2019年畢節(jié)市房地產(chǎn)市場(chǎng)深度研究分析報(bào)告

貴州省畢節(jié)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告四川合美地產(chǎn)營(yíng)銷一、城市概況關(guān)鍵詞：川滇黔三省交匯，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持開發(fā)區(qū)、自然旅游風(fēng)光地理位置畢節(jié)市位于貴州省西北部，川、滇、黔三省交匯處，原為畢節(jié)地區(qū)，2019年撤銷畢節(jié)地區(qū)，設(shè)立地級(jí)畢節(jié)市，同時(shí)撤銷縣級(jí)畢節(jié)市，原畢節(jié)市行政區(qū)域?yàn)楝F(xiàn)七星關(guān)區(qū)行政區(qū)域，現(xiàn)畢節(jié)市政府駐地設(shè)在七星關(guān)區(qū)。東部和南部與本省遵義市、貴陽(yáng)市、安順市、六盤水市接壤，西部和北部與云南省、四川省毗鄰。古代是夜郎文明、水西文化繁盛之境，如今是我國(guó)西部大開發(fā)拉開序幕的地方。畢節(jié)概況—畢節(jié)試驗(yàn)區(qū)畢節(jié)市是胡錦濤總書記任中共貴州省委書記時(shí)親自倡導(dǎo)并經(jīng)國(guó)務(wù)院于1988年6月批準(zhǔn)建立的以“開發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)、人口控制”為主題的試驗(yàn)區(qū)。轄畢節(jié)、大方、黔西、金沙、織金、納雍、威寧、赫章一市七縣，涵蓋貴州省畢節(jié)地區(qū)全部市縣，面積26853平方公里，人口833萬(wàn)。全市總面積3412平方公里，轄27個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)辦事處，聚居漢、彝、白、苗、布依等35個(gè)民族，總?cè)丝诩s140萬(wàn)。自然資源畢節(jié)市市內(nèi)地形西高東低，最高海拔2217米，最低海拔470米，平均海拔1511米，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，常年平均降雨量954毫米，日照率約31%，無(wú)霜期250交通條件畢節(jié)市地處烏蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要沖，交通便利，四通八達(dá)。橫穿畢節(jié)東西和連接南北的兩條國(guó)家級(jí)骨干高速公路“杭－瑞”、“廈―蓉”和穿越畢節(jié)腹地的“成都—貴陽(yáng)—廣州”客運(yùn)專用高速鐵路（350公里/小時(shí)）畢節(jié)段全面動(dòng)工，畢節(jié)—威寧省級(jí)高速公路、畢節(jié)機(jī)場(chǎng)已開工建設(shè)，國(guó)家規(guī)劃的4條鐵路7個(gè)通道經(jīng)過(guò)畢節(jié)并于2019年全面動(dòng)工。隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，作為國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的一級(jí)公路交通樞紐、二級(jí)鐵路綜合樞紐城市，畢節(jié)市將成為川滇黔三省交匯處的區(qū)域性物流中心。旅游資源畢節(jié)屬巖溶地貌,自然旅游資源十分豐富。有"高原明珠"之稱的威寧草海,被譽(yù)為"地下天宮"的織金洞,有"天然公園"之稱的百里杜鵑,"古,野,奇,曲"的納雍總溪河風(fēng)光(烏江第一漂),嘆為觀止的大方九洞天及十里溶洞探險(xiǎn)漂、大屯土司莊園風(fēng)景區(qū)和眾多的史前文物,古建筑群,古石刻,這些風(fēng)景名勝與安順龍宮,黃果樹瀑布一道,構(gòu)成了貴州西線旅游區(qū)。此外，畢節(jié)地區(qū)是個(gè)多民族雜居地區(qū),居住著漢、彝、苗、回、白、布依、仡佬等30多個(gè)民族,有威寧彝族回族苗族自治縣、77個(gè)民族鄉(xiāng),使畢節(jié)地區(qū)風(fēng)土人情多彩多樣,民俗民風(fēng)絢麗多姿。概況結(jié)論：畢節(jié)市位于貴州省西北部，川、滇、黔三省交匯處，是貴州西部。是胡錦濤總書記任中共貴州省委書記時(shí)親自倡導(dǎo)并經(jīng)國(guó)務(wù)院于1988年6月批準(zhǔn)建立的以“開發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)、人口控制”為主題的試驗(yàn)區(qū)。是黔西重要節(jié)點(diǎn)城市，擁有豐富的自然資源，貴州人口密度比較高的地區(qū)。二、畢節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)人均收入與支配增大房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)1、畢節(jié)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定“十一五”期間，畢節(jié)全市生產(chǎn)總值從2019年的58.81億元增加到2019年的122.45億元，年均增長(zhǎng)15.54%，人均生產(chǎn)總值從4014元增加到9641元，年均增長(zhǎng)20.6%。十二五期間，畢節(jié)全市2019年地區(qū)生產(chǎn)總值745億元，年均增長(zhǎng)14.4%，2019年地區(qū)生產(chǎn)總值872.4億元，年均增長(zhǎng)15.3%。畢節(jié)地區(qū)經(jīng)濟(jì)在貴州省內(nèi)舉足輕重，但從整體來(lái)看，人口基數(shù)大，人均對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)較小，是目前畢節(jié)地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后的重要原因之一。