遼寧城市綜合體建設(shè)項目可行性報告含投資估算

盤錦市XX置業(yè)有限公司XX廣場A組團團項目可行性性研究報告項目地點：興隆隆臺區(qū)XX街與路交口口西北角編制日期：：二0一0年十月十二二日目錄前言1.1報告編編制的目的1.2報告編編制的主要依依據(jù)項目開發(fā)環(huán)境分分析2.1盤錦市概概況2.2盤錦市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r況2.3城市建設(shè)設(shè)及發(fā)展2.4國內(nèi)房地地產(chǎn)市場回顧顧2.5現(xiàn)階段段房地產(chǎn)市場場政策導(dǎo)向項目概況介紹3.1地塊位位置介紹3.2項目擬擬建物業(yè)規(guī)模模項目營銷戰(zhàn)略4.1項目優(yōu)優(yōu)劣勢分析4.2項目定定位4.3項目營營銷推廣策略略項目建設(shè)條件5.1項目交交通狀況5.2建設(shè)場場區(qū)條件項目建設(shè)方案6.1總體規(guī)規(guī)劃布局6.2建筑方方案設(shè)計6.3結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計6.4公用配配套設(shè)施方案案6.5安全防防范6.6人力資資源配置6.7項目工工程一覽表項目實施進度計計劃7.1項目總總體規(guī)劃7.2項目實實施進度計劃劃投資估算及經(jīng)濟濟效益分析8.1投資估估算8.2投資收收益8.3敏感性性分析風(fēng)險分析及對策策9.1市場風(fēng)風(fēng)險分析與對對策9.2經(jīng)營管管理風(fēng)險分析析與對策9.3金融財財務(wù)風(fēng)險分析析與對策結(jié)論前言可行性研究的資資料來源有：：公開的政府府報告和房地地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站站統(tǒng)計資料、對對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士訪談、地地塊所在區(qū)域域內(nèi)典型項目目的調(diào)研等。通通過對以上資資料的匯總和和分析，本著著實事求是的的原則，編制制出本可行性性研究報告。1.1報告編編制的目的（1）在對項目目開發(fā)經(jīng)營環(huán)環(huán)境進行詳細細分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)合項項目所處的區(qū)區(qū)位環(huán)境，對對該地塊的市市場價值進行行合理的市場場整合和定位位。（2）對項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計、建建筑方案設(shè)計計、環(huán)境藝術(shù)術(shù)設(shè)計提出相相應(yīng)的建議。（3）對項目決決策及其實施施的優(yōu)化提出出建議。（4）對項目進進行投資分析析和風(fēng)險分析析，并給予相相應(yīng)的對策。（5）對項目的的可行性與開開發(fā)經(jīng)營策劃劃提出初步意意見。1.2報告編編制的主要依依據(jù)（1）《中華人人民共和國城城市規(guī)劃法》（2）《城市規(guī)規(guī)劃編制辦法法》（3）《高層民民用建筑設(shè)計計防火規(guī)范》〈GB50045-95〉(2005版)（4）《建筑結(jié)結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范范》（GB500009-20001）（5）《混凝土土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)規(guī)范》（GB500010-20001）（6）《建筑地地基基礎(chǔ)設(shè)計計規(guī)范》（GB500007-20002）（7）《建筑抗抗震設(shè)計規(guī)范范》（GB500011-20001）（8）《高層建建筑混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程程》（JGJ3--2002）（9）《建筑樁樁基技術(shù)規(guī)范范》（JGJ944-94）（10）《建筑筑給排水設(shè)計計規(guī)范》（GB500015-20003）（11）《建筑筑內(nèi)部裝修設(shè)設(shè)計防火規(guī)范范》(GB502222-955)項目開發(fā)環(huán)境分分析2.1盤錦市概概況地理概況：盤錦市位于遼寧寧省西南部，遼遼河三角洲中中心地帶，東東、東北鄰鞍鞍山市轄區(qū)。東東南隔大遼河河與營口市相相望，西、西西北鄰錦州市市轄區(qū)，南臨臨渤海遼東灣灣。市區(qū)距省省城沈陽市155公里；西距距錦州市102公里；南距距營口市65公里，鲅魚魚圈港146公里，大連連港302公里；東距距鞍山市98公里。地理理坐標(biāo)為北緯緯40°39′～41°27′、東經(jīng)121°225′～122°331′之間?？偯婷娣e4071平方公里，占占遼寧省總面面積的2.75%。地勢地貌貌特征是北高高南低，由北北向南逐漸傾傾斜，比降為為萬分之一，坡坡度在2°以內(nèi)；地面面海拔平均高高度4米左右，最最高18.2米，最低0.3米，地面平平坦，多水無無山。盤錦市市境內(nèi)有大、中中、小河流21條，總流域域面積3570平方公里。其其中，大型河河流4條：遼河、大大遼河、繞陽陽河、大凌河河。資源概況：盤錦市地下有豐豐富的石油、天天然氣、井鹽鹽、煤、硫等等礦藏。2000年底，遼河河油田累計探探明石油儲量量21億噸，天然然氣1784億立方米。中中國第三大油油田——遼河油田坐坐落于此，已已開發(fā)建設(shè)32個油氣田，已已建成興隆臺臺、曙光、歡歡喜嶺、錦州州、高升、沈沈陽、茨榆坨坨等12個油氣生產(chǎn)產(chǎn)單位。盤錦市葦田收割割面積556008公頃，年產(chǎn)產(chǎn)蘆葦50萬噸左右，列列世界之先。盤錦市南部沿海海，15米等深線以以內(nèi)淺海水域域約20萬公頃，魚魚、蝦、蟹資資源蘊藏量約約4萬噸～5萬噸，占遼遼東灣蘊藏總總量的70%。其中以河蟹蟹最為著名。氣候概況：盤錦市屬暖溫帶帶大陸性半濕濕潤季風(fēng)氣候候區(qū)。其特點點是：四季分分明、雨熱同同季、干冷同同期、溫度適適宜、光照充充裕。土壤在在11月中旬開始始凍結(jié)，下旬旬封冰；解冰冰期在3月上旬，4月上旬化通通。全年無霜霜期204天。終霜為4月上旬，初初霜為10月中旬。行政區(qū)劃：盤錦市是19884年經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)成立的的地級市，隸隸屬遼寧省。轄2個區(qū)、2個縣，即雙臺子區(qū)、興隆臺區(qū)、盤山縣、大洼縣。區(qū)、縣共轄19個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)(含1個民族自治鄉(xiāng))、27個街道辦事處。各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)共轄村民委員會308個；各街道辦事處共轄社區(qū)居民委員會178個。