房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究調(diào)研分析報(bào)告模版范本

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【最新資料,Word版，可自由編輯！】HYPERLINK一、項(xiàng)目概況 1HYPERLINK（一）拍賣(mài)地塊基本情況 1HYPERLINK（二）地塊現(xiàn)狀分析 2HYPERLINK（三）地塊周邊現(xiàn)狀及配套狀況 3HYPERLINK（四）地塊分析小結(jié) 4HYPERLINK二、項(xiàng)目地塊SWOT分析 5HYPERLINK（一）優(yōu)勢(shì)（Strength）： 5HYPERLINK（二）劣勢(shì)（Weakness）: 5HYPERLINK（三）機(jī)會(huì)（Opportunity）: 5HYPERLINK（四）威脅（Threat） 6HYPERLINK三、當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡(jiǎn)析 6HYPERLINK（一）宏觀環(huán)境分析 6HYPERLINK（二）青島市當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行情況 8HYPERLINK四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 9HYPERLINK（一）區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 9HYPERLINK（二）區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目分析 10HYPERLINK（三）區(qū)域市場(chǎng)客戶群體及需求分析 11HYPERLINK五、地塊使用規(guī)劃及建筑規(guī)劃 12HYPERLINK（一）設(shè)計(jì)原則 12HYPERLINK（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格及布局 13HYPERLINK（三）建筑內(nèi)容及產(chǎn)品組合 14HYPERLINK（四）住宅產(chǎn)品組合建議 16HYPERLINK六、建設(shè)進(jìn)度安排 17HYPERLINK七、項(xiàng)目投資收益分析 17HYPERLINK（一）銷(xiāo)售預(yù)期及定價(jià) 17HYPERLINK（二）項(xiàng)目銷(xiāo)售收益測(cè)算 18HYPERLINK（三）項(xiàng)目投資收益測(cè)算 20HYPERLINK八、結(jié)論與建議 21李滄區(qū)金水路項(xiàng)目投資可行性報(bào)告一、項(xiàng)目概況（一）拍賣(mài)地塊基本情況本地塊經(jīng)青島市人民政府批準(zhǔn)，青島市國(guó)土資源和房屋管理局決定以拍賣(mài)方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊編號(hào)Ⅱ-D-2007-15，位于青島市李滄區(qū)金水路北；出讓面積138746.8平方米；土地用途為住宅、商服（含公建）、文體娛樂(lè)；規(guī)劃容積率0.672，建筑密度24%，綠地率42%；建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期：住宅70年，商服（含公建）40年，文體娛樂(lè)50年；拍賣(mài)成交當(dāng)日，直接將已成交的競(jìng)買(mǎi)保證金轉(zhuǎn)為受讓地塊的定金，定金抵作土地出讓價(jià)款，余額在2008年8月11日前全部付清；按照土地出讓款付清后可領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū)，在領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū)后半年內(nèi)須動(dòng)工（截止2009年2月11日）；領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū)后兩年內(nèi)須竣工（截止2010年8月11日）。編號(hào)土地位置土地用途土地總面積(M2)規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競(jìng)買(mǎi)保證金(萬(wàn)元)規(guī)劃建筑面積(M2)拍賣(mài)起叫價(jià)(樓面地價(jià))(元/M2)容積率建筑密度綠地率Ⅱ-D-2007-15李滄區(qū)金水路北住宅138746.898475.330．67224%42%70685832200商服(含公建)8988.47404100932856260文體娛樂(lè)312835018442項(xiàng)目地塊所處位置（二）地塊現(xiàn)狀分析1、地理位置：項(xiàng)目用地位于青島北部城區(qū)，金水路北，虎山南麓。占地138747平方米，總體地勢(shì)南低北高，南北高差約30米。區(qū)內(nèi)有自然形成的面積較大的水塘三處，地塊東北部有自然形成的2條南北走向的自然泄洪沖溝，深約2—4米；地塊西北側(cè)及東側(cè)均有較大起伏隆起的自然緩坡圍繞，高約20—30米。2、自然生態(tài)環(huán)境：本項(xiàng)目位于市區(qū)的邊緣地帶，環(huán)境清新優(yōu)雅，綠樹(shù)成蔭，周邊環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境優(yōu)越。廣闊的山體、水體，給小區(qū)帶來(lái)清新、濕潤(rùn)的空氣。項(xiàng)目處于虎山南麓正陽(yáng)坡，地勢(shì)羅高，視野開(kāi)闊。區(qū)內(nèi)有三處自然形成的水塘，南側(cè)最大的水塘占地7000平方米，將該地塊包圍在一片湖光山色之中。周邊規(guī)劃為體育用地、住宅區(qū)及辦公區(qū)，環(huán)境安靜，人口密度不是很大，是居住用地的極佳之地。