寶業(yè)徐東雅苑營(yíng)銷策劃方案

寶業(yè)徐東雅苑營(yíng)銷策劃方案第1頁(yè)/共124頁(yè)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目管理資金鏈?zhǔn)袌?chǎng)力產(chǎn)品力營(yíng)銷力整合資源項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)因素第2頁(yè)/共124頁(yè)我們從市場(chǎng)力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷力，“三力”角度談項(xiàng)目成功銷售徐東雅苑首次面市的愿景——一炮而紅只許成功，不許失敗第3頁(yè)/共124頁(yè)市場(chǎng)力MarketPower深入調(diào)查、縝密分析，合理研判，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)第4頁(yè)/共124頁(yè)FirstViewSecondViewThirdView宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)看“三觀”第5頁(yè)/共124頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)2010年一季度GDP同比增長(zhǎng)11.9%，持續(xù)向好發(fā)展。第一觀：宏觀市場(chǎng)

國(guó)務(wù)院新聞辦公室于2010年4月15日（星期四）舉行新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)李曉超介紹今年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.9%，比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值5139億元，增長(zhǎng)3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值39072億元，增長(zhǎng)14.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值36366億元，增長(zhǎng)10.2%。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)新聞鏈接利好第6頁(yè)/共124頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)政府緊縮銀根，信貸“高空跳水”，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受限4月持續(xù)走低利空第7頁(yè)/共124頁(yè)銀根緊縮，資金鏈怎么辦？第8頁(yè)/共124頁(yè)宏觀政策四天兩重拳，嚴(yán)厲程度罕見(jiàn)，調(diào)控已成定局1、市場(chǎng)波動(dòng)頻率加強(qiáng)，動(dòng)態(tài)單位由年變?cè)拢?、溫總理講市場(chǎng)持續(xù)“高熱”；3、溫總理4.14出重拳；4、房地產(chǎn)市場(chǎng)已上升到國(guó)家安全高度；5、溫總理4.17再出重拳；6、……嚴(yán)重利空第9頁(yè)/共124頁(yè)

“二套房”首付50%，利率1.1倍

14日,國(guó)務(wù)院發(fā)出通知:要求首套房90平方米以上要首付提高到三成,二套房首付不低于五成,而且利率要達(dá)到基本利率的1.1倍。

新聞來(lái)自于搜房網(wǎng)新聞鏈接——2010.4.14新聞鏈接——2010.4.17

"新國(guó)十條"出臺(tái)房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)停放第三套房貸

17日,國(guó)務(wù)院再發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,其中對(duì)三套及以上住房貸款提出更嚴(yán)規(guī)定,要求“對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款”,“地方政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。此外,通知還表示,對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民,銀行要暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。新聞來(lái)自于搜房網(wǎng)第10頁(yè)/共124頁(yè)宏觀調(diào)控，出路在哪里？宏觀調(diào)控，出路在哪里？二套房首付50%二套房利率1.1倍三套房停貸取消土地抵押貸款……后期還會(huì)有什么政策？第11頁(yè)/共124頁(yè)

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否來(lái)臨一個(gè)月后見(jiàn)分曉

潘石屹（SOHO中國(guó)董事）近期調(diào)控房?jī)r(jià)措施頻頻出臺(tái)。昨日,針對(duì)國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政策,SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示,“新國(guó)十條”將精準(zhǔn)打擊住宅市場(chǎng)的高房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否來(lái)臨一個(gè)月后可見(jiàn)分曉。

