浙江瑞安某酒店和住宅小區(qū)營銷策劃報告

**房產**項目營銷策劃報告目錄第一部分項項目開發(fā)總特特點第二部分項項目定位第三部分產產品概念設計計第四部分營銷策略部部分第五部分銷銷售策略第六部分廣廣告策略第一部分項項目開發(fā)總特特點從我們對**樓樓市的整體走走訪調查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，**的房地產開開發(fā)水平與其其經濟發(fā)展水水平是不相吻吻合的，存在在相當大的差差距。現(xiàn)有市市場開發(fā)的產產品多數(shù)屬高高密度，高容容積率，低配配套的中低檔檔產品，特別別是高層存在在較為突出的的垂直交通不不便，采光、日日照、通風不不佳等情況，樓樓市呈現(xiàn)表面面繁榮但缺乏乏品牌房產。我我們應該看到到并非消費者者對優(yōu)質的房房產品沒有接接受能力，而而是缺少優(yōu)秀秀的房產品來來刺激和引導導消費觀念的的提升。隨著著房產開發(fā)量量的增加，競競爭的加強，在在未來房產市市場消費者對對性價比的追追求將逐漸顯顯現(xiàn)出來。**房產的項目目開發(fā)正好處處于**房產開發(fā)水水平的轉變時時期，因而需需要導入具有有前瞻性的開開發(fā)理念，成成為**房地產開發(fā)發(fā)走向成熟的的一個標志，起起引導房地產產買方市場的的發(fā)展趨勢的的作用?；谟谶@一市場背背景，**大廈和**城市花園的的開發(fā)存在這這樣的總特點點：三個品牌兩個開開發(fā)。三個品牌指要樹樹立**房產的品牌牌和開發(fā)項目目的品牌即**大廈的品牌牌和**城市花園的的品牌。房地產產市場將逐步步進入品牌競競爭的時代，一一個有影響的的品牌，可以以征服消費者者，獲得較大大的市場份額額。對于房產產品來說同樣樣如此。品牌牌房產代表了了卓越的質量量體系，真正正以人為本的的建筑、環(huán)境境設計，完善善的售后服務務體系等。品品牌房產在得得到購房者認認同的同時，亦亦給開發(fā)商帶帶來可觀的效效益和可持續(xù)續(xù)發(fā)展的原動動力。因此，**的兩個項目目在開發(fā)和整整個市場推廣廣過程中，從從整體到局部部，從大的方方面到小的細細節(jié)，處處以以品牌房產的的形象出現(xiàn)，獲獲得消費者心心理上和行動動上的認同。兩個開發(fā)是指品品質化開發(fā)和和資源整合開開發(fā)。品質化開發(fā)是形形成品牌房產產的有力支持持，因而品質質意識在貫穿穿**兩個項目開開發(fā)的全過程程，著力塑造造樓盤的綜合合品質，讓品品質落于大處處也見于小處處，同時從品品質樓盤出發(fā)發(fā)推廣品質化化的生活，使使品質成為業(yè)業(yè)主身份和身身價的載體。資源整合開發(fā)指指**房產要有效效整合已有的的各種資源條條件包括土地地的、生態(tài)的的、環(huán)境的、人人文的、區(qū)域域的，并合理理添置部分居居住資源如景景觀、建筑、配配套等等，實實現(xiàn)建筑、人人與自然和諧諧統(tǒng)一的開發(fā)發(fā)和一種可持持續(xù)發(fā)展的生生存空間和生生存狀態(tài)。第二部分項項目定位**大廈和***城市花園作作為**房產同期開開發(fā)和推廣的的項目，無論論是定位還是是營銷策略上上都需要有一一個總體的把把握，即圍繞繞**房產這個總總品牌進行延延拓，形成一一個品牌的一一種共性，便便于消費者識識別與認同，這這種共性即是是這兩個項目目開發(fā)上的總總體定位：品質化、人性化化與個性化三三位一體。品質化化：品質是本本案兩個物業(yè)業(yè)定位的基礎礎，無論規(guī)劃劃還是配套，無無論硬件還是是軟件，本案案的項目都有有是以品質作作為最大的前前提予以考慮慮的，以品質質化的物業(yè)質質素來營造品品質化的生活活。