十一五經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)示意圖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)比示意圖根據(jù)城市經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)GDP增長(zhǎng)率在15%左右，該國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段，由此可以看出：畢節(jié)房地產(chǎn)業(yè)處于高速增長(zhǎng)階段。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從下表中我們可以看出：畢節(jié)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)比率與發(fā)達(dá)地區(qū)相比還有提升空間，工業(yè)欠發(fā)達(dá)。（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比表）3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額174.4億元，同比增長(zhǎng)16.0%。其中：城鎮(zhèn)123.1億元，增長(zhǎng)17.7%；鄉(xiāng)村51.3億元，增長(zhǎng)12.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元）名稱絕對(duì)數(shù)增長(zhǎng)（%）社會(huì)消費(fèi)品零售總額174423916.0七星關(guān)區(qū)64581418.1大方縣15486514.6黔西縣17951814.8金沙縣18349615.0織金縣17062614.9納雍縣13794014.5威寧縣17048714.7赫章縣10149214.5畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為102.8%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)為103.2%，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為102.7%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)為109.7%。七星關(guān)區(qū)居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)指標(biāo)名稱價(jià)格指數(shù)（上年=100）增長(zhǎng)（%）居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)102.82.8食品103.43.4煙酒及用品103.53.5衣著103.73.7家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)100.30.3醫(yī)療保健和個(gè)人用品102.72.7交通和通訊100.90.9娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)101.71.7居住103.53.54、收入水平城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)提高，生活質(zhì)量有所改善。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19243元，比上年凈增加3111元，名義增長(zhǎng)19.28%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)16.04%。七星關(guān)區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19555元，增加2420元，名義增長(zhǎng)14.12%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.01%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為11346元，增長(zhǎng)13.40%。城鎮(zhèn)居民家庭人均用于購(gòu)買食品消費(fèi)支出4648元，增長(zhǎng)8.45%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)40.97%，較上年下降1.87個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況表(元)縣區(qū)名稱2019年2019年縣區(qū)名稱2019年2019年七星關(guān)區(qū)1955517135織金縣1923315275大方縣1929916350納雍縣1916816062黔西縣1957416396威寧縣1724214173金沙縣2080017149赫章縣1917716126百管委1772714797農(nóng)村居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)。全市農(nóng)村居民人均純收入4926元，比上年增加716元，名義增長(zhǎng)17.01%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)13.82%。農(nóng)村居民人均純收入中，工資性收入占39.85%，家庭經(jīng)營(yíng)純收入占49.57%，財(cái)產(chǎn)性純收入占1.63%，轉(zhuǎn)移性純收入占8.96%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出3972元，增長(zhǎng)10.86%。