論我國房價(jià)上漲的原因及其措施

論我國房價(jià)上漲的原因及其措施論我國房價(jià)上漲的原因及減緩房價(jià)上漲的措施【摘要】近幾年來，中國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的位置,推動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。但與此同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格也在飛速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的承受能力，嚴(yán)重影響了人民的生活,這必然給國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定帶來一系列的問題。因此，深入剖析房價(jià)居高不下的原因并采取有效的政策措施控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展及和諧社會(huì)的構(gòu)建具有重要意義。本文從不同的視覺角度，闡述了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因，在此基礎(chǔ)上分析了房價(jià)上漲帶來的危害，并提出了一些抑制房價(jià)上漲的措施。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格供求關(guān)系危害宏觀調(diào)控隨著中國近些年來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)越來越熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)迅速成長為國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),給國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了極大助力。但是,房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展卻呈現(xiàn)出不合理的顯現(xiàn)一一房價(jià)上漲過快。房價(jià)如今已成了一個(gè)涉及中國國計(jì)民生的問題，很多人非常關(guān)注。房價(jià)上漲是必然的，隨著人們生活水平的提高，收入的提高，以及整個(gè)國民消費(fèi)水平的提高，房價(jià)自然會(huì)不斷的上漲。然而異常過快上漲就會(huì)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力，漸漸成為社會(huì)的焦點(diǎn)問題。房價(jià)高漲的原因多種多樣，本文從供需平衡、開發(fā)商和政府等多個(gè)角度,全面深入探討了房價(jià)上漲原因,分析房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的危害，并結(jié)合個(gè)人理解淺談了遏制房價(jià)上漲的幾點(diǎn)措施。一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因（一）供需不平衡是房價(jià)上漲的根本原因.供給方面。土地價(jià)格持續(xù)上漲。一方面，城市建設(shè)速度不斷加快，城市中心建設(shè)用地日趨緊缺，加上全國各地普遍實(shí)行了土地的收購儲(chǔ)備制度，土地增值收益已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的主要來源，地方政府希望通過土地市場的價(jià)格調(diào)控獲得更多的財(cái)政收入，這些都直接或者間接地導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。；另一方面，土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的40%左右，對房地產(chǎn)的總體價(jià)格上漲起著至關(guān)重要的作用。另外，土地是稀缺的資源，是不可再生的，而房地產(chǎn)業(yè)對土地又有較強(qiáng)的依賴性，因此當(dāng)房地產(chǎn)需求增加時(shí)，就不能通過增加供給來實(shí)現(xiàn)平衡，所以土地價(jià)格的上漲，一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量的減少，從而會(huì)推動(dòng)商品房價(jià)格上漲。國家發(fā)改委2008年4月19日發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指出第一季度全國地價(jià)漲幅11%，可見，地價(jià)的上漲在很大程度上帶動(dòng)開發(fā)成本的增加，高地價(jià)，必然帶動(dòng)房價(jià)的高漲，而地價(jià)與房價(jià)的相輔與反饋?zhàn)饔糜謳?dòng)地價(jià)的進(jìn)一步上升，從而反過來再次帶動(dòng)房價(jià)上漲。.需求方面。市場需求的巨大性也導(dǎo)致房價(jià)上漲。第一，我國人口不斷增加，基于“人多地少”，“人多房少”的基本國情下，對房屋的需求量人很旺盛。第二，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對其居住的要求和需求顯著提高，這使房屋銷售市場合理需求增加；第三，城鎮(zhèn)人口增加和大規(guī)模城市改造，使房屋銷售市場被動(dòng)需求增加；第四，大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場，使房屋銷售市場的投資性需求增加；第五，受人民幣升值預(yù)期影響，大量游資涌入房地產(chǎn)市場，投機(jī)炒作也使房屋銷售市場的不正常需求增加。據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年合肥市全年銷售面積達(dá)1628.09萬平方米，同比增長31%,比2021年提高31.3個(gè)百分點(diǎn)。