項(xiàng)目地塊實(shí)景拍攝圖（三）地塊周邊現(xiàn)狀及配套狀況1、地塊周邊現(xiàn)狀：2、項(xiàng)目配套狀況（1）交通狀況：項(xiàng)目所在的金水路（又稱(chēng)環(huán)城北路），是青島市北部城區(qū)的主要干道，有多條市區(qū)主要市政路與之相連。路網(wǎng)四通八達(dá)。周邊的城市主干道重慶路、308國(guó)道、青銀高速路等連接省內(nèi)及全國(guó)路網(wǎng)。地理位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目距李村商圈不到5分鐘車(chē)程，到青島市政府20多分鐘車(chē)程，距流亭機(jī)場(chǎng)不到10分鐘車(chē)程。項(xiàng)目周邊有較為完整便捷的公交系統(tǒng)，可直達(dá)李滄商圈及市內(nèi)各地，能滿足不同人群的交通需求。（2）市政配套條件給排水管線：給水、雨水、污水管線齊全，位于金水路車(chē)行路道中處；另有一種雨水管線位于地塊東側(cè)規(guī)劃路中處。供電通信條件：高壓、低壓電線、電信電纜、通信電線均齊全，高壓電線位于金水路北側(cè)人行道處，其余線路金水路南北側(cè)人行道皆有分布。供熱、供氣：目前地塊周邊項(xiàng)目均已實(shí)現(xiàn)雙氣入戶，地塊東側(cè)300米金水路南側(cè)為萬(wàn)和熱電站，具備成熟的供熱、供氣市政配套條件。（3）完善的生活配套設(shè)施商業(yè)、文教、衛(wèi)生等生活設(shè)施完備，具有完善的生活配套設(shè)施，生活方便、配套完善。購(gòu)物娛樂(lè)：地塊東側(cè)約1站公交路程即為夏莊路，商業(yè)氛圍濃厚，李滄商圈距本地塊僅5分鐘公交車(chē)程，距李滄公園僅3站公交車(chē)程，滿足日常購(gòu)物、娛樂(lè)需求。教育醫(yī)療衛(wèi)生：周?chē)猩甭沸W(xué)、青島第63中學(xué)、青島市第三人民醫(yī)院、大村河、青島第八人民醫(yī)院等配套設(shè)施，教育醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。地塊周邊現(xiàn)狀及其他配套3、歷史人文景觀項(xiàng)目所在李滄區(qū)與城陽(yáng)區(qū)交匯處，連接嶗山風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，既具備了城市淵博的人文歷史資源，又有豐富的自然人文氣息。周邊臨近虎山、李村公園、虎山體育場(chǎng)等城市公共娛樂(lè)用地，與十梅庵公園隔山相望，是李滄人心目中的“后花園”。（四）地塊分析小結(jié)該地塊具有優(yōu)良的自然環(huán)境和景觀，良好的地理位置，方便的交通環(huán)境，完善的市政配套設(shè)施，是本地塊自身具備的優(yōu)越條件。特別是該地塊地形地貌從風(fēng)水學(xué)的角度來(lái)講是一塊難得的風(fēng)水寶地，是蘊(yùn)藏財(cái)富的聚寶盆。國(guó)人對(duì)環(huán)境非常重視，“背山面水”自古以為就被認(rèn)為是極為尊貴的居住環(huán)境?；⑸轿鞯貕K擁有令人為之向往的山水風(fēng)氣，是極佳的居住用地，是財(cái)富階層向往之處。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（Strength）：地段優(yōu)勢(shì)：該地塊位于李滄區(qū)新興居住社區(qū)之內(nèi)，是近年來(lái)青島市購(gòu)房的集中區(qū)域，交通便利，市政配套及生活配套完善。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：該地塊容積率為0.642，為本區(qū)域內(nèi)稀有的湖畔美宅和多層洋房社區(qū)，規(guī)劃建設(shè)體育場(chǎng)、商業(yè)等生活配套，公建面積占相當(dāng)比重，社區(qū)建成后將成為該區(qū)域內(nèi)最高檔的精品社區(qū)之一。地塊優(yōu)勢(shì)：地塊北臨虎山，南至金水路，自北向南由高至低順勢(shì)而下，住宅分布可呈現(xiàn)多層次性；地塊內(nèi)有三處天然形成的水塘，背山面水，風(fēng)水寶地，是極為尊貴的居住環(huán)境。景觀優(yōu)勢(shì)：地塊毗鄰虎山森林公園，天然的生態(tài)景園；三處天然湖沿山分布，湖光山色，風(fēng)景無(wú)限。（二）劣勢(shì)（Weakness）:地塊中有多處天然形成的溝渠，深至2-4米，目前渠內(nèi)較為雜亂，增加施工難度；地塊南方金水路為李滄區(qū)東西交通主干道，目前車(chē)流量大，重型車(chē)往來(lái)頻繁，噪音大而路況凌亂。（三）機(jī)會(huì)（Opportunity）:1、市政府提出“五年內(nèi)全市新建百萬(wàn)套住房”的宏大計(jì)劃，李滄區(qū)為住房改造規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域。青島市政府新一屆負(fù)責(zé)城市建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)班子上任，推出了城市五年建設(shè)百萬(wàn)套住房的宏大規(guī)劃。目前李滄區(qū)已是青島市新興購(gòu)房的集中區(qū)域，作為政府住房規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，在未來(lái)幾年內(nèi)，該區(qū)域的居住氛圍、交通狀況、市政及生活配套將在政府規(guī)劃下進(jìn)一步成熟。2、地塊周邊與居住不協(xié)調(diào)的單位和建筑均已確定搬遷，為該項(xiàng)目更適合居住、提升該區(qū)域形象創(chuàng)造了良好的條件。地塊東側(cè)的虎山路監(jiān)獄現(xiàn)已確定搬遷至城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)，周邊的化工廠廠房等都已列入搬遷規(guī)劃內(nèi)。3、地塊周邊的幾條道路已列入整建計(jì)劃，屆時(shí)交通將會(huì)有進(jìn)一步改善。