人性化化：一個好的的物業(yè)擁有的的良好的規(guī)劃劃建筑以及配配套都有是從從人本出發(fā)的的，都一一注注重人性居住住的功能性和和生活需求的的合理性，它它追求的還有有對人居住的的深層次的精精神關懷以及及著力滿足人人與人之間交交往的情感需需求，本案的的兩個物業(yè)就就是以此作為為設計的最基基本的原則。個性化：產品的的個性是產品品開發(fā)理念、產產品特色的綜綜合體現(xiàn)，具具有個性的建建筑才是具有有生命力的建建筑，才能滿滿足居住者的的個性需求。**大廈及**城市花園都都是具有個性性的物業(yè)，故故在**房產項目開開發(fā)總定位的的基礎上**大廈和**城市花園細細分定位如下下。**大廈：一座座值得典藏的的星級酒店式式服務的尊貴貴物業(yè)。定位詮釋：尊貴性：所處地地理位置的尊尊貴性為**大廈奠定了了不可置疑的的尊貴特性，與與顯赫地段相相匹配的多重重都市景觀也也體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)的尊貴性。加加之在配套和和服務上的重重點加強，為為本項目的高高檔尊貴將提提供更有力的的支撐。典藏性：尊貴性性所帶來的物物業(yè)價值以及及牧業(yè)升值和和保值的特性性都賦予了**大廈值得典典藏的特性。當當然值得典藏藏的還有項目目所處地段所所帶來的都市市亙久的繁榮榮。可以說**大廈典藏性性將成為入主主其中的業(yè)主主財富身份和和榮耀的象征征。星級酒店服務：：物業(yè)的尊貴貴性及典藏性性表現(xiàn)在具體體的物業(yè)細節(jié)節(jié)上，便是**大廈是這個個城市首座導導入星級酒店店式服務的住住宅物業(yè)，享享受等同與酒酒店居住的舒舒適和尊祟服服務。**城市花園：：享受優(yōu)雅生生活的清新家家園定位詮釋：清新：從規(guī)劃、建建筑、景觀來來看**城市花園是是一座充滿活活力充滿陽光光具有自由自自在生活意境境的清新家園園。優(yōu)雅：從品質可可以衍生出尊尊貴，也可以以延伸出一種種明快輕松、平平和恭謙、質質樸殷實的狀狀態(tài)，我們稱稱之為優(yōu)雅，這這便是**城市花園希希望營造的生生活狀態(tài)和場場所精神。生活：生活是***城市花園的的主題，清新新也好，優(yōu)雅雅也好，無不不是生活的氣氣質，無不是是為了生活。**城市花園是是一個生活的的地方。第三部分產產品概念設計計一、空間布局1．緊密結合已已有的地理條條件和外部環(huán)環(huán)境特征進行行布局。這一一點在**大廈上表現(xiàn)現(xiàn)突出。**大夏所具有有的市心特點點以及一水一一塔一山一樓樓以及城市綠綠化帶，在空空間考慮上要要予以充分利利用。對于**城市花園則則可考慮如何何進行合理化化的空間規(guī)劃劃，使建筑與與環(huán)境能夠更更為融洽地融融合。2．有機地劃分分居住的戶外外空間層次與與綠化景觀層層次，確保均均好性，使戶戶戶通風采光光，戶戶開窗窗見景。3．提倡“人車車分流”確保小區(qū)居居住的安全與與安靜。二、建筑設計１．在建筑外立立面上要突出出建筑的個性性，**大廈向水岸岸住宅特點靠靠攏，**城市花園可可偏向于明快快的特點，不不妨采用一些些生態(tài)型的新新建筑材料。２．住宅設計無無論是**大廈還是**城市花園要要做到大開間間、短進深，增增加住宅的通通透性。3．增加住宅的的開窗度，可可采用落地窗窗、低窗、飄飄窗等設計，強強化窗的觀景景功能，既可可滿足通風采采光性能又有有利于改善建建筑外立面的的的變化。4．主臥帶豪華華衛(wèi)生間及走走入式衣柜，對對于大戶型的的住宅來說，主主臥的豪華舒舒適應著重考考慮。5．統(tǒng)一的室外外空調機位的的考慮，既作作為一種人性性化品質化的的體現(xiàn)又可確確保存建筑外外立機的整體體美觀。6．關于戶型面面積、朝向、日日照等要有綜綜合的考慮和和匹配。7．建議房型設設計中盡可能能采用功能分分區(qū)，并增加加儲藏間的設設計。三、景觀設計景觀設計計**大廈**城市花園1．景觀項目小區(qū)周邊綠化帶帶環(huán)狀綠化寬帶綠化空中花園為園區(qū)主題景觀觀為園區(qū)輔助景觀觀景觀中庭無點線面結合的多多層次景觀設設計2．