資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例

資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載法人股評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估金融不良資產(chǎn)評(píng)估第一部分評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

評(píng)估行業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行的制度體系

國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及其施行細(xì)則；財(cái)政部（2001）第14號(hào)令公布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》；中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》；其他評(píng)估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。

評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—已發(fā)布

2001年9月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--無(wú)形資產(chǎn)》2003年3月《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》

2004年2月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》2004年12月《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》2005年3月《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—制定中資產(chǎn)評(píng)估程序準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則工作底稿準(zhǔn)則及推薦格式機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則抵押資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估業(yè)務(wù)約定書不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日第二部分房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點(diǎn)對(duì)象可以通過(guò)操縱在建房地產(chǎn)項(xiàng)目隱含的利潤(rùn)，控制轉(zhuǎn)讓價(jià)格

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—兩個(gè)典型案例

某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價(jià)轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5000萬(wàn)元，美化報(bào)表為配股創(chuàng)造條件某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價(jià)賣給關(guān)聯(lián)公司，年報(bào)因此筆交易每股收益由—0.24元變?yōu)橼A利0.06元。

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范企業(yè)整體成本加和法前提下—產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評(píng)估企業(yè)整體成本加和法前提下—土地使用權(quán)、房屋建筑物、在建工程評(píng)估收益法前提下企業(yè)價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估估—目前的規(guī)范要求求房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范范最高最佳使用highestandbestuse法律上上允許、技術(shù)上上可能、經(jīng)濟(jì)上上可行，經(jīng)過(guò)充充分合理的論證證，能使估價(jià)對(duì)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)價(jià)值的使用。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估估—目前的規(guī)范要求求假設(shè)開發(fā)法待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值=開發(fā)完成成后的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值-開發(fā)成本本-管理費(fèi)用-投資利息-銷銷售稅費(fèi)-開發(fā)發(fā)利潤(rùn)-投資者者購(gòu)買待開發(fā)房房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值值，宜采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法，并應(yīng)應(yīng)考慮類似房地地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。開發(fā)利潤(rùn)=待開開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值值與開發(fā)成本之之和（或取開發(fā)發(fā)完成后的房地地產(chǎn)價(jià)值）*同同一市場(chǎng)上類似似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目相應(yīng)的平均均利潤(rùn)率必須考慮資金的的時(shí)間價(jià)值。在在實(shí)際操作中宜宜采用折現(xiàn)的方方法；難以采用用折現(xiàn)的方法時(shí)時(shí)，可采用計(jì)算算利息的方法。。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估估—如何操縱評(píng)估低價(jià)的由來(lái)使用成本法，按按核實(shí)后的成本本計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的的評(píng)估值為回避產(chǎn)成品和和在產(chǎn)品隱含利利潤(rùn)，將開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目按房屋建筑筑物和在建工程程評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估估—如何操縱評(píng)估高價(jià)的由來(lái)使用收益法，操操縱利潤(rùn)預(yù)測(cè)和和折現(xiàn)率的選取取利用最高最佳使使用假設(shè)，忽視視法律上允許、、技術(shù)上可行、、經(jīng)濟(jì)上可行的的限制使用假設(shè)開發(fā)法法，將開發(fā)項(xiàng)目目可能實(shí)現(xiàn)的全全部利潤(rùn)量化，，而未按原投資資人投資資金應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟睦麧?rùn)進(jìn)進(jìn)行估算忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕瑕疵簡(jiǎn)單地利用土地地估價(jià)報(bào)告和房房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告告1、您認(rèn)為此報(bào)報(bào)告存在哪些問(wèn)問(wèn)題？2、如果由您您來(lái)承做此項(xiàng)目目，您打算從何何途徑收集哪些些資料、選擇什什么評(píng)估方法、、在報(bào)告披露方方面重點(diǎn)關(guān)注哪哪些問(wèn)題？天順?lè)康禺a(chǎn)公司司評(píng)估案例1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分分析2、評(píng)估方法的選擇擇3、重要參數(shù)的的選取4、評(píng)估假設(shè)天順?lè)康禺a(chǎn)公司司評(píng)估案例●對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識(shí)模模糊●對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值的內(nèi)涵應(yīng)包包括哪些因素認(rèn)認(rèn)識(shí)不一●采用市場(chǎng)法時(shí)時(shí)，參照案例不不足，比較因素素考慮不全面●劃撥用地評(píng)估估價(jià)值是否包括括土地出讓金存存在分歧●使用假設(shè)開發(fā)發(fā)法使，假設(shè)前前提過(guò)于樂(lè)觀房地產(chǎn)評(píng)估存在在的主要問(wèn)題※房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值內(nèi)涵房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)聯(lián)系、區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)因素素※重置成本法中中成本的構(gòu)成※市場(chǎng)法※假設(shè)開發(fā)法※劃撥土地使用用權(quán)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估存在在的主要問(wèn)題第三部分無(wú)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二二用于注冊(cè)資金用于融資計(jì)劃或或?qū)ふ覒?zhàn)略投資資人用于上市公司關(guān)關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——目前的規(guī)范和準(zhǔn)準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估操作作規(guī)范意見》第十章第九九十二條至第一一百條《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則則—無(wú)形資產(chǎn)》》共22條，自2001年9月月實(shí)施無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了總體應(yīng)關(guān)關(guān)注的事項(xiàng)（1）有關(guān)無(wú)形形資產(chǎn)權(quán)利的法法律文件或其他他證明資料；（（2）無(wú)形形資產(chǎn)的性質(zhì)、、目前和歷史狀狀況；（3）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命和法定壽命命；（4）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的使用范圍和和獲利能力；（（5）無(wú)形形資產(chǎn)以往的評(píng)評(píng)估及交易情況況；（6）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性性；（7）類似的無(wú)無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格信息；（（8）賣方方承諾的保證、、賠償及其他附附加條件；（9）可能影響響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值值的宏觀經(jīng)濟(jì)前前景；（10）可能影影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的行業(yè)狀況況及前景；（11）可能影影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的企業(yè)狀況況及前景；（12）對(duì)不可可比信息的調(diào)整整。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了使用三種種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注注的事項(xiàng)成本法：

