車輛抵押貸款不押車

本文格式為Word版，下載可任意編輯——車輛抵押貸款不押車根本案情自然人A因添置上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)公司”）開(kāi)發(fā)的商品房期房，向某銀行松江支行（以下簡(jiǎn)稱“松江支行”）申請(qǐng)借款。2022年2月12日，松江支行與自然人A、自然人B、自然人C（自然人A、B為夫妻關(guān)系，自然人C為二人子女）、房產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人房屋抵押借款合同》一份，商定借款金額260000元，借款期限自2022年2月15日起至2022年2月15日止，借款利率按月利率4.845‰執(zhí)行。借款采用抵押擔(dān)保的形式，由被告自然人A、自然人B、自然人C將購(gòu)置的位于上海市松江區(qū)的房屋和相關(guān)的全部權(quán)利為借款設(shè)定抵押擔(dān)保。

合同簽訂并辦妥房地產(chǎn)預(yù)報(bào)抵押登記手續(xù)后，松江支行于2022年2月15日向自然人A履行了放款260000元的義務(wù)，自然人A于2022年3月15日開(kāi)頭清償貸款本息。自2022年5月15日起，自然人A逾期還款，至起訴時(shí)已逾期12期。截至2022年6月28日，欠松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元、本金罰息2256.04元、利息罰息4627.47元。故松江支行起訴至法院。苦求判令：第一，解除松江支行與自然人A、自然人B、自然人C、房產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》；其次，自然人A、自然人B清償原告借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（截至起訴日）；第三，自然人A、自然人B償付原告自2022年6月29日起至實(shí)際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同商定的利率計(jì)算）；第四，自然人A、自然人B賠償原告律師費(fèi)損失5264元；第五，自然人A、自然人B如不履行上述債務(wù)時(shí)，原告有權(quán)對(duì)自然人A、自然人B、自然人C全體的坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣以后的價(jià)款優(yōu)先受償；第六，房產(chǎn)公司對(duì)上述債務(wù)承受連帶清償責(zé)任。

法庭經(jīng)審理認(rèn)為，原告與四被告所簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》合法有效。原告如約發(fā)放了貸款，借款人應(yīng)按合同商定按時(shí)歸還借款并支付利息；未按約清償借款本息的，還應(yīng)承受相應(yīng)的違約責(zé)任。被告自然人A連續(xù)三個(gè)月拖欠應(yīng)還借款本息，原告按約看法合同提前到期，提前收回借款本金和相應(yīng)利息并無(wú)不當(dāng)。故原告要求解除合同，并要求被告自然人A清償借款本金、清償欠息、逾期利息、罰息、復(fù)息、賠償律師費(fèi)損失的訴訟苦求，均于法有據(jù)，本院均予以支持。被告自然人A、自然人B系夫妻關(guān)系，被告自然人A向原告借款的行為發(fā)生在與被告自然人B婚姻關(guān)系存續(xù)期間，故被告自然人B對(duì)自然人A的上述債務(wù)應(yīng)承受共同清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司承諾為被告自然人A的借款供給連帶責(zé)任保證，應(yīng)當(dāng)對(duì)債務(wù)承受連帶清償責(zé)任。借款當(dāng)時(shí)，被告自然人A、自然人B、自然人C以坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)作為上述借款的抵押擔(dān)保，并辦理了預(yù)報(bào)登記。然而自能夠舉行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起超過(guò)三個(gè)月，上述產(chǎn)權(quán)全體人未申請(qǐng)登記，故預(yù)報(bào)登記失效，原告看法的抵押優(yōu)先權(quán)，本院難以支持。

據(jù)此，法院判決如下：第一，解除松江支行與四被告2022年2月12日簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》；其次，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)清償松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（上述款項(xiàng)計(jì)算至2022年6月28日）；第三，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日內(nèi)支付松江支行自2022年6月29日起至實(shí)際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同商定的利率計(jì)算）；第四，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告松江支行律師費(fèi)5264元；第五，被告房產(chǎn)公司對(duì)上述二至四項(xiàng)債務(wù)承受連帶清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司在承受擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向被告自然人A和自然人B追償；第六，駁回松江支行的其余訴訟苦求。

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)及分析

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是銀行對(duì)預(yù)報(bào)抵押登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為銀行享有優(yōu)先受償權(quán)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)。為便于銀行概括操作，本文將預(yù)報(bào)登記、預(yù)報(bào)抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記分列，并非在法律上否認(rèn)預(yù)報(bào)抵押登記屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的一種，而僅為與銀行實(shí)際操作更貼近。

