中糧易筑商鋪銷售方案20100903課件

中糧·易筑

商鋪銷售方案2010年9月第一部分：商業(yè)解讀商業(yè)界定商業(yè)機(jī)會(huì)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃第二部分：區(qū)域分析區(qū)域內(nèi)供給分析區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)性分析周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況第三部分：區(qū)域項(xiàng)目分析周邊項(xiàng)目調(diào)研本項(xiàng)目區(qū)位分析本項(xiàng)目動(dòng)線分析本項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值分析第四部分：本項(xiàng)目營(yíng)銷思考本項(xiàng)目操作思路第五部分：本項(xiàng)目概況樓盤概況商鋪概況第六部分：營(yíng)銷方案本項(xiàng)目商業(yè)主題定位招商業(yè)態(tài)排布及招商政策租金及銷售價(jià)格建議營(yíng)銷執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段商鋪管理時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售方案二目錄商業(yè)機(jī)會(huì)商業(yè)界定區(qū)域分析項(xiàng)目分析商業(yè)解讀總體營(yíng)銷思路分析本項(xiàng)目概況營(yíng)銷方案目錄商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃2009年杭州人均年消費(fèi)性支出約1.8余萬(wàn)元，平均每天消費(fèi)約50元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出30元計(jì)算，加上如果可以吸引到周邊項(xiàng)目人口的30%到中糧易筑消費(fèi)，那么本項(xiàng)目的商業(yè)將吸引消費(fèi)金額超過(guò)1.1億元/年。項(xiàng)目名稱規(guī)劃人口（人）年消費(fèi)金額（元）中糧易筑6351江南摩卡3129三江花園3600三江新村3294綠城西子郁金香岸4965總計(jì)21339233662050中糧·易筑郁金香岸江南摩卡三江花園三江新村商業(yè)解讀-商業(yè)界定業(yè)態(tài)數(shù)量面積（M2)社區(qū)型綜合超市12000-4000便利店1100快餐、簡(jiǎn)餐2800家居生活1300面包房1100銀行ATM240干洗店1100藥房1100鮮花禮儀1100美容美體1300足浴1300寵物用品1200書店音像1100數(shù)碼沖印攝影1100幼教培訓(xùn)中心1500棋牌中心1200

社區(qū)型商業(yè)通常業(yè)態(tài)較為豐富，主要為滿足小區(qū)業(yè)主生活，營(yíng)業(yè)面積一般不是很大。商業(yè)解讀-常規(guī)社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃結(jié)論

1、本項(xiàng)目屬于社區(qū)型商業(yè)，在招商時(shí)需引進(jìn)業(yè)態(tài)豐富的社區(qū)配套商業(yè)來(lái)滿足不同業(yè)主的生活需求。2、本項(xiàng)目在滿足社區(qū)配套的同時(shí)，能夠吸引周邊的消費(fèi)，這就決定了商鋪未來(lái)的升值潛力。樓盤名稱商業(yè)面積（㎡）物業(yè)類型業(yè)態(tài)規(guī)劃三江新村9000底商便利店、小賣部，中介公司、煤氣公司等三江花園13000底商品牌服裝店、中國(guó)移動(dòng)、藥店、蛋糕等餐飲、美容美發(fā)、花店等江南摩卡13000底商品牌服裝店、藥店、花點(diǎn)、美容美發(fā)店等郁金香岸3000底商超市，銀行，美容美發(fā)，小吃店，建材店戈雅公寓6000街區(qū)便利店、小賣部，中介公司、煤氣公司等啟航社30000沿街商鋪招商中

聞興路

沿河路萬(wàn)達(dá)路萬(wàn)達(dá)北路郁金香岸三江花園江南摩卡萬(wàn)達(dá)中路三江路三江新村戈雅公寓水田畈路商鋪位置區(qū)域分析-區(qū)域內(nèi)供給分析年份人口數(shù)（人）入住樓盤備注2006年末24722三江新村、三江花園來(lái)源蕭山人口統(tǒng)計(jì)報(bào)告2007年末24849三江新村、三江花園、戈雅公寓2008年末25162三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸2009年末25697三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡2010年末26152三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡2011年末27200三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡根據(jù)蕭山聞堰人口增長(zhǎng)率及周遍新推樓盤入住人口推算2012年末28200三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡、中糧24號(hào)地塊、眾安啟航社區(qū)域分析-區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)性分析三江花園三江新村戈雅公寓郁金香岸江南摩卡中糧易筑區(qū)域分析-區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)性分析

