某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

千里之行，始于足下。第2頁(yè)/共2頁(yè)精品文檔推薦某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告綠群、現(xiàn)代、上品日子國(guó)茂房地產(chǎn)沈莊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

名目

第一部分前言

第二部分項(xiàng)目開辟背景分析第三部分項(xiàng)目總體開辟策略第四部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

第五部分項(xiàng)目的科學(xué)技術(shù)運(yùn)用第六部分項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案第七部分策劃講明

第一部分前言

目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低迷時(shí)期，而作為二級(jí)都市的保定，其房地產(chǎn)更為甚之。并且隨著經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的啟動(dòng)，進(jìn)展商和置業(yè)者日趨理性，因此平凡、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項(xiàng)目將舉步維艱，引導(dǎo)市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)者，刺激消費(fèi)是關(guān)鍵。所以，我們?cè)趶V泛調(diào)研、綜合討論的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)高開區(qū)沈莊項(xiàng)目舉行深入分析后，做出了這本富有獨(dú)特個(gè)性和充滿激情的整合推廣方案，相信本方案將有助于順利實(shí)現(xiàn)銷售打算，并為樹立進(jìn)展商投資信心和廣廈房地產(chǎn)的品牌形象打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，以鮮亮的旗幟形象成為市場(chǎng)的引領(lǐng)者。

項(xiàng)目策劃的三大依據(jù)是市場(chǎng)、環(huán)境和成本，是對(duì)一系列推廣活動(dòng)的專業(yè)安排。本報(bào)告正是以此為動(dòng)身點(diǎn)，在《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》及《全程營(yíng)銷策劃報(bào)告》的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目自身特質(zhì)和市場(chǎng)因素，并以此為依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目制定出理性的廣告策略及推廣打算。

第二部分項(xiàng)目開辟背景分析

一、項(xiàng)目所在地價(jià)值潛力分析與預(yù)測(cè)

本項(xiàng)目位于隆興路與陽(yáng)光北大街西北方向，屬保定市高新區(qū)范圍。高新區(qū)是我市進(jìn)展最為迅速的區(qū)域，目前區(qū)內(nèi)企業(yè)近900家，其中三資企業(yè)100余家，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)有：XXX三菱株式會(huì)社、菲律賓生力集團(tuán)、歐麥八達(dá)麥牙有限公司、桑巴蒂墻紙有限公司、澳諾制藥有限公司、德瑪斯新型建造材料有限公司、康達(dá)精細(xì)化工有限公司等，初步形成了新能源及節(jié)能設(shè)備、輸變電和電力自動(dòng)化、新材料、軟件、生物工程五大特群產(chǎn)業(yè)。2008年1月，保定高新技術(shù)開辟區(qū)在全國(guó)37個(gè)省、市、自治區(qū)和打算單列市的60多個(gè)申報(bào)單位中脫穎而出，成為全國(guó)首批獲準(zhǔn)認(rèn)定的18家“國(guó)家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地”之一?；貎?nèi)現(xiàn)有骨干企業(yè)60余家，預(yù)計(jì)年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值72億元，利稅7.2億元，新能源產(chǎn)品出口1.8534億美元，年平均增長(zhǎng)率在120%以上。

特殊值得關(guān)注的是，保定傾力打造“中國(guó)電谷”，并將進(jìn)展目標(biāo)定為：“十一五”期間，啟動(dòng)一期工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入500億元以上；進(jìn)入“十二五”之后，再啟動(dòng)二期工程建設(shè)，力爭(zhēng)用10年左右的時(shí)刻，形成產(chǎn)值1000億元以上的新型電力能源產(chǎn)業(yè)基地，使保定成為國(guó)內(nèi)該行業(yè)的領(lǐng)軍都市。2008年1月18日，占地

850多畝、投資27億元的中國(guó)兵裝集團(tuán)的“保定·中國(guó)電谷天威產(chǎn)業(yè)園”正式奠基。該產(chǎn)業(yè)園的興建，將對(duì)該區(qū)域的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生直截了當(dāng)妨礙，從而使區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境更加優(yōu)化。

