烏魯木齊某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

“****”策劃提案第一章項(xiàng)目篇項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目名：**世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：**區(qū)**南路21號(hào)占地面積：17070平方總建面積：55000平方主體結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)配套：8000平方活動(dòng)廣場(chǎng)210個(gè)泊車(chē)位樓層情況：總共6層，地下一層，地上五層業(yè)態(tài)分布：五樓辦公，四樓餐飲、三樓以下超市開(kāi)發(fā)商：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

整體項(xiàng)目的定位項(xiàng)目定位：具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的主題休閑性ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ功能定位：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等為一體，適合顧客“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：大型百貨和綜合超市主力店、精品專(zhuān)賣(mài)、國(guó)際知名西式快餐、中式餐飲一條街、宴會(huì)廳、商業(yè)步行街、健身、商務(wù)中心、電影院、會(huì)展中心、電玩中心、大型娛樂(lè)、品牌汽車(chē)展銷(xiāo)廳、金融服務(wù)特別品牌：****麥當(dāng)勞必勝客星巴克項(xiàng)目的政策亮點(diǎn)**區(qū)實(shí)行“城市北擴(kuò)”戰(zhàn)略，按照“**長(zhǎng)安街”模式打造**路，要把**路打造為首府的形象一條街，本項(xiàng)目具有前沿優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目是烏市除家樂(lè)福超市之外唯一的商業(yè)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目；本項(xiàng)目由烏魯木齊市委一把手楊剛親自監(jiān)督，市委副書(shū)記殷宇霖和主管城建的市委常委、副市長(zhǎng)王新華主抓本項(xiàng)工程各想工作；項(xiàng)目的硬件亮點(diǎn)按照“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”要求，在首府、乃至西北地區(qū)建設(shè)的一流的大型購(gòu)物中心；單體專(zhuān)業(yè)化全鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，夜間通透明亮的燈光效果、４２部電梯等使整個(gè)建筑視野開(kāi)闊、美觀大方，可稱(chēng)得上是當(dāng)今新疆最美觀的商業(yè)建筑之一；前有8000平方米人流活動(dòng)面廣場(chǎng)，確保２５０個(gè)穩(wěn)定停車(chē)位，這在烏市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施之中是罕見(jiàn)的；項(xiàng)目的軟件亮點(diǎn)強(qiáng)大的主力店：**集團(tuán)負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)，完全和世界零售業(yè)觀念和理念相接軌眾多的品牌支持：例如麥當(dāng)勞的快餐、必勝客的比薩、星巴克的咖啡零風(fēng)險(xiǎn)的公證：新疆國(guó)投對(duì)**世貿(mào)廣場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)管理信托，實(shí)行誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效的信托監(jiān)管

****物業(yè)資料樓層位置：**世貿(mào)廣場(chǎng)負(fù)一層占地面積：4000平方經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：超市，由**經(jīng)營(yíng)可分割單位：50平方18個(gè)30平方68個(gè)15平方68個(gè)5平方8個(gè)投資零風(fēng)險(xiǎn)的保證開(kāi)發(fā)商實(shí)行的是：

