物業(yè)管理招投標(biāo)中的問(wèn)題與思考

Word版本，下載可自由編輯物業(yè)管理招投標(biāo)中的問(wèn)題與思考陪同物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)的迅猛進(jìn)展，社會(huì)各階層對(duì)物業(yè)管理的熟悉逐步提升，物業(yè)管理招投標(biāo)行為正逐漸增多。但目前在中國(guó)，物業(yè)管理究竟是一個(gè)惟獨(dú)20余年進(jìn)展歷史的衰老行業(yè)，物業(yè)管理行為中涉及的各項(xiàng)法律關(guān)系仍處在試探階段，反映在招投標(biāo)活動(dòng)中則浮現(xiàn)了一些沖突與混亂，各種不規(guī)范的行為更是屢見(jiàn)不鮮，比如：近期珠海市先后有3宗物業(yè)管理招標(biāo)終于都演變?yōu)椴煌问降膹?fù)雜糾紛，目前仍處在協(xié)調(diào)解決的過(guò)程之中。本文將結(jié)合實(shí)際，談?wù)勀壳拔覈?guó)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中存在的主要問(wèn)題和一些思量。

一、各方主體的角色定位與職責(zé)分工

作為參加物業(yè)管理招投標(biāo)行為的各辦法律主體，明確招標(biāo)人、投標(biāo)人、監(jiān)管人及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的角色定位與各自職責(zé)無(wú)疑是招投標(biāo)市場(chǎng)健康進(jìn)展的先決條件。特殊是經(jīng)過(guò)20年的實(shí)踐檢驗(yàn)，早期的物業(yè)管理市場(chǎng)主體定位與行業(yè)監(jiān)管思路正面臨重大轉(zhuǎn)換與重新界定的迫切需要，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、物業(yè)管理招標(biāo)人的身份認(rèn)定

在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人為建設(shè)單位，這是各方認(rèn)可并可行的操作辦法。現(xiàn)實(shí)中有關(guān)招標(biāo)人身份界定的沖突多出在業(yè)主委員會(huì)成立之后。

1994年3月建設(shè)部頒布的《城市新建住所小區(qū)管理方法》，將管委會(huì)定義為：在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下成立，代表和維護(hù)住所小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，并將“打算選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司”明確列入業(yè)委會(huì)的權(quán)利。此后各地相繼出臺(tái)的物業(yè)管理地方性規(guī)矩基本連續(xù)了這一思路。雖然個(gè)別地辦法規(guī)指出：業(yè)委會(huì)“招聘物業(yè)管理公司”的決議應(yīng)該經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，但實(shí)際落實(shí)的寥寥無(wú)幾，造成了目前物業(yè)管理招標(biāo)人就是業(yè)委會(huì)的現(xiàn)實(shí)。在各地已經(jīng)或正在舉行的物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，我們常?？吹洁駠髡袠?biāo)的組織、談判與決策權(quán)徹低把握在業(yè)委會(huì)委員手中，甚至為個(gè)別委員所左右，廣闊業(yè)主則喪失了起碼的知情權(quán)與表決權(quán)。為少數(shù)人所把握的權(quán)力一旦失去有效的制約與監(jiān)督就簡(jiǎn)單被扭曲與濫用。在實(shí)踐中，我們甚至發(fā)覺(jué)個(gè)別業(yè)委會(huì)成員以候選企業(yè)對(duì)自己允諾的個(gè)人利益的多寡作為談判的砝碼與取舍的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)峻傷害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，影響了物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程的公平性。

為此，我認(rèn)為有須要重新界定業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位，必需明確業(yè)主大會(huì)才是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的決策機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)僅僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。相應(yīng)地在招投標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)人為業(yè)主大會(huì)，其詳細(xì)職責(zé)為：

打算是否實(shí)行招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；

按照物業(yè)管理招標(biāo)規(guī)矩所要求的專(zhuān)業(yè)力氣及自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，打算自行招標(biāo)還是托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)；

