南陽府衙項目整體策劃方案(購物中心)

南陽府衙工程整體籌劃案中國房地產籌劃網(wǎng)海言創(chuàng)參謀機構〔廣州〕周帆房地產爭論中心：皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/南陽府衙商業(yè)工程整體籌劃方案工程籌劃小組構成：組長：周帆組員：周植中、陳海軍、白奇?zhèn)?、付挺、姜齊英執(zhí)筆：周植中終審：周帆本籌劃方案興奮點：、籌劃出了全國首個主題式步行街——即體驗式休閑觀光步行街。、南陽首個復合型、多功能消費中心。路，具有戰(zhàn)略高度。名目前言第一局部：市場形勢和工程開發(fā)思路四、南陽商業(yè)板塊與工程商圈分析五、工程開發(fā)思路六、工程開發(fā)三大目標七、工程開發(fā)核心思考的三大原則其次局部工程分析第三局部商業(yè)形態(tài)確立與競爭力構建四、競爭力構建策略第四局部：概念設置與定位二、定位第五局部工程目標客戶群分析一、目標客戶群特征分析二、工程目標客戶群定位三、目標客戶群區(qū)域定位第六局部工程命名一、首選案名二、備選案名第七局部產品規(guī)劃設計建議一、產品整體規(guī)劃原則二、整體規(guī)劃要點三、工地圍墻及工地廣告牌的設置一、價格制定思路二、價格制定原則三、價格制定策略第九局部：營銷推廣策略二、工程營銷籌劃原則完畢語前言“城市化運動”席卷全國，舊城改造涌動中原。為適應城市化市面對城市化運動，我們必需思考以下問題：如何從“城市運動”中，贏取稍縱即逝的商機？如何從“舊城改造”運動中，獲得有益的啟發(fā)？如何在猛烈的市場競爭中，奠定持續(xù)性開發(fā)的幅員？如何深挖容量有限的市場？如何從沿海“城市運動”中的成功樓盤身上學習？如何通過一個工程，締造一個經(jīng)典個案，樹立一個著名品牌？如何實現(xiàn)工程經(jīng)濟效益最大化、品牌價值的最大化？如何實現(xiàn)進展商品牌形象的持續(xù)提升？全程的籌劃，放眼中國商業(yè)進展，緊扣城市化進程的趨勢，站在中國城市運動的高度，打量南陽城市現(xiàn)狀、趨勢與前景，宏觀視野、中觀現(xiàn)實與微觀技術并舉，方能在動態(tài)的市場中獲得根本性的解決。造一個“南陽第一、中原一流”的商業(yè)經(jīng)典樓盤。第一局部：市場形勢和工程開發(fā)思路一、宏觀環(huán)境分析〔一、經(jīng)濟環(huán)境概況元增加到．億元(資料來源：年政府工作報告)還占有相對的優(yōu)勢。農村居民人均純收入元，比全國人均水平元低元。進展很不利。從居民人均儲蓄存款余額看，全市居民人均儲蓄存款余額元,是力支撐。進展做好一切的鋪墊,很具有進展前途?！捕?、商業(yè)環(huán)境分析齊驅的格局。的商業(yè)工程也在不斷上馬，而由于南陽的居民收入水平較低,境產生不利的影響，因而將來的競爭只會越來越強。局部的商業(yè)工程，只有購物功能一種功能，最開發(fā)的大統(tǒng)百貨，雖然納入了飲食和兒童電玩功能，但停留在“淺嘗輒止”的表層上，僅僅將飲食和電玩作為一種配套而沒有上升為功能。品零售額元，比全國人均元低元，兩區(qū)人均零售額元，仍低于全國人均水平。全市批發(fā)零售貿易業(yè)零售額占社會消費品零售總額的,兩區(qū)占,說明居民尚處于物質消費階段，臥龍區(qū)、宛城區(qū)居民在信息、消遣、通訊、旅游等精神產品消費方面略微領先。兩區(qū)餐飲業(yè)零售額合計億元,與商品零售業(yè)共同構成目前的兩大消費熱點。〔詳見《南陽商業(yè)〕中可以看出，比上年增長幅度最大的是衣著，到達了，其次是交通通訊、教育文化消遣。精神追求進展，便利商品受青睞，旅游、保健、美容消費成為時尚。在調查中，有——左右的被調查對象認為旅游業(yè)、健身業(yè)、兒童游樂場所還不能滿足。購物的重要因素。費與休閑、享受相結合的場所。從另外一個角度來看，假設能開發(fā)一個多功能的復合性商業(yè)工程，尤其是融旅游、消遣、飲食、文化于一民的消費欲望，也必將領導南陽商業(yè)潮流。二、商業(yè)格局分析〔一、南陽城市定位和各區(qū)域功能劃分南陽將來城市的進展目標：生態(tài)園林城市南陽城市規(guī)劃中，白河右岸〔西、北岸〕用地布局劃分為：綜合居住區(qū)、國際會議中心區(qū)、會展藝術中心區(qū)、商務辦公區(qū)、濱河商貿白河左岸〔東、南岸〕用地布局劃分為：旅游度假區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、休閑觀光療養(yǎng)區(qū)、商務科技區(qū)、金融商貿區(qū)、綜合居住區(qū)、信息治理效勞區(qū)和工業(yè)會展區(qū)。沿白河兩岸將形成商務觀光休閑帶，白河兩岸根本為開放性空間，加上縱深較長，不適合聚攏人氣，因此，不適合形成大規(guī)模商業(yè)中心，但易于形成商務觀光休閑帶。而集零售、餐飲、消遣、效勞等于一體的大規(guī)模商業(yè)繁華地段將半開放式空間，車流人流集中，且為傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，易于聚攏人氣，簡潔形成大規(guī)模繁華商業(yè)街。商鋪在將來幾年內競爭將會加劇，商業(yè)地產形勢不容樂觀。從南陽市的規(guī)劃格局來看，存在著功能分區(qū)不清楚和重疊現(xiàn)象，但觀光旅游、生態(tài)安康、消遣休閑、會展商務將在南陽異軍突起。然方位滿足消費者的多元需求?！捕?、商業(yè)市場分布規(guī)模、全功能，現(xiàn)代化的標準，創(chuàng)立和完善大型商品市場和生產要素市場。依托城鎮(zhèn)和交通要道，進展壯大專業(yè)批發(fā)市場和小商品市場。成輻射全市，影響周邊的大型現(xiàn)代流通企業(yè)?！踩F(xiàn)階段商業(yè)市場特點、進展前景及競爭形勢分析環(huán)城帶狀專業(yè)市場群根本上系專業(yè)市場群，與本工程沒有可比性。城市核心商圈云集了幾大商業(yè)中心，像華商城〔服裝服飾、港達商貿城〔服裝服飾、金漢豐商場、南陽商場、紅都時代廣場、金瑪特商場、大統(tǒng)百貨、鴻德街〔服裝服飾〕等，核心商圈內的百貨能單一、經(jīng)營分散、規(guī)模較小，同樣無法對本工程構成競爭力，像這一個開發(fā)商。將大統(tǒng)百貨納入本工程范圍內，是“化敵為友”的戰(zhàn)略手法。對手。建工程有三顧緣玉雕商業(yè)中心、港達商貿城〔二期、廣場南街圖書館精品服飾市場、三杰育景苑〔住宅區(qū)內的商業(yè)〕等，這些建工程規(guī)模小、專業(yè)性強，除了港達商貿城略微有點可比性之處，其競爭程度不會太大，本工程在南陽將會獨占鰲頭、一枝獨秀?！菜?