大廠商業(yè)項目運營思路報告終課件

思路決定出路1南京東洲田園置業(yè)大廠項目運營思路報告2006.06.6思路決定出路2報告思路找出關鍵問題解決問題分析項目地塊找出市場空缺思路決定出路3我們要解決什么問題？思路決定出路5我們目前要解決的問題我們要解決的不是上述問題中的單獨的某個或某幾個問題，上述所有問題都是我們不得不解決的問題！但決定項目成敗，直接影響建筑設計的問題才是我們目前要解決的問題！思路決定出路6商業(yè)經(jīng)營問題！思路決定出路7商業(yè)經(jīng)營問題的實質誰來消費？為什么來消費？什么商家來經(jīng)營？商家都經(jīng)營些什么？檔次如何？業(yè)態(tài)搭配如何？思路決定出路9大廠商業(yè)印象思路決定出路10大廠商業(yè)印象思路決定出路11大廠商業(yè)印象消費者的消費能力比較高，需求呈現(xiàn)多樣化；消費場所集中，但參差不齊，比較雜亂；目前的商業(yè)業(yè)態(tài)種類比較齊全；日常用品（包括大件家電）的采購可以在本區(qū)域內解決，但高端的非必需消費品的采購多在市區(qū)完成；思路決定出路13大廠商業(yè)最缺的是什么？思路決定出路14大廠商業(yè)什么最缺？購買力？缺賣場？缺百貨？缺高檔次？缺商業(yè)運營？思路決定出路15大廠的商業(yè)最缺體驗！思路決定出路17來源：托夫勒——《第三次浪潮》

體驗是一種創(chuàng)造難忘經(jīng)歷的活動，是企業(yè)以服務為舞臺、商業(yè)為道具，圍繞消費者創(chuàng)造出值得回憶的活動。當經(jīng)濟發(fā)達到一定程度之后，人類的消費重點將從產品和服務向體驗轉移，繼產品經(jīng)濟和服務經(jīng)濟之后，體驗經(jīng)濟時代已經(jīng)來臨。

體驗經(jīng)濟理論思路決定出路18體驗經(jīng)濟已經(jīng)席卷全球主題餐廳電影宋城迪斯尼思路決定出路19知己知彼，百戰(zhàn)不殆。——《孫子兵法》思路決定出路21項目地塊分析（劣勢）項目基地面積比較小，可操作空間有限；周邊的項目尤其是華潤蘇果進駐的開寧鉆石星城已經(jīng)形成一個人氣聚集點；思路決定出路22項目地塊分析綜合分析我們的項目，可以得出：一個優(yōu)劣勢并存的項目；一個優(yōu)勢大于劣勢的項目；一個充滿智慧挑戰(zhàn)的項目；一個能成為大廠商業(yè)巨艦的項目；一個需精心規(guī)劃仔細打磨的項目；一個可以成就財富夢想的好項目。思路決定出路23

發(fā)現(xiàn)了市場空缺，也認識了自己，可如何做好自己？思路決定出路25商業(yè)類型定位商業(yè)類型一般由以下幾類形式：

□購物消費類：綜合百貨大型超市專業(yè)市場步行街店中店[內街鋪]

思路決定出路26商業(yè)類型定位□

休閑娛樂類：餐飲店[中西餐/咖啡吧等]

娛樂城[KTV/酒吧/游藝等]

休閑中心[美容/健身等]思路決定出路29商業(yè)類型定位對于各形態(tài)評價的理由1）放棄百貨的理由：百貨在當?shù)貐^(qū)域市場確實很少，而當?shù)厝说氖杖肱c消費力是足以支撐百貨的介入的，但由于大廠距離南京很近，且交通發(fā)達，受到南京市區(qū)商圈的輻射影響太大，目前人們對百貨的消費習慣還是集中于南京，永利購物中心目前經(jīng)營不好在某些程度上也能說明問題，另外大的百貨的入駐對實現(xiàn)商業(yè)銷售與出租的經(jīng)濟價值是不高的。2）放棄大型超市的理由：周邊華潤蘇果體量較大，能夠滿足周邊社區(qū)的生活消費所需，引進同類超市的可能性不大。3）放棄步行街的理由：純戶外步行街對用地規(guī)劃要求較高，本項目考慮住宅與商業(yè)的結合，考慮容積率問題，規(guī)劃步行街不現(xiàn)實。思路決定出路30商業(yè)類型定位對于各形態(tài)評價的理由4）選擇店中店內街鋪形式的理由：店中店內街形式的商業(yè)由于規(guī)劃設計要求不高，在住宅底商中的應用比較常見，且周邊類似物業(yè)的招商與銷售情況較好，市場已驗證這類形態(tài)比較成熟，另外對于本項目而言，對外沿街面可作為商業(yè)門面，內部形成內街規(guī)劃，這種形式的商業(yè)價值也會較高。5）選擇娛樂類或專業(yè)市場的理由：凡是商業(yè)，對于越高樓層其商業(yè)價值與招商銷售難度都比較大，而本案為了綜合指標考慮，商業(yè)部分要做到3層，而專業(yè)市場或娛樂城對于樓層的抗性較弱，且經(jīng)過其他因素的綜合評價，這里認為可以考慮。思路決定出路31商業(yè)類型定位根據(jù)以上分析，對本項目商業(yè)形式的初步定位方向為：A方案：店中店[內街鋪]+休閑娛樂中心B方案：店中店[內街鋪]+專業(yè)市場這里傾向于A方案，但仍需根據(jù)再度的市場研究與資源判斷來決定。

