上海昆山虹橋路某項目定位思考

宏觀分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展/GDP研究經(jīng)濟實力十分強勁

每年呈現(xiàn)強勁的增漲勢頭，年均漲幅在25％左右，2005--2008年幾年人均GDP在蘇錫常三個城市中排名第一，由產(chǎn)業(yè)帶動的昆山經(jīng)濟開始顯現(xiàn)出其特有的威力和實力2土地屬性分析/宏觀經(jīng)濟發(fā)展/城鎮(zhèn)居民收入分析人民可支配收入增漲較快同人均GDP一樣，人均可支配收入在03-08年間排名第一，較蘇州和無錫高出了1000-2000元之間，人民的生活水平也得到了長足的改善可支配收入可觀

經(jīng)計算，除去食品等50%數(shù)值，整個昆山空閑資金達到186億元，如果按照均價5000元來計算，要消化372萬平方米。3土地屬性分析/宏觀經(jīng)濟發(fā)展/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析第二產(chǎn)業(yè)成為昆山主導第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)幾乎可以忽略不計，08年第三產(chǎn)業(yè)的比重占整體的34％，且歷年來漲幅較為緩慢，這也和昆山市以產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展具體體現(xiàn)4土地屬性分析/宏觀經(jīng)濟發(fā)展/固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資以外商的第二產(chǎn)業(yè)為主導主要集中在廠房、工業(yè)園區(qū)等，另外，臺商在外商中的比例超過了一半，成為昆山較為主力的外商投資客源5土地屬性分析/宏觀經(jīng)濟發(fā)展/利用外資分析2003-2008年昆山利用外資分析圖（單位：億元）03-08年間，在政府“鞏固臺資、強攻日韓、拓展歐美”的招商策略指導下，昆山的合同利用外資6年間增漲了37.6％

37.6%6土地屬性評估/昆山城市體系/城市簡介地理位置昆山地處中國經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲，位于江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)，介于蘇、錫、常都市圈和上海之間，是上海經(jīng)濟圈中一個重要的新興工商城市，歷史悠久，物產(chǎn)豐饒，素有“江南魚米之鄉(xiāng)”美稱城市面積全市面積927.7平方公里，約合138.2萬畝，其中耕地70.5萬畝，園地1.65萬畝，林地1.7萬畝，居民點及工礦用地33.62萬畝，交通用地8.13萬畝，水域30.9萬畝城市人口昆山常住人口超過150萬，其中戶籍人口68萬。1989年撤縣設市，現(xiàn)轄10個鎮(zhèn)和1個國家級昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)昆山位于長三角的核心區(qū)位，是一個擁有150萬人口的依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的具有較強經(jīng)濟實力的三線城市27土地屬性分析/昆山城市體系/城市規(guī)劃總體特征確立城市的性質(zhì)為：長江三角洲地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達的工貿(mào)城市和具有江南水鄉(xiāng)特色的生態(tài)園林城市“片區(qū)發(fā)展”、“市域即城市”、“大區(qū)域聯(lián)動”三個新理念統(tǒng)籌區(qū)域基礎(chǔ)設施建設，整合市域城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間，明確近期建設規(guī)劃的發(fā)展重點和建設時序，突出前瞻性、戰(zhàn)略性、綜合性。體現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展中心城區(qū)的城市發(fā)展口號——“住在森林公園邊上(西部)”，“到城市東部去”片區(qū)名稱規(guī)劃定位規(guī)劃說明中心城市片區(qū)主城區(qū)由老城區(qū)、東部新城、經(jīng)開去等構(gòu)成北部片區(qū)普通居住區(qū)周市鎮(zhèn)和陸楊鎮(zhèn)組成東部片區(qū)沿滬工業(yè)帶利用沿滬區(qū)位優(yōu)勢，充分接軌上?！?73”工程相呼應，設立生態(tài)工業(yè)園”和配套“工業(yè)鄰里中心吳淞江工業(yè)片區(qū)工業(yè)定位利用吳淞江這條黃金水道，沿兩岸向西與蘇州工業(yè)園區(qū)進行無縫對接，向東與沿滬產(chǎn)業(yè)帶形成“T”字形產(chǎn)業(yè)格局中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)現(xiàn)