（1）無(wú)形資產(chǎn)的的重置成本應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括開發(fā)者或或持有者的合理理收益；（（2））功能性貶值和和經(jīng)濟(jì)性貶值。。收益法：（1）合理確定定無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)來(lái)的預(yù)期收益，，分析與之有關(guān)關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、、受益期限，與與收益有關(guān)的成成本費(fèi)用、配套套資產(chǎn)、現(xiàn)金流流量、風(fēng)險(xiǎn)因素素及貨幣時(shí)間價(jià)價(jià)值；（（2）確確信分配到包括括無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)內(nèi)的單項(xiàng)資產(chǎn)的的收益之和不超超過(guò)企業(yè)資產(chǎn)總總和帶來(lái)的收益益；（3）預(yù)期收益益口徑與折現(xiàn)率率口徑保持一致致；（4）折現(xiàn)期限限一般選擇經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命和法定壽壽命的較短者；；（5）當(dāng)預(yù)測(cè)趨趨勢(shì)與現(xiàn)實(shí)情況況明顯不符時(shí)，，分析產(chǎn)生差異異的原因。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了使用三種種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注注的事項(xiàng)市場(chǎng)法：（1）確定具有有合理比較基礎(chǔ)礎(chǔ)的類似的無(wú)形形資產(chǎn)；（（2）收集集類似的無(wú)形資資產(chǎn)交易的市場(chǎng)場(chǎng)信息和被評(píng)估估無(wú)形資產(chǎn)以往往的交易信息；；

（3）依據(jù)的價(jià)格格信息具有代表表性，且在評(píng)估估基準(zhǔn)日是有效效的；（（4）根據(jù)宏宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)業(yè)和無(wú)形資產(chǎn)情情況的變化，考考慮時(shí)間因素，，對(duì)被評(píng)估無(wú)形形資產(chǎn)以往交易易信息進(jìn)行必要要調(diào)整。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告告中披露的事項(xiàng)項(xiàng)聲明--（1）評(píng)估報(bào)告告陳述的事項(xiàng)是是真實(shí)和準(zhǔn)確的的；

（2）對(duì)評(píng)估所依依據(jù)的信息來(lái)源源進(jìn)行了驗(yàn)證，，并確信其是可可靠和適當(dāng)?shù)?；?/p>

（3））評(píng)估報(bào)告的分分析和結(jié)論是在在恪守獨(dú)立、客客觀和公正原則則基礎(chǔ)上形成的的，僅在假設(shè)和和限定條件下成成立；（（4）與被評(píng)估估無(wú)形資產(chǎn)及有有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有有任何利害關(guān)系系；

（5）利用了專家家的工作，并對(duì)對(duì)專家工作的結(jié)結(jié)果負(fù)責(zé)（如果果沒(méi)有利用專家家工作，則不用用聲明）；（6）評(píng)估報(bào)告告只能用于載明明的評(píng)估目的，，因使用不當(dāng)造造成的后果與簽簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估師及其所在在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)關(guān)。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告告中披露的事項(xiàng)項(xiàng)（1）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的性質(zhì)；（2）評(píng)估范圍圍；

