某居住區(qū)可行性研究研究

某居住區(qū)可行性研究一、項目概況隨著某市城市化進程的加快、城市社會經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化，城市用地功能需作進一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設委員會辦公室于1996年1月30日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。該項目擬由某市某集團房地產(chǎn)開發(fā)部負責開發(fā)建設。項目財務評價的目的是通過市場供需研究和財務經(jīng)濟分析，確定項目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項目的經(jīng)濟可行性做出評價，為委托方投資決策及開發(fā)項目融資提供依據(jù)。1．項目位置及占地面積擬建“某廠居住區(qū)”位于某區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀某廠廠區(qū)和某公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項目總占地面積53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項目規(guī)劃建設用地面積中，目前屬某市市第某筑工程公司使用的有7.652公頃，詳見表1所示。表1項目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)某37980033203747763某76520712005320合計456320403237530832．項目現(xiàn)狀特點項目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側靠近某北路的住宅樓為某廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬某廠和某公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2項目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途某某占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計47763122092532030000項目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側是東八里莊住宅小區(qū)，南側也已建成居住區(qū)，東側隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3．項目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，某廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米，總容積率為2.00。表3項目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例(%)保留建筑152092----新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套公建10000013.1小計760508100.0合計912600----4．項目服務對象居住區(qū)將規(guī)劃建設一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為某集團其它開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。5．市政工程和基礎設施 據(jù)測算，某廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預測如下：(1)

供熱 小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負責整個小區(qū)的供熱。(2)

供電 根據(jù)《某市某廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告》，某廠住宅區(qū)的能源供應方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結合方案，新建住宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計算，則該小區(qū)用電總計約20230千瓦。同時使用系數(shù)為0.8，則最大負荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費為2880萬元，以上三項共計3760萬元。另外，居住區(qū)還應承擔地方電力建設基金4000萬元，此項費用可分期交納。(3)

煤氣 據(jù)某市市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計，日用煤氣量為2.1萬立方米，高峰用氣量為3500立方米。(4)

電訊 據(jù)某市市電信管理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計，某廠居住區(qū)至少需9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機1萬門。二、市場研究（一）某市市當前房地產(chǎn)市場概況（略）（二）某市市普通住宅市場分析（三）市場供需關系分析（略）經(jīng)過對某市市的投資環(huán)境和市場供求關系分析，我們提出如下建議：本項目所處位置緊鄰某市市房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場定位如下：(1)

功能分配。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。普通住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項目的建筑面積，適當增加高層的比例。(2)

銷售對象。普通住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團購買和某集團內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機構為輔，兼顧散戶。(3)

戶型與功能?？紤]到銷售對象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60-120平方米。在節(jié)約成本的前提下，應盡量使功能達到中檔水平，如設計冰箱、洗衣機、空調(diào)的預留位置。（三）某市市寫字樓市場分析（略）（四）某市市商業(yè)用房市場分析（略）三、項目規(guī)劃建設方案和建設條件（一）項目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對居民的干擾。某廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設一處地區(qū)級的公建中心。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側規(guī)劃一家醫(yī)院。星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。在某北路與園星路之間的星火路東側形成一組完整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音影響的物理措施。規(guī)劃在石佛營東路西側布置一條20—30米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0.88公頃的用地內(nèi)。另外，居住區(qū)還將配備30班中學一所，24班小學兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。（二）項目規(guī)劃控制指標綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強度提出的控制指標如下： 1.用地情況總占地面積 532320平方米 其中 代征地面積 76000平方米 規(guī)劃建設用地面積 456320平方米 其中 地區(qū)公建用地 52900平方米 住宅用地 163400平方米 配套公建用地 124000平方米 道路用地 56000平方米 綠化用地 60000平方米2.用地性質(zhì) 使用性質(zhì)： 住宅及配套、非配套公建 3.用地強度 總容積率： 2.00 其中： 保留建筑： 2.865 新建住宅： 2.06 配套公建： 0.806 地區(qū)商服： 3.834.建筑設計指標 總建筑面積： 912600平方米 其中： 保留建筑面積： 152092平方米 新建住宅建筑面積： 575508平方米 地區(qū)公建建筑面積： 85000平方米 配套公建建筑面積： 100000平方米 建筑高度： <=60米 其中： 多層住宅： <=18米 高層住宅： 45—60米 地區(qū)商服： <=60米 配套公建： <=24米 中、小學： <=12米 建筑層數(shù)： 板式6—12層，塔式18層（三）市政建設條件 1.道路交通系統(tǒng) 在某廠居住區(qū)四周道路中，星火路已修好，六里屯路和某北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū)，亦有待定線。為加強小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。 2.市政設施現(xiàn)狀 某市某廠原有較完善的市政設施。為解決某市市熱力公司在東郊地區(qū)建設供熱廠的用電需要，某市市供電局提出結合供熱廠投產(chǎn)，建設一座110千伏變電站（星火變電站）。站址擬選在京包鐵路西側，姚家園路北側，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設，該地段的市政設施、地下管線將得到進一步改善，為本項目建成后的使用提供理想的市政條件。其中：(1)