思路決定出路32商業(yè)業(yè)態(tài)定位

大廠地區(qū)的現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)豐富，業(yè)種齊全，基本能滿足當?shù)厝说娜粘Ｉ钕M需求，而本項目位于大廠的區(qū)域商圈中心，作為商圈性商業(yè)必須要對外區(qū)域人群產生輻射吸引力，若以業(yè)種齊全的綜合性購物內街定位，則在規(guī)模與特色性方面缺乏競爭力，而以1-3個特色主題的業(yè)態(tài)定位，打造具有主題特色的店中店，必將區(qū)別現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，開辟新的市場。思路決定出路33商業(yè)業(yè)態(tài)定位□業(yè)態(tài)的選擇目前大廠地區(qū)熱門的商業(yè)業(yè)態(tài)有：服飾、鞋帽、日用品、數(shù)碼電器以及干洗、美發(fā)等日常生活消費類比較多；稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)有：時尚飾品、流行服飾、小工藝品、特色小餐飲、KTV娛樂、茶餐吧等等。

思路決定出路34商業(yè)業(yè)態(tài)定位

目前，大廠地區(qū)的商業(yè)仍然處于傳統(tǒng)的基本生活業(yè)態(tài)為主，而缺乏真正值得“逛、體驗、消遣、游玩、消費”的具有特色主題的商業(yè)集中區(qū)，在大廠工作生活的青年群在當?shù)匾舱也坏竭m合的地方來逛街/消費，除非到南京城區(qū)，因此結合本項目打造主題特色的定位思想，根據(jù)差異化與同類化定位的基本策略本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)可選擇：

品牌服飾、時尚飾品、流行服飾、特色小餐飲、茶餐吧、KTV等思路決定出路35商業(yè)業(yè)態(tài)定位

通過以上各類業(yè)態(tài)的選擇與組合，把本案打造為當?shù)厥讉€具有時尚/流行/炫動類主題特色的商業(yè)區(qū)，以特色的主題氛圍、優(yōu)良的商業(yè)硬件、舒適的購物環(huán)境以及合理的空間設計等來提升項目的商業(yè)競爭力。

思路決定出路36經(jīng)營模式定位

在商業(yè)物業(yè)項目的開發(fā)中，為了順利實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的銷售或者出租，必須考慮商業(yè)后期經(jīng)營與管理模式，同時對于確定項目的租售模式起到關鍵作用。

思路決定出路37經(jīng)營模式定位

經(jīng)營模式的兩種方式思路決定出路38經(jīng)營模式定位

本項目特色主題街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，必將面臨零散的經(jīng)營戶，經(jīng)營模式必須要符合以下2點：

1要保證商業(yè)主題規(guī)劃與經(jīng)營的統(tǒng)一性，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，保持后期持續(xù)旺熱；

2滿足開發(fā)商的資金戰(zhàn)略需求，確保回款迅速，并最大化實現(xiàn)商業(yè)利潤。思路決定出路39經(jīng)營模式定位經(jīng)營模式建議：成立商業(yè)管理部，對經(jīng)營戶統(tǒng)一管理商戶自主經(jīng)營，并服從統(tǒng)一管理：業(yè)主或經(jīng)營者的經(jīng)營類別/項目必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，開業(yè)經(jīng)營服從統(tǒng)一管理，對于業(yè)主提前簽訂服從管理保證書。業(yè)主自主獲取租金收益，經(jīng)營者自主獲取經(jīng)營收益，統(tǒng)一交納管理費。思路決定出路40經(jīng)營模式定位租售模式建議：為了保證開發(fā)商的資金回籠需求，本項目商鋪統(tǒng)一對外出售，但由于主力店招商需求，為了后期更好的經(jīng)營管理，自己保留部分物業(yè)。而目前由于國家政策限制，銷售產權統(tǒng)一返租的模式不好落實，因此原則上消費者購買物業(yè)后自主招商或自主經(jīng)營，但在實際操作中，我們必須提前招商，這樣帶租約銷售會給投資者更多的收益保障，也會解決商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃問題。思路決定出路41客戶群定位思路決定出路42項目客群定位思路決定出路43項目客群定位消費者

大廠區(qū)域人群，以20-35歲的青年人群為主。經(jīng)營者

南京及周邊地區(qū)各類商業(yè)商家。投資者

大廠乃至南京地區(qū)的投資客及自營商家。以上將在深入市場調研后有詳細定位闡述。思路決定出路44項目產品思路發(fā)散思路決定出路45項目產品思路發(fā)散思路決定出路46項目產品思路發(fā)散思路決定出路47項目產品思路發(fā)散思路決定出路48項目產品思路發(fā)散思路決定出路49項目產品思路發(fā)散思路決定出路50我們的優(yōu)勢在哪里？思路決定出路51創(chuàng)新策劃能力營銷執(zhí)行能力資源整合能力創(chuàng)新服務能力我們的優(yōu)勢思路決定出路52以正合，以奇勝；問題就是機會；方法總比問題多。思路決定出路思路決定出路53用心創(chuàng)造價值；細節(jié)成就完美；沒有執(zhí)行力就沒有戰(zhàn)斗力；條理化＋計劃性＝戰(zhàn)斗力。態(tài)度決定一切思路決定出路54用心服務，成就價值