資產(chǎn)評估課件(2017年)上課

資產(chǎn)評估課件(2017年)上課第一頁，共317頁。23/23/2023《資產(chǎn)評估》（2006版）2023/3/23第二頁，共317頁。課程內(nèi)容資產(chǎn)評估方法機器設(shè)備評估房地產(chǎn)評估建筑物及在建工程評估土地使用權(quán)評估無形資產(chǎn)評估長期投資及其他資產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估資產(chǎn)評估報告33/23/20232023/3/23第三頁，共317頁?？荚囶}型單選30個小題，共30分多選10個小題，共10分名詞解釋2個小題，共6分簡答題2個小題，共14分計算題4個小題，共40分43/23/20232023/3/23第四頁，共317頁。資產(chǎn)評估含義（重點）是指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家法律和有關(guān)資料，遵循評估原則，選擇適當(dāng)價值類型，依照法定程序，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程（資產(chǎn)價值鑒證行為）。（重點掌握資產(chǎn)評估組成）（P1），1、評估主體——即誰承擔(dān)評估工作的主體——受托方（評估機構(gòu)、評估人員）2、評估客體——即對什么對象進(jìn)行評估——評估對象（機器設(shè)備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、長投、企業(yè)價值等）；3、評估目的——即委托方基于什么目的委托評估機構(gòu)評估，如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、收購企業(yè)等；（資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)目的）資產(chǎn)評估基本要素（即組成要素）（重點）53/23/20232023/3/23第五頁，共317頁。4、評估價值類型：市場價值、在用價值（使用價值）、投資價值等（13頁）（后面講）5、評估程序、方法：依據(jù)《評估規(guī)程》，依據(jù)法定程序，選擇評估方法：成本法、市場法、收益法等；63/23/20232023/3/23第六頁，共317頁。資產(chǎn)評估的基本要素（小結(jié)）評估主體資產(chǎn)評估機構(gòu)和相關(guān)人員評估客體被評估的資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)本身經(jīng)濟行為的特征評估價值類型對資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定評估方法具體技術(shù)和手段評估程序工作順序73/23/20232023/3/23第七頁，共317頁。例題、資產(chǎn)評估主體是指（）（2011年4月）A、被評估資產(chǎn)占有人 B、被評估資產(chǎn)C、資產(chǎn)評估委托人

D、從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員例題：資產(chǎn)評估的主體是指(

)（2012年4月）

A.被評估資產(chǎn)

B.被評估資產(chǎn)占有人

C.從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員

D.資產(chǎn)評估委托人83/23/2023DC2023/3/23第八頁，共317頁。資產(chǎn)評估的特點（重點）(P2)1、現(xiàn)實性——即評估價值對應(yīng)于評估基準(zhǔn)日，即評估價值是在基準(zhǔn)日、資產(chǎn)實際狀況下的價值；形式：時點，×年×月×日；說明：（1）資產(chǎn)評估是以資產(chǎn)現(xiàn)實狀態(tài)為基礎(chǔ)反映出來。（2）資產(chǎn)評估價值是針對具體時間而言。（3）評估基準(zhǔn)日可以：過去（如保險賠償資產(chǎn)價值評估）、現(xiàn)在、未來（如股票價值評估）。2、市場性——強調(diào)評估價值客觀性、準(zhǔn)確性，能以市場價值（價格）作為目標(biāo)和判斷；這里強調(diào)：評估價值能夠得到市場檢驗！3、預(yù)測性；是指資產(chǎn)現(xiàn)實價值（即評估價值）的確認(rèn)依賴于對資產(chǎn)未來繼續(xù)利用價值的預(yù)測。93/23/20232023/3/23第九頁，共317頁。資產(chǎn)評估的特點（重點）(P2)4、公正性：評估應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一的法律規(guī)定和估價規(guī)程，不同估價機構(gòu)（人員）均應(yīng)按上述規(guī)定進(jìn)行評估；說明：（1）對同一資產(chǎn)同一類型價值，不同評估機構(gòu)、評估人員評估結(jié)果相差不大；（2）評估主體的身份是獨立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者；（3）評估結(jié)論對雙方當(dāng)事人來講是公正的；5、咨詢性：即委托人委托評估機構(gòu)評估資產(chǎn)價值，以幫助其決策；（評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價意見）說明：評估結(jié)論僅作委托人決策參考，評估機構(gòu)并不對其決策結(jié)果負(fù)責(zé)，只對評估價值客觀性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)！103/23/20232023/3/23第十頁，共317頁。例題：資產(chǎn)評估的獨立性原則保障了資產(chǎn)評估的()A.現(xiàn)實性特點B.咨詢性特點C.預(yù)測性特點D.公正性特點例題：評估者只對評估結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)，這表明評估結(jié)論具有（）A．市場性B．咨詢性C．公正性 D．現(xiàn)實性例題：資產(chǎn)評估強調(diào)確定評估基準(zhǔn)日，其體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的特點是（）

A．預(yù)測性B．公正性C．咨詢性D．現(xiàn)實性例題：一般說來，資產(chǎn)評估是指對資產(chǎn)在某一（）價值的估算。A、時期B、時點C、時段D、時間113/23/2023DBBD2023/3/23第十一頁，共317頁。資產(chǎn)評估對象（各種資產(chǎn)）的特點（理解）1、資產(chǎn)是一種權(quán)利——所有、占有、使用、收益、處分權(quán)利；各種權(quán)利是有價值的，且各種權(quán)利的價值大小不同；2、資產(chǎn)價值的體現(xiàn)：是一種獲利能力；資產(chǎn)價值可以通過交換價值體現(xiàn)；3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配——即物權(quán)；補充：物權(quán)包括所有權(quán)和用益物權(quán)；前者為完全物權(quán)、絕對物權(quán)！后者為有限物權(quán)、部分物權(quán)（如土地使用權(quán)、房屋租賃權(quán)等）！說明：資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)與會計要素中資產(chǎn)并非完全一樣，如資產(chǎn)評估中：商譽屬于無形資產(chǎn)（會計上把它當(dāng)做可辨認(rèn)資產(chǎn)，還不算無形資產(chǎn)）；企業(yè)價值在會計中根本不屬于資產(chǎn)，在評估中則屬于！“會計學(xué)角度的資產(chǎn)”與“資產(chǎn)評估角度的資產(chǎn)”123/23/20232023/3/23第十二頁，共317頁。資產(chǎn)評估對象（資產(chǎn)）的分類1、分為有形資產(chǎn)（房屋等不動產(chǎn)、機器設(shè)備等動產(chǎn)）、無形資產(chǎn)（專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)等）（注：商譽、企業(yè)價值也屬此列）；分類標(biāo)準(zhǔn)：存在形態(tài)2、分為單項資產(chǎn)、整體資產(chǎn)（分類標(biāo)準(zhǔn)：獲利能力）（重點）單項資產(chǎn)：單臺機器設(shè)備；（單獨獲利）整體資產(chǎn)：如一個企業(yè)、一個車間等；（綜合獲利）3、分為可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)（分類標(biāo)準(zhǔn)：是否獨立存在，即能否進(jìn)行分離）；（重點）商譽為不可確指資產(chǎn)，其價值依附特定企業(yè)，不能獨立于企業(yè)而存在，不能轉(zhuǎn)讓！區(qū)別與轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)等無形資產(chǎn)！注意：按不同標(biāo)準(zhǔn)，同一資產(chǎn)歸屬不同類型資產(chǎn)；如商譽屬于無形資產(chǎn)、整體資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；133/23/20232023/3/23第十三頁，共317頁。4、分為短期資產(chǎn)（變現(xiàn)性較活）、長期資產(chǎn)（變現(xiàn)性較弱，如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）；分類標(biāo)準(zhǔn)：流動性例題：下列選項中，屬于不可確指資產(chǎn)的是()A.商標(biāo) B.商譽C.專有技術(shù)D.計算機軟件例題：下列資產(chǎn)中，屬于不可確指的資產(chǎn)是()