景觀設施藝術照明以庭院燈為主以地燈為主植被以花臺花壇為主主草皮、喬木、灌灌木、繁花相相間小品設雕塑、座椅設藤廊、水池、曲曲徑、疊石等等水景無噴泉、戲水池、水水道3、細部設計入口設計高尚、大氣通透、美觀指示牌設計冼煉精致背景音樂古典優(yōu)雅、抒情地面升降設計臺階等硬體升降降起伏有致外部景觀的應用用融景借景四、物業(yè)配套1．會所配套**大廈設空中中豪華大堂設設置高檔功能能性設施，成成立名流俱樂樂部，使之成成為**具有影響力力、向心力的的名流聚會場場所，增強業(yè)業(yè)主的榮譽感感和身份感。大大堂內分設健健身房、桌球球房、棋牌室室、桑拿室、美美容美發(fā)中心心、咖啡吧、西西餐廳、商務務中心以及洗洗衣房等。**城市花園配配合景觀中庭庭設立“泛會所”，在室外安安排網(wǎng)球場、嬉嬉水池、健身身設施等，在在樓頂還設休休閑平臺增加加露天茶座、星星光酒廊等。2．五級安保系系統(tǒng)每戶設對講電子子系統(tǒng)、社區(qū)區(qū)報警系統(tǒng)，小小區(qū)設周界防防盜系統(tǒng)、閉閉路監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、電子巡更更系統(tǒng)。3．智能化配套套社區(qū)設置：DDDN寬頻網(wǎng)絡專專線，PDS綜合布線，VOD視頻點播系系統(tǒng)，通過小小區(qū)局域網(wǎng)查查詢服務項目目、點擊服務務、預訂活動動場館、參與與社區(qū)活動告告示。每戶設置：網(wǎng)絡絡接口，通訊訊接口，有線線電視，衛(wèi)星星電視。4．物業(yè)配套設管道媒氣、管管道純凈水、24小時熱水等等。5．生活配套老人活動中心、兒兒童托管中心心、商務中心心、便利店等等。6、車庫設置集中地下停車庫庫包括自行車車庫和汽車泊泊位。五、物業(yè)管理與與服務如果說環(huán)境設計計是住宅小區(qū)區(qū)的“硬件”，那么，優(yōu)優(yōu)秀的物業(yè)管管理就是住宅宅小區(qū)的“軟件”。這對于提提升小區(qū)的品品質和檔次具具有不容忽視視的作用。引引導消費群體體的逐漸成熟熟，消費觀念念的日趨理性性，體現(xiàn)在價價值觀上的問問題就是價格格向價值回歸歸，這種回歸歸是要靠“軟件”來完成的。建建議**房產的兩個個項目積極引引進物業(yè)管服服和服務的概概念。第四部分營銷策略部部分一、原則1．領導性原則則：通過市場場分析可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，**現(xiàn)有的房產產中大部分個個案規(guī)模都不不大且以僅以以地段和價格格為賣點?；诒景父咂鹌瘘c高品味的的開發(fā)基礎且且以一個中高高檔的物業(yè)形形象出現(xiàn)，建建議以領導者者的姿態(tài)入市市，導入房產產高水平開發(fā)發(fā)的一些舉措措以刺激高品品質房產消費費的需求，帶帶動**房產開發(fā)水水平的快速向向前發(fā)展。2．整體性原則則：由于本案案涉及兩個項項目，在營銷銷上就在兼顧顧兩個項目，以以整體性思考考的原則尋求求策略及實施施。根據(jù)兩個個項目的個性性在總體營銷銷思路的實施施時又要有不不同側重點的的深入和衍化化。3．銷售性原則則：本案的營營銷要以**房產的品牌牌為基礎，針針對兩個項目目各自的優(yōu)劣劣點對優(yōu)勢進進行強化，對對劣勢進行弱弱化和彌補，最最廣泛地鋪開開銷售的面，最最快速地促進進銷售目標的的達成。二、營銷的總體體思路1．通過項目特特色的注入，強強化項目優(yōu)勢勢，弱化項目目劣勢，提升升項目的綜合合品質。2．開發(fā)概念的的導入，增加加銷售籌碼，增增加銷售說法法。3．整體化活動動地推廣，炒炒作品牌，為為市場加溫，為為銷售創(chuàng)造氣氣氛。三、營銷舉措構構想1．申請審批涉涉外銷售樓盤盤。