、小結從以上分析，我們可以看出，假設我們將本工程確立為多功能、復合型的融時尚購物、休閑觀光、飲食消遣、文化溝通于一體的型商業(yè)工程，那么，在南陽就沒有多大的競爭壓力，大距離的拋開了競爭對手，無異于打一場沒有對手的球賽，無論賽前還是賽后，輸贏格局都已經(jīng)下來了，本工程就是當之無愧的冠軍。三、區(qū)域進展前景展望及競爭形勢分析〔一、區(qū)域進展前景展望本工程所在區(qū)域，是南陽的熱點區(qū)域，屬于黃金地段，周邊有城開發(fā)積聚了一批根本人流。只要籌劃超前，加上操作到位，本工程不存在冷場的現(xiàn)象。加上將成為南陽的商業(yè)中心?！捕?、競爭區(qū)域分析板塊、金瑪特板塊和華商城板塊。該四大板塊的特征前面已經(jīng)做了分析，均屬于傳統(tǒng)型商業(yè)工程，，這四大板塊商業(yè)模式過于傳統(tǒng)；功能落后，只能為消費者供給購物效勞；商業(yè)形貌也已落后，與現(xiàn)代城市形象難以統(tǒng)一；規(guī)模不大，難以形成規(guī)模效應和品牌效應?！踩⒏偁幑こ谭治鲫P于競爭工程，在調查報告中已有闡述，這里不再重復。四、南陽商業(yè)板塊與工程商圈分析〔一、商業(yè)板塊分析城市中心區(qū)。板塊一：以金瑪特為代表，位于中州路與工業(yè)南路穿插處，人氣較旺。路接壤處。板塊三：以金漢豐為代表，位于華西路與人民路交匯處。板塊四：以大統(tǒng)百貨為代表，位于中州路與人民路交匯處，人氣較旺。路南端、中州路和工業(yè)南路為環(huán)線，形成相互循環(huán)的聯(lián)動效應，四大了商業(yè)聚攏效應。征：、性質類似，缺乏共性市場，每個板塊都缺乏共性，重復性很嚴峻，誰也沒有特色，誰也不具備競爭力。、相互競爭又相互帶動是指四大板塊在地理位置上構成一個四方形的格局，有利于人流流動。、商業(yè)功能單調落后四大板塊的商業(yè)功能驚人相像，像金瑪特、金漢豐、華商城和進展趨勢。這種傳統(tǒng)的商業(yè)將會被淘汰出局，取而代之的是多功能、腳?！捕?、工程商圈分析、商圈劃分對于一個工程來說，通常分為三層商圈：核心商圈、中層商圈和外圍商圈。本工程的核心商圈：以市區(qū)范圍為一個圈層。本工程的中層商圈：以城市郊區(qū)范圍為一個圈層。圈層。、商圈分析核心商圈——核心商圈有著其它商圈無法比較的“自然”優(yōu)勢：〔、完善的市政配套及城市功能；〔、興盛的交通網(wǎng)絡；〔、密集的人流〔、市、區(qū)政府辦公所在地。量參觀巡游人流。這三股人流，為本商圈積蓄了固定消費群，本工程開發(fā)成功后，那么如何有效截住、留住、吸引這三股人流呢？旅游區(qū)、廣場休閑區(qū)、百貨購物區(qū)、步街區(qū)、飲食街區(qū)等。具體操作，可以在宣傳上做文章，將廣場面積、府衙面積、大統(tǒng)面積，并將三大資源列為本工程的三大板塊。可以通過一些裝飾、綠化、顏色等原素，將本工程與三大資源有效統(tǒng)一起來。這樣就大大提升了本工程的整體形象與價值。中層商圈——依據(jù)我們的調查爭論覺察，中層商圈的優(yōu)勢如下：〔區(qū)生活，這就意味著，郊區(qū)的人流會不斷增加?！?、郊區(qū)是市區(qū)與郊縣市的結合部，云集了一批人士；〔、很多資本不是很雄厚的小資經(jīng)營者大都住在城市郊區(qū)?！?、該商圈內市政配套和交通也較完善?！?、郊區(qū)形成了一個環(huán)城專業(yè)市場群，聚攏了很多商流。場也遠沒有投資市區(qū)綜合商城的利潤高。位為復合型主題式步行街，就能有效吸引郊區(qū)商家進入。在操作上要將中層商圈內的人流吸引過來。外圍商圈——圍之內，也是本工程價值提升的象征。工程籌劃和操作到位，打造出了一個在豫西南地區(qū)的領先商業(yè)旗艦，足南陽，面對縣市、胸懷豫西南在操作上可以從如下幾方面入手：的先進性；★強調本工程的復合和多功能優(yōu)勢、一站式消費場所；★深化工程的概念與效勞，從而吸引外圍商圈的人氣。五、工程開發(fā)思路跳出商業(yè)說商業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)與文化、商業(yè)與旅游、商業(yè)與才智的發(fā)自內心的沖動，不僅是對財寶的追求，更是對才智的終極追求。六、工程開發(fā)三大目標〔一、以不行復制的經(jīng)營模式，引領南陽商業(yè)進展潮流綜合性購物、餐飲、休閑、消遣、觀光為一體的商業(yè)模式，引領南陽商業(yè)進展及居民購物、消費方式的潮流，形成全的購物體驗，構成模式的方向標?！捕⒊蔀槭忻裥蓍e購物的首選，南陽商業(yè)進展的最高模式配套設施相對缺乏，難以形成有效的人群聚攏效應。最具特色的商業(yè)風景線，成為南陽商業(yè)進展的最高模式。〔三、到達經(jīng)營及銷售的最優(yōu)盈利目的，進展商經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。提升起到極大幫助作用。、作為政府舊城改造商業(yè)工程，是城市進展的重點工程，是城市益和社會效益的最大化。七、工程開發(fā)核心思考的三大原則的領先性、目前市場商業(yè)經(jīng)營過剩，但進展模式太單一，缺少多功能綜合型的商業(yè)模式來主導市場。、商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為落后，整體的城市商業(yè)規(guī)劃及配套不完善，購物及經(jīng)營環(huán)境未盡抱負；、業(yè)態(tài)及商品重復嚴峻，功能單一，消費環(huán)境和品種普遍缺乏特色，居民的消費意欲受到確定限制；、目前商場的治理意識淡薄，仍停留在較初級的階段，造成購物環(huán)境欠缺，目前南陽還沒有真正意義上的步行街消滅；的開發(fā)而言，通過規(guī)劃設計、產品設計、業(yè)態(tài)組合優(yōu)化、購物環(huán)境營造等的提升，確立工程在市場上的領先性則成為必定?！捕⑹袌鲂枨鬄閷?，把握本工程的規(guī)劃設計要點本工程的規(guī)劃設計將以此為切入點作為規(guī)劃設計和業(yè)態(tài)布局的原則。場承受力氣，則要把握產品的設計、面積、總價等?！踩⒁I商業(yè)進展趨勢的原則、領先的商業(yè)模式式，引發(fā)消費乃至生活方式的一場革命。、商業(yè)經(jīng)營模式的有效融合將其優(yōu)勢和特點全面提升整合，形成南陽獨具特色的商業(yè)購物系統(tǒng)。閑空間的連接和融合，到達提升工程附加值和商業(yè)經(jīng)營價值的目的。其次局部工程分析一、工程優(yōu)勢和劣勢分析〔一、工程優(yōu)勢：、地段位置優(yōu)越，處于南陽市中心，市政配套完善、交通便捷；優(yōu)勢利用策略——〔念，以此來強化置業(yè)者信念?！病⒊浞掷玫囟蝺?yōu)勢，在業(yè)態(tài)定位和價格把握上選擇最有利態(tài)——復合型消費中心。