招商華僑城別墅區(qū)商業(yè)街設(shè)計(jì)指引書(shū)(完整版)資料

招商華僑城別墅區(qū)商業(yè)街設(shè)計(jì)指引書(shū)（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）

招商華僑城別墅區(qū)商業(yè)街設(shè)計(jì)指引書(shū)（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）招商華僑城別墅區(qū)商業(yè)街設(shè)計(jì)指引書(shū)商業(yè)項(xiàng)目定位商業(yè)主題定位商業(yè)市場(chǎng)定位商業(yè)建筑形態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)組合商業(yè)面積配比商業(yè)項(xiàng)目的收益模式平面布局以及交通組織商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路

一.項(xiàng)目回顧1.市場(chǎng)調(diào)研部分：1.1本項(xiàng)目商業(yè)影響因素分析對(duì)驅(qū)車(chē)時(shí)間的靈敏度分析商業(yè)業(yè)態(tài)驅(qū)車(chē)時(shí)間靈敏度分析購(gòu)買(mǎi)特色商品對(duì)驅(qū)車(chē)時(shí)間的敏感度較弱；愿意耗時(shí)30分鐘的達(dá)到4成二；愿意耗時(shí)一小時(shí)或更長(zhǎng)時(shí)間的達(dá)到4成三；要求耗時(shí)在30分鐘以下的為一成五。特色休閑、運(yùn)動(dòng)驅(qū)車(chē)時(shí)間的靈敏度弱；愿意耗時(shí)30分鐘的為兩成九；耗時(shí)一小時(shí)或更長(zhǎng)時(shí)間的達(dá)到五成九；要求耗時(shí)在30分鐘以下的僅為一成二；特色餐飲對(duì)驅(qū)車(chē)時(shí)間的敏感度較強(qiáng)；20分鐘左右車(chē)程為臨界點(diǎn)；五成一的受訪者表示會(huì)經(jīng)常去；三成九的受訪者會(huì)考慮去；酒店式公寓對(duì)驅(qū)車(chē)時(shí)間較為敏感強(qiáng)；20分鐘車(chē)程為臨界點(diǎn)；六成七的客戶期望在20分鐘以內(nèi)；二十分鐘以上明顯減少；社區(qū)配套商業(yè)對(duì)時(shí)間敏感非常強(qiáng)；一般為五分鐘車(chē)程；10—20分鐘的步行時(shí)程；從車(chē)程時(shí)間的敏感性分析來(lái)看，驅(qū)車(chē)時(shí)間對(duì)本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的影響（由弱到強(qiáng)）：特色休閑、運(yùn)動(dòng)≥購(gòu)買(mǎi)特色商品≥特色餐飲≥酒店式公寓≥社區(qū)配套

在20分鐘—60分鐘的車(chē)程時(shí)間內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)的影響程度分析商業(yè)業(yè)態(tài)影響程度分析購(gòu)買(mǎi)特色商品選擇此時(shí)間段的受訪者達(dá)到60%強(qiáng)，市場(chǎng)潛在參與度較高；特色休閑、運(yùn)動(dòng)選擇此時(shí)間段受訪者達(dá)到五成七，市場(chǎng)潛在參與度較高；特色餐飲選擇此時(shí)間段受訪者達(dá)到九成，市場(chǎng)潛在參與度非常高；酒店式公寓選擇20分鐘以上僅為三成三；選擇10—20分鐘的為五成；項(xiàng)目市場(chǎng)潛在參與度高，但市場(chǎng)消費(fèi)者分布范圍受到限制；社區(qū)配套商業(yè)選擇20分鐘以上車(chē)程者少?gòu)?0分鐘—60分鐘車(chē)程的時(shí)間段來(lái)看，各商業(yè)業(yè)態(tài)，市場(chǎng)影響程度（或潛在參與系數(shù)）從高到低為：特色餐飲≥購(gòu)買(mǎi)特色商品≥特色休閑、運(yùn)動(dòng)≥酒店式公寓≥社區(qū)配套商業(yè)；20分鐘—60分鐘車(chē)程消費(fèi)者主要為深圳市內(nèi)的消費(fèi)者，結(jié)合到對(duì)享受特色休閑運(yùn)動(dòng)可承受更長(zhǎng)時(shí)間消費(fèi)者也有較大比例，以及酒店式公寓在10分鐘車(chē)程左右有近五成的選擇比例。建議休閑、運(yùn)動(dòng)加大對(duì)深圳以外市場(chǎng)（如香港的推廣力度），而酒店式公寓則重點(diǎn)突擊項(xiàng)目周邊的寶安市場(chǎng)。

二.商業(yè)項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)自然景觀：尖崗山擁有豐富的山地景觀和自然地貌；交通：緊鄰廣深高速出口、西鄉(xiāng)大道；獨(dú)立性：周邊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度弱，項(xiàng)目可規(guī)劃性強(qiáng)；資源稀缺性：位于高端物業(yè)以及高速公路對(duì)客戶的甄別；劣勢(shì)隔絕性：遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，遠(yuǎn)離主體客戶群，增加消費(fèi)成本；商業(yè)氛圍：周邊缺少城市商業(yè)氣氛和消費(fèi)環(huán)境；項(xiàng)目矛盾：別墅區(qū)的私密性、排他性與商業(yè)項(xiàng)目公眾性、開(kāi)放性相排斥；機(jī)會(huì)項(xiàng)目自身機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目超大規(guī)模、超大體量的高端別墅客戶群體擁有強(qiáng)大的高檔消費(fèi)能力；項(xiàng)目配套機(jī)會(huì)：本社區(qū)完善配套以及價(jià)值鏈的整合，也將為商業(yè)帶來(lái)生機(jī)和活力；片區(qū)機(jī)會(huì)：區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)；威脅項(xiàng)目面臨著商業(yè)生存和發(fā)展的幾個(gè)問(wèn)題：人流主題模式2.項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目商業(yè)有兩大功能：一是社區(qū)為提供配套的商業(yè)；二是增添商業(yè)街區(qū)商業(yè)主題和特色商業(yè)；因此項(xiàng)目整體定位目標(biāo)如下：項(xiàng)目商業(yè)定位目標(biāo)首先必須與別墅社區(qū)的整體發(fā)展目標(biāo)相一致。別墅社區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是開(kāi)發(fā)低密度生態(tài)社區(qū)，因此在商業(yè)項(xiàng)目的整體定位上首先必須體現(xiàn)出整個(gè)社區(qū)的高檔線路和山地特色兩大特征。圍繞“高檔”和“山地特色”兩大主題，本項(xiàng)目定位目標(biāo)是要形成參與性的、情景式的國(guó)際化商業(yè)街區(qū)，成為深圳獨(dú)一無(wú)二的山地目的性消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目定位：圍繞服務(wù)主題，形成環(huán)狀的商業(yè)結(jié)構(gòu)；本項(xiàng)目商業(yè)兩大功能，社區(qū)配套商業(yè)主要圍繞社區(qū)服務(wù)功能，以社區(qū)生活超市為中心，配備其他社區(qū)生活配套商業(yè)，形成環(huán)狀的社區(qū)服務(wù)結(jié)構(gòu)，以肩負(fù)社區(qū)中心的功能職責(zé)，以提升便利的社區(qū)服務(wù)；除社區(qū)配套商業(yè)以外，其他商業(yè)更多的是承擔(dān)對(duì)外服務(wù)功能，圍繞“山地特色”和“體驗(yàn)消費(fèi)”做文章，在功能定位上選擇特色購(gòu)物、特色餐飲、休閑娛樂(lè)等商業(yè)形式，各版塊商業(yè)形成共生系統(tǒng)和新型競(jìng)合關(guān)系，共同打造山地國(guó)際街區(qū)；圍繞核心商業(yè)，形成珍珠鏈狀的商業(yè)布局本項(xiàng)目主題是山地特色國(guó)際商業(yè)街區(qū)，以餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)為核心商業(yè)，也是相對(duì)比較聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。其他補(bǔ)充型商業(yè)業(yè)態(tài)與街區(qū)特色相吻合，由商業(yè)主題將其竄成一條珍珠鏈，與整個(gè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)氣氛和特色相呼應(yīng)。依托山地資源，發(fā)揮山地特色，凸現(xiàn)國(guó)際型街區(qū)的休閑生活狀態(tài)和山地情懷。與其說(shuō)我們是在建造一個(gè)商業(yè)圈或者是一個(gè)商業(yè)街，不如說(shuō)我們是在營(yíng)造一個(gè)任何人都想要來(lái)的一個(gè)地方。這里沒(méi)有城市的人車(chē)鼎沸,也沒(méi)有嘈雜叫賣(mài)的惡俗環(huán)境。任何人來(lái)到這里，都是為了尋求一種自然、逸情、悠閑和歡樂(lè)的心情。別墅社區(qū)擁有豐富的山地資源，建筑風(fēng)格盡可能挖掘山地建筑錯(cuò)落變化的情趣、曲折疊宕的核心意境。