開發(fā)商向房管局局、公安局等等部門提出申申請以獲得涉涉外銷售的證證明。涉外樓樓盤是一種品品質的象征，獲獲得批準后不不僅可向境外外銷售擴大銷銷售面，最主主要的是無形形中可以提升升項目的品牌牌形象。這一舉措可使***大廈成為“第一個**市正式批準準的涉外樓盤盤”；對于**城市花園可可增加一項“涉外樓盤品品質”。2．境外開盤。根據(jù)**僑民多多在國外投資資經商的人員員多的特點，開開發(fā)商可說服服政府出面，組組團前往歐洲洲等地宣傳**，介紹展示示樓盤形象并并順勢開盤，通通過媒體的進進一步炒作提提升項目的品品質，利用**市民從眾比比附的心理特特征策動購買買，造成“墻外開花墻墻內香”之勢。**大廈以此可可成為“第一個在境境外率先開盤盤的樓盤”；**城市花園則則享有“境外開盤先先行”的品質新概概念。3．環(huán)境設計招招標與環(huán)境設設計優(yōu)先。對于兩個項目的的環(huán)境設計實實行公開招標標的策略。由由于**大廈占地面面積不大且已已動工，通過過環(huán)境設計招招標賦予其“第一家引進進專業(yè)化環(huán)境境設計的樓盤盤”。**城市花園還還處于規(guī)劃期期，可聘請環(huán)環(huán)境設計與建建筑設計同步步進行，同時時在建設施工工前可進行部部分草皮和樹樹木的種植，形形成“先造園，再再造房”的“環(huán)境設計先先行”的開發(fā)新概概念。這兩略有不同的的操作方式本本質是一致的的，均借環(huán)境境設計來做文文章，這在正正處于房地產產市場發(fā)展初初級階段的**市場而言，是是一項重大的的創(chuàng)舉。一方方面可展示**房產的品質質化開發(fā)原則則，在短期內內迅速累積品品牌創(chuàng)造條件件；另一方面面可顯示出項項目的高標準準、高起點、高高要求的開發(fā)發(fā)形象，平衡衡其它項目在在價格等其它它方面的優(yōu)勢勢，吸引買家家的注意，引引起目標消費費群的關注，為為創(chuàng)造旺盛的的銷售形勢奠奠定基礎。4．聘請境外專專業(yè)物管機構構介入開發(fā)建建設，實施后后期物業(yè)管理理。生活要求不斷地地擔高，物業(yè)業(yè)管理勢在必必行，**現(xiàn)有房產項項目物業(yè)管理理水平低，**房產通過兩兩個項目的國國際物管招標標引過國際標標準的現(xiàn)代管管家式物管模模式，無論是是提升物業(yè)品品牌形象還是是增加市場的的領導份量都都更有促動力力?？晒﹨⒖伎嫉膰H物管管公司有：香香港怡高物業(yè)業(yè)顧問、香港港戴德梁行、第第一太平洋戴戴維斯等。國國際物管的優(yōu)優(yōu)勢有：⑴物管公司提前前介入的開發(fā)發(fā)模式。物管管公司從小區(qū)區(qū)規(guī)劃設計之之初即介入操操作，目的是是從日后業(yè)主主生活和管理理的角度提出出建設性的意意見，真正體體現(xiàn)以人為本本的開發(fā)思路路。⑵在規(guī)劃設計和和開發(fā)建設中中，尊重物管管公司提出的的合理建議，體體現(xiàn)處處為業(yè)業(yè)主著想的精精神。⑶引入國際物管管公司，倡導導專業(yè)、超前前、國際化的的社區(qū)生活模模式。由此，**大廈廈可成為“第一家由國國際管家打理理家園的樓盤盤”；**城市花園也也增加了“請來國際管管家”的“物管先行”策略。5．導入星級酒酒店式服務概概念。這是針對**大大廈導入的。**大廈雖然具具有尊榮的地地段，但其建建筑形式所帶帶來的一平面面多戶以及套套型格局存在在的一些不合合理對**大廈的定位位形成一定的的對抗，由此此需要增加一一些能夠體現(xiàn)現(xiàn)品質和尊榮榮感的理由來來支撐項目定定位，削減劣劣勢。在**的經濟結構構的支持下衍衍生出的消費費習慣和消費費心態(tài)中，星星級酒店是一一種高品質和和尊貴感的物物化，特以星星級酒店服務務來增加**大廈的獨特特賣點。**大廈將成為為“第一家引進進星級酒店服服務的樓盤”。6．