房屋維修管理制度

質(zhì)保期內(nèi)房屋維修管理制度第一條目的為了明確***有限公司住宅類和非住宅類商品房質(zhì)量保修期內(nèi)維修責任，規(guī)范房屋維修管理，確保對房屋質(zhì)保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題得到及時有效解決，為客戶提供滿意的服務(wù)，達到業(yè)主“零”投訴。第二條適用范圍本辦法適用于工程竣工驗收后、質(zhì)保期內(nèi)的房屋維修；質(zhì)保期外的房屋維修，由物業(yè)公司按有關(guān)國家法律、法規(guī)執(zhí)行。商品房交接過程中及改造等各項業(yè)務(wù)以及相關(guān)部門的責任和權(quán)限，按照公司下發(fā)《商品房交接管理制度》執(zhí)行。第三條工作職責1、房屋維修：物業(yè)接管前由公司項目部組織施工單位按照公司下發(fā)的《商品房交接管理制度》對商品房交接過程中提出的問題進行維修，物業(yè)接管后由物業(yè)公司負責組織維修。2、對于已出售有業(yè)主的房屋，竣工驗收完成后物業(yè)接管時必須由物業(yè)公司填寫由業(yè)主、物業(yè)公司及項目部三方簽字確認的交接單，辦理交接手續(xù)，交接單由物業(yè)公司存檔備案。3、對于未出售的房屋，竣工驗收完成后物業(yè)接管時，由物業(yè)公司與項目部辦理驗收交接手續(xù)，交接單由物業(yè)公司存檔備案。4、公共區(qū)域由物業(yè)公司與項目部辦理驗收交接手續(xù)，交接單由物業(yè)公司存檔備案。5、對于無業(yè)主的房屋以及公共區(qū)域交接，物業(yè)公司與項目部要及時辦理接收手續(xù)，不能故意拖延接收;對于雙方爭議的維修問題，由物業(yè)公司單獨列明，由公司營銷客戶服務(wù)部和工程部參與協(xié)商確認處理意見，按照協(xié)議驗收處理意見辦理。6、對于工程竣工驗收完成后的交接、維修，項目負責人有后續(xù)在建工程的項目部，項目負責人兼任交接、維修負責人；對于無后續(xù)在建工程的項目部，項目負責人為專職交接、維修負責人，自全部與物業(yè)公司辦理完交接手續(xù)后方可調(diào)離該項目。7、對于無后續(xù)在建工程項目部的專職交接、維修項目負責人，自綜合竣工驗收備案完成之日起2個月內(nèi)執(zhí)行原項目負責人工資，竣工驗收完成之日起2個月以后至交接完成執(zhí)行維修期工資，維修期工資額由公司人力資源部確定。8、全部交接手續(xù)未辦理完成，對于已與物業(yè)公司辦理交接手續(xù)備案的房屋出現(xiàn)新的維修問題，應(yīng)由項目負責人進行維修。9、全部交接手續(xù)辦理完成后質(zhì)保期內(nèi)的維修由物業(yè)公司負責。10、對于已全部辦理交接完手續(xù)的項目，對于出現(xiàn)的特殊重大及疑難質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)及時提出，需要原項目負責人配合解決的，項目負責人應(yīng)積極配合處理解決。11、由項目部負責人匯總統(tǒng)計項目部總包單位、分包單位維保負責人及聯(lián)系電話，在辦理工程移交手續(xù)前將總包單位、分包單位維保負責人及聯(lián)系電話提供給物業(yè)公司一份。第四條客戶投訴及受理1、本辦法所指客戶投訴，特指物業(yè)接管后且在質(zhì)保期內(nèi)客戶對房屋的投訴及報修。2、客戶投訴的受理方為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)當配備專人負責處理有關(guān)房屋維修的客戶投訴。