年廣州番禺某地塊定位方案

番禺**地塊定位方案營銷中心2007-12-252007-12-251一、市場分析2007-12-2521、番禺商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)百貨/商業(yè)街：主要分布在橋北、市橋一帶代表：易發(fā)商業(yè)街、番禺友誼商店、新大新、大北路商圈社區(qū)商業(yè)：主要分布在各個主要社區(qū)的底層商業(yè)代表：海侖堡街鋪、橋南區(qū)高檔住宅區(qū)裙樓商業(yè)專業(yè)/批發(fā)市場：迎賓路、大石建材家居及酒店用品市場代表：大石家私城、吉盛偉邦、迎賓豪泰酒店用品市場2007-12-2531、商業(yè)市場空間番禺友誼商店喜盈雅境商業(yè)橋南街商貿(mào)城一站式購物中心易發(fā)商業(yè)街/新大新社區(qū)商鋪傳統(tǒng)百貨/商業(yè)街市場空間1、番禺現(xiàn)時商業(yè)還停留在傳統(tǒng)商業(yè)模式，檔次以中低襠，購物環(huán)境較差，大型購物中心是目前番禺商業(yè)市場的空白點，2、娛樂、休閑設施猶為缺乏，消費需借外求3、番禺常住人口100萬，擁有強勁消費需求海侖堡街鋪2007-12-254附:橋南區(qū)主要群樓商鋪租賃情況2007-12-2552、酒店/公寓/寫字樓市場公寓：公寓(多為酒店式服務公寓)主要分布在一些高檔社區(qū),依靠豪宅品牌社區(qū)吸引高端租客及投資客代表:海侖堡歐洲假日公寓星河灣國際公寓酒店：集中在大北路一帶，傳統(tǒng)的星級酒店形式代表：番禺賓館、美麗華酒店寫字樓:集中在大北路一帶，基本上為乙級寫字樓，租金50-60元/平方/月代表：友誼中心、中銀大廈2007-12-2563、酒店/公寓市場空間海侖堡公寓番禺賓館公寓酒店高端中低端高級酒店公寓正和酒店建議首選：番禺南部定位于番禺CLD（中央居住區(qū)）居住環(huán)境優(yōu)越，為在番禺的外資企業(yè)中高層居住首選，對高級酒店公寓有強勁需求潛力，且回報高，有利資金快速回籠寫字樓美麗華酒店友誼中心／市橋一帶建議不采用番禺寫字樓主要集中在大北路、市橋中心一帶，橋南路缺乏商務氛圍，而且需求不強，以中低檔為主。建議次選：項目所在區(qū)域短期內(nèi)看商務氛圍不濃，缺乏做頂級酒店成熟條件，而三、四星級酒店面臨其他競爭，對提升公司品牌幫助不大，且不利資金快速回籠喜盈雅境公寓中銀大廈

2007-12-2574、項目南部區(qū)域分析區(qū)域特征商業(yè)形態(tài)娛樂、休閑設施猶為缺乏消費特點：以家庭式消費為主/潮流時尚消費為輔規(guī)劃定位番禺核心居住區(qū)（CLD），分布近20個高檔社區(qū)

商業(yè)配套：以社區(qū)服務性商業(yè)為主，缺少大型的購物中心

消費能力周邊擁有10萬以上固定高消費群，消費能力強2007-12-258附:橋南區(qū)主要高尚住宅區(qū)分布(圖略)說明：已有的和明年陸續(xù)開工的，超過20個高尚社區(qū)，總戶數(shù)超過30000戶2007-12-259二、項目理解2007-12-25101、項目概況**地塊總用地面積積89,475建建設用地面面積::64,861商商業(yè)金融用用地:57,558