人口現(xiàn)狀：全市戶籍總?cè)丝诳?28.2萬人，比上上年末增加1.1萬人。全年年出生人口9042人，出生率6.97‰；死亡人口4653人，死亡率3.59‰；自然增長長率3.38‰；計劃生育育率97.533%。全年城市居民人人均可支配收收入14907元，比上年年增長22.1%；城市居民民家庭恩格爾爾系數(shù)為31.6%。全年農(nóng)村村居民人均純純收入6391元，比上年年增長11.9%；農(nóng)村居民民家庭恩格爾爾系數(shù)為45%。全市城鎮(zhèn)單位從從業(yè)人員4513229人,私營個體從從業(yè)人員1572116人。其中，城城鎮(zhèn)私營個體體從業(yè)人員90941人。城鎮(zhèn)登登記失業(yè)率2.2%。暫住人口口高峰期，從從事建筑、運運輸?shù)刃袠I(yè)的的人員3萬余人，經(jīng)經(jīng)商和從事服服務(wù)業(yè)的人員員1.5萬余人。域內(nèi)人口以漢族族為主。共有有35個民族，漢漢族占95.177%，少數(shù)民族族占4.83%。其中，滿滿族占3.01%，朝鮮族占0.90%，其他少數(shù)數(shù)民族占0.92%。幾個人口口較多的少數(shù)數(shù)民族依次是是，滿族380001人，朝鮮族113007人，蒙古族5914人，回族4113人，錫伯族744人。旅游概況：全市共有星級賓賓館14家，旅行社37家，國家A級以上景區(qū)7家。全年接接待國內(nèi)外旅旅游者765萬人次，比比上年增長67.3%。其中，接接待國內(nèi)旅游游者760萬人次，增增長67.4%；接待入境旅旅游者5.3萬人次，增增長55.8%。全年旅游游總收入52.7億元，比上上年增長69.9%。其中，國國內(nèi)旅游收入入51億元，增長69.9%；旅游外匯匯收入2324萬美元，增增長71.0%。教育概況：全年（20088年）普通高高等教育招生生1971人，在校生5012人，畢業(yè)生1387人。各類中中等職業(yè)教育育招生4402人，在校生13191人，畢業(yè)生2914人。全市普普通高中招生生8660人，在校生25940人，畢業(yè)生7941人。全市初初中招生16856人，在校生53738人，畢業(yè)生15702人。普通小小學(xué)招生14682人，在校生84408人，畢業(yè)生16858人。特殊教教育招生11人，在校生126人。幼兒園園在園幼兒28875人。全市小小學(xué)生升初中中升學(xué)率100%；初中畢業(yè)業(yè)生升學(xué)率農(nóng)農(nóng)村85%，城市96%。2.2盤錦市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r況經(jīng)濟環(huán)境2008年盤錦錦市生產(chǎn)總值值實現(xiàn)670億元，增長11%，實現(xiàn)了十十年來首次兩兩位數(shù)增長。按按可比價格計計算，其中，第第一產(chǎn)業(yè)增加加值66.8億元，增長7.5%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值4888.6億元，增長7.2%，其中工業(yè)業(yè)增加值373.8億元，增長7.2%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值1114.6億元，增長11.5%。三次產(chǎn)業(yè)業(yè)分別拉動經(jīng)經(jīng)濟增長0.8、5.2和2.1個百分點。三三次產(chǎn)業(yè)增加加值占生產(chǎn)總總值的比重分分別為10.2%、72.0%和17.8%。年人均生生產(chǎn)總值42290元，按可比比價格計算，比2007年增長7.3%。盤錦去年（20008）全市人均均收入1.6萬元，城市市人均可支配配收入1.7萬元，農(nóng)村村人均可支配配收入7千元。盤錦全年（20008）完成各項稅稅收80.4億元，比上上年增長20.1%。實現(xiàn)地方方財政一般預(yù)預(yù)算收入21.5億元，比上上年增長16.4%。全年（2008）居民消費價價格比上年上上漲5.5%。其中，服服務(wù)項目價格格上漲0.8%。商品零售售價格上漲4.6%。全年工業(yè)業(yè)品出廠價格格比上年下降降1.1%。原材料、燃燃料、動力購購進價格比上上年上漲4.2%。全年（20088）新簽外商直直接投資合同同項目13項，合同外外資金額4761萬美元，合合同項目數(shù)比比上年減少27項，合同外外資額增長31.4%。在新簽外外商直接投資資項目中，合合同外資額在在100萬美元及以以上的大項目目有7個，其中，500萬美元及以以上項目3個。實際利利用外商直接接投資額2623萬美元，比比上年增長27.8%。全市工商商登記注冊外外商投資企業(yè)業(yè)136戶，其中，當(dāng)當(dāng)年新增14戶。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)盤錦的支柱型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是：石油油、天然氣生生產(chǎn)加工、大大米種植和河河蟹養(yǎng)殖。有有中國第三大大油田――遼河油田，年年產(chǎn)原油1200萬噸，天然然氣9億立方米，是是全國最大的的稠油、高凝凝油生產(chǎn)基地地和重要石化化工業(yè)基地，也也是全國最大大的道路瀝青青、防水材料料生產(chǎn)基地、重重要的化肥與與合成樹脂生生產(chǎn)基地；有有全國集中連連片最大面積積的水稻田10.5萬公頃，年年產(chǎn)水稻98萬噸，是全全國重要的水水稻主產(chǎn)區(qū)和和優(yōu)質(zhì)稻米生生產(chǎn)基地，也也是中國北方方重要的稻米米集散地；有有118公里海岸線線，20萬公頃灘涂涂濕地，還有有16萬公頃淡水水水面，年產(chǎn)產(chǎn)魚、蟹等水產(chǎn)品25萬噸，是中中國北方最大大的河蟹人工工孵化和養(yǎng)殖殖基地。目前前三種產(chǎn)業(yè)均均發(fā)展良好，前前景廣闊。初步核算，20009年全年地區(qū)生生產(chǎn)總值685.3億元，按可可比價格計算算，比上年增增長10%。其中，第第一產(chǎn)業(yè)增加加值73.8億元，增長7.6%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值471.5億元，增長7.1%，其中工業(yè)業(yè)增加值432.7億元，增長5.5%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值140億元，增長21.5%。三次產(chǎn)業(yè)業(yè)分別拉動經(jīng)經(jīng)濟增長0.8、5.0和4.2個百分點。三三次產(chǎn)業(yè)增加加值占地區(qū)生生產(chǎn)總值的比比重分別為10.8%、68.8%和20.4%。年人均生生產(chǎn)總值51701元，按可比比價格計算，比比上年增長8.8%。圖1

