樓盤推廣方案

樓盤推廣方案樓盤推廣方案篇一一、計劃概要針對棗陽光彩產(chǎn)業(yè)城一期標鋪、家居大賣場、小商品城2022年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。二、機會與問題分析項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作閱歷。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。1、機會與挑戰(zhàn)分析基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現(xiàn)棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè)、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。2、勝勢與劣勢分析棗陽百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個多月，103天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是較大的。3、問題分析截止到今日，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現(xiàn)在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經(jīng)過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循”銷售未動，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。三、目標1、財務(wù)目標一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額5億元，完成回款3億元2、市場營銷目標一期標鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數(shù)為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。四、市場營銷策略目標市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務(wù)員，年齡在35--55歲之間。產(chǎn)品定位：低風險、低投入、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項目。價格：價格稍高于市場水平。配銷渠道：1、通過專業(yè)廣告公司，對項目整體進行從新包裝（包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等）銷售物料的設(shè)計制作。2、通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。3、成立一支英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。4、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。廣告：1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。五、行動方案1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作發(fā)布4、10月18日前〔〕分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人，銷售及相關(guān)人員6人，共計18人。5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）。7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）。9、2022年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤六、控制按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務(wù)，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。樓盤推廣方案篇二一、整合傳播策略的原則1、差異化①市場差異化本地開發(fā)商對市嘗消費群體、概念的細分還不成熟，大多數(shù)開發(fā)商不注重項目標定位策略，都本著多、廣、利的初衷進行開發(fā)、設(shè)計、推廣，這就不可避免的導致本埠市場存在嚴重的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發(fā)公司入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開發(fā)設(shè)計，因此受到時間、片區(qū)、價格等因素制約。導致客層對其無所適從，在漫長的考察、等待過程中，一點點將購買信心消耗殆荊再看區(qū)域市場，以新陽路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個片區(qū)久無新高檔物業(yè)，已經(jīng)導致部分客流找不到一個良性出口本項目標定位策略是對本地市場及區(qū)域市場細分的結(jié)果，另外也是對目標消費者的細分。所以差異化推廣策略無論是對于整體市場還是區(qū)域市場及目標客層，無疑都是有轟動效益的。②消費客層差異化目前哈市的地產(chǎn)市場真正作到以目標客層為中心而開發(fā)設(shè)計的項目及其少見甚至沒有，大多都是先建項目，后期再找消費者，有的項目竟然同時涵括幾個目標群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買，這中定位與實質(zhì)不對稱的現(xiàn)象直接導致了銷售的成敗。必然導致消費者細分不夠，混淆市場，同時也導致項目在市場及消費者心目中的”摸不準”現(xiàn)象。由于現(xiàn)在購房者心態(tài)成熟、具有維權(quán)意識，這對傳統(tǒng)的開發(fā)商及項目是一種挑戰(zhàn)和機遇。③概念差異化哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功，主要是因為只有概念口號沒有實際支撐點；另一方面就是推廣與實際層面不對稱；還有就是根本不是公寓硬說成公寓。如果我們能夠深化星級酒店公寓概念，引進國際星級酒店管理集團進行管理服務(wù)培訓，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場帶來強大的沖擊，同時也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。2、體驗式必須注意，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費者和樓市帶來全新感觸，實現(xiàn)以上所述之差異化，必須強化目標的客戶體驗歷程。項目標傳播不僅僅為目標客戶描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標消費者體驗這種感覺樣板房、設(shè)計說明、裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進駐。這都是我們在傳播中為客戶帶來的體驗接觸點。3、品牌模式塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開發(fā)模式，帶動整體開發(fā)樓盤走勢，打下今后物業(yè)項目（尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項目）開發(fā)銷售基礎(chǔ)二、傳播定位策略1、項目定位①定位原則：體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場細分空白；發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求；對項目自身配套有信心樓盤推廣方案：品牌高度金領(lǐng)專屬，全城唯一星級酒店式公寓完全按照星級酒店公寓的標準來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔綱全程管理。B：品質(zhì)高度二梯三戶，星級酒店大堂；以總統(tǒng)套房為設(shè)計理念的戶型設(shè)計；高檔裝修（全部采用各國進口頂級材料）；享受城市核心高配套標準衛(wèi)星電視、超市、多功能會所、酒店、休閑娛樂、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通。通達世家形成了相當成熟的社區(qū)氛圍，許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型，后期購買鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具有的。C：服務(wù)高度直接引入國際著名酒店管理模式實行五星級酒店管家服務(wù)如小時工；預定車、機票；兒童托管；家居清潔、洗衣、訂餐、送報按照星級酒店的服務(wù)標準來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔綱全程管理。在提供國際超前的”大管家式”管理服務(wù)的同時，24小時純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，星級酒店禮遇。租務(wù)代理，委托經(jīng)營穩(wěn)收租金，擁有固定回報（建議）。