2021年移民與房產(chǎn)置業(yè)熱點主要聚焦澳大利亞和歐洲

Word年移民與房產(chǎn)置業(yè)熱點主要聚焦澳大利亞和歐洲據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解，在澳大利亞置業(yè)有許多優(yōu)勢，但澳大利亞的稅收制度相對復(fù)雜;歐洲小國開放購房移民政策的目的在于吸引投資，在獲得身份的時間成本、經(jīng)濟(jì)成本方面需要較大的付出，要三思而后行。

根據(jù)招商銀行與貝恩公司聯(lián)合發(fā)布的《2021中國私人財富報告》，隨著資本全球化時代的到來，高凈值人群跨境資產(chǎn)配置的需求日益顯著。37%的高凈值人士表示希望通過跨境資產(chǎn)配置進(jìn)行財富保障和風(fēng)險分散，60%的高凈值人士表示自己正在考慮或已經(jīng)完成投資移民，超高凈值人群中該比例超過70%。投資移民的主要原因涉及跨境多元化配置、子女教育、養(yǎng)老規(guī)劃、環(huán)境問題及食品安全問題加劇等多個方面。

移民及海外置業(yè)不是新鮮字眼，但在帶著夢想走出國門前，請一定做足準(zhǔn)備。從2021年的趨勢分析，2021年的移民與置業(yè)熱點仍會主要聚焦在澳大利亞和歐洲。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報告》

澳大利亞：稅務(wù)是關(guān)鍵

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示在移民方面，澳大利亞風(fēng)景宜人，是全世界最適宜居住的國家之一，資源豐富福利好，是許多國人夢想的天堂。在加拿大、新加坡、新西蘭等先后提高移民門檻后，澳大利亞卻拋出針對多種對象的移民政策，希望以此拉動新移民對澳洲的投資，需要強(qiáng)調(diào)的是，在澳大利亞置業(yè)并不等于可以移民，在澳的物業(yè)可作為移民財產(chǎn)證明的一部分，可在申請轉(zhuǎn)為永久居留簽證時用于證明個人凈資產(chǎn)。

在置業(yè)方面，投資者對澳大利亞的投資熱度從2021年至今一直都處于持續(xù)升溫的狀態(tài)。尤其是2021年澳元兌人民幣的匯率一路從6.6降至5.4左右的低位，這意味著與一年前做同樣的投資相比可節(jié)省近20%的開支。

澳大利亞房產(chǎn)的一些優(yōu)勢已經(jīng)廣為人知：除了環(huán)境一流，還擁有永久產(chǎn)權(quán)，并且無遺產(chǎn)稅，在增值方面與國內(nèi)相比較為緩慢，但從歷史數(shù)據(jù)來看，長期持有可以平穩(wěn)升值。不過不是所有人都知道購買澳大利亞房產(chǎn)可以通過運用金融工具和稅務(wù)扣減方式，達(dá)到最大程度的節(jié)省開支獲得收益的目的。

首先，如果投資者購買的是期房，簽訂購房合同時統(tǒng)一交付首期款10%到政府監(jiān)管的信托賬戶，交房時再支付除貸款金額外的余款。

其次，外國人在澳大利亞購房可向當(dāng)?shù)劂y行申請貸款，一般可以申請到70%左右的貸款額度，在交房前無須還貸，而且辦理銀行貸款的手續(xù)并不復(fù)雜。投資者可以選擇在一定年限內(nèi)只還利息不還本金，首付35%~40%時可基本實現(xiàn)以租養(yǎng)息。

再次，在同一家銀行的貸款年限最長可達(dá)30年，可在物業(yè)增值后選擇再次評估，在不出售房屋的情況下將房屋增值部分通過升值再套現(xiàn)，套現(xiàn)的資金可以進(jìn)行再次投資也可存入投資者名下的對沖賬戶沖抵貸款利息。

同時，澳大利亞的房貸利率一般在5.5%~7%，租金回報率大致在4%~7%，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)本身每年大致增值7%-10%(該數(shù)據(jù)較為籠統(tǒng)，真實的增值應(yīng)視物業(yè)所在的具體地段情況和是否處于上升周期內(nèi)，有些地區(qū)近10年都沒有增長，有些則增長較快)，加之開立對沖賬戶可沖抵一部分本息，投資者在無須出售房產(chǎn)的情況下，現(xiàn)金流能形成正循環(huán)，房貸對投資者的現(xiàn)金壓力較小，甚至可以實現(xiàn)盈利，供留學(xué)費用或是養(yǎng)老費用。澳大利亞稅法規(guī)定，如果投資者購買自住房，當(dāng)自住房轉(zhuǎn)為投資房的時候，貸款賬戶余額所產(chǎn)生的利息可以用來抵扣稅。