20005-20009年地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值及其增增長速度2.3城市建設(shè)設(shè)及發(fā)展政策環(huán)境雖然09年出現(xiàn)現(xiàn)了全國性的的房價暴漲，但但在當(dāng)前剛剛走走出金融危機機的陰影，經(jīng)經(jīng)濟增速較低低的背景下，政策調(diào)控方方向依然是支支持房地產(chǎn)行行業(yè)健康發(fā)展展，政策將具具有一定的穩(wěn)穩(wěn)定性。但為控制房價價過快上漲，二二套房貸收緊緊政策仍將持持續(xù)。2008年6-11月，各地方方政府陸續(xù)出出臺的針對房房地產(chǎn)消費的的刺激性政策策，如二手房房營業(yè)稅收優(yōu)優(yōu)惠2009年底之后是是否延續(xù)，可可能要視各地地的房價情況況而定。從房房地產(chǎn)行業(yè)稅稅費改革的方方向來看，減減少流通環(huán)節(jié)節(jié)的稅費，增增加持有環(huán)節(jié)節(jié)的稅費是方方向。投資環(huán)境全年（20088）全社會固定定資產(chǎn)投資270.2億元，比上上年增長34.3%。其中，城城鎮(zhèn)投資248億元，增長34.4%；農(nóng)村投資22.2億元，增長32.8%。全市7個特特色園區(qū)，完完成投資32.1億元，比上上年增長1.1倍；開工建建設(shè)項目167個，比上年年增長41.5%，園區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投資9.5億元。全市計劃總總投資500萬元以上重重點項目382個，完成投投資246.7億元；超億億元以上建設(shè)設(shè)項目29個，完成投投資188.2億元。在城鎮(zhèn)投資中，第第一產(chǎn)業(yè)投資資1.8億元，增長43.8%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)投資189.4億元，增長25%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資56.8億元，增長76.7%。2.4國內(nèi)房地地產(chǎn)市場回顧顧2009全年房房地產(chǎn)開發(fā)投投資36232億元，比上上年增長16.1%。其中，商商品住宅投資資25619億元，增長14.2%；辦公樓投投資1378億元，增長18.1%；商業(yè)營業(yè)業(yè)用房投資4172億元，增長24.4%。2009年房地地產(chǎn)開發(fā)和銷銷售主要指標(biāo)標(biāo)完成情況2.5本市房房地產(chǎn)市場分分析（1）房地產(chǎn)開開發(fā)量情況。

2008年，盤盤錦市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總量240萬平方米。其其中，住宅地地產(chǎn)215萬平方米，商商業(yè)地產(chǎn)20萬平方米,工業(yè)地產(chǎn)5萬平方米。全全年住宅地產(chǎn)產(chǎn)新開工面積積170萬平方米，竣竣工面積80萬平方米。在在建項目主要要有紫苑名都都、水木清華華、日月興城城、藍色康橋橋、恒泰尚城城、等項目。

2009年計計劃新開工面面積280萬平方米，其其中，住宅地地產(chǎn)140萬平方米，商商業(yè)地產(chǎn)40萬平方米，工工業(yè)地產(chǎn)100萬平方米。目目前新建項目目主要有長湖湖新城、湖濱濱四季城二期期、XX新苑、鼎信信佳苑、鐵西西小區(qū)三期、圣圣凱家園、潤潤城苑三期項項目、晟華苑苑二期、秉耀耀工業(yè)地產(chǎn)項項目等。

所有住宅項目目都是由國內(nèi)內(nèi)、外知名規(guī)規(guī)劃設(shè)計單位位規(guī)劃設(shè)計，依依據(jù)盤錦臨海海、多河、濕濕地、海洋氣氣候等得天獨獨厚的自然條條件實施規(guī)劃劃，園區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計以高層層、多層相結(jié)結(jié)合；地下停停車，一戶一一車位，實現(xiàn)現(xiàn)人車分流；；注重環(huán)境建建設(shè)，綠化率率35%以上，大面面積園區(qū)水系系，多處景觀觀節(jié)點，具有有南國水鄉(xiāng)特特色的“北方水城?！保?）房地產(chǎn)需需求量狀況

盤錦市每年商商品樓需求量量在200萬平方米左左右。一是城市區(qū)域新新婚購房需求求。從近年統(tǒng)統(tǒng)計結(jié)果看，每每年新婚夫婦婦在5000對左右，新新婚人員大多多與父母分居居，獨自購買買商品樓。按按每對新婚人人員購買100平方米商品品樓計算，需需求約在50萬平方米。二是油田職工由由外圍遷入市市區(qū)購房需求求。近年來，遼遼河油田職工工退休后有遷遷入市區(qū)居住住愿望，需求求量約30萬平方米。三是舊房調(diào)新房房需求。盤錦錦市每年因舊舊房調(diào)新房或或小房調(diào)大房房等因素，商商品樓需求約約40萬平方米。四是被動需求。每每年因房屋拆拆遷，回遷安安置等，需求求量約50萬平方米。五是其他需求。每每年因外來人人口遷入、農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)非、投資資等原因，形形成的商品樓樓需求約30萬平方米。（3）房地產(chǎn)價價格走勢：雙臺子區(qū)2005年平均均價格1467元/m2，較上年度度漲幅20.755%。2006年平均均價格1725元/m2，較上年度度漲幅17.599%。2007年平均均價格2200元/m2，較上年度度漲幅27.533%。2008年平均均價格2800元/m2，較上年度度漲幅27.277%。興隆臺區(qū)：2005年平均均價格2051元/m2，較上年度度漲幅4.69%。2006年平均均價格2285元/m2，較上年度度漲幅11.411%。2007年平均均價格2800元/m2，較上年度度漲幅22.533%。2008年平均均價格3200元/m2，較上年度度漲幅14.288%。盤錦09年1--7月商品房銷銷售面積722.8萬平方米，以303.88%的增幅位列列全省之首。鞍鞍山和撫順緊緊隨其后，銷銷售面積分別別為223.8萬和85.2萬平方米，增增幅分別高達達205.55%和149.33%。排在最后后的沈陽市銷銷售面積高達達725.6萬平方米，增增幅為8.6%。盤錦09年1-7商品房房銷售額23.9億元、以增增幅606.55%領(lǐng)先全省。排排在其后的是是鞍山和撫順順，二市商品品房銷售額分分別為74.9億元和26.7億元，增幅幅分別為241.11%和217.33%。從商品樓價格走走勢來看，扣扣除原材料、人人工費和土地地價格上漲等等因素，漲幅幅有些過快，但但在市民可接受受范圍內(nèi)。與其它周邊邊城市相比，盤盤錦市商品樓樓價格處于中中下游水平。（4）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展展中的作用盤錦市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資逐年增增加，大大增增加了稅費收收入，帶動了了相關(guān)行業(yè)的的發(fā)展，主要要包括鋼鐵、鋁鋁材、木材、水水泥、石材、陶陶瓷、制磚、門門窗、裝修、防防水和機械制制造業(yè)等50余個相關(guān)行行業(yè)。能夠解解決大量人員員就業(yè)。房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展帶來了大量量的流動人口口，有力促進進了批發(fā)零售售業(yè)、餐飲業(yè)業(yè)、金融業(yè)、保保險業(yè)、運輸輸業(yè)、電信業(yè)業(yè)等間接行業(yè)業(yè)的發(fā)展。