三.商業(yè)主題定位HOLA！難忘的山谷生活（打造一個(gè)嶄新概念的商業(yè)品牌）詮注：HOLA是一個(gè)西班牙語(yǔ)，是一種表示熱情、奔放、歡快的語(yǔ)氣詞,一般可以用來(lái)喝彩和歡呼。雙音節(jié)發(fā)音，簡(jiǎn)單精煉，雙元音發(fā)音飽滿悅耳，易于口頭傳播和快速記憶。生活這一個(gè)中性詞蘊(yùn)含著非常豐富的含義。對(duì)于不同的人，都有著對(duì)“生活”不同的理解。我們不想把商業(yè)簡(jiǎn)單地理解成為一種單純的盈利經(jīng)營(yíng)行為，而是想把商業(yè)做成豐富多彩生活中的一個(gè)亮點(diǎn)，一個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)過(guò)程。我們想弱化商業(yè)的一種功利感覺(jué)，而強(qiáng)化自發(fā)性和主動(dòng)性消費(fèi)生活的概念。我們的商業(yè)不同于傳統(tǒng)商圈的商業(yè)模式。我們是一個(gè)新型的郊區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)于我們商業(yè)項(xiàng)目最大的瓶頸就是人流的問(wèn)題。因此，我們不能限于傳統(tǒng)商業(yè)模式需要靠強(qiáng)大的人流來(lái)支撐的一個(gè)陷阱里面。我們的商業(yè)項(xiàng)目，希望能夠通過(guò)傳統(tǒng)和新生業(yè)態(tài)的完美組合，導(dǎo)入文化主題商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的模式，使商業(yè)街區(qū)散發(fā)出獨(dú)特的魅力來(lái)吸引顧客前往街區(qū)來(lái)進(jìn)行目的性消費(fèi)。因此，我們的商業(yè)街區(qū)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，從業(yè)態(tài)的選擇組合以及建筑外立面的設(shè)計(jì)，都是為了培養(yǎng)場(chǎng)所感和另一種新型生活方式。因此我們的商業(yè)街區(qū)情景，不是車(chē)水馬龍，嘈雜的叫賣(mài)聲不絕于耳，而是到處彌漫著輕松悠閑的氛圍，飄浮著浪漫歡快的聲音，濃縮了歐洲街區(qū)閑情逸興的生活場(chǎng)景。商業(yè)形態(tài)也一改傳統(tǒng)的進(jìn)攻型強(qiáng)迫灌輸式的模式，而成為一種自發(fā)性?shī)蕵?lè)自我性消費(fèi)。我們希望在我們的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)環(huán)境和氛圍能夠褪去商業(yè)功利性的元素，而還原生活?yuàn)蕵?lè)輕松的本質(zhì)。其實(shí)商業(yè)行為是生活的一個(gè)部分，一個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)過(guò)程，它其實(shí)可以演變成一種藝術(shù)。關(guān)鍵在于發(fā)展商和商家如何去演繹，如何去定位，如何去整體營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行。四.商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分成兩個(gè)層面：一、針對(duì)消費(fèi)者二、針對(duì)商家針對(duì)消費(fèi)者針對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)檔次中高檔消費(fèi)消費(fèi)特色獨(dú)特的山地情景消費(fèi)消費(fèi)特點(diǎn)休閑生活的品味針對(duì)商家針對(duì)商家經(jīng)營(yíng)檔次中高檔品牌和奢侈品牌經(jīng)營(yíng)主題以生活的休閑娛樂(lè)和生活的品味為主經(jīng)營(yíng)特色山地情景式、體驗(yàn)式和感受型五.商業(yè)建筑形態(tài)動(dòng)感動(dòng)感流泉雕塑植物帶水景標(biāo)志性建筑文化場(chǎng)景藝術(shù)廣場(chǎng)山地特色圍繞山地特色這個(gè)核心的主題，在建筑形態(tài)方面，我們從每個(gè)細(xì)節(jié)來(lái)突現(xiàn)山地特色?？偟恼f(shuō)來(lái)，我們希望在整體規(guī)劃和建筑布局方面以“曲折的、情趣的、層次的”風(fēng)格為主。曲折的：曲線化的街道鼓勵(lì)人們?nèi)ヌ剿?，它?huì)給老顧客以驚喜，走過(guò)角落，他們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)廣場(chǎng)，茂盛的花園和水池，整個(gè)街區(qū)由曲折的街道連成一個(gè)整體，牽引著顧客穿越全部商業(yè)版塊。此外，我們還要強(qiáng)調(diào)各個(gè)建筑面的呼應(yīng)關(guān)系，店面與相鄰店面的呼應(yīng)關(guān)系，店面與對(duì)面建筑物的呼應(yīng)關(guān)系，店面和街區(qū)景觀以及小品的呼應(yīng)關(guān)系。讓顧客覺(jué)得每個(gè)店面，每個(gè)街景都不是孤立存在的，還是有關(guān)聯(lián)的，有互動(dòng)的。因此建議，街區(qū)的走道不用太寬敞。情趣的：建筑物、小品和整體線路的布局在這里已經(jīng)成為一種情緒化的載體，能夠帶給顧客驚喜和樂(lè)趣，甚至帶有一點(diǎn)游戲的味道。層次的：山地特色最大的賣(mài)點(diǎn)就是有山體的坡度，建筑物立于上面可以有層次錯(cuò)落的變化，使建筑物多了不同角度的展示立面。此外，視線和角度也有了平面視覺(jué)所沒(méi)有的效果。此外，通過(guò)拱廊、石梯和緩坡等山地建筑元素豐富山地建筑構(gòu)成。我們希望通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)造獨(dú)特的場(chǎng)所感和獨(dú)一無(wú)二的體驗(yàn)，帶來(lái)強(qiáng)烈的山地品牌識(shí)別性，把街區(qū)打造成一個(gè)山地特色的商業(yè)品牌。下面，我們針對(duì)不同的景觀設(shè)置進(jìn)行描述：1.藝術(shù)廣場(chǎng)這是位于加利福尼亞的名叫韋斯特萊克漫步區(qū)。主要零售區(qū)前被鋪了飾以五顏六色的圖案和混凝土和天然的石材，相互呼應(yīng)并且強(qiáng)化了不同店面的獨(dú)特性。保護(hù)樁、樹(shù)木、石罐以及傳統(tǒng)設(shè)計(jì)的燈柱都被加入到這一環(huán)境組合中來(lái)，此外，還有馬車(chē)和售貨亭來(lái)增加沿線的零售氣氛和樂(lè)趣。SHAPE廣場(chǎng)具備天然的集聚人氣、呼應(yīng)主題商業(yè)的價(jià)值功能。因此，在景觀方面，一定要設(shè)計(jì)一個(gè)可供游人交流、休憩、玩耍、互動(dòng)的一個(gè)公共空間。2.流泉和水景水是流動(dòng)的生命。所有的建筑物因?yàn)橛辛怂牧鲃?dòng)和穿梭而有了躍動(dòng)和靈性。此外，水景和噴泉在景觀上的應(yīng)用，將制造多個(gè)小型片區(qū)中心以及隔斷空間和區(qū)別功能有著獨(dú)特的效果。3.雕塑和街頭小品雕塑和小品的設(shè)置將軟化商業(yè)中心的外觀，增加了購(gòu)物環(huán)境的地方特征和真實(shí)性。4.植物小品景觀本商業(yè)街區(qū)里面的植物綠化希望能夠有更多的點(diǎn)綴效果。而且不要給顧客一種工業(yè)化人造的感覺(jué)，希望是能夠有一些古樸幽靜、自然天成的隨意感。5.標(biāo)志性建筑標(biāo)志性建筑一般是一個(gè)社區(qū)的靈魂所在。我們希望能夠在商業(yè)街區(qū)里面設(shè)置一個(gè)非盈利性的藝術(shù)場(chǎng)所——藝術(shù)館。這個(gè)藝術(shù)館希望能夠請(qǐng)到世界著名的藝術(shù)大師或者設(shè)計(jì)大師來(lái)親自設(shè)計(jì)，并且也希望能夠使這個(gè)藝術(shù)館真正擁有獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)和藝術(shù)魅力，能夠成為文化主題商業(yè)里面核心目的。這個(gè)建筑物的建筑外觀一定要做到獨(dú)特、給人過(guò)目不忘、具備地標(biāo)性定義一個(gè)區(qū)位的強(qiáng)大功能。6.文化場(chǎng)景再現(xiàn)我們的商業(yè)街區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)出不同的文化氣質(zhì)。比如說(shuō)，我們將在街區(qū)進(jìn)行歐洲文化場(chǎng)景再造的布置。如節(jié)慶出游的馬車(chē)和群眾、街頭隨興的國(guó)際象棋比賽、以真人為材質(zhì)的行為藝術(shù)、街頭音樂(lè)和美術(shù)等不同表現(xiàn)形式的藝術(shù)門(mén)類(lèi)。這種文化場(chǎng)景的再造，將會(huì)對(duì)游客帶來(lái)視覺(jué)和觸覺(jué)的多重體驗(yàn)，相信會(huì)給大眾一種全新的商業(yè)感受。獨(dú)特的場(chǎng)景以及氛圍，必將吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)觀賞消費(fèi)，因此，這種文化主題營(yíng)銷(xiāo)將再生目的性消費(fèi)人流。此外，在建筑細(xì)節(jié)還有以下幾點(diǎn)需要注意：建筑入口：在一個(gè)開(kāi)放型的商業(yè)街區(qū)，有什么風(fēng)格和介面的入口外觀將是決定了顧客購(gòu)物的消費(fèi)心理，調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)物意愿和情緒。入口應(yīng)該具有顯著的設(shè)計(jì)特色。可以通過(guò)改變材料或屋頂高度，延伸墻面或采用鋸齒狀墻面來(lái)突出入口。這一變化可以通過(guò)地面鋪磚、墻面裝飾、色彩和屋頂處理來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如：古羅馬廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)就是一個(gè)主題購(gòu)物區(qū)，購(gòu)物者在走過(guò)古典風(fēng)格的柱廊時(shí)，就可以感受到古羅馬市場(chǎng)的氣氛。天篷：對(duì)開(kāi)敞式的商業(yè)街區(qū)來(lái)說(shuō)，柱廊和拱廊是為顧客遮陰和保護(hù)商店立面的傳統(tǒng)方式。帶篷的街道除了可以盈造歐式的街區(qū)氛圍，還可以保護(hù)行人在惡劣的天氣條件下購(gòu)物。天篷可以從建筑墻面懸挑出去，也可以由獨(dú)立的柱子來(lái)支撐。其寬度和高度由適合建筑風(fēng)格的比例關(guān)系來(lái)決定。夜間照明：因?yàn)楹艽笠徊糠值牧闶凵掏砩蠣I(yíng)業(yè)。室外的夜間照明成為一項(xiàng)重要的安全特征和設(shè)計(jì)特征。在保護(hù)公眾安全的同時(shí)，它能夠用來(lái)創(chuàng)造購(gòu)物中心的形象和特征。有效的照明系統(tǒng)包括了對(duì)光源、安裝高度、空間和燈光的控制。綜合照明系統(tǒng)的最重要的計(jì)劃包括設(shè)置建筑立面和入口的照明，建筑特征和景觀的聚光燈、櫥窗和標(biāo)志的高光燈，限定人行道、車(chē)道和停車(chē)場(chǎng)，創(chuàng)造墻面和人行道上的光影。建筑立面：盡可能選擇高檔石材立面進(jìn)行建筑外體的裝飾，在形態(tài)方面多一些變化和造型。特色購(gòu)物街按照情景式商業(yè)街的模式，其主體建筑的設(shè)計(jì)方案，做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，如單一鋪面統(tǒng)一進(jìn)深與面寬，同時(shí)，又便于自由間隔；主題餐飲、娛樂(lè)與休閑、影院等建筑產(chǎn)品，建議與未來(lái)的合作者、意向商家進(jìn)行溝通，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中考慮到特殊業(yè)態(tài)對(duì)建筑產(chǎn)品的特殊要求，同時(shí)，也在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，保證未來(lái)調(diào)整的靈活度；六.商業(yè)業(yè)態(tài)組合前期，為了做好商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研和市場(chǎng)定位，我們采用了問(wèn)卷調(diào)查、高端客戶訪談以及專(zhuān)家和商家研討會(huì)形式進(jìn)行了采樣和收集數(shù)據(jù)。1、客戶是否愿意去一個(gè)距離城市20分鐘車(chē)程的山地特色餐飲地：（有效問(wèn)卷135份）調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)50%的客戶愿意去一個(gè)距離城市20分鐘車(chē)程的山地特色餐飲地，有39.3%的客戶表示會(huì)根據(jù)特色餐飲地的具體情況考慮是否去消費(fèi)，只有9.6%的客戶表示只去1次或幾次甚至不去。2、客戶參與特色休閑與運(yùn)動(dòng)活動(dòng)時(shí)愿意花的車(chē)程：（有效問(wèn)卷134份）對(duì)于參加特色休閑與運(yùn)動(dòng)活動(dòng)，愿意花30分鐘、1個(gè)小時(shí)以及更長(zhǎng)時(shí)間的車(chē)程的客戶分別達(dá)到了29.1%、27.6%和31.3%，只有11.9%的客戶表示只愿意花10分鐘左右的車(chē)程。3、客戶購(gòu)買(mǎi)特殊商品時(shí)愿意花的車(chē)程：（有效問(wèn)卷134份）調(diào)查中，41.8%的客戶表示愿意花30分鐘的車(chē)程去購(gòu)買(mǎi)某一特殊商品，有43.3%的客戶表示愿意花1小時(shí)甚至更長(zhǎng)時(shí)間的車(chē)程去購(gòu)買(mǎi)特殊商品，只有14.9%的客戶表示只愿意接受10分鐘的車(chē)程。因此，我們?cè)诰C合各個(gè)業(yè)態(tài)的特性后，把商業(yè)業(yè)態(tài)的重點(diǎn)定位在特色餐飲、休閑和娛樂(lè)，而特色購(gòu)物作為強(qiáng)有力的補(bǔ)充。業(yè)態(tài)：超市、便利店、其它配套、個(gè)人服務(wù)、特色購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)；

