個(gè)人住房貸款商業(yè)貸款買(mǎi)房全攻略

個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個(gè)人住房貸款重要有委托貸款、自營(yíng)貸款和組合貸款三種。簡(jiǎn)介（1）個(gè)人住房委托貸款[1]全稱是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面重要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無(wú)論是投資者還是購(gòu)房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房。（2）個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不同樣，建設(shè)銀行稱為個(gè)人住房貸款，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行稱為個(gè)人住房擔(dān)保貸款。（3）個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和白營(yíng)貸款的組合。此外，尚有住房?jī)?chǔ)蓄貸款和按揭貸款等。擔(dān)保公司的意義

設(shè)計(jì)適宜的貸款方案爭(zhēng)取優(yōu)惠的貸款利率加快貸款辦理的進(jìn)度

提供專業(yè)評(píng)估擔(dān)保服務(wù)目前，許多投資擔(dān)保公司，在貸后管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)化解方面的規(guī)范和高效運(yùn)營(yíng)，獲得了銀行充足信任，一些合作銀行把貸后催收、貸款資產(chǎn)處置外包給擔(dān)保公司，雙方都取得了比較好的合作效果。其中北京厚澤投資擔(dān)保有限公司就是一個(gè)非常成功的案例。厚澤擔(dān)保是一家專業(yè)化的個(gè)人信貸服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于為銀行、商家、客戶提供專業(yè)化的信貸服務(wù)。截止2023年12月底，厚澤擔(dān)保累計(jì)辦理各類(lèi)房屋抵押貸款超過(guò)3.6萬(wàn)余筆，累計(jì)貸款額度超過(guò)220個(gè)億，市場(chǎng)占有率為北京市場(chǎng)的20%左右。與國(guó)內(nèi)各家商業(yè)銀行、外資銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)都有著廣泛的合作。貸款用途及對(duì)象

個(gè)人住房貸款用于支持個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房。具有完全民事行為能力的中國(guó)公民，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。貸款條件借款人必須同時(shí)具有下列條件：（1）有合法的身份。（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（3）有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房的協(xié)議、協(xié)議以及貸款行規(guī)定提供的其他證明文獻(xiàn)。（4）有所購(gòu)住房所有價(jià)款30%以上的自籌資金（對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的,自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購(gòu)住房的首付款。（5）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。（6）貸款行規(guī)定的其他條件。

（7）提供的證明涉及：戶口本和身份證，半年內(nèi)的銀行流水明細(xì)，收入證明，有無(wú)房屋的證明，婚姻證明。貸款額度期限及利率最高為所購(gòu)（建造、大修）住房所有價(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的80％；貸款期限一般最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款利率按照中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的相關(guān)利率政策執(zhí)行。

年限年利率(%)月利率(%)月還款額(元)本息總額(元)6個(gè)月4.86%到期一次還本付息15.31%25.40%4.50440.5110572.1835.40%4.50301.5110854.2945.76%4.80233.7511220.0755.76%4.80192.2111532.8465.94%4.95165.4511912.1075.94%4.95145.8012247.0485.94%4.95131.1212587.7595.94%4.95119.7612934.19105.94%4.95110.7213286.33115.94%4.95103.3613644.14125.94%4.9597.2714007.57135.94%4.9592.1614376.58145.94%4.9587.8014751.12155.94%4.9584.0615131.14165.94%4.9580.8215516.58175.94%4.9577.9815907.38185.94%4.9575.4816303.49195.94%4.9573.2716704.85205.94%4.9571.3017111.37215.94%4.9569.5417523.01225.94%4.9567.9517939.68235.94%4.9566.5318361.31245.94%4.9565.2418787.83255.94%4.9564.0619219.16265.94%4.9563.0019655.22275.94%4.9562.0220235.93285.94%4.9561.1320541.21295.94%4.9560.3220990.98305.94%4.9559.5721445.14銀行分析恒生利率7折工行額度充足

16家上市銀行和部分外資行及中小銀行的個(gè)人住房貸款情況，比較發(fā)現(xiàn)：大型外資行最佳不要碰，股份制銀行不可取，四大行中優(yōu)先考慮農(nóng)行，恒生銀行利率打折最優(yōu)惠。恒生利率優(yōu)惠最低7折

