房地產(chǎn)項(xiàng)目管理小考試課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論項(xiàng)目概念：對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。項(xiàng)目的特征：（1）任務(wù)和結(jié)果具有一次性。（2）目標(biāo)具有明確性。（3）系統(tǒng)具有整體性。（4）對(duì)象具有確定性。項(xiàng)目管理三大核心：工期（進(jìn)度）、成本（費(fèi)用）、質(zhì)量（功能）工程建設(shè)項(xiàng)目分為：工業(yè)、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目等。房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種類型。房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征：（1）項(xiàng)目時(shí)間目標(biāo)的限定性很強(qiáng)。（注：主要原因是資金占用量較大）（2）質(zhì)量目標(biāo)要求較高。（3）費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)。（4）系統(tǒng)性（5）特定的程序性（6）組織的特殊性（7）政策法律條文的多樣性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程：（1）前期策劃和確立階段。（2）設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段。（3）施工階段（4）使用階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概念：運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理根據(jù)管理者不同，可分為：建設(shè)項(xiàng)目管理（業(yè)主）、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理（設(shè)計(jì)單位）、工程咨詢項(xiàng)目管理（咨詢監(jiān)理單位）、施工項(xiàng)目管理（施工單位）和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司）項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括的7個(gè)方面：成本管理、工期管理、質(zhì)量控制、現(xiàn)場(chǎng)管理、組織和信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理?，F(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的新特點(diǎn)：（1）項(xiàng)目管理理論、方法、手段的科學(xué)化。（2）社會(huì)化和專業(yè)化。（3）標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。（4）國(guó)際化。什么是項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)。項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)：項(xiàng)目任務(wù)書、技術(shù)設(shè)計(jì)和計(jì)劃文件、合同文件。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制；是指為了房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、技術(shù)和質(zhì)量、合同與現(xiàn)場(chǎng)安全所采取的一系列控制措施與方法。2、合同管理；是指開發(fā)商與項(xiàng)目承包人或供應(yīng)人為完確定的項(xiàng)目目標(biāo)或規(guī)定內(nèi)容，明確相互的權(quán)利義務(wù)而達(dá)成的協(xié)議。2、結(jié)合實(shí)例，試闡述在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中進(jìn)度拖延的原因及相應(yīng)的解決措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中進(jìn)度拖延的原因：1）工期相關(guān)計(jì)劃失誤2）邊界條件的變化3）管理過程中的失誤解決進(jìn)度拖延的措施：1）增加資源投入2）重新分配資源3）減少工作范圍4）提高勞動(dòng)效率各勞動(dòng)生產(chǎn)率5）將部分任務(wù)轉(zhuǎn)移6）改變網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中項(xiàng)目工程活動(dòng)的邏輯關(guān)系7）修改施工方案3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，成本控制的內(nèi)容有哪些？房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容：1）項(xiàng)目策劃階段的成本控制2）設(shè)計(jì)階段的成本控制3）發(fā)包、施工階段的成本控制4）項(xiàng)目銷售階段的成本控制4、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的特點(diǎn)：1）全面性2）及時(shí)性與主動(dòng)性3）標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4）連續(xù)性和相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的特征：地域性、前瞻性、市場(chǎng)性、創(chuàng)新性、可操作性、多樣性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的環(huán)境影響：（1）宏觀：政治，經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，技術(shù)。（2）圍觀：地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響，地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，人口因素，環(huán)境因素。市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃的基礎(chǔ)。常用的市場(chǎng)調(diào)查的方法分三類：訪問法（包括面談、電話、通信調(diào)查）、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。調(diào)查問卷的組成：開頭，正文，結(jié)尾。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的概念：是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行構(gòu)思、評(píng)價(jià)和設(shè)計(jì)的過程。（策劃包含構(gòu)思。）房地產(chǎn)策劃的基本特征：創(chuàng)造性，程序性，系統(tǒng)性，科學(xué)性和藝術(shù)性。房地產(chǎn)策劃的原則：（1）符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃。（2）符合市場(chǎng)需求。（3）符合環(huán)境條件（4）符合技術(shù)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容：選址，調(diào)查分析，市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷策略，前期介入。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的模式：概念策劃模式，“賣點(diǎn)群”策劃模式，等值策劃模式?？