煙臺某小區(qū)可研報告

目錄總論……………………2項目提出的背景景及建設(shè)的必必要性………………5市場分析………………7建設(shè)地點及建設(shè)設(shè)條件………………13工程規(guī)劃方案…………17環(huán)境保護………………24節(jié)能……………………26項目實施進度計計劃…………………27投資估算及資金金籌措………………28效益分析………………31附表：總投資估估算表附圖：總平面布布置圖附件：總論項目背景項目名稱**小區(qū)建設(shè)項項目。項目建建設(shè)地址：福福山區(qū)清洋街街道辦**居委會西。項目承辦單位概概況**置業(yè)有限公公司組建于2000年，現(xiàn)有固固定資產(chǎn)3000萬元，注冊冊資金1000萬元。自2006年以來，上上繳稅金平均均在100萬元以上。公公司下設(shè)4個科室，現(xiàn)現(xiàn)有職工18人，有技術(shù)術(shù)職稱6人，其中高高級工程師1人，中級工工程師3人。公司將將繼續(xù)遵循“忠誠、團結(jié)結(jié)、開拓、創(chuàng)創(chuàng)新”的宗旨，銳銳意進取，奮奮發(fā)圖強，為為煙臺市的經(jīng)經(jīng)濟建設(shè)做出出更大的貢獻獻?？尚行匝芯康囊酪罁?jù)項目建設(shè)單位關(guān)關(guān)于編制本項項目可行性研研究報告的委委托書煙臺市福山區(qū)規(guī)規(guī)劃局批發(fā)的的《建設(shè)項目目選址意見書書》項目規(guī)劃方案國家現(xiàn)行政策、法法規(guī)及有關(guān)設(shè)設(shè)計規(guī)范項目建設(shè)單位提提供的有關(guān)技技術(shù)基礎(chǔ)資料料研究范圍及內(nèi)容容項目背景及建設(shè)設(shè)的必要性市場分析建設(shè)條件工程方案環(huán)境保護與節(jié)能能項目實施進度安安排投資估算與資金金籌措效益評估項目概況項目內(nèi)容及規(guī)模模本項目為住宅建建設(shè)項目，建建設(shè)地點位于于福山區(qū)清洋洋街道辦**居委會西。該該項目規(guī)劃總總用地范圍面面積7283平方米，項項目規(guī)劃建設(shè)設(shè)住宅樓3幢，總建筑筑面積13081平方米。本本項目所建住住宅均為90平方米以下下的中小戶型型。項目總投資16605萬元。其中中土地費用用：98萬元，占總總投資的6.1%；工程費用用：1347..3萬元，占總總投資的83.9%；其他費用用：100.8萬元，占總總投資的6.3%；預(yù)備費用：588.9萬元，占總總投資的3.7%。資金籌措：項目建設(shè)總投資資為1605萬元，所需需資金為建設(shè)設(shè)單位自有資資金，其中土土地費用98萬元已交,公司賬面現(xiàn)現(xiàn)有資金約450萬元，自有有資金占總投投資額的34.144%，其他自籌籌資金占65.866%，計1057萬元。經(jīng)濟效益主要指指標(biāo)項目總銷售收入入44185.99萬元項目總成本費用用22725萬元項目利潤總額936..4萬元項目投資利潤率率22.377%項目投資利稅率率12.533%研究結(jié)論項目具有良好的的社會效益該項目符合國家家及地方政府府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政政策。通過鼓鼓勵房地產(chǎn)投投資，擴大內(nèi)內(nèi)需，拉動經(jīng)經(jīng)濟，帶動相相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，促進國國民經(jīng)濟健康康穩(wěn)定的發(fā)展展。項目新建住宅部部分將為客戶戶展示出一個個具有超前性性和導(dǎo)向性的的住宅樓新模模式，推動本本市及周圍地地區(qū)建設(shè)的發(fā)發(fā)展，緩解市市區(qū)住房緊張張狀況，滿足足當(dāng)?shù)厝嗣褡∽》啃枨?，促促進國家房改改政策的實施施，并積極推推動建設(shè)社會會主義新居民民區(qū)活動。項目的建設(shè)有有利于煙臺城城市環(huán)境面貌貌的改善，有有利于推動城城市建設(shè)的發(fā)發(fā)展和社會文文明程度的提提高，促進當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)發(fā)展，增加就就業(yè)機會。項項目的建設(shè)有有利于改善周周邊居民的住住房問題。項目選址合理，各各項市政公用用設(shè)施配套條條件具備，建建設(shè)條件充分分。本項目具具有極佳的位位置優(yōu)勢。項目在建設(shè)的同同時，注重了了環(huán)保、消防防、節(jié)能等各各項目措施的的落實。項目提出的背景景及建設(shè)的必必要性項目提出的背景景本項目為住宅建建設(shè)項目。建建設(shè)地點位于于福山區(qū)清洋洋街道辦**居委會西?？偪傮w規(guī)劃服從從**居住區(qū)的總總體規(guī)劃設(shè)計計方案。**居住小區(qū)經(jīng)經(jīng)煙臺市福山山區(qū)規(guī)劃局業(yè)業(yè)務(wù)辦公會研研究同意建設(shè)設(shè)，并核發(fā)了了《建設(shè)項目目選址意見書書》、《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證》。目前工程建設(shè)條條件已成熟準(zhǔn)準(zhǔn)備開工建設(shè)設(shè)，提出了本本項目。項目目規(guī)劃總用地地范圍面積7283平方米。