途家模式及其相關問題

一、關于途家模式及取費的問題問題一、關于途家采用的分成模式：途家采用的分成模式，有別于傳統(tǒng)的包租模式，核心優(yōu)勢是能夠保證業(yè)主有更高投資回報率，此外在投資之余又可滿足業(yè)主靈活自住、全國交換入住等多重需求。問題二、途家如何保證業(yè)主長期穩(wěn)定的高投資回報？途家的客戶導入及運營能力途家獨有的O2O模式：線上是途家的中高端度假公寓預定平臺——途家網，7000萬的中高端會員；線下是途家斯維登度假公寓，從美國引進的五星級酒店品牌斯維登，保證線下的標準化及中高品質的產品及服務，全國近90000套房源。途家立體化的經營模式：途家線上線下?lián)碛袕姶蟮膶Э颓?，線上有途家網、攜程以及其他排名前5的OTA導客、百度谷歌360等搜索引擎的SEM投放、移動APP，所有線上入口全覆蓋，壟斷各種類型的客戶導流入口；線下通過設立區(qū)域營銷中心、與全國500余家強勢媒體的合作、北上廣深等旅游客源出發(fā)地C端的持續(xù)推廣、航空公司及旅行社的合作，進行線下客戶拓展及導入。途家對項目甄選的嚴格要求途家對于項目的選擇有極其嚴格的要求，對城市、項目地段、項目品質、項目開發(fā)企業(yè)的品牌均有較高要求，在一個商圈或區(qū)域內只會選擇1-2個項目作為布點，所以選擇的項目一定是在后期能夠良好經營的地段和項目，且會根據項目所在區(qū)域的酒店市場擇優(yōu)拿房，控制拿房數(shù)量，以保證后續(xù)經營較高的入住率，同時以此也能保證業(yè)主較高的收益。3、 途家針對項目經營的判斷，合理且保守的測算邏輯及數(shù)據支撐。問題三：途家為什么要采用55分成模式而不采用包租模式？途家是中國休閑度假行業(yè)的領導者，做的是中國旅游產業(yè)的線上線下，途家會覆蓋中國所有的旅游城市及4A、5A級景區(qū)，通過途家布局打造中國VR市場，通過下面的途家運營成本分析也可看出，途家的收益重點不在線下度假公寓門店的經營，而在線上，做的是中國休閑度假行業(yè)的全產業(yè)鏈服務，所有途家采用輕資產模式，做的是規(guī)?；敢鈱⒏嗟氖找媾c業(yè)主進行分享。如何說服開發(fā)商接受非保底模式：（1）途家55分成模式與非保底高回報的投資理財產品有相同之處，高投資回報不保底，但是也有不同之處，不同之處是投資理財本金有可能折損，但不動產本身就是保值增值，如果房價要跌，任何模式的引入都無法讓業(yè)主去購買，所以房子的保值增值是前提。（2）途家高收益的計算邏輯與賣房有相同之處：首先地段是核心，途家門店經營也是一樣，地段好經營好；此外，途家高投資回報的推算是符合邏輯且有數(shù)據支撐的。開發(fā)商置業(yè)顧問賣房，也是通過項目周邊的各種有利因素和數(shù)據來推斷未來物業(yè)的升值，沒有人會把房子一定增值寫入合同做保證。（3）包租模式收益較低，很多項目采用這種模式促進銷售，屬于紅海市場。途家的模式，不僅僅是投資收益，高品質管家服務和交換入住，提升項目賣點，途家新營銷模式的引入可將項目從紅海到藍海。問題四：關于途家的運營成本1、途家運營成本的構成：主要由平臺成本（途家網線上平臺及互聯(lián)網手段對門店營銷的支撐成本）、人力成本、布草洗滌及易耗品、水電等能耗、傳統(tǒng)營銷推廣成本等費用構成，占整體營收的35%左右；2、傳統(tǒng)酒店成本的構成：主要由租金成本、人力成本、布草洗滌及易耗品、水電等能耗、營銷推廣成本等費用構成，占整體營收的35%-40%；所以，傳統(tǒng)酒店毛利在55%-60%左右，而途家由于與業(yè)主采用55分成模式，先分出整體營收的50%，途家的毛利只有15%左右，途家的經營收益主要在線上，線下重在布局，做到是規(guī)模化效應。