第五條物業(yè)公司維修流程（一）現(xiàn)場勘察1、物業(yè)公司接到業(yè)主報修后，物業(yè)公司組織相關(guān)單位人員進行現(xiàn)場勘察、鑒定，確定質(zhì)量問題原因，做出初步責任認定，由責任方簽字確認，需要監(jiān)理單位簽字的，應(yīng)讓監(jiān)理單位簽字見證，并留有相關(guān)影像資料并做好勘察記錄。對于特殊情況難以劃分質(zhì)量責任的，應(yīng)友好協(xié)商解決或委托有檢測資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行成品質(zhì)量鑒定，鑒定費用由責任方承擔。2、屬于保修期內(nèi)總包單位、分包單位質(zhì)量問題引起的保修，由總包單位、分包單位分別按照工程質(zhì)量保修書約定承擔保修責任。3、由于設(shè)計原因造成的質(zhì)量問題、建設(shè)單位自行發(fā)包和甲供材料引起的質(zhì)量問題以及由于業(yè)主在裝修過程中，對原結(jié)構(gòu)及管線進行改動引起的質(zhì)量問題，如：拆墻；管道改裝移位；門窗拆改；屋面堆物超載；屋面打洞安裝其他物體；樓地面打洞；外墻鑿洞開槽；改變電源線路、管道、電氣設(shè)備以及使用不當?shù)榷斐傻馁|(zhì)量問題不屬于總包單位保修范圍。4、對總包單位、甲方自行發(fā)包的分包單位，辦理完成交接手續(xù)后出現(xiàn)的質(zhì)量維修問題，由物業(yè)公司人員通知施工單位進場維修，并記錄通知情況。從受理業(yè)主投訴到通知施工單位，時間不得超過24小時。5、不屬于工程質(zhì)量本身問題的，物業(yè)公司24小時內(nèi)答復(fù)業(yè)主，并做好解釋工作。（二）維修組織1、工程保修期內(nèi)，各施工單位應(yīng)委派專人負責維修協(xié)調(diào)事宜，明確維修聯(lián)系人及聯(lián)系電話，在與物業(yè)公司辦理完交接手續(xù)之前，總包單位、分包單位負責維修協(xié)調(diào)事宜的專人必須常駐現(xiàn)場，直至與物業(yè)公司辦理完交接驗收手續(xù)。辦理完交接驗收手續(xù)后，總包、分包單位負責維修協(xié)調(diào)事宜的專人必須隨叫隨到；上述維修單位聯(lián)系人一旦發(fā)生變更，應(yīng)在當天內(nèi)通知甲方、物業(yè)公司；如未及時通知，造成無法及時聯(lián)系到總包、分包單位現(xiàn)場維修聯(lián)系人的，視為總包、分包單位同意由項目部/物業(yè)公司全權(quán)負責處理相關(guān)維修事宜。2、在移交物業(yè)公司前及移交之后，對于質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量維修問題，屬于總包、分包單位保修范圍的項目，維修責任單位應(yīng)按照工程質(zhì)量保修書約定進行保修，應(yīng)在接到通知起24小時內(nèi)安排或通知相關(guān)人員到達保修現(xiàn)場開始維修。一般工程24小時內(nèi)完成維修工作，對于特殊情況，與甲方項目部/物業(yè)公司確定維修完成時間，由項目部/物業(yè)公司跟蹤其維修情況。3、施工單位接到通知后24小時內(nèi)未安排維修處理的或施工單位接到通知后24小時內(nèi)雖然安排維修處理，但同一維修情況經(jīng)2次維修后仍然達不到業(yè)主要求的，由項目部/物業(yè)公司填報《委托第三方維修申請單》（附件1）報主管領(lǐng)導審批同意后，甲方有權(quán)委托他人維修，維修費用的扣除由甲方按照實際維修發(fā)生費用的1.5倍從乙方質(zhì)保金中扣除。4、甲方項目部/物業(yè)公司委托第三方專業(yè)維修單位實施的維修，保修期內(nèi)已找到出現(xiàn)問題原因的同一地點同一現(xiàn)象進行的二次維修不再支付費用，由第三方專業(yè)維修單位承擔維修責任。