當(dāng)前，隨著我國國經(jīng)濟的高速速度增長，人人民群眾的生生活水平和消消費水平有了了很大的提高高，人們對住住房的要求在在需求基本居居住空間的基基礎(chǔ)上，對改改善居住的質(zhì)質(zhì)量方面有了了越來越強烈烈的愿望，居居住的空間與與質(zhì)量，已經(jīng)經(jīng)成為居民生生活水平提高高的一個重要要參照物。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于于進一步深化化城鎮(zhèn)住房制制度改革的指指示精神，到到1998年底，我省省已基本停止止了住房實物物分配，逐步步實行住房分分配貨幣化，煙煙臺市政府為為了更好的貫貫徹國務(wù)院、省省政府關(guān)于深深化住房制度度改革的指示示精神，同時時也為了更好好的發(fā)展煙臺臺市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，決定調(diào)整整住房投資結(jié)結(jié)構(gòu)，一是逐逐步開發(fā)建設(shè)設(shè)一批適合于于廣大低收入入階層居住的的住宅，以便便盡快解決困困難職工的住住房問題；二二是建設(shè)一部部分較高檔次次住宅，激勵勵社會消費，拉拉動經(jīng)濟增長長。隨著煙臺市經(jīng)濟濟的快速發(fā)展展，郊區(qū)城市市化進程的不不斷加快，舊舊區(qū)改造工程程已經(jīng)成為建建設(shè)和諧社會會的一個重要要組成部分。項目建設(shè)的必要要性符合國家產(chǎn)業(yè)政政策及地方發(fā)發(fā)展規(guī)劃的要要求建設(shè)“經(jīng)濟適用用的住宅”是當(dāng)前國家家重點鼓勵發(fā)發(fā)展的房產(chǎn)投投資和建設(shè)的的主要方向。本項目的的建設(shè)將充分分體現(xiàn)煙臺市市建設(shè)高起點點、高標(biāo)準(zhǔn)、高高水平的要求求，能有效改改善當(dāng)?shù)鼐用衩竦淖》織l件件，為社會提提供相當(dāng)數(shù)量量物美價廉的的住房。符合現(xiàn)代化人居居工程的要求求隨著中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的成熟熟，住宅建設(shè)設(shè)步伐的加快快，高標(biāo)準(zhǔn)的的新型住房已已經(jīng)成為房地地產(chǎn)市場的主主體，深受市市民的青睞。符合城市建設(shè)的的需要本項目的開發(fā)建建設(shè)，不僅可可以緩解市區(qū)區(qū)內(nèi)的住房壓壓力，還能優(yōu)優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)布局，加快快城市化進程程。能夠有效改善周周邊居民的住住房條件市場分析及建設(shè)設(shè)規(guī)模市場分析宏觀房地產(chǎn)市場場概況我國房地產(chǎn)業(yè)在在改革開放后后得到了極大大發(fā)展。2005年度，我國國房地產(chǎn)業(yè)市市場繼續(xù)保持持良好的發(fā)展展走勢，房地地產(chǎn)增長速度度供給增長和和銷售價格保保持穩(wěn)定的漲漲幅。據(jù)最新新建設(shè)統(tǒng)計快快報表明，2005年全國房地地產(chǎn)增長速度度、供給增長長和銷售價格格，繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)不同程度的的漲幅。首先先在供給方面面，房地產(chǎn)完完成投資逐步步體現(xiàn)了上升升的局面。從從土地方面來來看，購置土土地面積增長長幅度同比增增長11.6%。從銷售價價格來看，2005年的房屋銷銷售價格相比比2004年房屋價格格持續(xù)增長。2000到2003年房屋銷售售價格上漲幅幅度每一年提提高3個百分點，2004年房屋銷售售價格指數(shù)為為109.7，2005年房屋銷售售價格指數(shù)為為101。從需求方方面來看，2005年我國宏觀觀經(jīng)濟保持平平穩(wěn)快速增長長，呈現(xiàn)出高高增長低通脹脹的良好態(tài)勢勢。我國現(xiàn)有有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實實現(xiàn)“全國小康”的2020年，我國城城市化水平將將達到55-600%，城鎮(zhèn)居民民將增長到8億至8.5億人。在此此期間約有3-3.5億左右的新新增城鎮(zhèn)人口口需要解決住住房問題。另另一方面，原原有城市人口口同樣存在改改善住房條件件的需求。2003年末中國城城鎮(zhèn)居民人均均住房面積為為23.8平方米。初初步測算，我我國2020年城鎮(zhèn)居民民的人均住房房面積可能要要達35平方米。也也就是說，每每個城鎮(zhèn)居民民的人均住房房面積要在目目前基礎(chǔ)上再再增加10平方米以上上。近幾年我我國地產(chǎn)行業(yè)業(yè)緊緊圍繞為為促進國民經(jīng)經(jīng)濟增長做貢貢獻這個主題題，抓住這個個千載難逢的的機會，出臺臺了一系列的的政策，起到到了良好的推推動作用。主主要表現(xiàn)在：：一是停止住住房的實物分分配，穩(wěn)步推推進住房分配配的貨幣化。二二是加快現(xiàn)有有住房改革，促促進住房舊體體制的轉(zhuǎn)移。三三是理順住房房供應(yīng)體制，加加快經(jīng)濟適用用房建設(shè)。四四是加快住房房二級市場的的開放，鼓勵勵住房消費的的稅費政策有有了很大突破破，為激活市市場起到了重重要作用。