2007年，全全市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資占固定定資產(chǎn)投資比比重已達到7.28%，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值已占占GDP的2.3%。2008年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額達達到35億元。全市市房地產(chǎn)業(yè)投投資占固定資資產(chǎn)投資比重重將達到11%，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值占GDP的4%，已經(jīng)成為為推動全市經(jīng)經(jīng)濟社會又好好又快發(fā)展不不可缺少的重重要組成部分分。（5）房地產(chǎn)市市場存在的問問題

去年5月份以以來，全市房房地產(chǎn)業(yè)受全全國一、二線線城市的影響響，市場萎縮縮現(xiàn)象凸顯，房房地產(chǎn)消費增增長勢頭開始始減緩，成交交量較2007年同期相比比大幅下降，絕絕大多數(shù)小區(qū)區(qū)商品房的銷銷售量僅占開開發(fā)量的30%至40%，有的小區(qū)區(qū)甚至出現(xiàn)退退房現(xiàn)象。分分析原因主要要存在以下問問題：

一是擬購房居居民持幣觀望望心理。從各各開發(fā)企業(yè)售售樓接待處反反饋信息看，面面詢量和電話話咨詢量與以以往相比并沒沒有減少，關(guān)關(guān)心的焦點是是房屋價格，怕怕購買后價格格下調(diào)。因此此，除急需用用房外，皆持持幣觀望。

二是盤錦缺少少域外居民購購買力。盤錦錦域外來盤就就業(yè)人員相對對較少。外市市居民還沒有有認(rèn)識到盤錦錦生態(tài)宜居所所在，很少有有選擇盤錦購購房。

三是少部分人人存在投機心心理。隨著盤盤錦市經(jīng)濟的的發(fā)展，居民民存款余額顯顯著增加，普普遍存在置業(yè)業(yè)投資心理。有有少部分將學(xué)學(xué)校、商業(yè)集集聚區(qū)周邊作作為房地產(chǎn)投投資的熱點，有有的把所購商商品樓出租，收收取租金，長長期獲利；有有的等商品樓樓升值后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)賺取取差價獲利。由由于受全國房房市影響，這這部分人失去去最初心理。

四是開發(fā)企業(yè)業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓壓力過大。盤盤錦市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開開發(fā)建設(shè)資金金與以往相比比明顯緊張。個個別工程項目目出現(xiàn)資金明明顯接濟不上上的現(xiàn)象。2.5現(xiàn)階段段房地產(chǎn)市場場政策導(dǎo)向金融方面存款準(zhǔn)備金利率率上調(diào)：20009年1月份以來，央行行連續(xù)多次上調(diào)了存存款準(zhǔn)備金率率。明確首次購購房標(biāo)準(zhǔn)：從從2010年開始，首首次購房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以戶（夫妻妻帶未成年子子女）為單位位認(rèn)定。嚴(yán)格控制二套房房貸利率，1月10日下發(fā)了《關(guān)關(guān)于促進房地地產(chǎn)市場平穩(wěn)穩(wěn)健康發(fā)展的的通知》。七折利率優(yōu)優(yōu)惠取消，二二套房貸利率率上浮10%。部分房價價上漲過快的的城市暫時停停止外地人購購房等。稅收方面國稅總局發(fā)布《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問問題的通知》，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在進行房房地產(chǎn)項目結(jié)結(jié)算時將面臨臨嚴(yán)格和全面面的土地增值值稅清算；降降低二手房交易的營業(yè)稅和個人人所得稅。物物業(yè)稅醞釀開開征：物業(yè)稅稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣廣至全國。二手房營業(yè)業(yè)稅優(yōu)惠取消消：從1月1日起，個人人住房轉(zhuǎn)讓營營業(yè)稅征免時時限由兩年恢恢復(fù)到五年。首首套房契稅優(yōu)優(yōu)惠收緊：22010年3月9日，財政部部、國家稅務(wù)務(wù)總局日前聯(lián)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)關(guān)于首次購買買普通住房有有關(guān)契稅政策策的通知》土地方面《中華人民共和和國土地增值值稅暫行條例例》規(guī)定土地地增值稅開征征。國土資源源部發(fā)布《招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國有建建設(shè)用地使用用權(quán)規(guī)定》，直直指土地開發(fā)發(fā)市場的囤積積土地問題。發(fā)發(fā)展改革委、國國土資源部、建建設(shè)部聯(lián)合公公告了通過國國家審核的１１５６８家開開發(fā)區(qū)，明確確表示繼續(xù)停停止審批新設(shè)設(shè)立和擴建各各類省級開發(fā)發(fā)區(qū)；針對“以租代征”使用農(nóng)民集集體所有農(nóng)用用地進行非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)等問問題向所在省省市發(fā)出了《國國家土地督察察整改意見書書》。國五條條：1月10國務(wù)院發(fā)出出《關(guān)于促進進房地產(chǎn)市場場平穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展的通知》，明明確提出加強強和改善房地地產(chǎn)市場調(diào)控控，穩(wěn)定市場場預(yù)期，促進進房地產(chǎn)市場場平穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展的五條措措施。項目概況介紹3.1地塊位位置介紹場盤臺市文中錦遼大落府河錦最路行地府林繁配較側(cè)甜遷中區(qū)值項目擬建物業(yè)規(guī)規(guī)模項目占地965518㎡，容積率率不大于2.8，規(guī)劃總建建筑面積：3153440㎡，其中住住宅：2470772㎡，商業(yè)：31078㎡，地下車車庫35090㎡，公建配配套：2100㎡，綠化率率：45.3%。配套有托兒所、幼幼兒園、便利利店、商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點。