農(nóng)村居民人均食品消費(fèi)支出1786元，比上年增加101元，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)44.95%，較上年下降2.07個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民人均純收入情況表(元)縣區(qū)名稱2019年2019年縣區(qū)名稱2019年2019年七星關(guān)區(qū)51314412織金縣47144029大方縣49434239納雍縣45613918黔西縣49864276威寧縣48624068金沙縣57204910赫章縣45773892百管委495040845、房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資與GDP關(guān)系2019年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1300.5億元，同比增長(zhǎng)58.4%。50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資為1199.6億元，同比增長(zhǎng)77.4%,其中基本建設(shè)投資942.6億元，同比增長(zhǎng)88.5%，更新改造投資114.7億元，同比增長(zhǎng)25.9%，房地產(chǎn)投資122.4億元，同比增長(zhǎng)52.1%。房地產(chǎn)已成為地方支柱產(chǎn)業(yè)名稱2019年增長(zhǎng)（%）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1300.558.4其中：50萬(wàn)元以上1199.677.4七星關(guān)區(qū)226.8558.3大方縣117.5643.7黔西縣176.5568.7金沙縣178.7256.6織金縣193.7680.2納雍縣125.3440.9威寧縣142.4352.7赫章縣105.6461.4百管委33.6556.76、工業(yè)形成多元化發(fā)展體系目前畢節(jié)基本建成煤電化一體化工業(yè)體系，初步形成了煤炭、化工、裝備制造、食品加工、建材等產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的格局。7、城市化水平較低全市年末常住人口為652.41萬(wàn)人，比上年增加0.06%。根據(jù)公安年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，年末戶籍人口為857.97萬(wàn)人，比上年增加0.73%。根據(jù)省計(jì)生委抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，人口出生率為12.69‰,人口自然增長(zhǎng)率為6.29‰。2019年全市城鎮(zhèn)化率為29.99%，比上年提高1.82個(gè)百分點(diǎn)。在城市化進(jìn)城中，具有很大提升空間，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。分縣（區(qū)）城鎮(zhèn)化率(%)名稱2019年2019年名稱2019年2019年全市29.9928.17織金縣29.4327.65七星關(guān)區(qū)42.139.83納雍縣28.3626.54大方縣26.1125.35威寧縣23.0321.69黔西縣37.5332.09赫章縣19.3517.54金沙縣31.630.29百管委15.5515.49注：本表中大方和黔西的數(shù)據(jù)含百管委。經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)結(jié)論畢節(jié)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展迅速，但由于人口眾多，人均GDP、人均收入等與省內(nèi)城市還有一定差距，這也表明畢節(jié)經(jīng)濟(jì)具有較大發(fā)展空間。房地產(chǎn)發(fā)展處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為畢節(jié)的支柱產(chǎn)業(yè)。畢節(jié)零售市場(chǎng)的規(guī)模提高迅速，人均消費(fèi)指數(shù)提高。這些都給本項(xiàng)目及地產(chǎn)行業(yè)的成功發(fā)展帶來(lái)一定契機(jī)。三、城市發(fā)展規(guī)劃關(guān)鍵詞：三省通衢交匯向東、向南擴(kuò)城1、城市性質(zhì)定位規(guī)劃將畢節(jié)市城市性質(zhì)定位為：畢節(jié)地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息服務(wù)中心，川、滇、黔三省交界地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市和商貿(mào)、物流集散地，以能源工業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為主，山水特色突出、生態(tài)良好的宜居城市。2、城市職能定位是川、滇、黔三省交界地區(qū)的交通樞紐和物資集散地；貴州省西北部的中心城市和貴州西部經(jīng)濟(jì)帶上的重要城市節(jié)點(diǎn)之一，畢節(jié)地區(qū)的政治文化中心和畢節(jié)生態(tài)實(shí)驗(yàn)區(qū)的服務(wù)基地；以能源工業(yè)為基礎(chǔ)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱，特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出的區(qū)域性產(chǎn)業(yè)布局基地經(jīng)濟(jì)開放、社會(huì)文明、文化繁榮、歷史文化與民族特色豐富，環(huán)境條件優(yōu)越，宜居的城市。