洛陽廣場項目開發(fā)及物業(yè)發(fā)展報告含經(jīng)濟評價

洛陽xx廣場項目終稿

匯報稿終稿匯報主要內(nèi)容一、二期的關系處理2兩種方案的經(jīng)濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議1項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧項目發(fā)展戰(zhàn)略

建立豪宅標準，引領區(qū)域中心化，打造城市第三極項目客戶定位

以洛陽頂端財富人群為核心客戶，同時關注高端置業(yè)人群項目形象定位

洛陽首席都心大宅房地產(chǎn)市場回顧：1、洛陽房地產(chǎn)市場進入上升通道。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動大批有支付能力的高端置業(yè)人群，他們是市場上最活躍的財富階層。2、新區(qū)住宅逐漸放量，在未來2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質化趨勢較嚴重，競爭激烈。3、在這樣市場背景之下，如何從競爭激烈的市場環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項目需要考慮的主要問題物業(yè)發(fā)展建議的原則我們要把“洛陽首席都心大宅”的定位落實到建筑單體、社區(qū)環(huán)境、配套配置等方面，項目定位作為一條主線貫穿物業(yè)發(fā)展建議始終。城市豪宅體系的打造毫無疑問將增加成本，將錢花在刀刃上，真正能觸動客戶的購買欲望，適度控制成本首席都心大宅——構建洛陽城市豪宅價值體系一.身份感豪宅品相。品質感立面、標志化屋頂豪宅標簽。社區(qū)標志物、個性化門牌、精裝修大堂城市豪宅價值體系放大的建筑尺度，奢侈的功能空間三.專屬感二.稀缺感水社區(qū)精裝修王座智能化配置，別墅級享受DIS系統(tǒng)VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權益管家式服務123456789項目物業(yè)發(fā)展重點和策略立面形象1.建筑風格

2.立面材質選擇

3.標識感強的屋頂造型1.精裝修大堂身份感稀缺感專屬感戶型設計社區(qū)環(huán)境配套配置1.打造水社區(qū)1.DIS系統(tǒng)1.戶型設計能體現(xiàn)奢侈的空間尺度1.精裝修王座

