物業(yè)項目招投標文件

下載可編輯蘭州軍區(qū)第二干休所項目物業(yè)管理方.專業(yè).整理.下載可編輯物業(yè)管理單位：咸陽****物業(yè)管理有限公司目錄一、企業(yè)簡介及業(yè)績二、法人俅身份證明書三、物業(yè)服務(wù)費報價蘭州第二干休所項目物業(yè)管理方案組織架構(gòu)、人員酉置及培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾早期介入、承接查驗、入住和裝修管理服務(wù)、業(yè)主資料收集和檔案管理四、房屋維修養(yǎng)護管理實施方案及裝飾裝修管理規(guī)定五、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護管理.專業(yè).整理.下載可編輯六、秩序維護管理七、保潔、綠化養(yǎng)護管理八、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案九、財務(wù)管理及物業(yè)服務(wù)費用測算十、物業(yè)所需物資裝備計劃十一、干休所物業(yè)服務(wù)中的有關(guān)問題及建議咸陽****物業(yè)管理有限公司企業(yè)簡介咸陽****物業(yè)管理有限公司,成立于**年**月,注冊資金50萬元。公司是一個具有獨立法人資格的專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理企業(yè),擁有一支高學(xué)歷的專業(yè)化物業(yè)管理團隊和經(jīng)驗豐富的服務(wù)人員及在實踐中建立起的為業(yè)主提供貼心服務(wù)的管理服務(wù)體系。人員配備有建筑工程師、電氣工程師、資深物業(yè)管理人員、專業(yè)保安清潔人員等等，并配備管理所需的各項基本設(shè)施設(shè)備，能滿足開展各項物業(yè)管理工作的需要。一、在物業(yè)管理方面我公司目前所接管的樓盤是咸陽市**開發(fā)的樓盤,共接管了**小區(qū)、**小區(qū)、**小區(qū)、**小區(qū)。**物業(yè)在成立之初,就聘請了優(yōu)秀的物業(yè)管理專家來企業(yè)授課，使企業(yè)每一個物業(yè)管理人員從中學(xué)習(xí)了先進的物業(yè)管理知識,并把學(xué)到.專業(yè).整理.下載可編輯的知識運用到實際工作中。在企業(yè)成立以來的三年中,企業(yè)物業(yè)人員每天24小時不間斷地服務(wù),受到業(yè)主的廣泛好評。物業(yè)企業(yè)在三年的工作中,急業(yè)主所急,本著〃業(yè)主的小事是物業(yè)的大事〃的原則，在實際工作中,不斷實施以社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理與服務(wù),確保管轄區(qū)物業(yè)的保值、增值和品牌建設(shè)為工作。〃以人為本,服務(wù)社會〃是我們努力讓業(yè)主的生活更美的服務(wù)宗旨。合理調(diào)配人員,按崗位編制分工,責(zé)任明確。業(yè)主報修，小修不超過三小時,大修不超過24小時,及時為業(yè)主排憂解難。物業(yè)企業(yè)在堅持做好本職工作的同時,也在小區(qū)內(nèi)開展了多種便民服務(wù),如免費代租房屋、免費聯(lián)系代訂報紙、免費代請保潔人員等，使小區(qū)居民足不出戶就能享受便捷、舒適的家居生活。物業(yè)企業(yè)在三年中,堅持按物價局規(guī)定的要求收費,不亂收費、亂罰款。嚴格執(zhí)行物業(yè)管理費〃收之于民,用之于民〃的使用原則，得到廣大業(yè)主的支持,三年來物業(yè)收費率達到90%以上。二、在保安保潔方面****物業(yè)在所管轄的小區(qū)全部實行24小時保安制度，保安人員素質(zhì)過硬，作風(fēng)正派,多次在小區(qū)業(yè)主遇到困難時挺身而出,為業(yè)主排憂解難。使業(yè)主深受感動。保安人員堅持24小時巡邏。多次把不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，使小區(qū)連續(xù)多年無刑事案件發(fā)生。物業(yè)企業(yè)一貫堅持聘請專業(yè)保潔企業(yè)為小區(qū)作保潔。保潔人員每天堅持兩次清掃小區(qū)內(nèi)的主干和每個單元樓梯，使每個樓梯、每戶業(yè).專業(yè).整理.下載可編輯主家的門干凈整潔。保潔人員根據(jù)科學(xué)的分派管理，每一個進小區(qū)的人員入就能感受到整個小區(qū)干凈、整潔的衛(wèi)生環(huán)境。在小區(qū)綠化方面,物業(yè)企業(yè)因地制宜,選擇適合小區(qū)種植的植物品種,根據(jù)小區(qū)自身特點，充分考慮自然景觀與休閑場所的有機結(jié)合,在植物的分類搭配,色彩的綜合布局上考慮得細致周到，巧妙地利用了植物的自然特征來形成景觀，使小區(qū)內(nèi)四季常有青,常年有花卉。三、在公用設(shè)備設(shè)施的維護方面物業(yè)企業(yè)聘請了專業(yè)的現(xiàn)場工程師、機電工、水電工、電梯工等。幾年如一日、堅持對小區(qū)內(nèi)的泵房、發(fā)電機房、電梯房、配電房等內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行保養(yǎng)，保證所有設(shè)備安全運轉(zhuǎn)。四、在精神文明建設(shè)方面物業(yè)企業(yè)三年來積極配合市、區(qū)、街道、社區(qū)的工作，在小區(qū)內(nèi)積極進行精神文明建設(shè)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立了健身器材，并組織老年人進行各方面的身體鍛煉,豐富了老年人的文化生活。公司奉行〃業(yè)主生活總遇到的每一件小事都是我們的大事〃的專著服務(wù)精神,踐行著〃您只有舒心，我們才會開心〃的服務(wù)目標。公司奉行〃一親三情四心〃的企業(yè)服務(wù)理念，團隊在與業(yè)主朝夕相處、風(fēng)雨相伴的每個365天里,將珍惜著每位業(yè)主的信任,以〃一個微笑,一杯熱茶,一聲問候,一次關(guān)愛，做好每一個細節(jié)〃的熱情服務(wù)將濃濃的情誼傳遞給每一位業(yè)主、家人和朋友；以〃高度關(guān)注業(yè)主的生活需求〃，把關(guān)愛、服務(wù)、價值和利益永遠留給業(yè)主用；用〃人過地凈〃、〃業(yè)主的.專業(yè).整理.下載可編輯標準是企業(yè)服務(wù)的最高標準〃來營造整潔優(yōu)雅、溫馨舒適、安全怡靜的生活環(huán)境和人文居住環(huán)境作為我們管理服務(wù)的終極目標和對業(yè)主的承諾與責(zé)任。咸陽****物業(yè)管理有限公司法人代表份證明書咸陽****物業(yè)管理有限公司：茲證明** （姓名）*（性另1」）身份證號:二，任我公司* （職務(wù)），系我公司的法定代表人。特此證明.專業(yè).整理.下載可編輯物業(yè)管理單位名稱（蓋章）：咸陽****物業(yè)管理有限公司日期：2012年12月28日物業(yè)服務(wù)費報價項目名稱〃蘭州軍區(qū)第二干休所〃物業(yè)管理單位咸陽****物業(yè)管理有限公司資質(zhì)級別三級.專業(yè).整理.