人口街區(qū)2006單位:元/天2007單位:元/天2008單位:元/天2009單位:元/天2010單位:元/天聞興路0.30.50.60.80.9萬(wàn)達(dá)路/0.50.60.91.0水田畈路0.50.60.71.01.2區(qū)域分析-周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況聞堰鎮(zhèn)隨著人口的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始出現(xiàn)變化。

1.區(qū)域內(nèi)的商鋪以街鋪為主，主要類型為生活基本配套設(shè)施，有小部分服飾，餐飲類型商鋪；2.雖然聞堰有大規(guī)模的樓盤開發(fā)，但由于區(qū)域位置還不成熟，以及企業(yè)類業(yè)態(tài)較少，未能夠吸引較多外來(lái)勞動(dòng)人口居住，使得人口每年只有以自然增長(zhǎng)率上升；3.目前聞堰地區(qū)雖然這幾年租金有了很大的提升，但是相對(duì)售價(jià)而言還是偏低。結(jié)論本項(xiàng)目區(qū)位分析周邊項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域分析項(xiàng)目分析解讀商業(yè)總體營(yíng)銷思路分析本項(xiàng)目概況營(yíng)銷方案本項(xiàng)目動(dòng)線分析本項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值分析該項(xiàng)目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對(duì)旺盛，其商業(yè)在一定程度上改善并提升了區(qū)域形象，交付部分出租率90%。因該項(xiàng)目靠近鎮(zhèn)中心，居住氛圍濃郁，生活配套齊全，改善并提升了區(qū)域內(nèi)“老且舊”的商業(yè)形象。朝南和朝西的商鋪屬于商業(yè)中心地段，租金及售價(jià)偏高，基本在800-1000元/平米*年，朝北只有少量出租，且人氣不旺，租金在450-500元/平米*年。項(xiàng)目名稱三江國(guó)際.江南摩卡區(qū)位蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn)交付時(shí)間已交付商鋪數(shù)量（個(gè)）50個(gè)樓層數(shù)（層）雙層為主，少量三層商鋪面積（m2）65-220方商鋪面寬（m）單間5-7米商鋪進(jìn)深（m）10-12米商鋪層高（m）5.5-6.5米商鋪價(jià)格（元/m2）二手價(jià)15000元/平方米去化率成交率100%，交付部分出租率90%內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布品牌服裝店、中國(guó)移動(dòng)、藥店、蛋糕等餐飲、美容美發(fā)、花店等典型門店李寧、特步、中國(guó)移動(dòng)江南摩卡商鋪萬(wàn)達(dá)路偉業(yè)路商鋪聞興路商鋪社區(qū)區(qū)域項(xiàng)目分析-周邊項(xiàng)目調(diào)研（江南摩卡）該項(xiàng)目距離鎮(zhèn)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，周邊居住氣氛暫未形成，影響了項(xiàng)目的商業(yè)入駐。該項(xiàng)目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項(xiàng)目?jī)?nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)駐情況不理想；郁金香岸的商鋪已經(jīng)售完，一期交付因周邊商業(yè)氛圍不夠濃重，所以租用商鋪以二手中介居多，大于500以上商鋪暫時(shí)空置，二期商鋪9月交付使用。項(xiàng)目名稱綠城西子.郁金香岸區(qū)位蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn)交付時(shí)間部分已交付商鋪數(shù)量（個(gè)）30個(gè)樓層數(shù)（層）雙層商鋪面積（m2）90-1100方，主力面積是250-300方商鋪面寬（m）單間4-7米商鋪進(jìn)深（m）11-13米商鋪層高（m）4.4米商鋪價(jià)格（元/m2）12000-13000元/平方米去化率成交率100%內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布中介門店、美容院、超市典型門店世紀(jì)聯(lián)華郁金香岸郁金香岸萬(wàn)達(dá)北路區(qū)域項(xiàng)目分析-周邊項(xiàng)目調(diào)研（郁金香岸）項(xiàng)目名稱戈雅公寓區(qū)位蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn)交付時(shí)間一期：07年交付二期：未定商鋪數(shù)量（個(gè)）98個(gè)樓層數(shù)（層）單層未知，少量雙層，一個(gè)三層商鋪面積（m2）單間40-80方商鋪面寬（m）單間4-6米商鋪進(jìn)深（m）8-10米商鋪層高（m）4-4.4米商鋪價(jià)格（元/m2）15000-18000元/平方米去化率目前一期還有20余套40-50方左右房源內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布咖啡店、中介店、家居裝飾店典型門店無(wú)偉業(yè)路商鋪社區(qū)萬(wàn)達(dá)路戈雅公寓錢塘江該項(xiàng)目距離鎮(zhèn)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，周邊居住氣氛暫未形成，影響了項(xiàng)目的商業(yè)入駐。