第7講-合作開發(fā)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

xx2014.02知識(shí)點(diǎn)概覽1.實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)2.以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為3.以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為4.以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為5.以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為6.以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為★特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理（2013）：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定處理：（一）合作建房、合作分房凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）合作建房、合作分錢凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（先稅后分）2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（三）投地建房、合作分房企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所一、實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)無論是成立法人項(xiàng)目公司，還是不成立法人公司的隱名開發(fā)、顯名開發(fā)，只要在一方出地，一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)中，合作合同或協(xié)議約定雙方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，為實(shí)質(zhì)的合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。（一）成立獨(dú)立法人公司合作開發(fā)房地產(chǎn)[例7—1]甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3000萬元，公允價(jià)值為4500萬元，占丙公司60％的股份，乙公司出資占丙公司40％的股份，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入為25000萬元，稅后利潤1500萬元，年終股東（大）會(huì)決議以50％的股利支付率采用貨幣資金方式分配利潤。【涉稅分析及計(jì)算】1.營業(yè)稅對(duì)于甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。乙公司以貨幣資金出資，不涉及營業(yè)稅。在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于丙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營業(yè)稅，甲、乙公司分得的利潤不征營業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營業(yè)稅=25000x5％=1250（萬元）2.土地增值稅甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。丙公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，建成后按比例分房自用的，對(duì)分配房屋的行為暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)征收土地增值稅。3.契稅丙公司接受甲公司以土地使用權(quán)出資，對(duì)丙公司應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為丙公司取得土地使用權(quán)的公允價(jià)值4500萬元。假設(shè)契稅稅率為4％，則丙公司應(yīng)交契稅計(jì)算為：4500x4％=180（萬元）4.企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按4500萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得?！緯?huì)計(jì)分析及處理】1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理（1）按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司45000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)30000000營業(yè)外收入15000000【值得注意：有待改進(jìn)】（2）按照投資比例分配利潤時(shí)：借：應(yīng)收股利4500000貸：投資收益4500000（3）實(shí)際分配利潤時(shí)：借：銀行存款4500000貸：應(yīng)收股利45000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理乙公司對(duì)丙公司具有重大影響，應(yīng)采用權(quán)益法進(jìn)行長(zhǎng)期股權(quán)投資核算。（1）按照協(xié)議投入資金時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司30000000貸：銀行存款30000000（2）丙公司實(shí)現(xiàn)利潤時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——損益調(diào)整6000000貸：投資收益6000000（3）按照投資比例分得投資收益時(shí)：借：銀行存款3000000貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資——損益調(diào)整3000000假設(shè)[例7-1]中，丙公司年終股東（大）會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤采取分配房屋的實(shí)物分配的方式，當(dāng)年建成住宅用房400套，當(dāng)年銷售300套，每套均價(jià)32萬元，每套平均成本22萬元，【涉稅分析及計(jì)算】1.營業(yè)稅丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。此處并未明確丙公司將房屋分配給甲、乙公司時(shí)是否繳納營業(yè)稅，丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的實(shí)物分配行為應(yīng)交營業(yè)稅為：25x32x5％=40（萬元）如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)為是利潤分配，而認(rèn)為是按比例分房，將可能面臨對(duì)甲公司以土地使用權(quán)出資行為征收營業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。2.土地增值稅對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的實(shí)物分配行為暫免征收土地增值稅。3.契稅甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行為，應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4％。甲公司應(yīng)交契稅=15x32x4％=19.2（萬元）乙公司應(yīng)交契稅=10x32x4％=12.8（萬元）【會(huì)計(jì)分析及處理】1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理因甲公司持有丙公司60％的股權(quán)，應(yīng)采用成本法核算。借：固定資產(chǎn)——房屋4800000貸：投資收益48000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理乙公司會(huì)計(jì)分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40％的股權(quán)，應(yīng)采用權(quán)益法核算。