A．商標(biāo) B．商譽C．專有技術(shù) D．專利例題：按存在形態(tài)分類，資產(chǎn)可分為（）A．單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn) B．可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)C．短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn) D．有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)143/23/2023BBD2023/3/23第十四頁，共317頁。資產(chǎn)評估價值類型（重點）一、資產(chǎn)評估目的（了解）1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：出售、轉(zhuǎn)讓等2、企業(yè)兼并：兼并買價、賣價等3、企業(yè)出售：賣價4、企業(yè)聯(lián)營：投資者出資驗資（價值評估）5、企業(yè)清算等：確定企業(yè)凈資產(chǎn)價值等；6、抵押：確定抵押價值（如抵押貸款中）；7、租賃：確定租賃價格（即租金）等等一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價值；特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的要求；153/23/20232023/3/23第十五頁，共317頁。資產(chǎn)評估價值類型（重點）(P12-)二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）市場價值—是在公開和公平市場條件下，理性雙方進(jìn)行資產(chǎn)交易的客觀、公平、公允價值；（重點）正確理解市場價值：（重點）（P12）（1）公開市場條件：即公開和公平市場條件（充分競爭市場，眾多買家（賣家））；（重點）（2）交易雙方都是理性經(jīng)濟人；（3）市場價值是價值估計數(shù)額；（4）市場價值是最為理想價值類型（資產(chǎn)最大價值）；（二）市場價值以外的價值類型后2類—7類價值類型統(tǒng)稱為“市場價值以外的價值類型”，屬于特定條件、或特定目的下的價值類型！（即不能完全滿足公開市場條件下價值類型）163/23/20232023/3/23第十六頁，共317頁。資產(chǎn)評估價值類型（重點）(P12-)二、資產(chǎn)評估的價值類型（重點3種）1、在用價值—指某資產(chǎn)在特定用途下、對特定使用者的價值，其實就是該資產(chǎn)對該使用者的使用價值；（屬個別價值）2、投資價值—是指某資產(chǎn)對特定投資者、在特定目的下的價值；（屬個別價值）例如，上例中某投資者欲購買上述廠房用于建設(shè)商場，獲得商鋪出租（或出售）收入，該價值就屬于該投資者投資價值；（二）市場價值以外的價值類型（重點1、2、4）例如：在市區(qū)中某企業(yè)正在使用中的廠房，對該企業(yè)來說，該資產(chǎn)在用價值就是生產(chǎn)產(chǎn)品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大價值（實際上其最佳用途、最大價值是商業(yè)用途，比如處于商業(yè)中心的造紙廠）173/23/20232023/3/23第十七頁，共317頁。資產(chǎn)評估價值類型（重點）(P12-)3、持續(xù)經(jīng)營價值—指企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下（不會出售轉(zhuǎn)讓企業(yè)），給企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益；比如現(xiàn)金流量、利潤等；4、清算價值—是指企業(yè)在面臨破產(chǎn)清算條件下，變現(xiàn)其資產(chǎn)的價值；由于清算條件下，往往采用拍賣等，拍賣底價較低、要求快速變現(xiàn)，所以，清算價格往往低于市場價值?。ǘ┦袌鰞r值以外的價值類型（重點1、2、4）（續(xù)）5、保險價值—指企業(yè)為其某資產(chǎn)投保，保險公司對其價值作的評估，以確定保險費、賠償額等；一般由保險公司委托評估機構(gòu)來評定！6、課稅價值—指稅務(wù)機關(guān)為確定計稅基礎(chǔ)而對資產(chǎn)所作的評估；一般由稅務(wù)機關(guān)委托評估機構(gòu)來評定！183/23/20232023/3/23第十八頁，共317頁。例題.價值類型主要有以下哪幾種（）

A.投資價值B.最低成本價

C.市場價值D.持續(xù)經(jīng)營價值E.清算價格例題：下列各項中，不符合公開和公平的市場條件的是()A．交易雙方都是經(jīng)濟人B．市場存在一定程度的壟斷

C．交易雙方擁有較充裕的時間了解信息D．交易雙方地位平等例題：評估資產(chǎn)的“在用價值”依據(jù)的是資產(chǎn)評估的()A、供求原則B、替代原則C、貢獻(xiàn)原則D、最佳使用原則例題：下列選項中，不符合公開市場內(nèi)涵的是()

A.交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益

B.交易各方掌握必要的市場信息

C.交易各方具備較為充裕的時間

D.交易條件公開且具有排他性

193/23/2023BACDECD2023/3/23第十九頁，共317頁。資產(chǎn)評估價值類型（續(xù)）三、評估資產(chǎn)價值類型決定因素（注意三種因素的關(guān)系）（重點）1、評估目的（是評估的核心問題）；評估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、清算等目的；2、評估基準(zhǔn)日市場條件；評估價值對應(yīng)于評估時點對應(yīng)于市場條件：公開市場、非公開市場；如轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，其市場價格就與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場成熟程度、國家宏觀調(diào)控政策等相關(guān)；3、評估資產(chǎn)功能及狀態(tài)；包括資產(chǎn)功能充分、過剩、不足，新舊程度等；203/23/20232023/3/23第二十頁，共317頁。例題：決定和影響價值類型的因素主要有（）

A市場條件

B評估的特定目的

C資產(chǎn)的功能

D評估方法的選擇E資產(chǎn)的狀態(tài)例題：下列因素中，決定和影響價值類型的有A．評估的特定目的

B．評估的方法C．市場條件

D．評估主體E．資產(chǎn)功能及其狀態(tài)例題：下列關(guān)于價值類型在資產(chǎn)評估中作用的表述，不正確的是（D）（2013.4）A．價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇B．價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素C．明確評估價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)果，避免評估結(jié)果被誤用D．價值類型決定資產(chǎn)評估方法的選擇213/23/20232023/3/23第二十一頁，共317頁。資產(chǎn)評估的假設(shè)（P15-）（重點）一、繼續(xù)使用假設(shè)即評估資產(chǎn)對委托人現(xiàn)在及以后（剩余壽命期），具有有用性、有價值性；這樣，評估才有必要性；如幾近報廢的資產(chǎn)就不符合本假設(shè)！二、公開市場假設(shè)是指在評估時，資產(chǎn)市場完善，不存在影響評估資產(chǎn)價值公允的干擾因素；如壟斷，買方急于出售等；三、清算（清償）假設(shè)——針對清算價值指企業(yè)在破產(chǎn)清算時特定條件下，假設(shè)（法院主持）以拍賣方式在公開市場出售其資產(chǎn)而評定的價值（清算價值）；但這種情況下，由于屬于清算處置資產(chǎn)、快速變現(xiàn)等原因等，往往使清算價值要低于公開市場下評估價值！223/23/20232023/3/23第二十二頁，共317頁。資產(chǎn)評估評估的原則（重點經(jīng)濟原則P19）一、貢獻(xiàn)原則：資產(chǎn)的各組成部分，對資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)性；例如，一寫字樓，其物業(yè)管理、裝修、配套家電等對其價值都有不同的影響，共同決定寫字樓價值；二、替代原則：不同資產(chǎn)在功效上可相互替代的特征；例如，生產(chǎn)產(chǎn)品，既可以使用甲設(shè)備，也可以使用乙設(shè)備，甲乙設(shè)備可以相互替代；三、預(yù)期（收益）原則：即資產(chǎn)價值有否、價值大小，取決于該資產(chǎn)預(yù)期未來獲利能力及獲利的有效期限；如投資商鋪就是基于未來收租等收入預(yù)期等；233/23/20232023/3/23第二十三頁，共317頁。例題：下列不屬于資產(chǎn)評估假設(shè)的是（）