導入智能化化配套。現(xiàn)代、超前的生生活模式包括括很重要的一一點便是智能能化生存。在在**房產較少采采用的情況下下本案的項目目先行導入智智能化配套，代代表的是一種種前瞻性的開開發(fā)，代表的的是一種現(xiàn)代代都市新生活活的倡導。當當然根據(jù)項目目的不同特點點，在智能化化配套項目的的選擇上可以以有所區(qū)別和和取舍，**大廈的選擇擇更寬泛一些些，高檔一些些，**城市花園較較傾向于生活活化一些，（具具體見下表）。**大廈又可增加一個“第一座智能化大樓”的說法；**城市花園倡導的則是“數(shù)字化e社區(qū)”。智能化系統(tǒng)一覽覽表：系統(tǒng)名稱子系統(tǒng)**大廈應用情況**城市花園應用情況備注消防系統(tǒng)采用采用電視接收系統(tǒng)有線電視采用采用衛(wèi)星電視采用采用安保系統(tǒng)樓宇門禁對講系系統(tǒng)可視對講對講電子巡更系統(tǒng)采用采用周界防盜報警系系統(tǒng)不采用采用閉路電視監(jiān)控系系統(tǒng)采用局部采用車輛管理系統(tǒng)采用采用智能家庭終端家庭安保系統(tǒng)網(wǎng)絡到戶贈送設備網(wǎng)絡到戶設備自購三表遠程抄報采用采用家庭綜合布線網(wǎng)絡到戶網(wǎng)絡到戶小區(qū)寬帶信息網(wǎng)網(wǎng)采用采用物業(yè)管理系統(tǒng)背景音響系統(tǒng)采用采用照明管理控制系系統(tǒng)采用采用公共設施監(jiān)控管管理系統(tǒng)采用不采用電子公告牌采用不采用小區(qū)“一卡通”采用不采用7．會所概念。會所的設立可全全面提升樓盤盤的檔次及形形象，在規(guī)劃劃中導入會所所配套思路，為為樓盤增加功功能性的同時時也是一種人人性化開發(fā)的的重要體現(xiàn)，可可演繹出健康康、運動、休休閑、娛樂、社社交等主題，會會所同時還可可帶來一種身身份感和領域域感。在會所所的具體形式式上，**大廈與**城市花園稍稍有區(qū)別。**大海的會所所形式是有形形的實在的，以以名流俱樂部部為存在形式式。為此**大廈需開辟辟一個空中豪豪華大堂（可可設在頂層或或中間層），其其中配備各項項健體、休閑閑、娛樂以及及商務設施，作作為俱樂部的的載體，亦可可對外營業(yè)，業(yè)業(yè)主可免費獲獲贈VIP卡，尊榮感感、身份感、榮榮耀感在這個個名流CLUB中盡顯無遺遺。**大廈也成為“第一個設有有空中豪華大大堂的尊貴物物業(yè)”、“第一個設立立名流俱樂部部的尊貴物業(yè)業(yè)”。**城市花園以以景觀中庭為為基礎，加之之在樓頂設立立空中休閑平平臺，為業(yè)主主提供一個充充滿綠意、陽陽光、的健康康休閑場所，一一個人與人之之間可以親密密交流的空間間。這是一個個無限延展的的大會所，這這也就是“泛會所”的優(yōu)質生活活社區(qū)。四、物業(yè)核心價價值的提煉從上述營銷構想想來看，**大海和**城市花園在在同一大的營營銷思路的指指導下形成各各自的核心價價值。用數(shù)字來看***大廈：**大廈擁有“八個第一”的高尚物業(yè)業(yè)。“第一個**市市正式批準的的涉外樓盤”、“第一個在境境外率先開盤盤的樓盤”、“第一家引進進專業(yè)化環(huán)境境設計的樓盤盤”、“第一家由國國際管家打理理家園的樓盤盤”、“第一家引進進星級酒店服服務的樓盤”、“第一座智能能化大樓”、“第一個設有有空中豪華大大堂的尊貴物物業(yè)”、“第一個設立立名流俱樂部部的尊貴物業(yè)業(yè)”。用全新的概念來來看**城市花園：：實施三個先先行，具有三三大社區(qū)概念念?！熬惩忾_盤先行行”、“環(huán)境先行”、“物管先行”；“涉外樓盤的的品質社區(qū)”、“數(shù)字化e社區(qū)”、“泛會所生活活社區(qū)”。除此之外，從所所處的地段和和其獨特的環(huán)環(huán)境特點來看看，**大廈和**城市花園還還可以為各自自定義一種住住宅形態(tài)。