3、城市空間結(jié)構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)按“一個(gè)主中心，兩個(gè)副中心”的形態(tài)布局，“一個(gè)主中心”即畢節(jié)市總體規(guī)劃的范圍，兩個(gè)副中心即雙山和大方規(guī)劃范圍。4、城市規(guī)模到2019年，城鎮(zhèn)人口60萬(wàn)人；到2030年，含畢節(jié)和大方在內(nèi)，城區(qū)人口達(dá)100萬(wàn)、城區(qū)面積達(dá)100平方公里的“雙百”城市規(guī)劃。5、交通規(guī)劃畢節(jié)地處川、滇、黔三省結(jié)合部，自古有“于滇為咽喉，于蜀為門戶”和“川滇通衢”之稱，是四川南下通往貴州、云南、廣西的重要通道，為歷代重要軍事戰(zhàn)略要地。近年來(lái)，隨著黔織和畢威兩條區(qū)內(nèi)高速公路的開工建設(shè)，廈蓉和杭瑞兩條國(guó)家高速公路建設(shè)工程的不斷推進(jìn)，畢節(jié)飛雄機(jī)場(chǎng)的批復(fù)立項(xiàng)并開工建設(shè)，畢節(jié)被“邊緣化”的現(xiàn)狀正逐步破解。同時(shí)，成(都)貴(陽(yáng))快速鐵路破土動(dòng)工，對(duì)畢節(jié)具有劃時(shí)代的意義。已獲國(guó)家立項(xiàng)的畢(節(jié))水(城)興(義)鐵路畢節(jié)至水城段、昭通經(jīng)威寧經(jīng)畢節(jié)經(jīng)金沙至遵義等鐵路也將于明年動(dòng)工?！笆濉逼陂g，畢節(jié)地區(qū)累計(jì)鐵路里程達(dá)1000公里左右，總投資逾千億元。6、農(nóng)業(yè)規(guī)劃在“十二五”期間，畢節(jié)將大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的不斷快速發(fā)展。重點(diǎn)建設(shè)四大農(nóng)業(yè)科技示范帶,做強(qiáng)做大八大特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶，打造五大畜產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)三大中藥材基地。7、城市發(fā)展方向畢節(jié)中心城區(qū)發(fā)展方向主要向東南（鴨池、梨樹）發(fā)展、東（市東新區(qū)、德溝方向）和東北（海子街、小壩）方向發(fā)展，往南跨過(guò)山體限制適當(dāng)向甘家橋擴(kuò)展。近期：將以中心區(qū)和鴨池——梨樹片區(qū)為主，啟動(dòng)松林片區(qū)、海子街片區(qū)建設(shè)，同時(shí)整治甘家橋片區(qū)。依托小壩城鎮(zhèn)條件，積極引導(dǎo)重化工業(yè)進(jìn)入，形成城市片區(qū)。近期城市人口40萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地85㎡，建設(shè)用地規(guī)模34k㎡。其中中心區(qū)人口32萬(wàn)人、海子街片區(qū)5萬(wàn)人、甘家橋組團(tuán)1萬(wàn)人、鴨池——梨樹片區(qū)達(dá)2萬(wàn)人。遠(yuǎn)期：不斷擴(kuò)展中心片區(qū)用地范圍,進(jìn)行城中村改造及舊城更新，擴(kuò)大城市容量；拓展海子街片區(qū)；完善松林寨片區(qū)，引導(dǎo)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)往松林片區(qū)布局。加快小壩片區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)和疏解頭步橋、鴨池的重化工業(yè)遷往小壩。城市形成1個(gè)中心區(qū)(中心片區(qū))、1個(gè)綜合型片區(qū)(海子街)、1個(gè)工業(yè)——物流片區(qū)(鴨池——梨樹)和2個(gè)工業(yè)片區(qū)(松林片區(qū)、小壩——中屯片區(qū))、一個(gè)科教產(chǎn)業(yè)片區(qū)(甘家橋片區(qū))的空間布局格局，城市人口65萬(wàn)人，城市建設(shè)用地近65k㎡。8、商業(yè)規(guī)劃關(guān)鍵詞：一中心+兩副中心，節(jié)點(diǎn)商業(yè)+特色專業(yè)街區(qū)根據(jù)畢節(jié)城市整體規(guī)劃方案，將在環(huán)城東路以東、農(nóng)科所以西、畢節(jié)學(xué)院以北、蜂包山以南圍合的區(qū)域形成城市商業(yè)中心。在海子街中心地段集中布置行政、商業(yè)、文化等用地，形成城市副中心之一。利用威寧路、清畢路、桂花路、新華路的傳統(tǒng)商業(yè)氛圍，加快引進(jìn)大型超市、酒店等設(shè)施，在形成城市傳統(tǒng)商業(yè)街的同時(shí)，打造成為城市副中心之一。結(jié)合城市公交客運(yùn)、城市出入口、對(duì)外交通干線、良好區(qū)位地段、鐵路站場(chǎng)等設(shè)施布置，布局城市大型商業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、賓館酒店、旅游服務(wù)和接待設(shè)施等，形成商業(yè)節(jié)點(diǎn)。整理城區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)金融業(yè)設(shè)施和用地，結(jié)合舊城改造，建成一批規(guī)模較大、檔次較高的商業(yè)設(shè)施和市場(chǎng)。延續(xù)和強(qiáng)化洪山路、洪南路、桂花路、威寧路、翠屏路、麻園路的商業(yè)氣氛，形成城區(qū)商業(yè)街區(qū)和商業(yè)帶。利用城區(qū)道路改造機(jī)會(huì)，在清畢路建成集中的商業(yè)街，盤活老城土地。沿迎賓大道、草海大道、洪山路、海縱七路等干道布局大型公共服務(wù)設(shè)施，形成城市商業(yè)景觀軸。