世邦魏理仕大連市海昌名城商業(yè)項目策劃報告

世邦魏理仕大連市海昌名城商業(yè)項目策劃報告錄1前言....................................................錯誤!未定義書簽。本項目須解決的問題.....................................錯誤!未定義書簽。解決方法...............................................錯誤!未定義書簽。2大連市房地產(chǎn)發(fā)展狀況及特征分析............................錯誤!未定義書簽。大連市商業(yè)市場分析.....................................錯誤!未定義書簽。大連市消費模式和特點...................................錯誤!未定義書簽。3項目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析........................錯誤!未定義書簽。天倫商廈...............................................錯誤!未定義書簽。天百大樓(天津百貨大樓)................................錯誤!未定義書簽。國泰商業(yè)大廈...........................................錯誤!未定義書簽。新世界百貨.............................................錯誤!未定義書簽。巴黎之春購物中心.......................................錯誤!未定義書簽。友誼商城...............................................錯誤!未定義書簽。勝利廣場...............................................錯誤!未定義書簽。大連商場...............................................錯誤!未定義書簽。秋林女店...............................................錯誤!未定義書簽。大商新瑪特.............................................錯誤!未定義書簽。百年城錯誤!未定義書簽。邁凱樂錯誤!未定義書簽。分析結(jié)論...............................................錯誤!未定義書簽。4項目競爭對手分析..........................................錯誤!未定義書簽。52號地(天和廣場)......................................錯誤!未定義書簽。53號地(天植商城)......................................錯誤!未定義書簽。書簽。56號地(民生樂園)......................................錯誤!未定義書簽。修竹地塊..............................................錯誤!未定義書簽。52號地對面地塊........................................錯誤!未定義書簽。分析結(jié)論..............................................錯誤!未定義書簽。5項目基本情況分析..........................................錯誤!未定義書簽。項目概況...............................................錯誤!未定義書簽。商業(yè)氣氛分析...........................................錯誤!未定義書簽。結(jié)論分析:..............................................錯誤!未定義書簽。6本項目競爭力分析..........................................錯誤!未定義書簽。