中介入職培訓(xùn)手冊(cè)全

朔熙地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)手冊(cè)目錄房地產(chǎn)特性…………………（2--3）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)…………（4--8）影響樓價(jià)因素…………（9--10）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本規(guī)定和作用…………（11--13）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀……（14--16）收盤登記指引…………（17--20）中介部收放款制度…………………（21--23）關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(shí)………………（24--31）辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程………（32--36）房改房的交易專題…………………（37--40）填寫成交報(bào)告指引…………（41）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法…………（42）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧…………（43--44）房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在我國(guó)，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它涉及城市、縣城、城鄉(xiāng)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋建筑物。在國(guó)外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價(jià)值巨大，使用周期長(zhǎng)而又不能移動(dòng)的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長(zhǎng)，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。房地產(chǎn)是人類社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的重要對(duì)象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國(guó)的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最重要的部分。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最愛惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財(cái)產(chǎn)和商品所不具有的特性：不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動(dòng)和搬運(yùn)。房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。價(jià)值的高大性。房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費(fèi)品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是公司、單位最為重要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素。使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完畢，壽命通常可達(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好運(yùn)用土地而進(jìn)行拆除。供應(yīng)的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，特別是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供應(yīng)的有限性更加突出。用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。價(jià)值變化的互相影響性。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周邊環(huán)境的狀況。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)知識(shí)（一）房地產(chǎn)開發(fā)１．房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能1）內(nèi)資(境內(nèi)投資主體設(shè)立的)綜合性開發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項(xiàng)目項(xiàng)目公司――只為了一個(gè)項(xiàng)目或?yàn)槎鄠€(gè)特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的公司，不再具有再開發(fā)資源。2）外資(境外投資主體設(shè)立的,涉及中外合資公司,中外合作公司)綜合性開發(fā)公司及項(xiàng)目公司２．按注冊(cè)資金區(qū)別等級(jí)一級(jí)：注冊(cè)資本不低于5000萬元；經(jīng)營(yíng)5年以上且連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完畢與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等；二級(jí)：注冊(cè)資本不低于2023萬元；經(jīng)營(yíng)3年以上連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完畢與此相稱的房地產(chǎn)開發(fā)投資額等；三級(jí)：注冊(cè)資本不低于800萬元；經(jīng)營(yíng)2年以上連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完畢與此相稱的房地產(chǎn)開發(fā)投資額；四級(jí)：注冊(cè)資本不低于100萬元；經(jīng)營(yíng)1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％等。（二）土地以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自2023年1月1日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。土地的使用年限使用類型年限居住70年工業(yè)50年教育、科技、文化、體育50年辦公樓、綜合樓50年旅游、娛樂40年土地出讓金構(gòu)成因素：地段等級(jí)、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場(chǎng)供求關(guān)系物業(yè)種類：&商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。&二手房：非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。涉及已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。涉及私房、單位自管房、上市房改房等。&經(jīng)濟(jì)合用房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則擬定。&房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購(gòu)買的公有住房。&安居房：屬于經(jīng)濟(jì)合用房一類。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)４平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非賺錢性住房。&直管房：是指由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。&自管房：是指國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。房地產(chǎn)專業(yè)名詞ξ預(yù)售契約：開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售協(xié)議，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。ξ購(gòu)房抵押協(xié)議：如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購(gòu)房抵押協(xié)議，并送交房管局做“他項(xiàng)權(quán)利登記”。ξ產(chǎn)權(quán)證：物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗(yàn)收后，發(fā)展商將有關(guān)文獻(xiàn)送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。ξ房屋所有權(quán)證：是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。ξ契證：是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。ξ土地證：反映房屋所有者土地使用情況的權(quán)利憑證。ξ宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期使用的土地，重要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。ξ住宅：重要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。ξ寫字樓：重要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。ξ廠房：重要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)送等方面。ξ臨街鋪：作為營(yíng)商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。ξ高層：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過18層）。ξ一般高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。ξ多層：指7—9層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。ξ別墅：社區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。ξ復(fù)式：上下兩層相連的單位，其中涉及中空復(fù)式及封密復(fù)式等。ξ單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在30個(gè)平方米以下。ξ服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。ξ現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或所有房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。ξ準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。ξ期房：處在施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。ξ建筑面積：即實(shí)用面積加分?jǐn)偯娣e，房間內(nèi)壟面積與公共建筑分?jǐn)偯娣e、共同墻分?jǐn)偯娣e、陽臺(tái)面積之和（全封閉陽臺(tái)計(jì)所有，不封閉陽臺(tái)計(jì)一半）ξ實(shí)用面積：基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開始計(jì)算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計(jì)算。ξ使用面積：除磚墻外，實(shí)際室內(nèi)可以使用到的面積。ξ分?jǐn)偯娣e：公共場(chǎng)合（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設(shè)施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分派給每戶住戶的。ξ裙樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì)所或其他配套設(shè)施。ξ架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。ξ框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。ξ剪力墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)規(guī)定定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。(一般在20層以上)ξ混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險(xiǎn)。ξ樓板：多層一般為8—10厘米，高層在10厘米以上。ξ毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；此外亦全無間隔）ξ裝修標(biāo)準(zhǔn)：由發(fā)展商向買家承諾交樓時(shí)附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。一般分為豪華裝修、一級(jí)一類、一級(jí)二類。ξ智能化設(shè)備：指由建筑物或社區(qū)內(nèi)是以計(jì)算機(jī)操作及管理。其運(yùn)作模式是在大廈施工時(shí)預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。涉及安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有社區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對(duì)住戶進(jìn)行自動(dòng)抄表、打印，將三表數(shù)據(jù)通過綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公司等，并通過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完畢收費(fèi)繳納，免卻住戶交付各種繁雜費(fèi)用麻煩。影響樓價(jià)因素（一）地區(qū)基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購(gòu)物消閑等設(shè)施較完善。（二）交通一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均方便。（三）樓層在同一個(gè)高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。簡(jiǎn)樸的因素：位于高層的比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比較的清新。況且假如大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會(huì)使單位陽光十足。反之，一個(gè)低層也許是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個(gè)抱負(fù)的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。又基于污水排放設(shè)計(jì)及設(shè)立垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價(jià)格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。（四）方向這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會(huì)受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價(jià)格一般較高。（五）景觀景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價(jià)格均較高。(六)配套若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值亦將相應(yīng)提高。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，涉及商場(chǎng)、百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、戲院、私人會(huì)所、游泳池及私家花園等。此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本規(guī)定和作用一、房地產(chǎn)中介的市場(chǎng)功能1．節(jié)省業(yè)主和買家的時(shí)間——業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完畢進(jìn)行謀劃。2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會(huì)將物業(yè)推薦給各類客戶。3．中介是以第三者身份——言論客觀、公正。4．買賣雙方在直接議價(jià)時(shí)容易發(fā)生爭(zhēng)論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。6．多數(shù)買賣雙方都沒有足夠的法律常識(shí)和購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過管理中介公司規(guī)范二手市場(chǎng)。9．橋梁與潤(rùn)滑劑。10．推動(dòng)市場(chǎng)。11．調(diào)節(jié)市場(chǎng)功能：準(zhǔn)擬定價(jià)，控制開發(fā)。12．提高市場(chǎng)合理運(yùn)用。二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。2．天天可以碰到不同的人。3．成長(zhǎng)效率最高的行業(yè)。4．最適合企圖心強(qiáng)，不甘自我埋沒的人。5．高的收入，擁有自豪。三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)被開除1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)顧問，以貌取人。2．反映慢：動(dòng)作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找別人服務(wù)，有時(shí)候?yàn)榱藸?zhēng)取時(shí)間，人們寧可犧牲品質(zhì)。3．開發(fā)局限性：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。5．話說的太滿：客戶的記性好的很，你把話說的太滿，但卻做不到。6．解決事情的能力局限性：專業(yè)知識(shí)局限性，借口多。7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準(zhǔn)可以反映在和他們生意往來的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．第一時(shí)間看房。2．第一時(shí)間委托。3．第一時(shí)間成交。4．創(chuàng)同類房的最高價(jià)。5．創(chuàng)同類房的最底價(jià)。6．能成為客戶或業(yè)主投資理財(cái)?shù)念檰枴?．有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。8．成交后及時(shí)收回傭金。記住十點(diǎn)素質(zhì)規(guī)定：健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細(xì)心、耐心、應(yīng)變力強(qiáng)、說服力、進(jìn)取心、專業(yè)知識(shí)。五、怎么對(duì)的對(duì)待客戶1．保護(hù)自己的客戶，不讓別人搶走。2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內(nèi)容。3．多了解客戶的規(guī)定和特別需求。4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點(diǎn)。5．看得見的缺陷也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠(chéng)實(shí)、信任的感覺。6．多談潛在的價(jià)值。7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動(dòng)之以情、逼之以力、系之以約。六、怎么樣與客戶溝通(一)一方面與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意：自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細(xì)介紹。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容規(guī)定物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。特別是協(xié)議主體部分假如是客戶自己填寫，很有也許筆跡不清日后如其不愿認(rèn)帳，導(dǎo)致不必要的糾紛。只有在落款處，即需要客戶簽字蓋章的地方，務(wù)必客戶自行填寫。(二)要努力做到五要素：1、WHO：誰——到店里來征詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。免得花無用功。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議的時(shí)候客人名字應(yīng)簽在代理人處，并規(guī)定其下次將房東的委托書及相關(guān)資料帶來。2、WHERE：哪里——房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。前者有助于我們方便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪巴捶康臅r(shí)間，能統(tǒng)籌安排時(shí)間，提高效率。3、WHEN：何時(shí)——房東要出租、出售的物業(yè)何時(shí)能交付下家使用。了解房東具體能交房的時(shí)間有助于我們向不同的客戶推薦房源。4、WHY：為什么——房東為什么要賣（租）房子。有的房東不一定樂意說因素，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點(diǎn)）。5、HOW：怎么樣——房子的情況怎么樣。房東在介紹了房子的情況后，及時(shí)向他（她）提出看房規(guī)定，既能讓房東感覺我們工作的敬業(yè)和效率，事實(shí)上又遲延了房東原本打算去此外中介公司掛牌的時(shí)間，最終使其打消去別家中介公司的念頭。那么這個(gè)房源就是我們中原獨(dú)家代理的房源。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀一．著裝規(guī)定：職業(yè)服飾----男：襯衣、領(lǐng)帶。女：莊重、不得露腳趾忌----男：黑褲白襪女：太前衛(wèi)二．握手的順序：主人、長(zhǎng)輩、上司、女士積極伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。