新聞來(lái)自于搜房網(wǎng)專家觀點(diǎn)人民日?qǐng)?bào)評(píng)論國(guó)務(wù)院重拳頻出，樓市出現(xiàn)降價(jià)拋售現(xiàn)象政策指向：抑制投機(jī)需求力度空前；短期反應(yīng)：賣方降價(jià)，買(mǎi)方觀望，炒家“拋售”；中長(zhǎng)期效果：有利于供求平衡，使市場(chǎng)回歸理性觀點(diǎn)來(lái)自于人民日?qǐng)?bào)第12頁(yè)/共124頁(yè)宏觀樓市拐點(diǎn)或?qū)?lái)臨利空1、4月或?qū)⒐拯c(diǎn)來(lái)臨2、銷量或?qū)J減3、價(jià)格或?qū)⑾麓?、消費(fèi)者又再持幣觀望5、市場(chǎng)或?qū)⒌兔詷鞘屑t燈亮了！第13頁(yè)/共124頁(yè)鏈接徐東雅苑多變的宏觀市場(chǎng)，我們?cè)撛趺崔k？1、靜觀其變，不懼怕，不盲目2、做好市場(chǎng)變幻應(yīng)對(duì)措施3、做足充分的營(yíng)銷工作4、做好打硬仗的心理準(zhǔn)備第14頁(yè)/共124頁(yè)第二觀：中觀市場(chǎng)武漢市二、三線城市的“龍頭”——武漢市利好第15頁(yè)/共124頁(yè)價(jià)格洼地，地產(chǎn)發(fā)展仍有空間單位：元/平米第16頁(yè)/共124頁(yè)發(fā)展重地，中部六省經(jīng)濟(jì)核心武漢國(guó)際金融中心效果圖第17頁(yè)/共124頁(yè)武漢發(fā)展新聞鏈接武漢城市發(fā)展規(guī)劃用10年打造中部中心城市

武漢市城市發(fā)展總規(guī)劃，至2020年，武漢將建成華中地區(qū)的中心城市、中國(guó)歷史文化名城，中國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐。中新社報(bào)道，這項(xiàng)新公布的規(guī)劃是武漢至2020年的中長(zhǎng)期總規(guī)劃，城市建設(shè)目標(biāo)是中國(guó)宜居城市、創(chuàng)業(yè)城市、生態(tài)城市和文化城。而根據(jù)規(guī)劃，武漢城市人口總規(guī)模將達(dá)1180萬(wàn)人，將構(gòu)筑由一個(gè)主城、十一個(gè)新城、十五個(gè)中心鎮(zhèn)和二十九個(gè)一般鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系。集中成片建設(shè)九個(gè)大型居住區(qū)以及中型居住區(qū)，使人均住宅建筑面積提升至三十五平方米，達(dá)到小康社會(huì)居住標(biāo)準(zhǔn)。新聞來(lái)自于中新社第18頁(yè)/共124頁(yè)投資寶地，游資青睞的城市第19頁(yè)/共124頁(yè)武漢投資200億紀(jì)念辛亥革命武漢投資新聞鏈接

