金地-做優(yōu)秀的地產工程師課件

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做優(yōu)秀的地產工程師

目錄1.地產工程師的職責2.工程管理體系建設3.工程管理組織與策劃4.工程施工過程管理5.入伙移交與維修處理1.地產工程師的職責（1）房地產開發(fā)商角色定義房地產開發(fā)商政府主管部門施工單位材料供應單位市政配套單位設計單位監(jiān)理單位銷售代理單位物業(yè)管理單位金融機構客戶……

房地產開發(fā)的運作是一個開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產業(yè)鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其“資源整合者”的角色無可替代。資源整合者：資源的整合與調配控制；規(guī)則的制定與項目平臺的打造。1.地產工程師的職責:(3)關注點比較關注重點土建工程師地產工程師技術管理施工方案、工法(1)將營銷理念轉化為工程技術參數(shù)；(2)將客戶要求轉化為構造、技術標準；(3)通過采購和過程管理保證技術參數(shù)的實現(xiàn)。計劃管理施工過程的關鍵節(jié)點控制(1)從宏觀的層面對項目設計、施工、采購、營銷、入伙進行全面布置，甲方計劃是施工單位計劃安排的基礎和依據(jù)；(2)。質量與安全管理(1)按圖施工，符合國家、地方標準(2)如何把工程質量做好，不出質量安全事故。(1)客戶對產品質量的標準與要求；(2)施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質量保證與管理體系。成本管理工程合同成本控制(1)項目的投資回報；(2)工程造價控制。信息管理資料簽發(fā)規(guī)范化；資料的管理。(1)流程的規(guī)范化；(2)溝通順暢；(3)經(jīng)驗的沉淀與積累。區(qū)別： 更為關注客戶！更為關注運營！1.地產工程師的職責(4)職責比較工作內容土建工程師地產工程師技術管理圖紙會審：錯漏碰缺檢查(1)統(tǒng)一技術標準和做法(2)圖紙審查：錯漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟性檢查/交付標準檢查計劃管理總包節(jié)點進度控制（1）基礎開挖（2）主體結構施工（3）裝飾工程施工（4）雨污水管線施工（5）室外配套管線施工（6）景觀工程施工（7）竣工驗收與備案(1)總包工程節(jié)點進度控制(2)分包工程施工與甲供材料進場施工協(xié)調(3)分包工程與甲供材料的出圖-定板-招標-進場計劃協(xié)調與落實(4)配合銷售對外展示工程的實施(5)入伙驗收與交付質量與安全管理現(xiàn)場巡視/檢查/整改(1)檢查承包商的管理體系(2)有效引導監(jiān)理/利用監(jiān)理(3)技術梳理/溝通/交底與引導(4)系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問題-整改成本管理現(xiàn)場核查工程量預防控制設計變更/控制現(xiàn)場簽證信息管理文件簽發(fā)規(guī)范化流程規(guī)范化總結與案例庫建設區(qū)別： 微觀VS宏觀 部分VS整體 階段VS全局2.工程管理體系建設：（1）體系的建立各階段活動分析工作流程建立培訓案例庫建設工作模板建立企業(yè)標準建立持續(xù)改進2.工程管理體系建設：（3）活動分析項目部組織結構及職責分工工程計劃管理工程關鍵質量控制點合同組織與策劃施工場地規(guī)劃項目工程管理策劃施工圖審查與技術交底施工組織設計審查承包商進場知會樣板引路工序檢查監(jiān)理管理工程進度款支付設計變更管理現(xiàn)場簽證管理工程結算分戶驗收表工程整改物業(yè)移交程序項目入伙交付投訴處理程序維?？钪Ц冻善繁Ｗo管線綜合設計里程碑形象進度報告工程月報工程質量、安全周檢查獎罰處理分包工程驗收現(xiàn)場資料清單竣工驗收備案工程管理組織與策劃工程施工過程管理移交入伙與維修處理施工準備樁基施工基礎及主體施工裝飾施工配套及景觀施工竣工驗收移交入伙維修處理3.工程管理的組織與策劃戰(zhàn)略管理項目組合管理多項目管理項目管理決策實施立項運營移交開放迅速有序集團層面區(qū)域公司縱向集成項目部橫向集成全過程項目管理項目管理在公司管理體系中的地位區(qū)域公司工程管理的資源與環(huán)境組織結構及職責分工項目中心與區(qū)域公司職能部門的職責劃分項目中心內部的組織與職責劃分項目中心工程管理的資源分配（1）區(qū)域公司、項目中心的組織結構及職責分工區(qū)域公司組織結構及職責分工明確了職能部門與項目中心的責權定位（2）工程計劃管理體系工程計劃管理體系是房地產工程管理最重要的部分之一；通過一系列的預控計劃使得地產工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到“心中有數(shù)”，同時也將各部門的工作銜接起來，做到步調一致。項目里程碑節(jié)點及基準工期（3）工程質量管理體系質量是客戶滿意度中的“保健因子”，是企業(yè)的生命；房地產的競爭最終將是產品技術與質量的競爭，以及在此基礎上的開發(fā)效率的競爭，而非“營銷概念”的競爭。施工圖審查………………錯漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟性檢查/交付標準檢查（4）施工場地規(guī)劃設計