三．握手的方法：一定要用右手握手。1、雙方握手，時(shí)間一般以1~3秒為宜。當(dāng)然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對(duì)方的手都是不禮貌的。

2、之后，最佳不要立即積極伸手。年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長(zhǎng)者、職務(wù)高者時(shí)，應(yīng)根據(jù)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者的反映行事，即當(dāng)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者用點(diǎn)頭致意代替握手時(shí)，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點(diǎn)頭致意。和年輕女性或異國(guó)女性握手，一般男士不要先伸手。

3、年輕者對(duì)年長(zhǎng)者、職務(wù)低者對(duì)職務(wù)高者都應(yīng)稍稍欠身相握。有時(shí)為表達(dá)特別尊敬，可用雙手迎握。男士與女士握手時(shí)，一般只宜輕輕握女士手指部位。男士握手時(shí)應(yīng)脫帽，切忌戴手套握手。

4、雙目應(yīng)注視對(duì)方，微笑致意或問好，多人同時(shí)握手時(shí)應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。

5、在一般情況下拒絕對(duì)方積極規(guī)定握手的舉動(dòng)都是無禮的，但手上有水或不干凈時(shí)，應(yīng)謝絕握手，同時(shí)必須解釋并致歉。四．名片的使用：1、一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋，名片最佳不要放在褲子口袋。2、要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否尚有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個(gè)手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對(duì)方好接拿，以弧狀的方式遞交于對(duì)方的胸前。3、拿取名片時(shí)要用雙手去拿，拿到名片時(shí)輕輕的念出對(duì)方的名字，以讓對(duì)方確認(rèn)無誤；假如念錯(cuò)了，要記著說對(duì)不起。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。4、同時(shí)互換名片時(shí)，可以右手遞交名片，左手接拿對(duì)方名片。5、不要無意識(shí)地玩弄對(duì)方的名片6、不要當(dāng)場(chǎng)在對(duì)方名片上涂寫7、上司在旁時(shí)不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才干遞上自己的名片。