項目優(yōu)勢分析...........................................錯誤!未定義書簽。不利因素分析...........................................錯誤!未定義書簽。項目競爭力研判.........................................錯誤!未定義書簽。7項目定位..................................................錯誤!未定義書簽。項目檔次定位：.........................................錯誤!未定義書簽。功能定位：.............................................錯誤!未定義書簽。費群：.....................................錯誤!未定義書簽。針對的目標買家：...................................錯誤!未定義書簽。主要消費目標客戶：.................................錯誤!未定義書簽。品牌定位...............................................錯誤!未定義書簽。廣告定位...............................................錯誤!未定義書簽。8推廣時機..................................................錯誤!未定義書簽。9項目定價策略..............................................錯誤!未定義書簽。三號地(天植商城)價格策略..............................錯誤!未定義書簽。定價方法...........................................錯誤!未定義書簽。樓層系數(shù)...........................................錯誤!未定義書簽。項目成本分攤計算.......................................錯誤!未定義書簽。我們的定價策略和方法...................................錯誤!未定義書簽。均價定位...........................................錯誤!未定義書簽。具體操作：.........................................錯誤!未定義書簽。系數(shù)制定...........................................錯誤!未定義書簽。樓層建筑面積均價...................................錯誤!未定義書簽。10付款方式策略..............................................錯誤!未定義書簽。11媒體策略..................................................錯誤!未定義書簽。報紙在媒體組合中的運用.................................錯誤!未定義書簽。電視廣告的運用.........................................錯誤!未定義書簽。電臺廣告在媒體組合中的運用..............................錯誤!未定義書簽。車身廣告在媒體組合中的作用..............................錯誤!未定義書簽。其它媒體...............................................錯誤!未定義書簽。12項目分貨計劃..............................................錯誤!未定義書簽。推廣節(jié)奏...............................................錯誤!未定義書簽。項目分貨計劃...........................................錯誤!未定義書簽。13促銷措施..................................................錯誤!未定義書簽。針對負二層、三層銷售的促銷措施..........................