A.繼續(xù)使用假設(shè)B.清算假設(shè)C.公開市場假設(shè)D.企業(yè)主體假設(shè)例題：下列各項中，屬于資產(chǎn)評估經(jīng)濟原則的有（）A．貢獻(xiàn)原則 B．替代原則C．客觀性原則 D．預(yù)期原則E．科學(xué)性原則例題：下列各項中，符合資產(chǎn)評估科學(xué)性原則的有()

A.價值類型必須與評估目的相匹配B.評估方法對價值類型具有約束性

C.價值類型對評估方法具有約束性D.評估方法具有多樣性和可替代性

E.價值類型確定后評估方法具有唯一性例題：下列原則中，不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是()A、獨立性原則B、客觀性原則C、預(yù)期性原則 D、科學(xué)性原則243/23/2023DABDACDC2023/3/23第二十四頁，共317頁。例題：下列原則中，屬于資產(chǎn)評估經(jīng)濟原則的是（A）A．貢獻(xiàn)原則 B．客觀性原則C．專業(yè)性原則 D．科學(xué)性原則253/23/20232023/3/23第二十五頁，共317頁。資產(chǎn)評估評估程序（掌握重點內(nèi)容）（P22-25）一、明確資產(chǎn)評估程序（了解）1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項（重點）（見后詳細(xì)）；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3、編制資產(chǎn)評估計劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；5、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算（即進(jìn)行評估，確定評估價值）；7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔；263/23/20232023/3/23第二十六頁，共317頁。資產(chǎn)評估評估程序（掌握重點內(nèi)容）（P22-25）三、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（即合同）內(nèi)容（見書）（重點）二、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本事項內(nèi)容（重點前6個）1、委托方及相關(guān)當(dāng)事人基本情況；2、評估目的；3、估價對象基本情況；4、評估價值類型及定義；5、評估基準(zhǔn)日；6、評估資產(chǎn)限制條件和重要評估假設(shè)；273/23/20232023/3/23第二十七頁，共317頁。例題：資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書包括的主要內(nèi)容有()A.資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象

B.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)

C.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日

D.資產(chǎn)評估報告使用范圍

E.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任例題：下列選項中，不屬于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書中基本內(nèi)容的是()A.評估機構(gòu)和委托方名稱 B.資產(chǎn)評估目的C.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 D.資產(chǎn)評估計劃例題：下列因素中，不屬于編制資產(chǎn)評估工作計劃應(yīng)重點考慮的是(

)

A.資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況

B.資產(chǎn)評估報告使用范圍

C.評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢

D.相關(guān)資料收集狀況283/23/20232023/3/23第二十八頁，共317頁。第二章資產(chǎn)評估的方法一、市場法（或市場比較法）（或市場替代法）二、成本法（或重置成本法）三、收益法（或收益還原法）本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。293/23/20232023/3/23第二十九頁，共317頁。市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場法收益法資產(chǎn)評估基本途徑和方法303/23/20232023/3/23第三十頁，共317頁。市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法直接價值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系313/23/20232023/3/23第三十一頁，共317頁。一、含義指通過（1）比較被評估資產(chǎn)（稱為估價對象）與最近時期（一般2年內(nèi)）成交類似資產(chǎn)（稱為比較案例）異同，（2）將比較案例的市場價值進(jìn)行調(diào)整（稱為修正），以確定估價對象價值的一種方法；市場法（重點）市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理（直接市場法）選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。323/23/20232023/3/23第三十二頁，共317頁。例：要評估一商品房在2016年9月30日轉(zhuǎn)讓價值，在選擇案例上，就要選擇與估價對象處在同一地段，用途相同，結(jié)構(gòu)相同（似），面積相同（當(dāng)），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價對象情況下，最終計算估價對象價值；三、市場法應(yīng)用的條件及要求（選擇可比性強的案例）1、存在一個完善、充分的市場，可以搜集最近時期、與估價對象類似的估價比較案例；（市場要求）2、比較案例的選擇，在交易時間上要接近估計基準(zhǔn)日（時點），這樣，才更準(zhǔn)確；（交易時間要求）3、比較案例的選擇，要盡量類似于估價對象，可比性強，這樣，修正后結(jié)果越接近估價對象價值；這里的類似、可比性，比如區(qū)位、功能、新舊程度等！市場法333/23/20232023/3/23第三十三頁，共317頁。確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。四、操作程序及要求市場法相關(guān)參數(shù)343/23/20232023/3/23第三十四頁，共317頁。市場法（重點）1、搜集比較案例，通過在市場上搜集與估價對象類似的比較案例；即選擇與估價對象可比性強的比較案例；（選擇比較案例）2、然后，將搜集的比較案例，根據(jù)估價對象的情況，將比較案例修正成估價對象情況下的價值；（修正比較案例價值）3、最后，將修正到估價對象情況下的比較案例價值，按照一定方法計算得到估價對象評估價值。如算數(shù)平均、加權(quán)平均等；（綜合確定評估對象價值）市場法評估估價對象價值，其主要步驟（解釋）：353/23/20232023/3/23第三十五頁，共317頁。市場法總結(jié)市場法評估估價對象價值，是根據(jù)替代原則，即利用已經(jīng)成交比較案例，將比較案例價值修正到估價對象情況的價值，再按算術(shù)平均等方法，得出估價對象價值：例題：資產(chǎn)評估和市場的關(guān)系是（）

A.以市場為基礎(chǔ)但高于市場B.模擬市場條件有時接受市場檢驗

C.模擬市場條件但又必須接受市場檢驗D.和市場無關(guān)例題：最大最佳效用是基于資產(chǎn)評估的(

)A．繼續(xù)使用假設(shè) B．持續(xù)經(jīng)營假設(shè)C．公開市場假設(shè) D．清算(清償)假設(shè)例題：在設(shè)備評估中，市場法不適用于()A.大型設(shè)備 B.有實體性貶值的設(shè)備C.自制非標(biāo)設(shè)備 D.進(jìn)口設(shè)備363/23/2023CCC2023/3/23第三十六頁，共317頁。例題：在資產(chǎn)評估中，市場法較適用于()A、專用設(shè)備 B、大部分無形資產(chǎn)C、通用性較強的資產(chǎn)D、受地域、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)例題：下列資產(chǎn)中，最適宜采用市場法評估的是()A.專有技術(shù) B.商業(yè)用房C.專用設(shè)備 D.公益性用地例題：一般說運用市場法評估資產(chǎn)價值時，評估結(jié)論的準(zhǔn)確性主要取決于(

)A.參照物的數(shù)量B.地域的大小

C.市場的活躍程度D.功能的大小例題：采用市場法評估資產(chǎn)價值時，需要以類似資產(chǎn)作為參照物，選擇的參照物資產(chǎn)應(yīng)該是（）A．全新資產(chǎn) B．舊資產(chǎn)C．與被估資產(chǎn)新舊程度相同的資產(chǎn)D．既可以是全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)373/23/2023CBCD2023/3/23第三十七頁，共317頁。五、市場法比較案例修正因素的選擇1、時間因素（比較案例、評估基準(zhǔn)日）比較案例交易時間，應(yīng)盡可能接近估價時點；以消除價格波動影響；2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應(yīng)盡可能選擇與估價對象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價值評估，應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪作為比較案例；3、功能因素比較案例的選擇，在功能、用途等方面，應(yīng)盡可能與估價對象相同，提高可比性；如商鋪價值評估！市場法就是比較評估對象與比較案例之間差異因素，將其調(diào)整為評估對象的情況！383/23/20232023/3/23第三十八頁，共317頁。市場法4．交易情況