預(yù)報(bào)登記是在當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，為養(yǎng)護(hù)取得未來(lái)物權(quán)之苦求權(quán)而將此權(quán)利舉行一種登記，登記的客體是苦求權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。預(yù)報(bào)登記賦予預(yù)報(bào)登記申請(qǐng)人取得一種將來(lái)在條件成就或期限屆滿時(shí)苦求房產(chǎn)預(yù)售人向其轉(zhuǎn)移物權(quán)的權(quán)利，其目的在于養(yǎng)護(hù)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容之苦求權(quán)，免受預(yù)售人處分行為之妨害。本質(zhì)上是預(yù)報(bào)登記權(quán)利人苦求預(yù)售人轉(zhuǎn)移房屋苦求權(quán)的物權(quán)化的一種表現(xiàn)，是具有確定物權(quán)效力的、對(duì)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的苦求權(quán)擔(dān)保。擔(dān)保的效力表達(dá)在原不動(dòng)產(chǎn)全體人仍有權(quán)舉行處分，但該處分行為與預(yù)報(bào)登記權(quán)利人行使苦求權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，處分行為對(duì)預(yù)報(bào)登記權(quán)利人不生效，擔(dān)保預(yù)報(bào)登記權(quán)利人在登記條件具備、或者所附條件成就及所附期限到來(lái)時(shí)能夠取得預(yù)報(bào)登記不動(dòng)產(chǎn)的全體權(quán)。

我國(guó)對(duì)預(yù)報(bào)登記也有相應(yīng)規(guī)定。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照商定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)報(bào)登記，預(yù)報(bào)登記后，未經(jīng)預(yù)報(bào)登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)報(bào)登記后，債權(quán)殲滅或者自能夠舉行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)報(bào)登記失效?！背鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理手段第27條規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押貸款，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同?！钡?4條其次款規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載；另外，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！?/p>

根據(jù)上述可以看出，預(yù)報(bào)登記與不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下識(shí)別：其一，預(yù)報(bào)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記行為的預(yù)行為，預(yù)報(bào)登記的效力完全憑借于日后的本登記是否可以做成，不動(dòng)產(chǎn)登記是預(yù)報(bào)登記的目的行為；其二，預(yù)報(bào)登記是為保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而登記，使申請(qǐng)人取得一種苦求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的同時(shí)為對(duì)現(xiàn)實(shí)擁有的權(quán)利舉行公示所舉行的登記；其三，預(yù)報(bào)登記出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，只是將來(lái)?xiàng)l件成就或期限屆滿時(shí)，使登記申請(qǐng)人取得一種苦求房屋預(yù)售人向登記申請(qǐng)人辦理物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，全體權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商，不動(dòng)產(chǎn)登記公示了物權(quán)在不同主體間的設(shè)立或變更；其四，預(yù)報(bào)登記而產(chǎn)生的苦求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)苦求權(quán)內(nèi)容一致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分，具有排他效力，但有三個(gè)月的時(shí)間限制，超過(guò)規(guī)定的時(shí)間，當(dāng)事人不再享有該項(xiàng)權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)登記在新的物權(quán)登記變更前，權(quán)利人一向享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；其五，預(yù)報(bào)登記依存于其所源于的債權(quán)，如債權(quán)無(wú)效或債權(quán)殲滅，那么預(yù)報(bào)登記與其精細(xì)相連。不動(dòng)產(chǎn)登記在登記后確定處境下獨(dú)立于其源于的債權(quán)。基于預(yù)報(bào)登記與不動(dòng)產(chǎn)登記的識(shí)別，預(yù)報(bào)抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的識(shí)別如下：其一，抵押標(biāo)的物不同?，F(xiàn)房抵押的抵押物是抵押人已取得的不動(dòng)產(chǎn)，已被房地產(chǎn)交易中心登記公示；而房屋預(yù)報(bào)登記的抵押標(biāo)的不是商品房本身，而是預(yù)購(gòu)人可能取得商品房全體權(quán)的一項(xiàng)期望權(quán)。其二，抵押人不同。現(xiàn)房抵押登記的抵押人是房屋的全體權(quán)人，抵押人享有的是對(duì)抵押標(biāo)的現(xiàn)實(shí)的全體權(quán)。預(yù)購(gòu)商品房抵押的抵押人在登記時(shí)并不是預(yù)先房屋的現(xiàn)實(shí)所權(quán)人，預(yù)先登記的房屋全體權(quán)仍是開(kāi)發(fā)商，預(yù)購(gòu)人僅對(duì)預(yù)購(gòu)商品房過(guò)戶的苦求權(quán)。其三，抵押登記后產(chǎn)生的抵押權(quán)賦予債權(quán)人除債權(quán)苦求權(quán)外，還有一項(xiàng)為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而必備的變價(jià)苦求權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)；而預(yù)報(bào)抵押登記在預(yù)報(bào)登記后，未辦理現(xiàn)房抵押登記之前，預(yù)報(bào)登記權(quán)人享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件或商定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的苦求權(quán)，并可擯棄他人同性質(zhì)物權(quán)變動(dòng)苦求權(quán)，使該苦求權(quán)實(shí)現(xiàn)其物權(quán)變動(dòng)之內(nèi)容。其四，時(shí)間限制。預(yù)報(bào)登記而產(chǎn)生的苦求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生一該項(xiàng)苦求權(quán)內(nèi)容一致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分，具有排他效力，但有三個(gè)月的時(shí)間限制。超過(guò)規(guī)定的時(shí)間，當(dāng)事人不再享有該項(xiàng)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記在新的物權(quán)登記變更前，公眾一向相信其享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其五，預(yù)報(bào)登記依存于其所源于的債權(quán)，如債權(quán)無(wú)效或殲滅，那么預(yù)報(bào)登記與其精細(xì)相連經(jīng)過(guò)確定時(shí)間自動(dòng)殲滅。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記在登記后確定處境下獨(dú)立于其源于的債權(quán)，除非有新的物權(quán)行為對(duì)其舉行變更。