中新社北京2010年3月7日電(記者徐金波)全國(guó)人大代表、武漢市長(zhǎng)阮成發(fā)7日表示，明年就將迎來(lái)辛亥革命100周年，武漢作為辛亥革命的爆發(fā)地，目前正投資200多億元人民幣籌備相關(guān)慶典。新聞來(lái)自于中新社第20頁(yè)/共124頁(yè)第三觀：微觀市場(chǎng)利好武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊“寵兒”——徐東板塊徐東板塊第21頁(yè)/共124頁(yè)戲份足鏈接徐東雅苑競(jìng)爭(zhēng)激烈重點(diǎn)關(guān)注第22頁(yè)/共124頁(yè)戲份足武漢大道崛起，劃江格局打破，區(qū)域地位提升1地鐵4號(hào)線開(kāi)建，交通優(yōu)勢(shì)提升，區(qū)域發(fā)展加速2華僑城歡樂(lè)谷落戶東湖，旅游圈提升區(qū)域價(jià)值3商業(yè)綜合集群定位，核心地位提升，發(fā)展加力4第23頁(yè)/共124頁(yè)福星國(guó)際城愛(ài)家國(guó)家華城（皇家公館）東湖春樹(shù)里興華嘉天下都市經(jīng)典卓錦園水岸星城發(fā)展商福星惠譽(yù)武漢愛(ài)家地產(chǎn)雙環(huán)房地產(chǎn)武漢高科地產(chǎn)三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)福星惠譽(yù)規(guī)模59萬(wàn)㎡70萬(wàn)㎡62萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡21.5萬(wàn)㎡68萬(wàn)㎡產(chǎn)品線商業(yè)、住宅、精裝公寓住宅商業(yè)、住宅、精裝公寓住宅住宅住宅價(jià)格住宅10000元/㎡；精裝公寓12000元/㎡8500元/㎡住宅8500元/㎡9000元/㎡7900元/㎡11000元/㎡所處階段一期三期二期二期；尾盤(pán)銷售二期；尾盤(pán)銷售四期；尾盤(pán)銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈周邊項(xiàng)目概況第24頁(yè)/共124頁(yè)萬(wàn)科金域華府美林青城復(fù)地東湖國(guó)際華騰園本案發(fā)展商萬(wàn)科地產(chǎn)湖北珠江地產(chǎn)復(fù)地地產(chǎn)武漢中鄂聯(lián)房地產(chǎn)寶業(yè)地產(chǎn)規(guī)模5.9萬(wàn)㎡10.4萬(wàn)㎡106萬(wàn)㎡31.8萬(wàn)㎡3.2萬(wàn)㎡產(chǎn)品線住宅住宅商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓、酒店住宅住宅價(jià)格12000元/㎡（精裝修)9500元/㎡15000元/㎡尚未入市——所處階段一期二期一期新盤(pán)——周邊項(xiàng)目概況第25頁(yè)/共124頁(yè)微觀市場(chǎng)特征手法從眾；價(jià)格跟風(fēng)；貨量雷同；盤(pán)子夠多；規(guī)模夠大；名氣夠響；鏈接徐東雅苑：專注，補(bǔ)差，借勢(shì)第26頁(yè)/共124頁(yè)重點(diǎn)關(guān)注話題多，輿論關(guān)注多，消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注板塊第27頁(yè)/共124頁(yè)產(chǎn)品力ProductPower知己，方能揚(yáng)長(zhǎng)避短，找準(zhǔn)著力點(diǎn)、差異點(diǎn)第28頁(yè)/共124頁(yè)一個(gè)好項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)徐東雅苑地段優(yōu)：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值規(guī)劃精：體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)品牌強(qiáng)：提升消費(fèi)信心配套善：提升生活品位景觀亮：提升社區(qū)形象規(guī)模好：提供居住空間第29頁(yè)/共124頁(yè)地段徐東中心兼容寧?kù)o與繁華規(guī)模30000㎡小、專注、青年精英社區(qū)戶型增值戶型會(huì)長(zhǎng)大的房子地段：徐東板塊是城市新中心，吃、喝、玩、樂(lè)、游、購(gòu)一站式便利戶型：N+1附加可變空間，多一點(diǎn)創(chuàng)意規(guī)模：全功能生活中心，多一些健康，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)特色物管，多一點(diǎn)關(guān)懷第30頁(yè)/共124頁(yè)園林高綠化率近100%綠化空間品質(zhì)寶業(yè)品牌40年地產(chǎn)筑家，品質(zhì)精良配套完善配套暢想徐東大生活圈開(kāi)發(fā)商：36年品質(zhì)積淀，數(shù)百萬(wàn)方開(kāi)發(fā)實(shí)力，多一份專業(yè)園林：約14000㎡雙主題中心庭院及泛會(huì)所藝術(shù)園林，多一些閑散配套：全功能生活中心，多一些健康第31頁(yè)/共124頁(yè)營(yíng)銷力MarketingPower定位鮮明，策略精準(zhǔn)，推廣高效，全面創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷，方能取勝第32頁(yè)/共124頁(yè)面對(duì)“晦暗不明”市場(chǎng)環(huán)境，我們?cè)撊绾瓮黄仆茝V？平實(shí)的心態(tài)，務(wù)實(shí)的手法務(wù)實(shí)策略——第33頁(yè)/共124頁(yè)資金安全回籠ONE實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化TWO提升寶業(yè)品牌知名度THREE優(yōu)化團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷能力FOUR一、營(yíng)銷目標(biāo)第34頁(yè)/共124頁(yè)1、合適時(shí)機(jī)入市2、合適價(jià)格入市3、科學(xué)推盤(pán)節(jié)奏4、準(zhǔn)確推廣策略5、各項(xiàng)準(zhǔn)備充分資金安全第35頁(yè)/共124頁(yè)1、形象提升2、服務(wù)提升3、小步快跑4、節(jié)點(diǎn)爆發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化第36頁(yè)/共124頁(yè)1、品質(zhì)提升2、形象推升3、服務(wù)提升寶業(yè)品牌知名度第37頁(yè)/共124頁(yè)