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。5．個別因素個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。393/23/20232023/3/23第三十九頁，共317頁。如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×?xí)r間因素修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)

×功能差異修正系數(shù)

×交易情況修正系數(shù)

×個別因素修正系數(shù)

例題：在采用市場法時，一方面是選擇確定參照物，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。下列不包括在參照物調(diào)整主要因素中的是（）

A、時間因素B、資產(chǎn)的型號、規(guī)格因素C、地域因素D、功能因素B403/23/20232023/3/23第四十頁，共317頁。成本法基本思路

以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進(jìn)行的分析和判斷。理論依據(jù)資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。413/23/20232023/3/23第四十一頁，共317頁。一、成本法含義（P33-）在評估時，按被評估資產(chǎn)（評估對象）的現(xiàn)時重置成本，扣減其各項損耗價值，其余額即為評估對象價值。成本法2、成本法評估價值，評估時點也是評估基準(zhǔn)日；對概念的理解（掌握）：1、評估資產(chǎn)價值=評估時點重置成本—各種損耗（即貶值）3、成本法評估價值是在估價時點、資產(chǎn)現(xiàn)狀下的價值（即并非全新資產(chǎn)）；4、成本法評估價值，用估價時點的“重置成本”減去其已使用期限的損耗（即類似折舊，本書稱“貶值”）；423/23/20232023/3/23第四十二頁，共317頁。一、成本法含義（續(xù)）成本法5、重置成本、貶值的含義（1）重置成本——是指在估價時點，重新購買（建造）全新資產(chǎn)所耗費的價值；它是資產(chǎn)全新狀態(tài)下的價值；（2）貶值——指資產(chǎn)從取得到時點（全新）到評估時點期間發(fā)生的有形、無形損耗，如磨損、落后等。資產(chǎn)評估中分為：實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值三種貶值；二、成本法適用的條件（了解）1、估價對象歷史資料完善——因需以此確定重置價值；2、估價對象損耗可以確定——即能確定折舊額；433/23/20232023/3/23第四十三頁，共317頁。例題：成本法應(yīng)用的前提條件有(

)(2011.4)A、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料B、需要一個充分發(fā)育、活躍的資本市場C、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的資產(chǎn)D、形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的E、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的成本法例題：由于外部環(huán)境而不是資產(chǎn)本身或內(nèi)部因素所引起的達(dá)不到原設(shè)計生產(chǎn)能力而導(dǎo)致的貶值是（）A．經(jīng)濟性貶值 B．功能性貶值C．實體性貶值 D．超額運營成本折現(xiàn)值A(chǔ)DA443/23/20232023/3/23第四十四頁，共317頁。資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝×成新率或基本方法453/23/20232023/3/23第四十五頁，共317頁。三、成本法評估資產(chǎn)價值方法（P34-—）具體方法有兩種：方法一：估價對象評估價值=評估基準(zhǔn)日估價對象重置成本-（已）貶值額=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值方法二：估價對象評估價值=評估基準(zhǔn)日估價對象重置成本×成新率可見，成本法評估資產(chǎn)價值，關(guān)鍵是要確定以下參數(shù)：重置成本、三種貶值額或者成新率！成本法463/23/20232023/3/23第四十六頁，共317頁。三、成本法運用（一）重置成本（含義、分類）1、含義：在評估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)行市場條件下，重新購建（購置或建造）全新評估資產(chǎn)，所耗費的全部成本；2、重置成本分類：復(fù)原重置成本、更新重置成本；（1）復(fù)原重置成本：在評估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)行市場條件下，采用原來相同的材料、建筑、制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計方案、技術(shù)等，復(fù)原購建全新資產(chǎn)，所發(fā)生的全部耗費成本；即完全復(fù)制全新評估資產(chǎn)；這種重置成本強調(diào)原樣復(fù)制全新資產(chǎn)！如古建筑！成本法（2）更新重置成本：在評估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)有技術(shù)條件下，重新購建與估價對象相同功能的全新資產(chǎn)，所耗費的全部成本；（材料不同、工藝不同、功能相同的重置）。這種重置成本強調(diào)功能相同下的重置！473/23/20232023/3/23第四十七頁，共317頁。3、復(fù)原重置成本、更新重置成本區(qū)別；（1）兩種方法確定的重置成本，都是全新狀態(tài)下資產(chǎn)價值；（2）復(fù)原重置成本：強調(diào)用“復(fù)制”（包括材料、設(shè)計、工藝等完全相同）；更新重置成本：強調(diào)功能相同下，現(xiàn)行技術(shù)條件下，購建資產(chǎn)的成本；（3）一般來說，復(fù)原重置成本要大于更新重置成本。因為前者沒有考慮市場變化、技術(shù)進(jìn)步等使復(fù)原重置成本較高；如電腦重置?。?）一般優(yōu)先選擇更新重置成本；體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步等，節(jié)約成本；（一）重置成本（含義、分類）成本法483/23/20232023/3/23第四十八頁，共317頁。例題：復(fù)原重置成本與更新重置成本在金額大小上的關(guān)系為(2009.7）A．前者大于后者

B．前者小于后者

C．前者等于后者D．前者與后者在金額大小上關(guān)系不確定例題：資產(chǎn)的更新重置成本與復(fù)原重置成本的相同之處在于（）（2012.7）A．均采用現(xiàn)時價格 B．均采用現(xiàn)時技術(shù)C．均采用現(xiàn)時設(shè)計 D．均采用現(xiàn)時標(biāo)準(zhǔn)例題：下列資產(chǎn)中，適合采用成本法評估的是（）A．無形資產(chǎn) B．企業(yè)價值C．土地 D．專用設(shè)備（2012.7）ABD493/23/20232023/3/23第四十九頁，共317頁。成本法三、成本法運用1、重置核算法（較少考）指以評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行市場價格計算（重新）購建全新評估資產(chǎn)的全部支出。這里的全部支出包括：直接成本和間接成本；（一）重置成本的計算（P35--）（1）直接成本——一般包括資產(chǎn)的購建實體的各種支出；（2）間接成本——主要指與購建資產(chǎn)相關(guān)的管理費、設(shè)計費等；說明：間接費計算如下頁！重置成本=直接成本+間接成本；503/23/20232023/3/23第五十頁，共317頁。