五五是調(diào)整了住住房信貸政策策，加快發(fā)展展住房金融，為為促進居民購購房，活躍市市場起到了良良好的助動作作用。總之，隨隨著房改政策策、住房供應(yīng)應(yīng)政策、住房房二級市場的的政策、稅費費政策、金融融政策等多項項政策的拉動動，帶來了個個人住房消費費的實質(zhì)性啟啟動，也帶來來了全社會住住宅建設(shè)的投投資和竣工面面積的增長及及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。（二）煙臺房地地產(chǎn)市場狀況況分析1、煙臺房地產(chǎn)產(chǎn)市場供給分分析（1）生產(chǎn)力狀狀況從1998年至至2006年，由房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)的商品品住宅銷售，平平均每年以近近31%的速度遞增增。房地產(chǎn)企企業(yè)年生產(chǎn)能能力逐年增長長，只要土地地供給能跟上上，住房供給給生產(chǎn)能力是是可以保證的的。（2）土地供應(yīng)應(yīng)土地供應(yīng)從暗箱箱操作到招拍拍掛，使開發(fā)發(fā)商處在了公公平競爭的平平臺上。要最最終解決土地地供應(yīng)與房地地產(chǎn)開發(fā)的矛矛盾，唯一的的出路就是加加快土地供應(yīng)應(yīng)的市場化進進程。（3）住房供給給結(jié)構(gòu)分析近年來煙臺房地地產(chǎn)總體呈現(xiàn)現(xiàn)供求平衡，但但存在產(chǎn)品供供給結(jié)構(gòu)性失失衡。首先從從住宅戶型面面積配比看，大大戶型的供應(yīng)應(yīng)量比較充沛沛，而小戶型型的住房明顯顯不足，不論論在市中心的的白石新城、東東郊的綠色家家園還是西郊郊的萬光希望望家園推向市市場的50-855m2左右的小戶戶型都很走俏俏，短期內(nèi)一一搶而空。這這充分說明低低端消費市場場蘊藏著一定定的潛力。住房供給結(jié)構(gòu)的的調(diào)整在一定定程度上緩解解了供需矛盾盾，面積總價價適中的中低低價位住宅在在未來的一段段時間內(nèi)仍是是消費的主體體，其市場容容量仍在增大大。房地產(chǎn)的的特點決定了了住房消費特特征是本地化化、大眾化、中中價位，這也也是本市政府府對住房消費費引導(dǎo)、調(diào)空空的目標(biāo)。目目前的煙臺市市場應(yīng)在保證證高端產(chǎn)品有有效供給的前前提下，合理理調(diào)配和把握握中低層市場場的有效容量量，定位產(chǎn)品品的實效開發(fā)發(fā)。1、煙臺市住宅宅需求分析（1）人口分析析煙臺市總?cè)丝跒闉?46.772萬人，人口口出生率為5.72‰，人口自然然增長率為負負的1.70‰。其中非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口18.34萬人，其中中非農(nóng)業(yè)人口口99.19萬人。?家庭戶規(guī)模繼繼續(xù)縮小。?老齡化進程加加快，我市人人口年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生了較大大的變化，人人口“老齡化”程度加深。據(jù)據(jù)了解，國際際上通常把65歲及以上人人口占總?cè)丝诳诘?%作為人口老老齡化起點。按按照這個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和煙臺市人人口老齡化的的程度，我市市已進入“老年型”人口社會。?人口分布向城城市邊緣區(qū)擴擴散。中心區(qū)區(qū)人口減少和和邊緣區(qū)人口口增加的主要要原因是煙臺臺近年來大規(guī)規(guī)模的市政建建設(shè)、舊城改改造。市政府府的東遷使整整個煙臺的經(jīng)經(jīng)濟、文化中中心都在向東東部轉(zhuǎn)移，東東部發(fā)展的同同時也帶動了了西部的興起起，整個市區(qū)區(qū)的外延發(fā)展展使中心區(qū)人人口密度有了了較大改觀。?外來流動人口口大增，其居居住也相對集集中。他們中中從事經(jīng)濟活活動的占七成成，其中涉及及到商品批發(fā)發(fā)業(yè)（小商品品、鐘表眼鏡鏡、裝飾材料料）、制造業(yè)業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、美美容美發(fā)業(yè)等等。據(jù)統(tǒng)計，目目前在煙臺的的溫州人就有有近5萬余人，他他們在煙臺興興辦企業(yè)5000余家，投資資總額超過40億元，吸納2萬人左右就就業(yè)，他們認認為煙臺是一一個發(fā)展中的的城市，投資資環(huán)境好，商商機無限，可可以提供較好好的創(chuàng)業(yè)和生生活空間。（2）需求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析購房的目的不外外乎兩種：其其一為了自住住，其二為投投資；住房消消費層次劃分分日益明顯，需需求結(jié)構(gòu)日益益細化?！赓U需求分析析外來人口是煙臺臺住房租賃市市場的主要需需求群體。據(jù)據(jù)有關(guān)資料顯顯示，目前外外來人口承租租房屋占全市市房屋租賃量量的73%，其中家庭庭租賃占52%，單身戶租租賃占28%，非家庭戶戶合租占20%，這表明：：外來流動人人口租賃房屋屋已由原來的的個人為主逐逐步向家庭為為主發(fā)展。不同層次的外外來人口對房房屋的需求層層次是不同的的。