（3）重要的前提提、假設(shè)、限定定條件及其對(duì)評(píng)評(píng)估價(jià)值的影響響；

（4）無(wú)形資產(chǎn)的的權(quán)屬；（5）使用的信信息來(lái)源；（（6）宏觀經(jīng)濟(jì)和和行業(yè)的前景；；（7）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的歷史狀況；；（（8）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)狀況；；（9）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的前景；（（10）無(wú)形資資產(chǎn)以往的交易易情況；（11）使用的的評(píng)估方法及其其理由；（（12）評(píng)估方法法中的運(yùn)算和邏邏輯推理方式；；（13）折現(xiàn)率率等重要參數(shù)的的來(lái)源；（（14）各種價(jià)值結(jié)結(jié)論調(diào)整為最終終評(píng)估價(jià)值的邏邏輯推理方式。。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——案例中的主要問(wèn)問(wèn)題只依據(jù)委托方提提供資料—一份份可行性報(bào)告做做出多個(gè)價(jià)值未對(duì)權(quán)屬進(jìn)行必必要的調(diào)查和披披露—從誕生到到確權(quán)未對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的的范圍和性質(zhì)進(jìn)進(jìn)行必要的描述述—多次轉(zhuǎn)讓、、多家使用委估估資產(chǎn)性質(zhì)不明明只按91號(hào)文報(bào)報(bào)告披露要求披披露—披露是否否完整如何判斷斷無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估——案例中的主要問(wèn)問(wèn)題將運(yùn)用待估無(wú)形形資產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值計(jì)入無(wú)形資資產(chǎn)價(jià)值將待估無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值計(jì)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)價(jià)值將無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生生的間接價(jià)值乃乃至社會(huì)價(jià)值計(jì)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)價(jià)值—無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值是無(wú)形資資產(chǎn)所有人通過(guò)過(guò)無(wú)形資產(chǎn)獲取取的收益職業(yè)道德問(wèn)題（1）使用無(wú)限限年期或脫離實(shí)實(shí)際的收益期間間（2）預(yù)測(cè)收益益遠(yuǎn)高于歷史情情況而無(wú)任何理理由（3）任意調(diào)控控折現(xiàn)率“甲、乙型肝炎炎聯(lián)合疫苗”專專有技術(shù)評(píng)估案案例1、您認(rèn)為此報(bào)報(bào)告存在哪些問(wèn)問(wèn)題？2、如果由您來(lái)來(lái)承做此項(xiàng)目，，您打算從何途途徑收集哪些資資料、選擇什么么評(píng)估方法、在在報(bào)告披露方面面重點(diǎn)關(guān)注哪些些問(wèn)題？“甲、乙型肝炎炎聯(lián)合疫苗”專專有技術(shù)評(píng)估案案例1、評(píng)估方法的選選擇2、評(píng)估程序3、權(quán)屬的清查查驗(yàn)證與披露4、重要參數(shù)的的選取及依據(jù)5、按無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)準(zhǔn)則要求報(bào)告告需披露的內(nèi)容容6、如何寫咨詢?cè)儓?bào)告無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存存在的主要問(wèn)題題●未獨(dú)立獲取評(píng)估估所依據(jù)的信息息，參數(shù)確定隨隨意性大●缺乏無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值分析過(guò)程程●收益法評(píng)估時(shí)時(shí)，對(duì)收益額的的確定存在問(wèn)題題無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存存在的主要問(wèn)題題※無(wú)形資產(chǎn)存在在的認(rèn)定※無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值值分析：歷史、、現(xiàn)在、未來(lái)※無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估估信息的搜集：：內(nèi)部、外部※無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估估方法的選擇※收益法的應(yīng)用用、收益法評(píng)估估的問(wèn)題探討※專利、專有技技術(shù)、商標(biāo)、商商譽(yù)的評(píng)估※商譽(yù)評(píng)估問(wèn)題題探討第四部分法法人股評(píng)估法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)業(yè)務(wù)90%的證券機(jī)機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)截止2001年年4月底，全國(guó)國(guó)共有發(fā)行A股股的上市公司1102家。第第一大股東為國(guó)國(guó)家持股的公司司，占全部公司司總數(shù)的65%，第一大股東東為法人股東的的，占全部公司司總數(shù)的31%，兩者之和所所占比例高達(dá)96%。截止2002年年5月底，深滬滬兩市發(fā)行總股股本37,099,893萬(wàn)萬(wàn)元，其中國(guó)家家股19,695,677萬(wàn)萬(wàn)元，占全部股股本的53%，，法人股3,186,120萬(wàn)元，占全部部股本的9%，，兩者之和所占占比例高達(dá)62%。截止2002年6月月底，已在交易易所公告凍結(jié)股股權(quán)的上市公司司共94家，占占全部上市公司司的8.5%。。凍結(jié)國(guó)有股及及社會(huì)法人股共共796,971萬(wàn)股，占全全部國(guó)有股及社社會(huì)法人股的3.5%。法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)業(yè)務(wù)使機(jī)構(gòu)受到行政政受罰最多的業(yè)業(yè)務(wù)處罰的直接原因因是評(píng)估機(jī)構(gòu)未未進(jìn)入股權(quán)所在在企業(yè)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和工作程程序，而出具了了評(píng)估報(bào)告處罰的基本原因因是法人股每股股評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)低低于每股凈資產(chǎn)產(chǎn)，造成了國(guó)有有資產(chǎn)的流失，，受到社會(huì)的關(guān)關(guān)注法人股評(píng)估—政策風(fēng)險(xiǎn)法釋（2001）28號(hào)文《《關(guān)于凍結(jié)、拍拍賣上市公司國(guó)國(guó)有股和社會(huì)法法人股若干問(wèn)題題的規(guī)定》第十十三條規(guī)定：““股權(quán)拍賣保留留價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照照評(píng)估值確定。?！必?cái)企（2001）656號(hào)《《關(guān)于上市公司司國(guó)有股被人民民法院凍結(jié)、拍拍賣有關(guān)問(wèn)題的的通知》第五條條也規(guī)定拍賣保保留價(jià)應(yīng)按評(píng)估估值確定。