代化示范區(qū)市域中部生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)的核心園區(qū)之一，主要以發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)及現(xiàn)代高科技農(nóng)業(yè)為主陽澄湖休閑旅游片區(qū)旅游度假依托陽澄湖和陽澄湖蟹的自然優(yōu)勢打造旅游度假片區(qū)花橋國際商務片區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)的國際商務努力打造“昆山服務”“昆山辦公”品牌，建設成為上海國際大都市的衛(wèi)星商務城南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)古鎮(zhèn)旅游周莊、錦溪、千燈的古鎮(zhèn)旅游28土地屬性分析/昆山城市體系/交通體系 昆山地處中國東南沿海長江三角洲的東部，東距上海50公里，西鄰蘇州35公里

航空 距離上海虹橋機場４２公里，距上海浦東機場９２公里高速 滬寧高速經(jīng)昆山總共有2個匝道口，上海前往昆山的車程僅半小時，昆山至蘇州僅20分鐘鐵路

京滬鐵路以及即將興建的京滬高鐵穿城而過，乘坐動車組列車，從昆山至上海僅需１８分鐘，建設中的高鐵將縮短為15分鐘高鐵的導入使得原本就發(fā)達的昆山交通與北方各省市的聯(lián)系更加緊密29土地屬性分析/昆山城市體系/人口屬性/人口分布2102008年戶籍人口分布2008年非戶籍人口分布土地屬性分析/昆山城市體系/人口屬性/從業(yè)人口結(jié)構(gòu)211務工和經(jīng)商人口口占較高比重務工人口最多，，比例為71%、經(jīng)商次之，為為9%，其中務工人口口中有相當一部部分比例在園區(qū)區(qū)企業(yè)中工作；；外商和港澳臺占占單位從業(yè)人員員的38%；批發(fā)零售、交通通運輸在第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中占比重較較多。2008年昆山暫住人口口結(jié)構(gòu)圖2008年昆山單位從業(yè)業(yè)人員結(jié)構(gòu)2008年昆山產(chǎn)業(yè)人口口結(jié)構(gòu)土地屬性分析/研究結(jié)論與啟示示宏觀經(jīng)濟2008年人均GDP在蘇錫常常昆四個城市中排名第第一，由產(chǎn)業(yè)帶帶動的昆山經(jīng)濟濟開始顯現(xiàn)出其其特有的威力和和實力臺商在外商中的的比例超過了一一半，成為昆山山較為主力的外外商投資客源城市體系長江三角洲地區(qū)區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)發(fā)達的工貿(mào)城市市和具有江南水水鄉(xiāng)特色的生態(tài)態(tài)園林城市昆山位于長三角角的核心區(qū)位，，是一個擁有158萬人口的，依托托產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來來的具有較強經(jīng)經(jīng)濟實力的三線線城市城區(qū)規(guī)劃住宅市場近期展展現(xiàn)了強勁的沖沖擊力，特別是是有特色及品牌牌產(chǎn)品擁有極高高的購買度項目周邊均為一一級住宅用地，，結(jié)合現(xiàn)有的高高尚住宅區(qū)，形形成了昆山最高高檔住宅板塊區(qū)域?qū)傩员景杆诘奈恢弥檬抢ド阶顬榉狈比A的區(qū)域，周周邊配套相當成成熟，人氣極高高是昆山人最向往往的住宅區(qū)域，，是環(huán)境與繁華華的結(jié)合體，最最理想的居住區(qū)區(qū)對本案的啟示啟示一：昆山列百強縣之之首，經(jīng)濟實力力絲毫不遜色于于蘇錫常，其強大的經(jīng)濟實實力成為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的重要支支撐，無論區(qū)域域細分市場如何何，強大的經(jīng)濟濟發(fā)展慣性將保保證固定資產(chǎn)持持續(xù)的升值空間間啟示二：雖然昆山的片區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)劃形成成了“多面開花花”的城市格局局，但是項目位位于主城區(qū)核心心地位無可撼動動，從未來的發(fā)展趨趨勢來看，項目目具有強烈的城城市凝聚力1213市場分析2009年上半年昆山全全市商品房共實實現(xiàn)成交23638套，比去年同期期增加10517套，增幅高達80.2%，與去年全年成成交總量27298套僅差13個百分點。09年上半年，昆山山全市新增包括括普通住宅、商商業(yè)項目在內(nèi)的的樓盤27個，新增供應量量7058套。各區(qū)域樓盤盤均呈現(xiàn)不同程程度增長態(tài)勢，，一向推盤量較較少的千燈、張張浦、巴城等鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也出現(xiàn)明顯顯的增長，區(qū)域域最高增幅達316.4%。