典型目的房地產(chǎn)估價

典型目的房地產(chǎn)估價第1頁/共38頁一、房地產(chǎn)抵押的含義

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押人和抵押權(quán)人的區(qū)分：抵押人是指將合法的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！?-1房地產(chǎn)抵押價值評估第2頁/共38頁在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押為抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)產(chǎn)生的特點，房地產(chǎn)抵押價值的評估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇等方面與其他估價目的估價的不同。一、房地產(chǎn)抵押的含義

第3頁/共38頁二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定（一）適用法律法規(guī)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國擔(dān)保法》；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

第4頁/共38頁二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定（二）設(shè)定房地產(chǎn)抵押的原則《城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十七條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！钡?頁/共38頁二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定（三）設(shè)定房地產(chǎn)抵押的限制條件《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定某些權(quán)屬狀態(tài)下的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的限制條件：第二章第十二條規(guī)定：“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限?！钡谑邨l規(guī)定：“有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限?！钡谑藯l規(guī)定：“以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！钡谑艞l規(guī)定：“以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意?！钡诙畻l規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。”第二十一條規(guī)定：“以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！钡?頁/共38頁三、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點按照《規(guī)范》要求：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響?！币虼耍盅簝r值評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，但要注意以下問題。第7頁/共38頁三、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點（一）注重預(yù)期風(fēng)險房地產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處分清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，注重預(yù)期風(fēng)險。在估價時，對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。第8頁/共38頁

三、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點（二）分析市場變現(xiàn)能力抵押權(quán)方大多在抵押人不能履行債務(wù)時，要將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回實物。因此，房地產(chǎn)抵押價值評估時，要對抵押物的市場變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，尤其對有價無市的狀況進(jìn)行分析。第9頁/共38頁三、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點（三）考慮抵押期間的耗損由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)，抵押物仍由抵押方占有、使用。在抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分則會造成抵押物的耗損，引起價值的變化，在估價時應(yīng)予以分析、考慮。

第10頁/共38頁四、房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押時，可根據(jù)情況采用成本法、市場法或收益法估價。行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可采用房產(chǎn)與土地分別估價再綜合的方法。可用成本法、市場法；也可先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進(jìn)行估價，從得出的估價額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。第11頁/共38頁四、房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，應(yīng)注意到其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該用地的規(guī)劃限制條件。根據(jù)不同地區(qū)政府相關(guān)部門土地征用面積批準(zhǔn)權(quán)限和規(guī)劃限制條件，獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，在估價過程中應(yīng)考慮補(bǔ)交土地征用補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金等因素，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。第12頁/共38頁一、征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價含義征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價格進(jìn)行的評估。城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。征地估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。城市房屋拆遷估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行。

§9-2征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價第13頁/共38頁二、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價使用的法律法規(guī)及文件

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院第305號令）；建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知（建住房[2001]16l號文）；建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的通知（建住房[2003]234號文）；各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。

第14頁/共38頁三、征地補(bǔ)償估價

（一）征地補(bǔ)償估價對象“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（《土地管理法》第四十三條）。在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳?zāi)沟?。集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價對象。

第15頁/共38頁三、征地補(bǔ)償估價

（二）征地補(bǔ)償估價的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！?、土地補(bǔ)償費(fèi)：2、征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：3、青苗補(bǔ)償費(fèi)：4、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：5、征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)：

第16頁/共38頁三、征地補(bǔ)償估價

（三）《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價的其它規(guī)定1、“征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。”（第四十七條）

2、“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。”（第四十七條）

3、“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”（第四十七條）

4、“征用補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！保ǖ谒氖藯l）第17頁/共38頁四、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價

（一）拆遷補(bǔ)償估價對象

（二）城市房屋拆遷補(bǔ)償估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償估價實踐中應(yīng)注意的幾個問題

第18頁/共38頁一、房地產(chǎn)拍賣保留價評估含義房地產(chǎn)拍賣保留價評估為確定拍賣保留價提供服務(wù)。這里所說的拍賣特指強(qiáng)制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強(qiáng)制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。

§9-3房地產(chǎn)拍賣保留價評估第19頁/共38頁二、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定（一）適用法律法規(guī)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國拍賣法》。

第20頁/共38頁二、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定（二）房地產(chǎn)拍賣的法律依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。”

第21頁/共38頁三、房地產(chǎn)拍賣保留價評估的特點定（分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)的一般固有特點外，還有許多新的特點，因此在對處分房地產(chǎn)拍賣保留價的評估過程中，應(yīng)根據(jù)這些不同點，確定其價格。

第22頁/共38頁三、房地產(chǎn)拍賣保留價評估的特點定（一）強(qiáng)制處分（二）快速變現(xiàn)（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素（五）購買者的額外支出

第23頁/共38頁四、房地產(chǎn)拍賣保留價評估的技術(shù)路線定房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的市場交易，在確定拍賣保留價評估的技術(shù)路線時，要充分認(rèn)識到這種特殊性。首先，要對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)拍賣市場情況有深入的了解，對同類房地產(chǎn)在正常市場的價格水平和拍賣市場的價格水平做出比較，確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度。然后可以先按正常市場價格對估價對象進(jìn)行估價，再按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。

第24頁/共38頁五、房地產(chǎn)拍賣保留價評估的類型與方法（一）商品房和行政劃撥地上房產(chǎn)按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后，先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此這兩類房地產(chǎn)對拍賣的競買者、買受人來看，均可視為完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法。（二）在建工程對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。第25頁/共38頁一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（四）以房地產(chǎn)抵債的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?-4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估第26頁/共38頁二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價具有以下幾個方面特點：第一，從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。第三，從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。

第27頁/共38頁一、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定

（一）征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t及標(biāo)準(zhǔn)《土地管理法》第四十七條第一款規(guī)定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”這一款規(guī)定了征地補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。所謂按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償，是指補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須根據(jù)被征用土地原來的用途加以確定，而不是按被征用土地將來的用途補(bǔ)償。第二款、第三款、第五款分別對征用耕地、非耕地、菜地的補(bǔ)償費(fèi)用作了規(guī)定。第四十七條明確了對土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的增加和提高的條件和程序。

§9-5國有土地使用權(quán)出讓價格評估第28頁/共38頁（二）取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。”一、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定

第29頁/共38頁（三）出讓方式及價格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！边@是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價格的方式。招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價格的方式。協(xié)議方式是土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權(quán)經(jīng)營。一、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定

第30頁/共38頁（四）轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！币?、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定

第31頁/共38頁（國有土地使用權(quán)出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下特點：（一）國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性二、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點第32頁/共38頁（一）市場法市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍采用的一種方法。三、各種主要估價方法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用第33頁/共38頁（二）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔除建筑物部分的剩余土地部分價格。

三、各種主要估價方法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用第34頁/共38頁（三）成本法成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費(fèi)用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)