乙公司取得丙公司分配的房屋時(shí)：借：固定資產(chǎn)——房屋3200000貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資——損益調(diào)整3200000貸：主營業(yè)務(wù)收入8000000借：主營業(yè)務(wù)成本5500000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋5500000（二）以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)模式[例7-2]甲公司以4500萬元的貨幣資金投資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權(quán)投資，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，成立項(xiàng)目部，以乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司股份比例占60％，乙公司股份比例占40％，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。乙公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅收利潤1500萬元，年終按照合作雙方約定，以50％的股利支付率，采用貨幣資金方式分配利潤。【涉稅分析及計(jì)算】1.營業(yè)稅甲公司以貨幣資金出資，在出資環(huán)節(jié)，不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為；以乙公司為開發(fā)主體合作開發(fā)房地產(chǎn)，出資環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)過戶，乙公司不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。2.土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3.契稅投資環(huán)節(jié)、分配利潤環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4.企業(yè)所得稅甲公司分配的利潤視同股息、紅利等權(quán)益性投資收益免征企業(yè)所得稅；乙公司應(yīng)將合作開發(fā)項(xiàng)目形成的利潤并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。【先稅后分】【會(huì)計(jì)分析及處理】1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理甲公司以貨幣資金隱名出資，應(yīng)通過“其他應(yīng)收款”核算，合作項(xiàng)目分配利潤屬于投資收益。（1）按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)：借：其他應(yīng)收款—乙公司45000000借：其他應(yīng)收款—乙公司4500000貸：投資收益4500000（3）收到被投資方分配的利潤時(shí)：借：銀行存款4500000貸：其他應(yīng)收款45000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理甲公司以貨幣資金隱名出資，乙公司收到甲公司的出資款，應(yīng)通過“其他應(yīng)付款”核算，分配合作項(xiàng)目利潤通過“利潤分配”核算。（1）收到甲公司出資時(shí)：借：銀行存款45000000貸：其他應(yīng)付款——甲公司45000000（2）宣告分配利潤：借：利潤分配——應(yīng)付利潤4500000貸：其他應(yīng)付款——甲公司4500000（3）支付投資方利潤時(shí)：借：其他應(yīng)付款——甲公司45000貸：銀行存款4500000（三）顯名合作開發(fā)在顯名合作開發(fā)下，一方以土地使用權(quán)、另一方以貨幣資金共同出資建房，一般不涉及土地使用權(quán)過戶，在這一合作過程中，實(shí)質(zhì)上為雙方在各自擁有的土地使用權(quán)的土地上合作建房，出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)的行為，對(duì)出地方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅。出資方以貨幣資金購買土地使用權(quán)，沒有發(fā)生銷售行為，不應(yīng)征收營業(yè)稅。出地方出售土地使用權(quán)，按實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入交納營業(yè)稅。因在顯名合作開發(fā)中，出地方的出地環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)的過戶問題，故不涉及土地增值稅的應(yīng)稅行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅、建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在顯名合作開發(fā)模式下，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》及其應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)使用本企業(yè)的資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)資源與其他合營方共同進(jìn)行某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不構(gòu)成獨(dú)立的分享合營產(chǎn)生的收入。二、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為（一）成立法人公司中，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式[例7-3]甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投人土地使用權(quán)的取得成本為3000萬元，公允價(jià)值為4500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按銷售收入的2.5％提成作為投資收益，剩余利潤歸乙公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收入25000萬元，甲方取得投資收益625萬元。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，出地方以土地使用權(quán)對(duì)外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據(jù)法釋[2005]5號(hào)規(guī)定，提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，其實(shí)質(zhì)上屆于出地方向丙公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。以下分甲、乙、丙公司進(jìn)行涉稅及會(huì)計(jì)分析及處理。[涉稅分析及計(jì)算]1.營業(yè)稅甲公司應(yīng)交營業(yè)稅=(4500+625-3000)x5％=106.25(萬元)對(duì)于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，故不涉及營業(yè)稅。對(duì)丙公司應(yīng)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營業(yè)稅：25000x5％=1250(萬元)2.土地增值稅出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，應(yīng)繳納土地增值稅。獨(dú)立法人丙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)繳納土地增值稅。3.契稅甲公司以土地使用權(quán)出資，丙公司作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4％，則丙公司應(yīng)交契稅=4500x4％=180(萬元)。4.企業(yè)所得稅甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅；根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第=十六條規(guī)定，符合[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方甲公司按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。持有期間按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》中的成本法核算。