國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管管理局和體改委委聯(lián)合發(fā)布的《《股份有限公司司國(guó)有股股東行行使股權(quán)行為規(guī)規(guī)范意見》第十十七條規(guī)定：““轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必必須依據(jù)公司的的每股凈資產(chǎn)、、凈資產(chǎn)收益率率、實(shí)際投資價(jià)價(jià)值（投資回報(bào)報(bào)率）、近期市市場(chǎng)價(jià)格以及合合理的市盈率等等因素來(lái)確定，，但不得低于每每股凈資產(chǎn)。””法人股評(píng)估—市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)涉案的債權(quán)人和和債務(wù)人存在嚴(yán)嚴(yán)重的沖突拍賣中的操縱行行為市場(chǎng)的蓄意利用用—通過(guò)拍賣渠渠道低價(jià)實(shí)現(xiàn)國(guó)國(guó)退民進(jìn)—“鄭鄭州宇通”事件件法人股評(píng)估—評(píng)估中的技術(shù)障障礙在何種情況下實(shí)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)程序，，如何實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)程序“清算前提”O(jiān)R”持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)前提”拍賣底價(jià)是“市市場(chǎng)價(jià)值”O(jiān)R“非市場(chǎng)價(jià)值值”特殊的報(bào)告使用用者和特殊的報(bào)報(bào)告披露法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議市場(chǎng)法和收益法法并用市場(chǎng)法應(yīng)考慮的的重點(diǎn)：根據(jù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓讓內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓條條件、上市公司司所屬行業(yè)等，，選取各方面與與評(píng)估對(duì)象接近近的轉(zhuǎn)讓實(shí)例作作為參照物，通通過(guò)對(duì)企業(yè)股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)、主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)及行業(yè)前景景、競(jìng)爭(zhēng)地位、、歷史收益情況況和未來(lái)盈利能能力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓時(shí)間、轉(zhuǎn)讓條條件、法人股總總量、流通股市市盈率、公司效效率、公司規(guī)模模大小等影響法法人股股權(quán)價(jià)格格的因素進(jìn)行深深入分析，調(diào)整整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓溢價(jià)率。充分依賴市場(chǎng)信信息—上市公司司信息及法人股股投資信息依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制原原則確定現(xiàn)場(chǎng)勘勘察是否進(jìn)行及及進(jìn)行的深度法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議報(bào)告特殊披露：方法的選取思路路重要參數(shù)的選取取過(guò)程評(píng)估程序的實(shí)施施過(guò)程提供了多種價(jià)值值類型的，應(yīng)對(duì)對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行行定義并在報(bào)告告中明確限制使使用的條件法人股評(píng)估—2003年拍賣賣案例總結(jié)總體情況：法人股網(wǎng)站共共統(tǒng)計(jì)拍賣案例例的樣本245個(gè)，其流通折折扣率平均為0.22，凈資資產(chǎn)倍率為0.80；流通折折扣率在0.03至0.51之間，凈資產(chǎn)產(chǎn)倍率在0.29至3.0之之間。有效樣本分析：：扣除掉流流通折扣扣率在10%以以下(主主要為莊莊股或凈凈資產(chǎn)為為負(fù)的。。其流通通折扣率率已失真真)扣除凈資資產(chǎn)在0.5元元以下的的部分（（這種情情況下其其凈資產(chǎn)產(chǎn)倍率會(huì)會(huì)很高））扣除川投投長(zhǎng)鋼、、太化股股份、魯魯北化工工、大冶冶特鋼、、粵富華華五支股股票，共共計(jì)出現(xiàn)現(xiàn)了15次其余樣本本的平均均凈資產(chǎn)產(chǎn)倍率為為0.79，平平均流通通折扣率率為0.246。股權(quán)分置置的基本本思路非流通的的法人股股要獲得得上市流流通權(quán)，，就要為為取得流流通權(quán)支支付相應(yīng)應(yīng)的代價(jià)價(jià)，這就就是解決決股權(quán)分分置過(guò)程程中所稱稱的對(duì)價(jià)價(jià)。這一一對(duì)價(jià)是是由非流流通股東東支付給給流通股股東的。。因?yàn)楣晒善钡牧髁魍看蟠罅?，供供需關(guān)系系發(fā)生了了變化，，股票的的價(jià)格會(huì)會(huì)降低，，流通股股東的利利益會(huì)受受到損失失。三一重工工的案例例三一重工工股份有有限公司司實(shí)施股股權(quán)分置置改革對(duì)對(duì)價(jià)方案案為：以以方案實(shí)實(shí)施的股股權(quán)登記記日公司司總股本本24000萬(wàn)萬(wàn)股、流流通股6000萬(wàn)股為為基數(shù)，，流通股股股東每每持有10股流流通股股股票將獲獲得非流流通股股股東支付付的3.5股股股票和8元現(xiàn)金金對(duì)價(jià)。。三一重工工在05年3月月31日日的凈資資產(chǎn)為8.16元，非非流通股股為18000萬(wàn)股，，流通股股6000萬(wàn)股股。按上上述方案案實(shí)施后后，原法法人股東東的股份份變?yōu)?5900萬(wàn)股股（18000-6000*0.35）。。方案實(shí)施施的股權(quán)權(quán)登記日日三一重重工的股股價(jià)為23.82元。。理論上上講，股股權(quán)分置置的實(shí)施施不影響響流通股股的股價(jià)價(jià)，但實(shí)實(shí)際上證證券市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)自然然進(jìn)行除除權(quán)，因因?yàn)榍耙灰惶焓毡P盤買入的的股票市市值不會(huì)會(huì)因?yàn)榈诘诙斓牡膶?shí)施日日而自動(dòng)動(dòng)增值，，所以市市場(chǎng)會(huì)進(jìn)進(jìn)行自動(dòng)動(dòng)除權(quán)。。三一重重工除權(quán)權(quán)日的自自然除權(quán)權(quán)價(jià)為17.05。三一重工工的案例例三一重工工非流通通股東所所擁有的的權(quán)益價(jià)價(jià)值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬(wàn)萬(wàn)元。法人股在在未實(shí)施施股權(quán)分分置方案案前的價(jià)價(jià)格與當(dāng)當(dāng)時(shí)的流流通股價(jià)價(jià)的比例例為：原法人股股的每股股價(jià)格=權(quán)益價(jià)價(jià)值/原原擁有的的股數(shù)=266295/18000=14.8元元。與股權(quán)登登記日流流通股價(jià)價(jià)的比例例=14.8/23.82=62.11%與原凈資資產(chǎn)的倍倍率=14.8/8.16=1.81紫江企業(yè)業(yè)的案例與股權(quán)登登記日流流通股價(jià)價(jià)的比例例=1.68/2.78=60.53%與原凈資資產(chǎn)的倍倍率=1.68/1.9=0.885ABC上上市公司司法人股股