沿貴畢大道，在梨樹——納雍路口段，發(fā)展工業(yè)品市場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)、特色農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、生資市場(chǎng)等，提升城市服務(wù)水平。9、文化娛樂(lè)畢節(jié)將分三級(jí)設(shè)置文化娛樂(lè)設(shè)施：在城南新區(qū)毗鄰市級(jí)行政區(qū)建設(shè)市級(jí)文化活動(dòng)中心，包括圖書館、文化宮、青少年活動(dòng)中心、影劇院、老年活動(dòng)中心等。利用南關(guān)橋的影劇院場(chǎng)地，結(jié)合半邊街的傳統(tǒng)街區(qū)建設(shè)，提供城市文藝演出場(chǎng)所，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，打造城市傳統(tǒng)文化街區(qū)；在德溝靠近火車站布置1處市級(jí)文化娛樂(lè)用地，為展覽、科技館、文藝團(tuán)體等設(shè)施提供場(chǎng)地。保留洪南路的電視臺(tái)、老城的圖書館等設(shè)施。區(qū)級(jí)文化娛樂(lè)設(shè)施結(jié)合城市的組團(tuán)布局形態(tài)，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在海子街、梨樹、小壩等片區(qū)分別設(shè)置，并充分利用現(xiàn)有設(shè)施和結(jié)合河流濱水景觀布局。充分利用中心區(qū)的既有文化設(shè)施，改造作為區(qū)級(jí)文化設(shè)施。居住區(qū)級(jí)文化娛樂(lè)設(shè)施結(jié)合居住用地布置。同時(shí)，保留和改造三板橋體育場(chǎng)；在城東的德溝新建1處市級(jí)綜合體育場(chǎng)；在海子街片區(qū)的石?？谔幮陆?處體育場(chǎng)館用地。在梨樹片區(qū)布置1處片區(qū)體育場(chǎng)館用地。社區(qū)體育設(shè)施應(yīng)結(jié)合居住區(qū)和學(xué)校體育、單位體育等進(jìn)行布置。結(jié)論：畢節(jié)城市未來(lái)發(fā)展方向主要是東部、南部區(qū)域，向東，機(jī)場(chǎng)、高鐵站均位于東部；南部主要是市政行政中心。本項(xiàng)目位于南部行政中心區(qū)域，倒天河流經(jīng)項(xiàng)目，臨近碧陽(yáng)湖，本項(xiàng)目在城市未來(lái)發(fā)展區(qū)域中，發(fā)展?jié)摿Υ?。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快從2019年到2019年來(lái)，畢節(jié)地區(qū)固定資產(chǎn)投資逐年增加，增長(zhǎng)率從2019年的20.7%上升到2019年的76%的驚人速度。在快速的增長(zhǎng)下，在2019年固定資產(chǎn)投資達(dá)到451.9億元，在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了翻兩番。充分證明了近年來(lái)畢節(jié)地區(qū)發(fā)展速度。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快從歷年畢節(jié)房地產(chǎn)市開發(fā)投資可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資在06年至09年之間的增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，但從2019年開始突飛猛進(jìn)，從09年的18.62億元上漲到58.6億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，其主要原因在于樓后的畢節(jié)隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的投資，經(jīng)濟(jì)得突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。（三）、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快由上圖可以看出，2019年開始畢節(jié)市區(qū)商品房?jī)r(jià)格逐年攀升，從2009年開始直線上升，2019年成交均價(jià)達(dá)到3000-3200元/㎡,到目前（2019年）市區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)3600-3800元/㎡。（四）、項(xiàng)目數(shù)量多、開發(fā)體量大、市場(chǎng)存量大根據(jù)我們對(duì)畢節(jié)市的樓盤進(jìn)行逐個(gè)走訪調(diào)查，和其他渠道了解的信息，目前畢節(jié)在售的樓盤總數(shù)約為：60個(gè)?？傞_發(fā)量約為1600萬(wàn)㎡其中住房開發(fā)面積約為：975萬(wàn)㎡商業(yè)開發(fā)面積約為：457萬(wàn)㎡地下建筑面積約為：213萬(wàn)㎡目前所有樓盤的銷售進(jìn)度平均為：40%，按此比例測(cè)算，目前市場(chǎng)上總的存量房源大約為：960萬(wàn)㎡。從上圖可以看出10-50萬(wàn)㎡的大中型樓盤占有最多的比例，其次是10萬(wàn)方以下的小型樓盤占到了38%。（五）、城市版塊區(qū)域劃分明顯目前畢節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由三個(gè)片區(qū)組成：老城區(qū)、東部新城、南部新城，老城區(qū)是指以威寧路、麻園路、清畢路、洪山路等老城區(qū)主要城市干道形成的片區(qū)，東部新城是指以開行路至學(xué)院路及學(xué)院路以東部分片區(qū)，南部新城是指以碧陽(yáng)大道為主線的新城片區(qū)。板塊示意圖樓盤分布特點(diǎn)：樓盤分布集中在以下幾個(gè)區(qū)域碧陽(yáng)大道沿線、特別是行署中心附近樓盤數(shù)量最多，體量都比較大，如碧陽(yáng)國(guó)際城200萬(wàn)方、樽憬財(cái)富廣場(chǎng)47萬(wàn)方、招商花園城82萬(wàn)方、碧陽(yáng)新天地87萬(wàn)方。