該項(xiàng)目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項(xiàng)目?jī)?nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)駐情況不理想。區(qū)域項(xiàng)目分析-周邊項(xiàng)目調(diào)研（戈雅公寓）該項(xiàng)目商業(yè)較早，但因地段較好，相對(duì)靠近當(dāng)前鎮(zhèn)中心，項(xiàng)目?jī)?nèi)商鋪出租情況良好。該項(xiàng)目開盤時(shí)間較早，商業(yè)形式顯舊，且無(wú)品牌商業(yè)入駐，主要是滿足日常生活的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括中型超市等，但對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次提升影響不大；07年以20年的使用權(quán)拍賣形式進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并20年后不收租金。項(xiàng)目名稱三江新村區(qū)位蕭山，聞堰鎮(zhèn)交付時(shí)間02年已交付商鋪數(shù)量（個(gè)）20個(gè)樓層數(shù)（層）單層為主少量雙層商鋪面積（m2）20-375方商鋪面寬（m）4-16米商鋪進(jìn)深（m）5-12米商鋪層高（m）4米商鋪價(jià)格（元/m2）以拍賣的形式招租，20年起租去化率07年全部成交，出租率95%內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布超市、銀行、奶茶小吃、文具店、五金店、藥店、便利店等典型門店無(wú)品牌偉業(yè)路商鋪社區(qū)四季大道三江新村三江江商鋪商鋪聞興路沿河路區(qū)域項(xiàng)目分析-周邊項(xiàng)目調(diào)研（三江新村）聞堰鎮(zhèn)整體商業(yè)水平較低，區(qū)域租金水平不高，主要在500元/平方米/年以下；總體租售比在3.5%左右之間。（租售比=房屋每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值）項(xiàng)目名稱交付時(shí)間商鋪數(shù)（個(gè)）樓層數(shù)（層）商鋪面積（m2）商鋪面寬（m）商鋪進(jìn)深（m）層高（m）商鋪價(jià)格（元/m2）租金（㎡/年/元)住宅價(jià)格（元/m2）租售比銷售方式去化率江南摩卡09.1250雙層為主少量三層50-220主力50-80單間5-710-12單層5.8雙層6.8二手單層15000單層800-1000二手房11000-12000單層0.05-0.06裸賣成交率100%出租率90%郁金香岸一期已交付二期6月交付30雙層為主少量單層90-1100方主力100-200方單間4-711-134.4單層12000-13000單層500二手房12000-130000.035-0.038裸賣成交率100%出租率50%三江新村02年已交付20單層為主少量雙層20-375主力100-200方4-165-124/390-4507000-10000/拍賣出租率95%三江花園05年已交付30單層為主少量雙層單間50-1100主力100-200單間4-1410-163.5-512000-14000500二手房8000-90000.037-0.042裸賣成交率90%出租率90%戈雅公寓一期07年交付二期10月98單層為主，少量雙層，一個(gè)三層單間40-900主力50-80單間4-68-104-4.415000-18000450二手房10000-110000.023-0.03裸賣成交率60%出租率20%區(qū)域項(xiàng)目分析-周邊項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目緊鄰聞堰鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府，總體位置上佳，但目前聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)中心在江南摩卡附近.另外項(xiàng)目近周邊還沒(méi)有形成成熟的商業(yè)氛圍。區(qū)域項(xiàng)目分析-本項(xiàng)目區(qū)位分析