但如因施工方施工的房屋存在系統(tǒng)性質(zhì)量缺陷的（包括但不限于因結(jié)構(gòu)、材料等引起的質(zhì)量缺陷）除外。第六條維修開始時間要求1、從收到業(yè)主投訴到維修開始，除非是重大、疑難問題，一般維修項目開始維修時間不應(yīng)超過24小時。2、對于重大、疑難問題的維修項目，由物業(yè)公司上報公司營銷客戶服務(wù)部，營銷客戶服務(wù)部牽頭組織工程部門、施工方共同拿出維修解決方案。從物業(yè)公司人員現(xiàn)場勘察到疑難問題維修方案的最終確定，不得超過7天。3、遇到緊急情況，物業(yè)公司相關(guān)人員必須在接到通知后10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，能立即進行維修的，馬上進行搶修并及時通知施工單位；確定搶修方案困難的，立即通知公司營銷客戶服務(wù)部、工程部，60分鐘內(nèi)由公司營銷部客戶服務(wù)部、工程部門拿出緊急處理方案，拿出處理方案后2小時內(nèi)由施工單位進行維修或由物業(yè)公司組織維修隊伍進場維修。4、如涉及到專業(yè)技術(shù)層面的重大避險維修，物業(yè)公司上報公司營銷客戶服務(wù)部，由營銷客戶服務(wù)部門負責組織工程部門、技術(shù)部門、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位聯(lián)合出具處理方案，方案形成應(yīng)7天內(nèi)完成。第七條維修隊伍分類1、總包、分包施工單位自行組織的維修隊伍。2、由項目部/物業(yè)公司組織選擇的臨時性第三方維修隊伍。3、由物業(yè)公司考察選擇確定的第三方專業(yè)維修合作單位。第八條維修隊伍維修完成后的驗收規(guī)定1、總包、分包施工單位自行組織的維修隊伍維修工作完成后，在項目部與物業(yè)公司辦理完交接手續(xù)前，由項目部和物業(yè)公司共同組織驗收，有業(yè)主的，業(yè)主參與驗收；在項目部與物業(yè)公司辦理完交接手續(xù)后，由物業(yè)公司負責組織驗收，已出售有業(yè)主的，業(yè)主參與驗收。2、在項目部未與物業(yè)公司辦理完交接手續(xù)前，由項目部選擇的第三方維修隊伍維修工作完成后，由項目部和物業(yè)公司共同組織驗收；已出售有業(yè)主的，業(yè)主參與驗收。3、在項目部與物業(yè)公司辦理完交接手續(xù)后，由物業(yè)公司選擇的臨時性第三方維修隊伍及考察選擇確定的第三方專業(yè)維修合作單位維修工作完成后，由物業(yè)公司負責組織驗收，已出售有業(yè)主的，業(yè)主參與驗收。4、維修完成后3天內(nèi)必須組織驗收完成，因滲漏的維修驗收完成時間可適當延長，但原則上不得超過5天。5、驗收完成后，物業(yè)公司將《維修驗收單》（附件2）一份自己留存，一份提供給財務(wù)部門作為付款扣款時必需材料，同時發(fā)營銷客服部、工程部一份。第九條委托第三方進行維修資金申請、結(jié)算與付款1、對于委托第三方進行維修的，單次維修費預(yù)計20000元以下的維修項目，在項目部未全部與物業(yè)公司辦理交接手續(xù)前，由項目部遵循“先維修，再結(jié)算、后付款扣款”的原則進行，在項目部與物業(yè)公司辦理交接手續(xù)后，由物業(yè)公司遵循“先維修，再結(jié)算、后付款扣款”的原則進行，維修完成驗收合格，結(jié)算完成后，將《維修工程結(jié)算單》（附件3）、施工單位《第三方維修費用扣款審批單》（附件4）、付款發(fā)票等資料7個工作日內(nèi)報財務(wù)進行付款、扣款，同時項目部/物業(yè)公司存檔一份備查。2、對于單次維修費用預(yù)計20000元（含）以上的維修項目，遵循“先維修、后簽訂維修合同、第三方維修單位委托外部審計、再結(jié)算、后付款扣款”的原則，《維修合同》由甲方、物業(yè)公司、第三方共同簽訂，公司新設(shè)立維修簡易合同審批流程。