錯誤!未定義書簽。8+8+8計劃..................................錯誤!未定義書簽。購鋪易計劃..................................錯誤!未定義書簽。完全創(chuàng)業(yè)計劃(零首期)......................錯誤!未定義書簽。針對一層內(nèi)街、負一層、二層銷售的促銷措施................錯誤!未定義書簽。利潤分成計劃................................錯誤!未定義書簽。.......錯誤!未定義書簽。其他策略...............................................錯誤!未定義書簽。....錯誤!未定義書簽。舊業(yè)主介紹大行動............................錯誤!未定義書簽。租賃策略...............................................錯誤!未定義書簽。抬高租金、延長免租期策略....................錯誤!未定義書簽。引入“全球特許經(jīng)營加盟協(xié)會”.................錯誤!未定義書簽。與“國際名牌”總代理合作經(jīng)營.................錯誤!未定義書簽。帶租約出售..................................錯誤!未定義書簽。保底出租....................................錯誤!未定義書簽。14營銷推廣建議..............................................錯誤!未定義書簽。15推廣部署..................................................錯誤!未定義書簽。第一階段形象建立期.....................................錯誤!未定義書簽。第二階段：公開發(fā)售一期.................................錯誤!未定義書簽。第三階段：項目調(diào)整期...................................錯誤!未定義書簽。第四階段：強勢銷售期...................................錯誤!未定義書簽。第五階段消化期.........................................錯誤!未定義書簽。16招商安排與計劃............................................錯誤!未定義書簽。17附件....................................................錯誤!未定義書簽。12前言2.1本項目須解決的問題萬平方米，并且商場經(jīng)營和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴重。預計未來幾年大連市傳統(tǒng)的商業(yè)圈中,大連市政府對天津街的重點改改造工程，但該地段仍保持濃厚的商業(yè)2.在同質(zhì)化嚴重的區(qū)位上，如何突出項目的差異性，減弱區(qū)位劣勢3.在商業(yè)市場低迷的情況下，本項目如何通過適當?shù)臓I銷策略和手2.2解決方法1.通過市場分析，獲取項目在市場上競爭力的重要信息，從而進行準確定位；2.運用整合與創(chuàng)新的技巧，對營銷主題進行細致策劃，構(gòu)筑項目參與市場競爭的有力平臺，營造項目的核心競爭力；3大連市房地產(chǎn)發(fā)展狀況及特征分析3.1大連市商業(yè)市場分析海地區(qū)對外開放最早的沿海城市，現(xiàn)在便捷的船運等交通設施更加快了大連和日韓港餐飲娛樂業(yè)的經(jīng)營路線。一些國際性的名牌也都在大連出現(xiàn)，說明了大連市民正日趨追求時尚消費。另外大連有良好的飲食風尚，如日式各個角落，說明大連市對西方購物方式的認可程度。大連素有“服裝之都”的美稱,大連人對服裝的設計款式和材料要求也到處可見，說明大連人在安居樂業(yè)之余，對健身和娛樂的一種追在如此的形勢下，海昌名城必須對市場進行十分透徹的調(diào)查剖3.2大連市消費模式和特點征1.相對其他城市，如上海、廣州、香港，購物時間在晚上較少，一2.