)（不包括各個(gè)環(huán)城線(xiàn)路以外）基謝謝閱讀本上是處于一個(gè)無(wú)住宅精品文檔放心下載些獨(dú)立的多高層住宅小項(xiàng)目）東部新區(qū)市政府周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)正式開(kāi)始走上規(guī)?；@其謝謝閱讀8中要以永大住宅房產(chǎn)為代表。其從2001年到現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)并且圓滿(mǎn)銷(xiāo)售感謝閱讀完4期，正在策劃5期項(xiàng)目，將近占到了整個(gè)新區(qū)住宅房產(chǎn)的一半。以永謝謝閱讀大為核心周邊迅速的新建了三個(gè)住宅小區(qū)和一個(gè)大潤(rùn)發(fā)超級(jí)市場(chǎng)，幾個(gè)在謝謝閱讀建項(xiàng)目已經(jīng)破土動(dòng)工。這里在未來(lái)的幾年內(nèi)每年都將會(huì)有新的住宅和商業(yè)感謝閱讀樓盤(pán)推出，使這里形成一個(gè)真正的城市副中心。依據(jù)泰興市今年的土地掛牌信息預(yù)測(cè)今后5年內(nèi)住宅市場(chǎng)供給量：謝謝閱讀出讓地塊位出讓地面積用途容積率住宅面積商業(yè)面積謝謝閱讀置（平方米）（平方米）（平方米）學(xué)院路東側(cè)91418商住結(jié)合1.411200015985精品文檔放心下載東潤(rùn)路西側(cè)東潤(rùn)路東側(cè)190376商住分離商業(yè)1.522607331419謝謝閱讀文江路西側(cè)住宅1.35東三環(huán)東側(cè)63027住宅1.381935南二環(huán)北濟(jì)川路東側(cè)39950商住結(jié)合1.65568438250精品文檔放心下載電視臺(tái)北側(cè)47.68515.5654米）3.32泰興市城區(qū)住宅、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析感謝閱讀精品文檔放心下載路步行街上就有兩大購(gòu)物商城鼓樓購(gòu)物中心和泰興商城，在其周邊街道上謝謝閱讀又有新時(shí)代購(gòu)物中心和沿街商鋪，在鼓樓南路兩邊地塊上會(huì)集了3家豪華謝謝閱讀酒店及兩棟大廈。對(duì)于一個(gè)縣級(jí)市而言，如此龐大的商業(yè)圈已經(jīng)趨于過(guò)飽精品文檔放心下載和狀態(tài)，致使鼓樓北路一級(jí)商業(yè)中心泰興商城二樓商鋪銷(xiāo)售價(jià)格僅僅為謝謝閱讀6000元/平方米，租金僅為1元/平方米/天；對(duì)于城東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)而言謝謝閱讀正處于起步階段，今后幾年隨著住宅區(qū)域的不斷擴(kuò)大，配套設(shè)施的不短齊精品文檔放心下載全，其商業(yè)的需求量應(yīng)該是相當(dāng)大的，機(jī)遇也是相當(dāng)多的。精品文檔放心下載9整個(gè)泰興市城區(qū)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在應(yīng)該是處于一個(gè)供不應(yīng)求的的精品文檔放心下載階段，商業(yè)中心地段因?yàn)橥恋匾蛩氐闹萍s已經(jīng)很難再推出新的大規(guī)模住宅感謝閱讀小區(qū)；圍繞其周邊的環(huán)城東路和西路因?yàn)楸镜亻_(kāi)發(fā)商和政府實(shí)力等因素制謝謝閱讀約，到現(xiàn)在為止也沒(méi)有大型的住宅樓盤(pán)推出過(guò)，基本上是處于一個(gè)停滯不感謝閱讀前的狀況。所以在中心城區(qū)住宅市場(chǎng)基本上是處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)。感謝閱讀2005年6月開(kāi)盤(pán)精品文檔放心下載到2006年1月已經(jīng)收盤(pán)；烈士墓地塊的雅院小區(qū)同樣是2005年中旬開(kāi)盤(pán)感謝閱讀到2006500感謝閱讀米距離的陽(yáng)光苑算是一個(gè)規(guī)模比較大的純住宅的小區(qū)，其處于二級(jí)區(qū)域，感謝閱讀相關(guān)配套設(shè)施比較落后，環(huán)境相當(dāng)?shù)牟焕硐?，與各個(gè)城區(qū)的郊區(qū)并沒(méi)有什感謝閱讀2005年5月份開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售掉90%感謝閱讀是因?yàn)槠渚嚯x商業(yè)中心距離比較近，只有一江之隔。謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀興住宅基地，現(xiàn)在這里不僅僅房?jī)r(jià)便宜（普通住宅2200元/平方米，別墅感謝閱讀2800元/謝謝閱讀精品文檔放心下載4期已經(jīng)圓滿(mǎn)收盤(pán)，周邊的3個(gè)小住宅樓盤(pán)也已經(jīng)銷(xiāo)售一空。平均從開(kāi)盤(pán)精品文檔放心下載到收盤(pán)不足半年時(shí)間。精品文檔放心下載10增加了鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的收入，使得城鎮(zhèn)化道路的不斷加快，農(nóng)村居民不斷地向感謝閱讀城區(qū)涌入，造成了泰興整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)熱銷(xiāo)現(xiàn)象；同時(shí)泰興加大了感謝閱讀招商引資的力度，使一大批投資客和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)相繼來(lái)泰興投資，也促使感謝閱讀了泰興的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。精品文檔放心下載求相平衡狀態(tài)。3.4泰興市未來(lái)新興住宅、商業(yè)區(qū)域分布泰興市政府高起點(diǎn)規(guī)劃把東部新城區(qū)打造為泰興融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的精品文檔放心下載一張名片，投入大批資金進(jìn)行新城區(qū)建設(shè)。隨著市政配套的日益完善，大謝謝閱讀型高品質(zhì)社區(qū)的陸續(xù)進(jìn)駐，區(qū)域優(yōu)勢(shì)急速升溫，將成為集生活、工作、購(gòu)感謝閱讀物、休閑娛樂(lè)于一體的全方位的城市副中心。3.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)（1）泰興市是全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣市行列，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、感謝閱讀基礎(chǔ)設(shè)施、交通及發(fā)展速度在同級(jí)縣市里面是處于領(lǐng)先地位。感謝閱讀（2）城鎮(zhèn)居民2005年人均年純收入達(dá)到了10000元以上，“十一五”規(guī)感謝閱讀劃顯示到2010年城鎮(zhèn)人均年可支配收入為16000精品文檔放心下載10到15年時(shí)間就可以買(mǎi)一套房子，感謝閱讀這為今后幾年整個(gè)泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。感謝閱讀（3）依據(jù)政府的發(fā)展政策，在這個(gè)“十一五”期間要將泰興建成全省沿精品文檔放心下載江國(guó)際性先進(jìn)制造業(yè)基地中的重要板塊，沿江城市帶中中等規(guī)模的重要節(jié)謝謝閱讀11點(diǎn)城市。要建立中等規(guī)模的城市絕對(duì)離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，這也為今后房地產(chǎn)謝謝閱讀業(yè)在泰興的發(fā)展提供的機(jī)遇。