重慶路、文昌路均已納入政府的整建計(jì)劃中，尤其是地塊西側(cè)的文昌路將擴(kuò)建24米寬，成為該區(qū)域的主干道之一；地塊東側(cè)按政府規(guī)劃將新建規(guī)劃路，直通金水路。道路的整改將會(huì)使該地塊真正實(shí)現(xiàn)四通八達(dá)，暢通無(wú)阻。（四）威脅（Threat）1、地塊周邊區(qū)域是當(dāng)前李滄區(qū)新上項(xiàng)目的集中區(qū)域，潤(rùn)發(fā)·湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城都是目前在建的新上項(xiàng)目，以上項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、布局規(guī)劃、園區(qū)景觀等方面在該區(qū)域市場(chǎng)都是較為優(yōu)越的樓盤(pán)，百通馨苑作為該區(qū)域的去年銷(xiāo)售冠軍，一直處于強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期，綠城理想之城則是一直備受期待的焦點(diǎn)樓盤(pán)之一，且體量較大，對(duì)該區(qū)域的房市將產(chǎn)生重要的影響。2、城中村改造工程，將使李滄區(qū)的住房供應(yīng)集中上量，未來(lái)幾年中區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈。青島市政府提出“2221”規(guī)劃方針，李滄區(qū)作為城中村改造的重點(diǎn)地區(qū)，夏王埠、文昌閣、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中動(dòng)工，這三個(gè)項(xiàng)目都與本地塊相距甚近，預(yù)計(jì)總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，備受市場(chǎng)期待，屆時(shí)將會(huì)極大增加該區(qū)域的樓市放量，并且加劇了該區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房者的觀望氣氛。三、當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡(jiǎn)析（一）宏觀環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一季度我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面平穩(wěn)良好。但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱，物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)向明顯通貨膨脹的可能性依然存在；同時(shí)影響經(jīng)濟(jì)快速回落和物價(jià)過(guò)快上漲的不確定因素明顯增多。高漲的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，制約居民購(gòu)買(mǎi)力。一季度，居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲8.0%，漲幅比上年同期高5.3個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)上漲，影響整個(gè)社會(huì)的漲價(jià)預(yù)期，從某種程度上降低居民的購(gòu)買(mǎi)力，制約居民消費(fèi)需求的擴(kuò)張。外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性因素增加。隨著次貸危機(jī)的不斷擴(kuò)大，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對(duì)我國(guó)出口產(chǎn)品需求增長(zhǎng)放緩；再加上人民幣持續(xù)升值擠壓出口企業(yè)利潤(rùn)，影響出口企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，我國(guó)外貿(mào)形勢(shì)不容樂(lè)觀。2、政策環(huán)境緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)不利影響。年初，中央確定了今年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)是“兩防”。央行實(shí)施的緊縮貨幣政策，使得各商業(yè)銀行頭寸吃緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)貸款投機(jī)、投資行為得到了抑制緊縮的貨幣政策也增大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的財(cái)務(wù)成本，融資難和生產(chǎn)成本增加將制約企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定不利影響。國(guó)家促進(jìn)節(jié)約集約用地，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策的落實(shí)執(zhí)行，迫使前些年囤積的土地全面開(kāi)發(fā)并加速新增建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)速度，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量大增。“90/70”住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的落實(shí)推行，將改變商品房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型供應(yīng)量，限制大戶型的開(kāi)發(fā)。