東亞渤海平均上浮30%最高

從房貸上說(shuō)，不得不認(rèn)可恒生銀行是一家讓人印象深刻的銀行。這是信托網(wǎng)記者調(diào)查的所有銀行中唯一一家可以低于基準(zhǔn)利率的銀行，在7折利率優(yōu)惠早已銷(xiāo)聲匿跡時(shí)，恒生銀行無(wú)疑會(huì)讓購(gòu)房者欣喜、驚訝，并且感到疑惑。從陸家嘴附近的恒生銀行的房貸工作人員胡小姐口中記者得知，2023年恒生銀行的首套房首付3成，貸款利率是7折優(yōu)惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基準(zhǔn)利率?！笆滋追?，假如購(gòu)買(mǎi)的是和我們銀行合作的樓盤(pán)，利率是7折優(yōu)惠；假如是非合作樓盤(pán)，就是9折?！?/p>

同樣是外資行，東亞和恒生銀行就像是兩個(gè)極端，在利率上，恒生是最低的，東亞卻是最高的。

東亞銀行兩個(gè)支行的工作人員都表達(dá)，東亞2023年基本不做二套房，而首套房即便做，利率也是異常之高?！笆滋追恳话愣际鞘赘?成，利率上浮10%，很少很少能做到首付3成，除非是我們的超VIP客戶。二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%。想要優(yōu)惠，除非你要買(mǎi)的房子價(jià)格非常高，比如1000萬(wàn)?！?/p>

但是東亞陸家嘴支行的黃小姐則表達(dá)，2023年該支行二套房的貸款利率上浮35%，但是基本不做。

和東亞銀行同樣比較高的尚有渤海銀行，這家銀行甚至比東亞更昂貴。首套房是首付5成，二套房是首付6成，而不管是首套還是二套，利率均上浮30%。

除了像恒生、東亞和渤海等這些比較特殊的銀行外，2023年其它多家銀行的首套房貸款幾乎都是首付3成，最低基準(zhǔn)利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%。

比較特殊的利民利得財(cái)富像建行、光大和上海銀行，首套房是一般首付4成；興業(yè)銀行和深發(fā)展的二套房利率是上浮20%；興業(yè)和上海銀行二套房首付分別是7成和5成。工行額度充足放款快，購(gòu)房?jī)r(jià)格有限制2023年1月份底，上海地區(qū)頒布限購(gòu)令細(xì)則，明確表達(dá)上海本地人最多購(gòu)房?jī)商?，外地人在上海最多?gòu)房一套。滬上各家銀行根據(jù)政策規(guī)定，已不再受理第三套住房貸款。2023年的首套房和二套房貸款已經(jīng)很棘手。中信銀行徐匯支行、深發(fā)展市西支行和陸家嘴浦東南路上的銀行基本都不做房貸了。各家銀行都表達(dá)，年終將近，銀行貸款額度緊張，放款時(shí)間說(shuō)不準(zhǔn)。四大行中，肇嘉浜路上的工行和農(nóng)行相對(duì)額度比較充足。對(duì)于急于貸款的購(gòu)房者，可以優(yōu)先考慮到放款比較順利的銀行去。從貸款首付和利率兩方面考慮，工行、交行、招行、寧波和江蘇銀行等是最優(yōu)惠的，首套房都是首付3成，基準(zhǔn)利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%。但是也有各種條件限制。工行只有對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格在800萬(wàn)以上的客戶才會(huì)發(fā)放貸款，“接下來(lái)一兩星期也許會(huì)減少標(biāo)準(zhǔn)?！惫ば姓丶武郝分械姆抠J經(jīng)理說(shuō)道。寧波銀行的首套房利率是基準(zhǔn)利率或上浮5%，“做到基準(zhǔn)利率比較難，規(guī)定是客戶必須是沒(méi)有其它貸款或者負(fù)債的。同時(shí)我們銀行是按照利率高低來(lái)放款的，利率高的先放款?！睂?duì)于客戶來(lái)說(shuō)，不僅要從貸款利率上選擇銀行，還要看將來(lái)也許的還款方式。一些銀行在還款方式上進(jìn)行了創(chuàng)新，比如渤海銀行提出“存抵貸”，“客戶在我們這里存一天的錢(qián)，我們按照貸款利率給他算一天的利率，返還給他，用來(lái)抵沖貸款?！贝送?，尚有深發(fā)展的“雙周供”，同樣是先還利息，但是是增長(zhǎng)了還款次數(shù)，比等額本息還款總額更少。還款方式貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有等額本金還款和等額本息還款兩種。1、等額本金是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。每月還款金額=（貸款本金/還款月數(shù)）+（本金—已歸還本金累計(jì)額）×每月利率特點(diǎn)：由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。2、等額本息在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(涉及本金和利息)。每月還款金額=［貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)］÷［（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1］特點(diǎn)：相對(duì)于等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增長(zhǎng)。但該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，擬定還貸能力。