停車場場用地:7,303

總建面面積:1,79,977建建筑密度不不超過:30%建建筑限高:80米紅紅線范圍圍:455米(長)*146米(寬)2007-12-25112、項目SWOT分分析優(yōu)勢分析（（Ｓ）地段價值:政府府規(guī)劃定位為””廣州新城,核核心居住區(qū)消費能力強:周周邊聚集近20個高檔住宅區(qū)區(qū),超10萬固固定高消費人群群規(guī)模:超過20萬平方,具備備打造大型購物物中心體量充足停車位奧園地產(chǎn)品牌優(yōu)優(yōu)勢劣勢分析（W））周圍商業(yè)基本為為社區(qū)服務型商商業(yè),商業(yè)檔次次較低區(qū)域性商圈聚集集效應未形成，，商業(yè)環(huán)境較弱弱2007-12-25122、項目SWOT分析機會分析（O））橋南及整個番禺禺缺少高檔次購購物中心，存在在市場空白眾多品牌發(fā)展商商進駐橋南板塊塊，樓面地價突突破6000元元/M，進一步步提升該區(qū)域商商業(yè)價值整體經(jīng)濟發(fā)展、、2010年亞亞運會優(yōu)勢等；；進一步帶動區(qū)區(qū)域輻范圍威脅分析（T））面臨其他他大型MALL的競爭爭：祈福福新村MALL、萬博博中心MALL……2007-12-2513三、項目目市場定定位2007-12-2514市場定位位依據(jù)商業(yè)公寓依據(jù)4：：大型”一一站式““購物中中心存在在市場””藍海““,娛樂樂、休閑閑設施猶為缺缺乏，消消費需借借外求依據(jù)5：酒店公寓市場需求求潛力強勁，市場場高端的產(chǎn)品非常常少依據(jù)2：2006年末番禺禺全區(qū)戶籍人口94.76萬人，，流動人口接近100萬,擁有有龐大消費群依據(jù)3：項目所在橋南區(qū)擁擁有10萬以上高高質(zhì)數(shù)消費群，強強大購買力依據(jù)1、2006年番禺區(qū)區(qū)人均GDP達到到7304美元,根據(jù)國外的經(jīng)經(jīng)驗,人均GDP5000美美元以上具備設置置大型shoppingmall條件依據(jù)6：項目規(guī)模約２０萬萬，單一商業(yè)形態(tài)態(tài)短時間內(nèi)缺乏足足夠人流支撐依據(jù)7：整體經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)區(qū)域定位為未來廣廣州新城，板塊定定位進一步提升地段商業(yè)價值、、輻射范圍定位建議發(fā)展?jié)摿椖刻攸c市場“藍?！毕M群“質(zhì)”和“量”１、項目市場定位位酒店2007-12-2515本項目定位橋南街商鋪海侖堡裙樓商業(yè)功能互補花樣年華海侖堡番禺奧園喜盈雅境雍逸華庭德堡花園新世紀花園園朗陶居市橋北部、、南沙，輻輻射整個番番禺區(qū)商業(yè)業(yè)商業(yè)設施延伸定位邏輯理理解：海侖堡公寓寓喜盈雅境公公寓15萬左右右核心消費費群配套設施補補充１、項目市市場定位：：2007-12-2516１、項目市市場定位番禺首個集集休閑、娛娛樂、購物物、餐飲、、商務、公公寓、酒店店于一體城市中心綜綜合體檔次：番禺商業(yè)新新標桿規(guī)?？偨?0多萬平平方，為番禺至至大規(guī)模模業(yè)態(tài)：多種綜合合、互補補商業(yè)形態(tài)態(tài)購物環(huán)境境：“一站式式”體驗驗消費2007-12-25172、項目目目標客客戶群定定位定位一:目標消消費群定定位:誰誰來消費費?核心圈層層：橋南區(qū)區(qū)區(qū)域居住人群及及周邊學學校學生生就近消費費，超市、百百貨、潮潮流用品品主力消費群群次圈層：：橋北、、市橋區(qū)區(qū)域消費費群目的性消消費，以以娛樂休休閑類消費費為主不定向，，游離消消費外圈層：：南沙、、橋北以以外區(qū)域域2007-12-25182、項目目目標客客戶群定定位定位二:目標投投資客戶戶，賣給給誰?認可番禺禺南區(qū)發(fā)發(fā)展前景景,注重重投資回回報率投投資客橋南區(qū)有有投資能能力的住住戶群定位三:目標租租用客戶戶，誰來來租賃?