3、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)今年1季度，隨著中央宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，房?jī)r(jià)總體漲幅明顯趨緩，住房成交量持續(xù)下降，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。（1）房?jī)r(jià)漲幅總體趨緩。今年1季度，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.8％，1-3月環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.3%，明顯低于去年月均1.0%的漲幅，今年3月份有13個(gè)城市為負(fù)增長(zhǎng)。二手住房?jī)r(jià)格運(yùn)行態(tài)勢(shì)與新建住房?jī)r(jià)格運(yùn)行態(tài)勢(shì)基本一致。分地區(qū)看，廣州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以來(lái)一直呈負(fù)增長(zhǎng)，個(gè)別樓盤(pán)比其前期最高銷(xiāo)售下降較多；杭州、南京等長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市小幅上升，但漲勢(shì)趨緩。（2）住房成交量持續(xù)下降。1季度全國(guó)商品住房竣工面積6397萬(wàn)平方米，同比增加27.4%；銷(xiāo)售面積9500萬(wàn)平方米，同比降低0.3%，雖然商品住房銷(xiāo)售面積仍然大于竣工面積，但銷(xiāo)售面積已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)，未來(lái)住房供求矛盾會(huì)有所緩解。（3）房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。今年1季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額4687億元，同比增長(zhǎng)32.3%，比去年同期漲幅高15.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資總額分別為3316億元和120億元，比去年同期分別上漲34.7%和36.7%。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易成本持續(xù)攀升。一是土地交易價(jià)格明顯上升。隨著征地制度和土地使用制度改革和嚴(yán)格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價(jià)值顯著提升。2008年1季度，居住用地交易價(jià)格上漲21.7%，明顯高于去年同期漲幅和住房?jī)r(jià)格上漲幅度。二是住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易成本增加進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。資金和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素價(jià)格逐步上升，強(qiáng)制型住房節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，拆遷費(fèi)用的提高，建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致住房開(kāi)發(fā)成本持續(xù)上升，對(duì)房?jī)r(jià)特別是中小城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。（5）房地產(chǎn)走勢(shì)判斷從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有一定拉動(dòng)；鋼材、人工成本的快速上升，也會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上升；近期股票市場(chǎng)深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會(huì)退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高；居民在等待觀望后也會(huì)逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。（二）青島市當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資57.3億元，增長(zhǎng)23.4%；其中住宅開(kāi)發(fā)完成投資44.3億元，增長(zhǎng)40.5%。投資增長(zhǎng)較快的原因主要是往年囤積的土地受土地政策限制，加大了開(kāi)發(fā)力度。其次，今年是奧運(yùn)年，開(kāi)發(fā)商對(duì)今年的樓市預(yù)期較好，形成集中開(kāi)發(fā)上市形勢(shì)。（2）房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上漲，銷(xiāo)售量下滑趨勢(shì)明顯4月24日，青島市統(tǒng)計(jì)局公布了《2008年一季度全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》，全市房?jī)r(jià)上漲6.6%，高于2007年青島房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格6.4%的漲幅。在價(jià)格上漲的同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量較07年有下滑。07年1-4月份，青島住宅銷(xiāo)售面積為188.3萬(wàn)平米，今年1-4月份，住宅成交面積為120.3萬(wàn)平米，減少60萬(wàn)平米，同比減少31.91%。其中，3月份、和4月份銷(xiāo)量同比去年減幅均超過(guò)50%。今年五一三天青島房地產(chǎn)大幅縮水，三日成交量不到130套，不足平日一天的交易量。