尚行匝芯康母拍睿褐冈谕顿Y決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)化的科學(xué)方法房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容：項(xiàng)目概況，市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)，規(guī)劃方案的優(yōu)選，開發(fā)進(jìn)度安排，項(xiàng)目投資估算，資金的籌集方案和籌資成本估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)分析，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，結(jié)論。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的組成：（1）直接費(fèi)用（包括土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，房屋開發(fā)費(fèi)用）（2）間接費(fèi)用（包括管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，其他費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用和稅費(fèi)。）房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)項(xiàng)目組織的概念：指為了完成特定的項(xiàng)目任務(wù)而建立的從事項(xiàng)目工作任務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目組織的基本層次結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目所有者（業(yè)主）、項(xiàng)目管理者、承包商。房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目的所有者或上層領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目管理者（項(xiàng)目的組織層），項(xiàng)目具體任務(wù)的承擔(dān)者（項(xiàng)目操作層）房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)：（1）明確的目的性。（2）組織結(jié)構(gòu)的完整性。（3）組織形式具有一次性、暫時(shí)性。（4）項(xiàng)目組織與企業(yè)組織之間有強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)性。（5）項(xiàng)目組織易受到相關(guān)部門不同程度的影響。（6）項(xiàng)目組織有高度的彈性、可變性。（7）沒有固定的組織文化。（8）項(xiàng)目組織具有自身的結(jié)構(gòu)，有多種形式的組織關(guān)系。（專業(yè)與行政的關(guān)系、合同關(guān)系。）房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本原則：（1）目標(biāo)統(tǒng)一原則（2）責(zé)權(quán)平衡原則（3）適用性和靈活性相結(jié)合原則（4）組織制衡原則（5）組成人員和責(zé)任的連續(xù)性和統(tǒng)一性原則（6）合理安排項(xiàng)目組織跨度與管理層次原則（7）合理授權(quán)原則。分標(biāo)的概念：指按一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目任務(wù)和工作分解為若干個(gè)包（或標(biāo)段），其目的是便于項(xiàng)目承包。房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織形式：寄生式，獨(dú)立式，直線式和矩陣式。獨(dú)立式項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn)：（1）能將項(xiàng)目參加者的力量集中于項(xiàng)目（2）能對(duì)項(xiàng)目加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)并實(shí)施統(tǒng)一指揮（3）適用于企業(yè)進(jìn)行較大的、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目，也適用于再求在短時(shí)間內(nèi)完成且費(fèi)用壓力大、經(jīng)濟(jì)性要求高的項(xiàng)目。項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn)：（1）具有單向垂直方向的組織體系（2）具有獨(dú)立式項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn)（3）組織結(jié)構(gòu)形式與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解圖式基本一致，使目標(biāo)分解和責(zé)任落實(shí)比較容易，不會(huì)遺漏項(xiàng)目工作任務(wù)，組織障礙小，協(xié)調(diào)費(fèi)用低。項(xiàng)目經(jīng)理部的結(jié)構(gòu)：業(yè)主→項(xiàng)目經(jīng)理→工程部、計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、供應(yīng)部、總工程師辦公室、合同部。項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求包括：職業(yè)道德、創(chuàng)新精神、為人誠(chéng)實(shí)可靠、任勞任怨、合作精神和團(tuán)隊(duì)意識(shí)、社會(huì)責(zé)任感和道德觀念。項(xiàng)目經(jīng)理的能力要求：綜合能能力、處理人事關(guān)系的能力、語(yǔ)言表達(dá)能力，談判技巧，個(gè)性及說(shuō)服能力、可變性和靈活性。總工期目標(biāo)和幾個(gè)主要階段的工期確定方法：歷史資料法，采用工期定額，上層系統(tǒng)決策法。項(xiàng)目活動(dòng)的邏輯關(guān)系：（1）結(jié)束-開始關(guān)系（常見的邏輯關(guān)系）（2）結(jié)束-結(jié)束關(guān)系（3）開始-結(jié)束關(guān)系（4）開始開始關(guān)系。工期計(jì)劃方法：（1）橫道圖法（甘特圖）（2）網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃概述網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃形式分為：雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖和單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖。繪制雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖應(yīng)注意的規(guī)則：（1）一個(gè)網(wǎng)絡(luò)只允許有一個(gè)節(jié)點(diǎn)和一個(gè)終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)（2）不允許出現(xiàn)循環(huán)路線（3）不允許出現(xiàn)雙箭線或無(wú)箭頭的連線（4）不允許出現(xiàn)沒有箭頭節(jié)點(diǎn)或箭尾節(jié)點(diǎn)的箭線（5）不允許有相同編號(hào)的節(jié)點(diǎn)（6）起始節(jié)點(diǎn)有多余外向箭線或終點(diǎn)接點(diǎn)有多條內(nèi)向箭線時(shí)，可運(yùn)用母線法繪制。