聞興路

沿河路萬(wàn)達(dá)路萬(wàn)達(dá)北路郁金香岸三江花園江南摩卡萬(wàn)達(dá)中路三江路三江新村戈雅公寓水田畈路商鋪位置中糧易筑DBBCDAA北大門BB西大門B中糧易筑時(shí)代大道聞興路DDAA本項(xiàng)目商業(yè)面積17705.47㎡，分為聞興路底商及二層商業(yè)和時(shí)代大道一層連接二層商業(yè)還有小區(qū)內(nèi)部商業(yè)4部分組成。其中北面商業(yè)約8829.07平方米，西側(cè)商業(yè)約為7626.33㎡。朝內(nèi)商業(yè)1250.07㎡。

等級(jí)區(qū)域商鋪數(shù)量總面（㎡）價(jià)值評(píng)判A聞興路與時(shí)代大道交匯處146984.64110%B西大門入口兩旁和北大門兩旁204637.65100%C北面介于北大門和轉(zhuǎn)角之間的131694.9670%D北面二層和小區(qū)內(nèi)部商業(yè)293108.6650%總計(jì)7616425.91/A：聞興路與時(shí)代大道交匯處，車流、人流最多；B：本項(xiàng)目大門是最主要的出入口，車流、人流較多；C：由于C區(qū)域處于十字路口和小區(qū)大門之間，車流難以停下來(lái)；D：二樓商鋪或者是朝小區(qū)內(nèi)側(cè)的商鋪，車流、人流少等級(jí)A\B\C\D分類說(shuō)明：區(qū)域項(xiàng)目分析-本項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值分析1、當(dāng)前聞堰商鋪的投資回報(bào)主要以老鎮(zhèn)中心的商鋪居高，老鎮(zhèn)中心作為區(qū)域的活動(dòng)中心，其地段的商業(yè)價(jià)值不言而喻；2、聞堰鎮(zhèn)的樓盤在商業(yè)銷售時(shí)多采用裸售方式（除三江新村外）；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚.結(jié)論既然傳統(tǒng)的銷售模式最終會(huì)有35%-50%的去化風(fēng)險(xiǎn)，那還不如拿出商鋪的10%-20%用來(lái)招商，通過(guò)部分商業(yè)運(yùn)作帶動(dòng)整體商業(yè)逐漸成熟，從而激發(fā)客戶的購(gòu)買需求，達(dá)到全部去化的最終目的。招商銷售10%-20%35%-50%所以我們決定干這么件事！本項(xiàng)目營(yíng)銷思考-本項(xiàng)目操作思路首先啟動(dòng)招商工作，主要是啟動(dòng)一些生活必備業(yè)態(tài)提高區(qū)域成熟度及小區(qū)入住速度。通過(guò)前期商業(yè)開業(yè)及正常運(yùn)營(yíng)。開盤銷售1期商鋪，1期商鋪外立面先呈現(xiàn)出來(lái)，其次體量較少，便于開盤造成搶盤的局面。通過(guò)前期商業(yè)開業(yè)這一節(jié)點(diǎn)來(lái)銷售，并回籠部分資金。通過(guò)1期商鋪的成功銷售帶動(dòng)內(nèi)部商鋪與二層商鋪等其他商鋪的銷售。最后將招商的商鋪代租約出售。完成項(xiàng)目銷售。1期商鋪DBBCDA北大門BB西大門B中糧易筑時(shí)代大道聞興路DDAA本項(xiàng)目營(yíng)銷思考-本項(xiàng)目操作思路樓盤概況區(qū)域分析項(xiàng)目分析解讀商業(yè)總體營(yíng)銷思路分析本項(xiàng)目概況營(yíng)銷方案商鋪概況項(xiàng)目概況開發(fā)商杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積約42萬(wàn)㎡建筑物業(yè)多層，高層，小高層，排屋住宅情況總戶數(shù)2117戶客群情況21％－濱江區(qū)16％－聞堰鎮(zhèn)10％－上城區(qū)6％－西湖區(qū)交付日期2011.5.30商業(yè)情況商鋪形式沿街商業(yè)商業(yè)面積約17705㎡商業(yè)位置聞興路與時(shí)代大道交叉區(qū)域交通情況項(xiàng)目西側(cè)有公交站（至杭州k522.k322.夜間k222；至蕭山k716.k706）本項(xiàng)目概括-樓盤概括商鋪總面積17705.47㎡；可售總面積16425.91㎡商鋪單層雙層三層總計(jì)可售（套）4529276不可售（套）2204總計(jì)（套）4731280面積段可銷售（套）不可售（套）總計(jì)（套）50㎡以內(nèi)71850-100㎡29130100-200㎡17017200-500㎡21122500㎡以上213總計(jì)76480商鋪對(duì)外對(duì)內(nèi)總計(jì)可售（套）67976不可售（套）404總計(jì)（套）71980商鋪（不能銷售）4套樓（棟）樓層面積（㎡）用途4164.06衛(wèi)生間5116.45消防值班室121層連接2層751.25郵局121層連接2層447.8社區(qū)服務(wù)用房本項(xiàng)目概括-商鋪概括區(qū)域分析項(xiàng)目分析解讀商業(yè)總體營(yíng)銷思路分析本項(xiàng)目概況營(yíng)銷方案租金及銷售價(jià)格建議招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段招商業(yè)態(tài)排布及招商政策本項(xiàng)目商業(yè)主題定位時(shí)間節(jié)點(diǎn)商鋪管理銷售方案二That’smylife!