評(píng)估估案例法人股評(píng)評(píng)估問(wèn)題題探討股權(quán)評(píng)估估的現(xiàn)行行規(guī)定我國(guó)企業(yè)業(yè)價(jià)值水水平模型型第五部分分企企業(yè)價(jià)值值評(píng)估對(duì)企業(yè)價(jià)價(jià)值的錯(cuò)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)識(shí)1991年91號(hào)令第第三條規(guī)規(guī)定國(guó)有有資產(chǎn)占占有單位位在“企企業(yè)兼并并、出售售、聯(lián)營(yíng)營(yíng)、股份份經(jīng)營(yíng)””等情況況下需進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估，，企業(yè)已已做為資資產(chǎn)交易易的對(duì)象象，然而而第七條條又規(guī)定定“國(guó)有有資產(chǎn)評(píng)評(píng)估范圍圍包括：：固定資資產(chǎn)、流流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)、無(wú)形形資產(chǎn)和和其他資資產(chǎn)”。。由此看看出，最最早的國(guó)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的的法律文文件并未未認(rèn)識(shí)到到作為交交易對(duì)象象的企業(yè)業(yè)與單項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)之之間的差差異，因因此資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估一一開始對(duì)對(duì)企業(yè)價(jià)價(jià)值的概概念是建建立在企企業(yè)整體體資產(chǎn)之之上的，，而企業(yè)業(yè)整體資資產(chǎn)被認(rèn)認(rèn)為是企企業(yè)各單單項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的簡(jiǎn)單單加總。。《資產(chǎn)評(píng)評(píng)估操作作規(guī)范意意見（試試行）》》在第十十三章專專門對(duì)整整體企業(yè)業(yè)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估進(jìn)行行了規(guī)定定，指出出“整體體企業(yè)資資產(chǎn)評(píng)估估是指對(duì)對(duì)獨(dú)立企企業(yè)法人人單位和和其他具具有獨(dú)立立經(jīng)營(yíng)獲獲利能力力的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體全全部資產(chǎn)產(chǎn)和負(fù)債債所進(jìn)行行的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估。。整體評(píng)評(píng)估的范范圍為企企業(yè)的全全部資產(chǎn)產(chǎn)和負(fù)債債”。對(duì)企業(yè)價(jià)價(jià)值錯(cuò)誤誤認(rèn)識(shí)引引起的不不良后果果此種導(dǎo)向向造成評(píng)評(píng)估實(shí)務(wù)務(wù)上的偏偏頗，更更嚴(yán)重地地影響了了評(píng)估行行業(yè)的定定位，限限制了評(píng)評(píng)估的發(fā)發(fā)展，體體現(xiàn)在以以下幾個(gè)個(gè)方面：：企業(yè)評(píng)估估的對(duì)象象演化成成對(duì)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表列列示資產(chǎn)產(chǎn)及負(fù)債債的評(píng)估估；會(huì)計(jì)處理理問(wèn)題直直接影響響了評(píng)估估價(jià)值，，評(píng)估師師的大量量工作變變成了審審計(jì)工作作；資產(chǎn)評(píng)估估師的執(zhí)執(zhí)業(yè)隊(duì)伍伍主要由由財(cái)務(wù)人人員構(gòu)成成，評(píng)估估機(jī)構(gòu)為為控制經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本，設(shè)備備、房產(chǎn)產(chǎn)、土地地等單項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估多聘聘用不懂懂評(píng)估的的專業(yè)技技術(shù)人員員完成，，嚴(yán)重影影響了評(píng)評(píng)估的執(zhí)執(zhí)業(yè)水平平，房產(chǎn)產(chǎn)、土地地評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)逐漸漸被房地地產(chǎn)評(píng)估估行業(yè)所所占領(lǐng)；；對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表的評(píng)評(píng)估造成成對(duì)賬外外資產(chǎn)的的忽視和和遺漏，，評(píng)估不不斷地遭遭到質(zhì)疑疑；對(duì)貨幣資資產(chǎn)、應(yīng)應(yīng)付福費(fèi)費(fèi)、應(yīng)交交稅金等等不存在在評(píng)估估估價(jià)問(wèn)題題的會(huì)計(jì)計(jì)科目采采用何種種評(píng)估方方法，成成為評(píng)估估理論上上一個(gè)尷尷尬的難難題；在報(bào)表列列示資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)值不能能體現(xiàn)企企業(yè)價(jià)值值的前提提下，證證監(jiān)會