進城務(wù)工工的農(nóng)村剩余余勞動力多分分布在建筑領(lǐng)領(lǐng)域或服務(wù)行行業(yè)，這一群群體中居住多多分布于城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部的民民房或建筑工工棚內(nèi)，由于于薪水或務(wù)工工目的等原因因決定了這部部分人對房屋屋租賃市場不不會有較大影影響。參加工工作不久的群群體是住房租租賃市場的主主要消費群體體，也是潛在在的購房主力力群體，據(jù)有有關(guān)資料表明明，26-30年齡段自租租房比例最高高，占總體比比例超過30%，而自住商商品房的比例例中31-35歲年齡段獨獨占鰲頭?！彿啃枨蠓治鑫?動遷產(chǎn)生的中中低檔價位的的住房需求巨巨大，將是住住宅市場的主主力支撐。城市基礎(chǔ)建設(shè)和和舊城區(qū)改造造產(chǎn)生動遷居居民，這一購購房群體也是是住房消費主主體之一，這這一群體中部部分屬于被動動性提前購房房。勝利路以以西、環(huán)山路路以北、南大大街以南的舊舊城改造項目目，將是未來來三年內(nèi)煙臺臺市綜合規(guī)模模最大的項目目。動遷戶達達上千戶，這這部分居戶的的戶均面積較較小，會借機機改善居住條條件，新房戶戶均面積也會會比老房子大大，而這一住住房消費群體體大多定位于于中低檔住房房。?投資性購房市市場前景仍較較為樂觀。貸款購房進行投投資的居民已已不在少數(shù)，其其普遍心理是是以房租獲利利或轉(zhuǎn)手獲利利。從長期來來看，煙臺外外來流動人口口會不斷變化化增加，各層層次的住房租租賃市場前景景良好，因此此以獲取租金金性的投資購購房前景樂觀觀。?外來資金購房房需求持續(xù)增增長，但市場場有效容量具具有不確定性性。隨著城市競爭爭力不斷增強強，內(nèi)外銷商商品房并軌，投投資環(huán)境和生生活環(huán)境不斷斷提升，外來來購房需求不不斷增長。在在高端市場，本本地人士需求求日趨飽和，大大量需求將來來自市外，但但具有較大的的不確定性。?消費者購房選選擇日趨理性性。家庭規(guī)模在縮小小，而住房面面積在增大，這這反映居民住住房消費水平平在提高，但但這種逆向變變化存在不合合理的因素，消消費者是被迫迫接受這種不不正常的消費費。子女成家家后與父母分分住這一典型型的生活習(xí)俗俗，也可能會會逐步使房型型實惠的中小小戶型回歸。2005～2007年度成交面面積已顯現(xiàn)此此種跡象（海海濱豪宅除外外）。需求引導(dǎo)供給，將將會成為今后后住宅建設(shè)的的主導(dǎo)，今天天，人們已步步入了嶄新的的21世紀(jì)，房地地產(chǎn)業(yè)有了更更好的生存環(huán)環(huán)境，隨著人人們生活需求求的不斷提高高，商品住宅宅必將成為房房地產(chǎn)業(yè)中的的一個亮點。本項目地理位置置優(yōu)越，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)環(huán)境良好。新新穎的造型及及合理的建筑筑結(jié)構(gòu)，面向向普通市民的的銷售價位，都都增加了該項項目在住宅銷銷售市場的競競爭力。因此此，其市場前前景良好。二、建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃總用用地范圍面積積7283平方米，項項目規(guī)劃建設(shè)設(shè)住宅樓3幢，總建筑筑面積13081平方米，目目前準(zhǔn)備開工工建設(shè)。第四章選址方案與與建設(shè)條件項目選址方案和和指導(dǎo)思想1、**小區(qū)（區(qū)區(qū)聯(lián)社、原區(qū)區(qū)二工局宿舍舍改造西區(qū)）建建設(shè)項目位于于福山區(qū)清洋洋街道辦**居委會西?？偪傆玫孛娣e7283平方米，總總建筑面積13081平方米，容容積率1.796，建筑密度度：33.4%，綠化率30%。小區(qū)地勢較為平平坦，給水、污污水、雨水、供供電、通訊等等工程設(shè)施均均可滿足小區(qū)區(qū)建設(shè)需要。2、⑴借鑒國內(nèi)內(nèi)試點、示范范小區(qū)成功經(jīng)經(jīng)驗，創(chuàng)造煙煙臺市高品質(zhì)質(zhì)的雙文明花花園小區(qū)。⑵根據(jù)煙臺市城城市總體規(guī)劃劃及小區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計任務(wù)書書要求，挖掘掘煙臺市濱海海型旅游文化化名城的文化化底蘊，實現(xiàn)現(xiàn)信息-生命時代海海洋文化的文文化氛圍與城城市風(fēng)貌，創(chuàng)創(chuàng)造21世紀(jì)開放型型的城市特色色居住區(qū)。⑶堅持統(tǒng)一規(guī)劃劃、合理布局局、因地制宜宜、綜合開發(fā)發(fā)、配套建設(shè)設(shè)的原則，集集約公建配套套設(shè)備。⑷綜合考慮城市市的性質(zhì)、氣氣候、民族、習(xí)習(xí)俗和傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)貌等地方特特色，充分利利用規(guī)劃用地地的地形、地地貌條件和周周邊環(huán)境。強強調(diào)山脈，水水脈與綠地系系統(tǒng)的自然特特征，體現(xiàn)“山水城市”的儒家思想想。規(guī)劃以集集中式帶狀開開敞綠地為中中心，盡量保保留山體綠地地，運用點、線線、面相結(jié)合合的手法建構(gòu)構(gòu)出居住區(qū)的的綠地系統(tǒng)，使使綠色空間滲滲透到不同層層次居民的日日?；顒又兄校畲笙薅榷鹊匕l(fā)揮綠地地系統(tǒng)的生態(tài)態(tài)環(huán)境效益。⑸“以科技產(chǎn)業(yè)業(yè)為先導(dǎo)”努力提高小小區(qū)的科技含含量，推動住住宅建設(shè)智能能化、產(chǎn)業(yè)化化。