五.電話接聽禮儀1、掌握本店行銷動(dòng)態(tài)，的確了解房源?！幻靼赚F(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。2、“您好，皇家地產(chǎn)文華店”——電話表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑。3、先自報(bào)姓名，再詢問對(duì)方身份。4、先留資料、再介紹房源。5、盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認(rèn)客戶意愿。6、多說“請(qǐng)”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“麻煩您”。7、集中注意力、仔細(xì)“傾聽”、并適當(dāng)回應(yīng)“是”、“對(duì)的”、“我了解”或重述對(duì)方內(nèi)容?！澳钦f——”。8、等客戶先掛電話后，再掛電話。9、轉(zhuǎn)電話：“R”+“***”，接其他分機(jī)：“40”。10、留電話：買方、賣方：填客戶登記表。接電話人不在：留下姓名、電話。留下物業(yè)顧問手機(jī)、電話。如客戶晚點(diǎn)再打，擬定什么時(shí)候。六．櫥窗客戶接待出門接待：帶名片陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要立即介入。想辦法把客戶拉進(jìn)來，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯茶”。七．來店客戶接待熱情、積極問明來意適情介紹行情留下客戶資料簽署相應(yīng)文獻(xiàn)八．帶看禮儀不可遲到，對(duì)房有個(gè)預(yù)覽?；Q名片后，記住客戶名字，頭銜。判斷意向。幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車）收盤登記指引每當(dāng)有客戶放盤時(shí)，物業(yè)顧問必須填寫新樓盤登記表，填寫完畢后立即放置到收盤箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各物業(yè)顧問查閱。當(dāng)填寫新樓盤登記表時(shí)，所以資料必須填妥清楚；同時(shí)必須以正楷認(rèn)真書寫有關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問自身查盤工作。以下具體說明各種須注意事項(xiàng)：必須清楚注明物業(yè)所處區(qū)域、街頭及名稱，特別是某些大型屋村及社區(qū)必須清楚物業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶（注意平時(shí)熟悉地鋪附近物業(yè)情況，市內(nèi)較有名樓盤情況，于業(yè)主放盤時(shí)已對(duì)物業(yè)做到了如指掌）。房型須填寫屬2房2廳或3房2廳。而座向亦應(yīng)填妥。物業(yè)顧問收盤必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈自身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。物業(yè)顧問還須注意單位內(nèi)部間隔有否作重大更改，因部分業(yè)主也許已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細(xì)節(jié)。交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主也許在租約尚有一段時(shí)間期滿前委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問推介樓盤的順序。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時(shí)間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實(shí)際客戶時(shí)可否與租客提早解約。面積應(yīng)清楚為平方米，而部分業(yè)主也許不清楚該物業(yè)實(shí)際面積，故必須核對(duì)公司內(nèi)存檔的售樓書或房產(chǎn)證資料。這可避免報(bào)價(jià)給客戶時(shí)因面積不符而錯(cuò)誤提供實(shí)際價(jià)格，特別當(dāng)物業(yè)顧問以每平方米價(jià)格報(bào)價(jià)，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價(jià)。租售價(jià)格必須以單一價(jià)格填寫，若業(yè)主叫價(jià)為50萬元至60萬元時(shí)，應(yīng)以最低價(jià)填寫。同時(shí)，必須以總價(jià)表達(dá)，即若業(yè)主叫價(jià)為3000元為每平方米，而該單位面為10平方米，這應(yīng)填寫為3萬。針對(duì)業(yè)主放盤價(jià)，物業(yè)顧問應(yīng)輕微踩價(jià)，令業(yè)主心里感覺其價(jià)格也許稍貴，有助于后繼談判工作。部分業(yè)主也許對(duì)市場(chǎng)不了解，而未能于放盤時(shí)訂下價(jià)格，遇此情況物業(yè)顧問需詳盡解釋最新市場(chǎng)情況及以專業(yè)意見提供價(jià)格給業(yè)主參考。物業(yè)顧問可憑放盤物業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價(jià)，如該樓盤屬新盤或沒有個(gè)案參考，物業(yè)顧問可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)物業(yè)成交資料建議訂價(jià)。另一方面，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必須問清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤登記表內(nèi)，這有助于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進(jìn)度，同時(shí)，須應(yīng)提醒業(yè)主這項(xiàng)交易需先償還按揭尾款始能出售，如買家有愛好，會(huì)通過銀行按揭付款方式購(gòu)房。樓盤資料應(yīng)具體記載有關(guān)物業(yè)內(nèi)的裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對(duì)租客或收租規(guī)定及看樓方式等資料。在收盤時(shí),游說業(yè)主付傭時(shí)有困難，可以以下幾點(diǎn)方法應(yīng)對(duì)：如業(yè)主拒絕付傭,應(yīng)解釋放盤最終無非是想達(dá)成交易,既然本公司能為業(yè)主成交,當(dāng)中一定是已付出了不少功夫,故業(yè)主付傭亦相稱合理。同時(shí)，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯(cuò)失盡快成交機(jī)會(huì)。應(yīng)當(dāng)讓業(yè)主了解物業(yè)顧問重要是依靠傭金生活，在故意向客戶時(shí)候，物業(yè)顧問必然首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計(jì)較傭金，而減低成交機(jī)會(huì)。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。本公司重要是透過專業(yè)服務(wù)為業(yè)主推介樓盤及尋找合適客戶，當(dāng)中本公司亦已承擔(dān)一定成本，如刊登廣告、派員工上門推介及寄發(fā)直銷信件等。中原并非像一些國(guó)內(nèi)中介公司只是坐著等客戶上門，而是積極出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價(jià)格成交，為業(yè)主爭(zhēng)取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。如業(yè)主有多個(gè)樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主所有出租；在此情況下，業(yè)主極有也許規(guī)定減傭。由于業(yè)主總認(rèn)為介紹這么多生意給中原或做一個(gè)客或做一個(gè)客承租多個(gè)樓盤的工作是同樣，故應(yīng)可給予一些折扣。但是實(shí)際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內(nèi)所有出租或租予一個(gè)租客，業(yè)主應(yīng)加多一些傭金才合理。由于這將大量省卻業(yè)主安排每個(gè)單位的看樓、議價(jià)、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費(fèi)業(yè)主寶貴時(shí)間。中原能有強(qiáng)大成交能力為業(yè)主爭(zhēng)取利益，因此業(yè)主多付點(diǎn)傭金絕非問題。此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦也許規(guī)定減傭，理由金額大小的交易工作量亦是同樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。遇此情況可解釋中原將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以保證談判及成交能順利進(jìn)行。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問只是從交易中獲取一點(diǎn)兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問的積極性去撮合交易?？蛻舴疟P時(shí)應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時(shí)安排上門看樓有助于成交。此外，物業(yè)顧問應(yīng)盡量爭(zhēng)取業(yè)主交鑰匙到中原（特別是部分不能隨時(shí)看樓的業(yè)主）。這可加快每宗交易的成交機(jī)會(huì)及時(shí)間。由于客戶想租或買物業(yè)時(shí)，必然想多看幾個(gè)單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定期間。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙,而同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認(rèn)為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實(shí)際情況可做多少就先做多少。千萬不能待一切準(zhǔn)備就緒才開始第一步工作，由于市場(chǎng)瞬息萬變，時(shí)間越拖長(zhǎng)，客戶改變主意的也許性亦愈大。故物業(yè)顧問必須盡快抓緊每分每秒促成交易。（九）業(yè)主放盤時(shí)盡量說服業(yè)主交鑰匙于我中原。部分業(yè)主對(duì)存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。