（4）現(xiàn)在泰興的住宅結(jié)構(gòu)比較單一，沒(méi)有明顯的特征，大型的樓盤(pán)又謝謝閱讀少，相關(guān)物業(yè)配套也沒(méi)有跟上，這為以后房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。精品文檔放心下載4、泰興市城市總體規(guī)劃描述4.1泰興市地理位置謝謝閱讀沿海和長(zhǎng)江“T”謝謝閱讀區(qū)最大的中心城市上海和江蘇省省會(huì)城市南京的距離均在200公里左右，精品文檔放心下載25分鐘時(shí)感謝閱讀間，是到蘇錫常經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)距離最近的地區(qū)之一。從陸上交通區(qū)位來(lái)看，謝謝閱讀感謝閱讀334省道，新長(zhǎng)鐵路已經(jīng)建成并即將通車(chē)。鐵路和多條高速公路的開(kāi)通，精品文檔放心下載謝謝閱讀蘇錫常、南京等經(jīng)濟(jì)圈的聯(lián)系，成為蘇南經(jīng)濟(jì)向蘇北延伸的橋頭堡、產(chǎn)業(yè)感謝閱讀梯度轉(zhuǎn)移的首選區(qū)。4.2泰興市城市總體規(guī)劃（2005—2020年）精品文檔放心下載（1）將城市東部打造成為泰興市副中心。（2）將如泰運(yùn)河進(jìn)行整體政治，河道休整，兩岸進(jìn)行大面積的綠化。謝謝閱讀（3精品文檔放心下載12（4感謝閱讀精品文檔放心下載（5精品文檔放心下載塊內(nèi)不設(shè)工業(yè)用地，將各個(gè)工業(yè)區(qū)和制造業(yè)區(qū)的居民全部集中到城區(qū)里面謝謝閱讀來(lái)進(jìn)行生活，加大城市建設(shè)。4.3泰興市城區(qū)功能定位及規(guī)模優(yōu)先發(fā)展中心城市，加快建設(shè)東部新區(qū)，完善提高主城區(qū)，重點(diǎn)改造北感謝閱讀部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實(shí)力與區(qū)域地位。將城區(qū)的周邊區(qū)域納入城精品文檔放心下載市總體規(guī)劃，以主城區(qū)為核心，大力培育主城區(qū)外圍的城鎮(zhèn)組團(tuán)，提高城謝謝閱讀市可持續(xù)發(fā)展的能力。主城區(qū)——市域中心?，F(xiàn)期規(guī)劃面積26平方公里，人口規(guī)模25萬(wàn)人。謝謝閱讀遠(yuǎn)期規(guī)劃控制范圍：南到南三環(huán)，北到北二環(huán)以北1公里，東到東三環(huán)，精品文檔放心下載西到泰常路。規(guī)劃建設(shè)用地面積35平方公里，人口規(guī)模35萬(wàn)人。合理規(guī)精品文檔放心下載劃城區(qū)各功能分區(qū)，現(xiàn)期加快城市東部新區(qū)建設(shè)，形成東部城市以發(fā)展服謝謝閱讀感謝閱讀開(kāi)發(fā)園區(qū)呼應(yīng)發(fā)展，遠(yuǎn)期與市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)融為一體，建成中等規(guī)模濱江工謝謝閱讀貿(mào)城市和沿江城市密集帶重要的節(jié)點(diǎn)城市，以此提升泰興在江蘇長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)謝謝閱讀帶中的地位。4.4泰興市城市綜合發(fā)展戰(zhàn)略加快中等城市規(guī)劃和實(shí)施進(jìn)程。按照工業(yè)化與城市化互動(dòng)并進(jìn)的總體謝謝閱讀思路，以建設(shè)中等城市為目標(biāo)，以中心城市發(fā)展為主導(dǎo)，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)精品文檔放心下載13調(diào)發(fā)展，走布局集中、城鎮(zhèn)集聚、用地集約的城市化發(fā)展道路。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)感謝閱讀規(guī)劃，認(rèn)真修編和嚴(yán)格落實(shí)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)謝謝閱讀城鄉(xiāng)規(guī)劃全覆蓋，節(jié)約和集約使用土地。進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃的龍頭地位，導(dǎo)精品文檔放心下載入先進(jìn)規(guī)劃理念，拓展規(guī)劃編制深度，提高規(guī)劃的前瞻性和科學(xué)性。嚴(yán)格感謝閱讀依法編制和變更規(guī)劃，強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施的管理和監(jiān)督，切實(shí)增強(qiáng)規(guī)劃的法定謝謝閱讀性和權(quán)威性，堅(jiān)決制止和糾正規(guī)劃實(shí)施中的隨意性，以規(guī)劃來(lái)規(guī)范城市科精品文檔放心下載學(xué)有序發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展中心城市，加快建設(shè)東部新區(qū)，完善提高主城區(qū)，謝謝閱讀重點(diǎn)改造北部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實(shí)力與區(qū)域地位。將城區(qū)的周邊謝謝閱讀區(qū)域納入城市總體規(guī)劃，以主城區(qū)為核心，大力培育主城區(qū)外圍的城鎮(zhèn)組感謝閱讀團(tuán)，提高城市可持續(xù)發(fā)展的能力。注重城鎮(zhèn)功能建設(shè)。著眼提高城鎮(zhèn)發(fā)展的內(nèi)涵和質(zhì)量，不斷增強(qiáng)城鎮(zhèn)感謝閱讀功能，提高城鎮(zhèn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。以特色明顯、個(gè)性鮮明為目標(biāo)，積極導(dǎo)入城謝謝閱讀謝謝閱讀加大城市景觀建設(shè)力度，形成點(diǎn)成景、線(xiàn)成蔭、面成林的綠化景觀；完善感謝閱讀城市水環(huán)境，依水造綠、依水造景，以如泰運(yùn)河、羌溪河、仙鶴灣風(fēng)光帶精品文檔放心下載感謝閱讀醫(yī)療設(shè)施，優(yōu)化投資硬環(huán)境，完善城市功能。加強(qiáng)城市文化建設(shè)，保護(hù)歷感謝閱讀史文化遺存，提升城市文化品味，塑造城市靈魂。重視城鎮(zhèn)環(huán)境整治，加感謝閱讀快城市污水管網(wǎng)、垃圾處理設(shè)施建設(shè)，不斷改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境。精品文檔放心下載著力提高城鎮(zhèn)管理和經(jīng)營(yíng)水平。理順城鎮(zhèn)管理體制，積極探索依法管謝謝閱讀理、長(zhǎng)效管理的科學(xué)機(jī)制。創(chuàng)新城鎮(zhèn)管理方式，綜合運(yùn)用行政、法律、市謝謝閱讀場(chǎng)、技術(shù)等多種手段，推進(jìn)城鎮(zhèn)管理現(xiàn)代化，著力解決城市管理水平提高感謝閱讀14滯后于城市規(guī)模擴(kuò)張的問(wèn)題。把市場(chǎng)機(jī)制引入到市政工程建設(shè)、城市綠化謝謝閱讀建設(shè)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)行政企分開(kāi)、建管分開(kāi)，提謝謝閱讀高管理效率，降低管理成本。積極引進(jìn)和借鑒中等城市的交通管理理念和感謝閱讀“暢通工程”。感謝閱讀把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念和手段更好地運(yùn)用到城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)之中，堅(jiān)持先規(guī)劃后建設(shè)，精品文檔放心下載先征地后配套，先儲(chǔ)備后開(kāi)發(fā)，先做環(huán)境后出讓?zhuān)嫣嵘擎?zhèn)科學(xué)經(jīng)營(yíng)精品文檔放心下載水平。