七.商業(yè)業(yè)態(tài)面積配比1.項(xiàng)目整體商業(yè)業(yè)態(tài)面積分布商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例超市30006.1%配套服務(wù)24905.1%特色購(gòu)物576011.8%餐飲975019.9%休閑娛樂(lè)1000020.4%體育設(shè)施（管理用房+室內(nèi)運(yùn)動(dòng)）10002.0%公寓1000020.4%商業(yè)面積共計(jì)4200085.7%會(huì)所20004.1%幼兒園39008.0%巴士站1000.2%藝術(shù)館10002.0%非商業(yè)面積共計(jì)700014.3%總共49000100.0%說(shuō)明：0071和0297地塊建筑面積總共有49000平方米，但是會(huì)所占5000平方，幼兒園3900平方，公交車(chē)站100平方，社區(qū)中心占1500平方米，因此，純商業(yè)面積只有38500平方。但是以上配套除了幼兒園和公交車(chē)站沒(méi)有多余面積加入到商業(yè)面積，會(huì)所、社區(qū)中心總共可以有4500平方米用來(lái)做商業(yè)面積。會(huì)所建筑面積5000平方米，其中2000平方米作為管理用房以及專(zhuān)為社區(qū)服務(wù)用房（請(qǐng)重點(diǎn)考慮引入高端俱樂(lè)部所需要的硬件設(shè)施），3000平方米中1000作為體育運(yùn)動(dòng)用房，剩余兩千平方米引進(jìn)一家主力餐飲機(jī)構(gòu)；藝術(shù)館作為本項(xiàng)目的主題文化建筑存在，建筑面積2000平方米，其中一千平方米為公共文化設(shè)施；剩余1000平方米主要經(jīng)營(yíng)文化主題的商業(yè)，包括收藏品、古玩、字畫(huà)，玩具和玩偶，手工藝和陳列物品，床上用品/家居布藝。以上兩塊商業(yè)業(yè)態(tài)及面積見(jiàn)上表黃色區(qū)域。2.特色購(gòu)物商業(yè)業(yè)態(tài)面積分布特色購(gòu)物業(yè)態(tài)商業(yè)面積比例1.酒品和煙（雪茄）200034.7%2.床上用品/家居布藝3005.2%3.手工藝和陳列物品3205.6%4.玩具和玩偶2404.2%5.收藏品、古玩、字畫(huà)1502.6%6.高檔家私店90015.6%7.運(yùn)動(dòng)品店4507.8%8.特色服裝5008.7%9.化妝品2003.5%10.男性奢華用品3005.2%11.汽車(chē)配件、美容4006.9%總計(jì)5760100.0%說(shuō)明：以上為特色購(gòu)物業(yè)態(tài)的細(xì)分類(lèi)別，每個(gè)小類(lèi)別里面的面積可以按招商實(shí)際情況以及市場(chǎng)情況來(lái)調(diào)整。比如說(shuō)運(yùn)動(dòng)品店面積總共是450平方米，如果我們可以引入一家大的運(yùn)動(dòng)品商家，如龍浩，可能我們給這個(gè)品牌面積達(dá)到300，另外再引入三家小運(yùn)動(dòng)品牌商家作為一個(gè)產(chǎn)品金字塔的補(bǔ)充。3.餐飲業(yè)態(tài)面積分布餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)面積比例1.水果店/沙拉店2002.1%2.比薩店2002.1%3.烤雞店、漢堡包店2002.1%4.咖啡店125012.8%5.酒吧120012.3%6.主力中餐店400041.0%7.特色餐飲食店240024.6%8.書(shū)吧1501.5%9.城市快餐1501.5%總計(jì)9750100.0%說(shuō)明：對(duì)于餐飲業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，我們希望能夠在充分利用建筑面積的基礎(chǔ)上，多利用戶外的面積，比如說(shuō)象街區(qū)的走道，湖景、寬大的退臺(tái)以及小型廣場(chǎng)的一些公共面積。一方面可以為餐飲提供更多的營(yíng)業(yè)面積，以解決商業(yè)面積不足的困境；另一方面，可以豐富整個(gè)街區(qū)的情景，營(yíng)造一種休閑、雅致的商業(yè)氣氛。