項目營銷戰(zhàn)略項目所在區(qū)域樓樓盤林立，各各樓盤之間品品質(zhì)趨于同質(zhì)質(zhì)，為達到實實現(xiàn)項目預(yù)定定目標(biāo)利潤，需需結(jié)合當(dāng)前市市場，對項目目所擁有資源源進行整合定定位。4.1項目優(yōu)優(yōu)劣勢分析項目所在地塊位位于盤錦市興興隆臺區(qū)西南南方，市府大大街以南、遼遼河南路以西西。興隆臺區(qū)是盤錦錦市的行政、文文化和商業(yè)中中心區(qū)，盤錦錦市政府和遼遼河油田兩大大機構(gòu)均坐落落于此。市府府大街和遼河河南路為盤錦錦市車流量最最大的主干路路之一，出行行極為方便。地地塊周邊政府府辦公機構(gòu)林林立，商業(yè)繁繁榮，生活配配套設(shè)施比較較完善。南側(cè)側(cè)和西側(cè)的甜甜水村的拆遷遷也在規(guī)劃中中，項目的區(qū)區(qū)域價值升值值潛力巨大。4.2項目定定位目標(biāo)市場定位地塊周邊3公里里半徑內(nèi)主要要為中高檔高高層住宅小區(qū)區(qū)，新近開盤盤的藍色康橋橋、日月興城、紫潤茗都、恒泰尚城等逐逐漸提升該區(qū)區(qū)域住宅品質(zhì)質(zhì)。項目所處處位置、綜合合品質(zhì)和區(qū)域域遠期規(guī)劃決決定了項目的的消費群體主主要為中高收收入人群。目標(biāo)消費群定定位●廬陽區(qū)和新站站區(qū)上班的公公司職員和公公司中層管理理人員。●部分改善居住住條件的政府府工作人員和和公司職員。在老城區(qū)上班的的年輕白領(lǐng)。私營業(yè)主?！衲挲g判斷在225－40歲●購買目的比例例依次判斷為為：純自住、自自住兼投資型型。產(chǎn)品定位根據(jù)以上市場調(diào)調(diào)查，細化分分析，XX廣場三期屬屬多產(chǎn)品、綜綜合性樓盤，比比較客觀的定定位是：高層中小戶型住住宅，其賣點點是：總價適適中，環(huán)境好好，不同面積積滿足不同年年齡層次人群群的購買需求求。高層中的景觀大大戶型位是都都市中高檔標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，供成功功人士及經(jīng)濟濟富裕者居住住，其賣點是是：適應(yīng)大都都市住宅發(fā)展展的趨勢，名名牌足數(shù)電梯梯確保通行便便捷無阻，寬寬敞的近1：1的停車位保保證，小區(qū)高高級智能化：：防盜，周邊邊紅外線監(jiān)視視系統(tǒng)，火火火警自動報警警系統(tǒng)，樓梯梯照明自控系系統(tǒng)等，為住住戶提供全方方位的優(yōu)質(zhì)高高效物管服務(wù)務(wù)。商場定位，中高高檔標(biāo)準(zhǔn)。方案一：整體出出售或出租，形形成中高檔酒酒店娛樂場所所。方案二：分層或或零售鋪面，形形成專賣店或或精品購物中中心。4.3項目營營銷推廣策略略高素質(zhì)物業(yè)的開開發(fā)，除了高高水平的規(guī)劃劃、設(shè)計外，還還需要有一套套行之有效的的市場營銷策策略和手段，高高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營營和管理，以以確保項目有有市場銷路，開開發(fā)商有合理理的收益。根根據(jù)本案市場場定位的特點點，擬采用以以下營銷推廣廣策略：廣告宣傳策略略為達到項目熱銷銷的程度，增增強項目在市市場上的認(rèn)知知度，必要的的市場推廣是是必不可少的的。本項目要要針對所確定定的目標(biāo)群體體，按計劃、分分階段、系統(tǒng)統(tǒng)地對項目的的整體形象和和賣點進行集集中包裝。所所選擇的廣告告媒體包括：：現(xiàn)場售樓部部、工地現(xiàn)場場、公交車體體、站牌、戶戶外高炮、各各種電視和報報紙媒體等。具具體采用的宣宣傳手段和方方式應(yīng)根據(jù)實實際效果和費費用而定，廣廣告宣傳費用用列入項目開開發(fā)成本。促銷策略為了使項目近快快消化，實現(xiàn)現(xiàn)資金的快速速回籠，避免免企業(yè)因資金金短缺而帶來來的開發(fā)風(fēng)險險；通過有步步驟、有計劃劃的促銷手段段來吸引潛在在客群，達到到快速銷售的的目的。.1促銷的階階段性策略階段性促銷策略略主要根據(jù)各各階段銷售產(chǎn)產(chǎn)品特點、余余貨特點、工工程進度、營營銷節(jié)點和市市場狀況來決決定。一般項項目的促銷時時機主要有：：開盤、銷售售受阻階段、項項目封頂、交交房、資金受受壓。.2促銷手段段促銷手段市場上上是五花八門門，通常采用用的有：直接接降價、抽獎獎、回贈禮品品/現(xiàn)金、降低低首付、購房房送物管費用用等等。定價策略在房產(chǎn)界有句俗俗語：只有賣賣不好的價格格，沒有賣不不掉的房子。充充分證明了定定價在地產(chǎn)銷銷售領(lǐng)域的地地位，合理的的定價不但能能夠規(guī)避風(fēng)險險，而且還能能給企業(yè)帶來來更多的利潤潤。鑒于項目目規(guī)模較大，前前期宜采用平平開高走的策策略來引爆市市場。.1價格定位位根據(jù)新站區(qū)目前前市場交易信信息，當(dāng)前各各樓盤銷售價價格具體見下下表（時間10年9月份）：序號樓盤名稱房屋類型均價（元/平方方米）住宅均價（元/平方方米）商業(yè)1日月興城小高層、高層4500120002藍色康橋小高層、高層4400130003紫潤茗都小高層、高層445011000從周邊銷售項目目來看住宅均均價4400--4500元/平方米范圍圍內(nèi)，商業(yè)門門面均價在110000-120000元/平方米范圍圍內(nèi)，從地段段和品質(zhì)上來來看建議售價價住宅售價4400--4500元/平方米，商商業(yè)門面售價價110000-120000元/平方米。以以上建議僅供供參考，具體體售價應(yīng)根據(jù)據(jù)項目市場情情況。.2定價方式式定價方式主要按按開盤價、期期房價、綜合合價、團購價價、內(nèi)部價，并并考慮樓層差差、朝向、采采光、景觀、戶戶型結(jié)構(gòu)綜合合考慮；在定定價中要突出出考慮小區(qū)賣賣點，體現(xiàn)差差異化。項目建設(shè)條件5.1項目交通通狀況本項目位于市主主干道XX路西，距市市級商圈（市市府廣場周邊邊）距離僅為為10－15分鐘車程，將將成為生活十十分便利的城城市居住區(qū)域域。5.2建設(shè)場場區(qū)條件項目地塊內(nèi)的市市政實施有：：道路工程、排排水工程、供供水網(wǎng)絡(luò)、電電信管網(wǎng)、電電力溝、路燈燈工程、煤氣氣管網(wǎng)、道路路綠化工程等等；目前已現(xiàn)現(xiàn)成完善的路路、水、電、氣氣、通信等市市政設(shè)施。供水：供水主要要來源自新站站區(qū)，主水管管管徑DN11400—DN8000，支管管徑徑DN6000—DN3000，供水壓力≥0.28MMpa，水質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，完全全滿足區(qū)內(nèi)工工業(yè)和生活用用水需要。煤氣：項目周邊邊在建小區(qū)建建有開閉所，從從預(yù)留口接入入。通訊：直接由盤盤錦市市話通通信網(wǎng)接入。地質(zhì)勘探：該地地塊與周邊項項目相連，相相鄰地塊已按按高層建筑做做過地質(zhì)勘探探。