**大廈倚水而而建，可為“水岸觀景住住宅”，具有一水、一一塔、一山、一一樓、一綠帶帶、一花園六六重景觀，閱閱之不盡，讀讀之不竭。**城市花園合合理的規(guī)劃、優(yōu)優(yōu)雅的建筑、適適意的套型以以及以綠色為為環(huán)境主題，以以健康為生活活主題，應屬“城市新生態(tài)態(tài)住宅”，陽光、空氣氣、綠意、閑閑適、清新，新新生態(tài)要素觸觸手可及。五、活動策劃1．房產研討性性活動（1）高層住宅宅研計會根據(jù)**房產市市場開發(fā)的特特點，以**房產為首發(fā)發(fā)起一個高層層住宅發(fā)展的的研討，促動動整個房產市市場和房產開開發(fā)水平向高高一層次推進進，促進房產產消費的成熟熟。這是一個個樹立公司品品牌的活動。（2）物業(yè)管理理研討會針對現(xiàn)有物業(yè)管管理缺乏以及及物管水平低低的狀況，在在業(yè)內就物業(yè)業(yè)管理的話題題展開探討與與研究。這既既是確立公司司在業(yè)內地位位的又一舉措措，又可為后后一步導入國國際物管埋下下伏筆。（3）智能化住住宅推廣會以智能化住宅對對生活方式的的影響，我們們是否需要智智能化住宅，如如何開發(fā)智能能化住宅等話話題展開討論論，可專家和和市民的對話話為主要形式式。上述活動的召開開可邀請市內內開發(fā)商，省省內知名開發(fā)發(fā)商、相關學學者以及境外外相關的優(yōu)秀秀專家等參與與，并邀請媒媒體作活動開開展的全程報報道及相關的的評論，形成成業(yè)內外的共共同關注。2．項目開發(fā)的的推介性活動動（1）環(huán)境設計計招標會與說說明會借環(huán)境這張牌把把形式做大把把內容做多。環(huán)環(huán)境設計招標標會可以以新新聞發(fā)布會的的形式進行操操作，邀請相相關單位和新新聞媒體參加加。環(huán)境設計計說明會以講講解、論證的的形式舉行。（2）國際物管管簽約儀式及及國際物管說說明會國際物管簽約儀儀式同樣以新新聞發(fā)布會的的形式進行操操作，邀請相相關單位和新新聞媒體參加加。國際物管管說明會由國國際物管公司司派專業(yè)人員員就國際物業(yè)業(yè)管理經驗、方方法以及**房產兩個項項目的物管內內容作專題性性講座，邀請請有關客戶、相相關單位、媒媒體和部分市市民參加。（3）城市住宅宅發(fā)展暨產品品說明會內容包含新世紀紀城市住宅的的發(fā)展趨勢，本本產品的規(guī)劃劃、建筑、環(huán)環(huán)境、配套、服服務等等，廣廣大泛而全面面地傳達項目目信息，提升升產品形象。3．外圍式活動動炒作（1）優(yōu)質生活活展以圖片展、物品品展和生活秀秀三部分形式式來展示優(yōu)質質住宅和優(yōu)質質生活狀態(tài)。（2）成立房產產投資沙龍針對**市民極極青睞房產投投資這一特點點，特成立“房產投資沙沙龍”，選一特定定酒店或**房產銷售中中心定期舉辦辦座談，發(fā)送送沙龍刊物。座座談內容可涉涉及整體房產產環(huán)境分析，房房產供求與發(fā)發(fā)展趨勢，如如何投資住宅宅、商鋪，投投資比較分析析等等，還可可穿插一些境境內外的房產產投資熱點等等，人員以自自愿參加、松松散型組織為為主，還可有有目標的邀請請一些業(yè)界專專家、商界奇奇才、有購買買意向的客戶戶客串。（3）與報刊合合作設立房產產消費專欄把這一專欄作為為具有實質性性的欄目進行行“打理”，可下設購購房指南、樓樓市動態(tài)、購購房常識、投投資訊息等小小欄目，它將將是**房產信息發(fā)發(fā)布的一個陣陣地。（4）與電視臺臺合作拍攝**人創(chuàng)業(yè)的專專題系列片這是一次品牌操操作的實踐。**人是一群勤勤奮創(chuàng)業(yè)的群群體，以“追尋創(chuàng)業(yè)之之路”為主題，由**房產出一部部分資金協(xié)助助電視臺進行行人物專訪和和追蹤，制作作成專題系列列片，以展現(xiàn)現(xiàn)**人的風貌。