(1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司45000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)30000000營業(yè)外收入15000000(2)按銷售收入的一定比例提成時(shí)：借：銀行存款6250000貸：投資收益6250000(3)按協(xié)議收回投資時(shí)：借：銀行存款45000000貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司450000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。持有期間按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則規(guī)定的權(quán)益法核算。按照協(xié)議投人貨幣資金時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司30000000貸：銀行存款300000003.丙公司會(huì)計(jì)分析及處理丙公司按照接受出資、分配利潤進(jìn)行賬務(wù)處理，接受非貨幣資產(chǎn)出資的，按照評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值或合同、協(xié)議或公司章程約定的價(jià)值入賬。(1)收到甲、乙公司出資時(shí)：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)45000000銀行存款30000000貸：實(shí)收資本——甲公司45000000——乙公司30000000貸：應(yīng)付股利6250000(3)支付甲公司提成時(shí)：借：應(yīng)付股利——甲公司6250000貸：銀行存款6250000（二）隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤[例7-4]甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000萬元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取500萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后甲公司收回投資。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，屬于甲公司將土地使用權(quán)以對(duì)外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據(jù)[200515號(hào)司法解釋的規(guī)定，提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。[涉稅分析及計(jì)算]1.營業(yè)稅甲公司實(shí)質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，應(yīng)對(duì)甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征收營業(yè)稅，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營業(yè)額?！币夜疽载泿刨Y金出資的行為不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。2.土地增值稅甲公司實(shí)質(zhì)上屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)應(yīng)繳納土地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)繳納土地增值稅。3.契稅甲公司實(shí)質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，在出地環(huán)節(jié)乙公司應(yīng)繳納契稅。4.企業(yè)所得稅甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅；乙公司應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并人當(dāng)期應(yīng)[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，甲公司通過“應(yīng)收賬款”進(jìn)行核算。(1)按照協(xié)議投人土地使用權(quán)時(shí)：借：應(yīng)收賬款——乙公司4500000貸：其他業(yè)務(wù)收入45000000借：其他業(yè)務(wù)成本30000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)30000000(2)取得固定利潤時(shí)：借：銀行存款5000000貸：其他業(yè)務(wù)收人5000000(3)按照協(xié)議收回出資時(shí)：借：銀行存款45000000貸：應(yīng)收賬款——乙公司450000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，乙公司通過“應(yīng)付賬款”核算。(1)收到甲公司投入土地使用權(quán)時(shí)：借：開發(fā)成本50000000貸：應(yīng)付賬款——甲公司50000000(2)按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時(shí)：借：應(yīng)付賬款5000000貸：銀行存款5000000(3)按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)：借：應(yīng)付賬款——甲公司45000000貸：銀行存款45000000（三）隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式司提取5000萬元固定資金，房屋建成后，該項(xiàng)目開發(fā)的全部開發(fā)產(chǎn)品登記為乙公司名下。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]這是實(shí)務(wù)中很常見的以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。在這種方式下，一般出資方無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限制的行政事業(yè)單位，其為了改善職工住房，以單位的名義統(tǒng)一與房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作，將房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有的土地作價(jià)，以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，實(shí)質(zhì)為甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。[稅務(wù)分析及計(jì)算]1.營業(yè)稅甲公司按照對(duì)外銷售房屋的行為，按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為。2.土地增值稅甲公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于甲公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3.契稅乙公司購買房屋，作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4％，則乙公司應(yīng)交契稅=3000x4％=120(萬元)。4.企業(yè)所得稅甲公司應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理名義上，甲公司收到乙公司貨幣出資時(shí)，應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算。(1)按照協(xié)議收到乙公司貨幣出資時(shí)：借：銀行存款30000貸：預(yù)收賬款——乙公司30000(2)房屋交付確認(rèn)收入時(shí)：借：預(yù)收賬款——乙公司30000貸：主營業(yè)務(wù)收入30000000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。(1)投入貨幣資金時(shí)：借：預(yù)付賬款——甲公司30000000貸：銀行存款30000000(2)房屋轉(zhuǎn)移時(shí)：借：固定資產(chǎn)(或其他科目)30000000貸：預(yù)付賬款——甲公司30000000三、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為（一）成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式[例7-6]甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3000萬元，公允價(jià)值為4500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20％的比例分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋的公允價(jià)值為4500萬元，所分房屋的開發(fā)成本為4000萬元。