房產開發(fā)項目全過程造價咨詢中的造價控制要點與對策

房產開發(fā)項目全過程造價咨詢中的造價

控制要點與對策摘要：房產開發(fā)建設過程中存在很多的風險因素，這對于工程造價管理提出更高的要求。為了保證項目整體效益目標的實現，采用全過程造價咨詢管理有助于項目成本控制。論文對房產開發(fā)項目造價咨詢要點展開分析，并結合實際探討相應的提升對策。KeyPointsandCountermeasuresofCostControlinConsultingtheWholeProcessCostofRealEstateDevelopmentProjectsLUOLi-hua】，LEIBo^(1.SongyangCountyXiangruiRealEstateCo.,Ltd.,Lishui,Zhejiang,323400,China;2.LishuiKaixinConstructionEngineeringCo.,Ltd.,Lishui,Zhejiang,323400,China)Therearemanyriskfactorsintheprocessofrealestatedevelopmentandconstruction,whichputsforwardhigherrequirementsforprojectcostmanagement.Inordertoensuretherealizationoftheoverallbenefitgoaloftheproject,thewholeprocesscostconsultationmanagementishelpfultotheprojectcostcontrol.Thispaperanalyzesthekeypointsofthecostconsultationoftherealestatedevelopmentproject,anddiscussesthecorrespondingpromotioncountermeasurescombinedwiththereality.關鍵詞：房產開發(fā)；全過程；造價咨詢；造價控制Keywords:realestatedevelopment;wholeprocess;costconsultation;costcontrol1引言建設項目全過程的跟蹤服務可以對建筑的投資管理進行有效的監(jiān)督，并且對建設施工整個過程之中的每一個環(huán)節(jié)以及資金的籌集和使用情況等做到良好的監(jiān)督，進而有效防范徇私舞弊所導致的建設資金大量流失，為相關部門的建設施工提供重要的決策，讓項目建設之中的制約機制得以有效形成，這樣就可以實現對項目審計的風險管理。2房地產開發(fā)項目全過程工程造價控制的目的和意義隨著國家經濟建設的不斷發(fā)展和改革，對房地產行業(yè)本身的造價水平要求越來越高。國家在宏觀調控和相應政策的基礎上，要求房地產行業(yè)的盈利空間能夠更加透明，目前其盈利空間與前幾年相比，確實存在著相對下滑的趨勢。為了保證房地產投資的利潤能夠最大化，房地產公司可謂絞盡腦汁，既需要滿足國家宏觀調控的要求，又要保證自身項目的合理運轉，并高效率地提升房地產的投資收益。因此，全過程控制工程造價的項目投資和決策，成為房地產進行招標和投資考核的重要環(huán)節(jié)。3我國工程造價管理工程現狀3.1缺乏整體性缺乏整體性是目前造價管理工作開展進程中面對的主要問題。主要表現在兩個方面：其一，造價咨詢過程掌握明顯缺失。由于缺乏對整個咨詢服務全局意識，導致在開展造價控制時出現遺漏和疏忽。其二，造價管理因素缺乏整體性。從實踐角度看，造價咨詢過程中產生的信息之間存在著內在聯系，但是如果不進行針對性分析，就可能會出現邏輯缺失情況，無法從整體角度出發(fā)加以考慮。3.2建設方項目管理活動缺乏集成整合、協同在傳統模式下，項目的各個參與方互相獨立，大多從自身利益出發(fā)，獨立完成各自的相關服務，因此導致項目在建設過程中產生諸多矛盾和沖突；同時，由于參與方各自為政，項目管理活動缺乏協同性和系統性，使得建設方無法從整體上把握投資進度、質量和造價，容易導致建設項目的管理效率低下。3.3工程進度及結算方面首先是合同條款的問題，因為工程的招標時間和施工合同的簽訂時間有著一定的時間差，因此投標書中的一些工程清單和施工清單在計價方面就存在著比例失調的情況，合同條款之中很多費用如果按實結算就比較困難。其次是報價不平衡的問題，為了實現投資的節(jié)約，建設單位在校區(qū)之內提供了相應的場地以供堆放土方，同時將這三棟公寓樓基槽土方之中質量較好的土料運送到一千米以內的場地，以便后期的回填，這樣就讓土方購買的費用和運輸的費用都得以有效降低。