下載可編輯物業(yè)服務(wù)費報價高層住宅：1.4元/平方米月宿舍樓：1.1元/平方米月商業(yè)用房：4.5元/平方米月辦公用房：3.6元/平方米月干休所別墅：1.6元/平方米月蘭州軍區(qū)第二干休所物業(yè)管理方案:組織架構(gòu)人員配置及墻II（一）、組織架構(gòu)圖.專業(yè).整理.下載可編輯（二）、部門設(shè)置及職能：1、客服部:負責(zé)客服部的日常管理事務(wù)；辦業(yè)主入住管理工作并定期收納物業(yè)管理各項費用，處理業(yè)主及使用人投訴工作，統(tǒng)計項目物業(yè)管理收支狀況，建立并完善各類檔案資料。2、秩序維護部：負責(zé)對進出人員進行詳細的登記；樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及商鋪外圍等重點區(qū)位巡查并做好記錄；監(jiān)控室專人值守，對進出車輛進行有序引導(dǎo)停放及巡查，對搬出的大件物品嚴格的管理核查；對進出的臨時施工人員實行出入證管理；維護小區(qū)的正常管理秩序，協(xié)助公安機關(guān)做好區(qū)域內(nèi)防范工作。3、保潔綠化部：負責(zé)樓宇內(nèi)外所有公共區(qū)域、設(shè)備間保潔；對小區(qū)內(nèi)廣場、道路、停車位、水景、綠地等公共場所及設(shè)計進行清掃并維護；收集垃圾并保證日產(chǎn)日清；小區(qū)節(jié)日布置及綠化養(yǎng)護的監(jiān)督管理。4、工程部：.專業(yè).整理.下載可編輯負責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備的運行、值班、維修工作；小區(qū)的供電、給排水、采暖、消防、弱電系統(tǒng)及房屋驗收和資料核實工作；住戶裝修手續(xù)的審核及監(jiān)管工作；工程改造、設(shè)備更新方案及預(yù)算的編制工作；編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃；住戶戶內(nèi)設(shè)施維修服務(wù)工作等。（三）、物業(yè)管理人員培訓(xùn)公司將員工持續(xù)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)作為公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略之一,充分發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，不斷提高員工的綜合素質(zhì),將員工培養(yǎng)成復(fù)合型優(yōu)秀物業(yè)管理人才，為全面實現(xiàn)各項管理目標奠定堅實的基礎(chǔ),為西安市物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)優(yōu)秀管理人才。1、培訓(xùn)目標1人發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀、價值觀和職業(yè)道德觀,弘揚社會主義精神文明，倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神,培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的良好道德風(fēng)尚。2）、培養(yǎng)一支能干肯干、具有良好服務(wù)意識的專業(yè)隊伍,為實現(xiàn)市政馨苑的物業(yè)管理目標提供有力保證。3）、提高員工的服務(wù)意識、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才,為社會、為西安市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作出貢獻。4）、具體培訓(xùn)目標a、確保每個員工年度培訓(xùn)在150課時以上,培訓(xùn)合格率100%。.專業(yè).整理.下載可編輯b、確保新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%。c、管理人員持證上崗率100%。d、特殊工種人員（水電等）持證上崗率100%。2、培訓(xùn)管理培訓(xùn)由行政部總負責(zé),其它部門協(xié)助組織員工培訓(xùn)工作,嚴格按要求實施培訓(xùn)，并根據(jù)實際工作需要進行培訓(xùn)方式、內(nèi)容的調(diào)整和控制，保證培訓(xùn)工作落實到實處，促進團隊管理水平提高。1）、及時組織相關(guān)新政策、新法規(guī)的傳達學(xué)習(xí)、貫徹執(zhí)行和宣傳工作。2）、加強員工新技術(shù)、新技能、新理念的培訓(xùn)學(xué)習(xí),不斷提高員工的綜合素質(zhì)和管理水平。3）、對管理中出現(xiàn)的問題及時組織針對性培訓(xùn)。4）、培訓(xùn)計劃充分考慮用戶意見調(diào)查的反饋意見。5）、運用現(xiàn)代化教學(xué)設(shè)備和手段,提高培訓(xùn)效率，保證培訓(xùn)效果。6人培訓(xùn)以員工自學(xué)為基礎(chǔ)，行政部負責(zé)組織培訓(xùn)教材、指定參考書，為學(xué)員自學(xué)提供條件。7）、嚴格培訓(xùn)考核,將考核結(jié)果納入員工綜合業(yè)績中。8）、實行內(nèi)部講師制度,選擇內(nèi)部具豐富實踐經(jīng)驗又有一定理論水平的員工擔任內(nèi)部講師。9）、聘請專家擔任我們的兼職指導(dǎo)老師，使員工能不斷地學(xué)習(xí)到最新知識,擴大知識面,提高綜合素質(zhì)。.專業(yè).整理.下載可編輯10）、做好內(nèi)部講師講稿、教案的審查工作,指導(dǎo)內(nèi)部講師做好教學(xué)工作，做好對內(nèi)部講師的考核評定工作。11）、每季度管理處經(jīng)理組織對培訓(xùn)工作進行一次全面檢查。3、培訓(xùn)內(nèi)容1）、法律法規(guī)、思想道德。2）、現(xiàn)代化企業(yè)管理知識。3）、公司規(guī)章制度和企業(yè)理念。4）物業(yè)管理專業(yè)知識。5）、職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)意識與服務(wù)禮儀（語言規(guī)范、行為規(guī)范、儀態(tài)規(guī)范、接待規(guī)范等）。6）、文化基礎(chǔ)知識。7）、加強員工專業(yè)技能的培訓(xùn)。8人加強員工消防管理、檔案管理、應(yīng)急事件處理能力的培訓(xùn)。4、培訓(xùn)方式1）、自學(xué)自學(xué)是提高學(xué)知識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法,公司非常重視和激勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)。2）、公司集中培訓(xùn)根據(jù)公司培訓(xùn)計劃，公司經(jīng)常組織舉辦一些物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，以不斷提高員工專業(yè)技能和職業(yè)道德修養(yǎng)。3）、崗位培訓(xùn).專業(yè).整理.下載可編輯內(nèi)容為本崗位的服務(wù)意識、禮儀及基本技能，企業(yè)文化及公司規(guī)章制度等。4）、外送培訓(xùn)選派骨干參加物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理及部門經(jīng)理上崗證培訓(xùn),不斷提高管理水平,并取得相應(yīng)證件。5）、崗位輪訓(xùn)有意識地讓骨干員工先后承擔不同的工作,拓展員工的知識面,增強各部門相互協(xié)調(diào)的能力,提高綜合管理水平和工作效率。6）、參觀考察和專題討論組織中層管理人員、業(yè)務(wù)骨干到國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)、本公司優(yōu)秀物業(yè)管理處參觀考察心得與日常工作中發(fā)生的典型案例進行專題討論,提高員工實際工作能力和處理應(yīng)急事件的應(yīng)變能力。5、培訓(xùn)計劃管理處按公司年度培訓(xùn)大綱制訂管理處員工培訓(xùn)計劃，結(jié)合管理處的實際工作情況,進行系列化、不間斷的員工培訓(xùn)，增強員工的責(zé)任心和學(xué)習(xí)自覺性,培養(yǎng)一支紀律嚴明、作風(fēng)頑強、技術(shù)過硬的管理隊伍。管理處鼓勵員工參加各級各類培訓(xùn)、取證學(xué)習(xí),對取得優(yōu)異成績和相應(yīng)證書的給予適當獎勵,樹立員工自學(xué)成才、自我提高、人人奮發(fā)向上的良好風(fēng)氣。培訓(xùn)的重點是服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量、實際工作能力的培養(yǎng)。加強對員工言行規(guī)范、儀容儀態(tài)的培訓(xùn)。公司在《員工手冊》中，.專業(yè).整理.下載可編輯專門制訂工作服務(wù)規(guī)范，包括儀容、儀態(tài)、服飾語言、接待等規(guī)范要求,在上崗前先行培訓(xùn)，經(jīng)考核達到要求后方可上崗。日常工作中,以《員工手冊》服務(wù)規(guī)范為準則規(guī)范自身形象。二物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾（一）、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),公司提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量與承諾2、早期介入、承接查驗、入住和裝修管理服務(wù)、業(yè)主資料收集和檔案管理3、房屋維修養(yǎng)護管理及裝飾裝修管理規(guī)定4、共用設(shè)施運行維修養(yǎng)護管理5、秩序維護管理6、保潔、綠化養(yǎng)護管理7、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案8、財務(wù)管理及物業(yè)服務(wù)費用測算（二）、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量1、基本要求：）、按規(guī)定簽定〃前期物業(yè)服務(wù)合同〃或〃物業(yè)服務(wù)合同〃（以下簡稱〃合同〃），公示服務(wù)標準、收費標準。.專業(yè).整理.下載可編輯2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度,承接項目有完善的物業(yè)管理服務(wù)方案。3）、承接項目時，按規(guī)定履行查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備職責(zé),承接手續(xù)齊全。4人房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和住戶資料檔案齊全,分類成冊,管理有序,查閱方便。5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有員工佩戴標牌,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。6人從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得與其崗位相一致的資格證書。7）、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有服務(wù)接待中心，公示8小時服務(wù)電話，受理業(yè)主、物業(yè)使用人報修、投訴。建立回訪制度,有回訪記錄,年回訪率90%以上。8）、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率70%以上。2、房屋管理：）、對房屋共用部位進行日常管理和維護,巡檢記錄和保養(yǎng)記錄齊全。）根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和國家相關(guān)規(guī)定,組織維修。.專業(yè).整理.下載可編輯3人每周巡查1次物業(yè)管理區(qū)域樓宇單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,定期維護。4）、依據(jù)（臨時管理規(guī)約）及房屋使用說明書等的要求,指導(dǎo)業(yè)主/物業(yè)使用人正確使用房屋,共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規(guī)和（臨時管理規(guī)約）的行為,及時勸告并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。5人按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關(guān)規(guī)定及（臨時管理規(guī)約）的要求,將室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。每3日巡查1次裝飾裝修施工現(xiàn)場,對施工進行監(jiān)督。