因物業(yè)始終是一項(xiàng)昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主緊張中介公司在故意或無意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑缓戏ㄓ猛?，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介公司。由于中原規(guī)模龐大及信譽(yù)高，故業(yè)主對(duì)放鑰匙到中原均抱有信心。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。同時(shí)，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時(shí)取回鑰匙，此外，中原收鑰匙之后有專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表白中原對(duì)鑰匙管理非常重視。這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不抱負(fù)情況，責(zé)任不知從何追討。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會(huì)借鑰匙。這樣責(zé)任清楚，方便管理。）（十）若公司沒有所收樓盤的具體資料，物業(yè)顧問應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖及社區(qū)圖。（十一）客戶放盤時(shí)必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤及提供開門看樓服務(wù)。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇故意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。因代理人如無權(quán)拍板,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費(fèi)時(shí)間。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。（十二）收盤必須爭(zhēng)取規(guī)定業(yè)主多留幾個(gè)聯(lián)系電話，涉及公司、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助物業(yè)顧問跟進(jìn)交易。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。當(dāng)物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時(shí)，業(yè)主也許會(huì)沒有復(fù)機(jī)或停機(jī)。這樣使我們?cè)诮灰字刑幵诒粍?dòng)地位或無法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會(huì)。因而要都留業(yè)主電話，才會(huì)更有保障。游說時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤出租/售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。（十三）了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主尚有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計(jì)劃在杭州再置業(yè)，輕松簡(jiǎn)樸兩句話也許爭(zhēng)取多一個(gè)樓源及客源。中介部收放款制度一、收據(jù)管理規(guī)定1．只有加蓋財(cái)務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不認(rèn)可。2．收據(jù)由秘書保管，秘書在收到鈔票后填開收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開填寫的情況，必嚴(yán)厲解決。在秘書休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其別人保管，保證在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。3．如代收客戶樓款，請(qǐng)?jiān)趥渥⒅凶⒚鳌拔宜敬鸀檗D(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后?？蛻魬{分店開出的傭金收據(jù)到財(cái)務(wù)部換取發(fā)票。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。5．每星期規(guī)定期間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財(cái)務(wù)部對(duì)帳，財(cái)務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。收據(jù)的合計(jì)金額與財(cái)務(wù)部總賬、存折相對(duì)，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。二、中介部收款制度中介部秘書、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來收取意向金、代辦手續(xù)費(fèi)、傭金。收取傭金時(shí)，在收據(jù)上加蓋“請(qǐng)憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。1．所有款項(xiàng)必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。2．所有款項(xiàng)必須開具加蓋財(cái)務(wù)部印章的正式收據(jù)，不得填開任何其他形式的收據(jù)。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財(cái)務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。3．收款地點(diǎn)如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項(xiàng)，當(dāng)天17：00前存入公司賬戶。4．收款地點(diǎn)如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認(rèn)。地鋪以外的收款必須在8個(gè)工作日內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項(xiàng)，則必須將收據(jù)在8個(gè)工作時(shí)內(nèi)交還給秘書。公司的宗旨是：盡也許在地鋪收款。三、中介部放款制度（一）在各分行操作的放款及補(bǔ)款1．意向金的退還向客戶退還意向金時(shí)，由物業(yè)顧問填寫“放款申請(qǐng)書”。簽字順序?yàn)樯暾?qǐng)人---分行主管----秘書，秘書在查核代收款賬戶確認(rèn)該賬戶的確有款時(shí)，由秘書從備用金賬戶中支付。支付時(shí)，由客戶退回原開出的意向金收據(jù)。假如客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開收據(jù)。2．轉(zhuǎn)交定金假如為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請(qǐng)表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上1點(diǎn)。支付時(shí)，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。3．秘書在備用金局限性時(shí)，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請(qǐng)表”傳真給財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補(bǔ)款。（二）在總部操作的放款1．退樓款的解決由于放樓款手續(xù)規(guī)定復(fù)雜，并且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。具體操作流程如下：1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請(qǐng)書。簽字順序?yàn)椋荷暾?qǐng)人---分行主管----秘書。并提前一天向財(cái)務(wù)部預(yù)約放款（碰到星期六、星期天順延）。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領(lǐng)取.放款時(shí)，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購(gòu)銷協(xié)議，并簽收收據(jù)，財(cái)務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。其他業(yè)主特殊情況見第5點(diǎn)所述。3）假如業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財(cái)務(wù)部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須通過度店經(jīng)理以上級(jí)別同事的簽字批準(zhǔn)，方可代收樓款。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書上的指模一致。4）假如業(yè)主是兩個(gè)人，放款時(shí)需雙方簽收收據(jù)。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫的委托書。（分行經(jīng)理簽字確認(rèn)）5）假如業(yè)主是公司，放款時(shí)款項(xiàng)需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及公司委托書原件，復(fù)印件上所有加蓋公章。四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定如客戶樂意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字批準(zhǔn)；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級(jí)別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字批準(zhǔn)。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)批準(zhǔn)后有責(zé)任跟蹤，保證客戶已收到所退還的款項(xiàng)。關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(shí)一．房屋租賃租賃主體的審查：承租方：規(guī)定租賃房屋的一方.