513/23/2023計算公式（總結(jié)）重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成：購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用2023/3/23第五十一頁，共317頁。重置核算法中“間接成本”的計算（4種方法）（1）人工成本比例法說明：①人工成本一般指工資薪酬；②成本分配率為比率；成本法（2）單位價格法說明：工作量與單位價格，單位應(yīng)統(tǒng)一；（例題見書36頁）（3）直接成本百分比法——即用“間接成本占直接成本百分比率”說明：上述“間接成本÷直接成本”稱為“間接成本占直接成本百分比”；523/23/20232023/3/23第五十二頁，共317頁。成本法三、成本法運用（一）重置成本的計算（掌握）2、物價指數(shù)法（即價格指數(shù)法）（P77-）（畫圖展示）指在評估資產(chǎn)歷史成本（購建時成本）基礎(chǔ)上，考慮價格指數(shù)變化因素，將歷史成本調(diào)整為評估估價基準(zhǔn)日成本的重置成本計算方法；t1表示估價對象購建年份，t1+1表示購建的下一年；t2表示評估年份；注意：上述“物價指數(shù)”：（1）定基物價指數(shù)，（2）環(huán)比物價指數(shù)；（3）物價變動指數(shù)；533/23/20232023/3/23第五十三頁，共317頁。成本法注意區(qū)分上述三種物價指數(shù)：（1）定基物價指數(shù)，（2）環(huán)比物價指數(shù)；（3）物價變動指數(shù)；（畫圖展示）（1）定基物價指數(shù)：指以固定時期（時點）（固定基準(zhǔn)日）為基期的指數(shù)，通常用百分?jǐn)?shù)表示；也可用絕對數(shù)，如100等；如基期物價指數(shù)為100%，目標(biāo)期相對于基期的物價指數(shù)，即為目標(biāo)期定基物價指數(shù)；（P77表3-1）（2）環(huán)比物價指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)；即每期物價指數(shù)都是相對與其上一期而言的物價指數(shù)；（P78表3-2）（3）物價變動指數(shù)：指目標(biāo)期物價指數(shù)相對于基準(zhǔn)物價指數(shù)的變動；說明：上述物價指數(shù)應(yīng)該選擇資產(chǎn)的類別（同類別）或者個別物價指數(shù)?。≒36）543/23/20232023/3/23第五十四頁，共317頁。例題：某資產(chǎn)購置于2005年底，歷史成本為100萬元。2007年底進(jìn)行評估，該類資產(chǎn)在2005、2007年底定基指數(shù)110％、171.6%，則評估時該資產(chǎn)的重置成本為()A．118.2萬元B．132.0萬元C．156.0萬元D．171.6萬元成本法553/23/2023C例題：某設(shè)備于1990年12月購進(jìn)，賬面價值為200萬元，購進(jìn)時的定基物價指數(shù)為102％，2008年12月31日為評估基準(zhǔn)日，評估時該類設(shè)備的定基物價指數(shù)為120％，則該設(shè)備的重置成本最接近于()A.235萬元B.240萬元C.295萬元D.350萬元A2023/3/23第五十五頁，共317頁。3、功能價值法（掌握）（P37）根據(jù)資產(chǎn)生產(chǎn)能力，以一個與估價資產(chǎn)相同或相似生產(chǎn)能力的資產(chǎn)為參照物（參照案例），以參照物的單位生產(chǎn)能力為標(biāo)準(zhǔn)，計算估價資產(chǎn)重置成本；（一）重置成本的計算（續(xù)）說明；上述公式適用條件：資產(chǎn)的重置成本與與其生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系。線性關(guān)系的含義？（生產(chǎn)能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解為線性函數(shù)關(guān)系）。反之，為非線性。(P38)成本法上述公式，年產(chǎn)量即為生產(chǎn)能力！該公式推導(dǎo)！563/23/20232023/3/23第五十六頁，共317頁。（一）重置成本的計算（續(xù)）例題：被評估設(shè)備生產(chǎn)能力為100萬件，成新率為80％，已知一臺生產(chǎn)能力為80萬件的同類全新設(shè)備的價格為120萬元，而且該類設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，根據(jù)上述給定條件，被評估設(shè)備的評估值最接近于（

）

A、58萬元B、90萬元C、120萬元D、150萬元成本法573/23/2023D2023/3/23第五十七頁，共317頁。4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法（P38）鉆石的價格（一）重置成本的計算當(dāng)資產(chǎn)的重置成本與與其生產(chǎn)能力（資產(chǎn)的產(chǎn)量等）存在非線性關(guān)系，即存在指數(shù)關(guān)系，可以采用本法：注意：（1）公式中指數(shù)形式，其底數(shù)分子、分母順序；（2）資產(chǎn)生產(chǎn)能力（產(chǎn)量等）可以是年、月等期間；（3）公式中規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)（X），一般為已知數(shù)；（4）如指數(shù)X=1，本法和前面“功能價值法”相同，成本法583/23/20232023/3/23第五十八頁，共317頁。例題：當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為1時，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法實際上就是(

)

A．重置核算法B．物價指數(shù)法

C．功能價值法D．統(tǒng)計分析法成本法例題：被評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)某產(chǎn)品8萬件的生產(chǎn)線，經(jīng)市場調(diào)查，類似年產(chǎn)量為15萬件的生產(chǎn)線的成本為25萬元。如果該類生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，被評估資產(chǎn)的重置成本約為（）（2011.4）A、16.10萬元B、17.35萬元C、19.20萬元 D、24.00萬元C593/23/2023A25×（8/15）0.72023/3/23第五十九頁，共317頁。1、觀察法（實體性成新率法）——專家打分法；（二）實體性貶值的估算（兩種方法）（P39-）實體性成新率：資產(chǎn)新舊程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；發(fā)生實體性貶值（損耗）20%；注意：這里成新率為實體性成新率，可以通過專家估計得到；實體性貶值額=重置成本×（1-實體性成新率）=重置成本-余值成本法三、成本法運用（以下講解三種貶值形式計算）（掌握）含義：實體性貶值即是指資產(chǎn)在使用中的有形損耗（使用磨損和自然損耗），如磨損、銹蝕等；603/23/20232023/3/23第六十頁，共317頁。成本法三、成本法運用（以下講解三種貶值形式計算）（續(xù)）2、公式法對上述公式的說明：（二）實體性貶值的估算（兩種方法）（P39-）（1）殘值為報廢時收回的凈殘值；（2）分母為資產(chǎn)總使用年限；總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限；（3）“實際使用年限”是指資產(chǎn)從購建以來的實際使用年限（表示使用效率：超負(fù)荷、正常、開工不足）；區(qū)別于“名義使用年限”（資產(chǎn)購建起至估價時點的自然年限）；實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率；（4）（3）公式“名義已使用年限”和“資產(chǎn)利用率”的計算（下頁）613/23/20232023/3/23第六十一頁，共317頁。2、公式法（續(xù)）對“（3）實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率”理解；注意：正確理解資產(chǎn)利用率的經(jīng)濟含義（p40）；即資產(chǎn)利用效率（﹥1，超負(fù)荷、；=1，正常：＜1開工不足；）（二）實體性貶值的估算（兩種方法）（P40）成本法三、成本法運用（以下講解三種貶值形式計算）A.名義使用年限：取得資產(chǎn)開始日至評估基準(zhǔn)日之間期限（自然年限）（與實際利用與否、利用效率無關(guān)）C.實際已使用年限是考慮資產(chǎn)實際使用情況的使用期限；623/23/20232023/3/23第六十二頁，共317頁。例題：某發(fā)明專利權(quán)已使用了4年，尚可使用2年。目前該專利權(quán)的貶值率為（）