八.商業(yè)項(xiàng)目收益模式1.項(xiàng)目收益模式建議1.1項(xiàng)目可選擇收益模式方案一：全部出租經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期租賃收入；方案二：部分銷(xiāo)售，回籠部分建設(shè)資金，保留部分營(yíng)業(yè)面積出租；方案三：在方案二的基礎(chǔ)上，公寓全部銷(xiāo)售，獲取短期的投資回報(bào)。1.2項(xiàng)目可選擇贏利模式的優(yōu)劣勢(shì)比較項(xiàng)目回收期限整體管理難度建設(shè)資金籌集方案一長(zhǎng)容易，且各業(yè)態(tài)之間能形成相互烘托的效應(yīng)難度較大方案二一般可以保證項(xiàng)目主體部分的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一性能籌集一定的建設(shè)資金方案三快公寓統(tǒng)一管理難度不大能籌集到比較多的建設(shè)資金建議：從整體經(jīng)營(yíng)角度考慮，建議項(xiàng)目采取全部租賃、或者全部租賃部分項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)的模式；如果項(xiàng)目資金籌集確實(shí)有一定的難度，則，建議對(duì)項(xiàng)目主題影響較小的業(yè)態(tài)進(jìn)行銷(xiāo)售，以回籠部分資金。1.3贏利模式建議建議開(kāi)發(fā)商持有全部物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，部分特殊項(xiàng)目，如休閑娛樂(lè)，為了控制其發(fā)展方向以及獲取較高的利潤(rùn)回報(bào)，可以采用引入合作方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、合作經(jīng)營(yíng)的模式。2.項(xiàng)目收入測(cè)算2.1（方案一）全部出租收入測(cè)算分業(yè)態(tài)租金測(cè)算商業(yè)種類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)店面?zhèn)€數(shù)單位面積業(yè)態(tài)面積分布培育期（3年）穩(wěn)定增長(zhǎng)期入市租金租賃率年收入經(jīng)營(yíng)租金年收入一、超市+生活百貨二、配套及服務(wù)三、特色購(gòu)物四、餐飲五、休閑六、娛樂(lè)七、體育設(shè)施八、公共空間九、公寓年租金收益小結(jié)：預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市后，在市場(chǎng)培育期能夠每年取得租賃收入3499萬(wàn)元；培育期一般為3年，以后為穩(wěn)定增長(zhǎng)期，進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期初期預(yù)測(cè)每年取得租金5262萬(wàn)元，預(yù)測(cè)市場(chǎng)租金每三年增加5%；2.2（方案二）租售結(jié)合租金收入測(cè)算商業(yè)種類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)店面?zhèn)€數(shù)單位面積業(yè)態(tài)面積分布銷(xiāo)售面積出租面積培育期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期入市租金租賃率年收入租金年租金收入一、超市+生活百貨二、配套及服務(wù)三、特色購(gòu)物四、餐飲五、休閑六、娛樂(lè)七、體育設(shè)施八、公共空間九、公寓年租金收益小結(jié)：項(xiàng)目租賃物業(yè)面積253預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市后，在市場(chǎng)培育期能夠每年取得租賃收入1948萬(wàn)元；培育期一般為3，以后為穩(wěn)定增長(zhǎng)期，預(yù)測(cè)市場(chǎng)租金每三年增加5%；本項(xiàng)目銷(xiāo)售物業(yè)分為兩部分：公寓部分銷(xiāo)售6000平方米，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一年以及第二年銷(xiāo)售；商業(yè)部門(mén)銷(xiāo)售106始銷(xiāo)售。2.3（方案三）商業(yè)銷(xiāo)售同方案二，公寓全銷(xiāo)售商業(yè)種類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)店面?zhèn)€數(shù)單位面積業(yè)態(tài)面積分布銷(xiāo)售面積出租面積培育期穩(wěn)定增長(zhǎng)期入市租金租賃率年收入租金年收入一、超市+生活百貨二、配套及服務(wù)三、特色購(gòu)物四、餐飲五、休閑六、娛樂(lè)七、體育設(shè)施八、公共空間九、公寓年租金收益3.項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算3.1（方案一）現(xiàn)金流量指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=6%)10285財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率7.0%投資回收期（年）33.63.2（方案二）現(xiàn)金流量指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=6%)3563財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6.5%投資回收期（年）38.13.3（方案三）現(xiàn)金流量指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=6%)-69財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率5.99%投資回收期（年）—小結(jié)：從現(xiàn)金輪流量指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目全部租賃將能夠?yàn)楸卷?xiàng)目帶來(lái)較好的現(xiàn)金流保障，投資回收期也將比租售結(jié)合短一些；租售結(jié)合能夠在項(xiàng)目初期回收部分資金，但對(duì)未來(lái)的預(yù)期收入損失比較大；3.3附表附表１．租金收入測(cè)算表（純出租）0349934993499526252625262552555255525580258025802609260926092639663966396671667166716705270527052035035035052652652655355355358058058060960960964064064067267267270570570503149314931494736473647364973497349735222522252225483548354835757575757576045604560456347634763477405740574057775777577758164816481648572857285729000900090009450945094509923992399231041910419104191041974074074077777777781681681685785785790090090094594594599299299210421042104210426664666466646997699769977347734773477715771577158100810081008505850585058931893189319377937793779377附表２．租金收入測(cè)算表（租售結(jié)合）019481948194827972797279729372937293730843084308432383238323834003400340035703570357037493749374901951951952802802802942942943083083083243243243403403403573573573753753750175317531753251825182518264426442644277627762776291529152915306030603060321332133213337433743374576038401594510630290194804536547036461514110094547054001753168951261225182518264426442644277627762776291529152915306030603060321332133213337433743374393639363936413341334133434043404340455745574557478547854785502450245024527552755275553955395539553939439439441341341343443443445645645647847847850250250252752752755455455455435433543354337203720372039063906390641014101410143064306430645214521452147474747474749854985498549853543354335433720372037203906390639064101410141014306430643064521452145214747474747474985498549854985

附表3．租金收入測(cè)算表（公寓全售）015401540154022212221222123332333233324492449244925722572257227002700270028352835283529772977297701541541542222222222332332332452452452572572572702702702842842842982982980138613861386199919991999209920992099220422042204231423142314243024302430255225522552267926792679960064001594510630484323804536911660771514110094911674641386165281209419991999209920992099220422042204231423142314243024302430255225522552267926792679租金收入3126312631263282328232823446344634463618361836183799379937993989398939894189418941894398439843984398經(jīng)營(yíng)成本313313313328328328345345345362362362380380380399399399419419419440440440440租金凈收入2813281328132954295429543102310231023257325732573419341934193590359035903770377037703958395839583958經(jīng)營(yíng)凈收入2813281328132954295429543102310231023257325732573419341934193590359035903770377037703958395839583958附表4.現(xiàn)金流量表（純出租）03499349934995262526252625525552555255802580258026092609260926396639663966716671667167052705270520349934993499526252625262552555255525580258025802609260926092639663966396671667166716705270527052645733921350350526526526553553553580580580609168143215031503150315781578157816571657165764573392135035052652652655355355358058058060960960964064064067267267270570570500000000000000-441822864864864907907907952952952-64573-42231493149473647364736497349734973522252225222548359234660489348934893513851385138539553955395-64573-64994-61845-58696-53960-49223-44487-39514-34541-29569-24347-19125-13904-8421-2498216370561194916842219802711832256376514304648441-60918-37526442495353933393150312029432777275125952448242524721834181717141617160215111426141213321257-60918-61293-58649-56154-52615-49276-46126-43006-40063-37286-34535-31940-29492-27067-24596-22761-20944-19230-17612-16010-14499-13073-11661-10328-907274057405740577757775777581648164816485728572857290009000900094509450945099239923992310419104191041910419740574057405777577757775816481648164857285728572900090009000945094509450992399239923104191041910419104191740174017401827182718271918191819182021202120212115211521152221222122212332233223322448244824482448740740740777777777816816816857857857900900900945945945992992992104210421042104210001000100010501050105011021102110211571157115712151215121512761276127613401340134014071407140714075665566556655948594859486245624562456557655765576885688568857230723072307591759175917971797179717971541055977065434713827733083278895239576810202110857111512812168612857113545614234214957115680116403017162117921318680419477420274521071521868612451175110810981036977968913861853805759752710669663626590585551520515486459433-7826-6652-5544-4446-3410-2433-1466-55330911621967272634784188485755206146673673207872839289089394985210285