繪制單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖應(yīng)注意的規(guī)則：（1）不允許出現(xiàn)循環(huán)路線（2）不允許出現(xiàn)雙箭線或無(wú)箭頭的連線（3）不允許出現(xiàn)沒有箭頭節(jié)點(diǎn)或箭尾節(jié)點(diǎn)的箭線（4）起始節(jié)點(diǎn)有多余外向箭線或終點(diǎn)接點(diǎn)有多條內(nèi)向箭線時(shí)，可運(yùn)用母線法繪制。（5）可設(shè)置虛擬工作作為起始節(jié)點(diǎn)和終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中的關(guān)鍵工作：是該計(jì)劃中總時(shí)差最小的工作。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中的關(guān)鍵線路：是關(guān)鍵工作以及兩項(xiàng)關(guān)鍵工作之間的間隔時(shí)間為“O”的工作連結(jié)起來(lái)形成的通路。成本計(jì)劃表達(dá)形式：表格形式，曲線形式，圖形式。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃的工作過程：（1）確定項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)（2）對(duì)總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行逐層分解（3）成本估算（4）成本計(jì)劃的調(diào)整。計(jì)劃成本的估算方法：（1）前期策劃階段的估算（2）設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的概預(yù)算（3）實(shí)施階段成本計(jì)劃的方法。項(xiàng)目成本模型概念：“工期—累計(jì)計(jì)劃成本”曲線房地產(chǎn)項(xiàng)目資金計(jì)劃包括：支付計(jì)劃與融資計(jì)劃。資源包括：勞動(dòng)力，原材料與設(shè)備，周轉(zhuǎn)材料，施工設(shè)備、臨時(shí)設(shè)施和必須的后勤供應(yīng)，土地。此外還應(yīng)包括計(jì)算機(jī)軟件、信息系統(tǒng)、服務(wù)、專利技術(shù)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則：（1）設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)（2）設(shè)計(jì)階段的投資控制是重點(diǎn)（3）變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制（4）采取經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合的成本控制手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容：策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)：全面性，及時(shí)性和主動(dòng)性，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性，連續(xù)性和相關(guān)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理施工過程中質(zhì)量控制的主要手段：（1）“旁站”監(jiān)督（2）測(cè)量（3）實(shí)驗(yàn)（4）指令文件（5）按規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序（6）利用支付控制手段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的常見合同類型有：總價(jià)合同，單價(jià)合同，成本加酬金合同。安全與環(huán)境保護(hù)控制的重要性體現(xiàn)：只有搞好此項(xiàng)控制工作，才能保證成本、進(jìn)度、質(zhì)量控制的順利實(shí)施。若是在這一環(huán)節(jié)控制不好，出現(xiàn)了安全事故或是環(huán)境問題，可能要指出大量的金錢、付出大量的時(shí)間及精力才能處理妥當(dāng)，甚至有可能被政府或相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)訴諸法律，這樣會(huì)有害于項(xiàng)目總體目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制的概念：指項(xiàng)目的開發(fā)商與承包人之間未完成確定的項(xiàng)目所指向的目標(biāo)或規(guī)定的內(nèi)容而達(dá)成的協(xié)議，項(xiàng)目合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)必須明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制的內(nèi)容：（1）選擇合適的合同種類（2）決定合適的招標(biāo)方式（3）確定重要的合同條款（4）加強(qiáng)項(xiàng)目各相關(guān)合同的協(xié)調(diào)。1.房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)、對(duì)象系統(tǒng)、行為系統(tǒng)和（D）A.多級(jí)層次系統(tǒng)B.信息系統(tǒng)C.動(dòng)態(tài)系統(tǒng)D.組織系統(tǒng)2.按________劃分，可以將項(xiàng)目管理方法分為進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法等。(A)A．管理目標(biāo) B.管理方法的量化程度C.管理方法的專業(yè)性質(zhì) D.管理技術(shù)3.在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，消費(fèi)者需求調(diào)查應(yīng)該屬于________調(diào)查。(C)A.宏觀環(huán)境 B.中觀環(huán)境 C.微觀環(huán)境 D.市場(chǎng)環(huán)境4.業(yè)主委托或指定負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目管理的項(xiàng)目經(jīng)理部屬于(C)A.組織 B.項(xiàng)目組織C.項(xiàng)目管理組織 D.項(xiàng)目組織系統(tǒng)5.勞動(dòng)力招聘、使用和培訓(xùn)等計(jì)劃屬于(B)A.投資計(jì)劃 B.資源計(jì)劃 C.質(zhì)量計(jì)劃 D.工期計(jì)劃1房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)，這主要是由于［D］A、資金占用量較大B、市場(chǎng)需求變化較快C、市場(chǎng)上同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈D、資金的稀缺性2項(xiàng)目前期策劃和確立階段也可把這一階段稱為［C］A、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段B、項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)階段C、項(xiàng)目的可行性研究階段D、項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)階段3項(xiàng)目管理方法應(yīng)用的原則［C］A、法律管理原則B、經(jīng)濟(jì)管理原則C、適用性原則D、技術(shù)管理原則在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法的選擇過程中應(yīng)符合：＿＿，堅(jiān)定性原則，靈活性原則，＿＿。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的宏觀環(huán)境有：＿＿，經(jīng)濟(jì)科技，＿＿。