能為目標標客戶人人群提供供結(jié)合商商場定位位的商品品和服務務的各主主力商家家和經(jīng)營營者2007-12-25193、案名名建議本案名借借鑒澳門門項目“澳門**人（（度假村村）酒店店”，與本項目目規(guī)劃有有相似之之處：“澳門**人（度度假村））酒店”產(chǎn)品主要要包括酒酒店、娛娛樂場、、商業(yè)（（購物中中心、會會展場地地）為澳澳門頂級級商業(yè)綜綜合體，，本項目目與之類類似。**:取“意大大利水城城**””，有利利于買家家與在傳傳播過程程中產(chǎn)生生有利于于項目的的關聯(lián)性性聯(lián)想。。廣場：簡單明了了，表明明商業(yè)項項目定位位**·**廣場場備選：**·**城城、**·****、**·**2007-12-2520四、業(yè)態(tài)態(tài)、功能能定位2007-12-25211、整體體業(yè)態(tài)組組合ShoppingMall+商業(yè)步步行街+酒店+酒店服服務公寓寓說明：1、Shoppingmall:共6層，地下下一層，地上上5層，每層面積積20000平方，共120000平方2、商業(yè)步行行街：共兩層，每層層7500平平方，總共15000平方3、酒店服務務公寓：一個塔樓，20層樓高，，共30000平方4、星級酒店店：一個塔樓，20層樓高，，共30000平方2007-12-25222、Shoppingmall業(yè)態(tài)態(tài)功能分布說明：1、突出娛樂樂、休閑功能能業(yè)態(tài),占40-50%，滿足區(qū)域域內(nèi)強勁需求求，擴大輻射射半徑2、每層都有有主題業(yè)態(tài)功功能定位及主主力店,與百百貨\超市的的人流形成互互補關系，而而非單一依靠百貨貨、超市人流流3、主力店與與品牌商家定定位為區(qū)域最最高端，以廣廣州最高端而而在番禺未出出現(xiàn)的商戶為為主2007-12-25232、Shoppingmall各層層業(yè)態(tài)功能分分布建議層數(shù)業(yè)態(tài)建議主力商家描述負一層主力店：超市Jusco(吉之島）一層時尚品牌名店街化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾二、三層主力店：百貨、餐飲、個人護理、銀行廣百百貨、仙蹤林、真功夫、味千面、川國演義、蕉葉、東海／唐苑酒家、屈臣氏/萬寧四層連鎖體育用品、數(shù)碼天地、溜冰場、書店、時尚家居中心、布藝／家紡織耐克、阿迪達斯、迪卡儂、唐寧書店、聯(lián)邦家私、龍粵通訊五層夜總會、電影院、KTV、健身休閑中心、國會/18號、飛揚影城/時代華納、錢柜/ChinaV、力美鍵、瑪花纖體、水玲瓏會館2007-12-25243、商業(yè)步行街業(yè)業(yè)態(tài)分布建議主題：Lifesylecentre(生活時尚館））時尚廊：經(jīng)營中檔時尚產(chǎn)品品、如手表、手袋袋酒吧街：時尚風情酒吧街名車展廳：J架、BMW、Audi特色餐飲：西式快餐（Ｍ記、、ＫＦＣ、棒約翰翰）coffeeshop(star-buck)、哈根達斯時尚家居：博洛尼家居中心前沿陣線：經(jīng)營精品飾物、潮潮流服飾24小時便利店：：7-11其他：藝術(shù)studio、美發(fā)salon2007-12-25254、高級酒店服務務公寓高級酒店服務公寓寓主力面積50-100平方方裝修標準2000元/M2全屋豪華家私酒店式服務管理理商務配套多功能會議室、、商務休閑空間2007-12-2526五、產(chǎn)品設計建建議2007-12-25271、整體設計原原則將項目打造成城城市景觀文化名名片保持塔樓體型與與整體的對稱統(tǒng)統(tǒng)一,整體色彩彩和諧，簡潔明明快突出舒適、休閑閑、一站式體驗驗消費購物氛圍圍實現(xiàn)商業(yè)步行街街與購物中心之之間的人流之間間的組織和互動動強調(diào)舒適公共空空間感，可考慮慮設置大型空中中花園，與南面面