對(duì)該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對(duì)于16周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達(dá)成本地平均生活水平；②精神智力狀況上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨(dú)立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對(duì)于受其別人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書出租方：提供房屋,規(guī)定將該房屋出租的一方對(duì)于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查；租賃客體的審查：房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對(duì)該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利；是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對(duì)待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃協(xié)議，查明協(xié)議中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況解決的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租協(xié)議無效。是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)擅自出租房屋的，無效。（4）是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨(dú)屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時(shí)同時(shí)要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表達(dá)批準(zhǔn)。租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問題：不得出租的幾種情況：①未經(jīng)綜合驗(yàn)收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未通過綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)，二對(duì)承租方的安全導(dǎo)致威脅；②沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃的法律基礎(chǔ)；③未經(jīng)原出租人批準(zhǔn)，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會(huì)引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任；④違章建筑的房屋：對(duì)于這類房屋不僅規(guī)劃部門要罰款，強(qiáng)令限期拆除，并且房管部門也會(huì)因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰；⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致批準(zhǔn)的房屋；⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的批準(zhǔn)；租賃期限：《協(xié)議法》第214條：租賃期限不得超過2023，超過2023，超過部分的無效。4、買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題（案例分析）：二、房屋買賣買賣主體的審查：買受方：也許會(huì)碰到的情況：買方是未成年人：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣協(xié)議，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的協(xié)議才干生效。假如想為未成年人買房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。注：我國(guó)《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為重要生活來源的。b.假如買房人本人委托其別人買房：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》對(duì)于出賣方的審查：a.出賣方需出具房產(chǎn)證、契證、土地證，表白對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。b.出賣方的房產(chǎn)如為夫妻婚后購(gòu)買，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見批準(zhǔn)出售。c.房產(chǎn)如為按份共有財(cái)產(chǎn)，必須取得其他共有人的書面批準(zhǔn)。d.如該房屋為租賃狀況，則出賣方需提前三個(gè)月告知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明。e.若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，擬定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈(zèng)的情況。（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式從土地交易一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，但未按出讓協(xié)議約定支付所有土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的；屬于房屋建設(shè)工程的，未完畢開發(fā)投資總得的25%以上；屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的；因設(shè)計(jì)訴訟或違法行為等因素，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)；共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面批準(zhǔn)的；因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國(guó)家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的；10、行政法規(guī)、規(guī)章嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓的其他情形。三、關(guān)于法律文書的使用說明在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問要對(duì)外使用的文書，重要有如下幾種：房屋租賃類：《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》2、房屋買賣類：《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》最后簽訂的正式協(xié)議為：《房屋租賃協(xié)議》（公司自擬）《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（杭州市統(tǒng)一示范文本）《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用：委托人的填寫：此處應(yīng)填寫需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個(gè)）不能親自來簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。序言部分：重要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)所制訂本協(xié)議的。第一條：甲方的真實(shí)意思表達(dá)。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。特別要寫明：該房屋是否設(shè)立了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。第三條、第四條：總房款及支付方式第五條：傭金支付：5.1確認(rèn)傭金5.2傭金的收取時(shí)間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時(shí)。5.3甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬分之二點(diǎn)一（每日）。5.4防范甲方跳單的條款。當(dāng)我方介紹的求購(gòu)方看過甲方的房屋后的半年內(nèi)，與甲方完畢買賣交易或運(yùn)用了我方提供的信息、機(jī)會(huì)等但未通過我方完畢買賣交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。7、第六條：協(xié)議的履行6.16.26.3我方應(yīng)盡的義務(wù)及可以委托另一方合作完畢其事務(wù)6.46.56.6甲方應(yīng)保證有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。否則導(dǎo)致?lián)p失應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)償。6.8指明定金由我方保管。6.9在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，假如買受方違約，則甲方批準(zhǔn)將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費(fèi)用。6.10甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。8、第七條：爭(zhēng)議解決的方式，向法院訴訟。9、協(xié)議尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明?！斗康禺a(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》的使用：（略參見《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》）《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的使用：1、第一條：注意意向金與定金的不同之處。意向金可以退還。2、第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。特別要寫明：該房屋是否設(shè)立了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。首付幾成多少，余款多少如何解決。家具裝修是否此外付款，稅費(fèi)如何承擔(dān)。