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時制止,并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。6）、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設(shè)施和場地標識的，做到維護及時、標識明顯。3、共用設(shè)施設(shè)備維護養(yǎng)護：1）、對物業(yè)管理區(qū)域各類共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，保養(yǎng)和維修記錄齊全。2）有設(shè)備運行、維修養(yǎng)護和衛(wèi)生清潔制度。3人設(shè)備運行嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,無重大管理責(zé)任事故,有突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案和處理記錄。4）、設(shè)備用房應(yīng)保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。5）定期檢查消防設(shè)施設(shè)備,可隨時啟用；消防通道暢通。.專業(yè).整理.下載可編輯）、每2日一次對一般共用設(shè)施設(shè)備進行巡檢,并有巡檢記錄。特種設(shè)備的巡檢按相關(guān)標準執(zhí)行。）、共用設(shè)施設(shè)備需要維修或者更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和國家相關(guān)規(guī)定,組織維修或者更新改造。8人設(shè)立24小時值班報修電話，急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場,一般維修48小時之內(nèi)或在雙方約定的時間到達現(xiàn)場。）、共用照明設(shè)施完好率80%以上。10）、物業(yè)管理區(qū)域道路平整,不影響車輛、行人通行。11）、載人電梯24小時運行。12）、對可能危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備、場所，設(shè)有明顯警示標識和防范措施。13）、對雨、污水管道至少每三個月檢查一次，每年對公共雨、污水管道全面疏通一次,確保排水通暢。14）、對化糞池每三個月檢查一次,每年清掏1—2次。4、公共秩序：）、物業(yè)管理區(qū)域主出入口24小時值班,重要區(qū)域、重點部位定時巡查。）、設(shè)有安防監(jiān)控報警系統(tǒng)的,應(yīng)24小時值守,攝錄像資料按約定期限保留。）、進入物業(yè)管理區(qū)域的車輛實行登記管理。.專業(yè).整理.下載可編輯4）、對進出物業(yè)管理區(qū)域的裝修施工人員、服務(wù)人員實行臨時出入證管理。引導(dǎo)業(yè)主遵守（臨時管理規(guī)約）的約定,禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進行處理。6人對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。5、保潔服務(wù)：（1）、樓內(nèi)共用區(qū)域：）地面：電梯前廳 每日清掃1次每周拖擦1次;電梯的樓內(nèi)通道和樓梯 每月拖擦1次;大堂、門廳大理石、花崗石地面 每日拖擦1次。）墻面：涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面 每3個月清掃1次;2米以下貼磚墻面 每月抹擦1次。）樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關(guān)按鈕 每3日擦抹一次。.專業(yè).整理.下載可編輯4）欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設(shè)施 每月擦抹一次。5）天花板、共用照明燈具 每3個月除塵一次。6）門、窗等玻璃次；門廳玻璃次。7）天臺、屋頂，定期清潔每3個月擦拭1每月擦拭18）電梯轎廂每日清掃、擦拭1次；每3個月對電梯門壁上光一次（2）、樓外共用區(qū)域:1）硬化道路地面每日清掃1次;地面垃圾滯留時間不超過3小時2）綠地、明溝每月清理1次。3）共用照明燈具、宣傳欄、小品等每月擦抹一次（2米以上部分每3個月擦抹、除塵一次）。4）積水、積雪清掃及時。（3）、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。.專業(yè).整理.下載可編輯(4)、公共衛(wèi)生間：每天全面清潔1次，保持無明顯異味。(5)、垃圾的收集與處理：1)生活垃圾日產(chǎn)日清。2)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,根據(jù)實際需要進行沖洗、消殺,有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。(6)、定期滅蟲除害。每3個月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。6、綠化養(yǎng)護管理草坪。每年普修2遍以上,基本保持平整；及時澆灌,定期清除雜草。樹木。喬、灌木定期修剪,樹冠完整,樹木如有倒伏傾向時,及時扶正、加固；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪,每年二遍；地被、攀援植物定期修剪、整理。按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥。)、做好病蟲害防治,主要病蟲害發(fā)生率低于10%。5人枯死的花草樹木,必須在1個月之內(nèi)清除,并適時補栽補種。(三)、物業(yè)服務(wù)承諾：企業(yè)文化及理念企業(yè)目標：追求卓越打造品牌企業(yè)理念：高效管理品質(zhì)升級真誠服務(wù)業(yè)主滿意品質(zhì)理念：細節(jié)體現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)細致成就客戶滿意團隊精神：平等溫馨尊重關(guān)懷.專業(yè).整理.下載可編輯一完善的物業(yè)管理制度,專業(yè)化得管理服務(wù)水平，使業(yè)主與公司有章可,有法可依,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。一責(zé)任分明、程序簡捷、辦事效率高的組織機構(gòu),為業(yè)主提供高效率的服務(wù)。一高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理隊伍,讓業(yè)主享受更加專業(yè)化得物業(yè)服務(wù)。一不斷完善改進服務(wù)項目的措施，提供更加細致周到的服務(wù)。一與管理水平相適應(yīng)的合理收費標準,讓業(yè)主感到物有所值、物超所值。本公司提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品有八個。公司通過建立質(zhì)量管理體系針對這八個服務(wù)產(chǎn)品,形成過程控制機制，為輸出合格產(chǎn)品提供保證。這八項服務(wù)產(chǎn)品是：產(chǎn)品一秩序服務(wù)（7項作業(yè)）承諾：24小時門崗值崗,與廣大住戶攜手,共建安全屏障,用品格履行責(zé)任,用真誠溫暖住戶。作業(yè)：1、門崗管理來訪登記及持證出入管理及大件物品出門檢查；2、監(jiān)控管理監(jiān)控室值班及情景錄像；3、巡崗管理共用區(qū)域秩序巡查、異?，F(xiàn)象巡查、裝修工地的安全巡查；.專業(yè).整理.下載可編輯4、消防管理消防器材管理及消防演練；5、糾違服務(wù)區(qū)域內(nèi)違章搭建及共用通道私人占用及其它違規(guī)行為的勸阻等；6、停車服務(wù)機動車輛出入登記及非機動車輛管理；7、便民服務(wù)老弱孕婦扶助及便民措施實施。產(chǎn)品二功能服務(wù)（8項作業(yè)）承諾：共用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維護、巡查、運行作業(yè)動態(tài)管理,過程控制。作業(yè)：1、能源提供保持并恢復(fù)能源使用功能（水、電、采暖）；2、設(shè)備維保保持并恢復(fù)各項生活設(shè)備設(shè)施功能（電梯、排污管線、土建結(jié)構(gòu)、防水等物業(yè)功能）；3、消防維保保持消防設(shè)施使用功能，消防通道通暢；4、車庫維保保持停車場或車庫的使用功能；5、道路維保保持區(qū)域內(nèi)道路、場地的使用功能；6、智能安防維保保持治安設(shè)施（伸縮門、對講門、治安監(jiān)控）使用功能；7、裝修管理實施住戶裝修監(jiān)督，保障共用設(shè)施功能實現(xiàn)不受阻滯；8、標識管理檢查、保持各類標記完好及使用。.專業(yè).整理.下載可編輯產(chǎn)品三保潔服務(wù)（6項作業(yè)）承諾：規(guī)范要求,精細操作，持續(xù)巡查,提升標準。作業(yè)：1、地面保潔共用部位或共用區(qū)域地面保潔及步行梯保潔；2、墻面保潔共用部位或區(qū)域墻面保潔；3、玻璃保潔共用區(qū)域內(nèi)玻璃保潔；4、轎廂保潔電梯轎廂及廳門保潔；5、外置保潔共用區(qū)域內(nèi)各類外置設(shè)施（廣告欄、公用坐椅等）保潔；6、投餌滅鼠共用區(qū)域投餌滅鼠。產(chǎn)品四美化服務(wù)（3項作業(yè)）承諾：種植出生命,剪裁出美好，讓植物茂盛,讓廳堂雅致,讓樓宇生輝,讓住戶的眼睛亮起來。作業(yè)：1、綠化養(yǎng)護共用區(qū)域綠化養(yǎng)護；2、招牌管理各類招牌、廣告牌的規(guī)范安裝監(jiān)督；3、防護欄管理統(tǒng)一規(guī)范安裝監(jiān)督；產(chǎn)品五特約服務(wù)（4項作業(yè)）承諾：完成委托及時、高效、超越住戶期望,收費合理。作業(yè)：.專業(yè).整理.下載可編輯1、特約維修戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修；2、管道疏通戶內(nèi)下水管道疏通；3、特約保潔戶內(nèi)保潔；4、房屋租售房屋出租、出售代理；產(chǎn)品六聯(lián)絡(luò)服務(wù)（7項作業(yè)）承諾：設(shè)身處地,積極協(xié)助,及時周到，不遺余力。作業(yè)：1、質(zhì)量聯(lián)絡(luò)就物業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量問題聯(lián)絡(luò)開發(fā)商；2、報案聯(lián)絡(luò)就住戶私人物品被盜的報案問題聯(lián)絡(luò)公安部門;3、事故聯(lián)絡(luò)就住戶私人物品或利益受損聯(lián)絡(luò)當事人；4、租戶聯(lián)絡(luò)就住戶與租戶的矛盾協(xié)調(diào)問題聯(lián)絡(luò)當事人；5、鄰居聯(lián)絡(luò)就相鄰住戶出現(xiàn)矛盾聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員；6、電視聯(lián)絡(luò)就有線電視問題聯(lián)絡(luò)廣電網(wǎng)絡(luò)公司；7、通訊聯(lián)絡(luò)就網(wǎng)絡(luò)問題聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門。產(chǎn)品七組織服務(wù)（4項作業(yè)）承諾：周密策劃、認真執(zhí)行,活躍健康,樂觀向上。作業(yè)：1、娛樂活動社區(qū)文化娛樂活動；2、聯(lián)誼活動住戶的聯(lián)誼活動；3、文化活動住戶的書法繪畫展；.專業(yè).整理.下載可編輯4、公益活動配合政府倡導(dǎo)的社會活動（救災(zāi)捐助、預(yù)防疾病等）。產(chǎn)品八宣傳服務(wù)（4項作業(yè)）承諾：全員參與,耐心細致,豐富多彩,營造和諧。作業(yè)：1、法規(guī)宣傳宣傳解釋物業(yè)管理法律法規(guī)；2、行業(yè)宣傳宣傳物業(yè)管理知識；3、服務(wù)宣傳解釋物業(yè)服務(wù)標準及收費標準；4、文明宣傳宣傳社會主義精神文明。三、物業(yè)的早期介入、承接查驗、入住與裝修管理服務(wù)、業(yè)主資料收集與檔籍理前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度的滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)作有力條件。對市政馨苑項目的前期介入管理我們將著重于以下幾方面的工作：（一）、早期介入1、物業(yè)管理項目前期運作.專業(yè).整理.下載可編輯（1）、管理資源的完善與優(yōu)化在物業(yè)管理實踐中,往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項目機構(gòu),配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員,設(shè)置了辦公場所和進行了物資配備。1）、管理用房到位2）、物資配備到位。3）、物業(yè)管理人員到位。（2）、管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善在前期物業(yè)管理過程中,物業(yè)項目管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)實際管理情況對已制定的管理制度和服務(wù)規(guī)范進行調(diào)整、補充和完善。