服裝、休閑服、體育服裝和用品、皮鞋較好銷。3.注重衣著，餐飲消費較少。4.喜歡接受新事物。5.娛樂項目中，美容健身運動較受歡迎。6.綜合性百貨商場購物消費比例較高。7.喜歡商場內(nèi)提供超市、時尚服飾、快餐和娛樂。8.喜歡商場大減價時購物。9.一般白領階層收入不高。4項目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析4.1天倫商廈該商廈位于大連火車站東南則，普照街及天津街交界處，東南面積約為萬平方米。設有電動扶梯、觀光梯和客貨梯，中央空調(diào)系統(tǒng)和妝4.2天百大樓(天津百貨大樓)上海路，天百擁有南北兩個營業(yè)商000平方米，南北商場由無柱封閉式天橋連為有關南北樓經(jīng)營結(jié)構(gòu)各樓層商品分布列表如下：1.天百北樓五金交電、廚房用品、單車、家電化妝品、女裝服裝、裘皮裝、休閑裝鞋、工藝品電視音響、音像制品、文化體育用品庫一層2.天百南樓童裝、玩具、嬰兒用品紡織用品、絲綢、床上用品鐘表、工藝品、照相器材商場部、休閑服管理一4.4新世界百貨新世界百貨將會是海昌名城的直接競爭者之一，新世界百貨坐落商品男裝邊設有兩部觀光電梯清新明潔感覺。唯一不足較差未能吸引人流，巴黎之春因經(jīng)營不善而倒閉，后進行內(nèi)部裝修計孚大廈。品以中低檔為主。內(nèi)部環(huán)境燈光充足，顧客通道寬度適.6地址：大連人民路8號(中山廣場東)家電、家庭用品館：通訊器材、陶瓷、床上用品、進口雜貨、家具廊貨飾品、服裝及鐘表、及國產(chǎn)貨。友附近有香格里拉大飯店、富麗華大酒行、匯豐銀行、中信實業(yè)銀行、中保人壽大4.7勝利廣場兩棟歐式風格建筑和羅馬式下沉廣場，地下建有三層及一夾層，設有下：樓層勝利百貨貴賓樓館青商圈，是一核心商業(yè)地帶，人過多個通道和出入口，向四周輻射人樓有別于地下商城，以開放，且燈光充足，地方潔凈，4.8大連商場越，大連商城由南、北樓組成，并與新瑪特購物中心相通，營業(yè)面積鞋帽、煙酒糖茶、干鮮果品等，其中首層設海鮮市場，分四大經(jīng)營次為主。內(nèi)部布置以4.9秋林女店秋林女店位于中山路與青泥街交界處，人流多，鄰近勝利廣場地北。與大連商場及中興大廈相連，行人可直接從青泥街通過大連商場進入新瑪特，商場內(nèi)商品種類多，以中檔次貨品為主，并設有多檔適合青層，中庭面積大，視野廣闊，從地下到七層留有很大空間可作裝飾用、通訊店名店廣場(化妝品、珠寶、名表、皮具、世公7/F(裝修8/F(裝修百年城位于中山區(qū)青泥洼街以東，解放路以西，五惠路以南，中山大廈以南，百年城為新開業(yè)之大型商場，白色花崗巖及部分玻璃幕百年城內(nèi)主力店為太平洋百貨，貨品為中高檔次，行人通道約有泥洼街為百年城商場主要出入口，商場內(nèi)有各類商鋪。太平洋百貨總建筑面積約為40,000㎡，于今年(2002年)4月中開業(yè)，平均每日營業(yè)額1.太平洋百貨(百貨城主力店)樓層樓層G/F(一層)精品、化妝、眼鏡、少女裝1/M(夾層)1/F(二層)、化妝2/M(夾層)2/F(三層)3/F(四層)4/F(五層)5/F5/F(六層)6/F(七層)2.百年城商場G/F(一層)M/F(夾層)1/F(二層)2/F(三層)3/F(四層)女裝、男裝、鐘表運動服、男裝、餐廳、休4/F4/F(五層)發(fā)、美甲、咖啡店、工藝品5/F5/F(六層)品、藝術(shù)中心1)麥當勞餐廳位于1/F,商場提供獨立出入口.2)百年城商場部分，以中高檔貨品為主，商場內(nèi)人流疏少，空3)向青泥洼街地鋪有知名品牌店,如Prada,Burberry等.邁凱樂百貨是清泥洼商圈內(nèi)一間較成功的百貨商場，邁凱樂百貨在大連市人民心中較受落，取決于其多樣化的商品和較實惠的價格。全。其經(jīng)營結(jié)構(gòu)和商品分布如啡店家庭用平洋百貨。位處于青泥消費者習慣到大連商場后再到邁連商場和步行街的入口，人流暢地年輕人和白領一族常去的地有火車站，地點優(yōu)越，整體商市傳統(tǒng)購物消費熱點。已線，品牌以國產(chǎn)名牌為5項目競爭對手分析5.152號地(天和廣場)號地位于天津街中段，在友好路與上海路之間，西面有建設銀樓和天富大酒店。地的主要臨街面在吉慶街和上海路，天津街臨面非常窄小，影響人流5.253號地(天植商城)西有天富大酒店，北有宏孚大廈。