(huì)形形成了新新的發(fā)行行定價(jià)機(jī)機(jī)制，評(píng)評(píng)估報(bào)告告只能用用來(lái)設(shè)立立股份公公司，其其評(píng)估價(jià)價(jià)值不能能用來(lái)作作為發(fā)行行定價(jià)的的參考，，評(píng)估行行業(yè)錯(cuò)失失了巨大大的證券券發(fā)行市市場(chǎng)；在報(bào)表列列示資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)值不能能體現(xiàn)企企業(yè)價(jià)值值的前提提下，評(píng)評(píng)估報(bào)告告只能做做為委托托方完成成國(guó)有資資產(chǎn)管理理部門相相關(guān)手續(xù)續(xù)的文件件，不能能為交易易方提供供有用的的定價(jià)參參考，喪喪失了股股權(quán)交易易市場(chǎng)的的有效需需求?！镀髽I(yè)價(jià)價(jià)值評(píng)估估指導(dǎo)意意見》革革命性之之一，從根本本上扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了對(duì)企企業(yè)價(jià)值值概念的的認(rèn)識(shí)，，澄清了了企業(yè)價(jià)價(jià)值評(píng)估估所指的的對(duì)象，，即“企企業(yè)整體體價(jià)值、、股東全全部權(quán)益益價(jià)值或或部分權(quán)權(quán)益價(jià)值值”。此此概念的的引入并并非是我我國(guó)獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)，在《《歐洲評(píng)評(píng)估準(zhǔn)則則》指南南7中指指出，評(píng)評(píng)估師應(yīng)應(yīng)當(dāng)將企企業(yè)價(jià)值值評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)分為為兩類，，一類是是評(píng)估企企業(yè)價(jià)值值（enterprisevalue）），即企企業(yè)的整整體價(jià)值值，另一一類是評(píng)評(píng)估權(quán)益益價(jià)值（（equityvalue）。企業(yè)整體體價(jià)值指指股東權(quán)權(quán)益與有有息債務(wù)務(wù)之和，，即企業(yè)業(yè)的整體體價(jià)值是是由股東東投入資資本和籌籌集的有有償資金金共同創(chuàng)創(chuàng)造的。。引入企企業(yè)整體體價(jià)值的的意義，，在于評(píng)評(píng)估中應(yīng)應(yīng)區(qū)分股股東權(quán)益益創(chuàng)造價(jià)價(jià)值與股股東貸款款成本，，將國(guó)際際上已成成熟的資資本資產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)模模型引入入國(guó)內(nèi)的的評(píng)估實(shí)實(shí)務(wù)。股東全部部權(quán)益價(jià)價(jià)值，即即企業(yè)整整體價(jià)值值中由全全部股東東投入資資產(chǎn)創(chuàng)造造的價(jià)值值，本質(zhì)質(zhì)上是構(gòu)構(gòu)造企業(yè)業(yè)（法人人實(shí)體））的一系系列的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同同與各種種契約中中蘊(yùn)含的的權(quán)益，，而非會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表上反映映的資產(chǎn)產(chǎn)與負(fù)債債相減后后凈資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值。引入入股東全全部權(quán)益益和部分分權(quán)益價(jià)價(jià)值的意意義，在在于明確確地將股股權(quán)作為為評(píng)估的的對(duì)象，，而非過(guò)過(guò)去將凈凈資產(chǎn)這這樣一個(gè)個(gè)會(huì)計(jì)科科目作為為評(píng)估的的對(duì)象，，同時(shí)說(shuō)說(shuō)明了部部分股東東權(quán)益與與全部股股東權(quán)益益之間并并非一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單的的按持股股比例的的計(jì)算關(guān)關(guān)系，還還存在著著控制權(quán)權(quán)溢價(jià)和和少數(shù)股股權(quán)的折折價(jià)問(wèn)題題?！镀髽I(yè)價(jià)價(jià)值評(píng)估估指導(dǎo)意意見》革革命性之之二罷除了成成本法在在企業(yè)價(jià)價(jià)值評(píng)估估中的壟壟斷地位位，強(qiáng)調(diào)調(diào)了收益益法和市市場(chǎng)法是是企業(yè)價(jià)價(jià)值評(píng)估估最為適適用的方方法，同同時(shí)對(duì)使使用各種種方法提提出了具具有操作作性的規(guī)規(guī)定。在市場(chǎng)法法方面，，具體有有提出采用用市場(chǎng)法法可使用用參考企企業(yè)比較較法和并并購(gòu)案例例比較法法，明確確指出市市場(chǎng)比較較案例的的來(lái)源可可以是上上市公司司，也可可以是市市場(chǎng)上可可收集資資料的買買賣、收收購(gòu)及合合并公司司。改變變了以往往實(shí)務(wù)界界認(rèn)為資資本市場(chǎng)場(chǎng)尚不活活躍，無(wú)無(wú)法收集集交易案案例的傳傳統(tǒng)觀念念，為市市場(chǎng)法的的使用提提供了具具有操作作性的思思路。