2、工程質(zhì)量保修在物業(yè)竣工驗收后、工程進入質(zhì)量保修期。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：1）物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備。2）業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。3、前期溝通協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項目之間的相互管理,確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容,建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。通過溝通協(xié)調(diào)建立的良好合作支持關(guān)系，不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開展,也為后期的正常管理打下良好基礎(chǔ)。（二）、物業(yè)的承接查驗1、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容.專業(yè).整理.下載可編輯(1)、物業(yè)資料1)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4)物業(yè)管理所必需的其他資料。(2)、物業(yè)共用部位按照《西安市物業(yè)管理條例》的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時,應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括：1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；3)公共衛(wèi)生間、陽臺；4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。(3)、共用設(shè)施設(shè)備共用設(shè)施設(shè)備主要查驗的內(nèi)容有：低壓配電設(shè)備、柴油發(fā)電機組、電氣照明、插座裝置、防雷與接地、給水排水、電梯、消防水系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、采暖和空調(diào)等。(4)、園林綠化工程物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、花壇等。(5)、其他公共配套設(shè)施.專業(yè).整理.下載可編輯物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心、停車場、運動場地、物業(yè)標識、垃圾中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。2、物業(yè)查驗的方式承接查驗是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料,有關(guān)單項驗收報告,以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料,對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求完成等進行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)試和試運行,還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供,物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)督促建設(shè)單位盡快安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料,物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷,影響物業(yè)正常使用的,物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。1）感官查驗2）使用查驗3）檢測查驗4）實驗查驗3、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因,主要有：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關(guān)不嚴；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單.專業(yè).整理.下載可編輯位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題,一般的處理程序是：(1)、收集整理存在問題1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》；2)對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理,將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認,并辦理確認手續(xù)。(2)、處理方法從發(fā)生原因和處理責(zé)任看,工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生,按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定,應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負責(zé)。第二類是由規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟的問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)做出修改設(shè)計,改造或增補相應(yīng)設(shè)施。(3)、跟蹤驗證物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題,在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤,對整改完工的項目進行驗收,辦理查驗手續(xù)。對整改不和要求的工程項目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。(三)、入住與裝修管理服務(wù).專業(yè).整理.下載可編輯1、入住的準備(1)、資料準備1)業(yè)主房屋驗收表2)業(yè)主手冊業(yè)主手冊主要內(nèi)容：＞歡迎辭；＞小區(qū)概況；＞物業(yè)管理公司以及項目管理單位情況介紹；＞《業(yè)主臨時管理規(guī)約》；＞小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；＞物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；＞公共及康樂設(shè)施介紹；＞服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話；＞其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項。(2)、物業(yè)管理有關(guān)約定：業(yè)主在辦理入住手續(xù)時,物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定,進一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù),在協(xié)議中應(yīng)明確：物業(yè)服務(wù)費收費面積、收費標準及金額；物業(yè)管理費計費時段及繳費時間；物業(yè)管理費收繳方式；滯納金及其計收比例；.專業(yè).整理.下載可編輯調(diào)整服務(wù)費的條件或其他情況。（3）、其他準備1）入住時間、地點；2）負責(zé)入住的人員及職責(zé)分工；3）入住過程中使用的文件和表格；4）入住手續(xù)辦理和程序；5）注意事項和其他情況（4）、入住儀式策劃（5）、環(huán)境準備（6）、其他準備事項）準備及布置辦理入住手續(xù)的場地；）準備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場地；）準備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格；）準備辦公工具；）制作標識牌、導(dǎo)示牌、流程圖；）制定緊急預(yù)案。2、辦理入住手續(xù)1、持購房合同、入住通知書等進行業(yè)主登記確認;2、房屋驗收,填寫業(yè)主入住房屋驗收表；3、業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件；4、繳納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；5、領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料；.專業(yè).整理.下載可編輯6、領(lǐng)取房屋鑰匙。3、裝修管理（1）、裝修資料準備：）、房屋裝修申請表）、裝修施工許可證、留宿申請表）、關(guān)于拆改暖氣承諾書5人房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議）、裝修守則）、裝修承諾書）、動用明火申請表）、違規(guī)施工單）、裝修巡查表）、裝修申請登記表（2）、辦理裝修的程序1）、業(yè)主將裝修所需用圖紙、文件提交物業(yè)服務(wù)中心備案。2）、物業(yè)服務(wù)中心會在遞交材料三個工作日內(nèi)提出意見及建議,并為您辦理裝修工作的相關(guān)手續(xù)。）、在未收到物業(yè)服務(wù)中心辦理的《裝修施工許可證》之前,業(yè)主不可開始裝修工作。）、在裝修施工期間物業(yè)管理處對施工裝修進行監(jiān)管。）、業(yè)主裝修完后向物業(yè)處申請竣工驗收,工程部負責(zé)查驗。.專業(yè).整理.下載可編輯）、裝修驗收不合格業(yè)主進行二次整改后再次驗收。）、裝修驗收合格,按規(guī)定退還裝修保證金。（四）、業(yè)主資料收集與檔案管理1、業(yè)主個人資料包括：1）業(yè)主入住信息表2）、業(yè)主聯(lián)系電話、緊急事故聯(lián)系人及聯(lián)系方式3）、業(yè)主身份證件復(fù)印件4）業(yè)主一寸照片5）其他（如委托他人辦理收樓：委托書、被委托人身份證明、被委托人聯(lián)系方式、被委托人照片）6）、家庭成員資料7）、業(yè)主領(lǐng)取物品（資料）記錄表8）、鑰匙托管書9）、防火責(zé)任書10）、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議11）、裝修管理資料（申請表、設(shè)計圖、審圖意見書、裝飾單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修管理服務(wù)協(xié)議、整改通知、違規(guī)處罰通知、裝修巡邏檢查記錄、裝修巡邏簽到表、裝修完工記錄、竣工單、裝修退款申請表、工程變更核定單）2、業(yè)主檔案管理規(guī)定1）、業(yè)主檔案由行政部設(shè)專人統(tǒng)一負責(zé)管理，行政主管負管理責(zé)任。.專業(yè).整理.下載可編輯2）、業(yè)主檔案必須保持文本資料與電子文檔同步共存。3）業(yè)主檔案應(yīng)保持完整、準確并及明更新。4）資料管理員其管理的業(yè)主檔案文本資料應(yīng)存入檔案柜,且做好防盜、防火、防潮、防蛀、防鼠、防灰、防腐蝕等安全措施。5人對業(yè)主檔案的保管要按照〃棟號、樓層號、房號〃先后順序進行編號、分類、集中存放。6）業(yè)主檔案的順序登記在與內(nèi)容有關(guān)和〈業(yè)主檔案目錄〉中,按照〈目錄〉依次排列存放管理。7）、對保管的業(yè)主檔案進行登記造冊、編號,每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)缺少應(yīng)立即查找,并確介檔案的完整性。8人建立業(yè)主檔案移交制度,交接雙方應(yīng)共同清點并簽字留據(jù)。9）、業(yè)主檔案通訊電話聯(lián)系方式發(fā)生變化及業(yè)主發(fā)生更替或物業(yè)使用發(fā)生變化時,應(yīng)將變化情況及時記錄在業(yè)主檔案中。業(yè)主檔案屬保密檔案，任何人不得外泄。特殊情況如需查閱須經(jīng)客服主管辦理手續(xù)生方可查閱。業(yè)主檔案應(yīng)永久保存,并注意適時更新。12）、業(yè)產(chǎn)檔案應(yīng)包括的內(nèi)容（包括但不限于）：業(yè)主個人資料、家庭資料、購房資料、收樓資料、裝修資料、物業(yè)使用資料等。四、房屋維修養(yǎng)護管理及裝飾裝修管理規(guī)定（一）、房屋維修養(yǎng)護管理制度的制定1、定期檢查維修制度的制定2、巡回檢修及搶修制度的擬定.專業(yè).整理.