附表5先現(xiàn)金流量表（租售結(jié)合）576057881948178931342727972797293729372937308430843084323832383238340034003400357035703570374937493749576057881948178931342727972797293729372937308430843084323832383238340034003400357035703570374937493749650364075195673599280280294294294308308308917617617997997998398398398818818816503640751956735992802802942942943083083083243243243403403403573573573753753750000000000000-233437437459459459482482482506506506-5927617141753172201282925182518264426442644277627762776314724772477260126012601273127312731286828682868-59276-57562-55809-38589-25760-23242-20725-18081-15438-12794-10018-7242-4467-1319115836356237883811439141701690219633225012536928237-55921152514721364095861775167416591565147614621379130113921034975966911860852803758751708668-55921-54396-52923-39284-29697-27922-26248-24589-23024-21548-20216-18707-17405-16013-14979-14004-13038-12127-11267-10416-9612-8854-8103-7395-672739363936393641334133413343404340434045574557455747854785478550245024502452755275527555395539553955393936393639364133413341334340434043404557455745574785478547855024502450245275527552755539553955395539925925925971971971102010201020107110711071112411241124118111811181124012401240130213021302130239439439441341341343443443445645645647847847850250250252752752755455455455453153153155855855858658658661561561564664664667867867871271271274874874874830113011301131623162316233203320332034863486348636603660366038433843384340354035403542374237423742373124834259372704043243594467565007653396567166020163687671737083374494781548199785840896839371997754101790106027110264114501118738662624589584551519514485458454428404400377356352333314311293277274258244230-6065-5440-4851-4268-3717-3198-2684-2198-1740-1287-859-455-563226781030136316761987228025572831308933333563附表6先現(xiàn)金流量表（公寓全售）9600794015401748512851222122212333233323332449244924492572257225722700270027002835283528352977297729779600794015401748512851222122212333233323332449244924492572257225722700270027002835283528352977297729776534542401541436107722222223323323324524524525725741063563563566666666670070070065345424015414361077222222233233233245245245257257257270270270284284284298298298000000000000000153365365365383383383402402402-5574537011386160491177519991999209920992099220422042204231423142162206620662066216921692169227722772277-55745-52044-50658-34609-22834-20835-18835-16736-14637-12538-10333-8129-5925-3611-129686629314997706292311140013569158471812420401-5258932941164127128799140913301317124311721161109510331024966851767724683676638602596562531-52589-49296-48132-35419-26621-25211-23882-22565-21322-20210-18989-17893-16860-15836-14870-14019-13252-12529-11846-11170-10532-9930-9334-8771-8241312631263126328232823282344634463446361836183618379937993799398939893989418941894189439843984398439831263126312632823282328234463446344636183618361837993799379939893989398941894189418943984398439843987357357357717717718108108108508508508938938939389389389849849841034103410341034313313313328328328345345345362362362380380380399399399419419419440440440440422422422443443443465465465488488488513513513539539539565565565594594594594239123912391251125112511263626362636276827682768290729072907305230523052320432043204336533653365336522793251842757530086325973510737744403804301645784485535132154227571346004063092661446919672401756057880982174855398890492268526496468463437412409385364360340321318300283280264249247233220218205194183-7715-7219-6751-6288-5851-5438-5030-4644-4281-3921-3581-3260-2943-2643-2361-2081-1817-1568-1321-1088-868-651-446-252-69九.平面布局以及交通組織1.平面布局建議平面布局原則：將兩個(gè)地塊（A122-0297與A012-071）統(tǒng)一規(guī)劃，營(yíng)造統(tǒng)一的商業(yè)空間，并突出商業(yè)中心的整合效應(yīng)，避免波托菲洛商業(yè)規(guī)劃中的無(wú)商業(yè)中心或多商業(yè)中心的弊端；協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)對(duì)景觀的要求；人流活動(dòng)密集的商業(yè)形態(tài)集中在整個(gè)商業(yè)區(qū)的門(mén)戶位置；社區(qū)配套的商業(yè)盡量與社區(qū)靠攏；利用山地的起伏，塑造主要景觀帶與各標(biāo)識(shí)性建筑，使各主要建筑形態(tài)在視覺(jué)效果上相互呼應(yīng)；滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)要求。平面布局建議：在商業(yè)街的入口設(shè)置文化主題建筑，使之成為項(xiàng)目的景觀建筑；利用山地的落差，設(shè)計(jì)從山頂?shù)巾?xiàng)目低地勢(shì)的跌水瀑布，跌水瀑布盡量體現(xiàn)山地瀑布的自然特色，并在山腰及山底形成貫穿商業(yè)區(qū)的廊橋與水景；在兩個(gè)地塊的地理中央，設(shè)計(jì)出中心廣場(chǎng)，山地低層的建筑物的主要景觀面都面向中心廣場(chǎng)；受制于地塊容積率的限制，A122-0297地塊盡量布置低容積率的商業(yè)形態(tài)，如別墅式公寓、餐飲、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，而A012-071地塊則布置容積率相對(duì)較高的商業(yè)物業(yè)；社區(qū)配套商業(yè)布置在A012-071地塊靠近住宅區(qū)的位置；建議將草坪網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球館布置在A122-0297的東部，并與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所用房連接在一起，成為社區(qū)中心會(huì)所的一部分；特色購(gòu)物街布置在中，并盡量與中心廣場(chǎng)連接；休閑娛樂(lè)、影院與兒童樂(lè)園等建筑物盡量靠A012-071地塊的兩側(cè)布置，但在視覺(jué)通道中，與中心廣場(chǎng)相連。

1.1方案一：文化主題建筑平面布局圖文化主題建筑SPA組團(tuán)別墅式公寓組團(tuán)餐飲、特色購(gòu)物組團(tuán)中心廣場(chǎng)、水景組團(tuán)山地運(yùn)動(dòng)組團(tuán)社區(qū)服務(wù)SPA組團(tuán)別墅式公寓組團(tuán)餐飲、特色購(gòu)物組團(tuán)中心廣場(chǎng)、水景組團(tuán)山地運(yùn)動(dòng)組團(tuán)社區(qū)服務(wù)、兒童娛樂(lè)、快速餐飲組團(tuán)

交通組織圖商業(yè)街停車(chē)位（地表.地下）P商業(yè)中心區(qū)P社區(qū)商業(yè)地下停車(chē)位社區(qū)

1.2方案二商業(yè)街停車(chē)位（地表.地下）P商業(yè)中心區(qū)P社區(qū)商業(yè)地下停車(chē)位社區(qū)平面布局圖會(huì)所、山地運(yùn)會(huì)所、山地運(yùn)動(dòng)組團(tuán)別墅式公寓特色購(gòu)物山地餐飲中心廣場(chǎng)社區(qū)服務(wù)、兒童娛樂(lè)、快速餐飲組團(tuán)SPA文化主題建筑

交通組織圖文化主題建筑商業(yè)中心區(qū)P商業(yè)文化主題建筑商業(yè)中心區(qū)P商業(yè)區(qū)停車(chē)場(chǎng)

2.面積分配建議2.1方案一：各業(yè)態(tài)占地面積：根據(jù)各業(yè)態(tài)對(duì)樓層的要求，本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)占地面積的分配為：項(xiàng)目建筑面積（㎡）占地面積（㎡）酒店式公寓100004000會(huì)所（含運(yùn)動(dòng)及2000平方米龍頭餐飲）50002000餐飲600400超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套54901830高檔購(gòu)物商業(yè)47602380餐飲面積71503250休閑娛樂(lè)業(yè)面積70002000幼兒園39003900兒童娛樂(lè)（影院）30001200藝術(shù)館2000500公交車(chē)站100100合計(jì)4900021560（注：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和兒童娛樂(lè)的面積為建筑物面積，不包括室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積）兩地塊的商業(yè)形態(tài)分布：根據(jù)兩個(gè)地塊的建筑容積率與覆蓋率要求，建議本項(xiàng)目?jī)傻貕K的各商業(yè)面積的形態(tài)分布為：A122-0297地塊：（用地面積36085.82㎡）項(xiàng)目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）酒店式公寓100002.54000會(huì)所（含運(yùn)動(dòng)及2000平方米龍頭餐飲）50002.52000餐飲6001.5400合計(jì)156006400容積率0.43覆蓋率17.7%A012-071地塊：項(xiàng)目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套549031830高檔購(gòu)物商業(yè)476022380餐飲面積715023250休閑娛樂(lè)業(yè)面積70003.52000幼兒園390013900兒童娛樂(lè)（影院）30002.51200藝術(shù)館20004500公交車(chē)站1001100合計(jì)3340013116.67容積率1.03覆蓋率0.40