1.VIP水晶會所

2.管家式物業(yè)服務1.智能化配置公共空間1.社區(qū)標志物

2.個性化門牌

1.雙大堂設計物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置建筑風格立面材質屋頂造型建筑風格：建議采用新古典主義風格，整體挺拔現(xiàn)代、沉穩(wěn)大氣，富有品質感遠觀棕櫚泉歌德風格頂部設計立面形象棕櫚泉總體建筑風格顯示貴氣、內(nèi)斂、穩(wěn)重、品質感風格不要顯得過于現(xiàn)代，一些現(xiàn)代的、剛性的建筑符號不要過多，講究材質，顯示貴氣外立面標識感強，同周邊環(huán)境形成鮮明的對比,工整的圖案化形成視覺沖擊力示例：ARTDECO風格立面材質：采用面磚與石材的結合，提升項目價值感立面材料中引入質感較強的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受，并通過不同材料的穿插運用強化部分材料的質感。材料的使用上要強化對比。建筑底層局部石材的使用，對業(yè)主的身份感給與很好的彰顯。步行時視線向下偏離10°，因此需要強調(diào)建筑底面處理。北京珠江帝景立面形象屋頂造型型：標識識感強的的屋頂造造型，突突顯整體體形象本項目周周邊高層層樓盤較較多，獨獨特新穎穎的屋頂頂造型能能夠突顯顯本項目目整體形形象可以配合合頂部燈燈光，強強調(diào)都市市感，歸歸屬感屋頂標識識感很強強，但在在設計時時要考慮慮建設成成本，以以及由于于屋頂較較復雜施施工期建建筑物遲遲遲不能能脫外裝裝立面形象象物業(yè)發(fā)展展建議立面形象象物業(yè)發(fā)展展建議建筑單體體戶型設計計公共空間間社區(qū)環(huán)境境園林景觀觀DIS系系統(tǒng)配套配置置水晶會所所商業(yè)配套套物業(yè)服務務高端配置置建筑尺度度精裝王座座精裝建議議建筑尺度度：現(xiàn)有有的戶型型設計功功能空間間完備，，空間尺尺度開闊闊，分區(qū)區(qū)合理，，體現(xiàn)出出豪宅居居住的奢奢侈感C戶型：：183平米高層住宅宅情景化化——戶戶戶觀景景帶書房的的主臥套套間4.6米米寬廳設設計寬大觀景景陽臺電梯直達達前廳帶書房的的主臥套主仆分開開入戶超大觀景景陽臺電梯入戶戶戶型設計計精裝王座座：選擇擇景觀最最好、樓樓層最高高的1號號樓進行行精裝修修，作為為本項目目的王座座，樹立立價格標標竿，制制造稀缺缺產(chǎn)品1號樓景景觀最好好，正對對中央廣廣場，并并且29層的高高度是項項目中最最高的，，通過精精裝修奠奠定1號號樓王座座的地位位，以此此作為價格標竿竿拉升項項目價格格。市場上沒沒有精裝裝修產(chǎn)品品，產(chǎn)品品全部精精裝具有有一定風風險性。。因此暫暫定只對對1號樓樓進行精精裝修，，其他樓座座向客戶戶提供菜菜單式裝裝修，提供三三種風格格檔次裝裝修，客客戶可以以自行選選擇。標竿產(chǎn)品品戶型設計計精裝建議議：與項項目新古古典主義義的氣質質相符，，同時體體現(xiàn)出業(yè)業(yè)主的個個性化。。精裝原則則：1、項目目戶型亮亮點的充充分演繹繹和展示示；2、有效效利用客客戶感官官取向，，以展示示為主，，根據(jù)客客戶群的的需求確確定風格格形象；；精裝建議議：1、與項項目整體體氣質相相符，可可采用ARTDECO風格格或新古古典主義義風格2、采用用統(tǒng)一的的硬裝修修風格，，在軟裝裝飾方面面采用菜菜單式供供客戶選選擇，以以滿足業(yè)業(yè)主的個個性化需需求戶型設計計推薦風格格一：ARTDECO風風格特點：呈現(xiàn)工業(yè)業(yè)文明所所崇尚的的簡潔和和機械美美同時表現(xiàn)現(xiàn)出古典典主義的的奢華和和繁復代表項目目：NAGA上上院戶型設計特點：具有凝練的美，既既具有傳統(tǒng)建筑之之美感，又融匯現(xiàn)現(xiàn)代科技之““靈性”，吸納了了古典建筑的比例例和色彩，摒棄了了傳統(tǒng)歐式的繁復復雕刻和線條，吸吸收了現(xiàn)代建筑的的簡潔和科技手段段，摒棄了工業(yè)化化社會中的冰冷和和千篇一律代表項目：星河灣灣戶型設計推薦風格二：新新古典主義風格物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置大堂精裝雙大堂設計大堂精裝：挑高的的精裝修大堂，并并提供休憩和會客客空間，提升項目目形象和業(yè)主尊貴貴感把錢花在業(yè)主看的的到的地方，既提提升了項目品質，，又相對節(jié)約了建建設成本精裝修大堂，提升升業(yè)主的尊貴感在大堂內(nèi)設置休憩憩區(qū)，擺放沙發(fā)、、茶幾等家具，便便于訪客在等侯時時臨時休息，提升升業(yè)主的身份感香蜜湖一號棕櫚泉公共空間雙大堂設計：為業(yè)業(yè)主建立專屬通道道雙大堂設計，建立立業(yè)主專屬通道智能直達電梯，只只能進入自己的戶戶型單位，增強了了私密性與安全感感通過部分簡單裝修裝飾，改變地下室的簡簡陋形象，設置部部分封閉的車庫，滿足高端客戶的的特殊需求。地下單元大堂：體現(xiàn)項目的豪氣，，以及居住的情調(diào)調(diào)，業(yè)主的身份。。公共空間入戶大堂汽車大堂雙大堂示意圖物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置打造水社區(qū)：水是是環(huán)境景觀設計要要點，是社區(qū)的魂魂水象征著財氣、靈靈動、生態(tài)，在高高端客戶的認知中中，水能聚財，因因此它也是豪宅的的必備要素我們項目的水源是是洛南的“水頭””，洛河水經(jīng)過的的第一個高端住區(qū)區(qū)，位于“上水””的位置，水可以以被我們用來做足足文章新區(qū)多數(shù)住宅開始始關注水景，注重重大面積水景的打打造。但這些景觀觀大都缺乏變化和和活力，水資源很很少為項目帶來增增值以水為魂，移步換換景，精心打造””水社區(qū)”園林景觀現(xiàn)有規(guī)劃方案設計計了集中的中心園園林，有利于打造造有沖擊力的集中中開放空間，但水水主題還需強化，，體現(xiàn)出景觀的層層次性園林景觀增加核心水景與散散水園林，共同組組成極致的景觀體體驗考慮到日后的維護護成本，增加散水水園林體系設立標志物加強設計感園林景觀水社區(qū)之靈動的水水景：采用小型噴噴泉和疊瀑，讓水水動起來，打造靈靈動的水景疊瀑和噴泉相結合合，既體現(xiàn)了水景景園林的氣勢，又又做出水的活力。。園林景觀水社區(qū)之水岸互動動，拉近業(yè)主與水水的距離，增加項項目的親水性水是可以近距離觀觀賞的、可以嬉戲戲的在水岸增加木棧道道、座椅等設施，，方便業(yè)主的停留留和觀賞水景利用小品精心點綴綴水岸，打造風情情水岸步入式噴泉，成為為兒童嬉戲的娛樂樂場所園林景觀水社區(qū)之景觀造型型——充分考慮維維護成本和枯水季季效果結合硬質鋪地，枯枯水季節(jié)可作為休休閑廣場園林景觀園林層次之植被：：不同的植被和樹樹種，高低錯落的的形式，打造立體體的綠化空間以樹木、灌木、草草地營造出項目的的綠化層級多層次的園林綠化化可以舒緩空間高高層比例尺度，調(diào)調(diào)節(jié)硬景與軟景分分配比例園林內(nèi)部移植少量量原生態(tài)的植物，，形成園林節(jié)點標標竿。豐富的樹冠，高層層住宅往下看，景景觀視野不全是高高層建筑體，調(diào)節(jié)節(jié)空間的張馳、層層次園林景觀園林層次之空間：：通過下沉廣場及及壘坡等形式，增增加地勢起伏，放放大園林的空間感感中央圍合部分下臥臥形成下沉式廣場場，增加園林的空空間感，增強園林林景觀的視覺沖擊擊力。通過堆坡和下沉制制造出上下起伏的的園林地勢，增加加園林景觀的形式式變化。