在價格上，有效利用地段優(yōu)勢，通過價格控皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/制手段，制造升值空間，不斷炒作，將價格提升到一個抱負價位。先天條件優(yōu)越；優(yōu)勢利用策略——將城市中心廣場、府衙和大統(tǒng)百貨據(jù)為己有，納入到本工程旗下，使其成為本工程的組成局部，增加工程價值。、周邊人氣旺盛；優(yōu)勢利用策略——承受截流和疏通〔引流〕方式，將周邊人氣爭取過來，具體做法如下：截流工具：本工程的位置指示牌。疏通〔引流〕方式：大型廣告牌。〔將人流引向本工程?！驳墓潭ㄈ肆鳌?、有護城河在工程旁邊穿過，有利于制造環(huán)境景觀；一條臭水溝，要利用護城河的優(yōu)勢，就要對護城河進展改造，并且將護城河的水引入到本工程的休閑帶內。、規(guī)模大，目前在南陽屬于最大的商業(yè)工程；優(yōu)勢利用策略——且大打環(huán)境牌，只有規(guī)模大才能造出較好的環(huán)境。多做人工景觀、建筑休閑帶、擴大公共場所面積。、開發(fā)商實力強、信譽好，且有商業(yè)盤成功開發(fā)閱歷，有利于強化置業(yè)者信念；優(yōu)勢利用策略——化進展渲染，從而到達塑造企業(yè)形象、工程形象的目的，最終強化置業(yè)信念。的優(yōu)勢?！捕⒐こ塘觿荩?、由于毗鄰府衙，建筑造型上不利于發(fā)揮；劣勢優(yōu)化策略——府衙建筑保持一樣風格。不利于創(chuàng)立工程優(yōu)勢；皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/展，比方開發(fā)地下商場。還可以利用現(xiàn)有規(guī)劃，在環(huán)境營造上做精做細做優(yōu)，好的環(huán)境可以使商鋪升值。、容積率低，會影響工程利潤；在環(huán)境上做文章，引入主題景觀，打造工程產品競爭力。給消費者營造一個舒適的消費環(huán)境。、工程地塊不規(guī)整，增加了業(yè)態(tài)定位與功能劃分的難度；劣勢優(yōu)化策略——本工程在護城河與西城根路之間地塊呈線狀，不利于規(guī)劃與發(fā)揮，針對這一現(xiàn)狀，可以利用其緊鄰護城河的特點，將這一地塊確立為觀光式步行街，讓消費者邊購物邊賞識護城河風光，有效舒緩消費者的疲乏。、現(xiàn)有建筑和規(guī)劃設計相對較散，不夠集中，整體感欠缺。劣勢優(yōu)化策略——〔式消費領地?！?、在小區(qū)內每個穿插口樹立指〔提〕示牌：指示牌標明某某場在哪，提示牌標明“你已進入某某區(qū)”等。還可以在主入口放置一個總體規(guī)劃圖?！?、任何事情都有正反兩方面的說法，將正面呈現(xiàn)給消費者就晰。針對以上劣勢，我們在籌劃上會逐步化解，實行劣勢優(yōu)化策略，變不利因素為有利因素，具體操作將在方案中逐步開放。二、工程時機和威逼分析〔一、工程時機：；時機利用策略——大膽引入全國乃至國際領先商業(yè)形態(tài)與概念，籌劃出南陽地區(qū)獨一無二的商業(yè)工程。了良好時機。先機，在沒有勁敵的時機進入市區(qū)，風險降到了最低點。〔二、工程威逼：、創(chuàng)威逼：南陽地處中原地帶，人的思想相對落后，對一些的東西可能無法在短時間內承受。解析，可以通過座談的形式，讓專家來說話，由于專家具有權威性、號召性。、南陽整體商業(yè)形勢不容樂觀，市區(qū)內商鋪供過于求；威逼化解策略——優(yōu)秀企業(yè)存在。就能走出一片天地，也就是說，在業(yè)態(tài)定位、功能設置上領先于同的。、周邊云集了一批老牌商業(yè)購物場所，將對工程構成沖擊；老牌商場，就拋離了對手。第三局部商業(yè)形態(tài)確立與競爭力構建一、商業(yè)形態(tài)分析什么樣的商業(yè)形態(tài)才能在南陽處于領先地位呢？有如下幾種可供選擇：〔一、步行街便利。今日的步行街，與傳統(tǒng)的步行購物街道相比，有了很多的內近年來，在全國掀起了步行街熱，各大中城市都在紛紛開發(fā)步行街。的選擇時機。選擇時機：南陽沒有，是空白。選擇條件：本工程受政府限制，整體規(guī)劃是步行街的縮影。選擇指數(shù)：★★★★★〔二、復合型商業(yè)工程食、消遣、休閑等與購物相結合，就是復合。選擇時機：南陽沒有復合型商業(yè)工程，是空白。選擇條件：本工程規(guī)模較大，有利于做成復合工程。選擇指數(shù)：★★★★★〔三、商業(yè)是一種時尚，也是最正確商業(yè)業(yè)態(tài)：在中國，的概念越來越時髦，費場所。是商業(yè)競爭進入經(jīng)濟壟斷、資本高度集中的綜合產物，可以大型批發(fā)市場〔非真正的〕等，也紛紛改名叫?！操徫镏行摹持行氖鞘澜缟献顬榱餍械纳虡I(yè)業(yè)態(tài)，衡量其成功的標志，不是商場、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的消遣、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。不僅僅是個購物場所，具有生命力的現(xiàn)代化商業(yè)至少要具有共性突出、規(guī)模大、配套設施齊備三大要素。典型的現(xiàn)代化商業(yè)除供給停車、居住、辦公的便利外，還應擁有寬闊的廣場、完備的信息遠程傳輸……選擇時機：南陽沒有，是空白。選擇條件：通常要求城市容量大、消費力強勁，而目前南陽市的城市化水平偏低，不太適合做工程。選擇指數(shù)：★★★二、商業(yè)形態(tài)確立落后、商業(yè)分散、缺乏現(xiàn)代型商業(yè)場所。南陽的商業(yè)業(yè)態(tài)存在嚴峻缺乏：業(yè)態(tài)細分過于明細。南陽的專業(yè)市場現(xiàn)有如下工程：〔一、玉雕大世界〔二、佳億通訊市場〔三、工業(yè)品貿易中心〔四、車站工業(yè)品市場〔五、火車站玉器、古玩市場〔六、火車站杏花市場〔七、百樂商務大廈〔八、友情賓館燈具城〔九、百里溪陶瓷市場〔十、南陽紡織大世界〔十一、宛運仲景商城〔十二、南陽食品商貿城〔十三、摩托車配件市場〔十四、仲景藥都市場〔十五、東海市場〔十六、名珠鞋城此眾多的專業(yè)市場，是比較少見的，這也說明白南陽商業(yè)的富強。但社會的商業(yè)主流模式之一，不行或缺。從“商業(yè)形態(tài)要領先”的分析中，我們可以看出，本工程最正確業(yè)態(tài)選擇為：步行街和復合型商業(yè)。而這兩種模式不行能分開來做，最好的方法是將其合二為一，也就是開發(fā)一個具有多功能的步行街。南陽市目前缺乏現(xiàn)代化城市的標志型商業(yè)模式——步行街模式之一，南陽是個有著萬城區(qū)人口〔全市人口高達萬〕的大型地級城市，且歷史悠久、文化底蘊豐厚，可謂人杰地靈，對于這樣一個優(yōu)盛，且都成為當?shù)氐纳虡I(yè)中心。