旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的重要作用

Word旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的重要作用據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：2021年12月12日至13日，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議在北京舉行，此次會(huì)議明確了今后推進(jìn)城鎮(zhèn)化所需要完成的6項(xiàng)主要任務(wù)。可以預(yù)見，新型城鎮(zhèn)化將成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn)。其中，人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的核心，它不僅僅是一個(gè)虛空的概念，而是包含了社會(huì)發(fā)展與多業(yè)態(tài)開發(fā)建設(shè)的系統(tǒng)工程。

2021年與2021年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度分別為7.8%與7.7%，增速有所回落，結(jié)束了前幾年的“高增長(zhǎng)時(shí)代”。盡管這樣的趨勢(shì)會(huì)成為一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主調(diào)，但國(guó)家“穩(wěn)增長(zhǎng)”大基調(diào)的確定保證了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。在此背景下，旅游業(yè)作為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，或?qū)⒂瓉硇乱惠喸鲩L(zhǎng)周期。

截至2021年，中國(guó)人均GDP已達(dá)到6000美元，進(jìn)入了中等收入階段，休閑旅游已成為白領(lǐng)人群的剛性需求。目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)已經(jīng)突破30億人次，平均每人每年旅游2.3次，與美國(guó)在2021年的數(shù)據(jù)4次相比，尚有一定差距。未來5—10年，我國(guó)旅游總收入增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到15%以上。再考慮到旅游開發(fā)所帶來的生態(tài)效益與社會(huì)效益，旅游開發(fā)可被認(rèn)為是新型城鎮(zhèn)化開發(fā)建設(shè)可供選擇的最優(yōu)方式之一。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)旅游地產(chǎn)行業(yè)的新訴求

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，旅游業(yè)的地位不斷提升。作為旅游業(yè)承載主體的旅游地產(chǎn)將迎來新的商機(jī)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)旅游地產(chǎn)有了新的訴求。主要包括三個(gè)方面：①對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的訴求;②對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，升級(jí)轉(zhuǎn)型的訴求;③提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，推動(dòng)城市建設(shè)的訴求。

對(duì)旅游行業(yè)本身而言，其基本訴求是行業(yè)增長(zhǎng)速度與可持續(xù)發(fā)展，在追求旅游行業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，逐步關(guān)注旅游的公益性，注重旅游發(fā)展對(duì)提升民眾生活質(zhì)量的隱性作用，逐步提升旅游接待量及產(chǎn)值。除了常規(guī)的旅游收入與旅游接待量等指標(biāo)外，旅游的公平程度也逐漸成為衡量旅游行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性指標(biāo)，引導(dǎo)旅游從精英消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀癖姷钠栈菪韵M(fèi)，促進(jìn)“旅游惠眾與公平”。

旅游產(chǎn)業(yè)具有良好的關(guān)聯(lián)作用及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，通過旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

新型城鎮(zhèn)化是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提的，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為新市民提供就業(yè)崗位，從而實(shí)現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”。旅游休閑度假以及由旅游引導(dǎo)的泛地產(chǎn)行業(yè)，能夠整合農(nóng)業(yè)休閑觀光、養(yǎng)老康療、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)動(dòng)娛樂、文化創(chuàng)意等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價(jià)值，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容。旅游地產(chǎn)帶來的區(qū)域景觀提升、休閑服務(wù)升級(jí)、文化互動(dòng)交融、居民幸福感增強(qiáng)等效益，為提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平、推動(dòng)城市建設(shè)提供了充足的動(dòng)力。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

二、旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的重要作用

旅游與地產(chǎn)結(jié)合在一起，是市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，也是互補(bǔ)互助的良性架構(gòu)。旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化開發(fā)中可以扮演重要的角色，有利于土地熟化與區(qū)域價(jià)值提升，在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到核心推動(dòng)作用，主要體現(xiàn)在以下方面：①旅游城鎮(zhèn)化涉及的土地一級(jí)開發(fā);②旅游公共設(shè)施建設(shè);③旅游休閑項(xiàng)目建設(shè);④旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。