上水：某廠原有上水條件滿足供應。(2)

雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。(3)

合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。(4)

煤氣：用地西側的星火路、南側的某北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區(qū)需建設煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(5)

供熱：基地內(nèi)可滿足供應。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設一處占地2.02公頃的鍋爐房，負責整個小區(qū)的供熱。(6)

供電：某廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，某廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設的星火110千伏變電站供電。某廠用電負荷較大，應安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(7)

電訊：現(xiàn)狀某廠有遠離此地的呼家樓局提供服務，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個4萬門局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。四、建設方式及進度安排（一）建設方式本項目的設計應采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設計。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。工程應達到優(yōu)良工程水準。（二）建設進度安排由于該項目規(guī)模較大，因此應考慮采用滾動開發(fā)、分期建設的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風險。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項目的開發(fā)建設分三期為宜，預計用6年時間可全部建成投入使用。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示。表4項目建設分期安排單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262023269508760508注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當前某用地，相應分攤的代征地面積為11860平方米。工程建設進度，直接影響著項目的經(jīng)濟效益。嚴密的工程進度安排和高質(zhì)量的施工組織設計，是保證項目實施的關鍵，為了確保資金滾動使用，于2023年1月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設計和前期準備工作，2023年3月底進行規(guī)劃設計方案比選，2023年10月初開始第一期基礎工程，2023年4月起就可進行市場推廣和銷售。第二期工程于2023年4月初開始啟動，第三期工程從2023年4月啟動。整個住宅小區(qū)的開發(fā)建設于2023年3月完成，2023年9月底銷售完畢五、投資估算與資金籌措（一）項目總投資估算1.項目投資概況據(jù)估算,本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費用、開發(fā)期稅費等總投資為293745.36萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為3877.5元/平方米。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調(diào)整。2.估算依據(jù)(1)

業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃說明”；(2)

某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應咨詢意見”；(3)

某市市電信管理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設方案”；(4)

整個項目按中、低擋建造水平計算；(5)

估算中的有關稅金和費用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算；(6)

假定該項目在5年內(nèi)分3期全部建設完成;(7)

假定該項目在第一年開始預售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;(8)

項目總投資中自有資金比率按10%計算；(9)

貸款的年利率按12%計?。?10)

整個項目的投資費用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。3．估算范圍上述估算投資按某市市目前通常的取費標準計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。4．估算結果投資估算的結果匯總如表5所示。

表-5某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目成本估算表序號項目或費用名稱投資金額（萬元）單方造價（元/平方米）一土地費用107342.761417.01出讓金13145.09

2城市建設配套費19717.63

3拆遷安置補償費72893.70

4手續(xù)費及稅金1586.35

二前期工程費5099.0467.31規(guī)劃設計3187.36

2項目可行性研究382.48

3地質(zhì)勘探測繪637.47

4三通一平費891.73

三房屋開發(fā)費127494.501683.0(一)建筑安裝工程費111837.281476.31商品住宅

A多層30724.97

B高層22434.11

2拆遷房

A多層13655.54

B高層6827.77

3地區(qū)公建

A商場14021.32

B寫字樓13460.46

4可銷售配套公建5462.22

5不可銷售配套公建5250.88

(三)附屬工程費5591.8673.8(三)室外工程費8946.98118.1(四)其它費用1118.3714.8四管理費5998.4179.2五財務費用28792.36380.1六開發(fā)期稅費10462.60138.11電貼費2880.00

2用電權費4000.00

3其它稅費3582.60

七不可預見費8555.69112.9總計293745.363877.5注：計算單方造價時，其面積的基礎是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用計劃按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表6“投資計劃與資金籌措表”。

表6投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2023202320232023202320231開發(fā)總投資1.1土地費用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其它費用1.6開發(fā)期稅費10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預見費8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220231.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其它0.000.000.000.000.000.000.00小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81