3.提前還貸由于需求提早還貸的房貸者，更要細(xì)心核查提早還貸請(qǐng)求后要審計(jì)，申批也需求定然的光陰。貸款人假如要提早還貸的話，正常要正在電話或者書(shū)面請(qǐng)求后，照顧本人的身份證、貸款合約到銀號(hào)操持款人作為受托人要照顧房產(chǎn)證，結(jié)清證實(shí)和質(zhì)押正在銀號(hào)的他項(xiàng)義務(wù)證去各區(qū)建委自行辦了解質(zhì)押。沒(méi)有過(guò)需求留意的是，假如就餐者沒(méi)有一次性結(jié)。保單的正正本和發(fā)單，掛電話給有關(guān)安全公司，預(yù)定退保即可。假如是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的存戶和業(yè)主，最佳還要找業(yè)余的擔(dān)保服務(wù)組織來(lái)做拜托公證，免得涌現(xiàn)業(yè)主提早還款后存戶沒(méi)有買(mǎi)或者是存戶審計(jì)手續(xù)。一、提早還貸勿忘退保。貸款人正在操持借款時(shí)，銀號(hào)都會(huì)操持質(zhì)押注銷(xiāo)。合肥小額借款各家銀號(hào)關(guān)于提早還貸的請(qǐng)求也有所沒(méi)有同，比方有要操持提早還貸手續(xù)，合肥小額借款銀號(hào)正常請(qǐng)求貸款人提早15個(gè)任務(wù)日內(nèi)外提交書(shū)面或者電話請(qǐng)求，銀號(hào)接到貸款。假如是結(jié)清全副尾款的貸款人，合肥小額借款正在銀號(hào)打算出盈余借款額后，便于貸款人取出剩余的錢(qián)來(lái)提早還貸二、解質(zhì)押沒(méi)有可無(wú)視。用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主跌價(jià)的危險(xiǎn)。借款人提早結(jié)清全副尾款后，銀號(hào)會(huì)出示結(jié)清證實(shí)，貸款人照顧銀號(hào)開(kāi)具的借款結(jié)清證實(shí)復(fù)制件、原各家銀號(hào)的制度后再做計(jì)劃。三、提早還貸需預(yù)備。眼前，部分銀號(hào)會(huì)本人去解質(zhì)押，解質(zhì)押后需貸款人本人去銀號(hào)拿回房本復(fù)制件?？梢詴?huì)有變化，銀號(hào)規(guī)則提早還貸要是1萬(wàn)的成數(shù)倍，部分銀號(hào)需求收取定然數(shù)額的守約金等。存戶假如結(jié)清借款的話，定然沒(méi)有要忘卻去解質(zhì)押某個(gè)，清盈余借款，是沒(méi)有能請(qǐng)求退保的。申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料（1）身份證件復(fù)印件（居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件）；（2）貸款行認(rèn)可的借款人償還能力證明資料；（3）合法有效的購(gòu)買(mǎi)（建造、大修）住房協(xié)議、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文獻(xiàn)；（4）借款人用于購(gòu)買(mǎi)（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明；（5）房屋銷(xiāo)（預(yù)）售許可證或樓盤(pán)的房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）（復(fù)印件）；（6）貸款行規(guī)定的其他文獻(xiàn)和資料?？蛻糍J款流程（1）貸款征詢：通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)、電話或網(wǎng)站了解個(gè)人住房貸款對(duì)象、貸款條件、貸款額度、期限、利率、還款方式、貸款程序等情況；（2）貸款申請(qǐng)：提交銀行規(guī)定的申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的材料；（3）簽訂協(xié)議：客戶的申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，與銀行簽訂住房貸款協(xié)議；（4）貸款發(fā)放：銀行在條件具有時(shí)按協(xié)議約定發(fā)放貸款；（5）客戶還款：客戶按協(xié)議約定準(zhǔn)時(shí)還款；（6）貸后服務(wù)：客戶享受銀行提供的新產(chǎn)品和增值服務(wù)?！弊钚聜€(gè)人房貸政策為了克制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，今年4月國(guó)務(wù)院頒發(fā)《國(guó)十條》規(guī)定金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人房貸實(shí)行差別化信貸：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(涉及借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主擬定。房貸款74%為個(gè)人住房貸款央行公布的記錄數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類(lèi)貸款1.3萬(wàn)億元，同比多增7326億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的27.1%。