提出具有有可比性性的公司司應(yīng)當(dāng)是是屬于同同一行業(yè)業(yè)、或受受相同經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素影響的的公司，，同時(shí)要要求對(duì)參參考企業(yè)業(yè)報(bào)表進(jìn)進(jìn)行分析析調(diào)整，，使其與與委估企企業(yè)報(bào)表表具有可可比性。。提出選擇擇、計(jì)算算、使用用價(jià)值比比率應(yīng)考考慮的因因素。在收益法法方面，，具體有有提出采用用收益法法可使用用收益資資本化法法和未來(lái)來(lái)收益折折現(xiàn)法兩兩種具體體方法。。未來(lái)來(lái)收益折折現(xiàn)法往往往適用用于成熟熟的企業(yè)業(yè)，基于于對(duì)其正正常經(jīng)營(yíng)營(yíng)的預(yù)測(cè)測(cè)，其收收益通常常是穩(wěn)定定的和可可預(yù)測(cè)的的。提出了預(yù)預(yù)期收益益可以采采用多種種口徑，，包括現(xiàn)現(xiàn)金流量量、各種種形式的的收益或或現(xiàn)金紅紅利等，，打破了了傳統(tǒng)上上只用凈凈利潤(rùn)作作為預(yù)期期收益的的傳統(tǒng)觀觀念。提出在預(yù)預(yù)測(cè)過(guò)程程中委托托方、相相關(guān)當(dāng)事事方和評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)的相互互配合和和溝通。。委托方方和相關(guān)關(guān)當(dāng)事方方應(yīng)提供供委估企企業(yè)未來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)狀狀況和收收益狀況況的預(yù)測(cè)測(cè)，評(píng)估估機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)對(duì)其進(jìn)進(jìn)行必要要的分析析、判斷斷和調(diào)整整，確信信其合理理性，并并在此基基礎(chǔ)上確確定其他他重要參參數(shù)，得得出評(píng)估估結(jié)論。。區(qū)分了了資產(chǎn)評(píng)評(píng)估收益益預(yù)測(cè)與與審計(jì)盈盈利預(yù)測(cè)測(cè)審核，，在委托托方與中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)責(zé)任劃劃分方面面的不同同。提出折現(xiàn)現(xiàn)率和資資本化率率的確定定原則，，應(yīng)考慮慮利率、、市場(chǎng)投投資回報(bào)報(bào)率、加加權(quán)平均均資本成成本及委委估企業(yè)業(yè)、所在在行業(yè)的的特定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等因因素確定定，回應(yīng)應(yīng)了目前前評(píng)估行行業(yè)內(nèi)對(duì)對(duì)折現(xiàn)率率和資本本化率考考慮因素素的不同同爭(zhēng)論。。在成本法法方面，，具體有有提出成本本法評(píng)估估的范圍圍，應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括被被評(píng)估企企業(yè)所擁?yè)碛械乃杏行涡钨Y產(chǎn)、、無(wú)形資資產(chǎn)以及及應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的負(fù)負(fù)債。此此規(guī)定真真正從企企業(yè)擁有有權(quán)益的的角度揭揭示出評(píng)評(píng)估對(duì)象象，而非非以往將將評(píng)估對(duì)對(duì)象對(duì)應(yīng)應(yīng)為會(huì)計(jì)計(jì)科目。。提出企業(yè)業(yè)價(jià)值評(píng)評(píng)估中所所采用的的成本法法，其實(shí)實(shí)質(zhì)就是是資產(chǎn)基基礎(chǔ)法，，就是將將構(gòu)成企企業(yè)的各各項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)評(píng)估或調(diào)調(diào)整，將將結(jié)果加加合后減減去企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的全全部負(fù)債債，各項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)可可以根據(jù)據(jù)情況選選用適當(dāng)當(dāng)?shù)木唧w體評(píng)估方方法。消消除了以以往對(duì)會(huì)會(huì)計(jì)科目目確定評(píng)評(píng)估方法法的尷尬尬局面。。提出長(zhǎng)期期投資項(xiàng)項(xiàng)目是否否單獨(dú)評(píng)評(píng)估的原原則，是是其對(duì)企企業(yè)價(jià)值值的影響響程度，，而非其其是否為為委估企企業(yè)的控控股單位位。給予予評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)重要性性原則判判斷評(píng)估估范圍和和工作量量的可能能。《企業(yè)價(jià)值值評(píng)估指導(dǎo)導(dǎo)意見》革革命性之三三引入了國(guó)際際上一些成成熟的企業(yè)業(yè)價(jià)值評(píng)估估的理念，，使中國(guó)的的企業(yè)價(jià)值值評(píng)估盡早早與國(guó)際接接軌。