問題五：關于途家管家服務的解釋。1、關于途家管家服務：采用美國Sweetome酒店管理體系，為業(yè)主提供高品質、標準化的入戶式管家服務，定期對物業(yè)室內進行日常清潔保養(yǎng)和專業(yè)維護，業(yè)主可通過途家互聯(lián)網后臺實時對服務進行查詢。2、管家服務由開發(fā)商從途家一次性購買三年，與項目的銷售捆綁，作為項目的配套及增值服務贈送給業(yè)主（成本可轉移到房價中），從而提升項目品質及銷售賣點，促進項目銷售。3、管家服務內容：詳情請見《標準管家服務合作協(xié)議》附件2：《途家標準管家服務標準》。4、對于途家托管經營的房源為什么還要收管家費，管家費用作為途家模式的引入費用。問題六：為什么要收取管家費？1、途家為業(yè)主提供全程私人入戶式管家服務，此項服務可增加項目賣點，提升項目品質，由開發(fā)商企業(yè)一次性購買3年作為項目的增值服務贈送給業(yè)主，成本可轉嫁在房價中；2、對于途家托管經營的房源，管家費為途家模式的引入費，為業(yè)主提供6年全程免費托管運營，保證業(yè)主長期穩(wěn)定收入。問題七：合作物業(yè)空置期提供，那么非空置期就沒有，管家費用會退還給業(yè)主嗎？1、途家管家服務是指在合作物業(yè)不使用的空置期內，由途家管家向甲方或業(yè)主提供的室內清潔整理及保養(yǎng)的空房管家服務?？罩闷谥阜课轃o人居住不使用期間，物業(yè)非空置期途家不提供管家服務。2、前三年的管家服務是由開發(fā)商從途家購買，與項目的銷售捆綁，作為項目的配套及增值服務贈送給業(yè)主（成本可轉移到房價中），提升項目品質及銷售賣點。管家服務的實施期限為項目合作物業(yè)集中交房之日起三年，三年管家服務到期后業(yè)主可根據情況自主選擇是否繼續(xù)購買途家管家服務。前三年不涉及業(yè)主直接給途家繳納管家費及管家費的退還問題。二、關于合同及稅費相關問題問題一：“其他各項稅費按雙方經營收入各自承擔?！逼渌鞣N稅費指什么？可否列明！業(yè)主：個人所得稅，但每個業(yè)主是否都會根據國家規(guī)定去繳納并不確定。途家：企業(yè)所得稅等其他企業(yè)經營涉及的稅費。問題二：“甲方每次收款后五個工作日內應出具合法有效的房屋租賃發(fā)票交付乙方。或者由乙方代理到地方稅務局辦理發(fā)票，并代甲方支付依法應由甲方繳納的相關稅費，相關完稅費用從甲方收益中扣除，同時，將甲方的完稅憑證交付給甲方?！贝说榷愘M到底是什么稅種，稅率多少？如果定位為收入，則可能只繳納營業(yè)稅及附加，還有可能涉及所得稅；如稅務機關定性為出租收入，則可能涉及物業(yè)租賃稅，稅率可能達到或超過17%。業(yè)主收益最終到底還剩多少？業(yè)主是茫然的和被動的。關于途家與業(yè)主之間合作主要涉及以下稅費：1、營業(yè)稅：統(tǒng)一5.6%，在于業(yè)主分成前從房間收入中直接扣除，此稅費之前已明確。2、業(yè)主獲得收益后向途家開具發(fā)票產生的租賃稅：標準因城市地區(qū)而異，約為17%左右。關于租賃稅的處理建議：1、由業(yè)主自行開具，通過業(yè)主自己的渠道進行合理避稅；2、由途家統(tǒng)一代開。問題三：“物業(yè)托管經營期間，發(fā)生重大被盜、火災及人身傷害等事故，乙方應及時通知甲方，并負責先行處理。因重大被盜、火災及人身傷害等事故法律責任的承擔，由相關國家政府部門確定法律責任承擔方?！蓖泄芙洜I期間發(fā)生的上述責任應由受托經營者途家負責，途家可采取購買各種保險方式合理合法規(guī)避責任，但均應與業(yè)主無關，途家亦應承擔由此給業(yè)主帶來的損失。