維持關(guān)注，持續(xù)強(qiáng)銷（2010年7月—9月）

第二階段

節(jié)點(diǎn)爆發(fā)，重磅促銷（2010年10月—12月）

第三階段

推進(jìn)熱銷，強(qiáng)力清盤(pán)（2011年1月—3月）

第四階段

前期蓄水，開(kāi)盤(pán)發(fā)勢(shì)(2010年4月—6月)

第一階段二、階段目標(biāo)分解第38頁(yè)/共124頁(yè)

銷售目標(biāo)（萬(wàn)元）資金回籠計(jì)劃（萬(wàn)元）銷售套數(shù)（套）客戶量第一階段（2010.4-2010.6）76005400120600

第二階段（2010.7-2010.9）6000580090450

第三階段（2010.10-2010.12）64006500100500

第四階段（2011.1-2011.3）4100470048240

合計(jì)24，10022，4003581790

2010年銷售目標(biāo)分解以上為住宅部分銷售目標(biāo)分解，按照我司建議方案制定，商業(yè)部分另行提交第39頁(yè)/共124頁(yè)1、推盤(pán)策略——開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)我司建議開(kāi)盤(pán)時(shí)間：公元2010年6月22日，星期六，農(nóng)歷五月十五選擇在六月底開(kāi)盤(pán)，觀察市場(chǎng)一個(gè)多月的時(shí)間，在此期間，充分做好其他方面的準(zhǔn)備，在市場(chǎng)有一定明朗的情況下，項(xiàng)目入市。選擇在五月份開(kāi)盤(pán)，在市場(chǎng)情況不明的情況下，快速切入市場(chǎng)，快速出貨，打時(shí)間差。三、銷售執(zhí)行第40頁(yè)/共124頁(yè)1、推盤(pán)策略—推盤(pán)節(jié)奏我司建議選擇第一種推盤(pán)節(jié)奏，在目前宏觀市場(chǎng)的前提下，項(xiàng)目安全上市，資金快速回籠是優(yōu)先考慮的目標(biāo)。建議二：先推1A、2#，兩個(gè)月后加推1B。理由：縮短客戶積累時(shí)間，為價(jià)格提升預(yù)留空間，但基于項(xiàng)目的總體量，有捂盤(pán)的嫌疑，有違規(guī)被查的風(fēng)險(xiǎn)。建議一：1/2#樓一次整體推售。通過(guò)朝向價(jià)差與樓層價(jià)差的引導(dǎo)進(jìn)行客戶梳理和逼定。第41頁(yè)/共124頁(yè)價(jià)格怎么定？周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大，平穩(wěn)入市確保資金安全先期價(jià)格平開(kāi)高走，后期逐漸抬高均價(jià)，從而達(dá)到銷售均價(jià)平衡低開(kāi)的價(jià)格策略，容易降低樓盤(pán)檔次、品質(zhì)與開(kāi)發(fā)商的良好形象。平穩(wěn)入市均價(jià)制衡穩(wěn)步拉升2、價(jià)格策略第42頁(yè)/共124頁(yè)2、價(jià)格策略策略一縱向價(jià)格策略——堅(jiān)持平開(kāi)高走，價(jià)格穩(wěn)步上升策略二確定一房一價(jià)原則，在總均價(jià)的基礎(chǔ)上根據(jù)房源的位置、朝向、景觀、戶型、樓層等因素來(lái)制定房?jī)r(jià)策略三實(shí)行價(jià)格調(diào)控及房源銷控政策，以期后期實(shí)現(xiàn)較高的銷售均價(jià)，擴(kuò)大利潤(rùn)的回報(bào)空間第43頁(yè)/共124頁(yè)附加值產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品因素市場(chǎng)因素競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品宏觀市場(chǎng)銷售均價(jià)基準(zhǔn)價(jià)格客戶因素(價(jià)格標(biāo)尺)2、價(jià)格策略第44頁(yè)/共124頁(yè)參照樓盤(pán)1——愛(ài)家國(guó)際華城（皇家公館）開(kāi)盤(pán)日期：2010年4月17日加推94~140平米房源物業(yè)管理費(fèi)：1.7元/平米·月物業(yè)管理：愛(ài)家物業(yè) 開(kāi)發(fā)商：武漢愛(ài)家房地產(chǎn)有限公司 建筑類型：高層項(xiàng)目占地439畝，總建筑面積70萬(wàn)平方米，分四期開(kāi)發(fā)，建筑密度為16.5%。均是由23層的高層組建而成的。提供房源4500余套。主力產(chǎn)品形態(tài)：40-136㎡特點(diǎn)：風(fēng)情街、中央生態(tài)廣場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)；社區(qū)配套完善，幼兒園、商業(yè)街、多功能會(huì)所等。價(jià)格走勢(shì)：06年5月4300元/㎡07年12月8300元/㎡08年12月6000元/㎡09年7月5970元/㎡