打算選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會(huì)作出的以上決議，應(yīng)該經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上利用。而業(yè)委會(huì)在招投標(biāo)過(guò)程中則應(yīng)該擔(dān)當(dāng)召集、協(xié)調(diào)、交流與落實(shí)的職責(zé)，其詳細(xì)工作為：

召集并主持業(yè)主大會(huì)，或?qū)嵭袝?shū)面征求看法的形式，組織全體業(yè)主就物業(yè)管理招標(biāo)相關(guān)事宜舉行表決；

辦理物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中的備案事宜；

實(shí)行自行招標(biāo)方式的，詳細(xì)組織招標(biāo)；實(shí)行托付招標(biāo)方式的，幫助招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；

與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

無(wú)論業(yè)主大會(huì)實(shí)行書(shū)面征求看法的表決方式，還是實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)研究的表決方式，業(yè)委會(huì)都應(yīng)該將表決結(jié)果向全體業(yè)主公示，準(zhǔn)時(shí)將招投標(biāo)的發(fā)展?fàn)顩r及相關(guān)事宜告訴全體業(yè)主。

其實(shí)，在許多現(xiàn)行的物業(yè)管理地方性規(guī)矩中，都將“打算物業(yè)管理的重事件項(xiàng)”列入了業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，但“選聘物業(yè)管理企業(yè)”這一“重事件項(xiàng)”卻明確列入了業(yè)委會(huì)的職責(zé)。在這一問(wèn)題上規(guī)矩指引的沖突相應(yīng)帶來(lái)了現(xiàn)實(shí)監(jiān)管的混亂?？上驳氖牵涸谝呀?jīng)頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，已經(jīng)將“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”明確寫(xiě)進(jìn)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，此舉將為物業(yè)管理招標(biāo)人正名，并充分體現(xiàn)了全體業(yè)主在物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程中的知情權(quán)與表決權(quán)，有助于從根本上削減物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生。

2、物業(yè)管理投標(biāo)人的資歷認(rèn)定

物業(yè)管理投標(biāo)人就是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。因?yàn)楝F(xiàn)行規(guī)矩對(duì)參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求存在含糊之處，投標(biāo)人的資歷認(rèn)定在實(shí)際操作中簡(jiǎn)單啟發(fā)爭(zhēng)議，其中最突出的問(wèn)題是：持有暫時(shí)資質(zhì)的企業(yè)是否有資歷參與物業(yè)管理投標(biāo)？

按照建設(shè)部1999年10月頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法》規(guī)定：“一級(jí)企業(yè)可以參與全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限參與全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參與本省區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)?！钡钟袝簳r(shí)資質(zhì)的企業(yè)能否參與投標(biāo)，能夠參與多大規(guī)模項(xiàng)目的投標(biāo)，對(duì)此《試行方法》未作明確規(guī)定。

在國(guó)家提倡建管分別，倡導(dǎo)利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制挑選物業(yè)管理企業(yè)的背景之下，假如徹低禁止持有暫時(shí)資質(zhì)的企業(yè)參與投標(biāo)，則有可能將資金雄厚、素養(yǎng)超群的新生力氣排斥于物業(yè)管理市場(chǎng)之外，終于導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)缺乏生機(jī)與活力。我認(rèn)為，可以借鑒《試行方法》的做法，規(guī)定持有暫時(shí)資質(zhì)的企業(yè)可以參與本

市區(qū)域內(nèi)8萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。但鑒于暫時(shí)資質(zhì)證書(shū)的有效期為一年，在持有暫時(shí)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)可以參與的物業(yè)管理投標(biāo)中，應(yīng)該在招標(biāo)文件關(guān)于合同期限的表達(dá)中注明：“假如持有暫時(shí)資質(zhì)的企業(yè)中標(biāo)，則物業(yè)管理服務(wù)合同的期限應(yīng)該附加連續(xù)的條件?！奔矗涸撈髽I(yè)暫時(shí)資質(zhì)期限屆滿(mǎn)后取得三級(jí)企業(yè)資質(zhì)的，執(zhí)行原定物業(yè)管理合同期限；否則，該物業(yè)管理服務(wù)合同自行終止，招標(biāo)人應(yīng)該重新組織招標(biāo)。