“定造式”的開(kāi)發(fā)模式！**世貿(mào)廣場(chǎng)是：

為“****”貼身定造的產(chǎn)品！

“****”保證了本項(xiàng)目的零風(fēng)險(xiǎn)！“****”憑什么保證投資的零風(fēng)險(xiǎn)？“****”簡(jiǎn)介****的的歷史：根據(jù)**副副總理關(guān)于于“把**搞實(shí)、搞搞大”的指指示精神，，1997年11月月“****綜合超超市有限公公司”在**注冊(cè)成成立。1998年5月底，開(kāi)開(kāi)始由武漢漢入市，并并以其現(xiàn)代代化的計(jì)算算機(jī)管理系系統(tǒng)，國(guó)際際一流的““綜合超市市”高級(jí)管管理人才，，當(dāng)今世界界最先進(jìn)的的經(jīng)營(yíng)管理理模式，嚴(yán)嚴(yán)格的培訓(xùn)訓(xùn)及良好的的服務(wù)，創(chuàng)創(chuàng)造了國(guó)內(nèi)內(nèi)新業(yè)態(tài)的的高起點(diǎn)發(fā)發(fā)展典范，，受到了顧顧客和市場(chǎng)場(chǎng)的極大歡歡迎。****綜綜合超市有有限公司是是國(guó)內(nèi)貿(mào)易易局“全國(guó)國(guó)**商廈廈集團(tuán)”所所屬企業(yè)。?！?*商商廈集團(tuán)””是目前中中國(guó)民族商商業(yè)規(guī)模最最大的零售售企業(yè)連鎖鎖集團(tuán)，““集團(tuán)”下下屬百貨公公司、連鎖鎖超市和大大型綜合超超市等業(yè)態(tài)態(tài)。****的的現(xiàn)狀：****綜綜合超市有有限公司憑憑借集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)大的財(cái)力力支持，目目前已在**、南京京、武漢、、太原、合合肥、蘭州州、西寧、、南昌、南南寧、大連連、蘇州、、常州、榆榆次、鎮(zhèn)江江、昆山、、上海、廣廣州、杭州州、哈爾濱濱、長(zhǎng)春、、成都、西西安、呼和和浩特、鄭鄭州、梧州州等二十多多個(gè)城市，，開(kāi)設(shè)了50余家大大型綜合超超市。到2004年年，大型綜綜合超市發(fā)發(fā)展200家。企業(yè)名稱(chēng)業(yè)態(tài)

銷(xiāo)

售

總

額零

售

總

額千元同比±%千元同比±%上海百聯(lián)（集團(tuán)）有限公司百貨店\超市\(zhòng)便利4851666021.8900.00大連商場(chǎng)集團(tuán)有限公司百貨店\超市\(zhòng)便利1818260042.181336958061.21國(guó)美電器有限公司專(zhuān)業(yè)1779235263.291483438457.19****集團(tuán)投資控股有限公司百貨店\超市\(zhòng)便利1360000032.04

家樂(lè)福（中國(guó)部分）大超1343682025.65

上海農(nóng)工商超市有限公司超市\(zhòng)大超\便利1238140141.90875629233.84江蘇蘇寧電器連鎖集團(tuán)股份有限公司專(zhuān)業(yè)1209765043.70