所謂土地一級(jí)開發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前將“生地”轉(zhuǎn)化為“熟地”的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體一般為所在區(qū)域政府或由政府指定的土地開發(fā)整理企業(yè)。常見的土地一級(jí)開發(fā)模式主要有：全程運(yùn)營(yíng)模式，即開發(fā)主體全程參與區(qū)域開發(fā)的重要環(huán)節(jié);戰(zhàn)略合作模式，通過戰(zhàn)略合作伙伴的引入，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與收益，實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值;一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式，企業(yè)主導(dǎo)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)、資金狀況等因素主動(dòng)選擇部分土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā);代建置換模式：企業(yè)通過幫助政府代建公共設(shè)施等，獲得土地進(jìn)行自主開發(fā)。

旅游主導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化中的一級(jí)土地開發(fā)，涉及多種類別，既有城市舊城區(qū)改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，也有將地處偏遠(yuǎn)但環(huán)境生態(tài)稟賦較好的區(qū)域升級(jí)為觀光園區(qū)或復(fù)合型旅游目的地。無論是哪種類別，投資費(fèi)用均較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，需要結(jié)合旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)，與旅游地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，才能真正在土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)獲取增值收益。

公共基礎(chǔ)設(shè)施是新型城鎮(zhèn)化開發(fā)過程中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。BT模式作為較為常用的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)吸引了眾多地方政府采用該種模式對(duì)文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項(xiàng)旅游公共設(shè)施以及城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這種模式在地方政府主導(dǎo)的旅游公共設(shè)施與旅游項(xiàng)目開發(fā)中，能夠體現(xiàn)出多贏局面。

三、旅游引導(dǎo)的泛地產(chǎn)產(chǎn)品類型選擇

面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，研發(fā)泛旅游框架架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。關(guān)注中國(guó)人日益顯化的“休閑時(shí)間”，為地產(chǎn)產(chǎn)品受眾提供適宜均好的產(chǎn)品，引導(dǎo)生活方式的轉(zhuǎn)變。旅游地產(chǎn)產(chǎn)品一般具有以下構(gòu)成要素，即：創(chuàng)意化的主題、景區(qū)化的環(huán)境、集聚化的空間、休閑化的產(chǎn)品及社區(qū)化服務(wù)。從功能上劃分，可將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品劃分為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居住(第二居所)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新型農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)等。以客戶群體劃分，可將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品分為如下幾類：以提供第一居所為主要目的景區(qū)住宅、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)、以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯)店、以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。

1、以提供第一居所為主要目的景區(qū)住宅

該種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品主要以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的。多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類旅游地產(chǎn)產(chǎn)品又可細(xì)分為如下三類：

①直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅，對(duì)風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒什么建設(shè)性貢獻(xiàn)，有的甚至還對(duì)旅游景區(qū)造成一定破壞。

②在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅，不依附現(xiàn)有旅游資源和景區(qū)，先投入巨資，專注開發(fā)大型旅游項(xiàng)目，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

③與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)(新聞新房論壇微博)開發(fā)。旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與旅游景觀的開發(fā)高度融合，地產(chǎn)產(chǎn)品本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。

2、以旅游度假為目的的度假型地產(chǎn)

休閑度假是該種地產(chǎn)產(chǎn)品最大的特點(diǎn)，以為異地置業(yè)者提供第二居所為主要目的，附帶投資功能。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，營(yíng)造旅游度假氛圍。根據(jù)銷售與經(jīng)營(yíng)模式的不同，可將其細(xì)分為以下幾個(gè)小類：產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店、時(shí)值度假型酒店等。

3、以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店

緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，為游客提供住宿為主要功能，同時(shí)輔以娛樂、會(huì)議等功能。多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。酒店自營(yíng)的回收期非常長(zhǎng)，地產(chǎn)商無法通過出售物業(yè)快速回籠資金，前期資金壓力巨大。因此，旅游酒店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻早已不是旅游地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。

4、綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)

綜合性旅游地產(chǎn)產(chǎn)品多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，整合旅游、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑娛樂與商業(yè)等功能于一身。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。

旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下，休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級(jí)到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會(huì)相應(yīng)的升級(jí)換代，對(duì)旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。

未來幾年，旅游與臨空產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合將越來越緊密，一些生產(chǎn)