物業(yè)糾紛五大案例

物業(yè)糾紛五大案例物業(yè)糾紛五大案例業(yè)主維權(quán)首選“不繳物業(yè)費”園區(qū)法院發(fā)布物業(yè)糾紛典型案例隨著住宅商品化進(jìn)程的不斷加快，法院受理的各類物業(yè)糾紛也逐年增多。昨天，園區(qū)法院對2009年-2012年間的物業(yè)糾紛進(jìn)行梳理，通過商報向社會發(fā)布五大典型案例，提供給廣大業(yè)主作為參考。大多數(shù)案件的被告都是業(yè)主，起因都是業(yè)主拒繳物業(yè)費，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭，且業(yè)主敗訴的非常多。究其原因，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及嚴(yán)格監(jiān)管、業(yè)主權(quán)利意識的不斷增強所致。大量物業(yè)糾紛的背后，折射出業(yè)主維權(quán)面臨的窘境——對單個業(yè)主來說，打官司存在著費時間、取證難、成本高、風(fēng)險大等問題。但問題是，業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿時，在訴訟之外又很難通過有效途徑進(jìn)行維權(quán)。于是，業(yè)主只能通過拒交物業(yè)費這種既簡單又經(jīng)濟(jì)的方式與物業(yè)公司對抗，結(jié)果被告上法庭。一.房門被撬財物被盜，物業(yè)公司有責(zé)任嗎自家房門被撬財物被盜，小區(qū)物業(yè)要承擔(dān)責(zé)任嗎業(yè)主王先生就遇到這樣一件氣惱事。貴重物品被盜。據(jù)王先生說，他家損失高達(dá)19萬元。他向小區(qū)物業(yè)索要監(jiān)控資料時才被告知，早在一個月前，小區(qū)監(jiān)控設(shè)備因故障一直處于癱瘓狀態(tài)。其后，他花2000元維修并更換被撬房門，隨后向法院起訴，要求物業(yè)公司承擔(dān)一半的賠償責(zé)任。法院認(rèn)為，物業(yè)公司已知小區(qū)監(jiān)控設(shè)備癱瘓，在未修復(fù)的情況下，既未主動采取應(yīng)急措施，增加臨時人員加強小區(qū)內(nèi)巡邏及對出入人員登記管理，也未告知全體業(yè)主加強自我防范，因此對王先生家中失竊存在物業(yè)管理上疏忽(過失)，應(yīng)對王先生損失承擔(dān)補充賠償責(zé)任(王先生財產(chǎn)損害賠償責(zé)任主要應(yīng)由小偷承擔(dān))。結(jié)合其過錯情況，法院酌定物業(yè)承擔(dān)損失部分的20%補充賠償責(zé)任。【法官說法】依照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務(wù)，它提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商合實際情況，考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。二.房屋漏水修不好，拒繳物業(yè)費抗議房屋漏水能否拒繳物業(yè)費恐怕要具體問題具體分析!最近，某物業(yè)公司起訴業(yè)主趙先生不交物業(yè)費。在法庭上，趙先生"報修后，物業(yè)都不來人處理。此外，地下車庫入戶電梯處也有漏水現(xiàn)象，長期未得到處理。訴訟過程中，業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費，但物業(yè)仍要求高昂的滯納金。法院認(rèn)為滯納金計算標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，依法予以調(diào)整，酌定業(yè)主參照同期銀行貸款利率的倍支付違約金。【法官說法】房屋出現(xiàn)漏水，首先要找到原因，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是相鄰業(yè)主的原因，還是因物業(yè)管理疏忽原因?qū)е碌?。如因房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商作為房屋開發(fā)銷售方，對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任，但不能以此為由拒繳物業(yè)費。如因相鄰業(yè)主導(dǎo)致漏水，相鄰業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。如確因物業(yè)管理疏忽導(dǎo)致漏水，物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，物業(yè)服務(wù)合同所約定的滯納金、罰金等條款，均屬法律規(guī)定的違約金范疇。當(dāng)事人約定的違約金如果過高，法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量裁決。三.樓上群租亂糟糟，樓下拒繳物業(yè)費孫先生最近被小區(qū)物業(yè)告上法庭，原因也是拖欠物業(yè)費。在法庭上，孫先生認(rèn)為自己不交物業(yè)費的理由很充足，自家樓上的那戶人家，長期處于群租狀態(tài)。每到深夜，樓上進(jìn)進(jìn)出出、洗衣洗澡，動靜太大，常常讓自己休息不好。為此，他多次向物業(yè)反映，希望能根生向物業(yè)反映，但也沒有得到妥善處理。因此，孫先生要求物業(yè)給自己減不過，物業(yè)并不認(rèn)同孫先生的說法。針對小區(qū)群租問題，物業(yè)公司認(rèn)為自己已經(jīng)盡到了合理的管理服務(wù)義務(wù)。至于漏水問題，物業(yè)認(rèn)為這屬于樓上業(yè)主的問題，況且這一問題目前已經(jīng)解決。法院認(rèn)定孫先生的辯解理由不成立，應(yīng)支付拖欠的物業(yè)費?！痉ü僬f法】業(yè)主拒繳物業(yè)費，應(yīng)提供充分、有力的證據(jù)，證實物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在過錯，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)。