三聯(lián)商社專(zhuān)業(yè)1067560026.63693875135.42華潤(rùn)萬(wàn)家有限公司超市\(zhòng)大超\便利1032359120.171032359120.17上海大潤(rùn)發(fā)有限公司超市\(zhòng)大超\便利1019843139.28552096632.642003年零售企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售總額額、零售總總額統(tǒng)計(jì)表表（大陸前10名）中國(guó)商業(yè)聯(lián)聯(lián)合會(huì)**給我們們帶來(lái)10年租約！我們的10年總收入入：1平方方=10000元！！我要告訴你你們一個(gè)的的秘密：10年的固固定回報(bào)率率我們的售價(jià)價(jià)：1平方=1萬(wàn)元我們10年年的固定回回報(bào)率：收入/投資資額=10000元元/1萬(wàn)那就是說(shuō)：：10年的回回報(bào)率=100%??！**實(shí)際給給我們帶來(lái)來(lái)20年租約！我們的20年總收入入：1平方方=20000元??！我要告訴你你們一個(gè)更更大的秘密密：20年的固固定回報(bào)率率我們的售價(jià)價(jià)：1平方=1萬(wàn)元我們20年年的固定回回報(bào)率：收入/投資資額=20000元元/1萬(wàn)那就是說(shuō)：：10年的回回報(bào)率=200%?。](méi)有把將來(lái)來(lái)地段升值值的因素計(jì)計(jì)算在內(nèi)；；沒(méi)有把將來(lái)來(lái)租金上漲漲的因素計(jì)計(jì)算在內(nèi)；；沒(méi)有把將來(lái)來(lái)本身物業(yè)業(yè)升值因素素計(jì)算在內(nèi)內(nèi)；。。。。。。。其實(shí)20年年的回報(bào)率率》》》》200%！10年固定定100%回報(bào)率是是為了保證證客戶(hù)的最最低限度收收益和投資資零風(fēng)險(xiǎn)，，保證業(yè)主主擁有物業(yè)業(yè)后續(xù)的強(qiáng)強(qiáng)大利潤(rùn)空空間！我們的回報(bào)率計(jì)計(jì)算是保守的?。〉诙虏卟邉澠覀兊臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安排2004-12-21——2004-12-27市市場(chǎng)調(diào)查報(bào)報(bào)告及策劃方案案提交2004-12-28——2004-12-29策策劃執(zhí)行方方案的會(huì)簽2004-12-30——2005-1-6政政府府新年城市發(fā)展展論壇2005-1-8項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)暨**續(xù)約約10年簽字儀儀式2005-1-8——2005-1-18意意向客客戶(hù)排號(hào)（蓄客客）2005-1-18——2005-1-20意意向客客戶(hù)排號(hào)抽簽及及簽約2005-1-20——2005-1-30剩剩余貨量的清盤(pán)盤(pán)及后續(xù)動(dòng)作計(jì)計(jì)劃第一階段前前期準(zhǔn)備2004-12-21——2004-12-29市市場(chǎng)調(diào)查報(bào)報(bào)告及策劃方案案提交主要的工作內(nèi)容容：1、了解項(xiàng)目的的基本情況及周周邊形態(tài)，分析析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)2、了解競(jìng)爭(zhēng)物物業(yè)的基本情況況及經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，，分析其的優(yōu)劣劣勢(shì)3、將本項(xiàng)目與與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比比較分析，找到到唯一點(diǎn)和發(fā)光光點(diǎn)4、分析當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)的商業(yè)物業(yè)業(yè)銷(xiāo)售手段，找找到本項(xiàng)目的可可行性執(zhí)行方案案5、市調(diào)報(bào)告提提交及策劃方案案的提交與會(huì)簽簽第二階段造造勢(shì)準(zhǔn)備2004-12-30——2005-1-6政政府府新年城市發(fā)展展論壇主要的工作內(nèi)容容：1、聯(lián)系政府機(jī)機(jī)關(guān)、**和開(kāi)開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員員及準(zhǔn)備工作2、告知市民““政府新年城市市發(fā)展論壇””事件，引起對(duì)對(duì)此論壇的關(guān)注注3、廣告推出，，主要以“未來(lái)來(lái)城市的發(fā)展在在哪里？”為主主題4、政府新年城城市發(fā)展論壇舉舉行5、廣告推出，，主要以“未來(lái)來(lái)城市的發(fā)展在在這里？”為主主題，突出本項(xiàng)項(xiàng)目的所在區(qū)域域——“**區(qū)區(qū)**路”6、銷(xiāo)售人員培培訓(xùn)及銷(xiāo)售資料料道具的準(zhǔn)備工工作第三階段蓄蓄客客階段2005-1-8——2005-1-18意意向客客戶(hù)排號(hào)主要的工作內(nèi)內(nèi)容：1、首期廣告告推出，主要要以“****轟炸首府府”為主標(biāo)題題，為本項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)達(dá)到一一個(gè)轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，奪人眼球球2、銷(xiāo)售人員員對(duì)意向客戶(hù)戶(hù)的進(jìn)行“蓄蓄客”動(dòng)作3、策劃部視視現(xiàn)場(chǎng)情況在在策劃方案做做快速有效之之執(zhí)行或調(diào)整整4、二期廣告告推出，主要要以“****讓烏市火火起來(lái)了”為為主標(biāo)題，主主要增強(qiáng)市民民對(duì)稀有性的的認(rèn)同，加大大對(duì)項(xiàng)目的投投資熱情5、銷(xiāo)售人員員對(duì)意向客戶(hù)戶(hù)的整理，準(zhǔn)準(zhǔn)備后期選號(hào)號(hào)認(rèn)購(gòu)動(dòng)作第四階段認(rèn)認(rèn)購(gòu)階段2005-1-18———2005-1-20意意向客客戶(hù)排號(hào)抽簽簽及簽約主要的工作內(nèi)容：：1、廣告推出，主主要以“****與你相約18??！”為主標(biāo)題，烘烘托客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的熱熱鬧場(chǎng)面，將客戶(hù)戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的投資資熱情增加到最高高點(diǎn)2、銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)抽簽，現(xiàn)場(chǎng)簽約約及潛在客戶(hù)的在在管理3、廣告推出，主主要“****與與你有緣嗎？”繼繼續(xù)保持認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)熱情，爭(zhēng)爭(zhēng)取所有單位在此此階段全部推出4、廣告推出，主主要