評(píng)定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的政府行為在發(fā)達(dá)國(guó)家并不多見(jiàn)，但對(duì)于我國(guó)尚處在哺育過(guò)程中的物業(yè)管理市場(chǎng)而言，目前推行的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定對(duì)增進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)“專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化”仍有著樂(lè)觀的作用。因?yàn)槿珖?guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展還很不均衡，各地評(píng)定資質(zhì)等級(jí)的操作和實(shí)施缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，在投標(biāo)人的資歷認(rèn)定過(guò)程中，各地物業(yè)管理主管部門(mén)還應(yīng)注重對(duì)不同城市甚至不同國(guó)家和地區(qū)企業(yè)資歷的對(duì)比認(rèn)定，利用制定相應(yīng)的對(duì)比指引，便利招標(biāo)人參照?qǐng)?zhí)行，以防止卑視和排斥潛在投標(biāo)人的做法，杜絕地方庇護(hù)主義盛行。

此外，在投標(biāo)人資歷認(rèn)定的實(shí)踐中，還存在形形色色限制或排斥潛在投標(biāo)人的不合理現(xiàn)象，如：某招標(biāo)人為使其私下接觸過(guò)但僅具有暫時(shí)資質(zhì)的企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)力，公然排斥資質(zhì)等級(jí)較高的企業(yè)參與投標(biāo)，在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人具有“二級(jí)以下資質(zhì)”。也有招標(biāo)人提出與其招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高資歷要求。對(duì)此相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)矩都應(yīng)做出明確的指引。

投標(biāo)人的資歷認(rèn)定后，其在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的職責(zé)十分明確，即：嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)文件的要求參與投標(biāo)，在遵守物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)矩的前提下綻開(kāi)公正競(jìng)爭(zhēng)。

3、物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管人的定位

目前在部分業(yè)主中有一種思想，認(rèn)為業(yè)主是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，并終于為物業(yè)管理付費(fèi)，因而物業(yè)管理招標(biāo)行為應(yīng)徹低由業(yè)主自主打算和實(shí)施，無(wú)需其他形式的監(jiān)督和制約。我認(rèn)為這種主意值得商榷，由于：

第一，物業(yè)管理民事行為自身獨(dú)有些特點(diǎn)打算了物業(yè)管理招投標(biāo)需要須要的監(jiān)管。

物業(yè)管理的最大特點(diǎn)是：物業(yè)管理是基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共同事務(wù)的管理和服務(wù)，服務(wù)的受益者和成本負(fù)擔(dān)者是具有相當(dāng)數(shù)量個(gè)體組成的業(yè)主群體，因此，物業(yè)管理行為具有比較顯然的公共產(chǎn)品的性質(zhì)。凡是存在公共產(chǎn)品的領(lǐng)域普通都陪同著與之對(duì)應(yīng)的托付代理關(guān)系。托付代理關(guān)系的存在客觀上需要內(nèi)外部的監(jiān)督，否則便簡(jiǎn)單產(chǎn)生租金和尋租行為。而監(jiān)督也會(huì)產(chǎn)生監(jiān)督成本。制度設(shè)計(jì)的目的就是在有效控制交易成本和監(jiān)督成本的同時(shí)，建立能夠有效保障公共利益的機(jī)制，其中包括物業(yè)管理招投制度的設(shè)計(jì)。但是，物業(yè)管理招標(biāo)人本身不同于具有明確組織架構(gòu)和法人資歷的其他托付代理機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理招標(biāo)人為業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)的決議