但是由于中標單位報價的不平衡，使得報價與項目的價款之間有著較大的偏差⑴4房地產開發(fā)項目全過程造價控制策略4.1項目投資決策的造價控制房地產項目的投資估算作為該階段的重中之重，保證投資估算的科學性和準確性，為限額設計提供可靠的依據，才能夠使房地產開發(fā)項目的效益目標真正能夠達成。深入了解當地房地產的供需情況，對于政府政策予以分析，在造價控制方面盡可能地減少項目開發(fā)的盲目性，降低項目實施的風險，并且保證房地產企業(yè)的利益。比如，某房地產項目位于市郊，土地面積2000畝，容積率1.8,在項目初期投資的決策階段，造價結算部門強調從項目的全壽命周期進行造價管理，注重組合式的風險管理，并且注重項目的總體目標，按照全壽命周期的步驟控制成本，其中最為重要的是開發(fā)成本、稅費和期間成本，開發(fā)成本主要包含了土地征用及拆遷補償費用、前期工程費用、配套設施費用和建筑安裝工程費用。4.2項目勘察、設計管理第一，協助業(yè)主確定具有與項目匹配相應資質及能力的勘察單位；第二，擬定勘察任務書，說明工程類別、設計階段、規(guī)模、建筑物特殊要求，要求提交勘察文件內容、技術要求等；第三，擬定各階段設計任務書，明確表達設計意圖、設計功能及設計要求；第四，擬定勘察、設計目標、協助業(yè)主組織勘察、設計招標、設計合同洽談；第五，審查設計方案文件中涉及的技術經濟指標，審查設計是否合理、美觀、適用及便于實施；第六，參與設計方案優(yōu)選，做好與政府部門、業(yè)主單位、設計單位的協調溝通工作；第七，審查設計文件是否滿足設計任務書要求及合同約定；第八，審查設計文件是否按照圖審意見進行修改；第九，審查設計深度是否達到要求，是否滿足規(guī)范要求，新材料新技術是否適用及可靠；第十，及時組織設計相關的報建工作，完成方案審查、初步設計審查、施工圖審查等⑵4.3施工階段在施工階段開展造價咨詢的主要目的包括兩個方面：首先，要對施工材料成本進行合理控制。通過造價咨詢工作能夠對整個項目實際情況進行充分掌握與了解，尤其是對于安全系數以及材料使用能夠有一個更為深入的了解。在造價咨詢之后對材料進行選擇，能夠保證工程質量符合前提下對成本進行有效控制。另外一個方面就是要對工程建設周期進行有效控制。全國造價咨詢控制重點在于對整個過程進行控制，這是因為工程建設存在周期性，只有在周期內能夠完成才能夠保證最終效益得以實現。在開展全過程造價咨詢時，應當更好的掌握市場發(fā)展動態(tài)，進而對施工進度進行合理控制，只有這樣才能夠最大程度上對經濟效益進行提升。4.4項目竣工階段的跟蹤造價咨詢服務在項目竣工階段的結算過程之中，施工單位素編制的結算書通常都有著比較多的多算和冒算情況，高套取費標準以及高套定額單價的現象也經常發(fā)生。所以在工程竣工這一階段之中，更應該做好施工投資過程之中每一個方面因素的歸納總結以及整理等工作，這樣才可以給項目的竣工結算提供更加完備的條件。因為項目施工階段之中的造價跟蹤審計是在過程控制這一范圍之中，所以各個環(huán)節(jié)的控制點工程計算、簽證、索賠以及變更等都應該在項目工程竣工的階段之中重新進行核定，并對其重新進行歸集和匯總。5提升全過程造價咨詢的有效策略5.1適時優(yōu)化內部業(yè)務承接和管理綜合性的工程咨詢機構里面存在較多的科室，其中包括咨詢工作，也包括對于市場的開拓。這種形式可以有效地應對服務周期比較短、收費較低的項目開發(fā)工作。不過全過程的工程咨詢服務，主要應對服務周期比較長、合同金額較大的項目，在前期階段主要包括對市場開拓人員的跟蹤服務。5.2加大對專業(yè)人才的培訓建立對總咨詢師及項目負責人的培養(yǎng)機制和考量機制。設置優(yōu)勝劣汰制度，向工作中業(yè)績突出的人才傾斜，淘汰在工程咨詢中弄虛作假、違反職業(yè)道德的從業(yè)者。為大型骨干咨詢企業(yè)儲備專業(yè)人才，從試點地區(qū)和企業(yè)入手，以點帶面，推動全國全過程工程咨詢服務廣泛應用[3]5.3項目全過程跟蹤造價咨詢服務組織機構的建立項目全過程跟蹤造價咨詢服務的負責人一定要具有一專多能的實力，不僅能夠做好項目全過程造價的全面控制，同時也應該具備良好的組織能力以及領導能力，造價咨詢的團隊可以對項目的設計、招投標、管理等方面的造價做到全面的掌握與控制，在主要的階段性工作之中，參與的人員不需要全程駐場。所以，可以將項目全過程跟蹤造價咨詢服務的團隊按照駐場團隊以及后方的支援團隊來進行劃分，后方的支援團隊之中有造價人員、設計人員等。在造價咨詢團隊之中，所有的工作人員都應該具備項目全過程跟蹤造價咨詢服務的理念與意識，不斷完善自身的業(yè)務知識與能力。6結語綜上，在項目建設施工的過程之中，項目全過程跟蹤造價咨詢服務可以讓資金得到合理的控制，讓工程的合法權益得以良好維護，讓項目建設管理之中