關于物業(yè)托管經營期間發(fā)生相關事故及災害的責任承擔，此條款的表述并沒有規(guī)避途家的責任，同時也不應該在此條款中指定由哪一方來負責，應該在發(fā)生后由國家相關機關依據法律來明確責任承擔方，公平公正，合法合情。三、關于工程及配套相關問題問題一：“經營托管期間，物業(yè)須統(tǒng)一換裝乙方指定智能密碼門鎖。”“智能門鎖費用”應由途家承擔。因為如果解約，電子門鎖對業(yè)主來講是沒法使用的，故業(yè)主僅需要承擔機械門鎖費用。1、此電子門鎖同時具備智能門鎖功能及傳統(tǒng)機械門鎖功能，所以未來如果業(yè)主結束與途家的合作，此門鎖后續(xù)業(yè)主完全能夠照常使用。2、此電子門鎖費用在400元左右，在全國途家托管物業(yè)廣泛使用，安全性良好，同時也能滿足途家經營智能管控的需求，價格也不比品質品牌較好的傳統(tǒng)門鎖價格高，業(yè)主并沒有因此承擔過多額外費用。3、途家合作房源，電子門鎖的配備是基本要求，成本與安裝傳統(tǒng)門鎖一樣都計算在物業(yè)銷售價格內，開發(fā)商也無需承擔額外成本。問題二：衛(wèi)生開荒保潔工作為什么要由開發(fā)公司完成？由于途家與項目合作的房源為精裝拎包房源，所以前期相關工程開荒等保潔工作由開發(fā)商完成，詳細標準請參照《標準管家服務合作協(xié)議》附件3：《途家管家房屋工程衛(wèi)生開荒驗收表》。交房后托管經營期間物業(yè)的室內清潔工作由途家負責，非托管經營的物業(yè)在業(yè)主非自住時間根據《標準管家服務合作協(xié)議》附件2：《途家標準管家服務標準》的服務內容及頻次途家向業(yè)主提供入戶式管家服務。問題三：途家工程及配套的核心要求（1）獨立大堂：大堂面積不小于80㎡（含前臺），休息區(qū)（不小于20㎡），大堂客用衛(wèi)生間（男女各1間），行李寄存房（不小于20㎡）；（2）總庫房：地下一層離電梯較近處，面積不小于80㎡，簡裝；（3）電梯：一部專用電梯，消防梯共用；（4）布草間：每層設置一間，每間不小20㎡；（5）辦公區(qū)域：20㎡*2間（位于一層）；（6）專屬車位：20個專用車位，其他根據實際情況而定；（7）店招位：設置3個店招位，分別為一層門頭，樓梯側招，樓頂頂招，地鐵口，或其他醒目位置，由途家負責制作，開發(fā)商負責安裝及手續(xù)報批；（8）消毒間：至少1間，不小于20㎡，有上下水；（9）員工衛(wèi)生間：每3層設置1間；（10）關于餐飲配套，建議在途家門店周邊一層商業(yè)招商時重點考慮餐飲招商；（11）若有會議配套建議也提供給途家配套使用；以上公共區(qū)域及配套，在途家經營期間免費使用，其他工程相關未盡事宜，請參照《途家度假公寓工程及相關配套合作基礎條件》（33條）。問題四：關于裝修，途家的要求是什么，有沒有具體標準？途家建議軟硬裝標準為2000-2500元/㎡，符合四星級酒店室內裝修標準，作為參考標準，具體成本根據開發(fā)商集采渠道不同而異，室內的軟裝配置內容及品牌建議參照郵件附件《軟裝配置清單》，床墊及智能門鎖須采用途家指定品牌及型號，由開發(fā)商統(tǒng)一采購安裝。問題五：關于房間內的布局及功能配套：1、除床之外，還要設置休閑功能區(qū)域（小茶幾、休閑沙發(fā)等）2、床尺寸：單間大床尺寸1800mm*2000mm，標間床尺寸1300mm*2000mm。個人工作業(yè)務總結本人于2009年7月進入新疆中正鑫磊地礦技術服務有限公司(前身為“西安中正礦業(yè)信息咨詢有限公司”)，主要從事測量技術工作，至今已有三年。在這寶貴的三年時間里，我邊工作、邊學習測繪相專業(yè)書籍，遇到不懂得問題積極的請教工程師們，在他們耐心的教授和指導下，我的專業(yè)知識水平得到了很到的提高，并在實地測量工作中加以運用、總結，不斷的提高自己的專業(yè)技術水平。同時積極的參與技術培訓學習，加速自身知識的不斷更新和自身素質的提高。努力使自己成為一名合格的測繪技術人員。在這三年中，在公司各領導及同事的幫助帶領下，按照崗位職責要求和行為規(guī)范，努力做好本職工作，認真完成了領導所交給的各項工作，在思想覺悟及工作能力方面有了很大的提高。