下載可編輯3、確立房屋維修管理的責(zé)任范圍制度4、定期保養(yǎng)、修繕制度的擬定（二）、房屋維修管理的內(nèi)容1、房屋的安全檢查。2、房屋維修施工管理必須要達到房屋修理要求和技術(shù)標準。3、房屋維修的行政管理。根據(jù)國家和地方有關(guān)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當履行的責(zé)任因使用不當或人為造成房屋損壞,應(yīng)由責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或給予賠償；（三）、房屋維修管理的原則1、確保房屋完好。2、改善使用功能。3、提高使用效益。（四）、房屋維修工程的分類1、小修工程：（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）指及時修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋完損等級為目的日常養(yǎng)護工程。2、中修工程：中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要進行局部維修,在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件,而.專業(yè).整理.下載可編輯保持原有房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。3、大修工程：大修工程是指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞,有倒塌或有局部倒塌危險的房屋或需要改裝、新裝的房屋,需要進行局部改建、填建的房屋,需要對主體結(jié)構(gòu)抗震加固的房屋等等。4、翻修工程：翻修工程是指將原有房屋全部拆除后,另行設(shè)計,在原地或移地更新改造的工程。工程對象,如主體結(jié)構(gòu)全部或大部分嚴重損壞、喪失承載能力、有倒塌危險的房屋；因自然災(zāi)害破壞嚴重,不能再繼續(xù)使用的房屋。5、綜合維修工程：綜合維修工程是指成片多幢的樓房或面積較大的單幢樓房,大部分嚴重損壞,進行有計劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌的維修工程,即大、中、小修,一次性應(yīng)修盡修的工程。（五）、房屋維修標準1、主體工程。2木門窗及裝修工程。3、樓地面工程。4、屋面工程。.專業(yè).整理.下載可編輯5、抹灰工程。抹灰應(yīng)接縫平整,不開裂,不起殼,不起泡,不松動,不剝落。6、油漆粉飾工程。7、水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。8、金屬構(gòu)件。9、其他工作。（六）、房屋維修責(zé)任的劃分1、自用部位,自用設(shè)備的修繕、更新責(zé)任,由單元房屋住戶承擔，費用由單元房屋住戶自理。2、房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備的修繕、更新責(zé)任,由整幢房屋住戶按各單元房屋建筑面積比例共同承擔,費用在住宅修繕基金中列支。3、公共設(shè)施的修繕、更新費用在住宅基金中列支。4、社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的修繕、更新、改造責(zé)任,由該設(shè)施的所有人承擔,費用在經(jīng)營管理收入中列支。5、共同部位、共同設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的,由行為人負責(zé)修復(fù)或賠償費用由行為人承擔。（七）、裝飾裝修管理規(guī)定1、在進行裝修間隔工程期間,業(yè)主/物業(yè)使用人須充分保護建筑結(jié).專業(yè).整理.下載可編輯構(gòu)及公共設(shè)施不受任何損毀。不得改變外門窗、外墻面裝飾,如因裝修影響而出現(xiàn)任何損毀時,業(yè)主/物業(yè)使用人須負責(zé)與承擔該項修理工程有關(guān)支出。2、電力提供：業(yè)主/物業(yè)使用人的裝修公司必須于施工前在房屋內(nèi)裝設(shè)漏電保護開關(guān)。3、污水處理：建議業(yè)主在衛(wèi)生間未裝飾前,事先安裝簡易座便器及洗臉盆。嚴禁將裝修用油漆、水泥、汽油等有損排水管道的廢料傾倒至排水管道,以防排水管道的損壞和堵塞。4、建筑材料及工具的遷入：）、遷入通道：按物業(yè)服務(wù)中心指定通道遷入/遷出所有材料及物件。）、遷入注意事項：有大型材料或物件遷入/遷出,必須先做好運送安排，不得將裝修材料放在公共區(qū)域地磚面上拖拉,不得損壞墻面地面等公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備。3）、遷出申請：任何大型物品之遷出必須填寫《大件物品/搬遷出入證》，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心及業(yè)主認可后方可遷出。如未經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心核準,物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)不予以遷出。5、在裝修期間,不得使用公共部位（包括樓梯、管井、走廊、大堂、行人路等）貯存或存放任何物料、設(shè)備，不得改動/更換、拆除水表、天燃氣表、電表、室內(nèi)照明配電箱、弱電箱、供暖管道及熱能表,不得包封天然氣管道及燃氣表。6、施工注意事項：請嚴格遵守以下施工規(guī)章：.專業(yè).整理.下載可編輯1）、施工時間為：上午8:00—12:00,下午：14:00—18:00節(jié)假日時間為：上午9:00—12:00,下午14:30—18:00在特殊時間,應(yīng)遵循國家的相關(guān)要求,如：高考、中考等。2）、物業(yè)使用人應(yīng)采取一切合理辦法封閉施工現(xiàn)場,以便將塵埃及噪音減至最低限度。3）、拆墻、鉆、鑿、捶打工程,如發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定施工,物業(yè)服務(wù)中心將會派裝修巡查人員制止。如不聽勸阻,則會采取必要措施制止。4）、動火工程：凡須進行電焊、氣焊、明火等作業(yè),須提前一天向物業(yè)中心提出申請,在領(lǐng)取《動用明火申請表》后方可作業(yè),并由專門技術(shù)人員執(zhí)行，作業(yè)現(xiàn)場必須配備滅火器,施工單位不能擅自動用明火,否則將承擔一切由此引起的責(zé)任。7、垃圾清理：1）、垃圾不準堆放在公共區(qū)域,裝修公司須把已袋裝的垃圾（按物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定路線）直接送到裝修垃圾臨時堆放點。2）、清理及運送垃圾時,若損壞小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備,須負處罰責(zé)任,如污染公共通道須負清潔責(zé)任。8、消防措施1）、必須每天清理戶內(nèi)廢料,以便降低火災(zāi)隱患。裝修公司須自備滅火器。.專業(yè).整理.下載可編輯2）、嚴禁儲存大量易燃物品,必須按每日用量存貨。3）、嚴禁亂接臨時線路。4）、木屑必須及時清理。5）、必須按消防規(guī)定保持火警出口及公共部位暢通。6）、盡量使用防火材料進行裝修。9、小區(qū)出入口人員管理1）、工人不得隨地大小便。2）、每天完成工程后必須按時撤離小區(qū)。3）、嚴禁工人在工地現(xiàn)場做飯或留宿,如遇特殊情況,可在物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)。4）、為維持良好形象及防止工地發(fā)生意外,所有工人必須佩戴物業(yè)服務(wù)中心簽發(fā)的有效證件。未佩戴有效證件者,服務(wù)中心有權(quán)拒絕進入小區(qū)。10、除用于火災(zāi)緊急情況外,不得使用消防用水做任何用途。如違反規(guī)定,裝修質(zhì)量保證金將會被作為處罰用途,并終止裝修工程。11、為了安全起見,在搬移施工機械、設(shè)備或物料前,必須通知物業(yè)服務(wù)中心。物業(yè)使用人及裝修公司須對其施工機械、設(shè)備或物料自行采取安全措施,物業(yè)服務(wù)中心對裝修公司任何財產(chǎn)損失或損毀概不負責(zé)。12、其它施工規(guī)定1人為確保房屋的安全和使用功能,裝修期間,不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)布局及室內(nèi)各種設(shè)施的位置,凡因改動、變更原有設(shè)備、設(shè).專業(yè).整理.下載可編輯施、管路而引發(fā)的一切后果及由此給他人造成的損失,均由該業(yè)主負責(zé)。2）、戶內(nèi)有防水的房間,已按規(guī)范要求進行過閉水試驗,若交房后出現(xiàn)任何問題及給他人造成的損失,均由業(yè)主負責(zé)。3）、房屋墻面中有部分輕質(zhì)墻板、保溫板等,不宜劇烈撞擊,以免出現(xiàn)裂縫,若有防水層的房間部分輕質(zhì)墻板需改動,改動后必須重做地面防水,并在閉水試驗合格后,方可進行下一道工序。室內(nèi)電氣線路安置在墻面或地面上,裝修時應(yīng)注意電氣線管的位置,以防打穿發(fā)生觸電事故。禁止將弱電線路及智能系統(tǒng)（如：電話、有線電視、寬帶、對講等）改動,若因改動影響正常使用,業(yè)主自行負責(zé)。暖氣管道均已做過打壓試驗,不得擅自改動暖氣管道及附屬設(shè)備，因改動以上設(shè)施設(shè)備所造成的一切損失，由業(yè)主自行負責(zé)。）、自來水管道為地埋PP-R管材,裝修時應(yīng)避免熱源及火源,也避免地面局部高溫,以防管道變形影響正常使用。7）空調(diào)室外機組應(yīng)安裝在指定位置,鑒于設(shè)計原因,安裝時也應(yīng)注意室外機組的大小尺寸。8人裝修施工時,業(yè)主有義務(wù)提醒裝修施工單位不得將膠、油漆、膩子、水泥、沙子等倒入下水管道（此類材料會凝固在管道中,易造成主管道堵塞），凡因裝修原因造成下水管道堵塞,給自己及他人造成損失的,由業(yè)主負全部責(zé)任。9）、室內(nèi)管道上的閥門及檢查口在裝修時須留檢修門，廚衛(wèi)吊頂.專業(yè).整理.下載可編輯須留檢修口,其大小以方便檢修為宜。10）、廚衛(wèi)、陽臺及露臺在鋪地磚時應(yīng)注意流水坡度，衛(wèi)生間如做淋浴墻面防水須不低于1.8米。11）、原廚房、衛(wèi)生間、陽臺地漏不能更換，原設(shè)計為防返溢、防臭地漏,更換后可能產(chǎn)生以上現(xiàn)象。12人為保持樓宇外立面統(tǒng)一、整潔,窗戶外不能加裝雨篷,陽臺上不允許有任何延伸物。13）、禁止隨意砸墻及在墻體上開洞及改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻；禁止使用重型材料裝修。14）、禁止將沒有做防水的房間、陽臺改為衛(wèi)生間或廚房。15）、樓宇嚴禁安裝中央空調(diào)。由于中央空調(diào)用電功率大，風(fēng)機排管受梁、柱阻礙及房屋層高限制等,不適合安裝中央空調(diào)。16）、各種計量表具不得隨意改動,若確需改動須經(jīng)服務(wù)中心同意。禁止在地下及墻面埋設(shè)質(zhì)量不合格和帶有接頭的各種輸水管道。17）、鑒于房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu),嚴禁在屋內(nèi)搭建二層。18）禁止破壞、改變樓宇外立面原設(shè)計、規(guī)劃風(fēng)格，不得在屋面安裝太陽能熱水器。19人按西安市有關(guān)規(guī)定,為保障園區(qū)外立面的統(tǒng)一、美觀,可加裝內(nèi)置防盜網(wǎng),不可安裝室外防盜網(wǎng)。20人在戶內(nèi)衛(wèi)生潔具未安裝好之前,建議業(yè)主先安裝臨時蹲便器和洗手盆。.專業(yè).整理.下載可編輯21）水泥、沙石、裝修材料及大件裝修物品和各類安裝組件,必須當天入戶,不得在小區(qū)內(nèi)堆放。22人為了保障裝修工程的正常運行,服務(wù)中心會對裝修戶做例行巡查,在巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題,望業(yè)主配合及時解決。23）空調(diào)專用外掛機位僅做放置空調(diào)外掛機使用,不得在里面堆積其他雜物。）裝修工作結(jié)束后,服務(wù)中心的竣工驗收是為了確保裝修中的各類改造工作（如：水路改造、電路改造等）不會對他人或者樓宇的整體結(jié)構(gòu)造成影響,而并不針對裝修公司或裝修個體的裝修質(zhì)量。質(zhì)量方面的檢查驗收建議業(yè)主找專門的部門進行驗收。25）、裝修期間各裝修單位必須服從裝修巡查人員的指揮和管理,注意安全,防火防盜,文明施工，保持室內(nèi)外衛(wèi)生,不得在園區(qū)內(nèi)各個公共區(qū)域隨地吐痰、大小便及拋灑垃圾；裝修垃圾必須袋裝,及時清運至裝修垃圾臨時堆放點，以便清運。26人裝修時若有疑問,可隨時向服務(wù)中心進行咨詢,嚴禁擅自處理；物業(yè)裝修管理服務(wù)人員對房屋裝修進行管理,是為了保障全體業(yè)主的切身利益以及房屋裝修質(zhì)量和使用安全,敬請各位業(yè)主積極配合。五、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護管理【供配電設(shè)備】電工.