A．66.7%B．50.0%C．33.3%D．25.0%成本法例題：某資產(chǎn)于1998年5月購進(jìn)，2008年5月評估時名義已使用年限為10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作16小時，該資產(chǎn)實際每天工作15小時(一年按360天計算)，由此可確定該資產(chǎn)實際已使用年限約為()A、8.8年B、9.4年C、9.6年D、10.0年A633/23/2023B2023/3/23第六十三頁，共317頁。由于技術(shù)相對落后，造成資產(chǎn)貶值；如技術(shù)進(jìn)步，使資產(chǎn)功能落后；（三）功能性貶值及計算（P41）（掌握）1、凈超額運營成本現(xiàn)值法計算功能性貶值；思路：因技術(shù)落后，使資產(chǎn)運營成本增加，在資產(chǎn)剩余使用年限內(nèi)，所有運營成本（稅后）現(xiàn)值（折現(xiàn)）總和，即為功能性貶值；（1）選擇與估價對象功能相同、但技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)；比較估價對象與所選擇資產(chǎn)的運營成本；（2）計算估價對象與比較資產(chǎn)運營成本差異；①超額運營成本=估價對象運營成本-比較案例運營成本；②凈超額運營成本=超額運營成本-所得稅（節(jié)約效應(yīng)）超額運營成本-超額運營成本×所得稅率=超額營運成本×（1-所得稅率）成本法643/23/20232023/3/23第六十四頁，共317頁。（三）功能性貶值及計算（3）確定估價對象剩余使用年限；成本法1、凈超額運營成本現(xiàn)值法計算功能性貶值（續(xù)）；（4）選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計算其剩余使用年限內(nèi)凈超額運營成本現(xiàn)值，即為功能性貶值；2、此外，資產(chǎn)功能性貶值也可以“超額投資成本”估算，即：本公式形式：復(fù)原重置成本在前、更新重置成本在后！653/23/20232023/3/23第六十五頁，共317頁。例題見書P42，例2-6；（涉及資金時間價值——見資料）（可畫圖）超額運營成本=4000*12=48000元；（稅前超額運營成本）凈超額運營成本=超額運營成本-所得稅=32160元；（三）功能性貶值及計算成本法663/23/20232023/3/23第六十六頁，共317頁。例題：某種型號的設(shè)備與采用新技術(shù)生產(chǎn)的新型設(shè)備相比，每年多耗電5000度，每度電0.6元，該設(shè)備可使用10年，企業(yè)所在行業(yè)的折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%。該設(shè)備的功能性貶值約為（

）

A．18435元B．13825元C．13586元D．2250元成本法673/23/2023B2023/3/23第六十七頁，共317頁。（四）經(jīng)濟性貶值（P43）（這里只講概念）1、經(jīng)濟性貶值含義：因外部市場環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價值的貶值；如，市場競爭劇烈（或蕭條）產(chǎn)品銷量下降，造成機器開工不足；如因原材料價格上升產(chǎn)品生產(chǎn)成本上升，使產(chǎn)品銷量下降，造成機器閑置等；成本法2、區(qū)別經(jīng)濟性貶值和功能性貶值：（1）經(jīng)濟性貶值：因外部市場環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價值的貶值；——外部市場原因、法律政策等原因；（2）功能性貶值：因為技術(shù)進(jìn)步、更新等，使本資產(chǎn)與先進(jìn)資產(chǎn)在技術(shù)上相對落后，由此產(chǎn)生的貶值?！夹g(shù)原因；683/23/20232023/3/23第六十八頁，共317頁。例題：由于外部因素而不是設(shè)備內(nèi)部因素所引起的達(dá)不到原有設(shè)計生產(chǎn)能力而導(dǎo)致的貶值，稱為(

)

A．功能性貶值B．技術(shù)性貶值C．實體性貶值D．經(jīng)濟性貶值成本法例題：為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬噸以下的造紙廠一律關(guān)閉，由此造成生產(chǎn)能力在l萬噸以下的造紙設(shè)備產(chǎn)生貶值。這種貶值屬于(

)A、功能性貶值B、實體性貶值C、破產(chǎn)清算貶值D、經(jīng)濟性貶值DD693/23/20232023/3/23第六十九頁，共317頁。（五）成新率及計算（P43）反映評估資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)，一般用百分?jǐn)?shù)表示；如80%表示八成新，貶值（損耗）20%；成本法（1）這里成新率是“評估資產(chǎn)價值=重置成本（全新）×成新率”中“成新率”；（2）這里“成新率”是綜合考慮三種貶值因素的成新率，是個綜合性指標(biāo)（綜合成新率）；（3）這里的“成新率”與前所講“實體性成新率”不同（前者含后者）；這里對“成新率”理解：“成新率”計算公式見下頁！703/23/20232023/3/23第七十頁，共317頁。（五）成新率計算公式1、觀察法（專家評價，考慮三種貶值后的綜合成新率）2、使用年限法（1）修復(fù)費用：將評估資產(chǎn)修復(fù)到全新狀態(tài)，所發(fā)生的修復(fù)費用；（2）修復(fù)費用÷重置成本=貶值率；（3）因此，成新率=1-貶值率成本法注意：上述“實際使用年限”，需用“名義使用年限×資產(chǎn)利用率”公式計算；“預(yù)計尚可使用年限”一般已知！3、修復(fù)費用法713/23/20232023/3/23第七十一頁，共317頁。成本法例題：某發(fā)明專利權(quán)現(xiàn)已使用了5年，尚可使用3年，目前該無形資產(chǎn)的成新率為（）A.25%B.37.5%C.40.5%D.50%例題：造成資產(chǎn)產(chǎn)生實體性貶值的原因有（）A．資產(chǎn)正常使用的磨損B．資產(chǎn)非正常使用中產(chǎn)生碰撞C．受空氣氧化出現(xiàn)銹蝕 D．技術(shù)落后E．利用率下降例題：被評估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬件，成新率為60％，已知一臺年生產(chǎn)能力為80萬件的同類全新設(shè)備的價格為120萬元，而且該類設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，根據(jù)上述給定條件，被評估設(shè)備的評估值最接近于(

)A．58萬元 B．90萬元C．120萬元D．150萬元評估價值=重置成本*成新率BABCB723/23/20232023/3/23第七十二頁，共317頁。收益法（聯(lián)系資金時間價值知識）一、收益法的含義及其適用條件（P46）（一）收益法的含義

通過估算評估對象資產(chǎn)在未來預(yù)期收益，按照一定折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值，作為評估資產(chǎn)價值的評估方法。