創(chuàng)造21世紀(jì)節(jié)地、節(jié)節(jié)能、節(jié)水型型的智能化社社區(qū)。⑹追求公共空間間與場地規(guī)劃劃的開放性與與連續(xù)性，注注意居民單位位的空間性格格及住宅環(huán)境境的均好性，融融城市居住生生活空間與自自然環(huán)境之中中，力求體現(xiàn)現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念念。⑺建立人車分流流的居住區(qū)交交通體系，在在實現(xiàn)小汽車車進入社區(qū)家家庭的同時，保保證社區(qū)交通通的便捷安全全。⑻適應(yīng)居民活動動規(guī)律，綜合合考慮日照、采采光通風(fēng)、防防災(zāi)、配套建建設(shè)及管理要要求，為老年年人、疾人的的生活和社會會活動提供條條件。⑼為商品化經(jīng)營營、社會化管管理及分期實實施創(chuàng)造條件件。二、建設(shè)條件（一）自然條件件1、地理位置煙臺市位于膠東東半島中部，地地處東經(jīng)119°334ˊ-121°°57ˊ，北緯36°16ˊ-38°223ˊ之間。東連連威海、西接接濰坊、西南南與青島毗鄰鄰，北臨渤海海、黃海，與與遼東半島相相望，并與大大連隔海相望望。市境最大大橫距214公里，最大大縱距130公里，全市市海岸線曲長長909.112公里，沿海海島嶼63個，是中國國首批開放的的沿海城市之之一。境內(nèi)交交通方便，通通訊快捷。已已開通二十余余條國內(nèi)外航航線，煙臺港港可同世界一一百多個國家家和地區(qū)直接接通航?；疖囓囍边_北京、上上海、濟南、青青島等地，基基本形成海陸陸空立體交通通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越越的地理位置置和環(huán)境為經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展提供供了有利條件件，也為房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展提供了經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)。2、氣候條件煙臺市地處中緯緯度，北溫帶帶東亞季風(fēng)區(qū)區(qū)，屬暖溫帶帶季風(fēng)型大陸陸性氣候，并并具有明顯的的海洋性氣候候特征。境內(nèi)內(nèi)四季分明，日日照充足、雨雨水充沛、空空氣濕潤、氣氣候溫和，年年平均氣溫11.8℃，年日照時時數(shù)平均為2717小時；極端端最高氣溫38℃，極端最低低氣溫-13.1℃，年均降水水量為716.7毫米，且時時空分布不均均，差異較大大，由南向北北遞減。全年年表現(xiàn)為明顯顯的季風(fēng)性，主主導(dǎo)風(fēng)向：冬冬季西北風(fēng)，夏夏季東南風(fēng)。（二）社會經(jīng)濟濟發(fā)展?fàn)顩r煙臺市是全國首首批十四個沿沿海開放城市市和中國十大大商貿(mào)港口之之一，是膠東東經(jīng)貿(mào)、旅游游及文化交流流的中心區(qū)域域，與朝鮮、韓韓國隔海相望望，地理位置置優(yōu)越；城市市鐵路、公路路、海運、通通訊事業(yè)發(fā)達達，是中國對對外通商的重重要口岸。煙煙臺市物產(chǎn)豐豐富，經(jīng)濟發(fā)發(fā)達，目前已已進入“全國投資硬硬環(huán)境40優(yōu)城市”。經(jīng)過多年年來的快速發(fā)發(fā)展，煙臺經(jīng)經(jīng)濟已經(jīng)融入入全球經(jīng)濟，與與世界各國的的合作交流不不斷增強。2005年煙臺榮獲獲聯(lián)合國人居居獎、中國人人居環(huán)境獎及及全國最佳魅魅力城市。（三）配套條件件1、供電電源接自市區(qū)供供電網(wǎng)，電源源供應(yīng)有保證證。2、給水本工程項目平均均用水量103立方米/日，年用水水為3.76萬立方米，自自來水公司能能保證生活用用水的水量、水水質(zhì)、水壓要要求。3、排水該項目統(tǒng)一規(guī)劃劃雨、污水處處理管網(wǎng)。雨雨水經(jīng)暗渠匯匯集后可直接接排入雨水網(wǎng)網(wǎng)，生活污水水經(jīng)化糞池處處理后排入市市政污水管網(wǎng)網(wǎng)。4、通訊電話通訊：小區(qū)區(qū)敷設(shè)電話電電纜、分區(qū)域域安裝電話交交接箱，將每每個單元鋪設(shè)設(shè)壁嵌式電話話箱，每戶室室均預(yù)埋電話話暗線。電視及其它：有有線電視線路路沿道路走線線。每戶均在在起居、主臥臥室和設(shè)置電電視插口一個個。每戶均敷敷設(shè)空調(diào)專用用線路，窗外外預(yù)留空調(diào)主主機安裝位置置。寬帶：通訊公司司鋪設(shè)專用線線路。第五章設(shè)設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)11、《煙臺市市城市總體規(guī)規(guī)劃》22、《中華人人民共和國城城市規(guī)劃法》33、《城市居居住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計規(guī)范（GGB501880-9311）》4、煙臺市人民民政府關(guān)于實實施安居工作作的有關(guān)決策策5、《煙臺市福福山區(qū)規(guī)劃局局規(guī)劃設(shè)計條條件通知書》6、《**小區(qū)區(qū)規(guī)劃及建筑筑設(shè)計任務(wù)書書》二、設(shè)計原原則⑴本項目設(shè)計，堅堅持創(chuàng)造宜人人的建設(shè)空間間，以優(yōu)秀的的居住環(huán)境提提高居民的居居住品質(zhì)。