專業(yè).整理.下載可編輯1、每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備,并記錄《配電房巡視記錄表》；2、配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）〃運行〃與〃備用〃每月切換檢查一次,并記錄《設(shè)備定期啟動表》；3、按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；4、供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；5、供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障?！鞠涝O(shè)備】日常巡視維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障；定期檢查.專業(yè).整理.下載可編輯1、由維修工負責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；2、由工程主管組織,并由秩序維護部主管、秩序人維護員和維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。維修保養(yǎng)1、維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；2、設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵〃運行〃與〃備用〃每月定期啟動后交替更換一次；3、按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；4、消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)?！窘o排水設(shè)備】管道工1、每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè).專業(yè).整理.下載可編輯備,并記錄《水泵房巡視記錄表》；2、水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵〃運行〃與〃備用〃每二周交替更換一次；3、按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；4、給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；【弱電設(shè)備】1、按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；2、弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；3、弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。4、秩序維護人員負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè).專業(yè).整理.下載可編輯備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；5、發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告秩序維護主管、工程主管?！倦娞菰O(shè)備】1、每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng),同時負責(zé)清潔電梯機房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi)；2、電梯維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；3、設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管,聯(lián)系維保部門進行維修,記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理。電工1、每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告工程主管,督促維修保養(yǎng)；2、負責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備,記錄《設(shè)備定期啟動表》?！舅迷O(shè)備】管道工1、每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè).專業(yè).整理.下載可編輯備,并記錄《水泵房巡視記錄表》；2、水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵〃運行〃與〃備用〃每二周交替更換一次；3、按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；4、給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；5、給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。六、物業(yè)秩序維護管理（一）、秩序維護安全防范管理服務(wù)：.專業(yè).整理.下載可編輯1、組建秩序維護隊伍1人在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)監(jiān)督下,按照政府及行業(yè)主管部門要求,組建一支紀律嚴明，作風(fēng)過硬的秩序維護隊伍。2人嚴把秩序維護員錄用標準,秩序維護隊伍主要由優(yōu)秀退伍軍人組成。3）、加強秩序培訓(xùn)，聘請公安、武警、消防官兵進行法律、法規(guī)和職業(yè)道德教育及各項技能培訓(xùn)，提高秩序維護隊伍的服務(wù)技能。2、加強秩序維護值班1）、小區(qū)秩序維護值班實行24小時三班輪值制，做好門前和小區(qū)地上及地下停車場服務(wù)工作。2）、小區(qū)值班分為門前值班與小區(qū)內(nèi)巡邏、地下車庫值班,各崗位秩序維護人員應(yīng)相互配合,密切協(xié)作,共同做好整個小區(qū)的秩序管理工作。3）小區(qū)門前值班及中心崗值班人員必須嚴格執(zhí)行小區(qū)人員和車輛管理規(guī)定及小區(qū)出入管理制度,引導(dǎo)車輛進入地下車庫。4人秩序維護巡邏值班人員負責(zé)檢查小區(qū)的各項安全設(shè)施和公共照明,密切注意觀察小區(qū)內(nèi)流動人員的行蹤。維護小區(qū)內(nèi)的正常生活秩序,及時處理突發(fā)事件,發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)立即向有關(guān)部門報告,嚴格執(zhí)行巡邏登記手續(xù)。5）監(jiān)控室值班人員負責(zé)小區(qū)監(jiān)視閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警.專業(yè).整理.下載可編輯系統(tǒng)的運行情況,并負責(zé)接受和協(xié)調(diào)處理小區(qū)住戶的投訴。6人秩序維護員必須服從小區(qū)秩序維護部主管的領(lǐng)導(dǎo),不得擅自離崗、調(diào)班或值班時間與人閑談、聊天等。7）、值班當中遇緊急情況或突發(fā)事件,及時通知相關(guān)部門。3、規(guī)范秩序管理1人建立健全各項規(guī)范管理制度,嚴格進行工作質(zhì)量考核。2）、實行獎勵與處罰制度，對有立功表現(xiàn)的秩序維護員予以獎勵,對違反規(guī)定的秩序維護員予以處罰。3人堅持文明執(zhí)勤,禮貌用語,講究方式方法,把敬禮、您好、謝謝等禮貌貫徹到整個工作中，嚴格貫徹執(zhí)行《秩序維護員行為規(guī)范》。4、配合轄區(qū)派出所1）、秩序維護隊伍接受轄區(qū)派出所指導(dǎo)和監(jiān)督,全力配合轄區(qū)民警開展治安防范工作。2人落實轄區(qū)派出所各階段治安防范工作措施,切實做好治安防范工作。5、開展宣傳活動1人廣泛開展各種宣傳活動,普及住戶秩序防范知識,提高防范技能，開展群防群治。2人組織消防演習(xí),宣傳消防知識提高業(yè)主救護及防范突發(fā)事件的能力。6、制訂緊急事件處理方案.專業(yè).整理.下載可編輯1人制訂盜竊、搶劫、斗歐、兇殺等突發(fā)事件處理方案,明確事件處理規(guī)程,降低事件影響,配合事件處理。2人制訂消防預(yù)防、滅火、救護、逃生等緊急處理方案。（二）、消防管理：1、消防安全教育、培訓(xùn)制度）、每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式,提高全體員工的消防安全意識。）定期組織員工學(xué)習(xí)消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治火。3人各部門應(yīng)針對崗位特點進行消防安全教育培訓(xùn)。4人對消防設(shè)施維護保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進行實地演示和培訓(xùn)。5人對新員工進行崗前消防培訓(xùn)。6人因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓(xùn)。7）、消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格,持證上崗。2、防火巡查、檢查制度1人落實逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制,落實巡查檢查制度。2）、消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。3人檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患,檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄,并按照規(guī)定,要求有關(guān)人員在記錄上簽名。.專業(yè).整理.下載可編輯4）、檢查部門應(yīng)將檢查情況及時通知受檢部門,各部門負責(zé)人應(yīng)每日消防安全檢查情況通知,若發(fā)現(xiàn)存在火災(zāi)隱患,應(yīng)及時整改。3、安全疏散設(shè)施管理制度1）、保持疏散通道、安全出口暢通,嚴禁占用疏散通道,嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。2人應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應(yīng)急照明設(shè)施。3）、應(yīng)保持防火門、消防安全疏散指示標志、應(yīng)急照明等設(shè)施處于正常狀態(tài),并定期組織檢查、維護和保養(yǎng)。4、消防控制中心管理制度1人熟悉并掌握各類消防設(shè)施的使用性能，保證撲救火災(zāi)過程中操作有序、準確迅速。2）、做好消防值班記錄和交接班記錄。3）、按時交接班，做好值班記錄、設(shè)備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。無交接班手續(xù)，值班人員不得擅自離崗。4人發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，應(yīng)及時報告,并通知有關(guān)部門及時修復(fù)。5人非工作所需,不得使用消控中心內(nèi)線電話,非消防控制中心值班人員禁止進入值班室。6人發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時,迅速按滅火應(yīng)急預(yù)案緊急處理,并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。.專業(yè).整理.下載可編輯5、消防設(shè)施、器材維護管理制度1人查看運行記錄,發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)。2）、消防器材管理：每年間定期對滅火器進行普查換藥。派專人管理,定期巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài)。對消防器材應(yīng)經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應(yīng)立即補充并上報領(lǐng)導(dǎo)。各部門的消防器材由本部門管理，并指定專人負責(zé)。6、車輛停放管理制度1）、小區(qū)內(nèi)停車場為收費停車場，提供車位有償使用服務(wù)。2）、車輛進出車場時,外來車輛必須進行登記,并由車主及秩序維護員對登記內(nèi)容核實。3）、車輛應(yīng)按秩序維護員的要求停放于規(guī)定位置。4）、車輛停放好以后,拉好手閘,關(guān)好車窗門,鎖好防盜鎖,避免使用帶報警音的防盜鎖,車內(nèi)請勿存放現(xiàn)金及其它貴重物品。5）、車場應(yīng)按秩序維護員的要求及現(xiàn)場的標識行車，禁止鳴笛。6）、場內(nèi)在小區(qū)及停車場內(nèi)修理車輛、洗車、試剎車、學(xué)習(xí)駕駛等有安全隱患及影響現(xiàn)場衛(wèi)生的活動。.專業(yè).整理.