大型批發(fā)市場(chǎng)基本集中在威寧路和草海大道之間，如（浙商城、創(chuàng)美世紀(jì)城、畢節(jié)商品綜合批發(fā)大市場(chǎng)）。家居建材專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中在貴碧路，如（萬(wàn)豐國(guó)際商貿(mào)城、遠(yuǎn)航國(guó)際商貿(mào)城、心緣家居博覽中心）七星關(guān)區(qū)政周邊主要以城市綜合體和酒店組成（仕府領(lǐng)地、時(shí)代廣場(chǎng)）。老城區(qū)以小型商住混合樓盤和城市綜合體組成（盤古中心、大眾國(guó)際）畢節(jié)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)開發(fā)體量大目前市場(chǎng)上在售住房約：975×60%=585萬(wàn)㎡，約5萬(wàn)多套。物業(yè)類型以高層為主絕大多數(shù)項(xiàng)目為高層建筑，一般從26-33層不等，僅有畢節(jié)市商品綜合批發(fā)大市場(chǎng)項(xiàng)目有多層建筑，產(chǎn)品包裝名稱為：步梯房戶型面積偏大大多數(shù)項(xiàng)目的戶型面積比例都偏大，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都有130㎡以上的戶型，整個(gè)市場(chǎng)上大戶型的比例約有30—35%左右。但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，購(gòu)房客戶對(duì)總價(jià)的承受能力變?nèi)?，大戶型的房源明顯滯銷，所有尾盤項(xiàng)目剩下的房源均是120-130㎡左右的。多數(shù)樓盤居住品質(zhì)較高10萬(wàn)㎡以上的樓盤居住品質(zhì)都比較高，平均綠地率35%以上，平均容積率2.8—3.5不等。建筑風(fēng)格住宅的建筑風(fēng)格有歐式和現(xiàn)代兩種風(fēng)格為主，暫無(wú)中式風(fēng)格建筑，現(xiàn)代風(fēng)格建筑在中小項(xiàng)目中占的比例較高。大型樓盤多為簡(jiǎn)歐風(fēng)格地下車位比例很高大多數(shù)項(xiàng)目的住宅車位比都是1：1價(jià)格優(yōu)惠幅度較大大多數(shù)項(xiàng)目的付款優(yōu)惠折扣較高，最高的可達(dá)92折左右，平均約96折。各版塊之間價(jià)差較大老城區(qū)草海大道片區(qū)南部新城片區(qū)東部新城片區(qū)區(qū)政府片區(qū)40003200380035003600畢節(jié)商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)畢節(jié)現(xiàn)有商業(yè)概況畢節(jié)商業(yè)格局大體上可概括成一心四帶，一心是城市核心區(qū)域，四帶是指松山路清畢路商業(yè)帶、麻園路商業(yè)帶、威西路商業(yè)帶和洪山路商業(yè)帶。核心商業(yè)圈畢節(jié)市核心商業(yè)圈位于威寧、桂花路，主要是經(jīng)營(yíng)的是品牌服裝為主的商業(yè)街道，其高、中檔次服裝約占街道商業(yè)總面積的51.2%，。該路段商鋪的主營(yíng)面積為20㎡和60㎡,經(jīng)營(yíng)狀況較好，該路段有畢節(jié)是最大規(guī)模最齊全的電腦城和畢節(jié)最高檔的餐飲德克士。洪山路商業(yè)版塊洪山路商業(yè)版塊主要是從事餐飲服務(wù)，其次是廣告裝潢為主的商業(yè)街道。其余為其他商業(yè)物業(yè)。該地段的檔次很底。該路段臨街商鋪的主營(yíng)面積為40㎡左右，經(jīng)營(yíng)狀況整體不好，人流主要以桂花路帶動(dòng)為主。威西、翠平路商業(yè)版塊畢節(jié)市汽車站是位于威西路，主要是經(jīng)營(yíng)的是小商品為主的商業(yè)街道，其中畢節(jié)市西路批發(fā)商業(yè)街的底檔次服裝約占街道商業(yè)總面積的40%，小型底檔餐館約占15%、小型底檔旅館約占25%、。該路段商鋪的主營(yíng)面積為50m2,經(jīng)營(yíng)狀況一般好，人流量主要是靠汽車站流動(dòng)的人口帶動(dòng)。松山、清畢商業(yè)版塊松山、清畢商業(yè)版塊

主要是以經(jīng)營(yíng)品牌服飾為主，尤其是松山路的下端靠近畢節(jié)市核心商圈威寧路，其中商鋪大都經(jīng)營(yíng)的是中高檔男女服飾，并且經(jīng)營(yíng)效果很好。其中服飾專賣店約占街道總商業(yè)面積的45.4%、休閑娛樂(lè)約占24%、酒店餐飲約占20%、其他約占10.6%，商鋪營(yíng)業(yè)面積為20—40m2不等，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況很好。麻園路商業(yè)版塊麻園路商業(yè)版塊主要是以經(jīng)營(yíng)建材為主，樂(lè)坪街是以酒店餐飲和休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)街道，其中餐飲機(jī)構(gòu)約占臨街商鋪面積總數(shù)的23.3%、休閑娛樂(lè)約占28.25%、其他為經(jīng)營(yíng)生活相關(guān)配套的商鋪。