供電：目前區(qū)內(nèi)內(nèi)供電已經(jīng)到到位。項目建設(shè)方案6.1總體規(guī)規(guī)劃布局區(qū)域總體規(guī)劃劃興隆臺區(qū)為盤錦錦市政府所在在地，具有發(fā)發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)得天獨厚的的區(qū)位優(yōu)勢、交交通優(yōu)勢、物物流優(yōu)勢、資資源優(yōu)勢和人人才優(yōu)勢?？偪傮w規(guī)劃將把把合肥新站綜綜合開發(fā)試驗驗區(qū)建設(shè)成擁擁有現(xiàn)代化商商貿(mào)、物流、金金融、旅游、文文化、信息服服務(wù)等多產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)設(shè)施齊全的安安徽省盤錦市市現(xiàn)代商業(yè)中中心。小區(qū)整體規(guī)劃劃設(shè)計原則●高綠化、生態(tài)態(tài)、園林社區(qū)區(qū)；●綜合服務(wù)配套套設(shè)施齊全、鄰鄰里互助的人人文社區(qū)；●節(jié)能示范工程程，戶型設(shè)計計適應(yīng)現(xiàn)代以以人為本的居居住理念；●社區(qū)整體建筑筑風(fēng)格獨特，具具有很強的視視覺沖擊效果果。小區(qū)內(nèi)部交通通組織小區(qū)交通由小區(qū)區(qū)出入主通道道，次干道和和人行小道構(gòu)構(gòu)成，道路寬寬度和消防通通道按城市住住宅小區(qū)建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。6.2建筑方方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及及建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、防火、節(jié)節(jié)能、隔聲、采采光、照明、給給排水、通風(fēng)風(fēng)、燃氣、電電氣等各種專專業(yè)，設(shè)計時時需遵循有關(guān)關(guān)的規(guī)范或規(guī)規(guī)定，單體設(shè)設(shè)計時還應(yīng)符符合國家現(xiàn)行行的有關(guān)強制制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)定。建筑方案總體體構(gòu)思項目地塊緊鄰板板橋河，位于于新站區(qū)與廬廬陽區(qū)交接處處?；疽笄笫牵航ㄖ椒桨冈诳傮w構(gòu)構(gòu)思上要立足足“人與自然和和諧發(fā)展，以以人為本”這一中心主主題，創(chuàng)造出出符合時代精精神面貌的現(xiàn)現(xiàn)代建筑、人人文環(huán)境和自自然環(huán)境優(yōu)美美的精品社區(qū)區(qū)；同時注意意與周邊小區(qū)區(qū)相呼應(yīng)，在在環(huán)境和建筑筑元素上協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。2000年后城城市住宅流行行模式為：家家庭向小型化化發(fā)展，戶規(guī)規(guī)模以3口之家二居居室為主，當(dāng)當(dāng)前兩代人愿愿意分離居住住，但同時彼彼此又希望相相互照顧，就就近居住。居居住環(huán)境和質(zhì)質(zhì)量不斷改善善和提高，學(xué)學(xué)校和幼兒園園與住所距離離較近，使住住宅與周圍配配套滿足服務(wù)務(wù)半徑的要求求，公共服務(wù)務(wù)設(shè)施逐步完完善。室內(nèi)各各空間功能更更加明確，設(shè)設(shè)備和裝修上上更加體現(xiàn)個個性化，其舒舒適、配套及及環(huán)境趨于協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展，套套型的靈活性性和適應(yīng)性要要求更高。．平面設(shè)計.1住宅規(guī)劃劃設(shè)計根據(jù)使用功能，住住宅在結(jié)構(gòu)上上宜采用框架架大空間布局局，條式結(jié)構(gòu)構(gòu)可根據(jù)消費費需要在設(shè)計計時靈活組合合，用以調(diào)整整住宅平面空空間構(gòu)成。住住宅單體平面面設(shè)計應(yīng)符合合國家住宅建建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范范要求。根據(jù)據(jù)地塊位置、周周邊環(huán)境和市市場的需求，以以追求實用和和舒適為主。初初步規(guī)劃以下下四種戶型，具具體經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)見下表：戶型建筑面積套型臥室朝向所占百分比高層A戶型98平方米三室一廳一衛(wèi)二南一北30%高層B戶型76平方米二室一廳一衛(wèi)一南一北20%高層C戶型105平方米三室二廳一衛(wèi)二南一北35%高層D戶型142平方米三室二廳二衛(wèi)二南一北15%以上戶型在下一一步單體設(shè)計計時，還應(yīng)根根據(jù)消費對象象需求，綜合合考慮住宅使使用的功能與與空間組合、家家庭成員關(guān)系系、職業(yè)特征征等因素。.2住宅設(shè)施施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境境、設(shè)備與設(shè)設(shè)施、消防、以以及安全防護護等基本要求求必須符合《安安徽省城市住住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》和相關(guān)規(guī)規(guī)定，并按中中高檔住宅有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行行規(guī)劃設(shè)計。住住宅為毛坯房房，室內(nèi)地面面和墻壁用水水泥抹平。具具體裝飾如下下：●外墻：高級外外墻涂料；●門窗：高級斷斷橋鋁窗、復(fù)復(fù)合防火進戶戶門；●陽臺：鋁和金金半封閉式陽陽臺；●公共空間：樓樓梯臺階為防防滑面磚；過過道墻面噴塑塑，安全樓梯梯為木制扶手手。.3公用建筑筑小區(qū)地下車庫的的采光、通風(fēng)風(fēng)、防潮、排排水及安全防防護措施應(yīng)符符合現(xiàn)行行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車車庫建筑設(shè)計計規(guī)范》JGJ1000的有關(guān)規(guī)定定。物管辦公公房、配電房房、業(yè)主會所所等建筑物于于地上。室外外有消防環(huán)行行車道、庭院院綠花帶、以以及建筑小品品等加以點綴綴。立面設(shè)計立面造型設(shè)計要要體現(xiàn)現(xiàn)代住住宅建筑特色色，融入四周周自然景觀，色色彩沉穩(wěn)、大大方，整體表表現(xiàn)簡潔明快快且富有張力力；建筑物在在整體規(guī)劃布布置上應(yīng)利用用自然地形，達達到錯落有序序，外密內(nèi)疏疏的圍合式空空間結(jié)構(gòu)；在在園區(qū)建筑輪輪廓線條上突突出優(yōu)美、變變幻，并與規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)幽雅雅、和諧、寧寧靜的環(huán)境既既保持統(tǒng)一，又又有鮮明的個個性。