所以，不斷擴(kuò)大的購房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。由上可知，房屋總需求增長大于總供給的增長，房屋銷售市場的供需矛盾緊張，推動(dòng)房屋價(jià)格較快上漲。供不應(yīng)求價(jià)格上升，這是由價(jià)值規(guī)律決定的，也是房價(jià)上漲的根本原因。（二）開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價(jià)開發(fā)商是使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的“幕后黑手”之一。一方面，城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過七八年的發(fā)展，許多開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加上工作團(tuán)隊(duì)的不斷專業(yè)化，開發(fā)商事實(shí)上已成為區(qū)域商品住房開發(fā)的壟斷者。另一方面，房價(jià)高位也引起金融部門的關(guān)注，他們的前期開發(fā)資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價(jià)下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，一些開發(fā)商用各種方法捂盤惜售哄抬房價(jià)。包括：開發(fā)商們通過做假賬，加大樓盤開發(fā)成本，造成房價(jià)不得不提高的假象；開發(fā)商之間通過合謀聯(lián)手抬高房價(jià)；通過制造輿論鼓吹房價(jià)上漲；還有甚至收買媒體和2有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)名流發(fā)表文章鼓吹房價(jià)，這些都影響了人們對房價(jià)的心理預(yù)期；一些開發(fā)商采取不斷加價(jià)的方式，聲稱一段時(shí)間會(huì)加價(jià)多少，制造房屋價(jià)格不斷上漲的緊張氣氛；開發(fā)商為制造熱銷售的假象，要求公司員工及其親戚預(yù)訂房屋或者雇傭民工排隊(duì)買房，借以抬高房價(jià)，將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣高點(diǎn)的氣氛；還有就是密謀分階段抬價(jià)，最后每家開發(fā)商都“無奈”地將房價(jià)一起抬到一個(gè)新高位。（三）中國政府是房價(jià)上漲的一個(gè)深層次原因一方面，各個(gè)城市的商品房住宅用地的拍賣價(jià)不斷攀高，國家對土地實(shí)行“招拍掛”政策，即土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌，價(jià)高者得，最直接造成高地價(jià)，導(dǎo)致高樓價(jià)。商品房的成本構(gòu)成中，地價(jià)始終占最大比重。在高樓價(jià)中，地價(jià)也占最大比重。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品房開發(fā)中的地價(jià)和樓價(jià)的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價(jià)格的不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場價(jià)格不斷升高。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在很大程度上是各級(jí)政府稅收的重要來源。政府將大量土地以零地價(jià)給企業(yè)使用，加上稅收優(yōu)惠，土地其實(shí)是負(fù)價(jià)賣出的。原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚，同時(shí)工業(yè)帶來的稅收也會(huì)提升地方政府財(cái)力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的主要是政績。所以，政府政策的影響也是促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素之一。（四）其他導(dǎo)致房價(jià)上漲因素的分析研究.投資性需求旺盛助長了房價(jià)不斷上漲。我國居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和房價(jià)上漲預(yù)期，通過買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方的投資買房比例甚至超過了居住買房。.預(yù)期心理的形成。在房價(jià)下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費(fèi)者開始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房價(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房價(jià)。.房屋建筑材料價(jià)格上漲。建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高。在房屋銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。首先，房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡，租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務(wù)來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產(chǎn)銷售市場，導(dǎo)致房價(jià)上升；其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供應(yīng)不足，而且作為住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房也供應(yīng)不足。