⑵貫徹以人為本本、環(huán)境為先先、尊重自然然與可持續(xù)發(fā)發(fā)展思想，以以建設(shè)生態(tài)型型居住空間環(huán)環(huán)境為規(guī)劃目目標(biāo)，滿足住住宅的居住性性，舒適性，安安全性，耐久久性和經(jīng)濟性性，創(chuàng)造一個個布局合理，功功能齊備，交交通便捷，環(huán)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)現(xiàn)代化住宅組組團空間。⑶規(guī)劃設(shè)計貫徹徹生態(tài)原則，文文化原則與效效益原則，力力求塑造一個個具有幽雅環(huán)環(huán)境、文化內(nèi)內(nèi)涵、經(jīng)濟效效益、社會效效益和鮮明個個性的花園式式生活居住空空間。⑷適應(yīng)土地利用用與建設(shè)實際際，面向本村村及社會住宅宅消費市場，正正確處理規(guī)劃劃中社會效益益與經(jīng)濟效益益、超前性與與可操作性之之間的關(guān)系。⑸建筑風(fēng)格上，力力求使傳統(tǒng)的的建筑風(fēng)格和和現(xiàn)代建筑手手法相結(jié)合，使使居民在享受受生活方便的的同時，感受受到傳統(tǒng)文化化的延伸和時時代的氣息。⑹居住活動是人人類文明發(fā)展展的一個突出出組成部分，居居住行為、方方式無不蘊涵涵著社會生活活與歷史文化化的“積淀”，這是對傳傳統(tǒng)文化、行行為與社會生生活方式的發(fā)發(fā)展與漸進式式的延續(xù)過程程，它應(yīng)具有有強烈的時代代特征，體現(xiàn)現(xiàn)出當(dāng)代社會會生活的內(nèi)在在質(zhì)量與觀念念，作為現(xiàn)代代城市住區(qū)，應(yīng)應(yīng)折射出住地地居民的社會會認同感與文文化體驗。住區(qū)不再是狹義義概念上人的的棲息地，而而是包含人類類定居生活完完整過程的環(huán)環(huán)境總和，生生態(tài)化的居住住環(huán)境不僅要要為人們提供供充滿陽光的的住宅、潔凈凈清新的空氣氣，而且要增增進人際交往往的機會（包包含安排適宜宜的生產(chǎn)活動動和交換活動動）。能吸引引居民參與居居住環(huán)境的再再創(chuàng)造，創(chuàng)建建一個具有文文化內(nèi)涵、地地域認同和高高情感的人際際間彼此關(guān)愛愛與信任的社社區(qū)，使住區(qū)區(qū)真正成為培培育高素質(zhì)人人群的基地。二、總體規(guī)劃方方案住宅的“均好性性”與戶外空間“流通性”相結(jié)合，達達到“朝向”與“景向”兩者的統(tǒng)一一，以實現(xiàn)人人、自然與建建設(shè)的共存與與融合。⑴整個組團的規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成成多變化的、流流動的、趣味味的綠地空間間，并合理有有序的組織車車行交通系統(tǒng)統(tǒng)，并滿足消消防要求。⑵室內(nèi)構(gòu)成與結(jié)結(jié)合。整體空空間效果以中中部開放空間間為中心，結(jié)結(jié)合景觀綠帶帶布局，形成成規(guī)模適宜，具具有特色的居居住空間。住住宅以條式與與南北通透式式，爭取每一一住戶均有較較好的環(huán)境，住住宅空間呈開開放式組合。加加強了綠化空空間與步行休休閑系統(tǒng)的整整合，創(chuàng)造了了豐富的具有有視覺變化效效果的、趣味味的、流動性性的休閑綠化化空間，同時時使更多住宅宅具有良好的的“朝向”與“景向”，豐富室內(nèi)內(nèi)臨窗效果，使使更多住戶在在居住室直接接享受大自然然美景。整個個規(guī)劃建筑錯錯列式布局，收收放有序，使使自然環(huán)境與與居住環(huán)境相相互融合，住住戶能夠得到到更大的空間間和環(huán)境、休休閑和服務(wù)的的享受。⑶功能布局住宅布局：認別別性和認同性性。住宅布局局強調(diào)空間塑塑造，戶型多多樣，更好的的滿足住戶的的需求。在戶戶型設(shè)計中盡盡可能體現(xiàn)均均好的原則，充充分利用地理理環(huán)境因素，體體現(xiàn)依山的優(yōu)優(yōu)勢，形成向向內(nèi)具有圍合合的鄰里凝聚聚力，向外具具有景觀輻射射力。親近自自然，空間豐豐富，具有人人情味的高尚尚居住環(huán)境。道路系統(tǒng)：整體體性和景觀性性。規(guī)劃道路路系統(tǒng)采用主主干道與環(huán)行行路相結(jié)合的的模式，以主主干道與環(huán)行行路有機組成成區(qū)內(nèi)主要交交通網(wǎng)，同時時避免了車流流對景觀的干干擾。另外將將道路設(shè)計與與小區(qū)景觀營營造相結(jié)合，注注重出入口處處的規(guī)劃設(shè)計計，使出入口口均具良好的的對景效果。注注重小區(qū)主路路線型設(shè)計，將將道路設(shè)計與與綠化空間、建建筑空間相結(jié)結(jié)合，創(chuàng)造步步移景移的視視覺效果。綠化系統(tǒng)：系統(tǒng)統(tǒng)性和生態(tài)性性。規(guī)劃綠地地系統(tǒng)布局，采采用點、線、面面相結(jié)合的方方式。即通過過帶狀中心綠綠地貫穿于住住宅群體之間間，并加強各各組團空間中中心綠化設(shè)計計。⑷綠化與景觀：：強調(diào)綠地與與景觀布置，使使小區(qū)成為一一個景觀宜人人的生態(tài)型居居住組團。