高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，適度控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，最大限度凸感謝閱讀感謝閱讀大力探索城鎮(zhèn)無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和品牌特色經(jīng)營(yíng)，多渠道加大城鎮(zhèn)建設(shè)投入。感謝閱讀創(chuàng)新中心城市開(kāi)發(fā)機(jī)制，堅(jiān)持做大項(xiàng)目、招大客商，積極探索以街區(qū)為單謝謝閱讀位整體連片開(kāi)發(fā)的新模式，不斷提高城市開(kāi)發(fā)的水平。5、項(xiàng)目所在地的區(qū)域現(xiàn)狀和今后規(guī)劃分析5.1項(xiàng)目區(qū)域定義本項(xiàng)目位于泰興城區(qū)的西北部，鼓樓北路和如泰運(yùn)河的交叉地段，根精品文檔放心下載據(jù)政府的新一輪規(guī)劃設(shè)想，本著政府優(yōu)先中心城區(qū)的理念，本地段將會(huì)是謝謝閱讀一個(gè)新的亮點(diǎn)。5.2項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目地南端沿著鼓樓北路步行街走10分鐘就是泰興一級(jí)商業(yè)中心也是謝謝閱讀都市中心，集大型購(gòu)物商場(chǎng)、餐飲和休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)貿(mào)易中心。感謝閱讀15項(xiàng)目地南端沿著大慶西路有新華書(shū)店、長(zhǎng)途汽車(chē)站、大型購(gòu)物商城大型感謝閱讀菜市場(chǎng)，具備了平時(shí)生活、出門(mén)和學(xué)習(xí)的三大要素。項(xiàng)目地南端東面大慶東路對(duì)面有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、水電局、大型浴場(chǎng)和幼謝謝閱讀兒園。居民只要步行就可以交水電費(fèi)用，上銀行存取錢(qián)，接送孩子上幼兒謝謝閱讀園。項(xiàng)目地的北端現(xiàn)在是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合地和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，有迎幸中學(xué)、迎幸感謝閱讀謝謝閱讀遠(yuǎn)距離的有水泥廠等。整體環(huán)境整治及相關(guān)配套設(shè)施比較落后，居住的也感謝閱讀以當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民為主。5.3項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃（1）道路交通：首先是迎幸橋的新建工程。2005年迎幸橋新建項(xiàng)目已感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載23精品文檔放心下載定了基礎(chǔ)。再就是根思路的擴(kuò)建工程，根思路一旦拓寬就形成了與南面的感謝閱讀國(guó)慶路南北相呼應(yīng)，表明了政府準(zhǔn)備大力度投資建設(shè)北部制造業(yè)基地的決謝謝閱讀心，這與政府的整個(gè)中長(zhǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃相一致。（2）環(huán)境：泰興市政府已經(jīng)把創(chuàng)建全國(guó)保護(hù)環(huán)境模范城市列入了當(dāng)期感謝閱讀“十一五”目標(biāo)當(dāng)中。而如泰運(yùn)河又位于中心城區(qū)，治理和改造可以說(shuō)是迫精品文檔放心下載在眉睫啊。依據(jù)政府現(xiàn)行的規(guī)劃，準(zhǔn)備把迎幸橋南端運(yùn)河沿岸建設(shè)、打造精品文檔放心下載16成為整個(gè)城區(qū)中心的景觀工程，與鼓樓北路的商業(yè)步行街形成一個(gè)完整的精品文檔放心下載商業(yè)廣場(chǎng)中心。（3）住宅：依據(jù)政府中長(zhǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃，準(zhǔn)備把迎幸橋北端的周邊建設(shè)成精品文檔放心下載為一個(gè)密集型的住宅基地，將整個(gè)北部的制造業(yè)基地和大型市場(chǎng)周邊的居精品文檔放心下載民往項(xiàng)目地塊周邊遷移，加快城市化進(jìn)程。5.42007年度政府對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃分析（1）政府準(zhǔn)備在2007精品文檔放心下載（2）預(yù)計(jì)政府在對(duì)迎幸橋進(jìn)行改、擴(kuò)建的同時(shí)會(huì)對(duì)迎幸橋東邊拓寬所精品文檔放心下載謝謝閱讀（3）預(yù)計(jì)運(yùn)河沿岸景觀工程會(huì)在拆遷完畢后相應(yīng)地開(kāi)展，因?yàn)楝F(xiàn)在政謝謝閱讀府已經(jīng)委托紹興的一家設(shè)計(jì)公司對(duì)景觀工程進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)泰興市正在抓感謝閱讀緊綠化，向創(chuàng)建全國(guó)環(huán)保模范城市發(fā)展。（4）政府準(zhǔn)備在2007年將項(xiàng)目地塊分4快進(jìn)行掛牌出讓。謝謝閱讀6、項(xiàng)目地塊建設(shè)大型住宅區(qū)S、W、T、O分析6.1優(yōu)勢(shì)（1精品文檔放心下載新的、小有規(guī)模的樓盤(pán)推出，而中心城區(qū)現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)又處于一個(gè)相對(duì)謝謝閱讀而言比較樂(lè)觀的狀態(tài)。（2精品文檔放心下載業(yè)管理和相關(guān)智能化的更是少之又少，我們可以將大中型城市的相關(guān)物業(yè)謝謝閱讀感謝閱讀17（3精品文檔放心下載岸景觀打道工程的建成，將會(huì)是泰興市現(xiàn)在所欠缺的另外一個(gè)亮點(diǎn)因素。感謝閱讀再加上我們充分做好水景花園的廣告思路，做足水的文章，讓購(gòu)買(mǎi)者又種精品文檔放心下載全新的認(rèn)識(shí)。我們相信其具有的競(jìng)爭(zhēng)潛力將超過(guò)城東新區(qū)的新建住宅區(qū)。謝謝閱讀（4感謝閱讀進(jìn)程具有實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用，能夠吸引投資商帶旺一方經(jīng)濟(jì)。因此項(xiàng)目將精品文檔放心下載會(huì)得到政府再市政配套費(fèi)和相關(guān)說(shuō)費(fèi)上一定的優(yōu)惠和支援。精品文檔放心下載（5感謝閱讀將降低的施工成本體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上來(lái)，我們?cè)谕?jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)或者同等級(jí)別的樓謝謝閱讀盤(pán)上就具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（62005年達(dá)到了10000感謝閱讀2006年人均年可支配收入將達(dá)到16000精品文檔放心下載興城區(qū)居民具有一定的購(gòu)買(mǎi)力，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。