在思想上積極向上，能夠認真貫徹黨的基本方針政策，積極學習政治理論，堅持四項基本原則，遵紀守法，愛崗敬業(yè)，具有強烈的責任感和事業(yè)心。積極主動學習專業(yè)知識，工作態(tài)度端正，認真負責，具有良好的思想政治素質、思想品質和職業(yè)道德。

在工作態(tài)度方面，勤奮敬業(yè)，熱愛本職工作，能夠正確認真的對待每一項工作，能夠主動尋找自己的不足并及時學習補充，始終保持嚴謹認真的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風。

在公司領導的關懷以及同事們的支持和幫助下，我迅速的完成了職業(yè)角色的轉變。一、回顧這四年來的職業(yè)生涯，我主要做了以下工作：1、參與了新疆庫車縣新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦的野外測繪和放線工作、點之記的編寫工作、1:2000地形地質圖修測、1:1000勘探剖面測量、測繪內業(yè)資料的編寫工作，提交成果《新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦普查報告》已通過評審。2、參與了庫車縣城北水廠建設項目用地壓覆礦產資源評估項目的室內地質資料編寫工作，提交成果為《庫車縣城北水廠建設項目用地壓覆礦產資源評估報告》，現(xiàn)已通過評審。3、參與了《新疆庫車縣巴西克其克鹽礦普查》項目的野外地質勘查工作，參與項目包括：1:2000地質測圖、1:1000勘查線剖面測量、測繪內業(yè)資料的編寫工作；最終提交的《新疆庫車縣康村鹽礦普查報告》已通過評審。4、參與了新疆哈密市南坡子泉金礦2009年度礦山儲量監(jiān)測工作，項目包括：野外地質測量與室內地質資料的編寫，提交成果為《新疆哈密市南坡子泉金礦2009年度礦山儲量年報》，現(xiàn)已通過評審。6、參與了《新疆博樂市五臺石灰?guī)r礦9號礦區(qū)勘探》項目的野外地質勘查工作，項目包括：1:2000地質測圖、1:1000勘探剖面測量、測繪內業(yè)資料的編寫工作，并繪制相應圖件。7、參與了《新疆博樂市托特克斜花崗巖礦詳查報告》項目的野外地質勘查工作，項目包括：1:2000地質測圖、1:1000勘探剖面測量、測繪內業(yè)資料的編寫工作，并繪制相應圖件。通過以上的這些工作，我學習并具備了以下工作能力：

1、通過實習，對測繪這門學科的研究內容及實際意義有了系統(tǒng)的認識。加深對測量學基本理論的理解，能夠用有關理論指導作業(yè)實踐，做到理論與實踐相統(tǒng)一，提高分析問題、解決問題的能力，從而對測量學的基本內容得到一次實際應用，使所學知識進一步鞏固、深化。2、熟悉了三、四等控制測量的作業(yè)程序及施測方法，并掌握了全站儀、靜態(tài)GPS、RTK等測量儀器的工作原理和操作方法。3、掌握了GPS控制測量內業(yè)解算軟件（南方測繪Gps數(shù)據處理）以及內業(yè)成圖軟件（南方cass）的操作應用。能夠將外業(yè)測量的數(shù)據導入軟件進行地形圖成圖和處理。4、在項目技術負責的指導下熟悉了測量技術總結的編寫要求和方法，并參與了部分項目測量技術總結章節(jié)的編寫工作。5、在項目負責的領導下參與整個測量項目的組織運作，對項目的實施過程有