10年4月8500元/㎡（預(yù)計(jì)）即將推售產(chǎn)品：戶型及平層分布面積（平方米）套數(shù)1號(hào)樓1*1*147㎡527號(hào)樓68—97㎡1921號(hào)樓3*2*1118㎡521號(hào)樓3*2*2136㎡522、價(jià)格策略第45頁(yè)/共124頁(yè)參照樓盤(pán)2——

都市經(jīng)典卓錦園物業(yè)管理費(fèi)：1.6元/平米·月物業(yè)管理：三鎮(zhèn)物業(yè) 開(kāi)發(fā)商：武漢三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類型：多層、小高層項(xiàng)目占地460畝，總建筑面積45萬(wàn)平方米，分四期開(kāi)發(fā)，目前在售的為卓錦園16、17棟，總套數(shù)160套，目前僅剩少量大戶型產(chǎn)品。主力產(chǎn)品形態(tài)：115-160㎡特點(diǎn)：主要是項(xiàng)目所處地段的便利性，但是項(xiàng)目品質(zhì)較差、小區(qū)內(nèi)園林中水系水質(zhì)差、景觀設(shè)計(jì)不人性化，硬地鋪設(shè)過(guò)多。部分房源朝向差、戶型設(shè)計(jì)差。價(jià)格走勢(shì)：08年7月6100元/㎡09年7月6100元/㎡09年9月6500元/㎡

10年4月7900元/㎡第46頁(yè)/共124頁(yè)參照樓盤(pán)3——

東湖春樹(shù)里物業(yè)管理費(fèi)：1.88元/平米·月物業(yè)管理：第一太平戴維斯顧問(wèn) 開(kāi)發(fā)商：武漢雙環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類型：高層住宅、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓建筑面積各為約15萬(wàn)平方米，并設(shè)有約6萬(wàn)㎡地下停車場(chǎng)、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所等配套。其中一期住宅規(guī)模為12萬(wàn)平方米，由A區(qū)3棟28層高層，B區(qū)2棟32層高層，C區(qū)26層高層組成。主力產(chǎn)品形態(tài)：尾盤(pán)剩余產(chǎn)品150㎡以上特點(diǎn)：東湖春樹(shù)里是一個(gè)大型綜合型項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套十分完善、生活便利性強(qiáng)。項(xiàng)目地段優(yōu)越有十幾條公交線，并且有兩條地鐵軌道交通與項(xiàng)目零距離對(duì)接。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺曾出現(xiàn)過(guò)負(fù)面新聞。大戶型面積大總價(jià)高購(gòu)買(mǎi)客戶群體局限。小戶型產(chǎn)權(quán)40年商業(yè)用電商業(yè)用水，無(wú)天然氣管道。項(xiàng)目緊鄰岳家嘴立交，噪音粉塵污染嚴(yán)重。價(jià)格走勢(shì)：08年2月8500元/㎡08年12月7500元/㎡09年5月6500元/㎡09年10月8000元/㎡