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，甲公司將土地使用權(quán)以對(duì)外“投資”為名義，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)質(zhì)上屬于以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為，這種行為不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。值得注意的是，這種按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品與以房屋分配利潤不同，以房屋分配利潤是承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的利潤分配，只是利潤分配的形式為房屋而不是貨幣資金，而按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品沒有承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。[涉稅分析及計(jì)算]1.營業(yè)稅房屋建成后，出地方如果按分配一定比例開發(fā)產(chǎn)品的方式參與分配，實(shí)質(zhì)上屬于甲公司以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅。對(duì)于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，故不涉及營業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲公司、乙公司的行為屬于視同銷售行為，應(yīng)屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。甲公司、乙公司分配的房屋，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍，甲公司以土地使用權(quán)出資時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅【合作建房，建成后自用，免征】。3.契稅甲公司以土地使用權(quán)向丙公司出資的行為，丙公司應(yīng)繳納契稅。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為，應(yīng)在首次分得房屋時(shí)，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購人開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)分得的房屋的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。乙公司從丙公司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅。[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：出地方按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。(1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司45000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)30000000營業(yè)外收入15000000(2)按一定比例取得分配的房屋時(shí)，應(yīng)按沖減投資成本或收回投資處理，差額部分計(jì)入投資收益。借：固定資產(chǎn)45000000貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司450000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司30000000貸：銀行存款300000003.丙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1)接受甲、乙公司投入土地使用權(quán)時(shí)：貸：實(shí)收資本——甲公司45000000——乙公司30000000(2)分配甲公司房屋時(shí)：借：實(shí)收資本——甲公司45000000貸：主營業(yè)務(wù)收入45000000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本40000000貸：開發(fā)產(chǎn)品40000000（二）隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式[例7-7]甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000萬元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3000萬元，公允價(jià)值為4500萬元，雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20％分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋公允價(jià)值為4500萬元，所分房屋的開發(fā)成本為4000萬元。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，甲方將土地使用權(quán)以“合作開發(fā)房地產(chǎn)”為名義，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)質(zhì)上屆于甲方以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣交換行為。[涉稅分析及計(jì)算]1.營業(yè)稅甲公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；乙公司以貨幣出資也不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為。乙公司向甲公司分配房屋的行為應(yīng)按照視同銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。乙公司應(yīng)分配房屋自用的，不涉及營業(yè)稅；自建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，交納營業(yè)稅。2.土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，出地方以土地使用權(quán)出資需要繳納土地增值稅。乙公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。乙公司分配房屋自用的不征收土地增值稅；對(duì)外銷售的，應(yīng)繳納土地增值稅。按比例分配房屋的價(jià)格時(shí)，應(yīng)由乙公司以兩者的價(jià)差為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅；反之，如甲公司按比例分配房屋的價(jià)格高于土地使用權(quán)的價(jià)格，應(yīng)由甲公司以兩者的價(jià)差為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。乙公司分配房屋自用的，屬于開發(fā)產(chǎn)品自用，不繳納契稅。4.企業(yè)所得稅乙公司在向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如本例中甲公司分配房屋的計(jì)稅成本為4000萬元，則甲公司【值得商榷？