室外游樂設施與綠綠地的結合園林景觀物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置社區(qū)標志物：獨特特的社區(qū)標志物樹樹立領袖型項目形形象入口可以直接與區(qū)區(qū)域的標志性公共共空間—廣場或集集中水面相聯(lián)接，，體現(xiàn)出宏偉的的氣勢，形成視覺覺的沖擊。大尺度的社區(qū)入口口標定領袖性項目目地位，與區(qū)域內(nèi)內(nèi)同質化的項目相相區(qū)別。北京珠江帝景北京棕櫚泉DIS系統(tǒng)確立邊界：項目四四至處用綠植、護護欄等界定邊界，，建立私家領地感感豪宅領地專屬感必必不可少，需要與與外部地塊產(chǎn)生區(qū)區(qū)隔，以保證業(yè)主主對私密性、專屬屬感的要求建議在護城河岸用用草坡、綠植和欄欄桿進行區(qū)隔。統(tǒng)統(tǒng)一綠植，通過內(nèi)內(nèi)外植被變化來標標識界限。護城河市政道路建議河岸用綠植以以及欄桿進行區(qū)隔隔建議用草坡以及部部分綠植進行區(qū)隔隔DIS系統(tǒng)門牌標識：符合豪豪宅的奢華感在每戶的門外放置置特有的標識石牌牌，標明業(yè)主身份份，體現(xiàn)尊貴感門口懸掛做工華貴貴的銅質門牌，替替代傳統(tǒng)門牌，符符合豪宅的奢華感感。DIS系統(tǒng)道路鋪裝：統(tǒng)一的的道路地面及鋪面面，在節(jié)點鋪裝時時加入社區(qū)標志物物DIS系統(tǒng)統(tǒng)采用統(tǒng)一的的道路地面面，加強社社區(qū)意向，，同時在鋪鋪裝中可加加入社區(qū)LOGO，，加強項目目的領地感感。物業(yè)發(fā)展建建議立面形象物業(yè)發(fā)展建建議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置會所對于本本項目的意意義1.提升升項目整體體形象和檔檔次。高端的會所所配套可以以提升項目目的檔次和和價值。項項目定位于于“洛陽首首席都心大大宅”，會會所作為““洛陽城市市豪宅價值值體系”中中的一部分分，也承擔擔著樹立項項目豪宅形形象的重任任。2.配合合銷售展示示，促進一一期銷售。。會所作為提提升項目價價值和形象象的特色配配套，配合合項目銷售售過程進行行展示，讓讓客戶看得得到未來的的生活場景景，能起到到促進銷售售的作用。。3.提供供業(yè)主交流流的平臺，，維護客戶戶。會所對社區(qū)區(qū)業(yè)主將實實行會員制制，這不僅僅是提供了了業(yè)主休閑閑、交流的的場所，同同時也是客客戶維護的的一種方式式，為后續(xù)續(xù)的項目開開發(fā)提供條條件。水晶會所位置的選擇擇：建議保保持原位置置不變，水水系四周環(huán)環(huán)繞建議會所位位置保持原原有規(guī)劃不不變，將水水系延伸到到會所南側側，形成會會所四面環(huán)環(huán)水的效果果。1.經(jīng)營營管理角度度：目前的的會所位置置可以方便便一、二期期業(yè)主共同同使用會所所的配套功功能，利于于后期經(jīng)營營。同時也也能兼顧到到會所未來來的外向性性經(jīng)營。2.建筑筑風格角度度：結合一一期的“護護城河”，，可以打造造特色的四四面環(huán)水的的水晶會所所，從建筑筑風格上體體現(xiàn)項目的的與眾不同同，同時也也能成為社社區(qū)的標示示性建筑。。3.工程程實現(xiàn)角度度：目前一一期工程已已經(jīng)施工，，整體規(guī)劃劃的可調(diào)整整性有限。。會所水晶會所建筑特色：：一是結合合周邊水系系，打造晶晶瑩剔透的的水晶會所所會所四面環(huán)環(huán)水，因此此建議采用用晶瑩剔透的的“水晶會會所”形式，能更更好的體現(xiàn)現(xiàn)項目高貴貴品質整體采用現(xiàn)代的建筑風格格；外墻、、屋頂、等等及部分室室內(nèi)設施可可采用玻璃材質，使整個會會所的外觀觀晶瑩剔透透，極富現(xiàn)現(xiàn)代氣息，，盡顯高端端品質建議部分使用弧弧形墻面及屋頂設計計，進一步步增強會所所的現(xiàn)代感感，減少轉轉角處通透透感的折減減水晶會所建筑特色：：二是增加加會所周邊邊的親水設設施，使其其和周邊環(huán)環(huán)境融為一一體，相得得益彰會所通過棧棧橋等平臺臺與一、二二期相連；；會所外圍增增設親水平平臺和木棧棧道，增加加會所的親親水性以及及與水景的的融合性水晶會所功能設置：：原則上要要切合本項項目的豪宅宅定位，同同時兼顧后后期運營效效率會所功能選選取原則：：切合項目定定位便于后期運運營本項目中會會所承擔著著樹立豪宅宅形象、提提升項目價價值的功能能，需引入入1-2個標桿性功功能，以彰顯首首席城市豪豪宅的高端端形象；考慮到會所所的后期運運營效率，，會所功能能設置以營利性較好好的大眾消消費項目為主，以提提升會所自自身的盈利利能力；建議精選少少量高端功功能，以標標定形象；；以盈利性較較好的利潤潤型項目為為主，以保保證經(jīng)營利利潤。本項目會所所功能建議議：水晶會所項目篩選依依據(jù)——會會所常見功功能的經(jīng)濟濟屬性及價價值貢獻序號相關科目經(jīng)濟屬性價值貢獻投資運營成本收益使用率a乒乓球、桌球少低高高后期盈利b門球、棋牌、閱覽少低少高后期盈利c籃球、羽毛球、健身高低高高后期盈利d網(wǎng)球、壁球高高少高樹立形象eSPA、高檔餐飲、咖啡廳、茶座中中高高樹立形象+后期盈利f游泳池、桑拿、迷你高爾夫、保齡球高高少低樹立形象水晶會所本項目會所所功能建議議——2000平米米，主要包包括接待、、休閑、餐餐飲和康體體等四項功功能俱樂部服務內(nèi)容類別內(nèi)容規(guī)模（㎡）接待貴賓接待廳150休閑美容spa200咖啡廳150茶座150餐飲高檔西餐廳500康體乒乓球和桌球150健身300游泳池400面積小計2000會所功能設設置參考北北京星河灣灣的四季會會和波托菲菲諾的會所所水晶會所物業(yè)發(fā)展建建議立面形象物業(yè)發(fā)展建建議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置商業(yè)定位：為為豪宅提供配配套服務的生生活配套型商商業(yè)商業(yè)定位依據(jù)據(jù)：1、商業(yè)氛圍圍分析：一期期商業(yè)緊鄰項項目北側的太太康路，與二二期南側緊鄰鄰的政和路相相比缺乏商業(yè)業(yè)氛圍，經(jīng)營營外向型商業(yè)業(yè)的氛圍不足足。2、為一期住住宅提供配套套：社區(qū)周邊邊缺乏生活配配套，且豪宅宅社區(qū)需要有有自己的生活活配套設施，，因此一期商商業(yè)要為豪宅宅社區(qū)提供配配套服務：3、一期商業(yè)業(yè)與豪宅部分分的區(qū)隔較弱弱，若引入外外向型商業(yè)將將對豪宅形成成較大干擾。。因此建議發(fā)發(fā)展生活配套套型商業(yè)。商業(yè)配套業(yè)態(tài)選擇：高高端餐飲、中中小超市以及及其他小型配配套商業(yè)業(yè)態(tài)建議：建議引進高端端餐飲、生活活型超市以及及干洗店、美美容美發(fā)店等等生活服務型型配套商業(yè)。。