市場分析/成交量分析從成交量月度走走勢來看，自09年年初以來，整整體處于上升態(tài)態(tài)勢。５月份房房展會過后一周周成交量為今年年上半年單周最最高點，單周成成交突破千套，，最高達1469套。進入6月以后保持持續(xù)續(xù)增長態(tài)勢，月月度成交高峰出出現(xiàn)在6月，共成交4667套。今年以來，昆山山各區(qū)域住宅市市場成交量之所所以取得明顯回回升，一方面是是2008年受到抑制的以以婚房為代表的的剛性需求在2009年春節(jié)后開始逐逐步釋放，同時時，隨著經(jīng)濟局局勢的轉(zhuǎn)變，股股市的不穩(wěn)定性性，投資的需求求也在近期集中中入市。另一一方面，國家及及地方政府推出出的金融、稅費費等各項利好樓樓市的政策開始始逐漸發(fā)揮作用用。加上從3月份過后成交量量逐步回升，市市場信心也在一一定程度上得以以恢復和穩(wěn)定，，使處于觀望中中的需求有所松松動，部分改善善型需求入市。。市場分析/成交量分析從區(qū)域分析來看看，09年上半年成交主主力區(qū)域為開發(fā)發(fā)區(qū)、玉山鎮(zhèn)和和花橋鎮(zhèn)，這三三個區(qū)域的成交交量占到全市成成交總額的63%。其中增長最為為明顯的區(qū)域是是開發(fā)區(qū)，5955套，與去年同期期增加176.1%，成為上半年昆昆山樓市成交冠冠軍。玉山鎮(zhèn)以以4797套的成交量緊隨隨其后?；蚬补渤山?412套，與去年同期期增長91.7%，榮列上半年成成交第三名。市場分析/區(qū)域成交量分析析開發(fā)區(qū)-----供應量充足品品牌樓盤促進進成交從08年初開始，開發(fā)發(fā)區(qū)樓盤開發(fā)量量由點到面全面面開花。從品牌牌開發(fā)商的世茂東壹號、中航城、嘉業(yè)陽光水世世界等知名項目目，到東城藍郡、國際公館等性價比樓盤。。開發(fā)區(qū)不僅是是擁有了充足的的供應量，在銷銷售方面也交出出了滿意的答卷卷。由1月的104套到6月份的1004套，開發(fā)區(qū)成交交量節(jié)節(jié)攀升。。以世茂東壹號、中航城、東城城藍郡和國際公公館等熱盤銷售售為主力支撐。。在1月淡季，開發(fā)區(qū)區(qū)世茂東壹號和和世茂蝶湖灣即分別以61套和43套的銷售量引領(lǐng)領(lǐng)市場。可以說說整個上半年，，世茂東壹號和和世茂蝶湖灣的的持續(xù)熱銷成了了市場關(guān)注的焦焦點。中航城、、東城藍郡等樓樓盤也不斷推出出新房源滿足市市場需求。玉山-----性價比占主導導

成交量量保持平穩(wěn)地理位置、行行政區(qū)域等因因素使然，玉玉山鎮(zhèn)曾一度度被視為昆山山樓市的風向向標，縱觀2009年上半年。玉玉山鎮(zhèn)在2月、3月、5月3次成為昆山樓樓市區(qū)域成交交冠軍。與花花橋有所不同同的是，玉山山鎮(zhèn)樓盤以剛剛性自住需求求為主，性價價比是拉動該該區(qū)域樓盤銷銷售的最主要要因素，銷售售量由1月份的313套到6月的978套，保持平穩(wěn)穩(wěn)的增長態(tài)勢勢。其中自住尤以以新城域和時代文化家園園的熱銷為代表表，改善型住住房產(chǎn)品有新新盤風景英倫、香榭水岸以以及陽澄湖附附近部分高端端別墅項目。。其中，新盤盤風景英倫5月開盤熱銷成成交112套。香榭水岸岸三期80套房源開盤一一小時有半數(shù)數(shù)即被搶購一一空，07年買房時排隊隊搶號的火熱熱場面再次上上演。5月過后，老盤盤新華舍和青青城之戀相繼繼推出新房源源，銷售量也也取得了穩(wěn)步步上漲。市場分析/區(qū)域成交量分分析市場分析/成交排行市場的供應類類型分析來看看，昆山目前前共有452個在售樓盤，，基本都是高高層、小高層層，另外別墅墅項目共有66個，而整個昆昆山擁有花園園洋房的個案案不超過十個個，而且供應應量都不大，，但銷售狀況況普遍良好。。這對于我們后后期的產(chǎn)品定定位給予了一一個很好的啟啟發(fā)樓盤名稱區(qū)位形態(tài)價格推出體量別墅花園洋房住宅風景英倫

城西聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層9500-120005800花園洋房43套聯(lián)體別墅8套世茂東壹號城東花園洋房、多層、高層75005000花園洋房高層276套中航城

城東別墅,花園洋房、小高層、高層8300-110005300元4600-4800陽光水世界

城東花園洋房、多層、小高層53504500~4600花園洋房剩余10套多層3棟小高層3棟龍城·卡布其諾