的必定。市商業(yè)富強與商業(yè)模式升級的象征。三、商業(yè)形態(tài)的不利因素化解方法行街卻很少，本工程確立為“步行街”具有確定的威逼性。威逼化解方法——〔、給步行街一種概念，這在全國尚屬首例，全國的步行街之所以陷入同樣的命運，就是在重復操作，且沒有任何概念做支撐。有了一個全的概念，就無異于給傳統(tǒng)的步行街戴上了一頂刺眼的桂冠。比方體驗式步行街，就有了的概念——體驗。〔、打破步行街“一眼望到頭”的傳統(tǒng)模式及轉變街的現(xiàn)狀，給步行街制造一些曲折；將“街”籌劃成“場”和“園街是直通通的，沒有風光與景致，無法愉悅心情，這就會影響逛街人起到調整心情與心態(tài)的驚奇作用。四、競爭力構建策略通過前面的一系列分析，對南陽的商業(yè)格局、商業(yè)模式與形態(tài)、了構建本工程的核心競爭力?？梢哉f南陽現(xiàn)有的商業(yè)工程，除了“老牌”這一優(yōu)點外，幾乎沒有什么可圈可點之處，更別說競爭力了。南陽幾大商業(yè)工程，最大的競爭力就是擁有相對穩(wěn)定的消費群，一旦有一個型的商業(yè)工程問世，現(xiàn)有的幾大老牌商場就會被擊敗。力呢？〔一、競爭力構建思路工程的核心競爭力由外、中、內三重價值體系組成，是工程超越共性更加鮮亮和無法仿照。、優(yōu)越地段和規(guī)模優(yōu)勢——外層價值構筑工程的宏觀競爭力區(qū)位：南陽的城市中心區(qū)域，隨著政府舊城改造工程的推動，環(huán)境得到進一步優(yōu)化，休閑、購物氣氛進一步深厚，升值前景可觀。心優(yōu)勢。、先進獨特的產品優(yōu)勢——中層價值制造工程的鮮亮特色規(guī)劃：吸取現(xiàn)代人居文明和古代歷史文化相結合，以人為本，創(chuàng)南陽商業(yè)最高進展模式。餐飲、觀光購物為一體的多功能場所，形成核心的產品競爭力。靈魂了工程的靈魂，賜予了工程不行仿照的競爭動力。分散成對手無法仿照、不行超越的靈魂。賜予工程獨一無二的價值。〔二、競爭力構建策略什么樣的工程具有較大競爭力呢？依據(jù)分析，具備如下幾大條件：、商業(yè)形態(tài)要領先第一”的優(yōu)勢，領先于同行。、商業(yè)功能要齊全業(yè)已經(jīng)不受歡送。消費者購物時，往往簡潔疲乏，同時也期望能滿足是衣食住行，吃喝玩樂，由此我們可以知道，還需要具備：★飲食功能★休閑消遣功能★觀光功能等。的競爭優(yōu)勢。、效勞形式多、效勞質量好的、領先的？形式領先：效勞的方式先進。建議供給電子信息效勞。速度快捷：要在消費者需要時，第一個效勞到位。建議通過電子信息的傳播速度快的特點，準時播發(fā)各類商業(yè)信息。建議為商家和消費者供給一份效勞清單，供消費者選擇。態(tài)度優(yōu)良：效勞態(tài)度要好。建議對效勞人員使用統(tǒng)一文明用語、統(tǒng)一行為標準。。統(tǒng)，便利消費者查詢信息。綜合以上分析，本工程應當開設如下效勞：★電子信息效勞系統(tǒng)，包括電子顯示屏、觸摸式電腦等；★時尚公布中心，與南陽電視臺或者電臺合辦；系統(tǒng)；★設置導購小姐。、產品設計要領先產品設計領先可以從以下幾方面進展：〔、環(huán)境秀麗：綠化面積大，藝術感染力強?！?、公共空間大，如廣場大、雙廣場、休閑帶寬廣等?！仓靡幸?，既給耳目一的感觀生疏又讓人感到心曠神怡?！灿窒嗷オ毩?。包括功能分區(qū)要搭配適當?！查_間與進深要適宜，原則上開間要大，進深要小。綜合以上，我們得出，打造競爭力的產品具備如下條件：★景觀環(huán)境秀麗，具有觀光效果?！锕δ芊謪^(qū)明晰、合理?！踩夜究偛弥芊壬J為，競爭力和核心競爭力缺乏以區(qū)分工程個〔核心〕競爭力無法保障工程處于優(yōu)勢地位，并且〔核心〕競爭到一個恒久動力并且能確保工程恒久處于競爭優(yōu)勢地位呢？為此周總裁經(jīng)過潛心爭論，創(chuàng)立了“競爭錨”理論。什么是“競爭錨”理論呢？錨，顧名思義，就是船?？繒r所用的器具，用于穩(wěn)定船舶。它是鏈連在船上，拋到水里或者岸邊，將船固定在某一個位置，避開受到外力干擾而漂移。臺，處于不敗之地。本工程的“競爭錨”如何制作呢？〔休閑觀光〕“競爭錨”制作如下：倒鉤一：休閑觀光主題倒鉤二：復合型倒鉤三：多功能第四局部：概念設置與定位一、工程開發(fā)理念設置建議工程開發(fā)理念設定為：全國首個體驗式觀光、休閑步行街理由一：工程所在地周邊具有三大自然優(yōu)勢資源：一是有南陽為工程的一條格外眩目的靚麗景觀帶，這也是工程一大自然優(yōu)越條件，這么一大優(yōu)勢，將給工程增光添彩。二是與工程僅一河之隔的城里消閑。三是與工程緊鄰的文化建筑府衙，系南陽的知府衙門，為河它是清代個知府中目前全國唯一保存完整、規(guī)制完備的府級官署衙門，將成為南陽的旅游勝地之一。以上三大自然資源是工程不行復制的資源優(yōu)勢。從籌劃角度來資源進展一些簡潔分析：〔一、護城河——現(xiàn)狀：現(xiàn)為死水溝。建議：我們建議開發(fā)商將其改造，改造后使其成為以城市廣場為核心的中心商圈的人工景觀帶。目的：進一步提升工程價值。性質：人文景觀?！捕?、城市中心廣場——現(xiàn)狀：現(xiàn)為消閑式公共場所。每天，尤其是晚上就云集了一大批人士在此逗留、休閑，是個人氣很旺的休憩場所。建議：在建設中心廣場與工程之間，架通兩至三道橋梁，將項目與城市中心廣場有機融為一體。目的：將城市中心廣場納入工程范疇，提升工程價值。性質：休閑觀光場所，也屬于人文景觀帶。〔三、府衙——現(xiàn)狀：正在對府衙進展修繕，待修繕完畢后，將對外開放，接待全國各地的參觀游客。壁屬于府衙文物，不行撤除與搬遷，但這塊照壁嚴峻影響到本工程，大型表演區(qū)，把照壁當成舞臺后墻，這樣就奇異地化解了劣勢。、為了充分發(fā)揮府衙的優(yōu)勢，我們建議與府衙方面聯(lián)系，的參觀工程中，加上本工程，前期可以不收費，到了后期，假設形勢看好，可以增收適當費用，這同時也為工程增加了額外收入。目的：將巡游勝地府衙納入工程范疇。性質：巡游觀光勝地。都屬于“觀光、巡游、休閑”資源。同時，這些資源又是工程的特色用這些資源，自然就只有在“觀光、巡游、休閑”上做文章，正由于點：〔一、相比照較富強，競爭較強貨商場和專業(yè)市場也較多，競爭猛烈?！捕?、缺乏現(xiàn)代型多功能購物消費場所線上，像大型百貨商場的功能格外單一，除了購物還是購物，像這類最開發(fā)的商場，其功能也照舊單調?，F(xiàn)代型百貨購物場所，應當是多功能、復合型的，能同時滿足消費者的多種需求。而這樣的購物消費場所在南陽格外稀缺?！踩?