12345678910下載可編輯七、保潔綠化養(yǎng)護管理1、保潔服務(wù)管理：）、清潔管理無盲點；）、管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；）、合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；）、保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；）、為業(yè)戶、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；）、操作規(guī)范化、管理科學(xué)化；）、適時、及時、準時進行保潔服務(wù),包括蟲害滅殺；）、愛護物業(yè)各項設(shè)施及財物；）、及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；）節(jié)約用電、用水；［服務(wù)標準］【電梯廳】地面干凈無污漬、灰塵、痰跡。 每天3次保潔?墻面無浮塵。 每月3次保潔?照明外殼無積灰、污跡。 每天1次保潔?【客梯】.專業(yè).整理.

下載可編輯亮。轎廂干凈無垃圾雜物,鏡面（不銹鋼面）無手印跡,門表面光亮。每天巡回保潔轎廂門面無灰塵,顯示屏干凈無灰塵。 每天1次保潔轎廂內(nèi)壁、門槽、頂部無積灰。 每天1次保潔【走廊、過道】地面、樓梯無垃圾雜物、污跡、泥土。每天3次保潔墻面干凈無臟污,天頂無積灰、蜘蛛網(wǎng)。每月2次保潔每天每天1次保潔每周1次保潔每周1次保潔每周1次保潔每月2次保潔每天1次保潔扶手、欄桿干凈。門、窗干凈無污漬?！颈O(jiān)控探頭】探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵?！镜叵率?、地下車庫】目視標識、指示牌無灰塵。目視墻面、管道無灰塵。下水道暢通無堵塞?！镜缆贰磕恳暤孛鏌o垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。每天巡回保潔人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。 每天巡回保潔【綠化帶】.專業(yè).整理.

下載可編輯花園內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。?【垃圾桶、垃圾房】地面干凈、干燥無異味。 每天2次保潔?墻面無污跡、粘附物。 每天2次保潔?垃圾桶表面無積灰、污跡,沖洗空桶內(nèi)壁無異味。?每天2次保潔【秩序維護崗?fù)ぁ渴覂?nèi)地面干凈無雜物。 每天1次保潔?墻面無污跡、粘附物 每月1次保潔崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o積灰。 每周1次保潔?【宣傳欄、閱報欄、布告欄】玻璃干凈無灰塵,框架干凈無污跡。 每周3次保潔?【員工衛(wèi)生間】地面干燥、干凈,無垃圾、雜物。?每周2次保潔每天每周2次保潔每天1次保潔每天1次保潔墻面、隔屏無污漬,天頂無蜘蛛網(wǎng)。?空氣清新無異味。?洗手盆無污跡。?【外墻】.專業(yè).整理.下載可編輯建筑物外立面按委托合同要求清洗?！拘^(qū)健身器材】健身器材表面無積灰、污漬。 每周3次保潔2、綠化養(yǎng)護管理實施方案（1）、綠化標準1）綠化養(yǎng)護符合國家標準。2）、綠地內(nèi)清潔、整齊。3人無明顯病蟲危害,無藥害。4）根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，綠地更新。5）、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。6）、及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。7）花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果。8）定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作。9人保持綠地土壤疏松、無積水,合理、有效施肥，增強土壤肥力,改善土壤理化性狀。（2）、綠化景觀要求1）根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段,對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛,營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效.專業(yè).整理.下載可編輯果。）、《綠地等級景觀要求》：群落合理完整,層次豐富黃土不裸露,樹木種間、株間生長空間與層次處理得當,整體觀賞效果好。）樹木生長：喬灌木主干挺立,樹形完整優(yōu)美,枝葉茂盛,季相明顯,針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢,整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài),花灌木按時開花結(jié)果,綠籬連續(xù)、無空擋、無死樹枯枝,地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。4）花卉布置：花卉健壯,始花期方可種植,株行距適宜,花期整齊,圖案美觀,按時開花。）草坪鋪植：草種純,生長茂盛,無空禿。）、雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草,基本無雜草。）、設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無損。）、環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔,無垃圾。（3）、綠化工作程序和標準工作要求：1人每天提前十分鐘上崗,檢查并準備工作所需的工具及保潔用品。2人嚴格按照部門要求的程序,進行清潔工作。3人如有特殊情況應(yīng)及時報告當班經(jīng)理、主管或領(lǐng)班。.專業(yè).整理.下載可編輯工作程序:1人準備物品：掃帚、簸箕、墩布、擦布、黑垃圾袋、花剪、鐵鏟、剪刀、水管。)、范圍：樓內(nèi)綠植擺放的養(yǎng)護,外圍綠化帶的養(yǎng)護。標準：綠化帶內(nèi)無雜物、垃圾,干凈整潔?；ú蓍_敗后要立即修剪,不得留存。5人按時打藥施肥,防止病害。注意事項：6人密切注意植物的生長,不同季節(jié)按計劃對植物養(yǎng)護。7)、節(jié)約用水,澆灌時人員不得離開，做到專員負責(zé)。8人修剪下的殘枝隨剪隨清。(4)、綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容.專業(yè).整理.

下載可編輯序號養(yǎng)護內(nèi)容養(yǎng)護種類養(yǎng)護次數(shù)1修剪裝飾物、灌木、草坪、花圃、地面覆蓋物、路邊草皮每兩周1次2除草裝飾樹、灌木叢、花圃、草地每兩周1次3散土灌木、花圃、植物、裝飾樹每兩周1次4施肥裝飾樹(成年和半成年)、植物、灌木、觀葉植物、綠化地草坪、草地每季1次每月1次5澆灌所有植物、草地每周2次依情況所需而定6蟲害控制裝飾樹、灌木、葉、綠化地、地面覆蓋物、草皮染病植物每周1次預(yù)防保養(yǎng)隔周1次7修整樹木灌木叢、樹木、花圃、植物依情況而定8更換綠植樹木、灌木、植物、草木等根據(jù)實際情況45-60天更換9樹基填充灌木、植物、草木、半成年裝飾樹根據(jù)實際情況而定10覆蓋護根樹苗、裝飾樹、灌木和綠化地根據(jù)實際情況而定(5)、綠化養(yǎng)護月工作計劃.專業(yè).整理.

下載可編輯一月：1、樹木冬季修剪，清理草坪、平整地面、清理雜物；2、檢查防寒土，發(fā)現(xiàn)裂縫及時覆土；3、抓緊冬季病蟲害的防治七月：1、各綠化工作爭取在雨季初期完成；2、做好樹木的雨季排澇工作；3、控制樹木的徒長枝，修剪草坪。二月：同一月。八月：1、加強樹木養(yǎng)護，綠籬修_、，上剪；2、草坪修剪要及時，攀援植物修剪伏侍。三月：1、解凍后，做好澆返青水準備；2、撤除防寒土，綠地澆灌；3、病蟲害的防治工作。九月：1、秋季蟲害打藥；2、迎接國慶布置花壇，庭院綠地整潔做好。四月：1、澆灌返青水；2、修剪枯、病死的樹枝；3、補種草坪十月：1、做好入冬準備工作；2、掃除落葉，保持整潔；3、草坪修剪。五月：1、進入展開期，植物需水大，澆灌十一月：1、樹木等植物澆灌，凍水澆.專業(yè).整理.

