房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末考復(fù)習(xí)資料-整理打印版

====Word行業(yè)資料分享-可編輯版本-雙擊可刪====Word行業(yè)資料分享-可編輯版本-雙擊可刪====源源-于-網(wǎng)-絡(luò)-收-集《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》 期末考重點考試復(fù)習(xí)資料（整理打印版）一，名詞解釋1、房地產(chǎn)開發(fā)基本含義狹義概念：主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)、施工等開發(fā)活動。2、房地產(chǎn)經(jīng)營基本含義是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動。3、土地儲備和一級開發(fā)項目含義土地儲備和一級開發(fā)項目：土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目。4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的含義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。5、房地產(chǎn)項目定位在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，并在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進一步進行產(chǎn)品市場定位的過程6、土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。7、土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是我國政府在土地出讓過程中，作為國有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用費，主要用于各項城市建設(shè)和土地開墾、復(fù)墾等方面8、房地產(chǎn)可行性研究的概念即在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法9、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進行的全面管理。主要內(nèi)容包括：項目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進度管理、以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容，其中成本管理、質(zhì)量管理、進度管理是三大管理核心二，簡答題1．央企房地產(chǎn)公司在整個房地產(chǎn)市場的影響力，非主營房地產(chǎn)央企為什么要市場1、中央企業(yè)是國有經(jīng)濟的骨干和中堅，在促進經(jīng)濟社會發(fā)展中承擔(dān)著重要責(zé)任2、央企在競爭中非市場因素占的比例很大3、央企和地方政府的合作，能使得房地產(chǎn)價格攀升過快4、央企可以負責(zé)執(zhí)行和推進政府的民生住房建設(shè)計劃、規(guī)劃，可以推動市場經(jīng)濟的健康發(fā)展2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：㈠應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。㈡經(jīng)人民政府批準(zhǔn)由劃撥用地準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。3、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量控制常用方法:因果分析圖法用于考慮并表示已知結(jié)果與其所有可能原因之間關(guān)系的一種圖形工具。各種原因可歸納為類別原因和子原因，形成類似魚骨的圖樣，所以因果圖也稱為魚骨圖。因果圖可用于分析、表達因果關(guān)系，通過識別癥狀、分析原因、尋找解決問題的方法措施。常按人、設(shè)備、材料、方法和環(huán)境等五大因素分成五個板塊，再分別找它們的影響因素作為中枝、細枝、小枝?？梢韵到y(tǒng)地把握各因素之間的關(guān)系，再進一步分析確定影響質(zhì)量更小的原因，使分析深入細致4、施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段1、旁站監(jiān)督 在施工過程中派工程技術(shù)人員于現(xiàn)場觀察、監(jiān)督與檢查施工過程，以便及時進行控制2、測量3、試驗試驗數(shù)據(jù)是判斷和確認各種材料和工程部位在內(nèi)在品質(zhì)的主要依據(jù)4、指定文件5、規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序規(guī)定雙方必須遵守的質(zhì)量監(jiān)控工作程序，并按該程序進行工作，是進行質(zhì)量監(jiān)督的必要手段和依據(jù)6、利用支付控制手段支付控制權(quán)是對施工承包單位支付任何工程款、均需由開發(fā)商批準(zhǔn)三，論述題1、影響房地產(chǎn)市場環(huán)境：宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境宏觀環(huán)境是指間接影響與制約房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動的社會力量，包括以下幾個方面:①經(jīng)濟因素經(jīng)濟形勢直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)濟，高漲時期房地產(chǎn)需求旺盛房地產(chǎn)市場沸沸揚揚而經(jīng)濟低迷時期房地產(chǎn)市場疲軟，自然是門庭冷落②政治因素國家開放的程度與政策的連續(xù)性可影響房地產(chǎn)投資經(jīng)營者的心態(tài)，開放的程度大、政策連續(xù)，投資經(jīng)營者就會有長期經(jīng)營的打算；相反開放程度小政策不連續(xù)投資經(jīng)營者就會疑慮重重不敢大膽投資經(jīng)營房地產(chǎn)③人口因素人口狀況房地產(chǎn)是提供人們棲息居住工作學(xué)習(xí)生活娛樂的場所，人口規(guī)模還直接影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)的繁榮和工業(yè)的發(fā)展從而直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求④政策法規(guī)和利稅因素政策與法規(guī)是國家宏觀調(diào)控市場的重要機器對市場主體的作用具有強制性國家政策出臺和法規(guī)的制定必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響可能給企業(yè)帶來新的市場生機也可能帶來新的威脅微觀環(huán)境：微觀環(huán)境是反映企業(yè)經(jīng)營的具體業(yè)務(wù)往來過程中的直接影響因素，包括以下①供應(yīng)者向房地產(chǎn)企業(yè)及競爭者提供開發(fā)經(jīng)營所需要的各種資源的企業(yè)、組織和個人②營銷中介為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動提供各種服務(wù)的企業(yè)總稱，是協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品銷售給最終購買者的中介機構(gòu)③顧客是房地產(chǎn)或其他服務(wù)的購買者，是房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的對象④競爭者在商品經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)市場上開展?fàn)I銷活動時，不可避免的會遇到自己的競爭對手的挑戰(zhàn)⑤社會公眾房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)有實際或在潛在影響力的群體2、市場需求影響因素分析①消費者的預(yù)期消費者的預(yù)期就是對未來房地產(chǎn)市場前景和房地產(chǎn)價格的估計、預(yù)測。