目前前，國(guó)外投投資人在國(guó)國(guó)內(nèi)投資時(shí)時(shí)，往往不不相信國(guó)內(nèi)內(nèi)評(píng)估師的的勝任能力力，但限于于中國(guó)評(píng)估估市場(chǎng)對(duì)國(guó)國(guó)外評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)的資格格限制，在在中國(guó)企業(yè)業(yè)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)的同時(shí)，，仍聘請(qǐng)外外資機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)評(píng)估結(jié)果果進(jìn)行復(fù)核核，由于過(guò)過(guò)去對(duì)企業(yè)業(yè)價(jià)值評(píng)估估沒(méi)有一套套成熟的體體系，國(guó)內(nèi)內(nèi)的評(píng)估師師對(duì)評(píng)估中中出現(xiàn)的問(wèn)問(wèn)題不能尋尋求合理的的解決途徑徑，而常常常遭到外資資機(jī)構(gòu)的質(zhì)質(zhì)疑。國(guó)際際企業(yè)價(jià)值值評(píng)估理念念的引入，，使中國(guó)的的評(píng)估師少少走彎路，，迎接國(guó)際際資本市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)評(píng)評(píng)估業(yè)的挑挑戰(zhàn)。這些些先進(jìn)的理理念包括：：1、對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告的分分析、調(diào)整整和利用；；2、收益法法前提下，，對(duì)非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性資產(chǎn)、、負(fù)債和溢溢余資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行單獨(dú)分分析；3、持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)前提下下企業(yè)價(jià)值值與清算前前提下企業(yè)業(yè)價(jià)值的關(guān)關(guān)系；4、多種業(yè)業(yè)務(wù)狀況下下分別分析析的原則；；5、控股權(quán)權(quán)溢價(jià)和少少數(shù)股權(quán)折折價(jià)；6、流動(dòng)性性對(duì)企業(yè)價(jià)價(jià)值的影響響?！镀髽I(yè)價(jià)值值評(píng)估指導(dǎo)導(dǎo)意見》革革命性之四四報(bào)告披露方方面與以往往的相關(guān)規(guī)規(guī)定有了質(zhì)質(zhì)的區(qū)別。。強(qiáng)調(diào)了報(bào)報(bào)告應(yīng)披露露的重要信信息，從評(píng)評(píng)估報(bào)告使使用人的角角度，提出出對(duì)報(bào)告披披露內(nèi)容的的基本要求求。由于資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)報(bào)告準(zhǔn)則一一直未出臺(tái)臺(tái)，在該指指導(dǎo)意見中中指出應(yīng)““根據(jù)相關(guān)關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則則和本指導(dǎo)導(dǎo)意見編制制并由所在在機(jī)構(gòu)出具具評(píng)估報(bào)告告”。指導(dǎo)導(dǎo)意見從報(bào)報(bào)告披露的的內(nèi)容方面面進(jìn)行了較較為詳細(xì)的的規(guī)定，而而未對(duì)報(bào)告告形式進(jìn)行行任何的規(guī)規(guī)定。與９９１號(hào)文相相比增加的的內(nèi)容包括括：１、評(píng)估報(bào)報(bào)告使用者者；２、價(jià)值類類型和定義義；３、評(píng)估假假設(shè)和限制制條件；４、評(píng)估程程序?qū)嵤┻^(guò)過(guò)程和情況況。《企業(yè)價(jià)值值評(píng)估指導(dǎo)導(dǎo)意見》尚尚待解決的的問(wèn)題1、一些新新的概念如如何理解和和定義，如如有形資產(chǎn)產(chǎn)、溢余資資產(chǎn)、控股股權(quán)、少數(shù)數(shù)股權(quán)、價(jià)價(jià)值比率等等。盡早出出臺(tái)相關(guān)釋釋義，幫助助廣大評(píng)估估師對(duì)指導(dǎo)導(dǎo)意見形成成正確的理理解；2、實(shí)務(wù)上上仍存在操操作上的困困難，如溢溢價(jià)、折價(jià)價(jià)、流動(dòng)性性等因素的的考慮，必必然需要大大量的案例例數(shù)據(jù)作支支持，而國(guó)國(guó)內(nèi)的數(shù)據(jù)據(jù)和相關(guān)研研究相對(duì)匱匱乏。但這這些思路的的提出必將將引導(dǎo)國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)價(jià)值值評(píng)估的理理論研究和和實(shí)務(wù)探索索。3、與現(xiàn)行行法規(guī)的接接口問(wèn)題一一直是困擾擾準(zhǔn)則制定定工作的難難題。如在在報(bào)告披露露方面于91號(hào)文的的銜接、收收益法和市市場(chǎng)法評(píng)估估結(jié)論如何何滿足《公公司法》關(guān)關(guān)于投資注注冊(cè)資本金金的規(guī)定等等。4、與未出出臺(tái)準(zhǔn)則的的相互關(guān)系系。由于評(píng)評(píng)估程序準(zhǔn)準(zhǔn)則、評(píng)估估報(bào)告準(zhǔn)則則尚未出臺(tái)臺(tái)，《企業(yè)業(yè)價(jià)值評(píng)估估指導(dǎo)意見見（試行））》中的相相關(guān)內(nèi)容仍仍需在一系系列相關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)則出臺(tái)后后得到更全全面的理解解。5、價(jià)值類型型的問(wèn)題仍