城西花園洋房、小高層、高層6500花園洋房剩余60多套市場分析/供應類型分析析20項目定位項目定位研究究13定位思考形象定位案例借鑒產(chǎn)品定位2421地處老城區(qū)的的核心區(qū)，交交通便捷，配配套齊全，歷歷來是昆山人人認為的高檔檔住宅區(qū)。定位思考/地理位置前進路人民路項目地塊22地塊一地塊二地塊三亭林公園定位思考/景觀分析23景觀分析正對亭林公園園，景觀極佳佳兩面臨水，增增加私密性及及景觀系數(shù)對后期的定位位及推廣提供供了很大的價價值訴求點符合高檔社區(qū)區(qū)的景觀資源源需求定位思考/項目經(jīng)濟指標標分析項目地址虹橋路/冠軍路所在板塊中心城區(qū)總占地面積259988平方米限高地塊1≤24米地塊2≤12米地塊3≤10米容積率≤1.1綠化率≥40％用地性質(zhì)居住土地使用年限70年其他昆山建筑物配建停車設施標準與要求基本奠定了本本項目今后的的形象及檔次次條件與限制由于東面正對對亭林公園，，因此項目由由東往西逐步步限高地塊一和地塊塊二分別限高高為10米和12米，從而在產(chǎn)產(chǎn)品定位上有有了一定的限限制。24定位思考/SWOT矩陣分析SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak地塊平整，地形方正東側(cè)亭林公園增強本案的景觀效果地處市中心，交通便捷，生活配套完善口碑較好，是昆山人認為的高檔居住區(qū)項目限高，使得產(chǎn)品存在局限性東面臨湖為市政綠化，影響整體布局及檔次機會Opportunity突破傳統(tǒng)住宅項目定位空間，以品質(zhì)來自然分流客源昆山市場火爆，住房需求大量釋放擁有大量的強有力的購買者（臺商等）部分產(chǎn)品區(qū)域同質(zhì)競爭較少利用差異化產(chǎn)品在市場的關(guān)注度，將產(chǎn)品進行創(chuàng)新升級，突破傳統(tǒng)居住空間布局，從而利用高品質(zhì)的社區(qū)來淘汰競爭項目威脅Threaten借助湖景、園景提高本案的景觀效果，強化生態(tài)居住概念昆山競爭項目較多，不乏大盤的介入，品牌知名度不高其他區(qū)域的逐漸成熟，加上價格優(yōu)勢，勢必會分流大量的客戶群東側(cè)亭林公園及湖景優(yōu)勢成為本案景觀的重要賣點，在設計上需充分借助這一優(yōu)勢進行合理的建筑布局在概念的梳理上也要結(jié)合水系景觀優(yōu)勢強化生態(tài)居住理念，迎合主流的市場發(fā)展方向，同時也是項目進行產(chǎn)品突破的重要途徑項目整體優(yōu)勢勢明顯，具有有打造引領(lǐng)昆昆山市場豪宅宅的條件。25項目定位/定位思考根據(jù)項目的地地理位置、景景觀條件、區(qū)區(qū)域氛圍來綜綜合分析根據(jù)項目的自自身的立地條條件、客觀限限制來綜合考考量根據(jù)現(xiàn)在的市市場行情和客客戶接受度來來綜合評判我們的地塊只只適合建造豪豪宅26核心地段便利指標區(qū)位指標位于中心城區(qū)區(qū)，位于或靠靠近核心區(qū)交通方便，周周邊有一定配配套擁有歷史悠久久的人文積淀淀區(qū)域擁有全市獨一一無二的河流流、湖泊、公公園等自然資資源人文指標自然指標稀缺資源從上述條件來來看，本項目目在外在條件件上基本符合合豪宅的三大大標準前兩個個那么第三個標標準是什么呢呢？形象定位/城市豪宅的KPI指標體系第三個豪宅標標準就是產(chǎn)品品塑造，那那么我們該如如何打造只屬屬于我們的豪豪宅呢？接下來我我們先來來看一下幾個個被稱為豪宅宅的產(chǎn)品，從從中找出共同同點，為我們們的豪宅定位位打下一個基基礎(chǔ)。29北京·棕櫚泉國際公公寓上?！な烂癁I濱江花園深圳·香蜜湖湖1號深圳·紅樹樹西岸北京·星河河灣案例借鑒憑借突破市場場水平的產(chǎn)品品品質(zhì)以及““中央公園區(qū)區(qū)”的區(qū)域價價值，全面超超越市場價格格水平，實現(xiàn)現(xiàn)北京經(jīng)典豪豪宅傳奇30區(qū)位朝陽公園旁，CBD，燕莎商務圈資源亞洲最大的城市公園——朝陽公園規(guī)模占地3萬平米，建面32萬平米容積率4.57綠化率50%建筑形式板式高層，塔樓；高度31-33層園林設計貝爾高林，羅馬中庭主題園林功能內(nèi)容高層住宅；酒店式公寓；豪華會所；精品商業(yè)功能比例園林占地3.8萬平米；會所建面1.3萬平米；商業(yè)建面1萬平米；酒店式公寓建面4.3萬平米案例借鑒/北京棕櫚泉國國際公寓31建筑設計出自自名師，整個個建筑將古典典精神融入現(xiàn)現(xiàn)代風格，華華貴而尊榮知名建筑師或或公司：陳世世民、雅科本本建筑師事務務所陳青松、、新加坡DP公司。整個建筑設計計現(xiàn)代感強，，華貴而尊榮榮。建筑外立面線線條簡單、清清晰、摩登。。淺棕色外立面面現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線線條朝陽公園內(nèi)看看棕櫚泉32聘請著名設計計公司，打造造大規(guī)模震撼撼主題式園林林由著名園林設設計公司“貝貝爾高林”設設計。綠化覆蓋率達達50%；11棟建筑構(gòu)成圍圍合式的羅馬馬中庭式園林林，面積3.8萬平方米。33以最高端內(nèi)部部配套打造中中國最頂級的的私家會所——棕櫚泉國際俱俱樂部，彰顯顯身份感和尊尊貴總建面達1.3萬平方米的會會所由著名G.I.L藝術(shù)設計顧問問公司設計，，是中國最頂頂級的私家會會所之一。會所配套有室室內(nèi)溫泉泳池池、全天候陽陽光溫泉泳池池、東南亞式式水療溫泉中中心(SPA),是今天國內(nèi)唯唯一達至國際際水平的水療療溫泉(SPA)；還有紅酒雪茄茄吧、圖書室室全京城唯一擁擁有美國Nautilus健身設備的專專業(yè)健身房等等。34棕櫚泉生活廣廣場位于社區(qū)區(qū)西側(cè)，地下下2層，地上3層，總建面超超過1萬平方米。