第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完畢買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。在此期間意向金不得收回，如超過此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金。定買賣雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，如一方違約則合用定金法則。三方簽字：本人簽字，本人不能親筆署名要委托書，由受托人署名。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致批準(zhǔn)簽字方可有效。其他注意事項(xiàng)：1、協(xié)議簽訂基本規(guī)定：協(xié)議文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。比如：“7個(gè)工作日”和“7天”的概念是不同樣的。協(xié)議簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)厲的事情，不得任意涂改。如需要修改，最佳在涂改處經(jīng)雙方簽字確認(rèn)或協(xié)議修改校對(duì)章。協(xié)議條款空白出最佳用“×”或“無”表白無約定。定金不得超過總價(jià)款的20%，超過部分無效。協(xié)議約定仲裁條款，要寫明仲裁機(jī)構(gòu)。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會(huì)”、也不得寫“杭州市仲裁委員會(huì)”，而是“杭州仲裁委員會(huì)”。否則，約定不明無效。四、法律知識(shí)問與答1、承租人可以優(yōu)先購(gòu)買房屋嗎？【問題】我和老公剛結(jié)婚不久，2023年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃協(xié)議》，2023年1月的一天，房東忽然來人，說要我們立即搬出去，房東已將該房以62萬元的價(jià)格賣了出去，并收下了5萬元定金，房東同時(shí)提出樂意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。我和老公一聽，很是氣憤，房東事先是否應(yīng)當(dāng)打個(gè)招呼，提前告訴我們，并且，聽人說，我們也可以優(yōu)先購(gòu)買這套房子，不知我們到底該如何保護(hù)自己的權(quán)利?！窘獯稹扛鶕?jù)我國(guó)的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月告知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無效。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個(gè)月告知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三個(gè)月履行告知義務(wù)，房東與買房人的買賣協(xié)議無效，你們完全可以規(guī)定用相同的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買此房。2、房屋出租共有人要點(diǎn)頭【問題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表白房屋為兩人共有，且租房事先未通過他的批準(zhǔn)，規(guī)定我們退房，請(qǐng)問我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人批準(zhǔn)的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無效應(yīng)當(dāng)退房，但你有權(quán)規(guī)定王某退回租金并補(bǔ)償因此導(dǎo)致的損失。3、承租人有沒有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其別人？【問題】2023年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃協(xié)議》。2023年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，本來房子被王某轉(zhuǎn)租給此外一個(gè)人了。請(qǐng)問王某有沒有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其別人？【解答】王某與房東之間簽定了《房屋租賃協(xié)議》，協(xié)議依法成立，合法有效。王某將房屋轉(zhuǎn)租給此外一個(gè)人，要看雙方的租賃協(xié)議中有沒有約定。假如沒有約定，則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的批準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人批準(zhǔn)，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃協(xié)議繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物導(dǎo)致?lián)p失的，承租人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償損失。承租人未經(jīng)出租人批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除協(xié)議?！?、出租人是否能將已出租的房屋賣掉？【問題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃協(xié)議，租期兩年，月租金400元。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。1997年9月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有愛好，趙表達(dá)無錢購(gòu)買。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過戶手續(xù)。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即規(guī)定趙某搬遷，趙某將房屋租賃協(xié)議拿給黃看，但黃某表達(dá)這是你與前任房主的事，與我無關(guān)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)，規(guī)定法院判令趙某搬遷?！窘獯稹?)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人假如欲將出租房屋出賣，須提前3個(gè)月告知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個(gè)月告知了趙某，在趙某明確表達(dá)不打算購(gòu)買的情況下，也即積極放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣協(xié)議具有法律效力。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈(zèng)予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃協(xié)議繼續(xù)有效。4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前任房主簽訂的租賃協(xié)議，仍須繼續(xù)履行。黃某無權(quán)規(guī)定趙某搬出房屋，直至租賃協(xié)議期滿。5、婚前購(gòu)買的房屋婚后是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)？【問題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。請(qǐng)問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會(huì)不會(huì)在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)（新婚姻法對(duì)此有何規(guī)定？）。有沒有必要進(jìn)行婚前的財(cái)產(chǎn)公證(我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）?！窘獯稹堪凑铡痘橐龇ā芳八痉ń忉專偃缫环皆诨榍百?gòu)買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的自用房，涉及商品房、私房。二手房貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。（一）貸款方式：公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。（二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式：二手房貸款額度：商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購(gòu)買住房的評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H協(xié)議成交價(jià)的（以低者為準(zhǔn)）60%，住房不得超過80%。公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為20萬，夫妻雙方最高限額為30萬。最高貸款額度不得超過總房款的一半。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過2023，借款人年齡不超過男性60周歲，女性55周歲。住房房齡加貸款期限不超過30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過2023。公積金貸款：最高貸款年限為30年。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．二手房貸款方式：Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝?貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計(jì)額）×日利率×每月實(shí)際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金×月利率×（１＋月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)-1（三）申請(qǐng)二手房貸款所需具有的條件1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鄉(xiāng)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人批準(zhǔn)以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物．4．所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。（四）申請(qǐng)貸款所需提供的資料１．買賣雙方共同提交的資料：