2023年全年，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類(lèi)貸款增長(zhǎng)1.35萬(wàn)億元。74%為個(gè)人住房貸款具體分項(xiàng)來(lái)看，在地產(chǎn)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速回落，6月末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)17.2%，增速比上季度末低4.2個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)11%，增速比上季度末低1.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款保持快速增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額9.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.1%，增速比上季度末高3.7個(gè)百分點(diǎn)；上半年增長(zhǎng)9628億元，同比多增6173億元，占整個(gè)涉房類(lèi)新增貸款的74%之多。增速最快的是保障性住房開(kāi)發(fā)貸。上半年保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)850億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的35.5%，同比增速高達(dá)37.5%。上半年全國(guó)房?jī)r(jià)普漲2023年上半年，全國(guó)房?jī)r(jià)普漲。國(guó)家記錄局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，有63個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，與去年同期相比的話，則有69個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，信貸寬松是2023年到2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大漲的最關(guān)鍵因素。銀行人士介紹，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)度局限性的大背景下，資質(zhì)良好的房地產(chǎn)、樓盤(pán)項(xiàng)目等，再一次成為銀行眼中的香餑餑，這是目前各家銀行悄悄達(dá)成的默契。張大偉稱，開(kāi)發(fā)貸繼續(xù)上漲，雖然漲幅放緩，但銷(xiāo)售回暖后的開(kāi)發(fā)商，資金情況非常樂(lè)觀，這也影響了下半年房地產(chǎn)價(jià)格仍然易漲難跌。信貸環(huán)境的松緊對(duì)樓市的影響立竿見(jiàn)影，下半年樓市的發(fā)展趨勢(shì)也有賴信貸對(duì)房地產(chǎn)的影響，假如再現(xiàn)寬松，房?jī)r(jià)上漲將再現(xiàn)加速。[2]住房貸款產(chǎn)品定義個(gè)人一手住房貸款是指興業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)型住房（不含二手住房）的貸款。產(chǎn)品特色提供還款寬限期服務(wù)，即為借款人提供從每月固定還款日至當(dāng)月月末，最長(zhǎng)可達(dá)10天的寬限期。在寬限期內(nèi)任意時(shí)間還款均屬正常還款，不收逾期利息和罰息，也不影響個(gè)人信用記錄。申請(qǐng)條件1、年齡在18周歲（含）以上65周歲（含）以下，有合法有效身份證明、居住證明、收入證明、無(wú)不良信用記錄、具有完全民事行為能力的自然人；2、申請(qǐng)人年齡與借款期限之和不超過(guò)70；3、有購(gòu)買(mǎi)住房協(xié)議或協(xié)議，且借款人支付符合規(guī)定的首付款；4、借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，具有償還貸款本息的能力；5、有經(jīng)辦理銀行認(rèn)可的有效擔(dān)保；6、在辦理銀行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶，并通過(guò)自然人生家庭理財(cái)卡辦理貸款支用和償還等結(jié)算業(yè)務(wù)；7、該辦理銀行規(guī)定的其他條件。額度、期限和利率1、對(duì)初次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，貸款金額最高不超過(guò)抵押物凈值的80%。具體貸款成數(shù)政策可征詢本地分行。2、貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30年，且貸款期限加借款人年齡不超過(guò)70。3、初次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，貸款利率不低于中國(guó)人民銀行公布相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。其他情況貸款利率在中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)貸款利率及相應(yīng)的浮動(dòng)比例內(nèi)執(zhí)行，具體利率執(zhí)行政策請(qǐng)征詢本地分行。貸款償還