應(yīng)該是乙公司】應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本4000萬元與投資額4500萬元的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：應(yīng)收賬款——乙公司45000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)30000000營業(yè)外收入15000000(2)按雙方協(xié)議約定，獲取房屋時(shí)：借：固定資產(chǎn)45000000貸：應(yīng)收賬款450000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1)按照協(xié)議收到投入土地使用權(quán)時(shí)：借：開發(fā)成本45000000貸：應(yīng)付賬款——甲公司45000000(2)按照協(xié)議向甲公司分配房屋時(shí)：借：應(yīng)付賬款——甲公司45000000貸：主營業(yè)務(wù)收入45000000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本40000000貸：開發(fā)產(chǎn)品40000000四、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為[例7-8]甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3000萬元，公允價(jià)值為4500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按銷售收入的1.6％提成作為投資收益，剩余利潤歸甲公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收人25000萬元，乙公司取得投資收益400萬元。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，乙公司將資金以對(duì)外“投資”為名義，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù)[2005]5號(hào)司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，實(shí)質(zhì)上屬于法人公司向出資方借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)。[涉稅分析及計(jì)算]I.營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，對(duì)于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。對(duì)于乙公司以貨幣資金出資、收取銷售提成的行為，實(shí)質(zhì)上屬于乙公司向法人公司提供借款的行為，應(yīng)以銷售提成的金額為基數(shù)，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目繳納5％的營業(yè)稅。在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。乙公司應(yīng)交營業(yè)稅=400x5％=20(萬元)丙公司應(yīng)交營業(yè)稅=25000x5％=1250(萬元)2.土地增值稅因所組建的獨(dú)立法人公司丙公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲公司以土地使用權(quán)向其投資時(shí)，應(yīng)繳納土地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司對(duì)外銷售房屋應(yīng)繳納土地增值稅。3.契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)，丙公司應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4％。則丙公司應(yīng)交契稅：4500x4％=180(萬元)。4.企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按4500萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。乙公司向法人公司丙公司提供借款取得的利息收入，應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。[會(huì)計(jì)分析及處理]的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資=丙公司45000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)30000000營業(yè)外收入150000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。(1)按照協(xié)議以貨幣資金出資時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資30000000貸：銀行存款30000000(2)按銷售收入一定比例提成時(shí)，作投資收益處理：借：應(yīng)收股利4000000貸：投資收益4000000(3)收到銷售提成時(shí)：、借：銀行存款4000000貸：應(yīng)收股利40000003.丙公司會(huì)計(jì)分析及處理：法人公司按照接受出資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，按出資雙方確認(rèn)的價(jià)值入賬。(1)收到甲、乙公司投入注冊(cè)資本時(shí)：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)45000000銀行存款30000000貸：實(shí)收資本——甲公司45000000——乙公司30000000(2)向乙公司分配投資收益時(shí)：借：利潤分配——應(yīng)付得潤4000000貸：應(yīng)付股利4000000(3)支付乙公司投資收益時(shí)：借：應(yīng)付股利4000000（二）隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式[例7-9]甲公司以4500萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權(quán)出資，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取540萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有。該項(xiàng)目結(jié)束后甲方收回投資。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產(chǎn)”為名義，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù)[2005]5號(hào)司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣或提取固定利潤的，實(shí)質(zhì)上屬于具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的出地方向出資方的借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。[涉稅分析及計(jì)算]1.營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為；甲公司按銷售提成分配利潤實(shí)質(zhì)上屆于甲公司向乙公司提供借款，甲公司應(yīng)以固定利潤為基數(shù)，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目繳納5％的營業(yè)稅。甲公司應(yīng)交營業(yè)稅=540x5％=27(萬元)在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。2.土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3.契稅在出資、分配環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4.企業(yè)所得稅甲公司向乙公司提供借款取得的利息收人，乙公司合作開發(fā)取得的利潤均應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方甲方提取固定利潤參與分配，實(shí)質(zhì)上屆于提供借款的行為，借人方即乙方可通過“其他應(yīng)付款”進(jìn)行核算，甲方可以通過“其他應(yīng)收款”進(jìn)行核算。貸：銀行存款45000000(2)取得固定利潤時(shí)：借：銀行存款5400000貸：其他業(yè)務(wù)收入5400000(3)按照協(xié)議收回出資時(shí)：借：銀行存款45000000貸：其他應(yīng)收款——乙公司450000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)收到甲公司投入資金時(shí)：借：銀行存款45000000貸：其他應(yīng)付款——甲公司45000000(2)按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時(shí)：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用5400000貸：銀行存款5400000(3)按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)：借：其他應(yīng)付款——甲公司45000000貸：銀行存款45000000五、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為（一）成立法人公司，出資方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式[例7-10]甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按14％分配房屋，剩余房屋留歸丙公司銷售，利潤歸甲公司所有。