整塊地被多條街道環(huán)繞，東有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉慶路。主要臨街面在天津街，與海昌名城(51號地)相來發(fā)展的模式都非常相似，被視為海昌名城(51號地)在天津街上主要對手。勢，而且海昌名城能與老牌百貨如連接，但此不利因素仍連，對該物業(yè)而言，更貨，其對海昌名城的威脅較小。5.456號地(民生樂園)期發(fā)展。該地獨處一方，位于天津街的最東與其他地塊欠缺自然融合條件，其孤島式的會有大型發(fā)展，因此也會不成為海昌名城(51號地)的競爭對手。5.5修竹地塊該地塊兩面環(huán)街，南有天津街，西有民生街。主要臨街面在天津 5.652號地對面地塊店，西有將在近期(10月份)開幕的新世界百貨，北有天百大樓和52。此地塊計劃于天津街改造工程二期發(fā)展，現(xiàn)階段拆遷工作尚未完5.7分析結(jié)論天津街改造工程一期包括七塊地，分布在天津街沿街。整個一期工程基本上以普照街為起點，一直延伸至民意街。由于海昌名城地位置靠近勝利廣場和青泥洼街商圈，地理位置較佳。從人潮流動的角度思考，本項目地塊也是七塊中最為優(yōu)勝，主要原因是本項目地塊能與現(xiàn)在的天倫商廈、國泰大廈以及即將開幕的新世界百貨連成一氣，使該段天津街產(chǎn)生凝聚力，人流集中。反觀其他各個地塊都被三條主要街道(友好路、上海路和民生路)分隔開。使人潮流動受到很大阻礙，雖政府計劃建地下通道疏導人流，但卻無法完全消除此問題。從地塊的形狀，占地面積及天津街臨街面作考慮，只有53號地可被視為主要競爭對手，兩塊地都具備發(fā)展為大型商場及百貨的條件，發(fā)展性質(zhì)相似，其他地塊都不具備此條件。從市場需求及供應量方面考慮，天津街改造工程提供大量商場面積，但市場需求及市民消費卻不一定能跟上。有關天津街一期改造工程各個地塊資料簡介。4,50013,950地上建筑修竹地塊6,90015,400基礎工程14,10043,710地基工程2,0006,200基礎工程1,7005,270基礎工程地塊積 (㎡)用于商業(yè)的總建筑面積 (㎡)現(xiàn)狀總面積29,20084,530整個天津街改造工程正積極進行中,大部分商場預期可于明年年底陸續(xù)落成。天津街將在幾乎同一時間,出現(xiàn)大量商場樓面,總數(shù)約15萬平方米(連同海昌名城在內(nèi))，如此一來,天津街商業(yè)市場將受到龐大壓力,各個商場為爭取生存空間,必定積極進行招商活動,競爭激烈，租金及售價勢必難以維持高水平。大連市的整體消費及對外來旅游人數(shù)不可能在短時間內(nèi)大幅度提升，每個商場的平均營業(yè)額將被攤薄。商場的空置率在一段時間內(nèi)會停留在高水平，直至數(shù)年后大連市的整體消費能力及外來旅客消費能支持如此龐大的商場群體。可以預見，無論是天津街或是青泥洼商業(yè)圈，競爭將會更加激烈。6項目基本情況分析6.1項目概況15964m2,其中地面海昌名城位于大連市友好廣場的西北面，靠近天津街西端的勝利廣場，作為大連的中心區(qū)域，這一地區(qū)集中了寫字樓和涉外酒店。海昌名城東北有國泰大廈，西南有天倫商廈，東邊有將于近期開幕的新海昌名城被多條道路環(huán)繞，東起保安街，西靠普照街和天倫大廈，南接天津街，北至長江路，海昌名城主要街面為天津街及長江狀不規(guī)則成“L”字形，并由東向6.2商業(yè)氣氛分析名城的西南面為勝利廣場和青泥洼商圈，商場密布，包括勝邁凱樂大連商場。其中大連商場等更是大連市首十家銷售額最高的商界的普照廣場將成為從勝利廣場和友好廣場進入天積闊，國泰大廈和新世界百9.3結(jié)論分析:海昌名城具有得天獨厚的地理優(yōu)勢‘將來天津街改造后該地區(qū)商業(yè)氣氛必定濃郁‘加上項目規(guī)模龐大‘只要準確的市場定位‘加之合理主題包裝和高品質(zhì)的物業(yè)管理‘必定能打造成為天津街乃至大連市標志性項目。7本項目競爭力分析7.1項目優(yōu)勢分析經(jīng)分析，現(xiàn)階段海昌名城的競爭力在以下方面：1.區(qū)位優(yōu)勢海昌名城位于中山區(qū)是大連市最繁華市中心區(qū)，也是最主要的經(jīng)濟、文化、旅游等多功能集中區(qū)域，交通方便，既享有市區(qū)的便利，同時本區(qū)域代表著大連市未來城市發(fā)展的主力方向，在市區(qū)內(nèi)與其他區(qū)域相比具有很強的競爭力。2.