高價(jià)房所占比例較大，供給結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品房平均價(jià)格上升。.金融監(jiān)管制度不健全。我國銀行在實(shí)際的評(píng)估與決策中往往存在寬嚴(yán)界限不明的現(xiàn)象，一方面，給申請人制定了苛刻的貸款條件；另一方面，在貸款審批中形大于實(shí)，缺乏科學(xué)的評(píng)估考核標(biāo)準(zhǔn)。而且由于某些銀行信貸人員沒有良好的專業(yè)修養(yǎng)和道德品質(zhì)，他們常常被利益迷惑了頭腦，以權(quán)謀私。二、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的危害（一）加劇土地資源的稀缺不斷上漲的房價(jià)使房屋需求增加，對土地的需求與日俱增使得政府不斷抬高地價(jià)以增加收入。大量征用土地就要對城區(qū)住房進(jìn)行拆遷，導(dǎo)致資源浪費(fèi)。同時(shí)，開發(fā)商在市郊興建大量住宅別墅，但由于基礎(chǔ)設(shè)施、城市交通等不便因素，最終使住房并不能滿足人們的有效需求，土地資源不能得到合理利用。由于土地的不可再生性，土地資源必將越來越少，供應(yīng)也會(huì)越來越不足，惡性循環(huán)將導(dǎo)致土地極度稀缺。（二）拉大貧富懸殊房價(jià)上漲過快導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向富人轉(zhuǎn)移，高房價(jià)形成高利潤，但這種財(cái)富并不能在全社會(huì)中得到合理分配。房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商和投機(jī)者得到了利潤的絕大部分，而農(nóng)民和城市中低收入人群因不斷缺失的土地和暴漲的房價(jià)舉步維艱。擴(kuò)大了貧富差距，不利于建設(shè)和諧社會(huì)。另外，使數(shù)城鎮(zhèn)居民買不起房的人數(shù)增加，容易造成嚴(yán)重的民生問題，長久下去會(huì)成為威脅社會(huì)穩(wěn)定的一大毒瘤。（三）滋生經(jīng)濟(jì)泡沫，蘊(yùn)含危機(jī)供給方面，在房價(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商和銀行預(yù)期價(jià)格繼續(xù)上漲，從而導(dǎo)致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面，房價(jià)上漲導(dǎo)致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性4的情況下，需求大幅增加必然會(huì)拉動(dòng)房價(jià)快速上漲。由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率，威脅金融市場的穩(wěn)定。在發(fā)展中國家，資金屬于稀缺資源，再加上經(jīng)濟(jì)泡沫的存在，房地產(chǎn)占用了相當(dāng)大的資金。（四）使中國的銀行信貸資產(chǎn)承受金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者多數(shù)使用銀行按揭貸款，以實(shí)現(xiàn)以大搏小，增加投資收益目的。貸款加大了炒房者的購房能力，其已經(jīng)成為投資和投機(jī)的助推器。房價(jià)暴漲易產(chǎn)生銀行信貸危機(jī)，一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，是房屋價(jià)格低于銀行貸款額度，貸款者停止支付月供，使銀行產(chǎn)生呆壞賬，容易引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。最終使中國的銀行信貸資產(chǎn)蘊(yùn)含很大的風(fēng)險(xiǎn)，威脅中國金融經(jīng)濟(jì)安全，可能導(dǎo)致金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)，不利于經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)、持續(xù)健康發(fā)展。三、減緩房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施調(diào)控我國房地產(chǎn)市場，要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，要注重調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性、適用性和連續(xù)性，以市場調(diào)節(jié)為主，充分發(fā)揮市場機(jī)制對資源的配置作用，逐漸使房價(jià)上漲趨勢減緩，從而使房地產(chǎn)業(yè)趨于健康平穩(wěn)發(fā)展。（一）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)我國房價(jià)這么多年來一直呈上漲趨勢，與我國相關(guān)法律的完善與否有密切關(guān)系。房價(jià)水平最終會(huì)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，房價(jià)上漲最終需要通過經(jīng)濟(jì)增長來消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。雖說政府也采取過一些措施，但是卻不是長久，而且執(zhí)行力度不夠，為此，政府需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系，做出一定強(qiáng)制性且適應(yīng)在一定年限內(nèi)長久性的政策