布局建議：東北角獨棟商商業(yè)有較好的的昭示性和進進入性，建議議引入高端餐飲，作為項目會會所功能的補補充，除服務務社區(qū)業(yè)主之之外，還可服服務項目東側側政府部門的的政府招待西北角的獨棟棟商業(yè)也有較較好的資源條條件，建議引引入中等規(guī)模超市市干洗店、美容容美發(fā)等小型配套商業(yè)業(yè)安排在1號樓樓底商內(nèi)，主主要為社區(qū)業(yè)業(yè)主服務商業(yè)配套服務沖印店、美發(fā)店、干洗店……燈飾、床上用品店、家具裝飾……家居高端餐飲（中餐、西餐）……餐飲中小型超市、便利店、音像店、藥店…超市休閑花店、服飾店、寵物店…銷售模式：建建議商業(yè)先進進行招租，二二期開盤時再再帶租約銷售售目前區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍較差，，直接銷售，，有一定難度度根據(jù)市場表現(xiàn)現(xiàn)，返租等能能夠保證售后后一定期限內(nèi)內(nèi)投資收益的的銷售方式在在價格和速度度上均有提高高商業(yè)配套因此，建議先進行招招租，二期開開盤后帶租約約銷售，既可保證銷銷售速度和價價格，又可以以根據(jù)需求引引入合適的商商家，促進一一期銷售商業(yè)展示先行行：建議將配配套商業(yè)統(tǒng)一一包裝，對未未來生活氛圍圍進行模擬，，促進住宅銷銷售住宅開盤時，，一期商業(yè)尚尚未入住，難難以展示社區(qū)區(qū)生活配套完完善后的生活活氛圍建議對這些商商鋪進行統(tǒng)一一包裝，將可可能引入業(yè)態(tài)態(tài)的招牌、LOGO提前前展示出來，，對未來的社社區(qū)生活氛圍圍進行“提前預演”，以提高業(yè)業(yè)主對社區(qū)配配套的信心商業(yè)配套物業(yè)發(fā)展建議議立面形象物業(yè)發(fā)展建議議建筑單體戶型設計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務高端配置為每個單元設設置一個對接接人，為業(yè)主主提供貼心式式管家的一對對一服務物業(yè)服務家政服務送取洗燙衣物物庭院綠化維護護日常用品代購購訂餐代送代聘家教、鐘鐘點工寵物短期托管管兒童看護住區(qū)服務房屋租賃專業(yè)工具出租租交通信息咨詢詢商務服務代訂出租車票務代訂復印傳真代發(fā)信函場地租賃每個單元設立立一個物業(yè)管管家，作為物物業(yè)管理服務務公司與業(yè)主主的銜接橋梁梁，更好地為為業(yè)主提供物物業(yè)服務戶式中央空調(diào)調(diào)、智能一卡卡通、可視對對講系統(tǒng)，為為客戶帶來別別墅級的享受受高層智能直達達電梯可視對講系統(tǒng)統(tǒng)智能一卡通戶式中央空調(diào)調(diào)高端配置可視對講智能一卡通，，出入社區(qū)大大門、地下停停車場、單元元門、電梯，，全部刷卡通通行，業(yè)主的的安全得到了了充分保證。。終稿匯報主要要內(nèi)容一、二期的關關系處理2兩種方案的經(jīng)濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物物業(yè)發(fā)展建議議1一、二期物業(yè)業(yè)之間需要從從概念上整合合，形式上區(qū)區(qū)隔一期定位于““洛陽首席都都心大宅”，，已經(jīng)奠定了了項目的高起起點和高價值值平臺。二期地塊的開開發(fā)需要在一一期的高形象象和高價值的的統(tǒng)領之下，，借助一期之之勢。因此我們建議議：一、二期期物業(yè)在概念念上要整合，，不能進行嚴嚴格的區(qū)分。。二期地塊的開開發(fā)意向，是是相對外向的的、開放的、、活潑的，這這里將成為項項目對外的活活力中心，但但也必定會帶帶來相對混雜雜的人群。一期豪宅相對對私密，為了了避免二期對對于一期豪宅宅的干擾，一一、二期地塊塊需要進行適適當區(qū)隔。我們建議：采采用軟性隔離離，看似不刻刻意，但具備備實際效果概念上整合形式上區(qū)隔區(qū)隔方式———充分利用現(xiàn)現(xiàn)有水系，結結合草坡、綠綠植以及微地地形的打造，，實現(xiàn)軟隔離離利用已有水系系將一期與二二期進行物理理上的區(qū)隔，，同時在水系系兩側種植喬喬木、灌木、、草坪，以隔隔絕視線并形形成更強的區(qū)區(qū)隔感同時可以通過過邊界處微地地形的處理，，如在水系內(nèi)內(nèi)側堆砌土坡坡等，加強軟軟性區(qū)隔的效效果這種綠化和水水系隔離，一一方面可以起起到區(qū)隔的效效果，同時也也能成為兩側側高層單位的的景觀，提升升價值。水系配合草坡坡、植被草坡、綠植、、駁岸造型綠植、道路綠植、水岸處處理一期：內(nèi)城專屬、私密、、安靜的生活活區(qū)市中心的現(xiàn)代代豪宅社區(qū)之內(nèi)的私私密空間外城：開放空空間內(nèi)城：私密空間間過渡節(jié)點過渡帶貴氣的城市豪宅宅品相與社區(qū)充分相融融的立體水景富于活力與變化化的水社區(qū)身份感專屬感稀缺感豪宅品相、豪宅標簽(品質感立面，標志化屋頂；放大的建筑尺度，奢侈的功能空間；社區(qū)標志物，個性化門牌，精裝修大堂)……DIS系統(tǒng)，VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權益，管家式服務……水社區(qū)，智能化配置，別墅級享受，精裝修王座……大氣的標識性城城雕二期：外城餐飲零售/服務藝術休閑娛樂異國風情的西餐廳為主，可以有各式各樣的中式菜餐廳工藝品、飾品、家居用品酒吧、藝術工作室、咖啡廳、迪士高等品味餐飲文化鑒賞藝術參與休閑娛樂外向、開放、熱熱鬧的綜合區(qū)參與體驗為主、、與外界充分融融合社區(qū)之外的活力力空間外城：開放空間內(nèi)城：私密空間過渡節(jié)點過渡帶終稿匯報主要內(nèi)內(nèi)容一、二期的關系處理2兩種方案的經(jīng)濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物業(yè)業(yè)發(fā)展建議1兩種方案具體的的物業(yè)配比二期服務式公寓(含含底商)：50000平米LOFT公寓(含底商)：17000平米米獨立商業(yè)：8000平米二期規(guī)模：75000平米總規(guī)模：195574.23平米二期服務式公寓(含含底商)：30000平米五星級酒店：30000平米米二期規(guī)模：60000平米總規(guī)模：180574.23平米以高形象物業(yè)，，提升項目總體體形象和價值；；其余地塊盡量實實現(xiàn)高價值。充分挖掘地塊價價值，實現(xiàn)高利利潤；以可銷售型物業(yè)業(yè)為主，保證資資金迅速回籠。。一期規(guī)模保持不不變：住宅：109249平米商業(yè)：9325平米會所：2000平米合計：120574平米方案一公寓+商業(yè)方案二酒店+公寓+商商業(yè)方案一測算前提提成本取費：地價、前期工程程費、基礎設施施配套費取甲方方提供的數(shù)據(jù)按照甲方提供的的數(shù)據(jù)，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精裝修造造價增加1500元/平米考慮到二期外立立面檔次略低，，服務式公寓建建安成本取2100元/平米米，LOFT建建安成本稍高于于公寓，取2200元/平米米建安費用，公公寓精裝修費用用加300元/平米二期：服務式公寓(含含底商)：5萬萬平米LOFT公寓(含底商)：1.7萬平米獨立商業(yè)：8千千平米二期規(guī)模：7.5萬平米總規(guī)模：195574平米銷售價格：按照甲方的銷售售目標，一期住住宅毛坯銷售均均價3500元/平米，精裝修銷銷售均價6000元/平米，按照市場場情況，商業(yè)銷銷售均價7500元/平米按照市場情況，，二期服務式公公寓銷售均價4200元/平米，Loft銷售均價5000元/平米，商業(yè)銷售售均價8500元/平米價格半年增長率率6%方案一方案一總成本6.4億元（不不含銷售相關稅稅費）序號項目名稱建筑面積（平米）單價(元/㎡)金額(萬元）一地價