政府扶持天津街商業(yè)區(qū)，歷來為商家必爭之地，也是大連市中央商務區(qū)務區(qū)主要的組成部分，同時也是大連市十五規(guī)劃重點工程，得大連市政府的大力扶持。3.地理優(yōu)勢:海昌名城東起保安街文物店,西靠普照街天倫大廈,南接天津街,北至長江路，距火車站僅300米.是天津街城市廣場的形象工程,地理位置十分優(yōu)越。4.建筑優(yōu)勢:海昌名城占地15964m2總建78000m2,是天津街改造區(qū)的最大地塊，海昌名城由美國捷得設計公司的整體設計，項目的建成將成為大連市主要地標建筑。5.集團優(yōu)勢:海昌集團實力雄厚,強大的資金實力,以及多年以來創(chuàng)造的地標建筑:海昌欣城,海昌華城,海昌楓橋園,極地海洋館,等集團優(yōu)勢無可比擬。6.社會優(yōu)勢:海昌集團社會形象佳，多年以來,海昌集團為社會做了很多福利事業(yè).作為大連民營企業(yè)的領頭羊。7.理念優(yōu)勢:海昌集團經(jīng)營理念先進,具有前瞻性,開發(fā)經(jīng)驗豐富,人材儲備足.8.設計優(yōu)勢:美國捷得公司親自抄刀主筆,歐式風格與后現(xiàn)代主義建筑風格相輝映.中庭廣場.18米內(nèi)街,處處體現(xiàn)人文關懷.9.規(guī)劃優(yōu)勢:在保證主力店,旗艦店規(guī)模經(jīng)營的基礎上,規(guī)劃出小店鋪,吸引省內(nèi)外中小投資者入店經(jīng)營.是一個集休閑,購物,餐飲,娛樂為一體的五星級購物中心.10.經(jīng)營優(yōu)勢:全方位的經(jīng)營規(guī)劃,合理的業(yè)態(tài)配置.世界著名超市和世界精品百貨兩大主力店入駐,提高了商場的檔次和品位,盡顯一站式購物特色.11.行政優(yōu)勢:天津街改造是區(qū)政府和市政府的重點建設項目.歷來,海昌集團與政府的良好關系,保證了對該項目的開發(fā)會得到政府的全方位支持.7.2不利因素分析在判斷競爭優(yōu)勢的同時，對項目存在的隱憂和不利因素必須予以詳察，以利揚長避短，充分發(fā)揮競爭優(yōu)勢。在通過對項目前期的考察后，我們認為項目的不利因素主要方面：1.供應量激增，加劇市場競爭市場。海昌名城所在的中山區(qū)已建成相當多的商場及未來還有相當多的將推向市場，對于大連市的市場和海昌名城，都將形成巨大的壓力。2.同質(zhì)化現(xiàn)象相當嚴重，導致商品銷售種類、業(yè)種業(yè)態(tài)分布7.3項目競爭力研判1.規(guī)模，在目前大連市商業(yè)物業(yè)市場中，本項目具有一定的規(guī)模2.交通，位于大連市中心區(qū)，交通四周八達，共有二十多公共汽3.升值潛力，項目地塊處于成熟的中心商業(yè)中，土地升值潛力巨4.其他，本項目由海昌集團開發(fā)，美國捷得設計公司的整體設計，世邦魏理仕營銷策劃。強強聯(lián)手打造大連市商業(yè)物業(yè)的第展、本項目周邊市政規(guī)劃項目的實現(xiàn)，本項目競爭力將不斷增項目定位8.1項目檔次定位： 高檔次的外型，中檔次的消費的商城 定位1.綜合性集購物、休閑、飲食和娛樂于一體的現(xiàn)代商場；2.高檔次的服務和管理；3.中檔次的商品消費價格；4.高檔次的裝修設施；5.商品多元化、層次化。6.真正體現(xiàn)購物新潮流，餐飲新文化，娛樂新概念，環(huán)境新設8.2功能定位：場飲食區(qū)：特色餐廳、食街、快餐類等中心：千色店服裝區(qū)：男女品牌服飾1.香港的品牌經(jīng)營店2.大連、沈陽、鞍山、北京、上海、深圳、廣州、哈爾濱的投資者3.大連本地的經(jīng)營者和投資者.大連市本地居民尤其是年輕一代。2.外地到大連的旅客我們經(jīng)過多方的協(xié)商提出項目的主題包裝主要采用“模糊”主題的包裝，提出“第一位”的定位主題概念，雖然其它項目也有休閑娛樂元素也有比較明確的功能定位，地理位置也相差不多，我們在開盤就提出項目的“第一位”的概念，使本項目與其它項目產(chǎn)生屏蔽作用，突出項目的唯一性，包裝主題為： 商脈之源 關鍵字的意思2.項目正對普照廣場，普照廣場是天津街的入口處，普照廣場的建成將成3.從歷史淵源看，本項目是天津街作為一條具有百年歷史的老字號商業(yè)街8.5廣告定位裝定位為： 9推廣時機考慮入市時機，必須考慮到競爭的需要。海昌名城主要的幾家競爭對則必然會坐失市場先機。