、商業(yè)規(guī)模較小、購物環(huán)境較差的環(huán)境較差，簡潔影響消費心情，而現(xiàn)代人購物消費，都渴望有一個好的消費環(huán)境，而一個好的消費環(huán)境，可以增加消費者的購置欲，同奠定根底。從以上分析，我們可以得出如下結論：南陽的商業(yè)業(yè)態(tài)單一、消費環(huán)境落后、商業(yè)分散、缺乏現(xiàn)代型商業(yè)場所。由此我們認為應當將本工程定位為“多功能、復合型、一流購物環(huán)境”的商業(yè)工程，這就自然領導南陽商業(yè)潮流。理由確定位為“觀光休閑”工程；理由二定位為“多功能、復合型、一流購物環(huán)境”的工程；商業(yè)業(yè)態(tài)定位為“南陽的步行街就得出以下結論：由應用到步行街工程中，在全國尚屬首例，所以，最終我們籌劃小組二、定位〔一、地段定位盛世南陽——我的鉆石王朝角度來說。本工程都不愧對“鉆石地帶”四個字。〔二、形象定位全國首個體驗式高科技步行街修飾，本工程籌劃為“體驗式”步行街，走在了全國前列，加上“高觸摸式電腦查詢系統(tǒng)、電子顯示屏等就是高科技手段。工程的規(guī)劃布局以及運營模式都是站在城市經(jīng)營的角度去設計與推廣的。因此,工程不僅從城市進展的宏觀上把握全局，更從商業(yè)首個體驗式〔休閑觀光〕高科技步行街〕主要有以下三個方面的第一：概念設置的第一：到目前為止，全國各城市的步行街，都尚處于初級階段，之所以這么說，是全國的步街，沒有在開發(fā)理念上做足文概念——“體驗式〔休閑觀光〕高科技”步行街。個集多種功能于一體的消費場所，且購物環(huán)境一流、規(guī)劃一流。經(jīng)營價值的第一：將成為南陽經(jīng)營最旺、最好的商業(yè)核心。投資價值的第一：地段升值空間巨大，具備進展?jié)摿?，是投資的首選?！踩⑹袌龆ㄎ荒详栔懈邫n復合型消費天堂、本工程規(guī)模較大，假設定位為高檔消費場所，會“曲高和寡消化簡潔有限。、南陽經(jīng)濟相對滯后，假設定位為高檔消費場所，明顯與當?shù)亟?jīng)濟及消費力不符。、假設定位為低檔消費場所，那么工程的優(yōu)勢就無法表達，同時工程利潤也會受到致命打擊。基于以上考慮，所以應定位為“南陽中高檔復合型消費天堂〔四、功能定位集時尚購物、休閑、觀光、消遣、美食、文化于一體的一站式消費樂園。業(yè)工程如下：、華商城、港達商貿城〔一期〕、金漢豐商場、南陽商場世紀龍量販、紅都時代廣場、金瑪特商場、大統(tǒng)百貨、中州路服裝商業(yè)街、梅溪路服裝商業(yè)街、華西路商業(yè)街〔單車、摩托車、交電一條街〕，只會被淘汰。來說，南陽嚴峻缺乏一個集多種功能于一體的復合性購物消費場所。有見于此，我們打算將本工程開發(fā)成一個多功能復合型的商業(yè)工程。即融購物、飲食、休閑、消遣、觀光、文化等于一體的現(xiàn)代型商業(yè)工程它場所了，全部的需求都可以在這里得到滿足。工程功能定位如下：、購物功能品區(qū)、電子產品區(qū)。、飲食功能、休閑功能、觀光功能、消遣功能、表演展覽功能、信息公布功能功能細化與解釋：確定為服裝、服飾、扮裝品、鞋業(yè)、皮具、玩具、珠寶、婚紗、精品、鐘表、家具、電器、通訊、床上用品、禮品、文具、圖書及超市等。食街、酒吧、咖啡、茶藝館等。是為了充分突出休閑功能，我們建議將護城河沿線命名為休閑觀光帶，同時在護城河沿線的綠化帶設置休閑設施，如休閑桌椅、兒童運動設施、露天吧臺等。觀光功能：在休閑功能里已經(jīng)將護城河沿岸命名為休閑觀光帶，有規(guī)劃也充分表現(xiàn)出了觀光文化，在規(guī)劃上表達了漢、元、明、清四情操。沐足、兒童游樂等。舞臺，同時也是本工程的一個額外收入?？冢饕籍a品、時尚信息，便利消費者和商家在第一時間把握第一手信息。以上功能的具體分區(qū)，詳見后文。第五局部工程目標客戶群分析一、目標客戶群特征分析〔一、特征依據(jù)本工程的特征，本工程的目標客戶群應具有如下特征：〔、有確定的資本?！病⒂薪?jīng)商意識〔、想利用手中的閑錢來獵取穩(wěn)定的回報〔、現(xiàn)在正從事經(jīng)商業(yè)〔、長期從事經(jīng)商業(yè)〔、擴大市場占有率的品牌企業(yè)〔、零售業(yè)大中型商家〔、專做名牌代理〔、有過投資購鋪出租成功閱歷〔、沖動型的小資者〔、寵愛捕獲的商機〔、穩(wěn)健投資，不輕易入市，但對好的時機就馬上抓住〔二、消費特征及相關要求經(jīng)營類型：通常要求多種類型集合，但又有效分別，以期聚攏更多人氣。價格狀況：物有所值，能確保投資人賺取更大利益。多個商鋪來滿足。配套：配套要多，并且有特色，不要天下大同。休閑消遣設施：假設作為配套，就不要太多，假設作為工程的一種業(yè)態(tài)，成要求成行成市，不要分散。開發(fā)商背景實力：要求實力強，以防爛尾；信譽好，以防受騙。對廣告的接收習慣：把廣告當成一種信息，但不完全信任廣告，確定要親臨現(xiàn)場做具體了解。二、工程目標客戶群定位客戶群定位如下：〔一、個體經(jīng)營者〔二、名牌產品代理商〔三、休閑業(yè)投資和經(jīng)營者〔四、消遣業(yè)投資和經(jīng)營者〔五、名牌產品生產商〔六、在南陽地區(qū)的相關產業(yè)連鎖經(jīng)營商〔七、行政和事業(yè)單位的手中有閑資者〔八、企業(yè)中高級白領〔九、中小型企業(yè)老板〔十、從事小本經(jīng)營良好想做大者〔十一、投機取巧者〔十二、外地想進駐南陽的商家三、目標客戶群區(qū)域定位立足南陽，放眼豫西南，輻射周邊各市縣。消化，僅在南陽顯得不太現(xiàn)實。只有把眼光放大到河南南部地區(qū)，即支持工程的體量。第六局部工程命名一、首選案名

盛世南陽修飾語：體驗式步行街一站式消費天堂闡釋：盛世，指興盛的時代。古往今來，真正的盛世并不多，盛唐時代陽也不例外，借改革開放之風，南陽的經(jīng)濟取得了巨大成就，人民豐衣足食，享受性消費已經(jīng)開頭在南陽盛行開來，所以用“盛世南陽”來形容今日的南陽是格外貼切的。對于本工程來說，也只有在盛世才能取得成功，反過來，也只有開發(fā)適合時代進展方向的商業(yè)樓盤，才能吸引南陽人。體會到“盛世南陽”的蓬勃進展之勢。二是表達霸氣，不行匹敵，是當之無愧的商業(yè)首領，南陽的商業(yè)都向我們看齊。修飾語“體驗式步行街步行街，是一站式的消費天堂，來到這里，就不用再“左顧右盼”去其它地方了。所謂體驗，是給消費者制造身臨其境的切身感受，讓很多紀，世紀定位為體驗世紀，世紀定位為生物世紀。本工程開發(fā)成體驗超越、不行仿照的優(yōu)勢。這里的體驗名副其實，旁邊有國家級重點文物保護單位——府衙，府衙是個巡游勝地，而巡游就是最典型的體驗形式之一，還是旁了體驗的涵義。二、備選案名〔一、南陽商業(yè)沙龍貴族婦女的招待，在客廳集會，談論文藝，后來因此把有閑階級的文人雅士清談的場所叫做沙龍，今日泛指聚會，與茶座類似?！