房地產(chǎn)的需要者對未來的預(yù)期將直接影響到對房地產(chǎn)的需求，同時對房地產(chǎn)的價格的影響也具有舉足輕重的作用，健康發(fā)展的重要因素②人口數(shù)量人口的增加必將導(dǎo)致對住宅需求的日益擴大，除了對需求總量的影響外，不同層次的消費者對房地產(chǎn)的要求也不同，除了帶動住房的需求外，商業(yè)區(qū)、市場周邊地區(qū)用房也不斷增加，增加市場有效需求③收入水平隨著可支配收入的增加，對房地產(chǎn)的需求也不斷增加，而且收入水平的高低直接影響決定消費層次和結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既有供人居住、商用的消費功能，也具有投資價值需求④社會安定情況如果現(xiàn)在行政政權(quán)穩(wěn)固，社會安定，人們樂于對住宅地區(qū)進行房地產(chǎn)投資，相反，如果發(fā)生重大政策變動，甚至社會動蕩或者戰(zhàn)爭，則會嚴重影響人們對房地產(chǎn)投資比例，轉(zhuǎn)向投資便于攜帶和變現(xiàn)的資產(chǎn)，則需求下降3社會保障房現(xiàn)狀、前景、存在的問題（廈門為例已建成、正在建、申請條件、存在問題）①申請對象：包括低中收入住房困難家庭及其它符合條件的特殊群體申請條件：申請人及共同申請的家庭成員均應(yīng)具有本市城鎮(zhèn)戶籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市戶籍時間滿3年。家庭收入符合低中收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，即人均收入低于1495元/月，低中收入線由市政府根據(jù)居民人均可支配收入劃定。家庭資產(chǎn)在低中收入家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)上限的4倍以下，可以申請社會保障性租賃房；在低中收入家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)上限的6倍以下的，可以申請社會保障性經(jīng)濟適用住房。無房戶或住房困難房，即3人以下家庭人均建筑面積16m2以下（3人及以上家庭每增加一人即增加10m2,但不超過70m2）。②目前，廈門保障房正在建設(shè)和已經(jīng)建設(shè)的:廈門市已經(jīng)確定了20個社會保障性住房建設(shè)項目，總用地面積154萬m2,其中已開工建設(shè)（含部分開工）16個項目，其他項目也在抓緊開展前期工作，規(guī)劃選址已經(jīng)辦理，用地保障方面沒有問題。廈門市島內(nèi)兩大社會保障性住房小區(qū)高林居住區(qū)和觀音山公寓正式開工建設(shè)。據(jù)悉,廈門將在未來3到5年，建設(shè)約2萬套價格低、面積小的社會保障性住房，解決中低收入家庭住房困難問題。高林居住區(qū)用地面積31.08萬平方米，住宅建筑面積51.94萬平方米，有住宅7400套，擬居住人口23000人，中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、商業(yè)用房、會所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。預(yù)計明年底將有第一批住房完工，三年內(nèi)全部投入使用。其中，低租金房500套，保障性住房6900套。觀音山公寓位于何厝村下堡社，總用地面積1萬多平方米，規(guī)劃建設(shè)以公交場站為主要功能、商業(yè)和安置住宅為配套的綜合性建筑。其中,地下一層到地上4層裙樓為場站停車部分。住宅部分從第五層開始。該片區(qū)主要為經(jīng)濟租賃房。其中三房和一房各占總戶數(shù)的20％；兩房為主要戶型,占總戶數(shù)的60％。618套總戶數(shù)中,三房一廳124套,二房一廳372戶,一房一廳122戶。除高林居住區(qū)、觀音山公寓外,廈門市還有古樓租賃房、萬景居住區(qū)、五緣灣公寓、杏北新城錦園居住區(qū)、翔安東方新城、集美永祥花園等六個社會保障性住房項目。這些項目的選址、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)計劃已全部落實。集美永祥花園、錦園居住區(qū)、翔安東方新城已于去年開工,而萬景公寓、古樓租賃房、五緣灣公寓也將于近期開工。③前景：加大保障性住房建設(shè)力度,進一步改善人民群眾的居住條件,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,積極營造良好的輿論氛圍。堅持正確的輿論導(dǎo)向,以加快保障性住房建設(shè),鼓勵住房合理消費,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào),大力宣傳出臺的各項政策措施及其成效,著力穩(wěn)定市場信心。④存在問題㈠建設(shè)資金籌集困難，影響工期進度計劃㈡居住品質(zhì)和配套設(shè)施需進一步提高㈢中等收入家庭住房困難仍然存在㈣社會保障房的管理機制有待完善4、如何經(jīng)房地產(chǎn)進行定位（要舉例說明）請參考課本72頁，還有案例分析結(jié)合根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，并在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進一步進行產(chǎn)品市場定位的過程。房地產(chǎn)項目形象定位與一般商品的形象定位一樣，首先承擔(dān)著表現(xiàn)產(chǎn)品，告之信息和塑造形象的功能，最后達到促進銷售的目的。通過一個合適的形象定位來提煉聚合項目的各種優(yōu)勢，來提升自己的價值，房地產(chǎn)形象定位是一個項目的核心和濃縮，也是項目總體營銷中線、面、體的基點，由此推廣展開、發(fā)展，同時產(chǎn)品形象又是建立在項目的品質(zhì)基礎(chǔ)之上，在很大程度上說，房地產(chǎn)形象定位是以建造為本體，以人文為靈魂，指導(dǎo)全程營銷推廣的靈魂，塑造房地產(chǎn)良好的市場形象5、產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響①土地供給政策沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。政府是唯一的土地供給者，政府的土地供給政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計劃所確定土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)②地價政策雖然房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價進行有效的調(diào)控。③稅收政策房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收政策杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地受益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。6、金融政策對房地產(chǎn)市場的影響加息政策房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。存款準(zhǔn)備金率政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準(zhǔn)備金率0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調(diào)控政策的政策效率。調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風(fēng)險③匯率政策我國