255.665000.00二前期工程費195574.23300.005867.23三建筑安裝工程費

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.712一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.713一期商業(yè)9325.001500.001398.755會所2000.003000.00600.006二期服務式公寓(含底商)50000.002400.0012000.007二期Loft(含底商)17000.002200.003740.008二期獨立商業(yè)8000.001500.001200.00

建安成本總計195574.232510.9749108.17四基礎配套費195574.2346.00899.64五管理費用195574.2385.711676.25六不可預見費195574.2388.281726.54七合計（不含地價）195574.233030.9659277.83八開發(fā)成本195574.233286.6264277.83方案一除投入自自有資金1.5億元之外，期期間需向銀行貸貸款4億元項目來源與運用用表（萬元）自有資金來源：：已支付土地款款5千萬元和中中央花園在2008年銷售回回款1億元

項目合計2007年2008年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一資金來源

15823722000140002391811393258263375116754105961經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源103237

79188393258263375116754105961銷售收入103237

79188393258263375116754105962

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源

550002200014000160003000

2.1自有資金15000500050005000

2.2銀行借款40000

170009000110003000

二資金運用

127449214021380723886113782628319996485658421開發(fā)成本投資642782077812207219729321

2營銷費用1549

1191263875062511593銷售稅金及附加5709

438464142818669265864土地增值稅3512

3512.455所得稅5263

36781584.616借款本金償還40000

2300017000

7借款利息支付(財務費用)71386241600135714671467624

三盈余資金307885981933215-45613755118984754四累計盈余資金

598792823839382141372603530788方案一開發(fā)周期期四年，凈利潤潤1.58億元元總投資=8.22億元，凈利利潤=1.58億元；稅前投資利潤率率=25.61%；稅后投資資利潤率=19.21%項目損益及利潤潤分配表（萬元）序號項