2.2方案二：各業(yè)態(tài)占地面積：根據(jù)各業(yè)態(tài)對(duì)樓層的要求，本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)占地面積的分配為：項(xiàng)目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）會(huì)所（含運(yùn)動(dòng)及2000平方米龍頭餐飲）50002.52000餐飲77502.53100購(gòu)物285021425超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套549031830高檔購(gòu)物商業(yè)19102955公寓1000042500休閑娛樂(lè)業(yè)面積70003.52000幼兒園390013900兒童娛樂(lè)（影院）30002.51200藝術(shù)館20004500公交車(chē)站1001100合計(jì)4900019510A122-0297地塊：（用地面積36085.82平方米）項(xiàng)目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）會(huì)所（含運(yùn)動(dòng)及2000平方米龍頭餐飲）50002.52000餐飲77502.53100購(gòu)物285021425合計(jì)156006525容積率0.43覆蓋率18%A012-071地塊：（用地面積32538.47㎡）項(xiàng)目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套549031830高檔購(gòu)物商業(yè)19102955公寓1000042500休閑娛樂(lè)業(yè)面積70003.52000幼兒園390013900兒童娛樂(lè)（影院）30002.51200藝術(shù)館20004500公交車(chē)站1001100合計(jì)3340012985容積率1.03覆蓋率0.40十.商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念：1.街區(qū)營(yíng)業(yè)時(shí)間：一般情況下10：00——24：00某些業(yè)態(tài)6：30——24：00，個(gè)別商業(yè)24小時(shí)營(yíng)業(yè)，如便利店、醫(yī)療診所等；2.經(jīng)營(yíng)管理模式：我們將打破以往業(yè)主方單純招商、收租管理的被動(dòng)模式，而是成立專(zhuān)業(yè)的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，并借鑒國(guó)外的商業(yè)管理成立商會(huì)或市場(chǎng)推廣基金，整體推廣營(yíng)銷(xiāo)，統(tǒng)一管理。3.經(jīng)營(yíng)理念和思路在營(yíng)銷(xiāo)方面，我們有以下思路，可供參考，也請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部在規(guī)劃時(shí)能夠提供這些活動(dòng)的場(chǎng)地和設(shè)施功能，以方便將來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)推廣和經(jīng)營(yíng)。單一建筑成為地標(biāo)性建筑，定義區(qū)位，并且提綱契領(lǐng)整個(gè)商業(yè)主題。思路：我們希望能夠請(qǐng)到國(guó)際知名建筑大師或者藝術(shù)大家，親自設(shè)計(jì)一個(gè)藝術(shù)館。這個(gè)建筑物能夠在高速公路上就可以望得見(jiàn)，它能夠成為整個(gè)商業(yè)街區(qū)的文化主題的承載者，并肩負(fù)著定義區(qū)位的使命，增加目的性吸引。此外，我們還可以適當(dāng)考慮做一個(gè)瞭望臺(tái)，可以讓游客上去俯視整個(gè)片區(qū)風(fēng)景的建筑。這樣的設(shè)置可以增添情趣和參與感。家庭娛樂(lè)中心。目前深圳還沒(méi)有一個(gè)真正意義上的家庭娛樂(lè)中心，沒(méi)有一個(gè)商業(yè)區(qū)沒(méi)有適合男女老少共同出游的綜合街區(qū)。我們希望能夠把我們的商業(yè)街區(qū)營(yíng)造成一個(gè)家庭周末度假、休閑的同樂(lè)場(chǎng)所。為了營(yíng)造一個(gè)家庭同樂(lè)的場(chǎng)所，我們?cè)跇I(yè)態(tài)上增添了以下設(shè)施：影院：選擇引入一個(gè)特色影院。它能夠吸引大批理想的觀眾群，因?yàn)檫@些觀眾也會(huì)對(duì)商業(yè)街區(qū)其它一些活動(dòng)感興趣，如購(gòu)物和餐飲。此外，影院的存在還能夠創(chuàng)造早、中、晚的人流，以充實(shí)整個(gè)時(shí)段的商業(yè)人流。它就象一個(gè)額外的核心租戶和彈性的租戶；影院綜合體能那些不適合零售的空間，或是取代已經(jīng)衰敗的核心租戶。兒童街或者兒童專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所：如果能夠吸引到兒童和留住兒童，我們的商業(yè)街區(qū)就可以說(shuō)成功了一半。我們?cè)诮謪^(qū)里面設(shè)置了一個(gè)專(zhuān)業(yè)針對(duì)兒童的一個(gè)特色游樂(lè)園，提供電腦游戲、自制動(dòng)畫(huà)、技巧游戲、道具服裝、三層的爬梯，以及其他活動(dòng)項(xiàng)目。專(zhuān)業(yè)的兒童街區(qū)可以設(shè)置一些與兒童用品相關(guān)的業(yè)態(tài)。在營(yíng)銷(xiāo)方面，我們可以利用兒童街區(qū)做一些兒童交換集市、兒童興趣、藝術(shù)修養(yǎng)的培訓(xùn)，相信這是另一塊利潤(rùn)誘人的市場(chǎng)。這種留住孩子的方式同樣也可以留住家長(zhǎng)，帶動(dòng)其它餐飲、成人娛樂(lè)以及酒店消費(fèi)。主題公園化的文化商業(yè)。整個(gè)商業(yè)街區(qū)弱化商業(yè)氛圍，以強(qiáng)化藝術(shù)、悠閑與輕松的氣質(zhì)。一個(gè)重要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略就是提供一流免費(fèi)的娛樂(lè)活動(dòng)。我們可以利用股東在旅游主題方面的資源，以整個(gè)街區(qū)設(shè)置中心舞臺(tái)，定期上演不同形式的表演。

商業(yè)街招商方案目錄--------------------------------------------------------------------招商目的---------------------------------------------------------------泉州商業(yè)調(diào)研---------------------------------------------------------------------項(xiàng)目簡(jiǎn)介--------------------------------------------------------------------功能定位--------------------------------------------------------------------項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)------------------------------------------------------------------業(yè)態(tài)規(guī)劃-------------------------------------------------------------------招商原則--------------------------------------------------------------------招商對(duì)象--------------------------------------------------------------------招商要求10、--------------------------------------------------------------------優(yōu)惠政策11、---------------------------------------------------------------------合作方式12、-------------------------------------------------------------------------招商計(jì)劃13、-----------------------------------------------------------------------招商流程14、-------------------------------------------------------------------------績(jī)效考核一、招商目的XXX商業(yè)街第一目的是以滿足社區(qū)配套為主，即打造集餐飲、娛樂(lè)、休閑、家居建材、購(gòu)物等為一體的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)，第二步是打造泉州新的商業(yè)中心商圈。為了確保XXX商業(yè)步行街建成后順利運(yùn)營(yíng)和開(kāi)業(yè)，招商部將分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作，通過(guò)各種渠道和形式開(kāi)展有針對(duì)性的招商，一方面要滿足XXX現(xiàn)有的業(yè)主的需要，在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章，突出個(gè)性化、差異化的經(jīng)營(yíng)特色，另一方面著力于XXX商業(yè)街新商業(yè)中心的品牌構(gòu)建和推廣，形成XXX商業(yè)街長(zhǎng)效發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以推動(dòng)XXX項(xiàng)目良性的發(fā)展。泉州商業(yè)調(diào)研泉州商業(yè)的現(xiàn)狀