捕?、財寶夢想〔財智通道〕〔三、府衙商貿中心〔四、臥龍堡步行街〔五、府衙廣場〔六、南陽早晨〔七、南陽商業(yè)句點釋義——句：與據(jù)諧音，句點：本意到此劃句號，由于這里就是〔八、古今走廊釋義——古：指府衙；今：指今日；走廊：與步行街吻合?！簿?、鴻德領地第七局部產品規(guī)劃設計建議一、產品整體規(guī)劃原則〔一、充分發(fā)揮工程區(qū)位優(yōu)勢，合理布局人流導向游價值。在整體規(guī)劃中要利用不同位置的建筑形態(tài)與購物習慣相結合，增加購物人流的導向，形成重點突出而又合理分布的商業(yè)布局，保證工程整體旺場經(jīng)營?！捕?、承受美食街與步行街相結合，以餐飲消遣、休閑購物、文化觀光多功能全方位滿足消費者需求消遣、購物、美食、觀光為一體的商業(yè)形態(tài)。本工程在功能上可以全方位滿足消費者的需求，從而形成現(xiàn)有商業(yè)模式無法超越的最高模式，奠定工程強大的核心競爭力?！踩①徫镏行呐c步行街兩種商業(yè)模式的優(yōu)勢合二為一集中式購物中心〔特別是主力店〕的綜合購物模式，對步行街的的形式，將兩種商業(yè)模式融合，在整體上能夠構成點面結合，形成人流共享的優(yōu)勢；又能形成重點突出，帶動整體的促進作用，將集中式購物中心和商業(yè)步行街的內涵得到延長和補充?！菜?、以廣場為聚攏人氣與環(huán)境塑造的元素，提升環(huán)境優(yōu)勢素裝飾廣場形成南陽獨特的風景點，同時又是工程配套設施的一部是本工程最為重要的配套設施。二、整體規(guī)劃要點〔一、地塊說明本工程北起民主街，與南陽府衙相望，南至護城河綠化帶，西臨人民路，東止民權街，護城河由西至南圍繞而過。工程地塊呈型，總用地公頃，總建筑面積平方米?！捕⒐こ逃玫刂饕夹g經(jīng)濟指標府衙西側府衙西側府衙南側合計占地面積〔平方米〕建筑面積〔平方米〕層層層層總計建筑密度〔〕綠地率〔〕容積率〔〕〔三、各功能及購物業(yè)態(tài)命名、購物功能區(qū)〔、步行街購物區(qū)——命名為“觀光步行街”〔、精品區(qū)——命名為“時尚精品”〔、旅游用品區(qū)——命名為“南陽萍蹤”〔、文體用品區(qū)——命名為“文體世界”〔、電子產品區(qū)——命名為“高科硅谷、飲食功能——命名為“美食走廊”、休閑功能——命名為“閑情時空”、觀光功能——命名為“心情樂園”、消遣功能——命名為“歡娛前線”、表演展覽功能——命名為“動感地帶”、信息公布功能——命名為“時尚公布中心”〔三、分區(qū)規(guī)劃的布局建議、美食街設在民主路與民權路穿插處；、旅游用品一條街設在民主街沿線；、精品區(qū)設在休閑中心廣場周邊；、文體用品區(qū)設在西城根與南門西馬道交匯處、電子用品區(qū)設在三大廣場連成的流水景觀區(qū)地下室；、銷售中心設在護城河拐角處外側沿線照顧為休閑觀光區(qū)，形成相互聯(lián)貫的網(wǎng)狀布局；包括三大廣場、護城河及其沿線綠化帶；皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺、表演呈現(xiàn)區(qū)設在入口廣場；、消遣區(qū)設在工程中帶三樓的頂層及局部二層位置，具有隱秘性。、效勞區(qū)統(tǒng)一設在二樓。、電子信息區(qū)設在休閑中心廣場的騎樓處。功能劃分圖示：步府 衙護 電子信息區(qū)時尚公布中心觀行 民 主 街旅游用品區(qū) 入口廣場旅游用品區(qū)精表演區(qū) 精城光 文體用品區(qū)品 電 品美食街街 區(qū)休閑中心廣場區(qū)精品區(qū)子區(qū) 南 門 西 馬 道本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊： “://3mbang/“://3mbang/皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺皮匠網(wǎng)——開放、共享、免費的詢問方案報告文庫詢問人士學習成長與溝通平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊：“://3mbang/“://3mbang/河步行觀街光休區(qū)閑步行街區(qū)護城河銷售中心〔四、各功能區(qū)域的設計建議、步行街★選址條件導，提升消費人群的流淌效率，增加人流量；〔〕能充分帶動整個工程的經(jīng)營，特別是對美食街人流的帶動，構成兩頭互動的進展模式；〔〕作為工程的主要形象呈現(xiàn)，是現(xiàn)代商業(yè)進展的必定趨勢；〔〕設在護城河沿線，有利于購物者邊逛街邊賞識護城河風光，能起到緩解逛街疲乏的作用，同時也照顧了“體驗式休閑觀光”步行街的開發(fā)理念?！镌O計建議〔〕建筑形式外廊式，建筑物兩邊步行，商鋪為通透開放式。第一，有利于顧客通行，其次，整體的空間感可以得到有效放大，二層利用率也提高了。給顧客供給舒適的購物環(huán)境的同時也保證了步行街人流的暢通。〔〕步行街通道設計通道：——米寬〔〕層高首層米；二層米加坡頂?！病㈤_間與進深開間及進深：——米×——米〔、單元面積每間面積約為——平方米，以平方米為主力戶型?！?、業(yè)態(tài)形式服裝、服飾、鞋帽、家居〔床上〕用品、飾物、飾品、扮裝品、工藝品、小禮品、古玩、婚紗等。、美食街功能區(qū)域★選址條件〔〕位于工程的端口，城市道路旁，有較好停車位置?！病呈辰掷啵灰嗽O在護城河沿線和廣場邊?！病撑c工程的購物業(yè)態(tài)構成互補關系★設計建議〔〕區(qū)域劃分方米?！病趁朗辰滞ǖ涝O置主通道：——米〔〕層數(shù)、層高層數(shù)：層〔假設能向空中進展，則為地上三層，假設不能向空中進展，可考慮設地下層〕層高：負一層米，首層米，二層米加坡頂。〔、開間及進深開間及進深：——米×——米，每層面積約為——平方米，總面積約為——平方米；〔中高檔〔業(yè)態(tài)形式酒樓、中餐館、西餐館、快餐、咖啡廳、茶座、風味小吃、本地特色小吃等。〔〕層商業(yè)連廊：度為米。〔〕經(jīng)營模式的作用；同時，對于進展商的長期經(jīng)濟效益具有確定的保證，待工程的處理。、旅游用品一條街〔〕區(qū)域劃分旅游參觀人士，這些旅游參觀人士通常會有購置旅游用品的習慣，以資紀念。〔、層高、開間、進深參照步行街?！?、業(yè)態(tài)選擇各類旅游小商品、旅游服裝等。、精品區(qū)〔〕區(qū)域劃分同時也具有賞識性。〔、層高、開間、進深參照步行街?！?、業(yè)態(tài)選擇各類時尚小商品，包括飾物、飾品、男士用品、精巧皮具、首飾等。、文體用品區(qū)〔〕區(qū)域劃分在地周邊云集了很多學校，同時也是政府辦公區(qū)。市場需求較旺。之所以設在該處，是由于文體商品有較好市場，不需要太好的位置?！病痈?、開間、進深參照步行街?！?