收益法的思想是：資產(chǎn)評估價值大小取決于該資產(chǎn)在未來期間收益凈額折現(xiàn)之和！（圖示）733/23/20232023/3/23第七十三頁，共317頁。收益法（二）收益法的適用條件（掌握）1、評估資產(chǎn)未來使用期間內(nèi)會產(chǎn)生凈收益；2、評估資產(chǎn)未來使用期間凈收益必須能量化；3、能準(zhǔn)確確定收益的折現(xiàn)率；743/23/20232023/3/23第七十四頁，共317頁。收益法二、收益法應(yīng)用的形式（相關(guān)公式）（一）資產(chǎn)未來收益有限（一般形式）如果上述各年凈收益額相等，則上述公式可表示為：753/23/20232023/3/23第七十五頁，共317頁。收益法（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況（P48）1、未來各期（年）凈收益相等情形（未來收益年金化，永續(xù)年金）2、未來各期（年）凈收益不相等情形：（很少考）二、收益法應(yīng)用的形式（相關(guān)公式）本情形實為每期收益復(fù)利折現(xiàn)合計，不是年金！因年金每期Ｒ相等！763/23/20232023/3/23第七十六頁，共317頁。收益法推導(dǎo)：未來各期（年）凈收益不相等年金化（即等值R）公式（P48-）773/23/20232023/3/23第七十七頁，共317頁。收益法例題：某被估資產(chǎn)預(yù)計未來每年可為企業(yè)帶來凈收益20萬元，尚可使用10年，若折現(xiàn)率為10％，則該資產(chǎn)的評估值最接近于()A.100萬元 B.123萬元 C.175萬元 D.200萬元783/23/20232023/3/23第七十八頁，共317頁。收益法書例2-8（P50）（前已講過）793/23/20232023/3/23第七十九頁，共317頁。1.資產(chǎn)評估中的投資價值是指（）A對委托方具有的價值B對資產(chǎn)占有方具有的價值C對社會公眾所具有的價值D對于特定投資者所具有的價值2.應(yīng)用市場法時，參照物數(shù)量一般應(yīng)選擇（）Ａ１個或以上Ｂ２個或以上Ｃ３個或以上Ｄ４個或以上3.某資產(chǎn)重置成本為３０萬元，預(yù)計殘值為１２萬元，實際已使用６年，經(jīng)鑒定尚可使用９年，則其實體性貶值為（）Ａ２萬元Ｂ３.６萬元Ｃ６萬元Ｄ７.２萬元803/23/2023DCD2023/3/23第八十頁，共317頁。4.下列可以作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)有（）（多選）A采礦權(quán)B失效的專利權(quán)C企業(yè)擁有的不動產(chǎn)D城市的公共綠地E沒有獲利能力的專利5.造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的原因主要有（）（多選）A該項技術(shù)落后B該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C社會勞動生產(chǎn)率提高D自然力作用加劇E政府公布淘汰該類資產(chǎn)813/23/2023ACBE2023/3/23第八十一頁，共317頁。名詞解釋1.貢獻(xiàn)原則2.不可修復(fù)性損耗3.市場法簡答題1.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項包括哪些？2.什么是復(fù)原重置成本和更新重置成本？兩者有什么關(guān)系？3.簡述資產(chǎn)評估的咨詢性特點823/23/20232023/3/23第八十二頁，共317頁。１.某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。資料如下：該資產(chǎn)賬面原值２７０萬元，凈值１０８萬元，按財務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為３０年，已計折舊年限２０年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為４８０萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為５７６００小時，實際累計利用時間為５０４００小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用８年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本３萬元（該企業(yè)所得稅率為３３％，假定折現(xiàn)率為１０％）。根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。（１）計算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率＝５０４０／５７６００×１００％＝８７．５％（２）確定成新率：成新率＝８÷（２０×８７．５％＋８）×１００％＝３１．３７％（３）確定功能性貶值：功能性貶值＝＝２．０１×５．３３４９＝１０．７２（萬元）（４）由此可以確定評估值：評估值＝４８０×３１．３７％一１０．７２＝１３９．８５６（萬元）該資產(chǎn)評估值為１３９．８５６萬元。2023/3/232023/3/23第八十三頁，共317頁。2.某企業(yè)對其資產(chǎn)進(jìn)行評估，假定在未來五年內(nèi)的預(yù)期收益分別為18萬，20萬，22萬，23萬，25萬，資產(chǎn)從六年到第十年每年的收益均保持在25萬元，第十年未轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價值為100萬元，，折現(xiàn)率為10%。要求：運用收益法評估該資產(chǎn)的價值。18*(P/F,10%,1)+20*(P/F,10%,2)+22*(P/F,10%,3)+23*(P/F,10%,4)+25*(P/F,10%,5)+25*(P/F,10%,5)*25*(P/A,10%,5)+100*(P/F,10%,10)=18*0.9019+20*0.8264+22*0.7513+23*0.6830+25*0.6209+25*0.6209*3.7908+100*0.3855=178.04(萬元)2023/3/232023/3/23第八十四頁，共317頁。3．某企業(yè)進(jìn)行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測其未來五年的收益額分別是１３萬元、１４萬元、１１萬元、１２萬元和１５萬元＝根據(jù)銀行利率及經(jīng)營風(fēng)險情況確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為１０％和１１％。試采用年金資本化法確定該企業(yè)的重估價值。（１）首先將未來５年收益額折現(xiàn)求和：ＰＶ＝１３×０．９０９１十１４×０．８２６４＋１１×０．７５１３＋１２×０．６８３０＋１５×０．６２０９＝１１．８１８３＋１１．５６９６＋８．２６４３十８．１９６＋９．３１３５＝４９．１６１７（萬元）（２）求取年金：Ａ＝４９．１６１７×０．２６３８＝１２．９６８９（萬元（３）確定該企業(yè)評估值：評估值＝１２．９６８９÷１１％＝１１７．９（萬元）2023/3/232023/3/23第八十五頁，共317頁。一、機器設(shè)備評估的特點一、機器設(shè)備概念指由金屬或者其他材料組成，由若干配件裝配起來，在一種或者幾種動力驅(qū)動下，完成生產(chǎn)、加工、運行等功能的裝置。二、機器設(shè)備特點1、主要勞動手段，屬于固定資產(chǎn)2、屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)3、屬于有形資產(chǎn)4、設(shè)備更新快2023/3/23第三章機器設(shè)備價值評估2023/3/23第八十六頁，共317頁。二、機器設(shè)備的分類（一）按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)（6項）（二）按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類（6種）（三）按機器設(shè)備的組合程度分（3種）（四）按機器設(shè)備的來源分類（2種）注意：分類之間并不彼此獨立，而是有不同程度的聯(lián)系。2023/3/232023/3/23第八十七頁，共317頁。三、機器設(shè)備評估程序1.明確評估目的2.清查機器設(shè)備3.對機器設(shè)備進(jìn)行鑒定4.確定評估方法5.評定估算，撰寫評估報告2023/3/232023/3/23第八十八頁，共317頁。第二節(jié)機器設(shè)備的核查與鑒定一、機器設(shè)備的核查（一）逐項清查：依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有機器設(shè)備進(jìn)行逐臺清點、核實，考察設(shè)備實體狀態(tài)，確定其各項貶值，計算評估值。優(yōu)點：風(fēng)險小。缺點：工作量大（二）抽樣清查：滿足核查任務(wù)要求的前提下，根據(jù)隨機抽查的原理，核定被評估機器設(shè)備的一種方法。（采用分層抽樣）2023/3/232023/3/23第八十九頁，共317頁。二、機器設(shè)備的鑒定分類標(biāo)準(zhǔn)：工作階段1.統(tǒng)計鑒定---（第一階段工作）

宏觀鑒定：對機器設(shè)備在整個生產(chǎn)過程中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。