2007年高新區(qū)小學(xué)的建立彌補(bǔ)了教育配套的別腳，隨著都市建設(shè)的進(jìn)程，就業(yè)、就學(xué)、醫(yī)療、購(gòu)物、交通各種區(qū)域配套更加完善，居民遷入數(shù)量逐年遞增，05年戶籍人口數(shù)為17423人，06年戶籍人口數(shù)19129人，07年戶籍人口數(shù)為20100人。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示07年區(qū)內(nèi)企業(yè)從業(yè)人口16434人，與戶籍人口的對(duì)照可見(jiàn)，戶籍人口數(shù)有非常大的增長(zhǎng)空間。特殊是08年區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)展的新契機(jī)使我們能夠判斷將來(lái)幾年區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將大幅增加，必定形成對(duì)商超、公寓、住所、娛樂(lè)等現(xiàn)代化商務(wù)、服務(wù)設(shè)施的新需求。我市多家開辟商也已敏銳地感受到此區(qū)域的價(jià)值，陸續(xù)在此區(qū)域內(nèi)投資、開辟。近期項(xiàng)目尚北嵐庭、警盾家園、鑫和花園、都市綠洲、鋒尚公寓、廣廈新區(qū)等樓盤陸續(xù)建設(shè)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更集中的體如今客戶爭(zhēng)奪和提高市場(chǎng)占有率上。

二、產(chǎn)品SWOT分析

優(yōu)勢(shì)——

?規(guī)模優(yōu)勢(shì)——本項(xiàng)目用地面積達(dá)項(xiàng)目占地14萬(wàn)㎡，總建造面積38萬(wàn)㎡，在保定目前所開辟的樓盤規(guī)模中屬前列。

?環(huán)境優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)越，污柒少，空氣清新。

?新規(guī)劃優(yōu)勢(shì)——政府初步規(guī)劃中項(xiàng)目所處片區(qū)均是中高端住所區(qū)；規(guī)劃路網(wǎng)系統(tǒng)相當(dāng)完善，與都市中心區(qū)的聯(lián)系相當(dāng)便利。

?品牌優(yōu)勢(shì)——廣廈房地產(chǎn)開辟公司有妨礙力和美謄度，在河北省房地產(chǎn)行業(yè)具一定品牌優(yōu)勢(shì)。

?在保定首度提出以高效節(jié)能為本的設(shè)計(jì)概念。

劣勢(shì)——

?該片區(qū)現(xiàn)有配套設(shè)施和人文環(huán)境明顯降后

?現(xiàn)場(chǎng)目前一片荒涼，地塊別臨都市干道。

?匱乏市政配套，需作前期投入，提供日常日子保障體系。

?消費(fèi)者對(duì)其片區(qū)印象別佳，片區(qū)規(guī)劃認(rèn)知?jiǎng)e高。

?目前交通別太便利。

?市場(chǎng)低迷，人們多處于觀望，且目標(biāo)客戶多為知識(shí)型，對(duì)置業(yè)較為理性。

機(jī)遇——

?可領(lǐng)先營(yíng)造高開區(qū)已小戶型為主的中高檔住所社區(qū)。

?市場(chǎng)缺少品位高、環(huán)境好的中高檔居住社區(qū)。

?市場(chǎng)缺少以人為本設(shè)計(jì)的好戶型。

?人們倡導(dǎo)日子在遠(yuǎn)離城市喧囂的優(yōu)雅環(huán)境中。

威脅——

?配套別腳，市場(chǎng)哺育過(guò)程將被拉長(zhǎng)。

?人氣別腳，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷困難較大。

?片區(qū)將來(lái)規(guī)劃尚未定性。

三、項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施條件

1、給排水

高新區(qū)給水由保定市供水總公司供應(yīng)，該公司共有地下水源5處，供水量30萬(wàn)噸/天；引西大洋水庫(kù)供水量為26萬(wàn)噸/天。供水水壓0.3mpa。預(yù)計(jì)2008年南水北調(diào)工程使保定市區(qū)可增加供水量35萬(wàn)噸/天。

