房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題研究

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題研究一、論文選題的背景、意義：（一）背景房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱性、基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是我國財(cái)政收入的重要來源。自2000年以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房價(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及10多類稅種，而土地增值稅又是其中的重中之重，它稅率高、稅負(fù)重，恰逢2006年12月，國家稅務(wù)總局提出房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”，這可能使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，對房地產(chǎn)企業(yè)的鏈帶來了巨大的考驗(yàn)。通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料發(fā)現(xiàn)，從2000年—2004年，我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的研究還處于初步階段。雖然從2005年開始，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究迅速發(fā)展，成為現(xiàn)今學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn)之一，但還是沒有得到很好的完善，沒有形成具有普遍意義的稅務(wù)籌劃模型。目前，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的稅種有14種，其中實(shí)際征收的有12種。由于每一種稅種都有不同的性質(zhì)，稅務(wù)籌劃的空間、方法和收益不同，所以不是每一種稅種都適合納稅籌劃。而土地增值稅具有相當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃空間和實(shí)際可操作性。因此對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，這對減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善經(jīng)營環(huán)境具有舉足輕重的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、存在的主要問題以及如何加強(qiáng)土地增值稅籌劃的對策等問題談些看法。（二）意義1、理論意義研究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題，將有利于我們了解房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀；有利于我們對國內(nèi)外相關(guān)研究資料形成系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)；通過例舉的方式探討各種籌劃方法的適用情況，有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃模型。2、實(shí)踐意義基于房地產(chǎn)企業(yè)在我國國名經(jīng)濟(jì)中地位的重要性，近些年又面臨房地產(chǎn)行業(yè)的幾次大起大落、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅等相關(guān)政策的變更，研究房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，對減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，本文將研究對象縮小至房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅，使研究內(nèi)容更加具體，研究方法更具針對性和參考性。3、個(gè)人意義通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題的研究，不僅可以梳理大學(xué)中所學(xué)的稅務(wù)籌劃的知識(shí)，將書本知識(shí)與實(shí)際情況相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)學(xué)以致用；而且可以了解我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的現(xiàn)狀，吸收一些較好的籌劃經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)一些有待改進(jìn)的籌劃不足。整個(gè)研究過程，提高了自己分析問題、解決問題的能力。4、創(chuàng)新之處雖然近幾年針對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究不少，但是至今沒有得到很好的完善，沒有形成具有普遍意義的籌劃模型；況且房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，過去的研究大都以企業(yè)的整體稅負(fù)為對象，籌劃方法過于籠統(tǒng)，缺乏針對性，這就為研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)別稅種的納稅籌劃提供了廣闊的空間。在房地產(chǎn)企業(yè)諸多稅種中，土地增值稅又是其中的重中之重，所以對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，完善籌劃方案具有現(xiàn)實(shí)意義，具有較強(qiáng)的可操作性。（三）文獻(xiàn)綜述1、國外關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究土地增值稅的納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要內(nèi)容之一。針對土地增值稅的納稅籌劃問題，國外的研究成果較少，但在物業(yè)稅、財(cái)產(chǎn)稅、地價(jià)稅等稅制管理方面，西方有相當(dāng)豐富的研究成果，值得我們借鑒。在西方許多國家，由于物業(yè)稅的稅基缺少彈性且不可移動(dòng)，因此成為地方政府的一個(gè)穩(wěn)定的稅收來源。美國是西方國家中房地產(chǎn)稅制改革最完善的國家，目前美國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)相關(guān)的稅種是不動(dòng)產(chǎn)稅（歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下），稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20%-100%不等）。