目合計2007年2008年2009年2010年2011年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1銷售收入103237

79188393258263375116754105962開發(fā)成本642782077812207219729321

3營銷費用1549

1191263875062511594銷售稅金及附加5709

438464142818669265865財務費用71386241600135714671467624

6土地增值稅3512

35127營業(yè)利潤21051-21402-13807-15968-298522544307551557663388補前期虧損

2140235208511775416131618863

9利潤總額21051-21402-35208-51177-54161-31618-86314713633810所得稅5263

3678158511凈利潤15788

-35208-51177-54161-31618-863110354754方案二測算前提提成本取費：地價、前期工程程費、基礎設施施配套費根據(jù)甲甲方提供的數(shù)據(jù)據(jù)取費按照甲方提供的的數(shù)據(jù)，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精裝修增增加1500元元/平米考慮到公寓立面面等造價略低于于一期豪宅，二二期公寓建安成成本取2100元/平米，另另加300元/平米精裝修費費用；酒店成本本取7300元元/平米，其中中建安費用同住住宅2300元元/平米，室內(nèi)內(nèi)裝修、裝飾和和機電工程根據(jù)據(jù)五星級酒店經(jīng)經(jīng)驗取費5000元/平米二期：服務式公寓(含含底商)：3萬萬平米五星級酒店：3萬平米二期規(guī)模：6萬萬平米總規(guī)模：180574.23平米銷售價格：由于酒店對項目目形象的提升，，故提高一期住住宅的銷售價格格，毛坯均價取取4000元/平米，商業(yè)售售價根據(jù)市場平平臺水平，取7500元/平平米根據(jù)對未來市場場預測，二期服服務式公寓銷售售均價4500元/平米銷售價格半年增增長率6%酒店2009年年開始建設，2011年上半半年開始經(jīng)營，，酒店客房數(shù)250間，房晚晚價格500元元/間/天，按按入住率70%計方案二方案二總成本（（不含銷售相關關稅費）序號項目名稱建筑面積（平米）單價(元/㎡)金額(萬元）備注一地價

276.895000.00

二前期工程費180574.23300.005417.23

三建筑安裝工程費

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.71

2一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.71加1500元/平米精裝修費用3一期商業(yè)9325.001500.001398.75

4會所2000.003000.00600.00

5二期服務式公寓(含底商)30000.002400.007200.00取2100元/平米建安費用，加300元/平米精裝修費用6二期酒店30000.007300.0021900.002300元/平米建安費用外，另加5000元/平米的內(nèi)裝和機電設備

建安成本總計180574.233392.9661268.17

四基礎配套費180574.2346.00830.64

五管理費用180574.23112.172025.48（二+三+四）*3%六不可預見費180574.23115.532086.25（二+三+四+五）*3%七合計（不含地價）180574.233966.6771627.76

八開發(fā)成本180574.234243.5676627.76

方案二自有資金金1.5億元，，需銀行貸款3.5億元序號

項目合計2007年2008年2009年2010年2011年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一資金來源

148868215001350023519903019602216281165612252852……8528521.0經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源98868

8519903019602216281165612252852……8528521.1銷售收入81837

8519903019602216281165611401

1.2酒店收入17031

852852……8528522.0籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源50000215001350015000

2.1自有資金15000500050005000

2.2銀行借款35000

16500850010000

二資金運用

12499521218135852190099042014721441118514948

……

1.0開發(fā)成本投資76628206131204120018798579857985

2營銷費用1228

128135294324175171

3銷售稅金及附加4526

47149910841196645630

4所得稅2218

212.88212.885借款本金償還35000

950011000105004000

6借款利息支付(財務費用)76146051544128412841284935532147

三盈余資金23872282-851619-873-545187-1957304852……852852四累計盈余資金

282196181594239758438976938545……2302123872方案二投資回收收期8年，2015年下半年年開始盈利，年年經(jīng)營收益1700萬元總投資=9億元元，投資回收期期8年，2015年下半半年開始盈利；；持有3萬平米酒酒店物業(yè)，年經(jīng)經(jīng)營收益1700萬元項目損益及利潤潤分配表（萬元）2015年下半半年開始盈利

序號

項

目

合計2007年2008年2009年……2015年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年……上半年下半年……上半年下半年1銷售收入81837