買賣雙方填寫的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

２．購(gòu)房人（借款人）提交的資料：

（1）收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；（2）若購(gòu)房人為公司法人的，須提供公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料。

３．售房人提交的資料：

（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；房屋共有人批準(zhǔn)出售的書面文獻(xiàn)；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)；若房屋已出租，須提供租戶的證明文獻(xiàn)及批準(zhǔn)出售的文獻(xiàn)；（2）售房人為公司法人，須提供有效的公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文獻(xiàn)（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的證明文獻(xiàn)）。二、杭州市二手房交易稅費(fèi)1．契稅（繳款人為承受方、即買方）契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。應(yīng)繳稅額=計(jì)稅價(jià)格×1.5%（針對(duì)個(gè)人住宅、排屋）計(jì)稅價(jià)格×3%（針對(duì)非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方）印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完畢納稅義務(wù)等特點(diǎn)。應(yīng)繳稅額=計(jì)稅價(jià)格×5‰0計(jì)稅價(jià)格×3‰0（針對(duì)商品房）3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額=[計(jì)稅價(jià)格－（房產(chǎn)原值）原成交價(jià)]×5.55%開征時(shí)間：2023年9月1日合用的對(duì)象和范圍：1、個(gè)人出售、購(gòu)買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。2、單位住宅、非住宅均要征收。稅率5.55%的組成：營(yíng)業(yè)稅5%、城市建設(shè)維護(hù)稅7%、教育費(fèi)附加4%，即5%+5%×（7%+4%）=5.55%4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方）土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）土地等級(jí)一二三四五六七八繳納標(biāo)準(zhǔn)6005004003002001008050出讓年期20以下21-2526-3031-3536-4041-4546-5051-5556-6061-6566-70修正系數(shù)0.500.550.600.650.700.750.800.850.900.951.00年期修正系數(shù)土地出讓金=土地分?jǐn)偯娣e×土地等級(jí)相應(yīng)的繳納標(biāo)準(zhǔn)金額×年期修正系數(shù) ↓建筑面積÷總樓層5．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方）房改房出售后，賣方取得的凈收益應(yīng)按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。房改房交易住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款職務(wù)等級(jí)一般干部科級(jí)處級(jí)局級(jí)廳級(jí)享受面積（平方米）7080901001201.3倍（元）2730003120233510003900004680001.6倍（元）3360003840004320234800005760003000元/平方米×70平方米×1.3倍=27300元征收原則：1、出售價(jià)小于1.3倍的部分，免征所得收益；出售價(jià)大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.3倍，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.6倍的部分，按超額部分的25%繳納所得收益；大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.6倍以上的部分，按超額部分的50%繳納所得收益。2、出售價(jià)款（不涉及原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款）特例：教師可增長(zhǎng)10平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增長(zhǎng)10平方米。關(guān)于退稅：前一年←賣40萬→后一年A、購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%部分，退100%；大于1.6倍以上的50%部分，退90%。B、購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%部分，退50%；大于1.6倍以上的50%部分，退50%。6．20%個(gè)稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額=（出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用）×20%合理費(fèi)用是指：購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。開征時(shí)間：2023年1月1日優(yōu)惠政策：1、對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人。個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，其購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，免征個(gè)人所得稅；購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的，按另購(gòu)住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。2、對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書。3、對(duì)個(gè)人出售已購(gòu)公有住房取得的所得，暫不征收個(gè)人所得稅。已購(gòu)公有住房是指城鄉(xiāng)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鄉(xiāng)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房。個(gè)人所得稅申報(bào)納稅時(shí)應(yīng)提供以下資料：1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件；3．契證原件；4．購(gòu)入和出售房屋時(shí)所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件；5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，還應(yīng)提供所購(gòu)住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件；6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。7．征收機(jī)關(guān)規(guī)定提供的其他資料。房改房的交易專題一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房。二、房改房上市交易所應(yīng)具有的條件上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清楚。（2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。三、出售房改房時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（1）和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（2）出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。四、哪幾種情況的房改房須暫緩上市：（1）已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房。（2）擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購(gòu)買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房（4）經(jīng)購(gòu)房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的房改房抵押押權(quán)人批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的除外。（5）職工原購(gòu)公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購(gòu)房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。（6）法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。五、房改房贈(zèng)與的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：