（三）資金籌措計劃本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。其中自有資金投入26495.30萬元人民幣，銷售收入投入220231.23萬元人民幣，需向金融機構貸款18336.47萬元人民幣詳見表6。在估算中，考慮到當年投資是隨工程的進度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實現(xiàn)的，故假定當年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當年投資，如有盈余，結轉下年。六、投資分析基礎數(shù)據(jù)的預測和選定本報告對項目經(jīng)濟效益進行分析過程中，所使用的基礎數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析某市市相關類型物業(yè)市場前景的基礎上，結合本項目的具體情況而預測和選定的。（一）銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結果，并考慮本項目的具體情況，確定普通住宅售價：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價：6500元/平方米；辦公用房售價：6000元/平方米；可售配套公建售價：4000元/平方米。可銷售面積的平均價格為5073.50元/平方米。本項目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表”。表7某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表序號期間2023202320232023202320232023總計1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注:可銷售面積平均價格5073.50元/平方米，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1.投資成本測算本項目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元人民幣，融資費用為28792.36萬元人民幣，本項目的投資成本為293745.36萬元人民幣。2.銷售費用測算根據(jù)某市市同類項目和國家有關部門資料，銷售費用取總銷售收入的2%。銷售費用＝384346.67萬元×2%＝7686.93萬元3.稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。根據(jù)國家有關規(guī)定，經(jīng)營稅費的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。某市市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。根據(jù)測算，本項目不需繳納土地增值稅（三）利潤分配開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關稅金。預計本項目的總稅后利潤為38685.58萬元人民幣。詳見表8“項目損益表”。

表8項目損益表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231項目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1營業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財務費用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)利潤57739.672124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時歸還。七、項目經(jīng)濟效益評價（一）現(xiàn)金流量分析本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評價指標如下：1.全部資金評價指標（詳見表9，項目全部資金現(xiàn)金流量表） 財務內(nèi)部收益率： 24.80% 財務凈現(xiàn)值(IC=18%)： 10938.09萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 4.84年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 6.35年

表9項目全部資金現(xiàn)金流量表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20238.36-14833.95-5815.9610938.09計算指標IRR＝24.80%NPV＝10938.09萬元靜態(tài)投資回收期＝4.84年動態(tài)投資回收期＝6.35年2.自有資金評價指標（詳見表10，項目自有資金現(xiàn)金流量表） 財務內(nèi)部收益率： 292.33% 財務凈現(xiàn)值(IC=18%)： 155464.96萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 1.37年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 1.44年表10項目自有資金現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.5所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累計凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96計算指標IRR＝292.33%NPV＝155464.96萬元靜態(tài)投資回收期＝1.37年動態(tài)投資回收期＝1.44年(二)財務平衡表與貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。分析結果表明,本項目具有基本的資金平衡能力。詳見表11，資金來源與運用表。

表11資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231資金來源1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.00小計429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營管理費用2.5銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財務費用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.312.7經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.84小計386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95

從表12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項目如果操作得當，在正常情況下，項目開發(fā)建設完成時，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤貸款還本付息估算表單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20232023202320232023202320231貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計0.0019436.6619845.8718491.584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.001.3本期應計利息8565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.001.4本期本金歸還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.001.5本期利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.001.6期末貸款本息累計19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.002.2未分配利潤17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其它 八、風險分析本項目的風險主要來自：建造成本、售價、銷售進度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進度的快慢。而這些風險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此需要項目的主辦者進行認真考慮。（一）盈虧平衡分析本項目的盈虧平衡點為76.42%，即銷售面積/收入達到可銷售面積/收入的76.42%時,項目能保持盈虧平衡。利潤為零時的初始平均價格和平均成本分別如圖1和圖2所示。\o"點擊圖片看全圖"

（二）敏感性分析影響本項目財務效益的主要風險因素為總投資（建造成本）、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標，分別算出當上述因素變化±15%、±10%、±5%時，對主要經(jīng)濟評價指標的影響分析如表13和表14所示。其中兩種最不利的情況如下所示：1.當投資增加15%時，全部資金的評價指標為： 財務內(nèi)部收益率： 18.10% 財務凈現(xiàn)值(IC=18%)： 170.42萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 5.62年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 6.99年 2.當租售價格降低15%時，全部資金的評價指標為： 財務內(nèi)部收益率： 12.59% 財務凈現(xiàn)值(IC=18%)： -8691.2萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 6.16年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 7.00年表13全部投資敏感性分析表項目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案24.80%10938.094.846.35租15%37.07%30570.813.704.99售10%32.96%24026.273.905.44價5%28.87%17482.024.255.98格-5%20.73%4394.545.316.73變-10%16.66%-2148.585.817.00化-15%12.59%-8691.26.167.0015%18.10%170.425.626.99投10%20.21%3759.655.376.78資5%22.44%7348.875.146.56變-5%27.30%14527.314.456.13化-10%29.95%18116.544.125.83-15%32.78%21705.763.95.47自有資金敏感性分析表項目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案292.33%155464.961.371.44租15%323.54%175815.681.341.4售10%312.36%16898.011.351.41價5%301.62%162156.681.361.42格-5%284.36%149048.791.381.45變-10%273.24%141408.821.401.47化-15%257.97%131708.351.421.5015%277.97%156586.731.391.46投10%283.19%156563.781.381.45資5%287.55%156006.961.381.44變-5%297.82%155046.651.351.43化-10%304.64%154733.551.361.42-15%312.21%154436.471.351.41