通通過道路向兩兩側(cè)滲透，將將各組團有機機串聯(lián)起來，小小區(qū)綠化立意意還綠于民，景景觀帶考慮休休閑、健身、游游憩、聚會多多樣功能，形形成草地、灌灌木、小亭、環(huán)環(huán)境小品、活活動廣場相互互融合，點線線面多樣化，豐豐富多彩的生生態(tài)環(huán)境。四、建筑設(shè)設(shè)計（一）住住宅設(shè)計根據(jù)國家對現(xiàn)代代城市住房的的有關(guān)要求和和煙臺市實際際情況，規(guī)劃劃方案對居住住區(qū)的住宅設(shè)設(shè)計與選擇亦亦作了不同深深度的研究，并并設(shè)計了多種種住宅單體，充充分考慮中低低收入家庭的的經(jīng)濟承受能能力，并保證證具有一定的的超前性和可可改造余地，作作到經(jīng)濟，適適用。住宅設(shè)設(shè)計遵循以下下準(zhǔn)則：滿足足社會交往的的需要，以起起居空間為中中心；體現(xiàn)地地域性居住文文化特征，反反映時代精神神；強調(diào)近人人的尺度，強強化宜人、舒舒適、溫暖的的家居氛圍。（二）戶型型設(shè)計戶型為經(jīng)濟適用用型，采用先先進的設(shè)計思思想，將整個個住宅分為公公共活動區(qū)和和私人活動區(qū)區(qū)，家庭內(nèi)部部居寢、動靜靜、潔污分區(qū)區(qū)，同時豐富富了室內(nèi)空間間主體效果。采采用大面積臥臥室、衛(wèi)生間間、外露陽臺臺，室內(nèi)布局局緊湊，盡可可能提高面積積的使用率和和舒適程度。住宅戶型多樣，適適應(yīng)市場需求求，面積以經(jīng)經(jīng)濟適用型為為主。本項目目共150戶，面積均均為低于90平方米的中中小戶型。（三）室內(nèi)外裝裝飾目前住宅的二次次裝修已成為為社會的一股股龐大潮流和和時尚。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，95%的城市居民民獲得新房后后，自行實施施二次裝修，沿沿海發(fā)達地區(qū)區(qū)，30%的家庭為趕趕潮流，實施施三次裝修。針針對住戶對住住宅裝修不可可預(yù)見的諸多多需求，本項項目住宅只進進行室內(nèi)初裝裝修，實施“毛坯房”，以便給居居民提供自由由選擇的空間間，避免居民民再裝修造成成的巨大浪費費，以及對支支撐結(jié)構(gòu)的損損壞而帶來的的不安全隱患患。外裝飾：根據(jù)周周邊環(huán)境選擇擇適當(dāng)色調(diào)的的外墻涂料。內(nèi)裝飾：內(nèi)墻普普通抹灰，住住戶可根據(jù)愛愛好選擇面層層處理方式：：地面只做混混凝土面層，毛毛坯地面，不不粉光，留待待鋪地面磚或或地板，衛(wèi)生生間墻面貼面面磚。門窗：外門為普普通防盜門，內(nèi)內(nèi)門采用木門門，安裝塑鋼鋼窗。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)類型為多多層框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，基礎(chǔ)為獨獨立基礎(chǔ)。六、給水、排排水設(shè)計（一）用水水量估算1、生活用水量量本項目住宅總戶戶數(shù)為150戶，根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)貙嶋H情況況，每戶平均均按3.5人計，用水水定額為按140升/人/日估算，K=1.4。則生活用用水量為：150×33.5×1440×1.44/10000=103立方米/日。（二）給給水設(shè)計項目設(shè)計年用水水量為103立方米/日×365日=3.76萬立方米，給給水水源由市市自來水管網(wǎng)網(wǎng)供給，給水水管沿主、次次干路敷設(shè)，主主要管徑由DDN150組成。（三）排排水設(shè)計該項目排水包括括兩部分，雨雨水和污水，實實行分流制。1、污水該項目生活污水水經(jīng)化糞池處處理后沿小區(qū)區(qū)主次干道敷敷設(shè)的地下污污水管道排至至市政污水管管網(wǎng)。污水管管徑DN250毫米。2、雨雨水該項目的雨水水沿小區(qū)主次次干道路下敷敷設(shè)的雨水管管，經(jīng)匯集排排入?yún)^(qū)市政管管網(wǎng)。雨水管管徑DN250毫米。七、電氣設(shè)計1、供電電電源小區(qū)供電電電源由電網(wǎng)供供電。2、低壓壓配電方式及及線路敷設(shè)根據(jù)住宅區(qū)建建筑及負荷分分布情況，住住宅區(qū)采用干干線式與放射射式相結(jié)合方方式。室外電電力電纜采用用埋地敷設(shè)。3、照明明建筑內(nèi)照明燈具具主要以熒光光燈為主。樓樓梯間照明采采用聲光感應(yīng)應(yīng)控制。室外外道路及庭院院照明布置一一些裝飾燈具具以增加藝術(shù)術(shù)情調(diào)，采用用自動控制開開啟關(guān)閉。4、通訊自自動化系統(tǒng)該系統(tǒng)由網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)、數(shù)據(jù)通通信系統(tǒng)、綜綜合業(yè)務(wù)數(shù)字字網(wǎng)（ISDDN）、圖文文通信系統(tǒng)等等部分組成。5、避雷及及接地本項目建筑物屬屬三級防雷，屋屋頂避雷采用用避雷網(wǎng)防雷雷系統(tǒng)。避雷雷接地、電氣氣保護接地，公公用接地極組組，該接地極極利用鋼筋砼砼基礎(chǔ)中結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼筋。所有有管道均做等等電位聯(lián)結(jié)。