8519903019602……

……

2經(jīng)營收入17031

……852852……8528523開發(fā)成本7662820613120412001879857985……

……

4營銷費用1228

128135294……

……

5銷售稅金及附加4526

4714991084……

……

6財務費用76146051544128412841284……

……

7營業(yè)利潤8872-21218-13585-13381-8738955.17……851.53851.53……851.53851.538補前期虧損

21218348044818549058.23……1345.97494.44……

9利潤總額8872-21218-34804-48185-49058-40103.06……-494.44357.09……851.53851.5310所得稅2218

……

89.27……212.88212.8811凈利潤6654

-34804-48185-49058-40103.06……-494.44267.82……638.65638.65兩種方案的投資資收益及風險比比較方案一公寓+商業(yè)方案二酒店+公寓+商商業(yè)收益：開發(fā)周期期四年，凈利潤潤1.58億元元；收益：投資回收收期8年，2015年下半年開始盈盈利；持有3萬平米酒店物業(yè)業(yè)，年經(jīng)營收益益1700萬元風險：洛陽的酒酒店經(jīng)營需要行行業(yè)背景和政府府資源支持，且且后續(xù)經(jīng)營存在在不確定性；項項目投資回收期期延長，投資風風險相對大。投資：總投資8.22億元；投資：總投資9億元；風險：銷售型物物業(yè)，分階段滾滾動開發(fā)，市場場變現(xiàn)風險相對對較小。方案一敏感性分分析——售價升升降對項目開發(fā)發(fā)利潤的影響幅幅度較大，影響響比例超過1：：1單因素敏感性分分析表（萬元）變動幅度-10%-5%0%5%10%售價成本利潤率13.05%18.62%24.20%29.77%35.35%影響幅度-11.15%-5.57%0.00%5.57%11.15%凈利潤838911972155541913722719影響幅度-7165-3583035837165建設成本成本利潤率31.11%27.66%24.20%20.74%17.28%影響幅度6.92%3.46%0.00%-3.46%-6.92%凈利潤2000017777155541333111108影響幅度444622230-2223-4446項目售價變化10%，利潤率率變化達到11.15%，變變化幅度超過1：1，可見，，售價是本項目最重要要的影響因素單因素變動對開開發(fā)利潤影響分分析圖方案一盈虧平衡衡分析——從銷銷售率和銷售價價格的盈虧平衡衡分析看出，項項目抗風險能力力強盈虧平衡點所需需要的銷售率和和售價，低于市市場平均水平，，項目抗風險能能力較強通過計算項目總總體銷售率達到到79.82%時即可保本銷售率盈虧平衡衡點分析：一期：毛坯住宅：2794元/平方米；精裝住宅：4789元/平方米；商業(yè)業(yè)：5987元/平方米；二期：服務式公寓：3352元/平方米；Loft：3991元/平方米；商業(yè)業(yè)：6785元/平方米。銷售價格盈虧平平衡點分析：終稿匯報主要內(nèi)內(nèi)容一、二期的關系處理2兩種方案的經(jīng)濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物業(yè)業(yè)發(fā)展建議1項目未來面臨的的風險將主要是是：政策風險和和市場風險項目開發(fā)過程中中，通常會面臨臨宏觀經(jīng)濟波動動風險、政策風風險、操作風險險、市場風險等等多項風險。目前國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟形勢整體向向好，經(jīng)濟波動動風險?。汇y潤作為具有豪豪宅開發(fā)經(jīng)驗的的開發(fā)商，在項項目操作方面具具備一定的把控控能力。因此這些風險類類型不在本次項項目主要考慮范范圍內(nèi)。政策風險市場風險本項目未來主要要面臨的將會是是兩方面的風險險：政策風險：當前前為政策多發(fā)期期，建議在地產(chǎn)產(chǎn)市場形勢向好好時盡早入市，，規(guī)避風險目前中國地產(chǎn)市市場處于政策多發(fā)期，國家關于房地地產(chǎn)的政策不斷斷推出，政策風風險較大由于房地產(chǎn)市場場對宏觀政策非常常敏感，而政策的推出出又不可預測，，因此，政策風風險是本項目面面臨的主要風險險之一。三線城市對政策的反應相對滯后，因此突發(fā)的政政策風險對三線線城市影響有限限當前全國地產(chǎn)市市場形勢大好，，建議項目盡早入入市，以避免免承受不不必要的的政策風風險解決方案案風險特征征市場風險險：后期期銷售過過程中，，通過定定價策略略、推售售節(jié)奏、、推廣策策略等取取得競爭爭優(yōu)勢除尋找市市場空檔檔規(guī)避風風險外，，主要依靠靠銷售上上的措施施取得競爭爭優(yōu)勢定價策略略：緊盯對手手價格，，以較高高的產(chǎn)品品力和合合理的價價格實現(xiàn)現(xiàn)快速銷銷售；同同時進行行消費者者心理價價位探底底，了解解市場預預期價格格開盤策略略：開盤前進進行充分分準備，，預留蓄蓄客期進進行市場場預熱和和客戶摸摸底，不不能倉促促開盤推售策略略：通過詳細細的客戶戶摸牌，，根據(jù)誠誠意客戶戶的數(shù)量量制定推推盤策略略，控制制推盤節(jié)節(jié)奏，分分期分批批推售，，形成期期熱銷銷的局面面，塑造項項目成功的市市場形象象推廣策略略：每一期的的形象定定位必須須與當期期產(chǎn)品的的核心價值值相吻合合，同時，，整個項項目必須須維持一一個統(tǒng)一一不變的整整體形象象，通過宣宣傳不斷斷增強整整個項目目的市場場影響力力風險定義義來自于市市場上競競爭對手手的競爭爭風險解決方案案附件一：：院街案案例院街商業(yè)業(yè)所謂院街街，就是是通過建建筑的曲曲折錯落落，形成成多節(jié)點點的線性性空間，，延長營營業(yè)面，，增加商商鋪的臨臨街性，，建筑形形式上通通過局部部的建筑筑合圍成成單個院院落，以以主街、、次街、、支巷等等將單個個院落串串聯(lián)起來來，形成成院街。。院街商業(yè)業(yè)普通社區(qū)區(qū)商業(yè)曲折但不不迂回的的街道、、極具趣趣味性寬窄尺度度不一的的街和巷巷子不同空間間組合的的鋪子街區(qū)多樣樣化、鋪鋪鋪臨街街建筑與景景觀相融融，體驗驗式休閑閑購物筆直的街街道尺度單一一的街道道形式單一的鋪子所有鋪子都朝一條條街開門為買東西才來逛街街vs北京蘋果社區(qū)———充分挖掘商業(yè)價價值，增加沿街面面，形成錯落街區(qū)區(qū)，使內(nèi)外街融為為一體項目本身只有一面面臨街，通過蘋果果街的打造，將商商業(yè)氛圍引入社區(qū)區(qū)內(nèi)部，一方面確確保底商可以鋪鋪鋪臨街，另一方面面圍合形成局部的的商業(yè)氛圍，提升升商業(yè)街的商業(yè)價價值。百子灣路百子灣路蘋果街院街案例1蘋果街長500米米，由底商商業(yè)街街和二十二院街圍圍合而成底商商業(yè)街，約1.2萬平米，由由公寓首層、二層層底商商鋪組成，，共有商鋪60余余個。底商商業(yè)街二十二院街，獨立的院落商街，，2-3層低層人人文院落建筑，地地上2萬多平米，，地下1.9萬平平米。二十二院街特點一：造街。通通過在主街上支出出支巷，造出更多多的街，讓更多的的鋪子臨“街”這些院落集中在一一條主街上，衍生生出許多支巷，再再通過外墻的曲折折，將相對獨立的的外院串連起來，，又通過合理的交交通組織實現(xiàn)商業(yè)業(yè)人流的有效引入入?；乩燃罢啊?、宅間綠地與室內(nèi)內(nèi)空間相互穿插，，提高了空間的可可塑性。曲折的街和小小的的巷子，邊逛邊欣欣賞，眼前都是鋪鋪子，但永遠不會會迷路。特點二：造院。通通過支巷將人流引引導到各個院落，，將商鋪的價值最最大化，同時增加加逛街的趣味性院中空間院中空間院入口通道樓梯小小的巷子，將人人流以引入院子里里，又是一個豁然然開朗的空間。特點三：景觀化。。景觀綠化與建筑筑相融合院的本身包含環(huán)繞繞的概念，連續(xù)的的屋頂創(chuàng)造出連續(xù)續(xù)變化的屋頂空間間，也成為上部公公寓的風景每個院落內(nèi)部點綴綴景觀園林，讓景景觀無處不在特點四：小小尺度度，趣味空間。主主街寬15米，支支巷寬2-10米米，商鋪面積劃分分從45平米到700平米，共同同構建趣味購物空空間主街寬15米支巷寬2-10米米共有70余個商鋪，45-700平米單層商鋪和雙雙層商鋪，主力商商鋪150-450平米萬科·運河東1號號項目概況項目區(qū)位：位于莞莞城區(qū)邊緣，成熟熟度較低項目規(guī)模：總建筑筑面積24.1萬㎡，分5期，1期商業(yè)為主，1.6萬㎡，公寓0.4萬㎡。商業(yè)設計：開放式式步行街，臨街面面長320m，業(yè)態(tài)規(guī)劃先行。。經(jīng)營模式：銷售后后返租，招租餐飲飲發(fā)展目標：區(qū)域商商業(yè)中心院街案例2通過各種形式的街街區(qū)設置，實現(xiàn)了了街鋪價值的最大大化。1.1..1.1..外街內(nèi)街主街次街二層商鋪街鋪化，，提升二層商鋪的的商業(yè)價值二層大鋪有專屬屬一樓大堂和直通電梯，提高了了二層鋪位的使用用價值和形象檔次次。上下不規(guī)則貫通，，逛街新體驗街鋪二層通過連廊廊連通，形成“雙雙層街”，提升逛逛街的趣味性增加街區(qū)區(qū)的情趣趣和體驗驗價值，，打造體體驗式風風情街區(qū)區(qū)通過廣場場、旱地地噴泉、、城市寫寫意畫以以及二層層的聯(lián)廊廊設置，，增加了了街區(qū)的的情趣和和體驗價價值。附件二：：租售并并舉案例例錦州寶地地城商業(yè)業(yè)案例———通過過租售并并舉的方方式緩解解商業(yè)壓壓力，實實現(xiàn)銷售售區(qū)位概況況：項目位于于老城區(qū)區(qū)南側的的錦州新新區(qū)，是是城市未未來的發(fā)發(fā)展中心心，綜合合性新區(qū)區(qū)。市政政府已于于一年前前遷入，，住宅開開發(fā)也已已經(jīng)有2年歷史史，但目目前區(qū)域域尚未成成熟，仍仍處于區(qū)區(qū)域發(fā)展展前期。。項目情況況：開發(fā)商未未實行銷銷控，西西側和北北側商業(yè)業(yè)價值較較好區(qū)域域全部售售罄，東東側云飛飛南街商商鋪銷售售壓力較較大。世世聯(lián)營銷銷顧問團團隊推出出先租后后售方案案，獲得得了較好好的市場場實現(xiàn)。。商務樓及及品牌店店集群遼西建材材家飾展展銷中心心南城餐飲飲店鋪集集群MALL、寫字字樓、酒酒店、品品牌店租售并舉舉案例1