感謝閱讀6.2劣勢(shì)（1）受政府的制約因素太多，如環(huán)境方面河道的整治、景觀工程的建立、謝謝閱讀水質(zhì)的改善，決定權(quán)在政府手中，開(kāi)發(fā)商顯得相對(duì)比較被動(dòng)。感謝閱讀（2謝謝閱讀層呈現(xiàn)混合體，以工人和農(nóng)民居多，勢(shì)必會(huì)影響到項(xiàng)目的形象，同時(shí)影響謝謝閱讀到購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望。再者就是經(jīng)濟(jì)相對(duì)南端顯得非常落后，顧客的消費(fèi)感謝閱讀力度和欲望都比較差，勢(shì)必會(huì)影響商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率。精品文檔放心下載18（3謝謝閱讀謝謝閱讀對(duì)城區(qū)居民進(jìn)行了分流，并且對(duì)東部投資的和開(kāi)發(fā)的商人待有更加多的優(yōu)精品文檔放心下載惠政策。到目前為止東部已經(jīng)建的有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，新興的住宅小區(qū)正在不感謝閱讀斷的建設(shè)之中，相關(guān)配套已經(jīng)逐步跟上。其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同等條件下要好于中謝謝閱讀心城區(qū)。（4謝謝閱讀筑堤岸，一旦遇上洪水，勢(shì)必造成居民足不能出戶(hù)的現(xiàn)象，這也是購(gòu)房者感謝閱讀會(huì)謹(jǐn)慎考慮的一個(gè)相當(dāng)重要的因素。（5謝謝閱讀公司資金也有一定的限度。（6謝謝閱讀造工程，這給投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用，具體核算謝謝閱讀方式有帶進(jìn)一步明確。6.3發(fā)展機(jī)會(huì)（1）政府一旦新近成迎幸橋和對(duì)運(yùn)河進(jìn)行了整治，并且建成了景觀大道，感謝閱讀那么對(duì)本項(xiàng)目地兩邊的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)有比較大的拉倒作用，同時(shí)會(huì)吸引大批感謝閱讀投資客的進(jìn)入，對(duì)商鋪銷(xiāo)售價(jià)和房?jī)r(jià)起到再次的推升。（2謝謝閱讀必會(huì)推動(dòng)北部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)通過(guò)根思路的拓寬，與項(xiàng)目地的交通非常感謝閱讀的方便，潛在的客戶(hù)群體會(huì)明顯增大。19（3謝謝閱讀要10分鐘，北端也只需要20分鐘的路程，只要花費(fèi)一點(diǎn)點(diǎn)的步行時(shí)間就感謝閱讀可以享受到居住在市區(qū)中心所能夠享受到的所有的生活配套設(shè)施。吃飯、感謝閱讀購(gòu)物、逛街、休閑近在一二十分鐘的步行之間。即不會(huì)受到市區(qū)喧鬧的影感謝閱讀響，又可以享受到居住在市區(qū)中心的方便生活，是許多喜歡生活的人的首感謝閱讀選之地。（4）泰興總?cè)丝?28萬(wàn)，而城區(qū)人口不到25萬(wàn)，隨著泰興建設(shè)中等城市精品文檔放心下載步伐的加快，在政策的鼓舞下勢(shì)必會(huì)有大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民涌入城市生活和經(jīng)謝謝閱讀商，這給本項(xiàng)目也帶來(lái)了商機(jī)。6.4威脅（1精品文檔放心下載發(fā)商和投資者，像永大集團(tuán)這樣資金雄厚而又為城東建設(shè)作出過(guò)貢獻(xiàn)的企感謝閱讀業(yè)來(lái)說(shuō)，它具備我們所不具備的眾多優(yōu)勢(shì)。（2感謝閱讀的物業(yè)銷(xiāo)售會(huì)造成很大的影響，直接會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本。（3感謝閱讀住宅樓盤(pán)推出，對(duì)我們后期住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售勢(shì)必會(huì)造成一定的影響。精品文檔放心下載（4）項(xiàng)目投資額大，資金占用時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就大。謝謝閱讀7、項(xiàng)目產(chǎn)品概念性規(guī)劃7.1項(xiàng)目概念定位20項(xiàng)目地被橫向的如泰運(yùn)河和縱向的鼓樓北路分為四塊，正好可以依據(jù)感謝閱讀這四塊分四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，順序分別為先迎幸橋南端東邊地塊再迎幸橋南端感謝閱讀西邊地塊，再迎幸橋北端東邊地塊，最后迎幸橋北端西邊地塊。謝謝閱讀根據(jù)實(shí)際調(diào)查，考慮到整個(gè)泰興城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和泰興中心城區(qū)精品文檔放心下載步行街兩邊的商業(yè)已經(jīng)處于一種過(guò)飽和的狀態(tài)這一現(xiàn)象，對(duì)原先的商業(yè)建精品文檔放心下載筑面積的規(guī)劃作了適度的調(diào)整，只設(shè)了沿街底層商鋪。在一期地塊和二期感謝閱讀地塊上建多層住宅和小高層，三期和四期地塊上只建多層住宅以滿(mǎn)足現(xiàn)在謝謝閱讀城區(qū)中心住宅市場(chǎng)的緊缺狀態(tài)。7.2目標(biāo)客戶(hù)確定項(xiàng)目南端住宅目標(biāo)客戶(hù)為：白領(lǐng)階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、投資客。謝謝閱讀感謝閱讀民和小商販。7.3產(chǎn)品概念性規(guī)劃本項(xiàng)目共建42棟物業(yè)：項(xiàng)目商住結(jié)合5多層住宅5層小高層11層小計(jì)感謝閱讀鋪（棟）（棟）（棟）（棟）第一期43411第二期2226第三期5914第四期11011小計(jì)1224642各期開(kāi)發(fā)面積：建設(shè)用地商住結(jié)合5層住宅面積總計(jì)謝謝閱讀項(xiàng)目（平方米）（平方米）（平方米）感謝閱讀米）住宅面積商鋪面積5層住宅11層住宅第一期20582616356401065029792.452245.6精品文檔放心下載第二期138992812297565321454626864.6精品文檔放心下載第三期36248152621268832479.460429.9謝謝閱讀21第四期266013984265630268.9536908.95謝謝閱讀合計(jì)97330282212395979930.3544338.4176449.05感謝閱讀7.4價(jià)格建議（詳細(xì)定價(jià)過(guò)程見(jiàn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）迎幸橋北端三期和四期：多層住宅建議價(jià)格為：2600元/平方米；地層商鋪建議價(jià)格為：7000元/平感謝閱讀方米。迎幸橋南端一期和二期：多層和小高層住宅統(tǒng)一建議價(jià)格為：3000元/平方米；地層商鋪建議價(jià)格：精品文檔放心下載1.5萬(wàn)/平方米8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為6年，共分為四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，詳細(xì)見(jiàn)下表：謝謝閱讀序建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）號(hào)工序名稱(chēng)第一年第二年第三年第四年第五年第六年感謝閱讀半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年精品文檔放心下載1前期拆遷等2土建一3裝修及配套4安裝期5預(yù)銷(xiāo)售6交樓銷(xiāo)售7前期拆遷等8土建二9裝修及配套10安裝期11預(yù)銷(xiāo)售12交樓銷(xiāo)售13前期拆遷等14土建三15裝修及配套2216安裝期17預(yù)銷(xiāo)售18交樓銷(xiāo)售19前期拆遷等20土建四21裝修及配套22安裝期23預(yù)銷(xiāo)售24交樓銷(xiāo)售本項(xiàng)目的土地使用年限為70感謝閱讀期成本費(fèi)用按當(dāng)期的支出計(jì)算，累計(jì)到期末。