—我的生活方式休閑生活品味生活生活態(tài)度

商業(yè)形象定位就是商業(yè)項(xiàng)目在客戶心目中的特征組合，也就是社會(huì)大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和印象，特點(diǎn)越鮮明、性格突出的項(xiàng)目給人的印象深刻，營(yíng)銷效果越好?！吧睢毙蜗蠖ㄎ缓晚?xiàng)目住宅部分形成良好默契，具有一定沖擊力。營(yíng)銷方案-本項(xiàng)目商業(yè)主題定位定位依據(jù)圖中A區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目的價(jià)值展示區(qū)域，可適當(dāng)提高商家的檔次，設(shè)置相對(duì)較注意形象的商家，為項(xiàng)目增加附加值，同時(shí)便于內(nèi)部街區(qū)銷售。圖中B區(qū)域可引進(jìn)中介、裝修建材、小五金店、設(shè)計(jì)公司、窗簾布藝、雜貨店等在項(xiàng)目交付初期臨時(shí)性業(yè)態(tài)，因此可以放在相對(duì)位置較好的商鋪位置內(nèi)，在招租時(shí)需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2年，方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換。圖中C、D的區(qū)域因位置相對(duì)較差，可引進(jìn)像洗衣店、家政、社區(qū)診所、維修等日常生活類及大型社區(qū)必備的設(shè)施可作為長(zhǎng)期固定業(yè)態(tài)；此類業(yè)態(tài)屬于服務(wù)類業(yè)態(tài)，對(duì)位置的抗性相對(duì)較低。DBBCDAA北大門BB西大門B中糧易筑時(shí)代大道聞興路DDAA營(yíng)銷方案-招商業(yè)態(tài)排布及招商政策序號(hào)業(yè)態(tài)名稱面積（㎡）政策扶持（免租期）備注1咖啡廳2000免租金2年A區(qū)2可的超市200免租金2年B區(qū)3水果店200免租金1年B區(qū)4藥店200免租金1年B區(qū)5洗衣店200免租金1年B區(qū)6蛋糕店100免租金1年C區(qū)時(shí)代大道DBBCDA北大門BB西大門B中糧易筑DDAA163452聞興路營(yíng)銷方案-招商業(yè)態(tài)排布及招商政策方案一：前幾年免租的方式吸引商戶入駐；方案二：營(yíng)業(yè)額分成方案三：租金按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，明確開業(yè)最后的截止日期，在這個(gè)截止日期前商戶開始經(jīng)營(yíng)都可以給予一定的免租期。建議本項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)及排布：建議本項(xiàng)目招商政策：租金定價(jià)-市場(chǎng)比較法項(xiàng)目名稱交付時(shí)間商鋪數(shù)（個(gè)）樓層數(shù)（層）商鋪面積（m2）商鋪面寬（m）商鋪進(jìn)深（m）層高（m）商鋪價(jià)格（元/m2）租金（㎡/年/元)住宅價(jià)格（元/m2）租售比去化率江南摩卡09.1250雙層為主少量三層50-220主力50-80單間5-710-12單層5.8雙層6.8二手單層15000單層800-1000二手房11000-12000單層0.05-0.06雙層0.031-0.035成交率100%出租率90%郁金香岸一期已交付二期6月交付30雙層為主少量單層90-1100方主力100-200方單間4-711-134.4單層12000-13000單層500二手房12000-130000.035-0.038成交率100%出租率50%三江新村02年已交付20單層為主少量雙層20-375主力100-200方4-165-124/390-4507000-10000/出租率95%三江花園05年已交付30單層為主少量雙層單間50-1100主力100-200單間4-1410-163.5-512000-14000500二手房8000-90000.037-0.042成交率90%出租率90%戈雅公寓一期07年交付二期10月98單層為主，少量雙層，一個(gè)三層單間40-900主力50-80單間4-68-104-4.415000-18000450二手房10000-110000.023-0.03成交率60%出租率20%營(yíng)銷方案-租金及銷售價(jià)格建議租金定價(jià)-消費(fèi)額倒推法中糧.