ABC中央大街市府大路云飛南街深圳街科技路D

錦州寶地地城商業(yè)業(yè)規(guī)劃根據(jù)項目目本體條條件及對對應的業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展KPI，將云云飛南街街定位于于情景餐餐飲街區(qū)區(qū)南城第一一商街定定位深圳街:精品裝飾飾街區(qū)(精品街區(qū)區(qū))科技路：：時尚家家飾街區(qū)區(qū)（時尚尚街區(qū)））云飛街：：情景餐餐飲街區(qū)區(qū)（情景景街區(qū)））市府路：：名品長長廊街區(qū)區(qū)（名品品街區(qū)））開封路、、社區(qū)入入口：隨隨便購物物街區(qū)市府大路路深圳街中央大街街云飛南街街科技路情景餐飲飲街區(qū)建材裝飾飾銷售的的集中地地時尚家飾飾街區(qū)交通樞紐紐或干道道兩側、、居住區(qū)區(qū)內(nèi)、寫寫字樓內(nèi)內(nèi)、大型型商業(yè)設設施內(nèi)車行道路路，可以以是單面面街可以上二二層但不不能是底底商，要要求有較較多的停停車位不限不需要成成熟的商商業(yè)氛圍圍，并且且能帶動動周邊的的商業(yè)氛氛圍偏好一定定的同業(yè)業(yè)聚集度度餐飲類商商業(yè)KPI體系系硬性指標標軟性指標標位置道路條件件建筑形式式區(qū)域屬性性商業(yè)氛圍圍同業(yè)競爭爭對錦州餐餐飲最集集中的人人民街進進行品牌牌經(jīng)營者者摸排，，選擇十十幾家合合適的品品牌店進進行深入入了解人民街是是錦州餐餐飲較為為集中的的區(qū)域，，餐飲占占到所有有業(yè)態(tài)的的70%。選擇擇在該區(qū)區(qū)域對各各餐飲店店的規(guī)模模、檔次次、經(jīng)營營狀況等等進行調(diào)調(diào)查，選選擇錦州州品牌的的餐飲店店。對選擇的的10-20家家餐飲店店進行深深入了解解，包括括該店鋪鋪的分店店數(shù)量、、總規(guī)模模、目前前的經(jīng)營營狀況等等，進行行進一步步的篩選選。招商洽談談：以主主動走出出去為主主，對外外宣傳推推廣造勢勢推廣方式式主要分分為三類類：點對對點客戶戶推廣、、傳媒推推廣、關關鍵事件件推廣在主力店店的推廣廣過程中中，點對點推推廣的效效果更佳佳，后兩者者起輔助助作用，，能夠提提升項目目的知名名度招租主力力店的洽洽談過程程中應注注意雙方方的具體體情況：：1.該商商家對商商業(yè)區(qū)能能起到什什么作用用，以決決定所應應給予的的優(yōu)惠條條件2.商家家自身的的擴展需需求和商商家對該該區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景的認知知，即商商家開設設分店的的意愿是是否強烈烈點對點客客戶推廣廣方式招商手冊冊發(fā)放電話介紹紹面談（上上門拜訪訪、現(xiàn)場場講解））其他（E-mail、、DM、、短信等等）傳媒推廣方式戶外廣告告報紙、雜雜志電視視、網(wǎng)絡絡、廣播播等口碑傳播播等關鍵事件件推廣方式式自有會員員、客戶戶群活動動社會型活活動主題性活活動參與型活活動商業(yè)推廣廣方式東側飲食食一條街街采用租租售并舉舉模式，，引入當當?shù)刂惋嬜髯鳛橹髁αΦ?，給給予較優(yōu)優(yōu)惠的租租金價格格，通過過多種途途徑集中中宣傳，，提高了了項目的的知名度度，使得得銷售速速度大幅幅提升引入主力力店，形形成示范范效應，，帶動相相關品牌牌，通過過營銷配配合促進進了后期期商鋪的的銷售引入”新極品”、”秦三驢肉肉餃子”、”天橋海邊邊”等三家錦錦州當?shù)氐胤浅Ｖ牟筒惋嬂系甑曜鳛橹髦髁Φ辍?。根?jù)不不同商家家的檔次次，給予予不同程程度的優(yōu)優(yōu)惠政策策，部分分甚至給給予零租租金的優(yōu)優(yōu)惠措施施。通過報廣廣、路牌牌廣告、、圍擋等等途徑集集中宣傳傳，在部部分傳單單和廣告告上標示示主力商商家位置置。舉措：效果：引入主力店之之后，銷售速速度從700平米/月上升到1200平米/月售價維持地下下一層、一層層、二層均價價5000元/平米，顯著高高于周邊價格格（3900元/平米）深圳萬科城商商業(yè)背景概況：萬科城位于深深圳龍崗布吉吉鎮(zhèn)坂雪崗工工業(yè)園區(qū)內(nèi)，，總建面43萬平米，屬屬于陌生區(qū)域域大盤。04年10月1日開始銷售售，共規(guī)劃30000平平米的大型商商業(yè)街區(qū)，首首期啟動2.1萬平米區(qū)域背景：（1）項目開開始銷售時，，區(qū)域認知度度較差，所處的整個片片區(qū)普遍充斥斥著各種低檔檔消費場所；；（2）該片區(qū)區(qū)擁有華為集集團、新天下下集團、富士士康集團、納納米科技、中中石化等10多個高收入入企業(yè)消費群群體；（3）政策導導向下大力發(fā)發(fā)展基礎配套套設施，規(guī)劃劃中的地鐵經(jīng)經(jīng)過該項目；；商業(yè)街及廣場租售并舉案例例2明確項目定位位，設定三大大主題：餐飲飲、購物、休休閑美食坊規(guī)劃總總面積為1萬萬平米，中餐餐針對湖南人人、四川人等等定位地方小小吃＆民族風風味，西餐以以西式快餐時尚購物中心心——風情街區(qū)區(qū)，體驗式購購物“街、鋪、景景”等多角度度建筑景觀，，同時注入西西班牙地中海海風情，使整整個商業(yè)街變變成為一個集集購物、休閑閑、游玩于一一體的風情街街。主題購物業(yè)態(tài)態(tài)分為二種類類型：日常購物：社社區(qū)超市，具具備生活必需需品特色購物：西西班牙風情的的購物走廊，，針對周圍高高收入人群國際美食坊———打造深圳圳最著名的中中西美食街時尚購物中心心——風情街街區(qū)，體驗式式購物娛樂休閑廣場場——12200平方米米的開放式城城市廣場娛樂休閑業(yè)態(tài)態(tài)設置茶館、、酒吧等沙龍龍組織，針對對周圍IT精精英、高檔住住宅業(yè)主、私私人老板、白白領階層，是是一個社區(qū)精精神場所。吸引大型主力力商家進駐，，標定商區(qū)檔檔次，增強商商業(yè)吸引力招商主要客戶戶華潤萬家已簽約丹桂軒已簽約國際美食購物中心休閑娛樂華潤超市丹桂軒中國銀行KFCKOSMO咖啡舞鶴日本料理EITIE（愛特愛）時裝名店三春暉書店自然美美容院逍遙養(yǎng)生堂小白兔干洗科達沖印大型主力店的的進駐有助于于增強整個商商業(yè)區(qū)的商業(yè)業(yè)氛圍，吸引引更多知名商商家進入04年底，華潤和和丹桂軒的入入駐標定了該該商業(yè)區(qū)的檔檔次，大量知知名商家接踵踵而入，目前前簽約主要客客戶有中國銀銀行、KFC、KOSMO咖啡、舞鶴日日本料理、EITIE時裝名店、三三春輝書店、、自然美美容容、逍遙養(yǎng)生生堂、小白兔兔干洗、柯達達沖印等等培育一定商業(yè)業(yè)氛圍，并成成功售出剩余余商鋪萬科和華潤萬萬家、丹桂軒軒正式簽署協(xié)協(xié)議，進駐萬萬科城，大型型主力店的入入駐增強了區(qū)區(qū)域的商業(yè)吸吸引力正式開盤發(fā)售售余下的20%商鋪，面面積150-200m2，主力商鋪鋪價格70~80萬元。。商鋪全部順順利銷售。租售并舉步驟驟解析：Step1.引進主力力商家2004年11月20日日Step2.大規(guī)模集集中出租2004年11月-2005年5月月商鋪出租率達達到80%，，各色商業(yè)的的進駐，使得得社區(qū)商業(yè)氛氛圍大為提升升Step3.保保留商鋪高價出售售2005年6月11日時機把握：服務于于片區(qū)功能的商業(yè)業(yè)中心在第一期項項目中便全部建設設完成，盡早展示示，提升住宅售價價；而銷售時機則則放在一期住宅入入伙之際，價格實實現(xiàn)大幅度提升提提升；整個策略可可謂開發(fā)經(jīng)驗與資資金實力的結合。。附件三：會所案例例北京奧林匹克花園園北京紫玉山莊北京棕櫚泉奧林匹克花園會所所，奧林匹克花園園運動城——運動動就在家門口北京奧林匹克花園園運動城是北京奧奧林匹克花園的標標志性建筑，由悉悉尼奧運會體育場場館的主設計師菲菲利浦考克斯親自自設計，占地面積積為5601.75平方米，總建建筑面積為14258.3平方米米。奧林匹克花園運動動城是奧林匹克花花園的賣點之一，，配合奧林匹克花花園主打健康社區(qū)區(qū)的概念，在一期期銷售時投入使用用Case1會所以大眾型體育育運動項目為主運動城以會員制經(jīng)經(jīng)營為主，以科學學化健康服務為宗宗旨，是一家集健健身、專業(yè)訓練、、休閑娛樂、餐飲飲聚會等為一體的的大型綜合性體育育休閑設施。層數(shù)項目規(guī)模經(jīng)營狀況一層羽毛球10個標準場地在營籃球2個標準場地在營乒乓球12張球臺在營游泳25*12.5米國際標準短池在營二層健身共1500平方米空置，考慮引入專業(yè)公司外包經(jīng)營跆拳道在營瑜伽在營壁球2個在營三層屋頂網(wǎng)球場1個標準網(wǎng)球場在營目前會所內(nèi)全部為為體育運動項目，，餐飲等項目沒有有設置功能設置在不考慮房租的情情況下，奧林匹克克花園運動城經(jīng)營營基本維持平衡收入會員制經(jīng)營，包括括年卡、VIP卡卡、半年卡、季卡卡、月卡、記次卡卡，會員卡一共200-300人人，年流水100多萬元。游泳池年流水40萬元左右，好的的時候45-46萬元，差的時候候38萬元。游泳池日人流量少少時20-30人人，多時200-300人，最多多同時接待150-160人經(jīng)營成本構成：人員工資，，水電消耗、契稅稅、設備維護成本本、攤銷費用等：：人員設置：三班設設置，一人收銀，，一人前臺，游泳泳池前臺，游泳池池兩個救生員冬天一天的供暖費費500元，包括地熱、暖暖風、熱水等等運動城已經(jīng)運營三三年，投入使用一一年后基本可以做做到盈虧平衡（不不考慮房租和設備備折舊）運營情況前期定位定位清晰：與項目目主題緊密結合，，定位專業(yè)化、規(guī)規(guī)模化的體育運動動會所項目設置：以少量量高檔項目標定會會所檔次，以多種種大眾型運動項目目作為收入來源成功經(jīng)驗后期經(jīng)營成本控制：深挖高高成本項目細節(jié)，，根據(jù)實際情況靈靈活調(diào)控成本結構構場地多能利用：為為體育賽事以外的的大型活動提供場場地，增加收入對外營銷：低成本本高效率，品牌共共建、體育賽事造造勢、挖掘外部資資源成功經(jīng)驗借鑒成功經(jīng)驗開辦培訓班：提高高場地單位時間的的收益對內(nèi)節(jié)流對外開源定位清晰：與項目目主題緊密結合，，定位專業(yè)化、規(guī)規(guī)?；捏w育運動動會所一、專業(yè)化1、專業(yè)化的運動設設備設施燈光照明雙魚牌乒乓球設備備運動地板2、專業(yè)化的教練隊隊伍聘請省市隊教練作作為場館教練二、規(guī)模化1、1.4萬平米大型運動場場館。2、綜合館1300平方米，適合組組合大型賽事和活活動前期定位項目設置：以少量量高檔項目標定