維修完成驗收合格，結(jié)算完成后，付款時將《維修合同》、《維修工程結(jié)算單》（附件3）、施工單位《第三方維修費用扣款審批單》（附件4）、付款發(fā)票等資料7個工作日內(nèi)報財務(wù)進行付款、扣款，同時項目部/物業(yè)公司存檔一份備查。3、對于特殊緊急搶修情況，由項目部/物業(yè)公司及時報告公司領(lǐng)導同意，遵循“先借款，再結(jié)算、后銷賬”的原則進行。4、《維修工程結(jié)算單》原則由扣款責任單位簽字確認，項目部/物業(yè)公司通知被扣款責任單位簽字確認拒簽的，由物業(yè)公司、公司營銷客戶服務(wù)部、工程部、監(jiān)理公司審核簽字，并經(jīng)主管領(lǐng)導審批后作為扣款依據(jù)，在結(jié)算完成后7個工作日內(nèi)將《第三方維修費用扣款審批單》由項目部/物業(yè)公司下發(fā)給施工單位。5、施工單位對質(zhì)保金扣除存在異議的，由物業(yè)公司、客戶服務(wù)部、項目部/工程部負責解釋，出現(xiàn)爭議不能解決的，按合同規(guī)定爭議處理方式進行仲裁或法院裁決。第十條其他1、質(zhì)保期內(nèi)施工單位負責維修的管理人員和現(xiàn)場維保施工人員必須到物業(yè)公司辦理小區(qū)出入證。2、新簽工程合同中要明確質(zhì)保期內(nèi)質(zhì)保金扣款規(guī)定和委托第三方維修扣款規(guī)定。3、已簽訂合同中未約定質(zhì)量保修承諾的，工程竣工驗收前項目部與各施工單位完善工程質(zhì)量保修承諾書。4、施工企業(yè)質(zhì)保期滿，按合同規(guī)定需要支付質(zhì)保金的，工程款支付申請書建設(shè)單位付款意見欄必須由建設(shè)單位項目部和物業(yè)公司共同簽字確認同意后方可支付質(zhì)保金。5、對于質(zhì)保期內(nèi)不按照工程質(zhì)量保修書約定維修、質(zhì)保期內(nèi)維修不及時，導致建設(shè)單位多次委托第三方進行維修，以及針對第三方維修費用扣除事宜無理扯皮的施工單位，質(zhì)保期內(nèi)的維修評價作為后期新開工程是否繼續(xù)合作的參考依據(jù)。第十一條附件附件1：委托第三方維修申請單附件2：維修驗收單附件3：維修工程結(jié)算單附件4：第三方維修費用扣款審批單附件1：

委托第三方維修申請單項目名稱申請人/申請部門申請時間維修內(nèi)容（詳細說明維修部位、維修質(zhì)量問題情況）申報維修原由（說明施工單位接到通知后24小時內(nèi)未安排維修處理或同一維修情況經(jīng)2次維修后仍然達不到業(yè)主要求、設(shè)計質(zhì)量問題等原因）初步責任分析維修措施（現(xiàn)場勘察、人員、材料組織情況）維修開始時間預(yù)計維修費用申請部門負責人意見主管領(lǐng)導審批意見附件2：維修驗收單項目名稱維修內(nèi)容維修時間完成時間維修驗收項目：項目部/物業(yè)公司驗收意見：驗收人員簽字： 年 月 日業(yè)主驗收意見：

業(yè)主簽字：年月日附件3：維修工程結(jié)算單工程名稱維修內(nèi)容維修時間完成時間維修原因：維修項目、實際維修價格序號維修項目單價工程量總價備注1234567891011合計

第三方維修隊伍：責任施工單位：物業(yè)公司：建設(shè)單位（監(jiān)理單位）：年月日年月日年月日年月日附件4：第三方維修費用扣款審批單工程名稱第三方維修施工單位扣款單位維修部位、內(nèi)容維修開始時間維修完成時間維修實際結(jié)算金額維修扣款原因具體事項：（詳細說明具體扣款原因事項、可附頁）例：針對維修事宜，項目部/物業(yè)公司按照合同工程保修書、本辦法規(guī)定，項目部/物業(yè)公司于一年一月一日- 次