加拿大是個(gè)高稅制的福利型國家，稅收管理非常到位，物業(yè)稅作為地方稅種由市征收，市政當(dāng)局在確定稅率及應(yīng)納額上具有權(quán)限，各地稅率不同。日本涉及房地產(chǎn)的稅收有12種，從1991年起為了公平土地所有者及其他形式財(cái)產(chǎn)所有者之間的稅負(fù)，引入了土地增值稅，雖然1998年之后強(qiáng)制征收土地增值稅的措施已暫停，但其現(xiàn)行的課稅制度對我國仍有一定的借鑒意義。此外，DominicMaxwell和AnthonyVigor（2006）在《土地增值稅：值得轉(zhuǎn)變嗎》中指出，土地增值稅是以土地市場租賃價(jià)格為基礎(chǔ)，按固定比率征收的一種每年必須繳納的稅收，與其他稅種相比，該稅的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在它的征稅基礎(chǔ)與該土地的地理位置是否得到關(guān)注、是否有獎(jiǎng)勵(lì)措施、公平競爭環(huán)境與較高的經(jīng)濟(jì)效率有關(guān)。當(dāng)然目前存在許多阻礙該稅征收的因素，但從以前在土地增值稅上的嘗試中可以清楚地看到，土地增值稅很可能成為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有用工具，土地增值稅是有效和公正的，將在財(cái)政框架中扮演重要角色，尤其當(dāng)個(gè)人財(cái)富越來越多投資于公共事業(yè)時(shí)，土地增值稅有利于獲取其中的投資盈利。JensWolters和StigEnemark（2002）通過對丹麥的物業(yè)估價(jià)和征稅的研究，認(rèn)為土地增值稅是地方稅收收入的重要來源，占產(chǎn)品、服務(wù)包括建筑物的建造所得在內(nèi)的全部收入的25%。丹麥的物業(yè)估價(jià)體系較為完善，稅收種類較多，包括物業(yè)稅、土地稅、財(cái)產(chǎn)價(jià)值稅、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、財(cái)產(chǎn)增值稅、資本利得稅等，各項(xiàng)稅種都有具體的征稅標(biāo)準(zhǔn)，并形成了自動(dòng)估價(jià)信息系統(tǒng)，大大提高了稅收的征管效率。2、國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究（1）關(guān)于納稅籌劃的目標(biāo)和原則《2009年度注冊會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材<稅法>》中指出，稅務(wù)籌劃是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排，盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。它是稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)可從事的不具有鑒證性能的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。稅務(wù)籌劃具有合法性、籌劃性和目的性的特點(diǎn)。蓋地（2001）在《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》一書中是這樣定義納稅籌劃的：納稅籌劃是納稅人（法人、自然人）依據(jù)所涉及到的現(xiàn)行稅法（不限一國一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運(yùn)用納稅人的權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”與“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”的項(xiàng)目、內(nèi)容等，對經(jīng)營、投資、籌資等活動(dòng)進(jìn)行旨在減輕稅負(fù)的謀劃和對策。稅務(wù)籌劃有助于提高納稅人的納稅意識(shí)，抑制偷逃稅行為；有助于實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)利益的最大化；從長遠(yuǎn)和整體看，稅務(wù)籌劃不僅不會(huì)減少國家的稅收總量，甚至可能增加國家的稅收總量。稅務(wù)籌劃的原則包括：不違法原則，保護(hù)性原則，時(shí)效性原則和整體綜合性原則。（2）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營特征江為鳳（2008）指出與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是對各種社會(huì)資源的整合運(yùn)用，使用量大，涉及領(lǐng)域廣泛，而且產(chǎn)業(yè)鏈和運(yùn)作周期相對較長。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營、開發(fā)和管理過程中，適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用稅收籌劃策略可以為企業(yè)節(jié)省大量不必要的稅收支出，為企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。（3）關(guān)于土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義蓋地（2001）在《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》中指出，土地增值稅是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額征收的一種稅。它是一種收益稅，是1994年稅制改革中新開征的一個(gè)稅增值稅納稅籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目的可行性論證、設(shè)計(jì)、到項(xiàng)目的施工、決算貫穿始終。②納稅籌劃不能與稅法相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負(fù)擔(dān)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進(jìn)行，而且要被征收機(jī)關(guān)所認(rèn)可。③納稅籌劃必須做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策結(jié)合，稅收政策與籌劃方法結(jié)合，籌劃方法與會(huì)計(jì)處理結(jié)合。同時(shí)，在土地增值稅清算是時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等，都須提供合法有效證據(jù)。葉治斌（2009）提出了以下幾個(gè)加強(qiáng)土地增值稅征管的對策與建議：①強(qiáng)化稅源征管，保證稅款收入；②提高預(yù)征比率，完善稅收體系；③加強(qiáng)前期管理，加大反偷逃稅力度；④提高清算認(rèn)識(shí)，加大清算力度；⑤加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，創(chuàng)新征管模式；⑥推行正稅清費(fèi)，維護(hù)稅法剛性。綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收收入是國家財(cái)政收入的重要來源，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重，故從房地產(chǎn)行業(yè)著手研究稅負(fù)問題，尤其是土地增值稅的納稅籌劃問題顯得非常有必要。從2005年開始，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究得到迅速發(fā)展，已成為現(xiàn)今學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn)之一。2006年12月，國家稅務(wù)總局又提出房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”，這給房地產(chǎn)企業(yè)的鏈帶來了巨大的考驗(yàn)。所以對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃迫在眉睫。目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀如何？存在哪些主要問題？如今采用的籌劃方法是否還繼續(xù)適用？加強(qiáng)土地增值稅籌劃還有哪些更好的建議？這些都是值得我們?nèi)パ芯康?。通過對國內(nèi)外專家學(xué)者的研究成果的查閱，筆者發(fā)現(xiàn)雖然近些年針對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃研究很多，但多數(shù)研究都是以企業(yè)的整體稅負(fù)為對象，只針對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃的研究相對較少，尚沒有形成具有普遍意義的籌劃模型。所以，筆者以房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅該單一稅種為切入點(diǎn)，結(jié)合土地增值稅繳納稅制改革這一大環(huán)境，通過文獻(xiàn)研究法和實(shí)例研究法分析總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的現(xiàn)狀、存在的問題，并就如何進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃提出了具體的對策和建議。二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題：（一）研究的基本內(nèi)容：本文主要在闡明納稅籌劃的目標(biāo)和原則等理論問題、土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，分析總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營特征的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀，總結(jié)其中存在的主要問題，并通過舉例的方式介紹幾種較為有效的納稅籌劃方法。最后，從企業(yè)自身角度和加強(qiáng)宏觀調(diào)控角度就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃提出對策建議。具體研究內(nèi)容主要集中在以下六個(gè)方面：1、納稅籌劃的目標(biāo)和原則。探討納稅籌劃的概念、目標(biāo)和原則等重要理論問題。2、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營特征。用具體實(shí)證資料說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)跟一般企業(yè)相比所具有的經(jīng)營特征，為下面的論述打基礎(chǔ)。3、土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義。4、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀。用一些實(shí)證性的資料和其他資料來分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀，并總結(jié)其存在的問題。5、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例。用例子說明房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的內(nèi)容和方法模型。6、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策。在總結(jié)國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，梳理和提出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體對策建議。（二）擬解決的主要問題：1、分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀。2、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例。3、提出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策建議。本文的難點(diǎn)和創(chuàng)新之處也主要在這三個(gè)方面。三、研究的方法與技術(shù)路線：（一）研究方法：1、文獻(xiàn)研究法。盡可能對國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行廣泛閱讀和參考，在總結(jié)相關(guān)理論知識(shí)和實(shí)踐成果的基礎(chǔ)上提出自己的看法。2、規(guī)范研究和案例分析相結(jié)合的方法。在闡明納稅籌劃的目標(biāo)和原則等理論問題，土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義時(shí)，將主要采用規(guī)范研究的方法；在分析總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營特征、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀等問題時(shí)，將采用一定的實(shí)證研究方法；在介紹幾種較為有效的納稅籌劃方法時(shí)，將主要采用案例分析法；在針對問題提出相應(yīng)的改進(jìn)對策措施時(shí)將采用規(guī)范研究和實(shí)證分析相結(jié)合的方法。（二）技術(shù)路線：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題研究納稅籌劃的目標(biāo)和原則房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營特征房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀征收效果不甚理想稅款預(yù)征比率失當(dāng)清算工作選擇兩難籌劃企業(yè)較少房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