即使我們能夠成功運用“軟著陸”的手法進行正式方米的商業(yè)物業(yè)的推出將對競爭本來就十分激烈的大連商業(yè)物業(yè)市場造成非常大的影響，那時就會給我們的銷售造成很大的壓力。項目定價策略鑒于海昌名城的項目的激烈競爭特別是本項目的競爭最大對手三號地 (天植商城)的情況，必須制定一個強有力的價格策略。10.1三號地(天植商城)價格策略制定了三套價格方案，市場推出時按方案一，根據(jù)市場的反應進行調(diào)整(增減15%)。1.方案一2.方案二3.方案三地價：---7800元(地面部分)建安地價前期增容管理營銷財務成本分攤費用費費費費用費476025624586476025624586458031202562458625809117256245862560899125624586246090002562458676295本(元/882銷售為主，相對客戶層面較小，投資者是我們的核據(jù)的定價原則是：以投資者為核心，照顧一些有一定的資金想作一制定五套應變方案：分別是開盤時銷售非常理想、很理想、一般、較1.方案一建筑面積均價：30000元(實用面積按45%計算即66666元)2.方案二建筑面積均價：31500元(實用面積按45%計算即70000元)3.方案三建筑面積均價：36000元(實用面積按45%計算即80000元)4.方案四建筑面積均價：27000元(實用面積按45%計算即60000元)5.方案五建筑面積均價：24000元(實用面積按45%計算即53333元)高非常多的價格，有利日后的炒作。拉大三線和樓層的銷售價差，分別是30%，30%，40%。以吸引更多的投資者。樓樓層均價(元/㎡) (+20%)02027000(-40 (-20%) (+5%)80 00付款方式策略根據(jù)項目的現(xiàn)狀(以建筑期到入住一年計算)及現(xiàn)時一年期貼現(xiàn)率為%的情況，并且根據(jù)目標客戶付款承受能力進行計算，測得項目付款方式及折扣如下：30000揭，(發(fā)展商代款)同時簽訂3劃-----100，000成按揭(發(fā)----按揭(發(fā)展揭款)同時款揭----80000揭(發(fā)展商代款)同時簽訂30000款式媒體策略在報紙上值得利用的推廣形式有：1.工商廣告2.文字廣告3.新聞繕稿4.純新聞5.專欄文章12.2電視廣告的運用電視廣告我們打組合牌；一方面在一些欄目參加電視活動，組織人員代表參加，進行形象宣傳，另一方面在黃金時段推出純促銷廣告，不搞形象廣但是在海昌名城的媒體組合中，電視廣告始終只是一個配角，而不是12.3電臺廣告在媒體組合中的運用在交通頻道。12.4車身廣告在媒體組合中的作用廣告是海昌名城在推廣中必須利用的一個媒體。車身廣廣告，目的在于反復強化公眾對海昌名城的印象。車身覆蓋面要廣，作用時間要長，這樣才能達到我們的目12.5其它媒體尋求與電信局合作，在每月大量電話費單的背面大做文章，即在電費單的背面做海昌名城的形象促銷廣告，由于這種媒體到現(xiàn)在還沒商家嘗試過，而且發(fā)行量大、針對性強，相信會起到非常大的宣傳促銷效果。項目分貨計劃1.首期推廣：選取首層內(nèi)街小部分和首層三-五間臨街商鋪的進行推廣，其余部分暫的接納和反應程度分階段、分步驟逐步推出，利用價格優(yōu)勢，通過折扣等優(yōu)惠手段來控制銷售均價，提高銷售進度并最終獲取最大利益的目的。2.中期推廣到為誘餌吸引帶動其它樓層的銷售。3.后期推廣這樣處理都是為將來正式發(fā)售作戰(zhàn)略考慮：不僅要體現(xiàn)出發(fā)展象定位是否成功以及項目經(jīng)營是否有信心保障賣，以免對其它樓層的商鋪銷售造成一定的障個商場的初次推廣必須努力營造出一個旺銷火立信心，不然，首次推廣就冷場，后果將不堪銷的，“海昌名城”價格實惠誘人的首層商場助燃添加劑。另能僅僅為了打好第一仗，就只推出一些位置優(yōu)越的嚴重的障礙和損害。因為可能導致好位置、好樓層的單位期期期200210--11街 (㎡)----- 價 (元/----率 (%)----------------5%2003．------------期促銷措施1.針對目標人群：較小的投資者、首次創(chuàng)業(yè)者2.利益點：1)能降低該商場銷售門檻，吸納更多的投資者購買。2)項目能統(tǒng)一經(jīng)營，搞活項目的經(jīng)營。3)給投資者信心的保證。4)體現(xiàn)發(fā)展商的實力。5)發(fā)展商能快速回籠資金。3.市場預測：1.方案一2)8%的首期3)每年8%的回報(商場開業(yè)后3年經(jīng)營權(quán)由發(fā)展商所有，作為租2.