最后，政府支持投資者可通過折舊或其他無形及有形支出扣減部分收入所得稅。當(dāng)投資者所購房產(chǎn)的利息或其它費用(以及后續(xù)業(yè)主費用)高于收益時，可以進(jìn)行負(fù)扣稅，降低在每一財政年度需要上繳的所得稅數(shù)額。投資者還可在應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上申報扣除折舊費(如房屋的設(shè)備及建筑修建成本折舊)。按期房形式購買的任何房產(chǎn)，包括商用和住宅房產(chǎn)，在符合法律規(guī)定的條件下都可獲得建筑成本扣減。

雖然在澳大利亞置業(yè)有許多優(yōu)勢，但是投資都會有風(fēng)險，澳大利亞的高福利也意味著高稅收，而且澳大利亞的稅收制度相對復(fù)雜，在澳置業(yè)還需考量一些成本。

首先，外國人只能購買澳大利亞的新房，不可購買二手房，所以投資者在轉(zhuǎn)賣的時候只能賣給澳大利亞本地人。投資人如果不打算一直持有房產(chǎn)，就要考慮澳本地人的居住偏好，從而保證房產(chǎn)能順利出售并且獲得合理的對價。一般而言，土地在升值，房屋在貶值，購買帶土地的房屋，例如帶前庭后院的獨棟別墅，可以獲得更大的利潤空間，也符合澳洲人的生活習(xí)慣。當(dāng)然，這也并不絕對，澳大利亞移民來自很多國家，每個國家的人都有各自的居住偏好，所以不會僅有某一類型的房產(chǎn)更好出售。

其次，在澳大利亞置業(yè)就必須向澳大利亞政府做稅收申報。每個澳大利亞有收入的人(包括非澳大利亞居民)都必須向稅務(wù)局申報全年收入和納稅情況并多退少補(bǔ)稅金。但是，在出租物業(yè)時，同時可以享有物業(yè)的各項開支抵稅的優(yōu)惠，最好雇傭當(dāng)?shù)氐淖詴嫀熯M(jìn)行稅收抵扣。在海外進(jìn)行投資活動，律師、會計師、稅務(wù)師等專業(yè)人士的費用是不能省的，用國內(nèi)的投資思維在海外投資容易導(dǎo)致投資決策及法律上的風(fēng)險。

最后，澳大利亞法律沒有規(guī)定遺產(chǎn)稅，并不代表后代繼承遺產(chǎn)不用交稅。在滿足某些條件的情況下，繼承的祖輩資產(chǎn)會被政府視為繼承者的個人收入增加，從而需要繳納資本利得稅，并且，繼承人在買賣繼承的房產(chǎn)時應(yīng)參照有關(guān)房產(chǎn)增值稅、印花稅等相關(guān)規(guī)定繳納相應(yīng)稅務(wù)。

在澳大利亞出售房產(chǎn)時，會包括土地轉(zhuǎn)讓稅、個人所得稅和律師費等中介費用。由于土地轉(zhuǎn)讓稅本身就是為抑制土地流轉(zhuǎn)及增加政府稅收、調(diào)節(jié)社會財富分配的目的而出現(xiàn)，稅率較高，澳國房產(chǎn)又是永久產(chǎn)權(quán)，所以一般會建議長期持有澳國房產(chǎn)作為財富傳承和避險工具，并不建議出售。

歐洲：買房易移民難

歐洲的許多小國不是傳統(tǒng)的移民國家，但因為經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素迫切需要資本注入，也開始開放本國移民，更是不少國家推出“買房即可移民”的政策，但是深究這些政策，就能發(fā)現(xiàn)想要真正拿到這些國家的永久居留權(quán)或者國籍，也不是件輕松的事情。

現(xiàn)階段執(zhí)行歐洲買房送移民政策的國家主要有：意大利25萬歐元購房移民、葡萄牙50萬歐元購房移民、西班牙50萬歐元購房移民、希臘25萬歐元購房移民、塞浦路斯30萬歐元購房移民。

以上國家除了塞浦路斯購房可以直接拿到永久居留權(quán)之外，其他國家都只是在投資者購房后給予居留權(quán)。該居留權(quán)是有條件的五年期居住簽證，多數(shù)國家并非一次性將這五年給到位，只先批一年到兩年簽證，再按規(guī)定條件續(xù)簽，拿到這類居住證可以免簽通行申根各國(由26個歐洲國家組成，塞浦路斯不屬于申根國)，但只能自己開公司，不能在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)(葡萄牙除外)，自然也就不能較為完整地享受當(dāng)?shù)馗＠摼恿艉炞C更類似一個長期旅游簽證。這些國家不僅要求投資者買房，意大利、葡萄牙、西班牙和塞浦路斯還要求投資者必須在當(dāng)?shù)劂y行存入2萬到3萬歐元不等的“生活保障金”，而且要存滿一定的年限。