8.2項(xiàng)目總投資與成本估算8.21開(kāi)發(fā)成本估算A土地成本：本項(xiàng)目需要投入土地成本33736萬(wàn)元，依據(jù)每平方米的感謝閱讀拆遷費(fèi)用3000169精品文檔放心下載每畝土地成本為231146精品文檔放心下載地出讓金）依據(jù)泰興市政府的投資優(yōu)惠政策和水務(wù)局孫主任的解釋?zhuān)谌〉猛恋厥褂镁肺臋n放心下載權(quán)的過(guò)程當(dāng)中，政府將土地收益部分會(huì)按一定的比例返還開(kāi)發(fā)商，同時(shí)不謝謝閱讀需要繳納相關(guān)費(fèi)用，具體比例金額不明確，所以將3%的契稅，共計(jì)1012感謝閱讀萬(wàn)元，當(dāng)作政府的優(yōu)惠條件。B前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)用606萬(wàn)元：23序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究費(fèi)暫時(shí)不計(jì)算2水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)*0.5%873規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)*3%519合計(jì)606C建安工程成本建安工程成本總計(jì)17313萬(wàn)元：（1）第一期5873萬(wàn)元（2）第二期2980萬(wàn)元（3）第三期5318萬(wàn)元（4）第四期3142萬(wàn)元序項(xiàng)目具體名稱(chēng)工程量單價(jià)元金額感謝閱讀號(hào)（平方米）/平方米（萬(wàn)元）一商住結(jié)合11803.29351104第一多層住宅10650833887期小高層住宅29792.413033882小計(jì)52245.65873二商住結(jié)合5786.6935541第二多層住宅6532833544期小高層住宅1454613031895小計(jì)26864.62980三第三期商住結(jié)合27950.59352613謝謝閱讀多層住宅32479.48332705小計(jì)60429.95318四第四期商住結(jié)合6640935621多層住宅30268.958332521小計(jì)36908.953142總合計(jì)176449.117313D基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用估算（紅線(xiàn)內(nèi)外工程費(fèi)用）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為2523萬(wàn)元：序號(hào)項(xiàng)目/平方米）金額（萬(wàn)元）感謝閱讀24業(yè)務(wù)、變更、公證費(fèi)176449588下崗職工保障金10176評(píng)估費(fèi)471供水20353供電30529人防48847墻改基金8141白蟻防治費(fèi)2.341綠化、道路3460880277合計(jì)2523E開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)為501萬(wàn)元：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1建設(shè)工程招標(biāo)活動(dòng)費(fèi)建安工程費(fèi)*0.2%352建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)*0.4%70感謝閱讀3監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)*1.3%2254其他費(fèi)用建安工程費(fèi)*1%171合計(jì)建安工程費(fèi)*2.9%501F不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為（A+B+C+D+E）*5%，共計(jì)54679萬(wàn)元*5%=2734萬(wàn)元精品文檔放心下載8.22開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算A管理費(fèi)用：管理費(fèi)用為（A+B+C+D+E）*3%，共計(jì)54679萬(wàn)元*3%=1640萬(wàn)元謝謝閱讀B銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用為3307萬(wàn)元見(jiàn)估算表：25序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)1廣告宣傳費(fèi)2%13232銷(xiāo)售代理費(fèi)3%1984合計(jì)3307C財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用2853萬(wàn)元(詳細(xì)見(jiàn)貸款還本付息表)1、總成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)一開(kāi)發(fā)成本574131土地成本337362前期工程成本6063建安工程費(fèi)173134基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)25235開(kāi)發(fā)期間費(fèi)5016不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2734二開(kāi)發(fā)費(fèi)用78001管理費(fèi)用16402銷(xiāo)售費(fèi)用33073財(cái)務(wù)費(fèi)用2853合計(jì)65213樓面地價(jià)1912元/平方米建筑成本3695元/平方米2、詳細(xì)投資計(jì)劃表：序項(xiàng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）單位：萬(wàn)元號(hào)目2008年2009年2010年2011年2012年2013年感謝閱讀半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年謝謝閱讀1前期拆遷7134第2前期費(fèi)用206一3土建5873期4基礎(chǔ)設(shè)施4492995開(kāi)發(fā)稅費(fèi)8585266不可預(yù)見(jiàn)2362362357管理費(fèi)1411411428銷(xiāo)售費(fèi)374374374合計(jì)8540670911351第前期拆遷48182二前期費(fèi)用1043土建2980期4基礎(chǔ)設(shè)施2221485開(kāi)發(fā)稅費(fèi)2828296不可預(yù)見(jiàn)1391391407管理費(fèi)8383848銷(xiāo)售費(fèi)194194194合計(jì)558834245951第前期拆遷125642三前期費(fèi)用1863土建5318期4基礎(chǔ)設(shè)施545363謝謝閱讀5開(kāi)發(fā)稅費(fèi)5151526不可預(yù)見(jiàn)319319319精品文檔放心下載7管理費(fèi)191191192謝謝閱讀8銷(xiāo)售費(fèi)355355355精品文檔放心下載合計(jì)14211623412811前期拆遷9220