、業(yè)態(tài)選擇各類學生用的文具、圖書及體育用品、運動器材等。、電子產品區(qū)〔〕區(qū)域劃分設在地下室，即三大廣場連線的對應位置。進入地下室，抬頭可賞識頂層流瀑景觀，提升了地下室的價值?！病痈邔痈撸好?。〔、開間、進深建議整層不做分割，承受開放式，讓客戶自由分割?！病I(yè)態(tài)選擇各類電子用品，包括錄像機、數(shù)碼相機、攝影器材、電子玩具、電動車等。、表演呈現(xiàn)區(qū)設在入口廣場，主要是有效利用照壁，化解照壁弊端，將照壁設計成表演區(qū)的舞臺后墻。表演區(qū)是象征性的，不做特別設計，主要是供商家在此促銷用。、電子信息、時尚公布中心利于消費者觀看。、景觀廣場個入口，更是步行街的呈現(xiàn)臺，兼具呈現(xiàn)、休閑和會聚人流的功能，是一個開放式的公共空間。建議把護城河經(jīng)過治理的水引入景觀廣增加休閑賞識價值。、內部休閑廣場：建議在休閑廣場上設置小型休閑設施，如座椅、太陽傘等，使消購物吸引力。、三大廣場整合成一體費的人士觀光，將地面改為透亮玻璃，消費者可以在上面自由行走，室。、護城河引領南陽商業(yè)地產進展潮流。、銷售中心★銷售中心選址條件〔〕人流的考慮位置，同時考慮人流的簡潔到達度以便利客戶?！病巢挥绊懡ㄔO，便于施工原則清潔?！?、銷售中心選址連城市中心廣場，能有效聚攏人氣，同時在護城河外側，有利于市民進入?！?、銷售中心布局高雅致型，南北承受通透的玻璃圍合，有利于商業(yè)氣氛的營造。銷售中心主要由以下幾個功能區(qū)域構成：〔〕接待區(qū)：為銷售人員迎接客戶區(qū)域，設置接待臺和工程效果圖?！病城⒄剠^(qū)：供銷售人員與到場人士介紹、洽談及溝通，擺放——臺洽談桌椅〔〕簽約區(qū)：供認購人士簽約使用，有確定的私密性，應利用璃進展有效的分隔〔〕呈現(xiàn)區(qū)：呈現(xiàn)工程的整體規(guī)劃模型、平面圖、效果圖及自助式資料取閱處?！病称渌δ軈^(qū)：包括現(xiàn)場工作人員辦公室、衛(wèi)生間。★工程呈現(xiàn)模式制作和一個約平方米的集中式購物中心模型?！锲渌箐N售工作的進展三、工地圍墻及工地廣告牌的設置〔一、工地圍墻設置〔二、工地廣告牌的設置線設置假設干路旗。第八局部：工程價格制定一、價格制定思路〔一、總價格把握思路把握，本工程的總價可以略高于此總價，由于本工程經(jīng)過籌劃，定位了這一理念，總價可適當走高?！捕⒌蛢r低開思路所謂低價低開，就是工程的最低價可以突破四周商鋪的的最低低廉，物超所值的假象，以吸引商家買入。而實際上，均價高于同類對手。選擇最劣質商鋪，開出南陽最低價，既打擊競爭對手又制造轟動效應。二、價格制定原則〔一、競爭導向原則南陽市幾乎不存在什么強勁的競爭對手，因而此種原則不予考慮。〔二、市場導向原則只有參考市場行情?！踩?、本錢導向原則則，本工程不予執(zhí)行?！菜?、利潤導向原則切合實際，由于通常來說，開發(fā)在開發(fā)工程時，大都會有一個利潤目標的初步預期。導向原則加利潤導向原則來確定工程價格。三、價格制定策略〔一、價格策略、各商鋪的定價原則：綜合考慮商鋪的樓層、位置、人流導向、商鋪劃分等因素，制定合理的商鋪價格。、均價制定策略〔、市場價格列舉：市場行情的價格對本工程的價格制定具有很高的市場參考價值。在充分把握市場價格體系的根底上，制定出的價格具有確定市場依據(jù)。下附南陽市相關市場價格行情表：商場名稱商場名稱港達三顧緣首層臨街鋪均價〔萬元平方米〕首層臨街鋪均價〔萬元平方米〕首層內鋪均價〔萬元平方米〕〔、本工程的售價建議：建議本工程售價分布狀況如下：★首層臨街商鋪均價在元之間；★首層內鋪的均價在－元之間；注：由于整個工程不是經(jīng)營單純的單一工程，所以無法對整體的店鋪面積劃分做出規(guī)劃，以上方案只在不考慮其他如酒店、快餐、作出大小規(guī)劃和銷售價格打算?！病⒈竟こ炭們r確定★首層臨街〔＋類：總價把握在－萬元；★首層內鋪〔類：總價把握在－萬元；★負一層商鋪〔類：總價把握在－萬元。〔二、價格把握策略、價格把握思路以低開高走為價格把握的根本思路，其主要緣由：〔象，整體市場環(huán)境不很樂觀；〔、本工程要取得南陽商業(yè)地產龍頭地位，就必需要先爭奪優(yōu)顯的優(yōu)待，這對開發(fā)商或者工程的本身，都是格外有利的。、價格推出策略：〔價位，增加工程銷售價格的提升空間?！病⒃谙刃邢镜乜蛻糍Y源的前期，避談工程的價格，只出引導，強化工程自身的競爭優(yōu)勢，潛移默化的提高工程的心理價位。待到公開出售期，才公布真正的市場價格。、價風格整策略〔、調整時機、在銷售趨旺時。、前景看好時。、的一輪銷售開頭時?！病⒄{整幅度每次以為宜，特別看好，或者銷售接近尾聲照舊形勢良好，可以到達——甚至更高。假設升幅超過，建議不要再升，可實行拍賣方式進展，這樣能進一步制造影響力。第九局部：營銷推廣策略一、面臨的市場營銷環(huán)境及趨勢〔一、市場趨于飽和依據(jù)調查，像大統(tǒng)百貨、金瑪特、金漢豐、紅都時代廣場這些大型商場，租售狀況較為抱負，但是對于那些小型商業(yè)來說，租售就不如人意，像梅溪商城，有家，只有家開門營業(yè)；三杰梅溪商城有家門面房，開業(yè)的只有家；東方不夜城：共三層，樓和樓為保藏品于同行、先于同行，否則將會陷入猛烈的競爭中去?！捕?、政府加強政策引導，對商業(yè)市場復蘇起著樂觀意義年召開的市三屆人大一次會政府工作報告中明顯提出，加速推動〔人文過程中出臺各種相應的政策，加大政府宏觀調控力度，通過政策的導向作用，完善城市整體形象，形成科學的城市布局實現(xiàn)園林城、旅游城、文明城、衛(wèi)生城“四城”聯(lián)創(chuàng)。為城市的后續(xù)進展高度定位?！踩?、投資者和商家投資心理理性，入市心態(tài)更趨穩(wěn)重對的階段性冷落期?！菜?、商業(yè)價格不容樂觀由于投資者、商家的日趨理性，商業(yè)地產的不斷進展，南陽商業(yè)正面臨著嚴峻的市場危機，投資者、商家的信念受挫，很多商業(yè)工程劣呈現(xiàn)下調趨勢。〔五、商業(yè)形態(tài)面臨重調整業(yè)形態(tài)的消滅將成為將來市場的主角。對策：〔整體概念的塑造，而非賣鋪賣店的方式，實行“整體運作”的超常規(guī)商業(yè)運作模式。以此，使本工程形成共性鮮亮、建筑風格獨特、性價比合理的綜合性商業(yè)工程，構筑自身的競爭優(yōu)勢。二、工程營銷籌劃原則性思考，建議遵循以下八大營銷原則：〔一、強調整體性原則鑄造整體概念，強調共同進展，合力營造商業(yè)氣氛，為整個工程地段的進展效勞?！捕?、突顯共性化原則我們的工程不應當是簡潔的重復復制其他商業(yè)工程模式打造具有共性的、排他的、權威的市場地位，鑄造共性化的商業(yè)街。只有創(chuàng)才有進展，才能立于不敗之地。