高新區(qū)采納徹底分流制排水系統(tǒng)，分不建有污水排水系統(tǒng)和雨水排水系統(tǒng)。污水先排至西部污水處理廠，集中處理后排放。雨水排水自成體系，首先經(jīng)過(guò)南北主干渠匯合，再經(jīng)過(guò)雨水泵站提升排入防洪河內(nèi)。

2、電力

保定市區(qū)電力供給能力為80萬(wàn)千瓦/日，總量供應(yīng)充腳。停電頻度為0.11%，重點(diǎn)用戶無(wú)打算內(nèi)停電。供電系統(tǒng)采納避雷裝置，加之保定處于非雷暴區(qū)，故因打雷故障引起的眨眼電壓下落頻度幾乎為零。高新區(qū)共有三座變電站，實(shí)行雙回路供電。

3、燃?xì)?/p>

高新區(qū)燃?xì)夥N類為天然氣，由市天然氣公司集中供應(yīng)，供給能力

3.45×1010mj/d，供應(yīng)穩(wěn)定。

4、熱力

高新區(qū)建有集中供熱站和完備供熱管網(wǎng)。能為用戶提供優(yōu)質(zhì)飽和蒸汽，滿腳工業(yè)和日子用熱需要。供熱能力為286噸/小時(shí)，近期再增150噸/小時(shí)，鍋爐出口壓力1mpa，企業(yè)進(jìn)口壓力0.3mpa。

5、環(huán)保

高新區(qū)內(nèi)固體廢棄物按【工業(yè)企業(yè)“三廢”排放標(biāo)準(zhǔn)】（GBJ4—73）

執(zhí)行。居住區(qū)日子垃圾全部袋裝收集，工業(yè)區(qū)的日子垃圾和工業(yè)垃圾混排到垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，由環(huán)衛(wèi)處負(fù)責(zé)運(yùn)至市環(huán)衛(wèi)局指定垃圾廠，采取分類填埋處理。

四、保定市樓市現(xiàn)狀

1、保定市商品房銷售成交量較去年同期下落，銷售價(jià)格較同期上漲

自北京、深圳浮現(xiàn)房?jī)r(jià)時(shí)漲時(shí)降狀況，業(yè)界爭(zhēng)論房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”是否浮現(xiàn)以來(lái)，我市購(gòu)房者的購(gòu)房心理較去年發(fā)生較大變化。觀望態(tài)度重新浮現(xiàn)，使成交量受到妨礙。然而各開辟商并沒(méi)有所以落低售價(jià)，相反價(jià)格接著上漲。銷售單價(jià)較去年同期上漲29.6%，08年4月銷售均價(jià)較08年2月又上漲4.2%。

2、保定市房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目現(xiàn)狀（2008年4月調(diào)查數(shù)據(jù)）

第三部分項(xiàng)目總體開辟策略

一、項(xiàng)目總體開辟理念

本項(xiàng)目以“現(xiàn)代化、高品質(zhì)”和“自然和諧、休閑養(yǎng)生”形象推向市場(chǎng)，滿腳目前市場(chǎng)的主導(dǎo)需求，打造中高端精品住所，避開競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的中低端市場(chǎng)。

“現(xiàn)代化、高品質(zhì)”是應(yīng)用現(xiàn)代化建造科學(xué)技術(shù)，打造以高科技、高配置為主的現(xiàn)代化社區(qū)，配合建造外立面和社區(qū)整體形象富有現(xiàn)代感的設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目先進(jìn)的科技化理念。

“自然和諧、休閑養(yǎng)生”是應(yīng)用天然綠群植被，配合以綠XXX植物為主的人造景觀，遵循人與自然的和諧，全力打造一具綠群環(huán)保、環(huán)境悠然的愜意日子居所。

二、“分期式”開辟模式

保定市區(qū)人口110多萬(wàn)，流淌人口30萬(wàn)左右，而整個(gè)保定市22個(gè)縣、市的總?cè)丝谟?100多萬(wàn)，伴隨著都市化水平的提高，加上市區(qū)人口的自然增加，形成龐大的市場(chǎng)需求。保定市市區(qū)每年的人口自然增長(zhǎng)率為5.3%，有5