2前期費(fèi)用1103土建3142謝謝閱讀第4基礎(chǔ)設(shè)施299199謝謝閱讀四5開(kāi)發(fā)稅費(fèi)303031精品文檔放心下載期6不可預(yù)見(jiàn)218218217精品文檔放心下載7管理費(fèi)131131130感謝閱讀8銷(xiāo)售費(fèi)179179180精品文檔放心下載合計(jì)93303999558757謝謝閱讀各半年期投資總計(jì)854067091135558834241480662341281933039995587573、投資計(jì)劃與資金籌集表：建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半半年年27一投資總額62361854067091135558834241480662341281933039995587571建設(shè)投資6236185406709113555883424148066234128193303999558757二資金籌集62361854067091135558834241480662341281933039995587571自有資金1347285402209113515882借款投入105004500100010004000銷(xiāo)售收33838940003424138065234128153303999558757謝謝閱讀入再投入4、借款還本付息表：28建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年2009年2010年2011年2012年2013年半半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年年初借款累計(jì)46664838501652015392559157976010407820精品文檔放心下載第本年借款4500一筆本年應(yīng)計(jì)利息16617217818519119920621322115078精品文檔放心下載借本年還本付息2153215321款謝謝閱讀年末借款累計(jì)46664838501652015392559157976010407820750感謝閱讀年初借款累計(jì)103710751115115678540感謝閱讀第本年借款1000二筆本年應(yīng)計(jì)利息37384041432914謝謝閱讀借本年還本付息41441441款謝謝閱讀年末借款累計(jì)10371075111511567854000感謝閱讀年初借款累計(jì)10371075111575738感謝閱讀第本年借款1000三筆本年應(yīng)計(jì)利息373840412813感謝閱讀借本年還本付息39939939款謝謝閱讀年末借款累計(jì)1037107511157573860感謝閱讀年初借款累計(jì)4147281514謝謝閱讀第本年借款4000謝謝閱讀四筆本年應(yīng)計(jì)利品文檔放心下載借本年還本付息1485148514款感謝閱讀年末借款累計(jì)4147281514330謝謝閱讀年初借款累計(jì)466648385016520164297703798712428843542精品文檔放心下載借本年借款105004500100010004000感謝閱讀款匯總本年應(yīng)計(jì)利息285316617217818522827428444145831015本年還本付息133534451445144年末借款累計(jì)466648385016520164297703798712428843542940感謝閱讀10500萬(wàn)元，在2008年下半年貸款4500萬(wàn)元，精品文檔放心下載2010年下半年和2011年上半年分別貸款1000萬(wàn)元，2012年上半年貸款精品文檔放心下載4000萬(wàn)元，共計(jì)利息2853萬(wàn)元。29本項(xiàng)目銀行貸款還本付息方式采用復(fù)利等額還本付息法，貸款利率依謝謝閱讀據(jù)中國(guó)銀行現(xiàn)今五年以上年貸款利率6.84%乘以1.1系數(shù)：感謝閱讀6.84%*1.1=7.52%.住宅及底下兩層商鋪銷(xiāo)售價(jià)格制定依據(jù)：本項(xiàng)目迎幸橋北端住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表：序項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格交易時(shí)區(qū)域因素個(gè)別因素開(kāi)發(fā)政府規(guī)交易情本項(xiàng)感謝閱讀號(hào)元間修正交配環(huán)城市小計(jì)實(shí)力劃況目?jī)r(jià)謝謝閱讀/M2通套境條件格1陽(yáng)光苑2680100/100-1-1+1-1100/98100/1002735精品文檔放心下載2項(xiàng)目對(duì)面住宅2700100/10000+10100/101100/1002621精品文檔放心下載32300100/100-3-5+5-5100/95100/105100/1002389感謝閱讀陽(yáng)光苑距離本項(xiàng)目地只有500米，而且具有一定的小區(qū)規(guī)模，所以取謝謝閱讀權(quán)重60%，其余各取20%，得2640元/平方米，綜合而確定本項(xiàng)目住宅價(jià)謝謝閱讀格為：2600元/平方米。本項(xiàng)目迎幸橋北端臨街底層商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表：精品文檔放心下載序項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易情區(qū)域因素修正個(gè)別因交易情本項(xiàng)目感謝閱讀號(hào)元/M2況修正交通繁華小計(jì)素況價(jià)格1迎幸中學(xué)對(duì)7200100/100-2-2100/96100/100100/1007500精品文檔放心下載面底層商鋪2東站路北側(cè)6500100/100-2-6100/93100/95100/1007357精品文檔放心下載取平均值可得7429元/平方米。綜合確定本項(xiàng)目底層商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為精品文檔放心下載7000元/平方米。本項(xiàng)目迎幸橋南端住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表：序項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格交易時(shí)區(qū)域因素個(gè)別因素開(kāi)發(fā)政府規(guī)交易情本項(xiàng)謝謝閱讀號(hào)元間修正交配環(huán)城市小計(jì)實(shí)力劃況目?jī)r(jià)感謝閱讀/M2通套境條件格13480100/1000+2+7+1100/110100/1003164感謝閱讀層）2項(xiàng)目對(duì)面住宅3200100/10000+50100/105100/1003048精品文檔放心下載32900100/100-2-2+7-2100/101100/1002871感謝閱讀慶云花園有三棟小高層，距離項(xiàng)目地只有2千米距離，所以給予60%謝謝閱讀30加權(quán)，其余各給予20%，計(jì)算可得本項(xiàng)目售價(jià)3082元/平方米，綜合確定感謝閱讀本項(xiàng)目售價(jià)3000元/平方米。本項(xiàng)目迎幸橋南端臨街上下層商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表：感謝閱讀序項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易情區(qū)域因素修正個(gè)別因交易情本項(xiàng)目感謝閱讀號(hào)元/M2況修正交通繁華小計(jì)素況價(jià)格1慶云賓館底12800100/1000-2100/98100/90100/10014512感謝閱讀層商鋪2國(guó)慶路臨街15000100/1000-2100/98100/98100/10015619精品文檔放心下載底層商鋪備注：上下層指泰興臨街商鋪?zhàn)赓U或者銷(xiāo)售的一種特有的方式，均以謝謝閱讀兩層合起來(lái)計(jì)算。因?yàn)楸卷?xiàng)目位于步行街得末端，終歸有一定得優(yōu)勢(shì)，所以在個(gè)別因素精品文檔放心下載上給予分值。取兩者得平均數(shù)可得本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格15000元/平方米。精品文檔放心下載以租賃價(jià)格來(lái)計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)格：一般投資者要求投資年回報(bào)率為6%以上，以12年左右收回總投資成精品文檔放心下載760謝謝閱讀得到年初投資額為116.7萬(wàn)元。以6%的年回報(bào)率計(jì)算，那12年后的本利謝謝閱讀合為234萬(wàn)元，基本上能保證收回投資成本。所以以租賃價(jià)格計(jì)算得本項(xiàng)感謝閱讀目商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為19400元/平方米。綜合確定本項(xiàng)目的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為15000元/平方米。謝謝閱讀5、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算一覽表年份項(xiàng)目銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售均價(jià)（元/銷(xiāo)售面積31平方方米）年米）2009第一期年上住宅20%300093212796謝謝閱讀半年商鋪20%1500011281692精品文檔放心下載02009第一期0年下住宅50%3000233036991謝謝閱讀半年商鋪50%1500028204230精品文檔放心下載0第一期02010年上半年住宅30%3000139824195商鋪30%1500016922538第二期00住宅20%300047781433商鋪20/p>