假設(shè)分給乙公司的房屋實(shí)際成本為2500萬元。該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，乙公司將資金以對(duì)外“投資”為名義，只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù)[2005]5號(hào)司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，則實(shí)質(zhì)上屬于出資方向丙公司購買房屋的行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。在出資環(huán)節(jié)，對(duì)于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。出資方乙公司以貨幣資金出資的行為，實(shí)質(zhì)上屬于出資方向法人公司購買房屋行為，乙公司出資與分配房屋的行為均不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，故乙公司不涉及營業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。2.土地增值稅甲公司以土地使用權(quán)向其投資時(shí)，應(yīng)繳納土地增值稅；丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。3.契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)，丙公司應(yīng)繳納契稅；丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。4.企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按4500萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》進(jìn)行以上地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司45000000貸：無形資產(chǎn)---土地使用權(quán)30000000營業(yè)外收入150000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)投入注冊(cè)資金時(shí)：出資方按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。借：長(zhǎng)期股權(quán)投資30000貸：銀行存款30000000(2)丙公司分配房屋時(shí)，應(yīng)沖減投資成本：3.丙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)接受甲乙公司投入注冊(cè)資金時(shí)：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)45000000銀行存款30000000貸：實(shí)收資本——甲公司45000000——乙公司30000000(2)丙公司向出資方乙公司按比例分配房屋時(shí)：借：實(shí)收資本——乙公司30000000貸：主營業(yè)務(wù)收入30000000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本25000000貸：開發(fā)產(chǎn)品25000000（二）隱名開發(fā)中，出資方按固定比例分配開發(fā)產(chǎn)品[例7-11]甲公司以4500萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20％分配房屋的方式分配利潤并收回投資，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配房屋公允價(jià)值為5000萬元，實(shí)際成本為4000萬元。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，出資方甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產(chǎn)”為名義，只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù)[2005]5號(hào)司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，為房屋買賣行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。[涉稅分析及計(jì)算]1.營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為；乙公司向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品的行為實(shí)質(zhì)上屬于銷售開發(fā)產(chǎn)品的行為，應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。乙公司應(yīng)交營業(yè)稅=5000x5％=250(萬元)2.土地增值稅公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。乙公司分配房屋自用的不征收土地增值稅，對(duì)外銷售的，應(yīng)繳納土地增值稅。3.契稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為；在分配環(huán)節(jié)，乙公司向甲公司分配房屋時(shí)，甲公司應(yīng)繳納契稅；乙公司分配房屋自用、對(duì)外銷售均不征收契稅。甲公司應(yīng)交契稅=4500x4％=18(萬元)4.企業(yè)所得稅乙公司在向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如開發(fā)產(chǎn)品已結(jié)算計(jì)稅成本的，應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與甲公司投資額4500萬元的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本的，應(yīng)將分配乙公司的開發(fā)產(chǎn)品【商榷：將乙公司的投資額】視同銷售收入進(jìn)行稅務(wù)處理。對(duì)視同銷售收入的確定，一般情況下為甲公司的投資額，如果投資額明顯不合理，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定。000萬元核定視同銷售收入。此案例中稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能按照5[會(huì)計(jì)分析及處理]1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)質(zhì)上屆于買賣房屋行為，出資方可通過“預(yù)付賬款”進(jìn)行核算，收到出資一方可以通過“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算。(1)按照協(xié)議投入資金時(shí)：借：預(yù)付賬款45000000貸：銀行存款45000000(2)按照協(xié)議分得房屋時(shí)：借：固定資產(chǎn)45000000貸：預(yù)付賬款450000002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)收到甲公司投入資金時(shí)：借：銀行存款45000000貸：預(yù)收賬款45000000(2)按照協(xié)議向甲公司分配房屋時(shí)：借：預(yù)收賬款——甲公司45000000借：主營業(yè)務(wù)成本40000000貸：開發(fā)產(chǎn)品40000000六、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為（一）隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋[例7-12]甲公司以4500萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，由甲公司經(jīng)營20年后，其所有權(quán)歸乙公司所有。[業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析]此案例中，提供資金方將資金以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義，只使用一定期限房屋，