透過(guò)數(shù)字分析問(wèn)題，如果剔除政策性經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房交易量較去年大的因素，今年青島商品房住宅銷(xiāo)量下滑更為嚴(yán)重，而且，下滑趨勢(shì)明顯。四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長(zhǎng)約14公里，南北長(zhǎng)約11公里。區(qū)境總面積為97.98平方公里。李滄區(qū)資源豐富，自然條件優(yōu)良。東部低山丘陵，中部地勢(shì)平坦，西部沿海，海岸線長(zhǎng)約13公里。境內(nèi)有臥狼齒、老虎山、北平嵐、煙墩山、樓山、鳳山等12座山丘，均系嶗山余脈；李村河、王埠河等9條季節(jié)性河流，均發(fā)源于嶗山山脈，流經(jīng)區(qū)內(nèi)。李滄區(qū)土地資源較市內(nèi)他區(qū)相對(duì)豐富，現(xiàn)有尚未利用的土地6000余畝，有海灘涂面積約900公頃，具有發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、建筑建材業(yè)的良好條件。（一）區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析1、未來(lái)幾年中李滄區(qū)住房供應(yīng)將大幅增加李滄區(qū)是青島市政府住房改造規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，承擔(dān)多個(gè)城中村、舊村改造工程。夏王埠、尤家下河、文昌閣三大舊村改造工程將在今年動(dòng)工建設(shè)，該三個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積共計(jì)200余萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將在明后兩年內(nèi)集中上量。另根據(jù)政府改造計(jì)劃，自樓山后至東南山沿重慶路和文昌路的兩側(cè)建筑均將拆遷，如此龐大的拆遷面積將會(huì)李滄區(qū)住房供應(yīng)量大幅增加。屆時(shí)不但李滄區(qū)的房市供求狀況發(fā)生改變，甚至青島市的住房供不應(yīng)求狀況都將得到緩解。2、周邊項(xiàng)目存量競(jìng)爭(zhēng)，將對(duì)該項(xiàng)目客戶構(gòu)成一定分流地塊周邊現(xiàn)有多個(gè)在建在售項(xiàng)目，主要有潤(rùn)發(fā)·湖畔雅居、百通·依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城·理想之城等。以上項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、建筑及景觀規(guī)劃均有一定競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是綠城·理想之城以號(hào)稱(chēng)280萬(wàn)平米大盤(pán)備受市場(chǎng)期待，該項(xiàng)目預(yù)期在近期內(nèi)開(kāi)盤(pán)。（二）區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目分析該地塊周邊項(xiàng)目主要有潤(rùn)發(fā)·湖畔雅居、海信·南嶺風(fēng)情、百通·依山小居、馨苑小區(qū)、百通馨苑七區(qū)、綠城·理想之城等。其中海信·南嶺風(fēng)情及馨苑小區(qū)為早期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，現(xiàn)已售完，其他項(xiàng)目均處于在售和即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)?，F(xiàn)對(duì)地塊周邊項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況作具體分析。1、潤(rùn)發(fā)·湖畔雅居沿地塊東側(cè)的文昌路向北約2公里即為潤(rùn)發(fā)·湖畔雅居，物業(yè)形態(tài)為小高層和湖景聯(lián)排別墅，目前小高層起價(jià)4600元/平米，別墅售價(jià)尚未確定。但據(jù)銷(xiāo)售人員反映，該價(jià)格僅作為開(kāi)盤(pán)前期的積累客戶價(jià)格，開(kāi)盤(pán)后價(jià)格要比這個(gè)價(jià)位高，別墅據(jù)銷(xiāo)售人員反映預(yù)計(jì)售價(jià)7000元/平方米以上。2、海信·南嶺風(fēng)情潤(rùn)發(fā)·湖畔雅居北側(cè)即為海信南嶺風(fēng)情，建筑面積61545平方米，該項(xiàng)目現(xiàn)已售完，全盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)5129元/平方米。項(xiàng)目分A、B兩區(qū)，A區(qū)為別墅區(qū)域，融TOWNHOUSE、獨(dú)特爬山住宅和院景house為一體，空中別墅7200元/平方米，歷史成交均價(jià)值6500元/平方米，2007年比2006年均價(jià)上漲約1000元/平方米。B區(qū)為多層住宅，其二手房現(xiàn)售價(jià)在5500元/平米左右。3、百通·依山小居位于地塊東側(cè)虎山腳下，金水路北側(cè)，為限價(jià)商品房，建筑面積73822平米，共有17棟6層建筑。該項(xiàng)目已全部售完，歷史成交價(jià)格最高不超過(guò)4000元/平方米。因其為限價(jià)商品房性質(zhì)，所以價(jià)格不具備可比性。4、馨苑小區(qū)與百通·依山小居緊連，夏莊路與金水路交界處。該項(xiàng)目為老盤(pán)，現(xiàn)早已售完，其二手房現(xiàn)售價(jià)多在5500元/平米左右。5、百通馨苑位于夏莊路東側(cè)，金水路北側(cè)。目前在售的是百通馨苑七區(qū)工程，總占地面積4.3萬(wàn)多平方米，包含多層、小高層兩種建筑形態(tài)，共計(jì)950余戶。