0

2010第二期0

年下住宅50%3000119453584

半年商鋪50%1500014882231

0

2011第二期0

年上住宅30%300071672150

半年商鋪30%15000892.51339

0

2011第三期0

年下住宅20%260095482483

半年商鋪20%700025381776

0

2012第三期0

年上住宅50%2600238716206

半年商鋪50%700063444441

0謝謝閱讀2012第三期0

年下住宅30%2600143233724

半年商鋪30%700038062664

感謝閱讀2013第三期年上住宅40%2600137013562謝謝閱讀半年商鋪40%70001062744精品文檔放心下載02013第三期0年下住宅60%2600205525343謝謝閱讀32半年商鋪60%700015941116精品文檔放心下載合計(jì)448811221905858153489425910647638843066459精品文檔放心下載總計(jì)661316、銷(xiāo)售稅金及附加表：建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)2008年2009年2010年2011年2012年2013年半半半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年年年1銷(xiāo)售收入66131448811221905858153489425910647638843066459精品文檔放心下載2銷(xiāo)售稅金及附加40012.1營(yíng)業(yè)稅及附加（1）*5.5%36372466174983201922345853512373552.2交易印花稅（1）*0.05%332.25.64.52.91.72.15.33.22.23.22.3交易管理費(fèi)（1）*0.5%331225645291721533222323土地增值稅（1）*1%00000000000004所得稅00000000000000精品文檔放心下載項(xiàng)目的毛利潤(rùn)為：銷(xiāo)售總收入—銷(xiāo)售稅金及附加—總成本=66131—4001—65213=—3083（萬(wàn)元）項(xiàng)目基本的靜態(tài)指標(biāo)已經(jīng)不能夠達(dá)到，無(wú)法再作進(jìn)一步的現(xiàn)金流量和精品文檔放心下載動(dòng)態(tài)盈利能力分析。9、相關(guān)原因分析（一）土地成本太高，政府將迎幸橋以北地段也劃為一級(jí)地段感謝閱讀33（1）本項(xiàng)目地政府的出讓價(jià)格為231萬(wàn)元/畝。本項(xiàng)目地塊以運(yùn)河為感謝閱讀2002精品文檔放心下載年的基準(zhǔn)地價(jià)表計(jì)算可得：計(jì)算得到迎幸橋以南一級(jí)地段的土地總價(jià)為精品文檔放心下載7895萬(wàn)元，折算為建設(shè)用地為152萬(wàn)元/謝謝閱讀價(jià)為725377萬(wàn)元/2002年的，精品文檔放心下載新的基準(zhǔn)地價(jià)表政府沒(méi)有出臺(tái)。級(jí)別/用途商業(yè)住宅工業(yè)一1800900400二1200660340三730460290四420340240五340270200（2）迎幸橋以北容積率太低。迎幸橋以北容積率太低，北邊兩塊地塊的容積率分別為1.67和1.39，精品文檔放心下載所以造成了北端的土地價(jià)格為77萬(wàn)元/畝現(xiàn)象。（3）政府對(duì)項(xiàng)目地塊的衡量標(biāo)準(zhǔn)太高。以中心商業(yè)城區(qū)的土地價(jià)格來(lái)衡量本項(xiàng)目土地出讓價(jià)格，以郊區(qū)的土謝謝閱讀地容積率來(lái)衡量本項(xiàng)目，以規(guī)劃后的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。謝謝閱讀（二）迎幸橋以北經(jīng)濟(jì)條件整體落后，以目前居民的購(gòu)買(mǎi)力有限，所感謝閱讀以對(duì)原先的兩棟6層商場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)整，只設(shè)立臨街底下兩層。另外是北面感謝閱讀商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格太低，而政府以中心城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，這也是影響本項(xiàng)謝謝閱讀目整體虧損的關(guān)鍵。10、相關(guān)建議（14塊進(jìn)行出讓?zhuān)└兄x閱讀34（2）迎幸橋北端土地成本靜態(tài)盈虧平衡分析為151萬(wàn)元/畝，建議價(jià)精品文檔放心下載格在130萬(wàn)元/畝以?xún)?nèi)。（3精品文檔放心下載售狀況以及后期銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)和未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況再考慮后期精品文檔放心下載開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。11、迎幸橋南端第一期項(xiàng)目獨(dú)立開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析A、投資估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)一開(kāi)發(fā)成本148381土地成本71342前期工程成本2063建安工程費(fèi)58734基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7485開(kāi)發(fā)期間費(fèi)1706不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)707二開(kāi)發(fā)費(fèi)用20621管理費(fèi)用4242銷(xiāo)售費(fèi)用11223財(cái)務(wù)費(fèi)用516合計(jì)1690035樓面地價(jià)1366元/平方米建筑成本3235元/平方米B、詳細(xì)投資計(jì)劃表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：萬(wàn)元合計(jì)2008年2009年半年半年半年半年前期拆遷7134前期費(fèi)用206土建5873基礎(chǔ)設(shè)施449299開(kāi)發(fā)稅費(fèi)8585不可預(yù)見(jiàn)236236235管理費(fèi)141141142銷(xiāo)售費(fèi)374374374合計(jì)854067091135C、投資計(jì)劃與資金籌措表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年2009年半年半年半年半年一投資總額16384854067091135感謝閱讀1建設(shè)投資16384854067091135謝謝閱讀二資金籌集16384854067091135感謝閱讀1自有資金11884854022091135謝謝閱讀2借款投入450045003銷(xiāo)售收入再投入D、借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：萬(wàn)元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年年初借款累計(jì)466648385016精品文檔放心下載本年借款45004500借款本年應(yīng)計(jì)利息516166172178感謝閱讀本年還本付息50165016年末借款累計(jì)4666483850160感謝閱讀36E、銷(xiāo)售收入估算一覽表年份項(xiàng)目銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售面積（平方米）2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年第一期2009年精品文檔放心下載住宅20%300093212796上半年謝謝閱讀商鋪20%1500011281692謝謝閱讀02009年下半年第一期0住宅50%3000233036991商鋪50%150002820423002010年上半年第一期0住宅30%3000139824195商鋪30%1500016922538合計(jì)4488112216733總計(jì)22442F、銷(xiāo)售稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)2008年2009年2010年謝謝閱讀半年半年半年半年半年半年1銷(xiāo)售收入224424488112216733感謝閱讀2銷(xiāo)售稅金及附加13562.1營(yíng)業(yè)稅及附加（1）*5.5%1233246617370精品文檔放心下載2.2交易印花稅（1）*0.05%112.25.63.4精品文檔放心下載2.3交易管理費(fèi)（1）*0.5%112225634謝謝閱讀3土地增值稅（1）*1%2254511267感謝閱讀4所得稅1307261653392可運(yùn)用資金11.