同同時，這也可可為本案的銷銷售尋找一批批潛在的消費費群。4、開盤系列活活動（1）開盤典禮禮：繼境外開開盤后在舉辦辦一次本地開開盤儀式，旨旨在烘一烘氣氣氛。（2）煙花晚會會：這是市民民很樂意接受受的一種晚會會形式，參與與人數(shù)眾多，喜喜慶氣氛濃厚厚，可為開盤盤達到最為廣廣泛的宣傳效效果。（3）中秋賞月月游藝會：開開盤時適遇中中秋節(jié)，舉辦辦一次賞月游游藝會可為市市民增加節(jié)日日氣氛，豐富富節(jié)日內容。活活動分**廣場游園會會與飛云江賞賞月會兩部分分組成，游園園會內容可豐豐富多彩，設設燈展、燈謎謎、啞劇表演演、雜技表演演、游戲樂園園、積分有獎獎等，賞月會會在飛云江游游船上進行，以以冷餐會為主主，穿插歌舞舞表演、游戲戲以及抽獎活活動等。（4）準業(yè)主答答謝會邀請簽約客戶、預預定客戶以及及有購買意向向的客戶與開開發(fā)商、建設設單位等項目目相關單位一一起參加，以以工作進度匯匯報和互相間間的交流為主主要內容，形形式則選擇較較為自由的酒酒店冷餐會。第五部分銷銷售策略**的兩個項目目屬組合式營營銷推廣的格格局，兩個項項目都具有各各自的優(yōu)勢，也也存在各自的的劣勢。一平平面多戶的戶戶型結構和相相對現(xiàn)有同一一區(qū)位房產均均價稍有偏高高的售價是**大廈較為突突出的弱點，我我們考慮在品品質上予以提提升以平衡購購買心態(tài)，而而**城市花園的的地段的偏頗頗也是弱勢，需需要通過區(qū)域域發(fā)展前景、環(huán)環(huán)境優(yōu)勢以及及品質感來削削弱地段帶來來的銷售障礙礙。兩個項目目由于入市時時間相近，在在銷售上極可可能形成互為為競爭、分流流客戶的格局局，也就是造造成“用自己的一一只手打另一一只手”的尷尬局面面，如何解決決好這一矛盾盾使其達到“雙贏”的目的至關關重要，除在在統(tǒng)一的營銷銷策略中尋求求變化外，銷銷售策略的采采用是促成兩兩者相互扶持持、齊頭并進進的重要因素素，具體思路路如下：1．創(chuàng)造并利用用兩個項目入入市的時間差差打快速銷售售的策略。兩個項目在入市市時機的選擇擇上一定要形形成時間差。安安排**大廈盡快盡盡早入市，搶搶占**房產市場現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)量相相對不大的有有利時機，進進行快速銷售售。為達到這這個目的，我我們?yōu)?*大廈安排了了能進行強力力度炒作帶來來轟動效果的的境外開盤的的方式，借境境外開盤不僅僅賦予樓盤涉涉外房產的品品質感，主要要是要形成樓樓盤廣泛的認認知度和指名名購買的影響響力，加速市市場消化。**城市花園則則要選擇相對對稍遲一至三三個月開盤，為**大廈創(chuàng)造市場接受和消化時間，確保**大廈基本的銷售率，盡可能避免與**大廈形成直接的面對面的競爭關系。2．**大廈與與**城市花園、品品牌與銷售的的相互聯(lián)動作作用。以**大廈的品品質拉動**大廈的銷售售，以**大廈的品牌牌塑造**房產的品牌牌，為**城市花園的的銷售推廣奠奠定基礎，帶帶動**城市花園的的銷售；反過過來，**城市花園的的性價比與銷銷售會帶來**城市花園品品牌的樹立，促促成**房產品牌的的強化，增強強**房產與其它房房產公司開發(fā)發(fā)樓盤的競爭爭力，從而成成為推動**大廈銷售的的一個因素。3．價格體系（1）定價原則則在現(xiàn)有的市場狀狀態(tài)下，價格格仍是房產銷銷售的重要因因素。**大廈和**城市花園兩兩個項目中任任何一個項目目的價格制定定都不是孤立立的，一個項項目價格的制制定不僅影響響自身銷售力力度和銷售周周期，還會影影響另一個項項目的銷售進進度，因而這這兩個項目在在定價上要有有整體性綜合合性的考慮，需需在有互為促促進的伏筆。（2）定價建議議從利潤回收的角角度，**大廈的均價價控制在3800元/m2超出**現(xiàn)有老城區(qū)區(qū)樓市的平均均價3300元/m2--35000元/m2，會產生一一定的價格壓壓力，這一情情況下可考慮慮如何緩解這這一價格抗力力。