6.3結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計根據(jù)周邊樓盤相相同地塊的勘勘察結(jié)果和本本項目初步規(guī)規(guī)劃，工程基基礎(chǔ)和上部結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采采用以下類型型：．基礎(chǔ)選型及處處理●樁基礎(chǔ)：樁基基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地地基條件、軟軟土層的分布布、樁的承載載性質(zhì)和成樁樁質(zhì)量，并根根據(jù)實際地質(zhì)質(zhì)勘察結(jié)果確確定成樁方法法和工藝，以以確保成樁質(zhì)質(zhì)量?！裆顚訑嚢铇稑叮翰捎蒙顚訉訑嚢杓庸潭ǘǖ鼗?，并按按規(guī)定養(yǎng)護、測測量，攪拌樁樁單樁還應(yīng)試試驗確定。上部結(jié)構(gòu)住宅項目地上高高層18層兩棟（地地下1層），商業(yè)業(yè)為底商1-2層（地下一一層）。地上上建筑物為框框剪結(jié)構(gòu)，地地下停車庫為為鋼筋混凝土土柱或墻，抗抗震等級按八八級標(biāo)準(zhǔn)建造造。6.4公用配配套設(shè)施方案案供水排水水源為城市自來來水管網(wǎng)，進進水支管徑為為DN6000-DN3000，有周邊小小區(qū)預(yù)留口接接入。在符合合超過那時住住宅建筑給排排水工程設(shè)計計規(guī)范的要求求上進行以下下規(guī)劃?！裆詈拖拦┕┧撼鞘凶∽≌詠硭M進水管不小于于DN150，每棟樓設(shè)設(shè)一組水表裝裝置，高層住住宅城市供水水的壓力不夠夠，需在地下下室建水槽，安安裝加壓系統(tǒng)統(tǒng)，消防供水水系統(tǒng)由上行行、下行、水水平供水干管管和豎管組成成?！袷覂?nèi)外排水：：室內(nèi)排水需需經(jīng)室外化糞糞池處理后，進進入城市排污污管網(wǎng)；室外外雨水按清污污分流方式排排入城市排水水管網(wǎng)系統(tǒng)。供電及照明設(shè)設(shè)計小區(qū)電力來自盤盤錦市城市供供電網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)，電壓為220V，區(qū)內(nèi)路線線布置和配電電房的建設(shè)按按照市供電局局的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃劃設(shè)計。在社社區(qū)中照明有有正常生活照照明、應(yīng)急照照明和室外景景觀照明之分分；在對其供供電時照度按按國家GB1333-90標(biāo)準(zhǔn)選取，主主要光源為節(jié)節(jié)能熒光燈，住住宅預(yù)留燈位位，有用戶自自己裝修選定定。在公用建建筑疏散樓梯梯口、地下室室通道等位置置設(shè)置安全出出口標(biāo)志燈；；在通道及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎處安裝疏疏散標(biāo)志燈。供氣采用城市管道煤煤氣供氣方式式。煤氣用量量按民用建筑筑日煤氣用量量標(biāo)準(zhǔn)估算（每每戶每月約15-50立方米），從從附近小區(qū)預(yù)預(yù)留口接入，煤煤氣表盤選用用當(dāng)前流行的的IC卡式樣。弱電設(shè)計●小區(qū)通信線路路由盤錦市市市話網(wǎng)直接引引入；●住宅內(nèi)安裝裝數(shù)據(jù)、語音音和電力模塊塊化綜合集線線箱和插座；；●數(shù)據(jù)語音均采采用100Mbbid高速傳輸方方式，用五類類傳輸線（雙雙絞線）?！裥^(qū)范圍內(nèi)設(shè)設(shè)CATV保安監(jiān)控、防防盜報警系統(tǒng)統(tǒng)。出入口及及重要部位設(shè)設(shè)置攝像機、雙雙監(jiān)報警監(jiān)視視器和紅外系系統(tǒng)防范系統(tǒng)統(tǒng)；●小區(qū)CATVV電視系統(tǒng)由由本市光纖電電視網(wǎng)引入，每每戶設(shè)2-3個電視用戶戶盒；●設(shè)火災(zāi)自動動報警、消防防聯(lián)動系統(tǒng)和和緊急廣播系系統(tǒng)；消防設(shè)計消防設(shè)計嚴(yán)格按按照設(shè)計防火火規(guī)范編制，消消防疏散布置置、室內(nèi)構(gòu)造造及材料耐火火等級等滿足足防火規(guī)范要要求，設(shè)置消消防器材?！窠ㄖ镏車鷩O(shè)環(huán)行通道道，利用建筑筑物四周城市市道路系統(tǒng)。為為消防補救提提供有利的交交通應(yīng)急條件件?！竦叵峦＼噹鞄煸O(shè)防煙疏散散樓梯間，采采用室內(nèi)自動動噴淋或氣體體消防設(shè)施、消消火栓；同時時可設(shè)置防火火分區(qū)。電話通訊居住區(qū)同步建設(shè)設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)，采采用地下電纜纜敷設(shè)。每個個住宅單元都都設(shè)置壁嵌式式電話箱，每每戶均有一個個或若干個電電話插頭。有線電視居住區(qū)有線電視視系統(tǒng)接本市市有線電視網(wǎng)網(wǎng)，每幢住宅宅樓為一個獨獨立的有線電電視系統(tǒng)，每每戶均有電視視插頭。環(huán)境保護本項目為公共建建設(shè)項目，建建設(shè)過程中，產(chǎn)產(chǎn)生的粉塵、噪噪聲及部分建建筑垃圾會對對周圍環(huán)境造造成一定的影影響。項目建建成使用后，主主要排放物為為生活污水、生生活垃圾和廚廚房油煙，無無有毒有害物物質(zhì)，對環(huán)境境影響較小，采采取必要的防防治措施，即即可達到國家家規(guī)定的環(huán)保保要求。對上上述污染擬采采取以下措施施進行治理：：●固體垃圾：在在施工期間，對對建筑廢物和和開挖土方需需要及時清運運；同時，固固定地點設(shè)置置公共垃圾桶桶，垃圾定點點清潔，由垃垃圾車集中清清理運出；●公共及生活污污水：公共污污水和住宅排排污經(jīng)化糞池池處理后排入入城市污水管管道；●噪聲：各類類施工機械產(chǎn)產(chǎn)生的噪聲聲聲級一般在85dB以上，通過過減少高噪設(shè)設(shè)備的使用，合合理安排施工工時間等措施施控制。對必必須施工的高高噪設(shè)備，若若需夜間施工工，經(jīng)過批準(zhǔn)準(zhǔn)后方可。設(shè)設(shè)備選型應(yīng)盡盡量選用噪聲聲較低的，必必要時對有關(guān)關(guān)功能分區(qū)在在建筑上做隔隔聲處理，以以達到環(huán)保標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。●環(huán)境影響評價價：通過對項項目場址環(huán)境境現(xiàn)狀、項目目建設(shè)與運營營對環(huán)境的影影響及環(huán)境保保護措施的分分析，項目建建設(shè)符合國家家環(huán)境保護法法律、法規(guī)和和環(huán)境功能規(guī)規(guī)劃的要求，不不會對周圍自自然環(huán)境、生生態(tài)環(huán)境和社社會環(huán)境造成成破壞。