該路段的商鋪面積的40m2項(xiàng)目名稱開行大道學(xué)院路麻園路擁軍路威西路東園小區(qū)清畢路合計(jì)項(xiàng)目檔次中低高檔次都有以低檔次為主以中檔次為主以中低檔次為主以低檔次為主以中檔為主以中低檔次為主主營(yíng)方向板材、油漆、門業(yè)、衛(wèi)浴、家居、櫥柜、燈飾、裝飾材料等種類較為齊全主要以五金機(jī)電、水暖、建材為主主要燈飾、五金機(jī)電、建材為主主要為門業(yè)、小家電、建材為主主要為五金機(jī)電板材、油漆、門業(yè)、衛(wèi)浴、家居、櫥柜、燈飾、裝飾材料等種類較為齊全主要為五金、燈飾布藝客戶來(lái)源以散戶為主，裝修公司等批量采購(gòu)較少以零售為主，少量批發(fā)以零售為主，少量批發(fā)以零售為主，少量批發(fā)以零售為主，少量批發(fā)以零售為主，少量批發(fā)以零售為主，少量批發(fā)進(jìn)貨渠道貴陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)為主，也有部分規(guī)模較大商戶直接從廠家進(jìn)貨基本從貴陽(yáng)進(jìn)貨基本從貴陽(yáng)進(jìn)貨，少數(shù)廠家進(jìn)貨基本從貴陽(yáng)進(jìn)貨，少數(shù)廠家進(jìn)貨基本從貴陽(yáng)進(jìn)貨，少數(shù)廠家進(jìn)貨基本從貴陽(yáng)進(jìn)貨，少數(shù)廠家進(jìn)貨基本從貴陽(yáng)進(jìn)貨，少數(shù)廠家進(jìn)貨入住商戶約134戶約61戶約72戶約52戶約11戶約111戶約35戶476戶層數(shù)一層一層一層，局部?jī)蓪右粚右粚硬糠秩龑右粚?，局部?jī)蓪舆M(jìn)深10米15米左10米左10米左10米左10－34米左10米左單層面積40平方米左右50平方米左右30－40平方米左右30平方米左右30平方米左右30－200平方米30平方米左右面寬3－43－43－433.33－43－4層高3.6米3.6米3.6米3.6米3.6米3.6米，3.6米營(yíng)業(yè)率100%90%100%100%100%100%100%租售價(jià)格60－115元/平方米·月35元/平方米·月55－75元/平方米·月左右60－80元/平方米·月左右65－80元/平方米·月左右45－100元/平方米·月65－90元/平方米·月左右畢節(jié)現(xiàn)有商業(yè)特征處于商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段畢節(jié)目前商業(yè)形態(tài)以自發(fā)成市的商業(yè)街道和初級(jí)專業(yè)市場(chǎng)為主，城市商業(yè)整體處于商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，商業(yè)綜合體項(xiàng)目目前在畢節(jié)還沒(méi)有建成，以后的運(yùn)營(yíng)狀況未知。商業(yè)格局較為零散，傳統(tǒng)臨街商業(yè)氛圍濃厚畢節(jié)城區(qū)市場(chǎng)主要分布早期的集中經(jīng)營(yíng)的初級(jí)市場(chǎng)，商鋪結(jié)構(gòu)、交通等未作科學(xué)規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)互為穿插，呈現(xiàn)凌亂、零散的整體觀感；消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主要是在臨街商鋪進(jìn)行，而投資者也對(duì)臨街商鋪的購(gòu)買意愿最高。整體檔次欠缺畢節(jié)的商業(yè)環(huán)境，品牌商家進(jìn)駐較為稀少，一方面反映城整體消費(fèi)力，另一方面也是城市商業(yè)初級(jí)發(fā)展階段的體現(xiàn)。核心商業(yè)圈商業(yè)密度大畢節(jié)是一座建在山上的城市，土地有限。在老城區(qū)體現(xiàn)尤為突出，核心商圈內(nèi)凡是沿街的建筑都是店面，地下商業(yè)也不在少數(shù)?，F(xiàn)有及未來(lái)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)有商業(yè)樓盤銷售特征：商業(yè)總體量很大，開發(fā)量為457萬(wàn)㎡，市場(chǎng)現(xiàn)有存量約為270萬(wàn)㎡左右，而且所有樓盤都有商業(yè)建筑出售，沒(méi)有純住宅項(xiàng)目。10—30萬(wàn)㎡左右的中小型樓盤，基本上以3—5層的裙樓底商+住房為主要發(fā)形式；商業(yè)銷售模式為：1樓臨街商鋪直接銷售，2樓以上的商業(yè)為帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，年返租率為6%—9%不等。這種銷售方式在畢節(jié)所有商業(yè)樓盤中占到70%的比例。30—100萬(wàn)㎡的大型樓盤，基本上城市綜合體為主要開發(fā)形式；商業(yè)銷售模式為：租售并舉，租賃、招商、銷售同時(shí)進(jìn)行（如浙商城、仕府領(lǐng)地、瑞豐新城……）100萬(wàn)㎡以上的超大型樓盤，基本上以商貿(mào)園區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)為主要開發(fā)形式。商業(yè)銷售模式為：招商、租賃為主，以租促售。（如萬(wàn)豐建材城）商業(yè)均價(jià)：老城區(qū)威寧路、麻園路片區(qū)：一樓5-6萬(wàn)/㎡二樓2-3萬(wàn)/㎡三樓1-2萬(wàn)/㎡東部新城學(xué)院路、開行路片區(qū)：一樓3萬(wàn)左右/㎡二樓1.7萬(wàn)左右/㎡三樓1.2萬(wàn)左右/㎡南部新城碧陽(yáng)大道片區(qū)：一樓2.6萬(wàn)左右/㎡二樓1.2萬(wàn)左右/㎡三樓1.0萬(wàn)左右/㎡未來(lái)商業(yè)供應(yīng)特征：城市綜合體開發(fā)量過(guò)大大型城市綜合體項(xiàng)目有11個(gè)：碧陽(yáng)大道一號(hào)、仕府領(lǐng)地、樽憬財(cái)富廣場(chǎng)、博泰水韻天頤、錦江天鵝堡、盤古中心、創(chuàng)美世紀(jì)城、浙商城、碧陽(yáng)湖金明城、盛世華都。主要分布在行署中心、碧陽(yáng)湖兩旁以及德溪新區(qū)、老城區(qū)。