②項目定位的理解純粹的星級酒店公寓哈市第一個四星級酒店式智能公寓哈市核心區(qū)位的裝星級高級公寓以功能配套驅(qū)動服務(wù)與概念；以著名酒店介入管理驅(qū)動品質(zhì)；以核心區(qū)位功能驅(qū)動項目競爭力和業(yè)主的身份影響力；以寶宇品牌驅(qū)動項目信賴度；以文化驅(qū)動項目人文內(nèi)涵。③項定位的支持點樓盤推廣方案：目標人群充沛哈爾濱本就是省會城市，經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會城市中的亮點。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng)；越來越多的來哈投資公司產(chǎn)生的商務(wù)候鳥族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白，因此，在一定心理認知層面上，項目標出世，會較容易引起市場及行業(yè)轟動。以新陽路與通達街交匯處為結(jié)點的區(qū)域市場，久未有新項目上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導致區(qū)域市場東向部分的購房者找不到消費出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場西部攔截，從而打下了目標人群的充沛。B：區(qū)域配套與項目定位相契合新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴；東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華；西比不了學府路、埃德蒙頓路的廉價（相比而言）與學術(shù)氛圍。（西大直街無直接可比性）。但是，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎(chǔ)設(shè)施齊全醫(yī)療、金融、郵政；公共設(shè)施齊備公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂、購物；毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對項目定位，區(qū)域配套設(shè)施完全切合項目標操作性與大眾之心理認知。C：開發(fā)商品牌遞進式戰(zhàn)略考量處于對開發(fā)商整體市場操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項目標定位亦是相切合的，能夠帶動下一個項目標市場品牌高度，也較好的與通達世家其到維系作用，起到一個承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。2、品牌定位①品牌定位語星級家品榮耀逸生樓盤推廣方案：品牌名稱與定位語組合示意定位語闡述既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。突顯項目主題定位星級酒店式高級公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀，以公寓生活品質(zhì)為切入點來闡述業(yè)主的身份與影響力；同時體現(xiàn)項目特質(zhì)酒店式公寓，將目標消費人群的需求與項目定位融合一體。另外，在傳播應用上，亦比較易于應用，能夠說明品牌主題定位與內(nèi)涵。②鉑宮到底怎么樣？品牌寫真如果鉑宮是一個人，對他的描述應是如下：他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠實深植于人心；身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌；縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智；事業(yè)與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標準更是一絲不茍；他具有超前意識，以頂級標準要求自己；他有自己的一套行事準則，使別人無法逾越與抄襲！3、誰會注意并可能成為鉑宮的主人？高薪行業(yè)中高級主管、經(jīng)理大型公司集團駐哈高層、經(jīng)理高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士青年財富階層（大多具有實力的家庭背景或其它背景）專業(yè)行業(yè)（網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、IT、藝術(shù)等）及個性行業(yè)老板、高級主管和資深人士外籍商務(wù)人士及投資人士4、鉑宮的主人將是誰？主體目標消費者描述①回歸型居住者工作中、社交中善于融合但當浮華淡去，面對生活時，迫切希望回歸自我空間；或事業(yè)達到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所。這類群體在年紀上會偏大一些，但是購買實力也非常強！大多要集中在3240歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛，對事業(yè)保持情，但同時也學會放松自己，更加冷靜的支配生活與財富，眼光比較準，往往會在購買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費層之一。②特立獨行型居住者已經(jīng)形成社會地位的`格調(diào)，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過張揚的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛的職業(yè)，而且是生力軍、中流砥柱，有很強的獨立意識及文化素質(zhì)，善于在尋找新事物并識別其潛在的發(fā)展態(tài)勢。③職業(yè)型居住者個別職業(yè)或其它習慣、個性使然，追求簡單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活；但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符。有一定的購買實力，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對新興事物保持關(guān)注態(tài)度，當然眼光也非常挑剔與犀利；所以對于自己看好的東西也會不遺余力的告訴好友或同事。這類群體是我們的主力客層之一。樓盤推廣方案篇三樓盤的風水策劃布局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長遠來看，客戶入住后平安健康運氣好，口碑相傳，也為開發(fā)商以后的樓盤開發(fā)銷售做了無形的宣傳。特別是在客戶越來越成熟、越來越挑剔，要開發(fā)出一個成功的樓盤并非易事，這需要全方位、多層面的有機配合才成。當然，風水策劃就是其中一個重要方面，因為成功的風水策劃，可以使開發(fā)商與業(yè)主達到雙贏的結(jié)局。1、選址從風水角度，地塊過去用途對新開發(fā)項目是有影響的。如過去曾做過醫(yī)院、太平間、墓地、監(jiān)獄、刑場、屠宰場等使用，是下乘之地。要是明的購房者知曉，并口碑相傳，對樓盤銷售的負面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位于曾經(jīng)的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經(jīng)的亂葬場和刑場，租售已經(jīng)受到一定程度的影響。這種情況下，營銷策劃中就必須要介入風水銷營來揚長避短。2、樓盤主門方位適合做主門的道路最好為二、三級馬路，因為道路就為水，水為財。主門是整個小區(qū)的主納氣口，也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形，使園區(qū)的吉氣、生氣不外泄。如果馬路太寬、太大，如城市干道，車流量大，相當于水太大、太急，這樣的財，一個小區(qū)難以收留，也就當無財可言了如果主門前的道路過窄，三級以下馬路或小巷，也為不吉。會造成氣路不暢，生氣無法入小區(qū)。從使用方便的角度來說，因路窄也必會常常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象。3、樓宇布局開發(fā)商在項目高矮樓宇的布局上應遵循風水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達到項目樓宇的最佳采光，風水的角度便是吉祥。樓宇排列忌形風口。樓宇比較多，有時會形成”風口”，對受風之極不利。如果中間為路，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對大門，則也不利。要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建筑，太近會形成一道狹窄通道，通道處就相當于自然環(huán)境中的兩山風口處，從科學角度或風水角度都不宜。4、樓宇形狀【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產(chǎn)生不利的風水效應。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無比，對旁邊的樓盤殺氣騰騰?！径伞拷ㄖ洗笙滦?，呈倒三角形，如東莞新海關(guān)大樓，上大下小，”搖搖欲墜”給觀者以不舒適的感覺?！救伞拷ㄖ锌?，像心臟被挖空了。5、景觀布局在風水全程營銷中，景觀布局非常重要，布置得當，會增加項目標吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