泉州城區(qū)已拓展成為“四縱四橫”的商業(yè)動(dòng)脈（四橫即新華路、中山路、溫陵路、田安路；四縱為東街—西街，九一街—莊府巷，津淮街—涂門(mén)街—新門(mén)街，義全街—泉秀街）。除此之外，通過(guò)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)聚集，又形成一些特色商業(yè)街。如把中山路片區(qū)稱(chēng)作泉州市區(qū)第一個(gè)商圈，以田安路、津淮街為中心的“第二商圈”地位不可撼動(dòng)。隨著泉州的“東進(jìn)、南下、西拓”城市化進(jìn)程加快，中高檔住宅云集、多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)，坪山路以東也展現(xiàn)了泉州第三商圈的雛形，以麥德龍、永輝超市等為代表的商業(yè)體落戶泉州東片區(qū)。東片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始眾商云集。目前的老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，但老城區(qū)商業(yè)的發(fā)展卻面臨許多問(wèn)題。目前“四縱四橫”的商業(yè)格局是舊城改造延續(xù)傳統(tǒng)的商業(yè)布局，樓上住宅，樓下店面是泉州商業(yè)特色，僅新門(mén)街沿街就有上千個(gè)小店面，目前空置的居多。在老城區(qū)很難找到2萬(wàn)平方米以上的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而且還有交通、停車(chē)等問(wèn)題。相同問(wèn)題在改造新區(qū)同樣存在，“泉州第二商圈”----田安路、豐澤街、泉秀街的問(wèn)題也相同。舊城區(qū)商業(yè)格局先不足，這正是東片區(qū)商業(yè)的機(jī)遇。(二)泉州的主要商圈現(xiàn)狀1、泉州主要商圈分布商圈名稱(chēng)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金范圍文廟廣場(chǎng)商圈中閩百匯、屈臣氏、捷龍購(gòu)物廣場(chǎng)等280-350元/㎡新車(chē)站商圈大洋百貨、國(guó)美電器、蘇寧電器等100-150元/㎡豐澤廣場(chǎng)商圈新華都購(gòu)物廣場(chǎng)豐澤店、泉州百安居、好又多等150-220元/㎡中心站商圈以麥德龍為首的商業(yè)及百匯客運(yùn)中心站店、永輝超市金帝店等90-120元/㎡2、主要商圈現(xiàn)狀：1）泉州市商圈形成以文廟廣場(chǎng)及豐澤廣場(chǎng)商圈為主，新車(chē)站、客運(yùn)中心站為輔的“多商圈”分布格局。以坪山路向東的“泉州新商圈”也正在形成，但目前仍在萌芽階段。2）泉州商業(yè)零售業(yè)數(shù)量較多，但品牌較少。形成以中閩百匯、新華都購(gòu)物為主的超市型集群商圈。以“超商”帶“市”的人流集群較明顯，整體泉州市場(chǎng)消費(fèi)層次偏低，高層消費(fèi)人群外流。3）隨著市行政中心的“東遷”，以及目前老城區(qū)商業(yè)格局不足，商業(yè)中心的東移態(tài)勢(shì)已明顯。從中山路、打錫街為中心的商業(yè)已往田安路、津淮街轉(zhuǎn)移。自08年起，東片區(qū)商業(yè)發(fā)展明顯，麥德龍、永輝超市的開(kāi)業(yè)是泉州東片區(qū)商業(yè)的揭幕之作。(三)泉州目前主要街道商業(yè)情況序號(hào)商業(yè)

路段面積（m2）層高(m)面寬*進(jìn)深（m）租金情況

（元/m2）經(jīng)營(yíng)種類(lèi)經(jīng)營(yíng)

情況備注1莊府巷25-50（2.5-3.5）

*（10-14）150-220LEE等高端服裝、煙酒茶品、進(jìn)口食品無(wú)空鋪，置換率低市府一條街2打錫街35-40約3.5（3-4）*（12-15）200-300如卡賓、sprit、七匹狼等中高端服飾置換率低轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，單間達(dá)10萬(wàn)左右3百源路35-40約3.5（2-3）*（8-10）200-280珠寶、中檔服飾無(wú)空鋪毗鄰百匯購(gòu)物中心、后城旅游文化街、關(guān)帝廟、府文廟4中山路15-653×（6-12）150-200中低端鞋服飾品為主臨涂門(mén)街與新門(mén)街店面置換率較高早期店面，面積小，客源主要來(lái)自學(xué)生和中低收入人群5東街20-503.2-63×(10-12)南俊巷至中山路段100-180南俊巷至東湖路段60-120業(yè)態(tài)復(fù)雜,主要經(jīng)營(yíng)餐飲、藥店、日常生活用品及中低檔服飾置換率很高總長(zhǎng)984米,靠近中山路段主要以服飾為主；靠近一院附近以藥店水果店為主,人流量很大6新門(mén)街

(名門(mén)時(shí)尚街)35-65（3-4）*

（10-15）25-100

業(yè)態(tài)復(fù)雜，服飾、小吃、餐飲、建材、文具等七匹狼購(gòu)買(mǎi)并招商,211間店面未開(kāi)交通與人流阻礙了新門(mén)街的發(fā)展,211間掛牌店面,全長(zhǎng)800米.空鋪率高7九一路30-45（3-4）*1280-120靠百源路段經(jīng)營(yíng)電子類(lèi)產(chǎn)品為主

靠南俊巷經(jīng)營(yíng)服飾、飲食、電子等置換率高九一街現(xiàn)有電腦經(jīng)營(yíng)商約255家,年成交額上10億元，主要是益華電腦城在帶動(dòng)。8涂門(mén)街30-40（3-3.5）*（10-12）180-320中高檔服裝、珠寶中端餐飲置換率高騎樓，中閩百匯沿街店面租金在200-320元/㎡，以珠寶為主，其他區(qū)域租金在150-200元/㎡之間9津淮街東段35-40

西段35-90（3-4）×12西段150-250

東段35-100田安路以西主營(yíng)中高檔服裝,田安路以西主營(yíng)茶葉和建材2021年后租金下降,由于立交橋建成,阻隔兩面交通由于合同到期，面臨高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，出現(xiàn)各大商家聯(lián)合罷租情況。3月份高達(dá)70家以上店面招租10溫陵路20-503-6不等臨東街25-60,以生活類(lèi)商業(yè)為主，臨涂門(mén)津淮街70-85臨泉秀路25-50臨東街為生活類(lèi)商店,包括食雜\餐飲\茶業(yè)\日用百貨等;

臨涂門(mén)\津淮為銀行\(zhòng)藥店\煙酒店\大型餐飲等,較高端;

臨泉秀路為布藝\五金\電線電纜等置換率低溫陵路長(zhǎng)3.8公里,是泉州南北走向最長(zhǎng)的主干道,較多分布銀行、電器等業(yè)態(tài)，零散分布飲食生活類(lèi)店面11田安路36~503.6（3-4）×1580-200業(yè)態(tài)較復(fù)雜,靠寶洲路主要以生活類(lèi)商店為主,靠豐澤街以服裝\中高檔餐飲為主,靠東湖路以生活配套\汽車(chē)裝修\餐飲為主轉(zhuǎn)租情況一般,租金情況為靠豐澤街高,兩端低.交通條件好、商業(yè)地產(chǎn)較多、配套設(shè)施完善，已成為泉州市繁華商業(yè)街.田安路西側(cè)以建材，休閑男裝為主，分布零散的銀行、童裝等，租金80-120元/㎡，田安路東側(cè)以中高檔餐飲和中檔品牌服裝為主，150-200元/㎡，靠近津淮街和靠近豐澤街的租金在200元/㎡左右12湖心街30~50（3-4）×（10-12）40~100

靠田安北路及刺桐路經(jīng)營(yíng)品牌較高端,路段較好,租金較高建材專(zhuān)業(yè)一條街已形成的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),租金及租期均較為穩(wěn)定總建筑面積23萬(wàn)多平方米，擁有2000多個(gè)商住單元，其中店面554個(gè)13泉秀路3.2-7不等,大多進(jìn)深在10~15臨溫陵路50~80

臨坪山路60~90臨溫陵路25~50

臨坪山路50~70業(yè)態(tài)復(fù)雜;

40家餐飲\13家休閑娛樂(lè)\9家鞋服\9家金融\10家醫(yī)藥\43家購(gòu)物雜貨\30家建材\14家房產(chǎn)中介,共227家轉(zhuǎn)租情況較多,轉(zhuǎn)租金視店面情況,一般為1~2萬(wàn)元優(yōu)越的地理位置卻無(wú)商業(yè)氛圍。居民群與外來(lái)人口集散地相沖突.泉秀路的業(yè)態(tài)零散,低檔與高端品牌共存,是較尷尬的一條商業(yè)街14東湖街15~256-6.5寬2-3

進(jìn)深8-1250~60主要以社區(qū)配套為主,業(yè)態(tài)較復(fù)雜有小部份轉(zhuǎn)租(3間)轉(zhuǎn)租金1~2萬(wàn)路面商業(yè)量不大,僅有五十余家經(jīng)營(yíng)15刺桐路35~603-4.7寬2-3

進(jìn)深10-1520~40業(yè)態(tài)復(fù)雜

以汽車(chē)美容\建材\茶葉\五金為主;經(jīng)營(yíng)情況較為一般,但轉(zhuǎn)租較少租金低,以建材為主的商業(yè)街,整合散亂16豐澤街604-7.5不等,進(jìn)深較深,約20米左右120~150金融一條街,穿插大型餐飲\煙酒茶業(yè),北面有部份電子類(lèi)行業(yè),靠刺桐路有部份美容SPA管等業(yè)態(tài);