下載可編輯要及時；2、及時松土，保證花期，同時結(jié)合施肥；3、春花修剪、打藥工作同時進行；灌封堰；2、無法露地過冬樹木做防寒措施；3、修剪枯枝，做好防風(fēng)雪工作。六月：1、防治暴風(fēng)雨打倒樹木，及時補土；2、進行夏季草坪修剪工作，防止病害；十二月：1、消滅越冬害蟲；2、雪天注意及時為樹木打雪，避免雪害。八、突發(fā)事件緊急預(yù)案本公司制定了《緊急、突發(fā)事件處理辦法》并要求全員按程序規(guī)定執(zhí)行。緊急、突發(fā)事態(tài)指：爆炸、炸彈恐嚇、中毒、自殺、騷亂、非法集會、常見急病、常見意外重傷、地震等，并按《緊急、突發(fā)事故處理流程圖》進行處理。見后圖：緊急突發(fā)事件處理流程圖下載可編輯根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章制度，結(jié)合小區(qū)的實際情況，并提高對突發(fā)事件的處置能力，對可能發(fā)生的突發(fā)事件做到有準備、有措施，盡量減少損失和不良影響，特制定本預(yù)案。領(lǐng)導(dǎo)成員組成：發(fā)生突發(fā)案件時,白天（正常工作日）上午8:30至下午5:30的處置指揮系統(tǒng)由項目經(jīng)理、各部門經(jīng)理組成。夜間（及非工作日）由值班經(jīng)理、秩序維護部值班員、客服部值班人員組成。指揮人員負責(zé)迅速查明事件的初步情況，立即調(diào)集力量到達出事地點，負責(zé)現(xiàn)場的指揮處置工作，力爭將突發(fā)事件的危害減少到最低程度并解決，對于超出能力范圍的根據(jù)具體情況及時向上級有關(guān)部門或相關(guān)政府部門報告。待有關(guān)單位趕到現(xiàn)場后，全力配合完成處置工作。（一）、物業(yè)管理范圍突然斷水、停電的應(yīng)急措施：1、突然斷水1）小區(qū)發(fā)生突然斷水時，值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知工.專業(yè).整理.下載可編輯程部值班人員、向上級報告,并采取緊急措施。2）、工程主管要立即組織人員檢查斷水原因，若小區(qū)內(nèi)設(shè)備、管路故障，應(yīng)組織搶修。3人若外管線斷水,應(yīng)由工程負責(zé)人通知自來水管網(wǎng)所,要求其盡快搶修，恢復(fù)供水。4人再次供水后,工程部維修人員應(yīng)進行整個小區(qū)巡視,檢查有無損壞的管路和設(shè)備,各閥門、龍頭是否關(guān)閉,有無跑、冒、滴、漏。2、突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案為保障小區(qū)突發(fā)停電故障時,采取最快、最有效有應(yīng)急措施，使損失減到最小，特制定本預(yù)案：1八工程值班人員,接到停電事故通告后,應(yīng)詳細記錄事故所在樓號、樓層,及部位等信息。2）、帶好常用工具〃檢修中〃標識牌,迅速在第一時間趕到事故現(xiàn)場。3人切斷故障停電線路總開關(guān),掛好標識牌,盡快查明故障發(fā)生原因。4人立即通知項目部經(jīng)理及工程部主管,并做好應(yīng)急處理工作。設(shè)備、設(shè)施故障造成停電事故：a、查清事故影響的停電范圍和相關(guān)設(shè)備、設(shè)施有無損壞情況。b、盡快恢復(fù)事故范圍外的臨時供電。c、通知客服經(jīng)理,告知用戶停電原因和時間。.專業(yè).整理.下載可編輯d、確定維修方案,準備維修材料、工具。e、搶修故障停電設(shè)備、設(shè)施,盡快排除故障。f、檢查確認故障己查出后,拆除臨時供電線路,摘取標識牌,恢復(fù)正常供電。g、清理現(xiàn)場,30分鐘后,復(fù)查維修是否良好。h、分析事故原因并做好記錄。供電所斷電造成停電事故：a、值班人員及時與供電所聯(lián)系,以明確停電原因,落實恢復(fù)供電時間。b、通知監(jiān)控室秩序維護員加強小區(qū)相關(guān)部位的安全巡檢工作。c、確定是否啟動發(fā)電機,采取應(yīng)急臨時供電。d、斷開變壓器低壓開關(guān),掛好〃嚴禁合閘〃標識牌。e、斷開變壓器高壓開關(guān),掛好〃嚴禁合閘〃標識牌。f、合上發(fā)電機進線柜負荷開關(guān)。g、合上低壓配電柜分路開關(guān)，保證小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及主要部位正常供電。h、通知項目部經(jīng)理告知停電原因，恢復(fù)供電時間及臨時應(yīng)急供電方案：oi、當供電所恢復(fù)正常供電時，按臨時應(yīng)急供電方案操作步驟相反的操作程序轉(zhuǎn)至市網(wǎng)供電,摘取相關(guān)標識牌恢復(fù)正常供電。j、清理現(xiàn)場。值班人員注意觀察，做好記錄。3、雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施：.專業(yè).整理.下載可編輯1）、關(guān)閉相應(yīng)上水閥門,清除地面污水,搬離易受潮物品。2）、該責(zé)任區(qū)清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點,協(xié)助工程人員處理。3）、工程人員對阻塞管道及污水泵坑進行疏通,并設(shè)圍欄和標識。4）、疏通過程中物業(yè)工程人員不得離開現(xiàn)場,協(xié)助客服部做好業(yè)主解釋工作。5）、疏通完畢后,清理并恢復(fù)工作現(xiàn)場。4、電梯故障應(yīng)急預(yù)案：為保障在電梯發(fā)生故障及困人時采取最快、最有效的應(yīng)急措施,確保被困人員安全，使小區(qū)損失減小到最小，特制定本預(yù)案。電梯故障應(yīng)急處理程序：1）、工程值班人員接到電梯故障通知后,詳細記錄樓層及電梯編號,聯(lián)系通知維保單位。2）、通知有關(guān)人員盡快趕到現(xiàn)場擺放電梯故障提示牌。3）、配合維保單位分析事故原因,確保維修方案,實施搶救。4）、檢查確認故障已排除,撤除圍欄，恢復(fù)正常運行。5）、30分鐘后,回訪檢查維修質(zhì)量是否良好。6）、做好電梯故障維修記錄。電梯故障、困人應(yīng)急處理程序1）、工程值班人員在接到電梯乘員被困通知，詳細記錄樓號、電梯編號及電梯所在位置。2）、立即通知監(jiān)控室觀察故障電梯內(nèi)乘員情況,轉(zhuǎn)告距離現(xiàn)場最近.專業(yè).整理.下載可編輯秩序維護員立即趕到電梯附近，穩(wěn)定被困人員情緒。3）、盡快通知電梯搶修人員，立即趕到現(xiàn)場搶修。4）、通知相關(guān)人員到達現(xiàn)場，協(xié)助秩序維護員穩(wěn)定被困人員情緒，說明搶修進展情況。5）、協(xié)助專業(yè)維修人員解救被困人員。6）、配合維保單位分析故障原因、確定維修方案，實施搶修。7）、檢查確認故障排除，試運行后投入正常使用。8）、清理現(xiàn)場30分后檢查維修質(zhì)量是否良好。9）、及時做好被困人員的思想工作，取得諒解。10）、向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報具體情況。11）、記錄電梯故障維修情況。機電設(shè)備故障1）、小區(qū)機電設(shè)備發(fā)生意外故障時，現(xiàn)場人員應(yīng)立即采取緊急措施，并立即通知工程部，報工程部經(jīng)理。2）、工程部經(jīng)理接到事故報告后，嚴重事故，報告項目經(jīng)理并通知秩序維護部趕赴事故現(xiàn)場指揮處理。3）、根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備。如設(shè)備搶修將影響業(yè)主由客服部立即通知有關(guān)業(yè)主；如事故可能危害業(yè)主人身或設(shè)備安全時，應(yīng)立即組織人員疏散和設(shè)備轉(zhuǎn)移。4）、《機電設(shè)備故障處理流程圖》見后。機電設(shè)備故障處理流程圖.專業(yè).整理.下載可編輯5、發(fā)生火警時的應(yīng)急措施：一級時1）、值班人員接到報警，馬上通知就近秩序維護員到現(xiàn)場查看。同時通知秩序維護人員或義務(wù)消防隊員攜帶就近的消防器材趕赴火災(zāi)現(xiàn)場滅火。2）、通知各崗位的秩序維護人員加強各崗管理，嚴密注視各崗周圍的情況。3）、消防控制中心值班人員與火災(zāi)現(xiàn)場人員保持密切聯(lián)系，隨時準備啟動各種消防設(shè)備。4）、當火災(zāi)撲滅后，秩序維護部經(jīng)理應(yīng)立即將結(jié)果上報項目經(jīng)理。5）、清理現(xiàn)場,完善措施。.專業(yè).整理.下載可編輯二級時1）、秩序維護員迅速趕往現(xiàn)場,查明報警原因,屬誤報的,查明原因,按照操作規(guī)程妥善處理。將報警器復(fù)位，做好記錄。2）、如現(xiàn)場發(fā)生火災(zāi),立即通知義務(wù)消防員及秩序維護人員到達現(xiàn)場滅火。3）、秩序維護員應(yīng)馬上將現(xiàn)場情況反饋給秩序維護部經(jīng)理,并立即組織現(xiàn)場人員自救、疏散現(xiàn)場人員。4）、消防控制中心值班人員根據(jù)火情啟動相應(yīng)的消防設(shè)備。5）、由現(xiàn)場的最高負責(zé)人決定是否報火警〃119”。6）、秩序維護部經(jīng)理或值班負責(zé)人組織將樓內(nèi)人員疏散到安全區(qū)域。7）、火災(zāi)撲滅后由負責(zé)人向上級報告。三級時1）、中控室立即撥打〃119”火警電話，講明著火地點、火勢大小、燃燒物資有無被困人員,并安排人員到明顯位置引導(dǎo)消防車。同時通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織本單位義務(wù)消防員展開滅火,本著〃先人后物”的原則，努力將損失降到最低。2）、主管領(lǐng)導(dǎo)或值班負責(zé)人在公安消防隊沒有到來之前全面負責(zé)火災(zāi)現(xiàn)場的指揮。3）、工程部將所有的電器設(shè)備關(guān)閉。4）、消防控制中心人員應(yīng)將所有的滅火設(shè)備打開,所有人員全力配合進行撲救。.專業(yè).整理.下載可編輯5）、切斷非消防電源,打開照明及疏散指示燈，啟動送風(fēng)及排煙風(fēng)機系統(tǒng)。停止空調(diào)及新風(fēng)機組工作。6）、啟動消防廣播,指導(dǎo)人員疏散,啟動消火栓及噴淋泵組。迫降并關(guān)閉電梯。7）、火災(zāi)撲滅后,要及時處理善后事宜并安排人員保護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查取證。8）、管理中心負責(zé)將情況匯總上報?；馂?zāi)發(fā)生:公司任何人員均有責(zé)任立即報告,并立即參加滅火搶救,當火災(zāi)發(fā)生時，以最快方式：a、報告客服部,通知秩序維護部主管。b、報告本項目負責(zé)人及公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。c、秩序維護經(jīng)理或其他經(jīng)理以上人員得知立即撥打119火警。6、外墻或建筑物發(fā)生危險,影響他人安全時的應(yīng)急措施：當建筑物發(fā)生危險時：1）、第一時間趕到現(xiàn)場查看是否有人員傷亡,如有應(yīng)立即撥打急救中心電話120,同時進行現(xiàn)場自救。2）、及時將所了解的詳細情況向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。3）