（5）合同組織與策劃——專業(yè)分包與甲供材料專業(yè)分包工程政府壟斷行業(yè)序號分包工程名稱備注1供配電工程

2燃氣工程

3室外給水工程

4有線電視工程

5電話和網(wǎng)絡工程

6泵房設備安裝工程

7人防工程

8消防工程

專業(yè)分包1樁基工程

2防水工程

3鋁合金門窗、玻璃雨篷、單元門、空調百葉制造安裝區(qū)域采購4入戶門制作、安裝

5陽臺欄桿制作、安裝區(qū)域采購6外墻外保溫工程

7外墻涂料工程戰(zhàn)略采購8電梯制造與安裝戰(zhàn)略采購9樣板房精裝修

10智能化工程

11可視對講設備制造與安裝戰(zhàn)略采購12園林景觀

（6）《工程管理策劃書》——項目工程管理的“總作戰(zhàn)圖”理論基礎——PMP九大知識領域在房地產工程管理中的具體應用。范圍溝通進度質量成本人力資源風險采購綜合管理作用——項目部、區(qū)域公司內部工程管理思想的統(tǒng)一；——加深對項目工程管理的宏觀認識與理解。問題能否解決工程管理過程中所遇到的所有實際問題？施工場地規(guī)劃基坑圍護地下室裂縫控制砌體抹灰抗裂措施防水施工措施懸挑架（1）施工組織設計審查4.工程施工過程管理（2）承包商進場知會一般事項我司工作時間與貴司對接的主要部門項目中心主要管理人員及聯(lián)系方式工作紀律及要求工程文件制度（附流程）公司會議制度施工單位用電須知及流程施工單位用水須知及流程工程進度款申請及支付（附流程）工程竣工驗收（附流程）（4）工序檢查

——對我方所關注的重點分部分項工程進行工序控制與檢查，履行嚴格的工序驗收程序，甚至是逐個檢查與記錄。地下室防水 屋面防水 廚衛(wèi)防水墻體砌筑 門窗防水 外墻粉刷

外門窗防水工序檢查案例

（7）室外管線綜合設計（8）成品保護（9）分包工程驗收檢查

分包工程驗收檢查的組織者為“總承包單位”；

對外門窗、外墻、屋面防水進行淋水、閉水試驗。入戶門、欄桿、鋁合金門窗。（10）工程信息管理里程碑形象進度報告工程質量與安全周報工程月報現(xiàn)場資料清單（11）竣工驗收備案5.移交入伙與維修處理鑒于建筑市場目前的情況，產品的質量缺陷在所難免，這是一個客觀事實，客戶維權意識的加強也給我們房地產開發(fā)商帶來了巨大的維修壓力；但良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶的滿意度和對我司品牌的認知度，又能對工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。投訴處理程序