易筑現(xiàn)總戶數(shù)為2117戶，按每戶3人計(jì)算。人口數(shù)=2117×3=6351人2009年杭州人均年消費(fèi)性支出約1.8萬(wàn)余元，平均每天約50元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出30元計(jì)算，考慮到本項(xiàng)目實(shí)際入住情況，每年消費(fèi)大約在6351×30×365×60%=41726070元.項(xiàng)目商鋪面積為17705平方，每平方米的消費(fèi)金額=41726070/17705=2357元按照租金占商戶營(yíng)業(yè)額的比例一般為20%。商鋪?zhàn)饨?2357×20%=471.4元/年/㎡營(yíng)銷方案-租金及銷售價(jià)格建議租金定價(jià)-投資回報(bào)率倒推法商鋪銷售均價(jià)按10000元/㎡商鋪的年投資回報(bào)率如果在6%就值得投資平均商鋪?zhàn)饨?銷售價(jià)格×投資回報(bào)率=10000元/㎡×6%=600元/年/㎡營(yíng)銷方案-租金及銷售價(jià)格建議根據(jù)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目除江南摩卡租金偏高，主要是因?yàn)槠渖啼亞螌訉痈哂?.8米，可以分割層2層出租。其它商鋪?zhàn)赓U價(jià)格大部分在500-600元/年/㎡。有些傳統(tǒng)行業(yè)（超市、書店等）由于利潤(rùn)微薄其租金所占的比例在15%左右，所以平均租金定價(jià)在400-450元/年/㎡。目前按照周邊商鋪的普遍投資回報(bào)率在4%左右，所以平均租金定價(jià)在400-450元/年/㎡。市場(chǎng)比較法消費(fèi)額倒推法結(jié)合本項(xiàng)目情況商鋪處于招商啟動(dòng)階段故商鋪?zhàn)赓U價(jià)格根據(jù)位置差異可以定平均租金400-450元/年/㎡。按照租金占商戶營(yíng)業(yè)額的比例一般為25%。商鋪?zhàn)饨?2357×20%=471.4元/年/㎡投資回報(bào)率倒推法平均商鋪?zhàn)饨?銷售價(jià)格×投資回報(bào)率=10000元/㎡×6%=600元/年/㎡中糧.易筑商鋪的平均租金定價(jià)在400-450元/年/㎡營(yíng)銷方案-租金及銷售價(jià)格建議日期日租金（元/㎡）年租金（元/㎡）回報(bào)率（%）銷售單價(jià)（元）10年10月1.2450411250目前聞堰鎮(zhèn)普遍的商鋪回報(bào)率在4%左右，所以按照這個(gè)計(jì)算：建議首次開盤銷售均價(jià)：10000元/㎡銷售價(jià)格建議營(yíng)銷方案-租金及銷售價(jià)格建議第一階段：招商準(zhǔn)備期階段目標(biāo)：

1、實(shí)現(xiàn)中糧.易筑在市場(chǎng)形象導(dǎo)入。

2、確定招商公司。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第一階段：招商準(zhǔn)備期階段訴求主題：聞堰首個(gè)時(shí)尚生活主題街區(qū)營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第一階段：招商準(zhǔn)備期階段策略：

1、配合招商公司招商，集中進(jìn)行杭州城市內(nèi)投資價(jià)值的推廣。

2、進(jìn)行全面的形象導(dǎo)入，完成項(xiàng)目形象力的塑造。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第一階段：招商準(zhǔn)備期具體營(yíng)銷動(dòng)作：