物業(yè)形態(tài)為多層和小高層，現(xiàn)多層起價(jià)5800元/平米，最高售價(jià)6200元/平米，均價(jià)6000元/平方米；小高層4900元/平米起價(jià)，頂層6040元/平米，均價(jià)5600元/平方米。6、綠城·理想之城位于百通馨苑東側(cè)，金水路北側(cè)，目前項(xiàng)目在建，尚未開(kāi)盤(pán)。理想之城占地270余平方米，建筑面積約209萬(wàn)平方米。其中1200畝用于政府、廣場(chǎng)、河道綠地、中小學(xué)等公用建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃有住宅、商業(yè)、公用、行政辦公、教育。其中一期總建面積23萬(wàn)平方米，38棟樓，共900多戶。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員反映，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)預(yù)計(jì)6500元/平方米。（三）區(qū)域市場(chǎng)客戶群體及需求分析通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目客戶群體的調(diào)查分析，總結(jié)該區(qū)域主要客戶群體及需求如下：1、外地來(lái)青經(jīng)商人員李滄商圈為青島市第二大商圈，極具發(fā)展?jié)摿?，大量外?lái)人員在此區(qū)域從事種商業(yè)活動(dòng)。該群體多會(huì)在青打拼多年外地人員，年齡多在40歲以上，文化層次不高，但收入水平較高，追求生活檔次，有私家車(chē)，一般在青有自己的事業(yè)。他們構(gòu)成了該區(qū)域市場(chǎng)高端消費(fèi)客戶，為別墅、花園洋房的主力消費(fèi)群體。2、李滄、嶗山、城陽(yáng)等地區(qū)就業(yè)人員該區(qū)域位于李滄區(qū)、嶗山區(qū)和城陽(yáng)區(qū)的交匯處，由于其較為成熟的居住氛圍和距市區(qū)、郊區(qū)均很便利的交通條件，吸引了眾多在李滄、嶗山、城陽(yáng)各區(qū)的從業(yè)人員。該群體來(lái)源當(dāng)?shù)睾屯獾亟杂蟹植?，年齡多在30歲以上，購(gòu)房一般出于改善居住條件的目的，多考慮居住環(huán)境和工作是否便利。3、當(dāng)?shù)馗纳凭幼l件的居民李滄區(qū)原為青島市郊區(qū)，城中村、舊村狀況較差，原有居民的居住條件并不完善。隨著該區(qū)域的日漸成熟和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼l件的愿望愈來(lái)愈強(qiáng)烈。該群體多為在該區(qū)域生活多年的常住居民，子女接近成人或已成人，文化層次不高，收入水平偏中下，多為拆遷戶或區(qū)域中低檔住房的需求者。4、外地來(lái)青就業(yè)的年輕群體隨著外地來(lái)青就業(yè)的年輕群體不斷增加，對(duì)住房的需求量也不斷增長(zhǎng)。該群體多為大學(xué)畢業(yè)后來(lái)青就業(yè)人員，文化層次較高，收入水平中高，但無(wú)太多積蓄，年齡多在25-30歲之間，準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)婚。由于市區(qū)房?jī)r(jià)的壓力，而偏好于房?jī)r(jià)相對(duì)較低且交通便利的李滄區(qū)，為區(qū)域90平米以下小戶型的主力購(gòu)房者。五、地塊使用規(guī)劃及建筑規(guī)劃（一）設(shè)計(jì)原則1、合理化原則以建筑生態(tài)住宅為主的高級(jí)小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境，合理確定功能布局和開(kāi)發(fā)規(guī)模。2、地域化原則結(jié)合虎山地區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造一個(gè)兼俱時(shí)代性和地域性的高檔住宅形象，充分體現(xiàn)新時(shí)代建筑特點(diǎn)，注重區(qū)域環(huán)境特色，努力開(kāi)創(chuàng)發(fā)揚(yáng)地域設(shè)計(jì)新局。一方面要支持居住著的現(xiàn)代生活方式，創(chuàng)造新的地域建筑文化，另一方面要反映地區(qū)傳統(tǒng)的人文情感，歸屬感和場(chǎng)所意義的延續(xù)。3、可持續(xù)化原則以建設(shè)生態(tài)居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性，舒適性，耐久性和經(jīng)濟(jì)性，貫徹生態(tài)原則，文化原則和效益原則，為求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境，文化內(nèi)涵，經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的人與自然和諧共生的生活居住空間。以人為本，營(yíng)造一種自然、和諧、合適、便捷和天人合一的居住環(huán)境，注意建筑空間尺度的人性化，以豐富的建筑空間，包括圍道，親水廣場(chǎng)，活動(dòng)場(chǎng)所和造型設(shè)計(jì)中建筑樸素而親切怡人的空間尺度。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格及布局本案的建筑風(fēng)格定位：簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，期獨(dú)特的青島地景，中國(guó)北方山水的華人府邸有機(jī)結(jié)合為一體。1、結(jié)合虎山特色與北國(guó)風(fēng)情的空間紋脈（1）維持地塊原有地貌，依地勢(shì)或局部平整或維持坡型。道路蜿蜒而上，房屋錯(cuò)落，形成北方山城的整體意象。（2）沿高低交錯(cuò)的池塘與排水溝渠形成視覺(jué)走廊，通視秀麗虎山。住宅與公建配置避開(kāi)視線通廊，并形成居民休閑的綠化活動(dòng)帶。