意大利、葡萄牙、西班牙都規(guī)定了申請人拿到居留權(quán)五年后，如果滿足一定的條件可以申請轉(zhuǎn)為永久居留權(quán)，但是這些條件是很苛刻的，不是每個申請人都能滿足。如以上三個國家都要求申請人要通過語言測試，測試的不是英語，而是意大利語、葡萄牙語、西班牙語;在西班牙申請永久居留權(quán)對于離境時間有嚴(yán)格的要求，投資者必須在西班牙住滿5年，且5年內(nèi)連續(xù)離開西班牙須少于6個月，或五年內(nèi)離開西班牙的時間累計少于10個月，才可以申請，而在得到長期居留權(quán)后，一次不得離開歐盟范圍超過12個月，并且按照西班牙稅務(wù)法，如果滯留在西班牙183天以上，投資者必須在西班牙進(jìn)行納稅;塞浦路斯雖然能一步到位拿到永居權(quán)，但是含金量有限，塞浦路斯不是申根國家，其綠卡無法通行申根國家，申請人需要每兩年赴塞浦路斯一次，永居簽證才不會被取消，由于購房投資移民不能在當(dāng)?shù)毓ぷ?，沒有社會保險(放心保)，雖然可享受到公立醫(yī)院免費醫(yī)療和學(xué)校義務(wù)教育的福利，但塞浦路斯的公立學(xué)校是希臘語教學(xué)，只有自費的私立學(xué)校才使用英語教學(xué)。

這些國家購房移民的入籍條件更為苛刻，想要入籍是難上加難。葡萄牙的入籍條件是持有居住證滿6年(臨時居留證5年和永久居留證1年)可申請加入葡萄牙國籍，但是需要通過比申請永久居留權(quán)時更難的葡萄牙語測試;申請塞浦路斯國籍需要在8年內(nèi)住滿5年或者累計住滿7年，這對于不能在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐顿Y人而言幾乎是不可能的事;投資人在西班牙拿到永居身份后再過10年，才可以申請入籍，并且從申請國籍時向前推5年，每次離境時間須少于1年;按照目前希臘的移民法規(guī)規(guī)定，申請希臘國籍須在提出申請前的11年中有10年合法居住在希臘。

雖然不少中介對許多歐洲國家房產(chǎn)打出永久產(chǎn)權(quán)、無遺產(chǎn)稅的醒目招牌，但是購買或持有這些國家的房產(chǎn)都會產(chǎn)生一定的成本。

意大利購房時需交3%~4%的交易稅，之前的法律規(guī)定物業(yè)持有期每年交0.4%~0.7%的房產(chǎn)稅，但2021年8月政府批準(zhǔn)從2021年起廢除IMU房產(chǎn)稅，并替之以新稅種，但政府只是撤銷了針對基本住宅的房產(chǎn)稅，其對二手房和商業(yè)地產(chǎn)仍然有效。

葡萄牙買房，需要繳納6.5%的房屋交易稅以及0.8%的印花稅，此外，還需要繳納城市建設(shè)管理費、租金收益的28%用于繳納增值稅、房產(chǎn)稅每年的繳交比例在0.4%~0.8%，還有交給移民局的費用、律師費、稅務(wù)法人代表費、公證費、登記費以及健康保險等其他相關(guān)費用。以一套50萬歐元的房產(chǎn)為例，除支付房款之外，另外還需要繳納約6萬歐元的相關(guān)費用。

在西班牙買一手房需繳納10%的交易稅，買二手房則需繳納7%的交易稅，房產(chǎn)稅每年的繳交比例在0.3%~0.4%，另外因持有不動產(chǎn)而按不同估值以0.2%~2.5%的稅率繳交財富稅，租金的收益應(yīng)繳交法律應(yīng)納稅收。希臘房產(chǎn)稅費較多，購買時需交11%的房產(chǎn)稅，加上增值稅等稅種，總稅費可達(dá)總價的20%-30%，每年繳交的房產(chǎn)稅稅率為0.1%，200平方米以下且價值30萬歐元以下的自住房免稅。塞浦路斯購房需要交18%的增值稅，但購買30萬歐元以上的房屋，可以獲得13%的退稅額，即實際只需支付5%的增值稅。持有期每年繳交的房產(chǎn)稅按房屋價值分檔收取。

多數(shù)歐洲購房移民并不是真正意義上的移民，歐洲小國開放此類政策的目的在于吸引