1、免征營(yíng)業(yè)稅

2、印花稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的0.05%繳稅。被贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：

1、契稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的3%繳納。

2、印花稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的0.05%繳納。

3、土地出讓金(直系贈(zèng)與不交土地出讓金)六、房改房互換的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：房改房互換涉及房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等互換行為?；Q雙方互為買方和賣方。

1、綜合稅：互換購(gòu)買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；互換購(gòu)買并居住局限性一年的房改房按互換房屋評(píng)估價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)的差額繳納綜合稅，稅率為5.55%。

2、印花稅:雙方各按兩套互換房屋評(píng)估價(jià)之和的0.05%繳納。

3、契稅：由房屋評(píng)估價(jià)較低的一方根據(jù)互換房屋的差價(jià)，按3%的稅率繳納。

4、所得收益：互換房屋的評(píng)估價(jià)(不含原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款)，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)合用房?jī)r(jià)格之乘積，下同）1.3倍的，免繳所得收益；大于1.3倍小于1.6倍的部分，按25%的比例繳納所得收益；大于1.6倍以上的部分，按50%的比例繳納所得收益。

5、土地出讓金：房改房與房改房互換的雙方各按互換所得房屋的土地等級(jí)、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積）(實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù))，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房互換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。七、房改房上市交易實(shí)例例題一：小王是單位的一般干部，有采荷社區(qū)X幢2單元301室房屋一套，面積64.5平方米，95年參與房改，99年11月以21萬元的價(jià)格賣于小張。此房屋評(píng)估價(jià)為22.4萬元，土地等級(jí)為二級(jí)，土地使用權(quán)證上所載土地分?jǐn)偯娣e為6.7平方米，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費(fèi)？

答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：

1、綜合稅：因小王購(gòu)買并居住此房已超過一年，綜合稅免繳。

3、印花稅：224000元×0.05%=112元

4、所得收益：評(píng)估價(jià)低于27.3萬元，免繳所得收益。

買方小張應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：

1、契稅：224000元×1.5%=3360元

2、印花稅：224000元×0.05%=112元

3、土地出讓金：6.7×500=3350元

小王應(yīng)繳納112元，小張應(yīng)繳納6822元，買賣雙方須繳納的稅費(fèi)共計(jì)6934元。例題二：老劉是單位的處級(jí)干部，有東三弄7幢X單元402室房屋一套，面積91平方米，個(gè)人出資擴(kuò)面1平方米，金額3300元，99年8月1日參與房改，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書，房改價(jià)為2.4萬元。2023年3月1日以42萬元的價(jià)格賣給小謝，評(píng)估價(jià)為48.9萬元。土地等級(jí)為一級(jí)，土地分?jǐn)偯娣e為11.57平方米，問買賣雙方共須繳納稅費(fèi)多少元？

答：賣方老劉應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：

1、綜合稅：因老劉出售的房改房購(gòu)進(jìn)并居住局限性一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。

（489000元-3300元-24000元）×5.55%=25807.5元

2、印花稅：489000元×0.05%=244.5元

3、所得收益：由于老劉為處級(jí)干部，故所得收益的計(jì)算方法為：

（489000元-3300元-432023元）×50%=26850元

（432023元-351000元）×25%=20250元

共須繳納所得收益47100元。買方小謝應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：契稅：489000×1.5%印花稅:489000×0.05%土地出讓金：11.57×600例題三：某事業(yè)單位員工顧在2023年10月買進(jìn)一套房改房，土地分?jǐn)偯娣e為10平方米，土地等級(jí)為一級(jí)土地。（成本價(jià)為22023元，商品價(jià)為12023元，個(gè)人出資擴(kuò)面為11000元）在2023年1月買進(jìn)一套商品房，房?jī)r(jià)為480000元，在2023年5月出售此房改房，房屋的成交金額為400000元，評(píng)估金額為390000元，請(qǐng)計(jì)算在買進(jìn)和賣出時(shí)所交的稅費(fèi)與應(yīng)退回的稅費(fèi)？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金）1．買進(jìn)房改房：契稅：（12023+11000）×1.5%買進(jìn)商品房:契稅：480000×1.5%印花稅：480000×0.03%賣出房改房:契稅：400000×1.5%印花稅：400000×0.05%×2綜合稅：（400000—22023—12023—11000）×5.55%所得收益:(400000—12023—11000—336000)×50%+（336000—273000）×25%