接受商戶招商咨詢。1）、方式：進(jìn)行大規(guī)模的推廣，項(xiàng)目形象占位等，吸引自然客戶。2）、形式：咨詢、登記、不簽訂正式合同。3）、媒介資源：杭州及浙江本地報(bào)紙的新聞?lì)惓醋鳎W(wǎng)絡(luò)集中信息釋放，互動(dòng)營(yíng)銷環(huán)境平臺(tái)搭建。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第二階段：招商執(zhí)行階段目標(biāo)：

1、樹立項(xiàng)目形象，提升價(jià)值認(rèn)同。

2、完成招商。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第二階段：招商執(zhí)行階段訴求主題：

時(shí)尚生活的天堂營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第二階段：招商執(zhí)行階段策略：

1、通過(guò)商家的簽約進(jìn)行炒作，形成一定的影響力，順勢(shì)推盤。

2、結(jié)合外地商戶與本地商戶的招商推介，形成內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的局面。

3、通過(guò)對(duì)商業(yè)資源多方式的整合促進(jìn)招商進(jìn)展。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第二階段：招商執(zhí)行具體營(yíng)銷動(dòng)作：

品牌商家聯(lián)合簽約入駐儀式。媒介資源：公關(guān)活動(dòng)、杭州本地報(bào)紙廣告、新聞?lì)惓醋?、網(wǎng)絡(luò)信息釋放等。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第三階段：招商后期及開業(yè)階段目標(biāo)：

1、為開業(yè)營(yíng)造人氣。2、順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開業(yè)運(yùn)營(yíng)。3、借助開業(yè)儀式營(yíng)造開盤氛圍。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第三階段：招商后期及開業(yè)階段策略：

1、圍繞項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦各種形式的活動(dòng)，吸引人氣，集聚商業(yè)氛圍，吸

引客戶。

2、在后期結(jié)合項(xiàng)目開業(yè)在即進(jìn)行炒作。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段第三階段：招商后期及開業(yè)具體營(yíng)銷動(dòng)作：

開業(yè)前的綜合性媒體整合炒作。1）、方式：結(jié)合開業(yè)事件，全面進(jìn)行項(xiàng)目開業(yè)營(yíng)業(yè)的信息炒作，并釋放搶占聞堰商機(jī)的信息，順勢(shì)開盤。2）、目的：為開業(yè)造勢(shì)，吸引客戶購(gòu)買。3）、媒介資源：現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外、報(bào)紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段階段階段細(xì)分時(shí)間銷售支持銷售條件銷售目標(biāo)招商2010.8—2010.12項(xiàng)目招商2010.8—2010.10/確定招商公司/招商進(jìn)駐2010.11—2010.12/3-5家商業(yè)進(jìn)駐/市場(chǎng)預(yù)熱期2010.8—開盤接受咨詢期2010.8—2010.11/商鋪市場(chǎng)形象導(dǎo)入、商鋪外立面完成、銷售人員培訓(xùn)到位，商鋪戶型、看房通道等準(zhǔn)備就緒接受登記開盤預(yù)熱期2010.12—開盤/廣告推廣配合（**商業(yè)進(jìn)駐）客戶落點(diǎn)市場(chǎng)熱銷期2010.12-2011.1開盤期2010.1213、14廣告推廣配合（提升聞堰鎮(zhèn)商業(yè)潛力）銷售總面積的80%，累計(jì)為80%。持銷期2010.12-2011.113、14前期銷售人氣、廣告推廣配合銷售總面積的20%，累計(jì)為100%二次開盤期2011.12、3、4、5、12前期銷售人氣、廣告推廣配合銷售總面積的70%，累計(jì)為70%持銷期2011.22、3、4、5、12前期銷售人氣，廣告推廣配合銷售總面積的30%，累計(jì)為100%。營(yíng)銷方案-招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段商鋪的出租交由代理公司管理，第一，做到與租賃方服務(wù)上的維系；第二，做到與租賃方工作上交流和配合，保證潛在客戶的不流失；第三，客戶租賃商鋪或者購(gòu)買商鋪期間的一系列服務(wù)，例如：簽租賃合同、簽銷售合同等由代理公司完成。交房前管理：第一，如果商鋪沒(méi)有銷售完畢，則商鋪的一系列管理交由代理公司管理，但是租賃方裝修以及經(jīng)營(yíng)期間的管理交由物業(yè)方管理；第二，如果商鋪銷售完畢，則后期一系列管理全面交由物業(yè)方管理。交房后管