＿＿

和＿＿兩部分構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用。

防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方法：＿＿＿和＿＿＿。

＿＿＿和＿＿＿是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中常見的合同類型。適用性規(guī)則，開拓性原則政治法律，文化風(fēng)俗直接費(fèi)用，間接費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移總價(jià)合同，單價(jià)合同房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征有臨時(shí)性、獨(dú)特性、一次性、制約性、漸進(jìn)性、和其他特性房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要包括項(xiàng)目全過程各階段的管理，而不僅僅是施工階段的成本管理，工程管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、合同管理、施工安全管理以及信息管理等內(nèi)容，其中，各階段的

、

、

是三大管理核心。現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理公司項(xiàng)目制四種。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的模式

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。(P34)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法的選擇過程中應(yīng)符合：適用性規(guī)則，堅(jiān)定性原則，靈活性原則，

開拓性原則。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的宏觀環(huán)境有：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化人口。直接費(fèi)用

和間接費(fèi)用兩部分構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用。防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方法：風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。總價(jià)合同和單價(jià)合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中常見的合同類型。簡(jiǎn)答題物業(yè)管理有何作用？房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的特點(diǎn)是怎樣的？建立科學(xué)的管理信息系統(tǒng)應(yīng)注意哪些問題？房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制內(nèi)容指的是什么？房地產(chǎn)項(xiàng)目資源計(jì)劃的復(fù)雜性表現(xiàn)在哪些方面1.（1）有利于提高房地產(chǎn)的投資效益；（2）保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的連續(xù)性；（3）樹立城市形象，完善城市功能；（4）推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；（5）有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)的聲譽(yù)。2.（1）市場(chǎng)要素的多樣性；（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性（交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)置了障礙，與其他行業(yè)相比，投資者和顧客進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)壁壘相對(duì)要高）；（3）市場(chǎng)效益的綜合性（經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益）3.（1）信息收集制度化；（2）信息形式標(biāo)準(zhǔn)化；（3）信息傳遞規(guī)范化；（4）信息存儲(chǔ)檔案化；（5）信息內(nèi)容系統(tǒng)化4.（1）項(xiàng)目策劃階段的成本控制；（2）設(shè)計(jì)階段的成本控制；（3）發(fā)包施工階段的成本控制；（4）項(xiàng)目銷售階段的成本控制5.（1）各種資源供應(yīng)和使用過程復(fù)雜；（2）設(shè)計(jì)和計(jì)劃過程與資源計(jì)劃具有關(guān)聯(lián)性；（3）資源供應(yīng)受外界影響很大；（4）資源的限制；（5）資源計(jì)劃常常要在多項(xiàng)目間進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡宏觀環(huán)境因素的影響：宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的影響具有全域性，是非常重要的影響因素。政治、法律環(huán)境的影響。政治、法律環(huán)境主要包括一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的政治制度、政治形勢(shì)、方針政策和法律等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中所面臨的各種經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特征和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等客觀因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目都是在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運(yùn)作的，經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)文化環(huán)境的影響。