6、有線電視與區(qū)有線電視部部門合作，建建筑物內(nèi)預(yù)埋埋設(shè)有線電視視線路。有線線電視的戶外外線路均采用用埋地敷設(shè)。第六章環(huán)境保護本項目地址位于于福山區(qū)清洋洋街道辦**居委會西。周周圍無污染企企業(yè)和污染源源，環(huán)境狀況況良好，本項項目實施后，少少量生活垃圾圾及污水經(jīng)處處理后，對環(huán)環(huán)境無不良影影響。一、主要污染源源及污染物本項目為住宅樓樓建設(shè)，主要要污染源和污污染物為生活活垃圾、廚房房油煙及生活活污水。二、治理措施為保證該項目目具有良好的的生活環(huán)境，對對上述污染源源及污染物需需采取適當(dāng)?shù)牡闹卫泶胧?、生活活污水生活污水采取取化糞池進行行處理，經(jīng)污污水管道排入入市政污水處處理管網(wǎng)。2、生活垃圾圾生活垃圾實行袋袋裝化，首先先集中到住宅宅樓區(qū)內(nèi)的垃垃圾中轉(zhuǎn)站，再再由城市環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門運往城城市垃圾處理理場統(tǒng)一處理理。3、加強住宅宅區(qū)的物業(yè)管管理住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)業(yè)管理機構(gòu)，以以加強物業(yè)管管理，由專人人負責(zé)區(qū)內(nèi)的的衛(wèi)生清掃、環(huán)環(huán)境保護和安安全保衛(wèi)工作作。4、綠化為改善區(qū)內(nèi)居住住環(huán)境，給居居民提供一個個舒適、美麗麗的生活空間間。本項目在在土建階段即即進行區(qū)內(nèi)的的綠化規(guī)劃建建設(shè)。其指導(dǎo)導(dǎo)思想一是將將可綠化的地地方都綠化起起來，二是強強化小區(qū)綠化化的功能性，提提升綠化檔次次，在充分滿滿足使用需求求的基礎(chǔ)上給給居民以美的的享受。第七章節(jié)節(jié)能一、能耗指標(biāo)分分析本項目目屬于住宅樓樓工程，能耗耗主要是水、電電、采暖。節(jié)能措施在資源日趨枯竭竭的現(xiàn)代社會會中，水、電電、煤、油等等資源尤為緊緊張。在國家家號召節(jié)能的的大前提下，我我們積極響應(yīng)應(yīng)，本項目節(jié)節(jié)能主要從以以下幾個方面面：1、所有有設(shè)備、電器器等選用符合合國家規(guī)定要要求的節(jié)能型型設(shè)備，新型型高效電器。燈燈具選用高效效節(jié)能燈具，例例如室內(nèi)采用用熒光燈、小小區(qū)路燈采用用太陽能式路路燈，減少電電能損耗。2、住宅宅衛(wèi)生間采取取節(jié)水措施，采采用節(jié)水型的的衛(wèi)生潔具及及物件。3、本工工程采用新型型安全環(huán)保墻墻體材料，例例如使用輕質(zhì)質(zhì)加氣砌塊等等，禁止使用用粘土紅磚等等已令行禁止止建筑材料。推推廣使用新技技術(shù)，新工藝藝，充分利用用自然光，以以節(jié)能降耗，保保證人身安全全。4、本工程外墻墻采用苯板保保溫，避免產(chǎn)產(chǎn)生冷橋，保保障冬季室內(nèi)內(nèi)采暖溫度，減減少熱損失，節(jié)節(jié)約煤電資源源。5、本工程還采采取使用雙層層中空玻璃門門窗、太陽能能熱水器等一一系列措施保保溫節(jié)能。另外，住宅樓管管理機構(gòu)將加加強物業(yè)管理理，完善各項項規(guī)章制度，定定期對各類設(shè)設(shè)備、管道等等進行檢查、維維修，防止跑跑、冒、滴漏漏，減少不必必要的浪費。第八章施工進度安安排一、項目計劃安安排項目批復(fù)后，盡盡快著手進行行前期準(zhǔn)備工工作。及時委委托勘察和設(shè)設(shè)計單位進行行勘察及施工工圖設(shè)計，并并開始進行場場地的平整工工作。利用立立體交叉作業(yè)業(yè)的施工方法法來縮短施工工周期，有效效控制項目的的工期、成本本、質(zhì)量，使使住宅建設(shè)盡盡可能物美價價廉。二、各項工作實實施進度情況況各項目預(yù)計從22009年10月開工至2010年10月完工，在2010年11月份竣工驗驗收，并投入入使用。第九章投資估算和和資金籌措一、建設(shè)投資估估算1、投資資估算依據(jù)國家計委、建設(shè)設(shè)部發(fā)布的《建建設(shè)項目經(jīng)濟濟評價方法與與參數(shù)》及《投投資項目可行行性研究指南南》?，F(xiàn)行投投資估算有關(guān)關(guān)規(guī)定、辦法法。建設(shè)單單位提供的有有關(guān)本項目資資料。當(dāng)?shù)丶凹敖ㄔO(shè)單位類類似工程造價價。2、投資資估算范圍及及方法投資估算范圍包包括工程費用用、工程建設(shè)設(shè)其他費用、預(yù)預(yù)備費。2.1工工程費用建安工程程費用按當(dāng)?shù)氐匾芽⒐ゎ愃扑乒こ叹C合單單位面積造價價估算。ａ、住宅9900元/平方米。ｂ、小區(qū)內(nèi)公共共設(shè)施配套費費按建筑面積積取40元/平方米估算算。2.22其它費用a、前期工程費費：包括三通通一平、規(guī)劃劃可研、勘察察設(shè)計三項費費用。三通通一平按建筑筑面積10元/平方米估算算。規(guī)劃劃可研：7萬元。勘察察設(shè)計：按建建筑面積6元/平方米估算算。b、建設(shè)設(shè)單位管理費費：按工程費費用的2.1%估算。c、工程程監(jiān)理費：按按建筑面積6元/平方米估算算。d、建筑筑企業(yè)勞保費費：按工程費費用的2.6%估算。2.3預(yù)備費：：預(yù)備費包括基