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)11.11靜態(tài)評(píng)價(jià)項(xiàng)目所得稅前收益額為3961萬(wàn)元，收益率為23.4%謝謝閱讀項(xiàng)目所得稅后收益額為2654萬(wàn)元，收益率15.7%謝謝閱讀11.12現(xiàn)金流量表37G、全部投資現(xiàn)金流量表（貼現(xiàn)率I=15%）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：萬(wàn)元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年一現(xiàn)金流入224424488112216733謝謝閱讀1銷(xiāo)售收入224424488112216733感謝閱讀二現(xiàn)金流出192721建設(shè)投資16384854067091135謝謝閱讀2銷(xiāo)售稅金及附加1356270679407謝謝閱讀3土地增值稅22545112674所得稅1307261653392三凈現(xiàn)金流量-8540-6709277797775867精品文檔放心下載四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-8540-15249-12472-26953172謝謝閱讀五折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-8540-6256241579284436精品文檔放心下載六累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-8540-14796-12381-4453-17精品文檔放心下載量評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=15%）-17萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率14.9%靜態(tài)投資回收期（年）1.73動(dòng)態(tài)投資回收期（年）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.9%，基本上處于稅后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平均收益率。感謝閱讀不具備一定的優(yōu)勢(shì)。H、自有資金現(xiàn)金流量表（貼現(xiàn)率I=15%）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：萬(wàn)元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年一現(xiàn)金流入224424488112216733感謝閱讀1銷(xiāo)售收入224424488112216733謝謝閱讀二現(xiàn)金流出192721自有資金11884854022091135謝謝閱讀2貸款還本付息50163銷(xiāo)售稅金及附加1356270679407感謝閱讀4土地增值稅22545112675所得稅1307261653392三凈現(xiàn)金流量-8540-220927779777851感謝閱讀四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-8540-10749-79721805954謝謝閱讀五折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-8540-206025907928721謝謝閱讀38六累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-8540-10600-8010-82639感謝閱讀量評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=15%）639萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率18.5%靜態(tài)投資回收期（年）1.43動(dòng)態(tài)投資回收期（年）2.06因?yàn)槭找婺晗薇容^短，所以自有資金的收益率相對(duì)就高，基本上符合投資精品文檔放心下載的條件。12、迎幸橋南端第一期和第二期項(xiàng)目先后共同開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)謝謝閱讀A、投資估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)一開(kāi)發(fā)成本236131土地成本119522前期工程成本3103建安工程費(fèi)88534基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11185開(kāi)發(fā)期間費(fèi)2556不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1125二開(kāi)發(fā)費(fèi)用33621管理費(fèi)用6742銷(xiāo)售費(fèi)用17043財(cái)務(wù)費(fèi)用984合計(jì)26975樓面地價(jià)1511元/平方米建筑成本3410元/平方米B、詳細(xì)投資計(jì)劃表39序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：（萬(wàn)元）2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年1第一前期拆遷71342期前期費(fèi)用2063土建58734基礎(chǔ)設(shè)施4492995開(kāi)發(fā)稅費(fèi)85856不可預(yù)見(jiàn)2362362357管理費(fèi)1411411428銷(xiāo)售費(fèi)374374374合計(jì)8540670911351前期拆遷4818第二2期前期費(fèi)用1043土建29804基礎(chǔ)設(shè)施2221485開(kāi)發(fā)稅費(fèi)2828296不可預(yù)見(jiàn)1391391407管理費(fèi)8383848銷(xiāo)售費(fèi)194194194合計(jì)55883424595C、投資計(jì)劃及資金籌集表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：（萬(wàn)元）2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年一投資總額2599185406709113555883424595感謝閱讀1建設(shè)投資2599185406709113555883424595感謝閱讀二資金籌集2599185406709113555883424595謝謝閱讀1自有資金134728540220911351588精品文檔放心下載2借款投入450045003銷(xiāo)售收入再投入801940003424595感謝閱讀D、借款還本付息表40建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年2009年2010年2011年半半年半年半年半年半年半年半年年第年初借款累計(jì)466648385016383026001324精品文檔放心下載一本年借款45004500筆本年應(yīng)計(jì)利息9841661721781851419547感謝閱讀借本年還本付息54841371137113711371精品文檔放心下載款年末借款累計(jì)4666483850163830260013240謝謝閱讀E、銷(xiāo)售收入估算一覽表銷(xiāo)售建設(shè)經(jīng)營(yíng)期單位：（萬(wàn)元）年份項(xiàng)目銷(xiāo)售比例均價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售面積（平方米）2008年2009年2010年2011年半半年年半年半年半年半年半年半年2009第一期年上住宅20%300093212796精品文檔放心下載半年商鋪20%1