項目目通過對污染染源的治理，并并實施園林景景觀、植樹綠綠化，能夠改改善居住環(huán)境境，提高人們們的居住水平平。6.5安全防防范依據(jù)國家對勞動動者的職業(yè)安安全及勞動保保護的有關(guān)規(guī)規(guī)定，對可能能發(fā)生的觸電電、火災(zāi)、機機械傷害等事事故應(yīng)加強防防范措施，所所有電氣設(shè)備備的安全性能能不得低于國國家有關(guān)法規(guī)規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要要求，操作人人員必須進行行安全技術(shù)培培訓(xùn)，建立健健全安全操作作規(guī)程。具體體安全措施為為：●施工現(xiàn)場道路路、電氣線路路、材料堆放放場等的平面面布置，要符符合安全、衛(wèi)衛(wèi)生要求?！窀鞣N機電設(shè)備備的安全裝置置和起重設(shè)備備的限位裝置置，要安全有有效，經(jīng)常檢檢查和維修保保養(yǎng)?！衲_手架、井字字架和安全網(wǎng)網(wǎng)要指定專人人維護保養(yǎng)，發(fā)發(fā)現(xiàn)有變形、傾傾斜、搖晃等等情況，要及及時加固?！穹仓苯訌氖聨щ娮鳂I(yè)的，必必須穿絕緣鞋鞋、戴絕緣手手套，防止發(fā)發(fā)生觸電事故故?！駨氖掠袎m、有有毒、噪聲等等有害作業(yè)的的，要配戴防防塵、防毒口口罩和防噪聲聲耳塞等防護護用品。●燃氣管道敷設(shè)設(shè)必須由專業(yè)業(yè)人員施工，燃燃氣用戶室內(nèi)內(nèi)必須安裝漏漏氣保護裝置置。在建設(shè)過程中，施施工電梯由專專業(yè)人員負(fù)責(zé)責(zé)使用和維護護，操作人員員必須進行安安全技術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)，建立健全全安全操作規(guī)規(guī)程。在電氣氣線路、燃氣氣管道、樓梯梯口、電梯間間等處設(shè)置警警示牌和應(yīng)急急照明，提高高施工人員的的安全防范意意識。6.6人力資資源配置在項目推進中，公公司管理方式式采取董事會會領(lǐng)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)責(zé)制制。其現(xiàn)代化化的管理方式式，完善的管管理制度能有有效地保證項項目的實施。建建議組建以下下部門：工程程部、營銷部部、財務(wù)部、辦辦公室、綜合合協(xié)調(diào)部?！瘛窆こ滩浚贺?fù)負(fù)責(zé)項目規(guī)劃劃及工程建設(shè)設(shè)、管理等工工作；●營銷部：負(fù)負(fù)責(zé)制定公司司項目策劃、招招商引資、為為入園企業(yè)代代辦證照服務(wù)務(wù)等工作?！褙攧?wù)部：負(fù)責(zé)責(zé)公司財務(wù)管管理和核算審審計，制定年年度公司計劃劃，分解下達達目標(biāo)任務(wù)，審審定投資計劃劃，監(jiān)督投資資使用情況，負(fù)負(fù)責(zé)籌集項目目建設(shè)資金、園園區(qū)統(tǒng)計、財財政收入結(jié)算算與稅費款管管理等工作。●辦公室：負(fù)責(zé)責(zé)公司的文件件管理、后勤勤服務(wù)、上下下聯(lián)絡(luò)、接待待、人員培訓(xùn)訓(xùn)、人事勞動動、檔案管理理、考察選拔拔人才等工作作?！窬C合協(xié)調(diào)部：：負(fù)責(zé)園區(qū)社社會治安與安安全生產(chǎn)管理理、基本建設(shè)設(shè)過程中的協(xié)協(xié)調(diào)等工作。6.7項目工工程一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方方案，本案主主要工程項目目見下表：序號項目名稱說明序號項目名稱說明1土建工程建筑面積3155340平方米5照明工程小區(qū)照明1.1高層住宅247072平平方米6通信工程普通電話配線1.2商業(yè)31078平方方米7火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)公共場所火災(zāi)報報警1.3地下車庫35090平方方米8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)風(fēng)1.4公建配套2100平方米米9閉路電視住宅區(qū)2給排水工程水箱、水池、水水泵機房10室外工程室外綠化及道路路場地3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)內(nèi)消防設(shè)設(shè)備4變配電工程配電房變配電設(shè)設(shè)備項目實施進度計計劃7.1項目總總體規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)：總用地：965518㎡建筑密度：177.9%容積率：2.80綠地率：45..3%機動車位：11168個總建筑面積：33153400㎡其中住宅：2447072㎡商業(yè)：310778㎡公建：21000㎡地下車位位：35090㎡7.2項目設(shè)設(shè)施進度：項目A組團計劃劃于2010年12月20日開工，計計劃將于2012年12月20日交付；包包括1#樓至28#樓，1#樓至8#樓為12層，9#樓至28#樓為18層。投資估算及經(jīng)濟濟效益分析8.1投資估估算根據(jù)對XX區(qū)域域相似項目的的參考，就本本案的投資估估算費用如下下圖：序號費用名稱大類面積（萬平方米米）取值（元/平方方米）總值備注一、土地成本土地拍賣價9651824,612二、前期費用用基礎(chǔ)配套費31.534852,680商業(yè)115元//平米，住宅75元/平米教育附加費31.53415473白蟻防治費31.5341.238地質(zhì)勘察費31.534132規(guī)劃設(shè)計費31.53430946消防專項費31.53415473工程質(zhì)量監(jiān)督費費31.534395小計31.534150.24,736三、工程建設(shè)成本招投標(biāo)費31.534132工程監(jiān)理費31.5348252土建工程費用31.534145045,724電梯設(shè)備35萬元/臺56臺1,960電力基礎(chǔ)設(shè)施費費31.5341203,784電力專線2條178712自來水管網(wǎng)工程程費31.534401,261小區(qū)智能化31.534451,419小區(qū)道路31.5341203,784小區(qū)景觀綠化31.5342006,307小區(qū)其他配套費費用31.5341504,730小計31.534231269,966直接費用為=一+二+三四、間接費用房屋銷售費69,9662%1,986開發(fā)管理費用69,9662%1,324不可預(yù)見費69,9662%662貸款利息2年6%3,861自有資金為500%小計間接費用3%7,834五、總費用直接+間接費用用107,1488總費用=一+二+三+四通過上表可以看看出該地塊總總投資在1071448萬元，其中中直接產(chǎn)生費