定位高端轉(zhuǎn)租情況較少金融行業(yè)極為發(fā)達(dá)。靠近坪山路聚集眾多中高檔餐廳。17坪山路453-3.6不等按間算,折合約60元主營(yíng)建材\汽配\電器\廚衛(wèi)等靠東面基本上為民房,靠西面大部份為民房四周都是廠房和民房,環(huán)境惡劣,也算是建材一條街,但整體檔次較低,有部份違建,有可能進(jìn)行拆除(四）可供參考的市場(chǎng)情況東海片區(qū)周邊商業(yè)情況街道名稱(chēng)面積范(㎡)層高(m)面寬*進(jìn)深(m)租金范圍(元/㎡)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注東海大街40-603.5-43*1530左右餐飲、便利店主要客戶群體是周邊居民東梅社區(qū)東濱路30-503-4（2.5-3）*（10-12）30-40低檔服飾、飾品店主要客戶群體是周邊工廠的員工參考項(xiàng)目或街道項(xiàng)目名稱(chēng)面積范圍(㎡)層高(m)面寬*進(jìn)深(m)租金范圍(元/㎡)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注金帝花園80-100兩層，一層4米，二層3米（3.5-4）*10側(cè)街：40-50沿泉秀路：80-100主營(yíng)生活配套，餐飲、茶葉、干洗、美容美發(fā)約70間店面，金帝花園路口租金較高100元/㎡津淮街東段（山水灣）60-805-6米（4-5）*15100左右中閩魏氏等品牌茶葉店約15間店面左右，裝修好，整體形象良好泉秀路中心站-浦西40-603.5-4米（3-4）*1280-100餐飲、美容美發(fā)、煙酒禮品行置換率高，特色餐飲和美容店的經(jīng)營(yíng)情況較好三、項(xiàng)目介紹XXX西接泉州古城，東鄰泉州未來(lái)的市級(jí)新行政中心，區(qū)位成長(zhǎng)性好，地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，周邊配套完善。隨著泉州市行政中心遷址東海，XXX片區(qū)被規(guī)劃為新行政中心、新商貿(mào)中心、新文化教育中心和新高尚居住中心，XXX逐漸成為環(huán)泉州XX市中央?yún)^(qū)，區(qū)域升值潛力飆升。XXX一期商業(yè)中心面積約22萬(wàn)平方米，規(guī)劃配套XXX豪華星級(jí)會(huì)所、大型商場(chǎng)購(gòu)物中心、2.8公里國(guó)際商業(yè)品牌大道、超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓和全國(guó)3甲醫(yī)院等大型高檔設(shè)施，擬將該區(qū)域建設(shè)成為集高尚居住、商務(wù)金融、醫(yī)療教育、休閑娛樂(lè)、旅游購(gòu)物等多功能為一體的國(guó)際濱海新城。四、商業(yè)定位功能定位：以餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、建材家居為主，打造特色主題街區(qū)。市場(chǎng)定位：本市所有人群消費(fèi)，以規(guī)模和特色取勝，滿足各年齡消費(fèi)群體消費(fèi)的需要，與老城區(qū)商業(yè)形成互動(dòng)。1、餐飲在檔次上以中檔餐飲為主，突出特色餐飲、休閑餐飲、品牌餐飲。2、娛樂(lè)以時(shí)尚娛樂(lè)為主，體現(xiàn)年輕人的新奇、新潮、刺激。3、休閑以本地市場(chǎng)認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主。如網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、健身會(huì)所。4、購(gòu)物以泉州本地休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、飾品為主，便利店為輔。5、家居建材以知名品牌家居建材為主，輔以各種裝修設(shè)計(jì)配套。五、項(xiàng)目六大優(yōu)勢(shì)1、位置優(yōu)勢(shì)：“XXX商業(yè)街”位于泉州市XXXXX組團(tuán)，連接泉州新老城區(qū)、XXXXXXX等地的核心位置，是新區(qū)門(mén)口的迎賓大道，交通便利，是泉州最具強(qiáng)大輻射能力的區(qū)域。2、配套優(yōu)勢(shì)：自然景觀：商業(yè)配套：教育配套：交通配套：休閑配套：醫(yī)療配套：商務(wù)配套：3、管理優(yōu)勢(shì)：“XXX物業(yè)管理”入駐本案，“戴德梁行”全程顧問(wèn)，負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。4、政策優(yōu)勢(shì)：城市X擴(kuò)，XX中心X遷，該項(xiàng)目為泉州市政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。5、人群優(yōu)勢(shì)：XXX片區(qū)未來(lái)30萬(wàn)高端消費(fèi)人群。6、品牌優(yōu)勢(shì)：XX開(kāi)發(fā)公司實(shí)力巨獻(xiàn)。六、業(yè)態(tài)規(guī)劃（一）XXX文園、XX商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃建議規(guī)劃概要：（1）XXXX商鋪均位于XX大街中段，XX一側(cè)商鋪有了XX商鋪成功招商的基礎(chǔ)，有新華都超市等品牌社區(qū)店進(jìn)駐開(kāi)業(yè)的帶動(dòng)，商業(yè)氛圍成熟度較高，XX5#樓商鋪以品牌形象店為主，4#、3#、2#、1#樓逐漸過(guò)渡為滿足社區(qū)生活配套需要；（2）XX一側(cè)商鋪1#，2#，3#樓集中規(guī)劃為家裝建材電器區(qū)，滿足大量業(yè)主入住裝修需要，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)針對(duì)目的型客群易于存活，4#、5#逐漸過(guò)渡為社區(qū)生活配套業(yè)態(tài)；（3）第一步主力店大客戶的招商及1F店面招商，盡可能先把X、X、X園1F店面招滿，同時(shí)兼顧2F大面積商戶招商，有適合的主力店商戶可先積極引進(jìn)；第二步主攻2F商鋪，大型商戶招商要考慮硬件配套設(shè)施，如墻體、樓板、空調(diào)、冰柜、電梯、貨梯、排油煙道、用電量等的改造安裝，談判周期較長(zhǎng)，還要規(guī)劃好2F大型商家在1F店招門(mén)面入口通道，大型主力店的進(jìn)駐具有帶動(dòng)作用，可拉動(dòng)中小鋪面的招商；（4）X1號(hào)、5號(hào)樓商鋪整體定向工行、泉州XX銀行打包銷(xiāo)售，銀行外觀形象好，同時(shí)也是社區(qū)配套需要的業(yè)態(tài)，可減輕招商壓力，也可加速資金回籠；(5)XX1號(hào)、3號(hào)、5號(hào)樓為小高層9樓，如做餐飲項(xiàng)目加裝排煙道較容易，租賃期限2—3年，即照顧到商家的利益，也便于后期調(diào)整；（6）部分1樓優(yōu)質(zhì)店面建議做為品牌形象店招商（如XX01#、08#、13#、15#、18#、49#、56#；XX42#、45#、49#、55#），選擇品牌形象好，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)力強(qiáng)的商家，寧缺毋濫，以提升商業(yè)街整體形象，品牌號(hào)召力，促進(jìn)店面價(jià)值的提升；（7）目前因入住率影響，商家的觀望情緒嚴(yán)重，目前引進(jìn)服裝服飾品牌較難生存，建議引進(jìn)泉州本地休閑運(yùn)動(dòng)廠家直營(yíng)品牌店，本地商家管理成本小，廣告形象投入大，經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)（如休閑男裝七匹狼、馬克華菲、與狼共舞、勁霸、利郎、拼牌、柒牌、九牧王、帝牌、虎都、斯得雅、愛(ài)登堡、諾奇等，運(yùn)動(dòng)裝賽琪、安踏、匹克、特步、361度、鴻星爾克等）（8）建議公司爭(zhēng)取政府支持在2800米長(zhǎng)的XX商業(yè)街上建兩座過(guò)街人行天橋或地下通道，避免人車(chē)搶道，同時(shí)也把商業(yè)街的兩側(cè)連成一片，更有利于顧客與商家的人氣互動(dòng)，也增加了安全性；（9）步行街超過(guò)650米長(zhǎng)，會(huì)引起逛街顧客的疲勞，建議每隔百米設(shè)置休閑座椅，報(bào)刊亭，還要合理設(shè)置公廁方便顧客；（10）現(xiàn)階段步行街招商要兼顧質(zhì)量和數(shù)量，目前的入住率和配套等招商氛圍不成熟限制了一些品牌的引進(jìn)，在今后的2-3年中仍需不斷調(diào)整和培育市場(chǎng)，逐步提高整條商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)檔次和商業(yè)價(jià)值。規(guī)劃說(shuō)明:（1）XX1號(hào)樓規(guī)劃一如不考慮銷(xiāo)售，01#、08#店面開(kāi)間寬6.9米-11.4米，格局規(guī)整，但01#店面中間有柱子，對(duì)不同業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)有一定限制，可做概念餐飲、茶藝館、水吧，但做餐飲要加裝排油煙道通樓頂，不適合做品牌服飾店；08#店面開(kāi)間寬11.4米(2)XX1號(hào)樓02#、03#、04#、05#、06#、07#店規(guī)劃為社區(qū)配套（如干洗、花藝、雜貨、禮品、煙酒、保健補(bǔ)品店等）；(3)二樓202#--208#商鋪整體可規(guī)劃為大面積餐飲酒樓、休閑會(huì)所，要