從計算結果可知，租金售價降低15%對項目經(jīng)濟效益影響很大，使項目不能滿足內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值和投資回收期的評價標準。為確保項目獲得較好的經(jīng)濟效益，項目主辦者應加強市場促銷工作，盡量使租售收入計劃得以實現(xiàn)。由于本項目全部投資基本方案的內(nèi)部收益率為24.80%，遠高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運作的情況下，應盡可能降低自有資金的投入，使項目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。九、財務評價的結論與建議（一）結論上述分析和財務效益評估的結果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風險能力。評估結果表明，該項目是可行的。本項目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設前四年期間的全部銷售收入均用于項目投資。因此，售價與銷售進度是本項目能否達到預期效益的關鍵。本項目各類物業(yè)的預期售價是在多方考察某市目前同類物業(yè)市場的基礎上確定的?？紤]到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預期售價將會有所變動。但從當前發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價不會有太大的回落。（二）有關建議1.

本項目的關鍵是各年度預期銷售收入能否實現(xiàn)。若銷售進度能加快，則項目投資更有保障，財務收益狀況會明顯好于評估結果，反之也亦然。因此，項目主辦者對此應給予足夠的關注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度和售價。2.

本項目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對某集團其它開發(fā)項目的拆遷對象。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項目進展情況而影響，對此應給予關注，并相應調(diào)整各期拆遷房所占比例和進度，如當拆遷房對象確有保證時，在前期可適當增加拆遷房比例，加快進度，以取得更好的經(jīng)濟效益。3.

按現(xiàn)行規(guī)定，對拆遷房可以享受安居工程的有關優(yōu)惠條件，項目主辦者應盡力爭取。4.

本項目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設，尤其是東四環(huán)路的建設速度，項目主辦者對此應給予密切關注，適時調(diào)整工程進度與售價。5.

本報告在測算過程中，選用的貸款年利率為12%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟效益降低，因此建議項目的主辦者，應力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費用，爭取更好的投資效益。6.

建筑工程不可預見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應制定材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項目有反應沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設四方建設單位：忠縣水務服務中心設計單位：重慶布澤水利電力勘測設計有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準備（1）施工技術人員認真熟悉圖紙，領會設計意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設計人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預制加工項目開始前，根據(jù)設計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設備等按規(guī)格、型號準備好，運至現(xiàn)場。（3）材料設備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應基本一致。管材的端面應垂直于管材的軸線。管件應完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標識。（4）材料的保存：管件和管材不應長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應小心輕放，避免油污，嚴禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術文件齊全,進行圖紙技術交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術、材料機具供應等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進行壓力試驗。冷水管試驗壓力應為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準備水壓試驗時間應在熱熔管道連接24小時后進行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點。（2）試驗增大壓力到規(guī)定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應采取安全有效的固定保護措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應在地面用紅色油漆標識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設施均具備使用條件的情況下,可進行全系統(tǒng)通水試驗。其目的在于檢驗供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設計和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗收前應進行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應不流死角,每個配水點龍頭都應打開,在系統(tǒng)最低點設放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進水相當為止。管道沖洗完在使用前應采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進行消毒,含氯水在管中應靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標準《生活飲用水衛(wèi)生標準》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進行包括工程特點、設計要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術交底。增強施工人員的質(zhì)量意識,調(diào)集責任心強、經(jīng)驗豐富的人員參與施工。設立專職質(zhì)檢員進行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態(tài)。設置嚴密的質(zhì)量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進行檢查,合格后方可進入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設計圖中設計管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機械開挖，槽底預留20cm由人工清底。開挖過程中嚴禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場暫存、場外暫存、外棄相結合的原則進行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進行堆放，但不得覆蓋測量等標注，均暫存于現(xiàn)場用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計劃，作好土方平衡少土方外運及現(xiàn)場土方調(diào)運。d.開槽后及時約請各有關人員驗槽，槽底合格后方可進行下道工序。如遇槽底土基不符合設計要求，及時與設計、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七