整個設計呈現(xiàn)現(xiàn)出一種時尚尚高檔的生活活方式；伊藤藤洋華堂、屈屈臣氏等精挑挑細選的物業(yè)業(yè)配比給大家家提供一種高高品質(zhì)的便利利生活。棕櫚泉生活廣廣場設計時尚尚而高檔，并并引入精挑細細選的高檔業(yè)業(yè)態(tài)，營造一一種“購物，，是回家的開開始”氛圍35兩棟由萬豪管管理的酒店式式公寓是北京京市場最高檔檔的酒店式服服務公寓，提提升了項目價價值建面4.3萬平方米，由世界知名名的酒店管理理集團萬豪經(jīng)經(jīng)營管理，是是北京第一家萬萬豪行政公寓寓。其租金水平及及出租率均已已經(jīng)位列北京京五星級酒店店（含酒店式式公寓）的前前列，已經(jīng)成成為目前北京京市場最高檔的酒店店式服務公寓寓。公寓樣板間大大廳實景“前觀江景，，后擁園景””，擁有得天天獨厚江景資資源和區(qū)位資資源的世茂濱濱江花園，成成為上海頂級級地標性豪宅宅區(qū)位上海浦東黃浦江東岸，陸家嘴國際金融中心南側(cè)資源上海最著名的自然景觀——黃浦江規(guī)模占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%建筑形式6棟48-53層超高層公寓及1棟60層酒店式公寓園林設計美國泛亞逸道；世界園林經(jīng)典的多主題園林環(huán)境功能內(nèi)容高層住宅；豪華會所功能比例園林占地16萬平米；會所建面1.5萬平米案例借鑒/上海世茂濱江江花園37七棟樓的主體體建筑呈弧形形排列，與東東方明珠、金金茂大廈、國國際會議中心心并肩而立，，共成浦江東東岸“一線三三峰”的現(xiàn)代代城市天際線線；戶戶將江江景和園景飽飽覽無遺38六大世界風格格園林區(qū)占據(jù)據(jù)了整個項目目70％的占地面積積，也成就了了滬上罕見的的大規(guī)模水景景豪宅融匯世界園林林經(jīng)典的多主主題園林環(huán)境境，由享有國國際聲譽的美美國泛亞易道道公司擔綱園園林設計，園園林綠化率高高達70％。16萬平方米的社社區(qū)園林薈萃萃蘇州園林、、奧運公園、、英式大草坪坪、夏威夷沖沖浪沙灘、德德式綠蔭天鵝鵝湖、法式迷迷宮花園六大大世界風格園園林區(qū)。蘇州園林德式綠蔭天鵝鵝湖英式大草坪奧運公園夏威夷沖浪沙沙灘法式迷宮花園園39世茂濱江花園園擁有歐式服服務會所、美美式休閑會所所、奧林匹克克運動會所等等4個不同建筑風風格的會所，，面積達15000平方米，分布布在不同主題題景區(qū)內(nèi)，每每位住戶都能能就近享受。。世貿(mào)濱江花園園的占地高達達1.5萬平米的會所所采取了四個個不同的建筑筑風格，獨顯顯尊貴感和專專屬感憑借純粹富人人區(qū)的區(qū)位以以及稀缺城市市湖景資源打打造了深圳頂頂級豪宅區(qū)位香蜜湖1號位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，同時也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方資源擁有極為純粹的城市湖景——占地20萬平米的香蜜湖規(guī)模占地9.35萬平米，建面13.10萬平米容積率1.4綠化率綠化率57.76％

建筑設計單位澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計有限公司建筑形式5棟高層+93棟TOHO+12棟雙拼+2棟6單元疊拼復式樓間距高層與TOWNHOUSE之間以45米左右的綠化隔離帶將兩個區(qū)域分為相對獨立的區(qū)域，減少兩者的干擾戶型面積戶型區(qū)間在180-450平米。高層主力戶型為240-260平米；Townhouse主力戶型350平米左右。裝修狀況毛坯總戶數(shù)447戶，其中高層318套，低層219套車位比447：778園林設計單位新加坡AEPdesign（新加坡柏景建筑景觀設計公司）園林設計私家園林最大化功能內(nèi)容高檔住宅，水上會所，幼兒園，私家園林功能比例水上會所2000多平米，幼兒園3000平米開發(fā)商中海地產(chǎn)、香港信合置業(yè)案例借鑒/深圳香蜜湖1號澳大利亞柏濤濤（墨爾本））建筑設計有限限公司總體規(guī)劃層層遞進的建建筑布局方式式使景觀資源源最大化，同同時也保持了了項目景觀均均好性，盡可可能使所有住住戶都能欣賞賞到香蜜湖美美景一線香蜜湖景雙拼臨湖美墅TownHouse臨湖疊拼會館無限視野湖景空中合院地塊邊界采用用高層來區(qū)隔隔，保持豪宅宅內(nèi)部私密性性，也突出了了城市天際線線；與道路之之間布局一定定綠化帶，隔隔絕道路噪音音和灰塵影響響總體規(guī)劃劣勢規(guī)避：項項目東側(cè)緊鄰鄰交通主干道道香梅路，高高層單位會受受到一定的噪噪音和灰塵影影響，用綠化化區(qū)隔景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路會所入口會所布局在項項目的中心位位置，使得會會所不僅成為為休閑場所，，也成為一種種景觀資源會所入口功能構(gòu)成五星級會所會所內(nèi)部裝修修奢華，配備備高檔健身房房及室內(nèi)外泳泳池，將各種種功能做到極極致內(nèi)部配備高檔檔健身房五星級會所大大堂功能構(gòu