方案二2)8%的首期清萬，辦理銀行最高六成按揭，需要首期款40?據(jù)市場調(diào)查，本項目試行本計劃的樓層的租金回報也接近或超具體做法：40000=23%場反映預測：信對市場有一定的吸，不過回報期較長，并且在沒有租按揭款，對投資者來講也有一定的揭，并與客戶簽訂5首期)100，000的首期免息分期付款方發(fā)展商可以根據(jù)創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)計劃，沒有大的資金風險。1.針對目標人群：有一定資金實力的投資者2.市場預測：一.具體做法：2.買家需簽署《海昌名城利潤協(xié)議》3.所購之商鋪無論抵押、轉(zhuǎn)讓，《海昌名城利潤協(xié)議》仍然有效；4.凡選擇利潤分成制的買家所購的鋪位使用權(quán)在規(guī)定期限內(nèi)歸發(fā)展商所二.一次性收取分成：分期收取分成1.方案一利潤(成交價的10%)，一年后收取第二年的分成利潤，如此類推，共三書，在收取利潤時須由買家提供等額正式租2.方案二年的分成利潤(成交價的11%)，兩年后收取第二年的分成利潤，如此類推，分成協(xié)議書，在收取利潤時須由買家提供等額正款66-6724款回?據(jù)市場調(diào)查，本項目試行本計劃的樓層的租金回報也接近或超.風險預測七.風險率計算3%1.位置：品牌主力艦和大面積的商鋪2.目的：主要針對成交金額較大的投資者，由于投資金額較大利用不同的是打破僵局的。1.目的：減少項目的空置率搞活商場的經(jīng)營。2.適用時間：即將開業(yè)3.目標人群：經(jīng)營者4.具體做法：業(yè)主介紹大行動”持在高水平金是維持不變,但從投資者看來，租金回報較高而產(chǎn)生14.4.2引入“全球特許經(jīng)營加盟協(xié)會”進重。1.方案一2=120萬元作為首年投資股本，發(fā)展商則收取首年發(fā)展商總投資額的50%為保底價，不額外收取商場租金。該年商場雙方的使用信心。設而經(jīng)營者三年總投資額(含裝修費用、物業(yè)管理費用)不低于400萬元。而利潤分配方面為%的利潤。假如經(jīng)營虧損，2：收益5營銷推廣建議的項目推出，假如前期沒有很好鋪墊而倉促地推出市場，其銷售業(yè)績一定不如理想。要使一個項目銷售成功，必須作出有針對性的、有建議采用“快速、集中”的路線，將廣告量集中在一段時間內(nèi)投放，令海昌名城深入人心，使銷售事半功倍。在炒作海昌名城時，依照“總括——擴大——深化”的思路，由總體到局部不斷將項目形象樹立并明朗化。前期注重強調(diào)項目的地理位置的形象。后期則深化賣點，將具有本項目特色推廣部署1.推廣思路：快速入市制造轟動效應，搶占本地市場，積極拓展外地市場2.整體時間安排：1)本地市場銷售主要針對本地市場，外地市場為輔目標客戶本地投資者；者并重2)外地市場商業(yè)物業(yè)項目，必然面臨著諸多勁旅競爭的競爭，海昌名城必須慎重出戰(zhàn)，做到“首戰(zhàn)必勝”，而且不能險勝，只能大勝。否則，就會，就必須表現(xiàn)出不可一世的氣概，第一時間積聚最旺的人氣，求得第一1.本地推廣：1)具體炒作?樹立海昌名城項目的品牌?確立策劃各項細節(jié)內(nèi)容，為日后銷售做好各項資料準備。2)形式?軟性廣告、硬性廣告、電視、電臺、戶外廣告全面出擊，其中3)目的：姿終能使全大連市的所有目光均聚4)條件：?地盤形象建設和包裝完成?售樓中心建成5)宣傳配合?戶外大型廣告牌制作完成?樣板房裝修設計完成?銷售資料設計、印刷完成?各大報紙、電視、電臺、媒體投放計劃應完成?廣告、報紙平面設計完成6)前期工作安排：名城順利上市的階建議分為三個步驟來進行：昌名城推廣的重要手段，并且稿刊登期要高，至少每周保持時間的逼近市民提高。把整個大連的注意力之中在海昌名前十天，大連市的所有媒體都集中報道海信息。大連的有關新聞機構(gòu)必然對此事進行2.外地推廣：2)工作內(nèi)容：、長春、鞍山等城市在當?shù)厥袨橄乱浑A段銷售作準備?試探當?shù)貙ι虉鐾顿Y的興趣。3)舉辦招商活動地點：東北三省(包括哈爾濱、長春、鞍山、沈陽)?介紹天津街改造的進展?項目帶來的商機?介紹項目的特色?保底出租計劃 具體媒體炒作見廣告公司營銷執(zhí)行方案 2.推出數(shù)量:約占整個項目的25%(假如市場反映熱烈可適當增加推出量)4.