2、均好性的活動(dòng)布局（1）延續(xù)整體虎山地區(qū)的布局概念，將其視線走廊延伸到本地地塊，同時(shí)將地塊北側(cè)唐城原有三個(gè)池塘景觀與過(guò)錯(cuò)方虎山山景引入，結(jié)合公建的布局，作為虎山風(fēng)景園區(qū)大門(mén)的意象。（2）設(shè)計(jì)采用了建筑沿小區(qū)內(nèi)并道路分流，小區(qū)域道路人車(chē)分流，直達(dá)型園道便利通達(dá)的手法。以爭(zhēng)取永久景觀的完整性原則，同時(shí)為每戶都爭(zhēng)取到充分的視野和生活空間。外生態(tài)住宅依偎池畔，戶戶獨(dú)享純凈天然的水景佳境；內(nèi)環(huán)側(cè)與外環(huán)側(cè)住宅錯(cuò)落有致，避免了視線阻隔問(wèn)題，既可以遠(yuǎn)眺，又可以近視小區(qū)內(nèi)的山景及綠帶。（3）主園道沿線設(shè)置幼兒園（六班）、會(huì)所、文化活動(dòng)站、小區(qū)醫(yī)療中心、管理中心與青少年活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施，完善小區(qū)生活功能，同時(shí)提高臨近區(qū)域整體設(shè)施水平。3、建筑形態(tài)的布局（1）尊重地景特色，減少建筑量體為原則。湖畔以雙拼三層景觀住宅為主；其它地區(qū)依地勢(shì)布置4+1層多層住宅。（2）降低建筑壓迫感，建筑體頂層退縮，柔化豎立的建筑線條，迎合山勢(shì)變化。（三）建筑內(nèi)容及產(chǎn)品組合該地塊規(guī)劃方案已經(jīng)報(bào)批，總用地面積138747平方米，總建筑面積98686.96平方米，其中地上93284.96平米，地下5402平米。建筑內(nèi)容包括住宅、公建配套和一座體育運(yùn)動(dòng)中心三部分，其中住宅以三層景觀住宅和4F+1多層住宅為主，總建筑面積68582.96平方米，地下3838平方米，車(chē)位401個(gè)；配套公建則含幼兒園、醫(yī)療中心、文化站、社區(qū)商服、物業(yè)、治安等多項(xiàng)目?jī)?nèi)容，建筑面積6260平方米；體育運(yùn)動(dòng)中心總建筑面積20006平方米，其中地上18442平方米，地下1564平方米，車(chē)位185個(gè)。地塊規(guī)劃總平面圖總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積(m2)138747總建筑面積(m2)98686.96其中地上建筑面積(m2)93284.96地下建筑面積(m2)5402建筑密度24%容積率0.672綠地率42%住宅區(qū)停車(chē)數(shù)量(0.8/戶)401輛地上停車(chē)商業(yè)63住宅174地下停車(chē)164體育用地停車(chē)數(shù)量(1輛/100m2)185輛地上停車(chē)138地下停車(chē)47居住戶數(shù)422戶住宅停車(chē)率0.8個(gè)/戶商業(yè)地停車(chē)率1個(gè)/100M22、住宅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)住宅區(qū)總用地面積（M2）107463.8住宅區(qū)總建筑面積（M2）78680.96其中地上建筑面積（M2）74842.96其中住宅建筑面積（M2）68582.96配套公建面積（M2）6260六班幼兒園1620社區(qū)醫(yī)療中心400文化活動(dòng)站600社區(qū)商業(yè)服務(wù)2960物業(yè)管理500居委會(huì)120治安聯(lián)防30公廁30地下建筑面積（M2）3838建筑密度25.10%綠地率43.00%容積率0.7青少年活動(dòng)基地806.21居住戶數(shù)422戶住宅停車(chē)率0.8個(gè)/戶商業(yè)停車(chē)率1個(gè)/100M2住宅停車(chē)數(shù)量401輛地上停車(chē)商業(yè)63住宅174地下停車(chē)住宅1643、體育運(yùn)動(dòng)中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)體育運(yùn)動(dòng)中心經(jīng)濟(jì)中心技術(shù)指標(biāo)體育區(qū)總用地面積（M2）31283體育區(qū)總建筑面積（M2）20006地上建筑面積（M2）18442其中A樓（M2）2729B樓（M2）4586C樓（M2）8719D樓（M2）2408地下建筑面積1564建筑密度20%綠地率35.10%容積率0.59體育用地停車(chē)(1輛/100M2)185輛地下停車(chē)47地上停車(chē)138（四）住宅產(chǎn)品組合建議因?yàn)樵摰貕K建筑規(guī)劃已經(jīng)報(bào)批，建筑規(guī)劃中配套公建和體育運(yùn)動(dòng)中心部分已有明確的規(guī)劃指標(biāo)?，F(xiàn)對(duì)住宅建筑部做產(chǎn)品組合建議如下：1、產(chǎn)品創(chuàng)新建議根據(jù)該地塊的規(guī)劃要求，在戶型面積配比必須要執(zhí)行“70/90”政策，根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)的考慮，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，部分戶型需要通過(guò)戶型創(chuàng)新來(lái)規(guī)避“90/70”政策的小戶型限制。通過(guò)可變式中小戶型設(shè)計(jì)，將兩套90平米以下戶型通過(guò)左右組合、上下組合，變成100平米以上中大單元，滿足本區(qū)域市場(chǎng)需求。2、住宅產(chǎn)品組合建議該地塊為低容積率、低密度建設(shè)用地，規(guī)劃住宅建筑面積68582.96平方米，湖畔以雙拼三層景觀住宅為主；其它地區(qū)依地勢(shì)布置4F+1層多層住宅。