)成室內(nèi)游泳池和和室外游泳池池用玻璃半隔隔離，景觀聯(lián)聯(lián)成一體空間節(jié)點和綠綠軸結(jié)合的景景觀布局，使使項目景觀功功能發(fā)揮極致致，獨顯私家家尊邸感受私家林蔭路——不現(xiàn)張揚，卻卻暗示著一份份尊貴中心園林之跌跌水瀑布園林景觀新加坡AEPdesign（新加坡柏景景建筑景觀設計公公司）擁有深圳最密密集的喬木綠綠化：50年以上的古榕榕隨處可見園林景觀百年雞蛋花百年古榕擁有深圳小區(qū)區(qū)中最大規(guī)模模的原石景觀觀、規(guī)模最大大的瀑布園林景觀千年原生瀑布布中心園林疊水水池統(tǒng)一的豪宅標標識，體現(xiàn)豪豪宅特色，給給予業(yè)主專屬屬感和尊貴感感園林景觀首層9米豪華大堂體體現(xiàn)豪宅氣質(zhì)質(zhì)9米豪華入戶大大堂產(chǎn)品設計三重門廳，步步步凸現(xiàn)尊貴貴氣質(zhì)高智能化系統(tǒng)統(tǒng)增加豪宅硬硬指標公共部分：先進的身份識識別系統(tǒng)；指紋鎖、智能能鎖（兼有密密碼、磁性鑰鑰匙）；紅外線對射防防盜系統(tǒng)；小區(qū)內(nèi)緊急報報警系統(tǒng)；垃圾集中壓縮縮處理；情景燈光控制制系統(tǒng)：三種種燈光場景——傍晚、入夜及及深夜水體自循環(huán)系系統(tǒng)：水體自自動凈化、循循環(huán)私密部分：智能化控制系系統(tǒng)，包括空空調(diào)控制系統(tǒng)統(tǒng)、家庭布防防系統(tǒng)、燈光光控制系統(tǒng)等等）；多媒體系統(tǒng)；；中央新風系統(tǒng)統(tǒng)；綜合立體降噪噪系統(tǒng)；防噪降輻射窗窗玻璃；無線上網(wǎng)；高層智能直達達電梯產(chǎn)品設計憑借海景資源源以及高智能能化、生態(tài)化化科技注入，，打造深圳最最具現(xiàn)代感的的城市豪宅區(qū)位位于深圳市南山填海區(qū)西南，南面可推窗見海，紅樹林濕地和香港天圍盡收眼底，北臨“世界之窗”、“中華民俗村”，西面緊靠沙河高爾夫球場，東面是紅樹灣規(guī)劃中的大型中央主題公園資源占據(jù)海景地王優(yōu)勢，毗鄰深圳沙河高爾夫球場、紅樹林自然保護區(qū)、規(guī)劃大型中央主題公園規(guī)模占地75101.8平方米，建面255300平方米容積率3.4、77%建筑設計單位世界著名建筑設計大師、ARQ公司創(chuàng)始人——本納道.霍（BernardoFort-Brescia）建筑形式3棟29－31高層板式住宅樓間距南北樓間距最近超83米戶型面積面積區(qū)間120平方米~520平米，主力戶型150-260平米裝修狀況毛坯總戶數(shù)1301車位比1：1.46（約1900個半地下車庫、地下景觀車庫）園林設計單位國際景觀權(quán)威EDAW公司設計園林設計熱帶濱海風景園林功能內(nèi)容會所；幼兒園功能比例會所3000平米，幼兒園3000平米開發(fā)商深圳市百仕達實業(yè)股份有限公司案例借鑒/深圳紅樹西岸岸規(guī)劃布局獨特特新穎，3棟棟高層板式住住宅呈風車型型排列，圍繞繞在一個橢圓圓形的“珊瑚瑚”周圍“旋旋轉(zhuǎn)”，突出出了一種強有有力的動感世界著名建筑筑設計大師、、ARQ公司司創(chuàng)始人——本納道.霍（（BernardoFort-Brescia）親自擔擔綱設計每棟住宅建筑筑在體型上呈呈折板形，外外立面為全玻玻璃天幕，整整體建筑有如如水晶的質(zhì)感感總體規(guī)劃三幢主體建筑筑成風車形排排列互不阻隔隔，每個面都都能讓陽光和和清風以90度直角透入，，均能欣賞到到南部海灣壯壯麗的景致和和西面高爾夫夫球場美景三棟板式樓都都有大尺度的的開洞，這種種被設計師譽譽為“城市的的窗口”的建建筑造型，好好比照相機的的取景框，把把遠方風景收收錄眼底總體規(guī)劃高出市政地面面4.8米的架空平臺臺以及層高6.2米的大堂使最最低的住宅層層已高出市政政地面11米左右，有效效地保障了低低層業(yè)主地景景觀視野總體規(guī)劃完全人車分流流，設計超前前的半地下式式車庫和地下下車庫，將自自然引入各個個角落半地下式車庫庫實現(xiàn)自然采采光外，地下下車庫設計了了上下串通式式橢圓形采光光孔，光線可可以從地面直直接照射到地地下一二層，，實現(xiàn)自然采采光，這是深深圳目前唯一一一個地下二二層都能夠享享受

到陽光光并進行綠化化的地下車庫庫地下車庫西一一側(cè)設計了三三個地下水景景，車庫內(nèi)有有小橋流水的的景觀，成為為現(xiàn)今深圳目目前唯一一個個有水景的地地下車庫其次在地下車車庫的在斜坡坡上設計了綠綠化植被及高高大的喬木，，極具創(chuàng)意及及震憾總體規(guī)劃3000平米會所擁有有休閑、運動動、商務三大大主題功能構(gòu)成運動會所設有700多平方米的室室外游泳池、、網(wǎng)球場、室室內(nèi)恒溫泳池池及籃球場、、健身中心等等商務會所設有完善的商商務中心會所公共設施施：室內(nèi)恒溫泳泳池、羽毛球球場、乒乓球球室、健身中中心、棋牌室室、多功能廳廳、意大利餐餐廳、SPA、兒童活動室室等戶外運動設施施：室外游泳池池、網(wǎng)球場、、籃球場園林散布在三三棟折板型高高層中，呈現(xiàn)現(xiàn)熱帶濱海主主題，讓業(yè)主主充分享受陽陽光、海灘、、海浪園林散布在三三棟折板型高高層中，業(yè)主主散步其中即即可欣賞到外外圍的景色，，處理手法比比較獨到園林景觀園林風格強調(diào)調(diào)熱帶風情，創(chuàng)造出近萬平米的人工湖和眾眾多特色島嶼嶼，并在中心心小島上設置置大型戶外沙沙灘泳池，使使住戶充分享享受陽光、沙沙灘、海浪國際景觀權(quán)威威EDAW公司設計在4萬平方米米的超大架空空平臺上創(chuàng)造造出以近萬平平方米人工湖湖和眾多特色色島嶼為核心心的熱帶濱海海風情園林園林景觀近萬平米的人人工湖通過風車造型型的排布以及及超大陽臺等等細節(jié)打造，，將外部景觀觀資源最大限限度引入室內(nèi)內(nèi)通過巧妙地運運用風車造型型的排布，配配及本身優(yōu)厚厚的地理位置置，在每棟樓樓的折線及兩兩端單位為住住戶打造最闊闊的270o無阻視野，保保障每一住戶戶都能享受悅悅目的海景最大進深達3米的超大陽臺臺，屬于客廳廳的延續(xù)，帶帶來更大的景景觀、工作和和休閑的空間間產(chǎn)品設計A場景設定B操作自動化墻上面板、手手機、終端顯顯示器、PDA、遙控器，均均為控制家中中電器的主腦腦，簡單。家中所有的燈燈光、窗簾、、音箱（背景景音樂）、空空調(diào)及選購的的智能家電等等均可預設為為不同組合的的室內(nèi)場景狀狀態(tài)。夜間起床場景景：通往洗手手間的燈柔和和的一路亮起起會客場景：燈燈光明亮，空空調(diào)自動調(diào)節(jié)節(jié)家庭聚餐場景景：燈光明亮亮，音樂響起起看電視場景：：燈光柔和，，窗簾關(guān)閉浪漫晚餐場景景：餐廳燈光光柔和，其他他燈關(guān)閉產(chǎn)品設計智能化設施大大提提升了紅樹西岸產(chǎn)產(chǎn)品價值——智能家電第一層防護：小區(qū)區(qū)周邊設置探測器器和攝像頭，緊急急情況下可自動報報警并錄下現(xiàn)場畫畫面，小區(qū)內(nèi)多個個招援按鈕，可隨隨時呼叫管家援助助；第二層防護：大堂堂門禁及大堂管家家雙重保護，拜訪訪者只有經(jīng)過您的的同意才能進入；；第三層防護：電梯梯管理系統(tǒng)自動呼呼叫電梯，自動達達到住戶居住的樓樓層，形成客戶與與樓層的一對一進進入；第四層防護：每戶戶配置智能化門鎖鎖等形成特色安全全保護；第五層防護：戶內(nèi)內(nèi)安全防范系統(tǒng)設設置紅外線探測器器、緊急按鈕，廚廚房設置火災探測測器，煤氣泄漏探探測器等一系列先先進的戶內(nèi)報警系系統(tǒng)；采用先進的家居綜綜合布線技術(shù)，把把家居的數(shù)據(jù)、語語音、控制等電位位進行綜合布置和和跳線管理，平均均每戶布置多大70個點位，每戶平均均預埋管道多達400米長，滿足未來升升級需要。C五重安防智能化設施大大提提升了紅樹西岸產(chǎn)產(chǎn)品價值——安防產(chǎn)品設計建筑、自然與人之之和諧典范的星河河灣成就了國際花花園社區(qū)新典范，，奠定其高端市場場領(lǐng)跑位置區(qū)位位于朝陽區(qū)朝陽北路四季星河路，4環(huán)至5環(huán)間資源北臨1600畝國家森林公園，東傍2000畝綠化隔離帶規(guī)模用地面積346666平米，包括11萬平生態(tài)公園，可建設用地約24萬平，總建面約600000平米容積率1.73（含生態(tài)公園）綠化率50％建筑形式1期建面21萬平方米，建筑形式為9-11層小高層；二期為18層高層；3期產(chǎn)品為28層高層建筑精裝標準4000元/平米樓間距50-60米戶型面積200-300平米四居，500-600平米復式車位比1：1.12園林設計單位貝爾高林園林設計江南特色的主題園林景觀功能內(nèi)容生態(tài)公園；星級會所，幼兒園，小學，商業(yè)街功能比例生態(tài)公園占地11萬平米;星級會所建面14000平米，商業(yè)建面約6000平方米開發(fā)商宏宇集團案例借鑒/北京星河灣63北京星河灣在規(guī)劃劃上實現(xiàn)自然村落落式布局，打破南南北向排列式布局局生態(tài)公園四季會四季會體育館商業(yè)街四季星河南街四季星河路2期占地5萬平米1期占地14萬平米總體規(guī)劃小學幼兒園入口西向東看3期占地5萬平米利用綠植抬升整體體高度，形成邊界界感與私密感人車分流系統(tǒng)體現(xiàn)現(xiàn)豪宅動靜分區(qū)功功能車行流線：以貫穿的社區(qū)主主道路為車行干道道，車輛由主路直直接進入?yún)^(qū)內(nèi)的地地下車庫，使區(qū)內(nèi)內(nèi)成為日常無車輛輛通行的純步行區(qū)區(qū)，為住戶提供安安全而休閑的居住住環(huán)境消防車流線：主路和區(qū)內(nèi)環(huán)形形主要步行道可通通行消防車，進入入組團則使用五障障礙園林式隱性車車道停車模式：以地下集中停車車為主，主車庫位位于居住組團地下下步行流線：區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)從社社區(qū)級小區(qū)級至組組團級層次分明，，主干道便捷貫通通，與各組團入口口形成良好的連接接關(guān)系，并兼顧了了日常