社會(huì)文化環(huán)境是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀、宗教信仰、教育水平、社會(huì)結(jié)構(gòu)和風(fēng)俗習(xí)慣等情況。微觀環(huán)境因素的影響：地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平包括物價(jià)和工資水平、儲(chǔ)蓄和貸款利率、人均GDP、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平等指標(biāo)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思必須考慮的一個(gè)重要的區(qū)域性因素。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化是構(gòu)成產(chǎn)業(yè)的各個(gè)組成部分發(fā)生變化而引起的組織結(jié)構(gòu)變化。地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略。地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略是根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和地區(qū)自身的優(yōu)勢(shì)，研究確定的該地區(qū)在今后若干年內(nèi)搭發(fā)展目標(biāo)，它必須具有超前性，能代表著該地區(qū)未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展方向。人口因素。人口因素對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求至關(guān)重要，它包括人口的數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、人的素質(zhì)等。環(huán)境因素。一個(gè)地區(qū)的環(huán)境因素主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境，是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思必須重點(diǎn)考慮的因素等房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理

竣工驗(yàn)收的必要性：（1）從投資者的角度來(lái)看，可以使投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行全面的檢驗(yàn)，從而控制目標(biāo)，使之符合設(shè)計(jì)和使用的要求；也可以全面綜合考察工程質(zhì)量保證交工項(xiàng)目符合要求；可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，早日發(fā)揮投資效益。（2）從承包商的角度來(lái)看，可以督促房地產(chǎn)項(xiàng)目的承包商抓緊收尾工作，自覺地按照合同全面履行規(guī)定的義務(wù)，從而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高在以后承建項(xiàng)目里的管理水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的內(nèi)容：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和工程實(shí)體復(fù)查兩部分。保修期的規(guī)定：（1）一般工業(yè)和民用建筑、公共建筑和構(gòu)造物的土建工程，保修期為1年（2）室內(nèi)照明、電氣、上下水管道安裝工程，保修期為6個(gè)月（3）室內(nèi)供熱和供冷系統(tǒng)保修期為一個(gè)采暖期或供冷期（4）室內(nèi)上下水管道和小區(qū)道路，保修期為1年（5）工業(yè)建筑設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線等項(xiàng)，無(wú)明確規(guī)定，一般保修期可定為3-6個(gè)月。房地產(chǎn)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中一個(gè)重要組成部分。后評(píng)價(jià)的意義和作用：（1）通過吧評(píng)估預(yù)測(cè)的結(jié)果與實(shí)際發(fā)生結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，可以了解項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度，找出項(xiàng)目管理中的漏洞，適時(shí)地改進(jìn)管理方法，采取相應(yīng)的有力措施來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)與完善，力爭(zhēng)在將來(lái)的管理工作中把失誤減少到最低程度。（2）通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中諸相關(guān)因素的各種變化，從中可以掌握某些變化的趨勢(shì)，從而采取相應(yīng)的措施，通過加強(qiáng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，有效地獲得投資的最佳經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理的目標(biāo)：（1）以人為本，從業(yè)主（或租戶）的需求出發(fā)，為業(yè)主（或租戶）創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境。（2）提高物業(yè)的價(jià)值（3）提高發(fā)展商的聲譽(yù)。物業(yè)管理前期介入的作用：從策劃時(shí)介入→設(shè)計(jì)→實(shí)施。（1）完善物業(yè)的使用功能（2）改進(jìn)房屋設(shè)計(jì)（3）監(jiān)督施工質(zhì)量（4）為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)（5）便于日后對(duì)物業(yè)的管理。簡(jiǎn)述資源計(jì)劃與工期計(jì)劃、成本計(jì)