五星級(jí)酒店建設(shè)量過(guò)大在建和已經(jīng)規(guī)劃的五星級(jí)酒店項(xiàng)目有8個(gè)：碧陽(yáng)湖·金明城（碧陽(yáng)湖大酒店）、時(shí)代廣場(chǎng)（喜來(lái)登大酒店）錦江天鵝堡（法國(guó)柏樂(lè)酒店）、創(chuàng)美世紀(jì)城、浙商城、遠(yuǎn)航國(guó)際商貿(mào)城盛世華都、碧陽(yáng)國(guó)際城市場(chǎng)分析結(jié)論：畢節(jié)市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展期，開發(fā)量和市場(chǎng)存量都處于高位，由于房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，消費(fèi)人群的購(gòu)買力正在逐步釋放，形成了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售較好的局面。但是隨著近一兩年房地產(chǎn)投資的突然猛漲，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相當(dāng)激烈，特別是商業(yè)物業(yè)和酒店物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)較大，風(fēng)險(xiǎn)較高。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及消費(fèi)者習(xí)慣的分析，我們認(rèn)為商業(yè)物業(yè)的取勝之道在于適應(yīng)消費(fèi)市場(chǎng)特征、適度領(lǐng)先引領(lǐng)消費(fèi)潮流，與市場(chǎng)上的主要商業(yè)形態(tài)進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，初步考慮打造高端商業(yè)步行街的模式。而住房部分在于產(chǎn)品和概念的雙重結(jié)合，適應(yīng)客戶需求，考慮未居住趨勢(shì)，初步考慮住宅為以中小戶型為主的高端居住區(qū)。五、本項(xiàng)目地塊分析及開發(fā)建議（一）、項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地理位置優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：位于開行路與倒天河之間，屬于東部開發(fā)片區(qū)；緊臨的德溪新區(qū)是未來(lái)城市發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)；開行路，碧陽(yáng)大橋、倒天河，三大資源優(yōu)勢(shì)，組成項(xiàng)目開發(fā)的交通，環(huán)境等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；倒天河流，利于打造城市濱江景觀帶，形成大面積的景觀綠化，提升項(xiàng)目品質(zhì)與居住環(huán)境項(xiàng)目體量較大，易于建立項(xiàng)目的品質(zhì)。項(xiàng)目處于行政中心腹地，是未來(lái)城市核心區(qū)域，較易被消費(fèi)者認(rèn)知與接受。劣勢(shì)作為新區(qū)項(xiàng)目，周邊配套不是十分完善；碧陽(yáng)湖處于上游，周邊同等高品質(zhì)大項(xiàng)目已占據(jù)先機(jī)與優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，碧陽(yáng)湖周邊項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，具有品牌與現(xiàn)房、實(shí)景等優(yōu)勢(shì)；污水處理廠處理后的水直接排放倒天河，使河水水質(zhì)不好，發(fā)臭，難聞，易成為項(xiàng)目最大的劣勢(shì)之一。機(jī)會(huì)帶有一定政治性發(fā)展色彩的畢節(jié)處于城市高速發(fā)展階段，擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)正處于爆發(fā)階段，從形勢(shì)上是進(jìn)入該市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)；本項(xiàng)目地理位置處于發(fā)展的城市節(jié)點(diǎn)，未來(lái)的城市核心地帶，，具有較大的市場(chǎng)開發(fā)前景本項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)較大，體量較大，利于打造大型、具有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目產(chǎn)品。威脅擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)帶來(lái)的大項(xiàng)目集中，大項(xiàng)目同質(zhì)等現(xiàn)象嚴(yán)重，有城市“大躍進(jìn)”的趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目后期發(fā)展帶來(lái)相對(duì)較大的壓力；同期、同質(zhì)、大體量的綜合體項(xiàng)目較多，總體住宅消化量與商業(yè)體量形成嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致后續(xù)人口基數(shù)與消費(fèi)能力難以形成持續(xù)發(fā)展動(dòng)力；國(guó)家政策的不確定性導(dǎo)致行業(yè)性的不穩(wěn)定因素，影響消費(fèi)者購(gòu)買心理。結(jié)論：本項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，是城市發(fā)展進(jìn)程中的重要發(fā)展節(jié)點(diǎn)，具有很大的可操作性；對(duì)于項(xiàng)目的定位，以及項(xiàng)目商住體量的分割、商業(yè)業(yè)態(tài)思考、營(yíng)銷等是項(xiàng)目開發(fā)需要重點(diǎn)考慮的核心內(nèi)