同時業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的方式也是多樣的，僅通過拒繳物業(yè)費不能真正達(dá)到維權(quán)之目的。四.業(yè)主房屋長期閑置，能不能減免物業(yè)費業(yè)主(臨時)管理規(guī)約》，其中明確規(guī)定："房產(chǎn)一經(jīng)購買、交付，不論是否空置或被占用，出租于其他租戶或許可他人使用，該房產(chǎn)業(yè)主必須全額繳納服務(wù)費及其他該房產(chǎn)應(yīng)付之費用給予物業(yè)服務(wù)者。"之后，物業(yè)起訴丁先生拖欠物業(yè)費。丁先生則提出，自己房屋一直閑置并未入住，要求按《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，給予七折優(yōu)惠，況且業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，所以不及時繳費。法院認(rèn)為，雙方既然明確約定空置情況下全額繳費，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)全額繳費。至于服務(wù)缺陷，丁先生拿不出證據(jù)證實，因此業(yè)主應(yīng)按約定全額支付拖欠的物業(yè)費?！痉ü僬f法】生活中，部分業(yè)主買下房屋后不住的，應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，需就房屋空置物業(yè)費收取的問題進(jìn)行謹(jǐn)慎約定。如有明確約定，房屋空置則不能成為物業(yè)費打折的理由。五.業(yè)主車輛被劃傷，怎能不繳物業(yè)費錢小姐因為自己停放在小區(qū)里的私家車輛被人劃傷，再加上地下車庫里的窨井蓋被盜，向物業(yè)反映都未得到處理，因此拒繳物業(yè)費，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭。通過法院調(diào)解，錢小姐同意向物業(yè)公司支付欠付的物業(yè)費及滯納金?！痉ü僬f法】業(yè)主財物受損，不能當(dāng)然成為業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由。同時，《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于業(yè)主財物受損的免責(zé)條款，并非當(dāng)然成為物業(yè)公司免責(zé)的合理借口，如有證據(jù)證實物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在過錯，導(dǎo)致業(yè)主財物受損。物業(yè)公司應(yīng)就業(yè)主的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。如因第三人侵權(quán)導(dǎo)致，業(yè)主應(yīng)向侵權(quán)人主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)中存在瑕疵，業(yè)主可通過相應(yīng)途徑主張權(quán)利?！狙由扉喿x】這些情況易引發(fā)物業(yè)糾紛1，開發(fā)商的遺留問題，容易讓業(yè)主和物業(yè)鬧矛盾。比如：開發(fā)商交付的房屋存在設(shè)計不合理或嚴(yán)重的施工質(zhì)量問題、房屋規(guī)劃變更影響業(yè)主權(quán)益、配套項目不全等。由于業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商困難，且認(rèn)為物業(yè)與開發(fā)商為同一家，因此直接要求前期物業(yè)公司解決。當(dāng)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉責(zé)任時，導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而引起糾紛。個別開發(fā)商指定的前期物業(yè)企業(yè)沒有多少實際管理經(jīng)驗，服務(wù)質(zhì)量差，難以得到業(yè)主認(rèn)可，或是一些前期物業(yè)公司為了承接物業(yè)項目,自行降低標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),都為日后的糾紛埋下隱患。業(yè)主入住后一旦產(chǎn)生不滿，往往把矛頭指向物業(yè)2，物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致無法對其進(jìn)行監(jiān)測和評估。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理水平與當(dāng)初的承諾、宣傳有較大出入，而物業(yè)公司則認(rèn)為自身在小區(qū)的管理和維護(hù)中已經(jīng)做了大量工作，埋怨業(yè)主過于挑剔。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)在發(fā)展初期，我國立法及實踐中均未形成分類全面、系統(tǒng)具體、指標(biāo)明確的物業(yè)服務(wù)評價指標(biāo)體系，且該行業(yè)本身存在項目多、標(biāo)準(zhǔn)難以量化等特點。使得法院在處理物業(yè)糾紛時，對物業(yè)服務(wù)水平難以進(jìn)行客觀的評價。當(dāng)物業(yè)公司縮減服務(wù)項目和內(nèi)容時，無法對其進(jìn)行有效的監(jiān)測和評估，糾紛難以化解。3，物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)及支出項目不夠公開透明，易使業(yè)主對收費的合理性產(chǎn)生懷疑。當(dāng)下，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)特別是支出項目，一般不向全體業(yè)主公開，導(dǎo)致業(yè)主懷疑物業(yè)公司只收費不管