**城市花園地地均價為3000元/m2低于安陽新新區(qū)目前的均均價3200元/m2--34000元/m2，價格帶給給自身的銷阻阻力不大，但但較容易給**大廈帶來銷銷售波動，因因而**城市花園會會較多地考慮慮與**大廈銷售的的配合。具體體建議如下：：·平開高走：特特別是**大廈以相對對較低的價格格入市吸引市市場目光，并并留有足夠的的升值空間來來吸引投資者者入市，然后后以整體起價價的逐步提升升來創(chuàng)造基本本的利潤空間間?！ぞ鶅r控制：對對優(yōu)劣戶型要要進行有效的的投放匹配與與控制，同一一階段推出的的房源要相互互調配，不同同套型拉開價價格，以樓層層、朝向、景景觀等為制定定差價系數(shù)的的標準，通過過高低價格的的相互沖抵來來確保推出的的房源均價始始終不低于整整體均價的基基準?！r格分步走：：預定期，處處于市場價格格摸索商議期期；開盤前，價價格基本確定定，正式公開開，進行市場場認證和修正正；開盤后，價價格緩慢上漲漲，比開盤前前上漲30-50元/m2；熱銷期，價價格穩(wěn)步上漲漲，每次漲幅幅在50元/m2左右?？傮w體來說，銷售售初期，**城市花園的的銷售價格的的漲幅和上漲漲頻率要比**大廈來得大大和快，以這這一方式用來來拉近兩個項項目之間的價價格差，減少少**的價格壓力力，同時**城市花園以以這樣的價格格趨勢可抬升升自身的升值值感，進一步步拉動自身銷銷售；到銷售售的中后期，兩兩個項目售價價的抬升幅度度與頻率以各各自的銷售進進度為準，銷銷售進度越快快的項目，抬抬升幅度越大大，頻率越快快，以此來增增加自身項目目的價值感，同同時也為另一一項目削弱價價格上的阻力力。4．推盤節(jié)奏控控制時間**大廈**城市花園2001/9預定預定積累2001/100開盤期2001/111強銷期開盤期2001/122第一輪強銷期2002/12002/2促銷推廣期2002/3持續(xù)期2002/42002/5持續(xù)期2002/6促銷推廣期2002/72002/8盤整期2002/9第二輪強銷期2002/100盤活期2002/1112002/122盤活期第六部分廣廣告策略一、廣告風格與與側重點1．根據(jù)**大大廈的產品定定位，廣告風風格應該為高高貴冼煉、雍雍容大氣，充充分彰顯本項項目的高檔與與尊貴，給人人以彌足珍貴貴的典藏之感感受。我們借借用數(shù)字來說說明和展現(xiàn)物物業(yè)不同尋常常的品質。2．**城市花花園以明麗、輕輕快、、清新新的廣告風格格來體現(xiàn)物業(yè)業(yè)的清新感，注注重對物業(yè)導導入的新概念念的推廣，注注重優(yōu)雅生活活氣質的推廣廣，注重品質質化生活的推推廣，著力渲渲染出生活的的意象。二、廣告推廣思思路1．以推薦品質質生活的手法法推出營銷的的主題，利用用電視、活動動以及報紙進進行市場造勢勢，以達到市市場對本案項項目品牌的初初步認識。2．在認識的基基礎上，展開開賣點訴求，將將物業(yè)的品質質和物業(yè)所倡倡導的生活的的品質一一落落到實處，以以全方位、立立體化地宣傳傳攻勢達到強強化認識，贏贏得市場認同同的目的。3．以系列化的的活動為主題題展開宣傳，進進一步完成品品牌的塑造，促促進銷售的達達成。三、媒體選擇1．報紙這是房產銷售中中最主要也最最有效最具體體的廣告形式式，覆蓋面廣廣，時間性強強，傳播迅速速、信任性強強，形象具體體便于查存，結結合**的地域特點點，報紙為本本案廣告推廣廣的中堅媒體體：（１）以《***日報》為投投放的主媒體體，輔以《溫溫州晚報》和和《溫洲僑鄉(xiāng)鄉(xiāng)報》；（２）版面要求求醒目，不宜宜太小，建議議以彩色整版版與半版為主主打版面；（３）由于當?shù)氐貓蠹堃詥挝晃挥嗛啚橹?，故故發(fā)布時間以以周三、周四四為主；（４）發(fā)布內容容涵蓋樓盤質質素、活動的的開展、工程程進度以及銷銷售情況等。２．