基于預(yù)報(bào)登記與不動(dòng)產(chǎn)登記、預(yù)報(bào)抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的識(shí)別，法院支持了銀行除優(yōu)先受償權(quán)之外的訴訟苦求，而駁回了銀行要求養(yǎng)護(hù)其行使優(yōu)先受償權(quán)的訴訟苦求。

對(duì)銀行的啟示

實(shí)時(shí)跟蹤實(shí)施商品房從預(yù)報(bào)抵押登記到不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。在大片面未結(jié)清的預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在貸款結(jié)清前且現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時(shí)，銀行均未要求預(yù)購(gòu)人合作其辦理現(xiàn)房登記，如依該判決存在優(yōu)先受償權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的可能，銀行那么可能產(chǎn)生大量的不良貸款，重要的是客戶在已辦理過(guò)戶登記且已入住的處境下已無(wú)合作銀行將預(yù)報(bào)抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押登記的動(dòng)力，在銀行要求時(shí)甚至?xí)涎由踔辆芙^，銀行對(duì)此要引起充分重視。同時(shí)，銀行要實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)變觀念。一方面加強(qiáng)對(duì)客戶經(jīng)理的培訓(xùn)，要求客戶經(jīng)理建立預(yù)售抵押貸款商品房的創(chuàng)辦進(jìn)度表，定期實(shí)地查看預(yù)售商品房創(chuàng)辦進(jìn)度，并與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，掌管預(yù)售商品房的工程實(shí)際進(jìn)度；另一方面在預(yù)售商品房竣工時(shí)，實(shí)時(shí)通知相應(yīng)開(kāi)發(fā)商供給相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并要求預(yù)購(gòu)人會(huì)同開(kāi)發(fā)商和貸款銀行在自能夠舉行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起實(shí)時(shí)到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記和現(xiàn)房抵押登記。

銀行應(yīng)在合同中進(jìn)一步明確細(xì)致條款。首先，銀行在合同中應(yīng)明確借款人在所購(gòu)商品房能舉行本登記的細(xì)致條件，及借款人未舉行本登記應(yīng)履行的概括義務(wù)。明確違約責(zé)任，使借款人能預(yù)見(jiàn)不履行的法律后果。對(duì)于存量預(yù)報(bào)抵押合同，應(yīng)實(shí)時(shí)加強(qiáng)與預(yù)購(gòu)人的溝通爭(zhēng)取其合作銀行辦理現(xiàn)房抵押登記，在當(dāng)事人不合作舉行本登記時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間辦理查封手續(xù)，取得首封權(quán)，取得處置上的主動(dòng)。在沒(méi)有其他抵押權(quán)的處境下，銀行的利益有望得到保障。其次，在與客戶辦理貸款時(shí)，在合同中多留幾個(gè)聯(lián)系電話號(hào)碼，并明確相互通信地址，且商定按雙方商定地址向?qū)Ψ桨l(fā)送信件即產(chǎn)生銀行通知義務(wù)完成的商定，假設(shè)任何一方的地址發(fā)生變更，應(yīng)實(shí)時(shí)通知對(duì)方變更。另外，貸款銀行在現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時(shí)，應(yīng)實(shí)時(shí)通知預(yù)報(bào)登記人辦理現(xiàn)房抵押登記。結(jié)果，銀行今后在預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，應(yīng)在貸款抵押合同中商定，以客戶同意囑托貸款銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)為條件，并辦理公證。公證后，客戶應(yīng)將辦理房屋抵押登記中客戶應(yīng)出具的資料提交給銀行，銀行向客戶出具收據(jù)?？蛻糍Y料由銀行保管。并同房地產(chǎn)交易中心協(xié)商，對(duì)客戶出具資料后，辦理登記的資料或表格變更的，對(duì)客戶原出具的資料表格仍可以辦理現(xiàn)房抵押登記，不因抵押登記資料的變更而無(wú)法舉行登記。

強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保的重視。根據(jù)銀行住房抵押貸款的商定，在商品房辦理完畢抵押登記前，如發(fā)生借款人違約事情，在得志雙方商定條件的處境下，銀行可向開(kāi)發(fā)商看法，由開(kāi)發(fā)商履行保證責(zé)任。但責(zé)任能否實(shí)現(xiàn)及實(shí)現(xiàn)的程度，取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的責(zé)任財(cái)產(chǎn)狀況及權(quán)利的設(shè)定處境，責(zé)任財(cái)產(chǎn)狀況由客戶經(jīng)理在貸前調(diào)查查明，并在貸后檢查中持續(xù)跟蹤，而權(quán)利的實(shí)現(xiàn)處境那么視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承受擔(dān)保責(zé)任的條件對(duì)銀行是否有利和明確，