行人、必要要時通車的機動性性總體規(guī)劃地下車庫入口65北京星河灣規(guī)劃劃了總建筑面積14000余平方米的四季會項目內(nèi)部配有14000平米的精品會所，，囊括餐飲、俱樂樂部等多種功能，，提升項目價值北京星河灣會所四季會建筑風格為為新地域主義風格，定位于中國首家超超五星級精品酒店店，總建筑面積14000平米，分為地下一一層與地上兩側(cè)恒溫泳池，長25m，寬12米，水深1.4-1.7米圣保羅餐廳：巴西西特色，容納100人四季廳：中餐，26個豪華包間鋼琴吧：咖啡廳VIProom：小型豪華會議室室Meetingroom：小型論壇會議室室國際會議中心：350-400人商務會議四季廳VIP包房：中餐粵菜，，26個豪華包間總統(tǒng)間：180度全園林景觀，30位頂級中西宴會紅酒雪茄房：40個餐位，定期舉辦辦頂級品牌展示閱讀室：品茶、閱閱讀、商務會談功能構(gòu)成地塊西側(cè)配置6000平米對內(nèi)生活服務務型商業(yè)街建筑形式：以商業(yè)業(yè)街為主，另有少少量住宅底商業(yè)態(tài)：零售專賣，，生活服務型商業(yè)業(yè)功能構(gòu)成67森林公園與綠地構(gòu)構(gòu)成一體，打造延延伸式綠化體系，，配合核心水景，，形成江南特色的的主題園林景觀項目北臨1600畝國家森林公園，，東傍2000畝綠化隔離帶，自自配11萬平米生態(tài)公園。。延伸式綠化體系，，強調(diào)連綿不斷的的綠化體系和流動動的景觀空間，打打破以建筑為界面面圍合庭院的刻板板模式，以花園圍圍繞建筑，建筑坐坐落于花園中“亭臺、小橋、流流水”的江南特色主題園林林中央水景星河灣森林公園綠化隔離帶園林景觀景觀設計：：貝爾高林68從產(chǎn)品的精精細外立面面、富麗堂堂皇的入口口大堂等外外部細節(jié)打打造豪宅品品質(zhì)大堂富麗堂皇的的大堂和優(yōu)優(yōu)雅有序的的通道，一一側(cè)推門即即走進生態(tài)態(tài)綠地產(chǎn)品設計69豪宅總結(jié)建筑風格體體現(xiàn)尊貴感感，建筑布布局舒朗，，強調(diào)對景景觀資源的的占有。萬平米以上上的國際標標準超豪華華會所；精精品商業(yè)通過國際質(zhì)質(zhì)量體系認認證，配備備名牌、先先進的設備備設施；一一流的國際際物管，貼貼身優(yōu)質(zhì)服服務；超過50%的綠化率；；具有極強強儀式感的的能夠體現(xiàn)現(xiàn)尊貴的大大規(guī)模主題題園林品牌開發(fā)商商；品牌設設計公司等等建筑指標園林指標配套指標品牌指標設備設施/物管指標項目定位/豪宅借鑒總總結(jié)項目定位/形象定位因此我們整整體的形象象定位訴求求：Nextpark詮釋：下一一個公園，，我們的項項目的品質(zhì)質(zhì)及超高綠綠化率公園對面，，我們項目目的地理位位置及景觀觀優(yōu)勢項目定位/產(chǎn)品形象定定位產(chǎn)品形象定定位訴求：：公園建筑—私家花園詮釋：公園園內(nèi)的建筑筑往往都是是低密度的的，都是經(jīng)經(jīng)典的，是是人們停留留留影的地地方，因此此我們要表表現(xiàn)的就是是昆山的又又一個“旅旅游勝地””，但這只只屬于你個個人項目定位--產(chǎn)品類型地塊三地塊二地塊一由于項目限限高，因此此對于項目目的1、2號地塊的產(chǎn)產(chǎn)品存在一一定的限制制，根據(jù)限高規(guī)定，，三號地塊塊和二號地地塊的高度度≤10米和≤12米，因此只只能低密度度住宅，為了使價值值最大化，，我司建議全全部做帶電電梯的花園園洋房，三號地塊為為三層，二二號地塊為為四層，一一號地塊為為七層73產(chǎn)品定位——商業(yè)我們的豪宅宅商業(yè)“小小而精”商業(yè)規(guī)模不不超過1萬平米商業(yè)等級主主要分為社社區(qū)商業(yè)及及高檔精品品商業(yè)。社區(qū)商業(yè)：滿足日常常生活服務務需要，規(guī)規(guī)模比規(guī)劃劃指標要求求稍有放大大；以日常常生活服務務店和部分分品牌精品品店為主布局方式多多是獨立商商業(yè)街，多多結(jié)合景觀觀做集中街街區(qū)處理，，并與居住住組團相區(qū)區(qū)隔，以減減少對住宅宅私密性的的影響高檔精品商商業(yè)：可以與會會所相結(jié)合合，業(yè)態(tài)以以高檔餐飲飲、精品專專賣店為主主。73項目總規(guī)模商業(yè)規(guī)模社區(qū)商業(yè)精品商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)模業(yè)態(tài)星河國際15.8萬平米4萬平米————4萬平米EQ:IQ、BETTY、BACLAY、寶姿等國際知名品牌陽光上東72萬平米2.5萬平米2000——2.3萬花旗銀行、梵思咖啡廳、老城酒吧、特百惠、虹式家居、陽光花坊中餐吧觀湖國際54.3萬平米1.6萬平米————6000平米定位于品牌商業(yè)珠江帝景98萬平米60000平米佰金瀚高檔餐飲、中國銀行、品牌服飾、家裝建材、窗簾布藝、美容美發(fā)、富力城139萬平米4萬平米————4萬平米高檔餐飲、購物、娛樂星河灣60萬平米6000平米社區(qū)商業(yè)零售、專