因此根據(jù)該地塊已有的規(guī)劃要求和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，列住宅產(chǎn)品組合建議如下：產(chǎn)品形式建筑面積m2面積比例層數(shù)基底面積m2面積區(qū)間(m2)套數(shù)(約)套數(shù)占比湖畔景觀豪宅20574.8930.00%3F6858.3200-3008214.26%花園洋房17145.7425.00%4F+14286.4140-18010718.61%多層住宅30862.3345.00%4F+17715.670-9038667.13%合計(jì)68582.96100.00%18860.3575100.00%湖畔豪宅規(guī)劃建筑面積20574.89平米，占總住宅面積的30%，面積分布在200-300平米之間，為三層雙拼景觀住宅，主要布局除在第一湖和第二湖湖畔沿湖而建，另可沿湖東側(cè)山體而上，建爬山別墅；半山花園洋房規(guī)劃建筑面積17145.74平米，為90平米以下小戶型通過(guò)左右組合或上下組合結(jié)合而成的可變式戶型，面積分布在70-90平米之間，占總住宅面積的25%；普通多層住宅規(guī)劃建筑面積30862.33平方米，為90平米以下小戶型，占總住宅面積的45%。六、建設(shè)進(jìn)度安排項(xiàng)目最遲須于2009年2月11日動(dòng)工，最遲須于2010年8月11日竣工。列施工進(jìn)度如下：2009年2月2009年2月4月6月8月10月2010年2月4月6月8月土地整平完畢主結(jié)構(gòu)完畢公建配套完畢七、項(xiàng)目投資收益分析（一）銷(xiāo)售預(yù)期及定價(jià)1、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售周期根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，考慮到迅速回?cái)n資金及合適的入市時(shí)機(jī)，建議項(xiàng)目自2009年6月起多層住宅開(kāi)始預(yù)售，2010年3月花園洋房開(kāi)始銷(xiāo)售，2011年2月湖畔別墅開(kāi)始銷(xiāo)售，至2011年末銷(xiāo)售完畢，全盤(pán)銷(xiāo)售周期為30個(gè)月。產(chǎn)品參考定價(jià)項(xiàng)目均以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，考慮到整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合該區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和對(duì)周邊項(xiàng)目目前定價(jià)的分析，作產(chǎn)品參考價(jià)格如下：多層參考海信南嶺風(fēng)情二手房銷(xiāo)售價(jià)格和百通馨苑小區(qū)的多層銷(xiāo)售價(jià)格，考慮到本區(qū)域低密度、低容積率住宅稀缺的特性，建議多層于2009年6月入市，銷(xiāo)售均價(jià)6500元/平米，2010年6月銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售周期為一年。半山花園洋房毛坯房于2010年3月初入市，銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，至2011年3月銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售周期為一年。參考海信南嶺風(fēng)情2007年別墅銷(xiāo)售價(jià)格及湖畔雅居別墅的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格，湖畔景觀住宅于2011年2月入市，銷(xiāo)售均價(jià)8200元/平米，至2011年末銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售周期為8個(gè)月。全樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為7135元/平方米。參考百通馨苑的車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格，建議該項(xiàng)目車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格為8萬(wàn)元/個(gè)。地下車(chē)位共計(jì)住宅地下車(chē)位164個(gè)+體育中心地下車(chē)位47個(gè)=211個(gè)。3、銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)橫向圖時(shí)間產(chǎn)品2009年2010年2011年6810122468101224681012普通多層花園洋房景觀豪宅（二）項(xiàng)目銷(xiāo)售收益測(cè)算1、據(jù)以上分析，普通多層住宅進(jìn)度及銷(xiāo)售收益如下：多層住宅銷(xiāo)售收益階段銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售額環(huán)比價(jià)格漲幅（萬(wàn)元）2009.6-89258.711630%62005740.42009.9-2009.1212344.915440%65608098.36%2010.1-36172.57720%67004135.62%2010.4-63086.23910%67502083.21%累計(jì)30862.3386100%649920057.42、花園洋房銷(xiāo)售進(jìn)度及銷(xiāo)售收益如下：花園洋房銷(xiāo)售收益階段銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）環(huán)比價(jià)格漲幅2010.3-55143.73230%66003394.92010.6-108572.95350%70806069.67%2010.11-121714.61110%74001268.85%2011.1-31714.61110%74001268.8累計(jì)17145.7107100%700012002.03、湖畔景觀豪宅銷(xiāo)售進(jìn)度及銷(xiāo)售收益如下：湖畔景觀豪宅銷(xiāo)售收益階段銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）環(huán)比價(jià)