微觀鑒定：辨識設(shè)備個別性特征的過程，主要針對單臺設(shè)備。2.判斷性鑒定：由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘查的基礎(chǔ)上，對機器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。（第二階段工作）2023/3/232023/3/23第九十頁，共317頁。第三章機器設(shè)備價值評估主要掌握成本法1、“重置成本”（前已講過）（1）復(fù)原重置成本：強調(diào)采用原來材料、原來工藝等，原樣重置。相當(dāng)于復(fù)制與評估資產(chǎn)一模一樣的全新資產(chǎn)；（2）更新重置成本：在相同保證功能下，用現(xiàn)時先進(jìn)材料、工藝、技術(shù)等，進(jìn)行重置；一般前者成本要高于購者；在選擇重置成本時，一般選擇更新重置成本；（1）復(fù)原重置成本；（2）更新重置成本；913/23/20232023/3/23第九十一頁，共317頁。第三章機器設(shè)備價值評估總體思路：評估價值=重置成本—三種貶值三種貶值區(qū)別；主要掌握成本法2、三種貶值（前已講過）（1）實體性貶值：主要是由于使用磨損、自然損耗等原因而老化、損耗等；（2）功能性貶值：主要是因為技術(shù)改良、技術(shù)更新等，使原設(shè)備功能落后于同類先進(jìn)設(shè)備，而產(chǎn)生的貶值；（3）經(jīng)濟性貶值：主要是因為外部市場環(huán)境變化、國家法律、政府政策等，使設(shè)備生產(chǎn)能力受限，而產(chǎn)生的貶值；923/23/20232023/3/23第九十二頁，共317頁。一、重置成本計算（三種）（掌握）（一）外購設(shè)備—分國內(nèi)購買和國外進(jìn)口以及是否需要安裝1、國內(nèi)購買設(shè)備方法一：重置核算法—根據(jù)設(shè)備成本構(gòu)成（財務(wù)構(gòu)成角度）機器設(shè)備價值評估—成本法其重置成本主要包括：買價、稅費、運雜費、保險費、安裝費（含調(diào)試費）、管理費、實驗費、勘察設(shè)計費、工程保險費等；933/23/20232023/3/23第九十三頁，共317頁。一、重置成本計算（三種）（一）外購設(shè)備——分國內(nèi)購買和國外進(jìn)口以及是否需要安裝2、進(jìn)口方式購買設(shè)備：（分離岸價和到岸價兩種計價方式）（1）以離岸價（FOB）計價進(jìn)口設(shè)備：本種情況下重置成本主要包括：（圖示）（1）國外部分：離岸價（FOB）、國外運費及國外保險費等；（2）進(jìn)口環(huán)節(jié)：進(jìn)口關(guān)稅、增值稅、消費稅、海關(guān)監(jiān)管費等；（3）國內(nèi)部分：代理手續(xù)費、國內(nèi)運費及保險費、安裝費（含調(diào)試費）、借款利息、銀行財務(wù)費、外貿(mào)手續(xù)費等；方法一：重置核算法（續(xù)）機器設(shè)備價值評估—成本法以上相關(guān)參數(shù)計算公式見后頁943/23/20232023/3/23第九十四頁，共317頁。2、進(jìn)口方式購買設(shè)備—重置成本的確定（續(xù)）（2）以到岸價（CIF）計價進(jìn)口：（圖示）重置成本主要包括：到岸價（CIF）、進(jìn)口環(huán)節(jié)（關(guān)稅、增值稅、消費稅、海關(guān)監(jiān)管費等）、代理費、國內(nèi)運費及保險費、安裝調(diào)試費等；機器設(shè)備價值評估—成本法進(jìn)口方式重置成本構(gòu)成中重要計算公式（參考P69-72）到岸價（CIF）=離岸價（FOB）+國外運費+國外保險費；即關(guān)稅完稅價格；進(jìn)口關(guān)稅=到岸價（CIF）*關(guān)稅率；即關(guān)稅完稅價格*關(guān)稅率；進(jìn)口消費稅=到岸價（CIF）×（1+關(guān)稅率）÷（1-消費稅率）×消費稅率；進(jìn)口增值稅=到岸價（CIF）×（1+關(guān)稅率）÷（1-消費稅率）×增值稅率；國外運輸保險費=（貨價（FOB）+國外運費）×保險費率；國外運費=貨價（FOB）*運費率；銀行財務(wù)費=貨價（FOB）*財務(wù)費率；外貿(mào)手續(xù)費=到岸價*手續(xù)費率；953/23/20232023/3/23第九十五頁，共317頁。機器設(shè)備價值評估—成本法例題：某進(jìn)口汽車的到岸價為75萬元人民幣，關(guān)稅稅率為20％，消費稅稅率為8％，增值稅稅率為17％，銀行財務(wù)費、外貿(mào)手續(xù)費、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費合計為到岸價的3％，則應(yīng)付的增值稅最接近于（）

A、15.30萬元B、16.52萬元C、16.63萬元D、22.16萬元分析：進(jìn)口增值稅=到岸價×（1+關(guān)稅率）÷（1-消費稅率）×增值稅率=75*（1+20%）÷（1-8%）*17%=16.63萬元；例題：進(jìn)口設(shè)備重置成本中包括的從屬費用是(

)A．離岸價B．到岸價C．國外運費

D．國內(nèi)運費分析：進(jìn)口設(shè)備從屬費用包括：P72-73（1）國外運輸費、（2）國外運輸保險費、（3）進(jìn)口關(guān)稅、（4）消費稅、（5）增值稅（進(jìn)項稅）、（6）銀行財務(wù)費、（7）外貿(mào)手續(xù)費、（8）海關(guān)監(jiān)督手續(xù)費、（9）車輛購置費附加等C963/23/20232023/3/23第九十六頁，共317頁。一、重置成本計算（續(xù)）（P74)（二）自制：一般根據(jù)自制設(shè)備發(fā)生全部支出作為其重置成本；這里要分：自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備、自制非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（重點掌握“通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本”計算方法）；機器設(shè)備價值評估—成本法973/23/20232023/3/23第九十七頁，共317頁。練習(xí)題：已知被評估設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的主材費為100萬元，設(shè)備的主材費為全部成本的75%，行業(yè)平均成本利潤率為12%，不考慮其他因素，則設(shè)備的重置成本最接近于（）萬元萬元萬元萬元解析：（100÷75%）×（1+12%）=149.332023/3/232023/3/23第九十八頁，共317頁。方法二：物價指數(shù)法（前已涉及）機器設(shè)備價值評估—成本法一、重置成本計算

（一）定基物價指數(shù)法說明：上述公式中，物價指數(shù)應(yīng)該選擇同類設(shè)備，最好是采用同一廠家產(chǎn)品的物價指數(shù)（首選），然后，采用是同一大類資產(chǎn)的物價指數(shù)（次選），最后，采用整個工業(yè)產(chǎn)品物價指數(shù)（最后選擇）；

（二）環(huán)比物價指數(shù)法993/23/20232023/3/23第九十九頁，共317頁。方法二：物價指數(shù)法計算重置成本機器設(shè)備價值評估—成本法例題：運用物價指數(shù)法估算設(shè)備的重置成本，只考慮了（）A．時間因素

B．地域因素C．功能因素 D．技術(shù)因素例題：機器設(shè)備評估中，采用的物價指數(shù)首選的是P77A．整個工業(yè)設(shè)備的物價指數(shù)B．同一時期的定基物價指數(shù)

C．同一大類設(shè)備的物價指數(shù)D．同一廠家設(shè)備的物價指數(shù)ACD1003/23/2023例題：某設(shè)備構(gòu)建于2006年底，2010年底進(jìn)行評估。歷史成本為12萬元，2007-2010年的該類資產(chǎn)環(huán)比物價指數(shù)分別為5%，4%，3%，3%。則重置成本為（）A．11.89

B．12.96C．13.9

D．14.32

解析：12×（1+5%）×（1+4%）×（1+3%）（1+3%）=13.92023/3/23第一百頁，共317頁。方法三：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算重置成本（前已涉及）主要是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力（產(chǎn)量等）與其成本（價值）之間的關(guān)系（線性、非線性關(guān)系（指數(shù)關(guān)系）），計算重置成本；理解規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)（X）含義：（1）X=1，表示設(shè)備成本與其生產(chǎn)能力線性關(guān)系；（2）X＞1，表示設(shè)備成本與其生產(chǎn)能力非線性關(guān)系，設(shè)備成本上升速度大于生產(chǎn)能力上升速度；（3）X＜1，表示設(shè)備成本與其生產(chǎn)能力非線性關(guān)系，設(shè)備成本上升速度小于生產(chǎn)能力上升速度；機器設(shè)備價值評估—成本法1013/23/20232023/3/23第一百零一頁，共317頁。機器設(shè)備價值評估—成本法方法三：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算重置成本例題：被評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)某產(chǎn)品8萬件的生產(chǎn)線，經(jīng)市場調(diào)查，類似年產(chǎn)量為15萬件的生產(chǎn)線的成本為25萬元。如果該類生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，被評估資產(chǎn)的重置成本約為（）A、16.10萬元B、17.35萬元C、19.20萬元 D、24.00萬元1023/23/20232023/3/23第一百零二頁，共317頁。機器設(shè)備價值評估—成本法二、三種貶值額計算（P82--）（掌握）（一）實體性貶值（前已涉及）“實體成新率”計算（兩種方法）——方法（1）：其中，實體貶值率=1-實體成新率；實體性貶值=重置成本×（1-實體成新率）=重置成本×實體貶值率其中：A、實際已使用年限=名義已使用年限×設(shè)備利用率1、