一是，在工程定位上，形成自身猛烈共性特征文化，有別于其它工程的市場形象；二是，在銷售措施上，樂觀協(xié)作產品籌劃方案具體內容，有針對性、協(xié)調性、總體上符合最優(yōu)化格局。我們要以整個步行街的后續(xù)進展為前提，樂觀打造核心產品。三是，工程強調“賣街”的概念，淡化賣鋪賣店的形式，將招商作為工程營銷的重點與強勢的啟動點。〔三、強化投資信念原則針對目前南陽商業(yè)市場一般存在消費者投資信念缺乏的狀況，場熱度?！菜?、招商先行原則形象地位，增加消費者的投資信念，從而帶動商鋪的銷售?！参?、整合資源原則充分利用進展商自身資源的同時，整合各種可利用的社會資源，用，為工程的招商及銷售推波助瀾。〔六、快速銷售原則鑒于工程的資金周轉問題，在銷售過程中，應以快打慢，縮短銷售周期，加快資金周轉。因此，在工程的推售節(jié)奏、總價把握等方面應賜予充分的考慮，到達快速銷售的最終目的?！财摺⒂览m(xù)經(jīng)營原則持續(xù)性進展，提高投資者的信念?！舶恕⑻崆俺尸F(xiàn)策略原則被市場認可的目的。三、營銷及推廣策略〔一、上市時機選擇、時機選擇原則〔、有重大節(jié)日降落時〔、總需求上升時〔、旺季降落時〔、市場有需求而消滅空白時〔、有重大大事發(fā)生時、本工程上市時機確定市的日期。由于元旦是重要節(jié)日，同時也是銷售旺季，并且在這一階段主題式步行街在市場上有需求但目前屬于空白。而在年底至明年后，時間太長，再說隨時有可能有工程上馬，說不定，在這一時期就有步行街立項。因而本工程的上市日期確立為：年元旦〔正式開盤招商?！捕?、開業(yè)時機選擇可開業(yè)經(jīng)營，以保障人氣和旺場。本方案的銷售目標〔詳見下文〕是在——個內銷售完畢，假設年元日開盤，到年日銷售率就到達了以上。所以開業(yè)時機確定為：年日?！踩I銷目標、銷售目標力爭在個內根本銷售完畢。、各階段的銷售目標開盤銷售目標：〔開盤完畢后的三個內〔開盤后的個內到達〔開盤后的個內：到達——行狀況，假設銷售執(zhí)行不力，銷售目標就無法得到落實，甚至陷入銷售逆境。因而開發(fā)商必需做好銷售工作?！菜摹⑼茝V目標、樹立工程品牌知名度的市場形象，不僅為銷售供給支持，同時也為開業(yè)后持續(xù)制造客流賜予堅實的保證。、打造南陽商業(yè)第一品牌，令工程成為南陽商業(yè)的領唱者，成為南陽商業(yè)玩耍規(guī)章的制訂者。、以鮮亮、共性化的經(jīng)營理念，吸引投資者與商家的關注，保證銷售任務的成功實現(xiàn)。、樹立鴻德地產的企業(yè)形象，為啟動下一個工程積存品牌資本，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健成長供給平臺。〔五、推售原則、銷售領導原則本工程不管是在治理上、宣傳模式上、還是在銷售上，都應當是南陽商業(yè)地產的領導者。、整體概念品牌先行的強勢啟動原則工程共性化、鮮亮的形象是本工程實行差異化競爭的主要手段。對本工程的關注度，從而推開工程的銷售進程。、招商帶動銷售原則形象，工程形象價值的提高，對后續(xù)招商銷售就有更重的砝碼。這這對后期的銷售就可以得到圓滿的解決。、先行消化本地客戶資源后全面擴展市場從工程的開工到完成，本地客戶對工程的考察了解都更為直接，戶資源，到達快速銷售的目的。在充分利用已有的客戶資源，先行消化的根底上，再擴展面對其他地區(qū)。、領先建立消費者網(wǎng)絡原則者，為工程今后的經(jīng)營供給充分的、具有較強購置力的消費人群，增加投資者及商家的駐場信念，從而加快工程的銷售速度。(貴賓卡發(fā)行原則:〔此消費群體就能夠滿足商業(yè)街的根本營業(yè)需要的目的。〔、在質量上原則要求消費力量能夠與商業(yè)街的定位相匹配?！?、在宣傳上要求首先抓住那些能夠起到領導消費的群體，另外,發(fā)行貴賓金卡，重要針對那些具有消費力量的群體,如:在餐飲上對性的重點客戶，在消費發(fā)票上不打折。門票等等優(yōu)待合作條件。、銷售條件具備原則根底的軟硬件設施完成：〔、銷售中心的完成；〔、主要商家〔數(shù)量到達多家〕的進駐；〔、商業(yè)運營公司成立；〔、物業(yè)治理公司提前進駐〔、目標客戶群的形成；〔六、銷售策略、銷售周期安排工程的銷售過程按以下階段劃分：〔、內部認購期發(fā)放訂鋪卡，推出少量劣質單位，以最低價格面市，給投資者制造價廉物美的良好印象，為后面的銷售打好扎實根底。以消化本地的客戶資源為主，通過聯(lián)系，結合郵寄的方法。讓意向客戶前來登記，選擇～個意向單位，交納萬元意向金，并簽訂意向認購書，享受公布價格的額外折?！病⒐_出售前期可實行出租的形式，租給局部重要經(jīng)銷商〔重點品牌和實力派造旺場的氣氛，強化其它觀望商家進入的信念?！?、公開出售中期這是商鋪銷售的“旺季當制造輿論哄抬商鋪前景與價格?！?、公開出售后期銷售〔留給當?shù)卣块T領導“關系戶上打好根底?！病㈤g歇沖刺期策略，以此來吸引消費者。、銷售策略設計〔、推售手法：、由于工程的店鋪較多，在推售過程中，應分階段性推出，適當保存各方面較好的商鋪，以備后用。、對于工程中比較好的單位，如臨街或首層主通道兩則等，通過回籠資金的目的。〔、單元把握策略、先劣后優(yōu)后面銷售。、先里后外街鋪位。、先上后下先銷售樓層高的鋪位，然后再銷售地面鋪位。、限量銷售制造饑餓感，促使遲疑客戶盡快下訂。之所以實行以上三種銷售把握策略，目的是不斷吸引置業(yè)者進入，而對于置業(yè)者來說，他們是不知道開發(fā)商的銷售策略的，這樣就能不斷制造升值的風潮?！病挝幻娣e把握原則：牌店對商鋪面積的要求；二是保持工程知名品牌直銷店的整體形象。因此，商鋪的面積把握在平方米左右。、針對不同客戶群的銷售措施：于投資者，其市場風險較大，因此，本工程應以吸引經(jīng)營者為主要思考點。對落后，正面臨著全面做強、做精、做專的進展趨勢，他們始終在查找適宜可持續(xù)進展的市場機遇。本工程充分利用進展商手中的資源，幫助經(jīng)營者建立二級代理，以經(jīng)營品牌為吸引點。同時，在付款方式上，承受更為輕松的付款方式，增加經(jīng)營者的資金流量，減輕經(jīng)營者的資金壓力?！?、投資者：、特征分析：〔、關注物業(yè)的投資回報，期望獲得穩(wěn)定、長期的回報收益；〔進展空間。、對策：〔、進展二級代理權利用開發(fā)商現(xiàn)有的資源，即把握國外〔國內一二線、國際二線，定位考慮當?shù)叵M力量和整體步行街定位更大的機遇。〔、帶租約出售特點：利用帶租約出售的形式，在投資者購鋪的同時，就能獲得現(xiàn)成的租金回報，從而提高商鋪的成交率?！?、重點名牌產品或效勞經(jīng)銷商或經(jīng)營者、特征分析〔周邊市縣市場；〔、利用步行街的整體做旺，提高市場份額，增大利潤率。、對策〔持續(xù)旺場，從而給其猛烈的投資信念；〔引力。、付款方式設計一次性投資在固定