10年4月8500元/㎡第47頁(yè)/共124頁(yè)參照樓盤(pán)4——

福星惠譽(yù)國(guó)際城物業(yè)管理費(fèi)：1.88元/平米·月物業(yè)管理：福星惠譽(yù)物管 開(kāi)發(fā)商：福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司 建筑類型：高層項(xiàng)目總占地約15萬(wàn)平米，總建筑面積59萬(wàn)平米，綠地率30％。分為南北6大獨(dú)立地塊，每個(gè)地塊均具備獨(dú)特城市功能，聯(lián)合起來(lái)又為一座大城。目前，此類造城模式還屬全國(guó)首創(chuàng)。福星國(guó)際城總體定位于以高檔居住為主，集娛樂(lè)、休閑、商業(yè)、商務(wù)辦公、文化交流為一體的多功能復(fù)合型物業(yè)。主力產(chǎn)品形態(tài)：尾盤(pán)剩余住宅產(chǎn)品30套左右，戶型面積92-136㎡，公寓產(chǎn)品77套，戶型面積35-84㎡價(jià)格走勢(shì)：09年11月8500元/㎡09年12月8700元/㎡10年2月8800元/㎡

10年4月住宅：10000元/㎡，公寓：12000元/㎡（精裝修）第48頁(yè)/共124頁(yè)深水區(qū)≥8600元/㎡淺水區(qū)8300元/㎡陸地≤8000元/㎡2、價(jià)格策略第49頁(yè)/共124頁(yè)3、項(xiàng)目服務(wù)架構(gòu)及主要成員介紹項(xiàng)目總監(jiān)銷售經(jīng)理項(xiàng)目主策廣告推廣置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)銷售秘書(shū)第50頁(yè)/共124頁(yè)唐維中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)國(guó)際法碩士代表作品：三陽(yáng)廣場(chǎng)，弘業(yè)俊園，武漢科技大廈碧波山莊，金源華庭，美加湖濱新城他/她們都有著6年以上的房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)精英團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員簡(jiǎn)介第51頁(yè)/共124頁(yè)項(xiàng)目總監(jiān)：吉永剛從業(yè)經(jīng)歷：地產(chǎn)從業(yè)6年,操盤(pán)項(xiàng)目20余個(gè)，主要項(xiàng)目包括高端豪宅：東湖天下(武漢東湖)、水岸星城(武漢沙湖)、銀湖翡翠(武漢金銀湖)、泰然南湖玫瑰灣（武漢南湖）、華褔國(guó)際(山東濟(jì)南)、長(zhǎng)安時(shí)代廣場(chǎng)(山東東營(yíng))標(biāo)桿住宅：福星國(guó)際城(武漢武昌)、柒零社區(qū)(武漢光谷)、謂語(yǔ)城(武漢光谷)、錦繡龍城(武漢光谷)、光谷坐標(biāo)城(武漢光谷)、新地·東方明珠及新地·盛世東方(武漢后湖)、現(xiàn)代·森林小鎮(zhèn)（武漢光谷）、眾河·理想上城（河北懷來(lái)）第52頁(yè)/共124頁(yè)銷售經(jīng)理：鄧川代表作品：永成花園，世紀(jì)彩城，佳和大廈，春林庭苑，學(xué)府華庭，新鑫園第53頁(yè)/共124頁(yè)項(xiàng)目主策：謝添中國(guó)地質(zhì)大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)代表作品：萬(wàn)科四季花城，世紀(jì)彩城，金家6號(hào)，錦江壹品，佳和大廈，春林庭苑，學(xué)府華庭，新鑫園，西隆名仕公館，廬山春天，新城風(fēng)尚第54頁(yè)/共124頁(yè)設(shè)計(jì)總監(jiān)：汪輝湖北美術(shù)學(xué)院藝術(shù)設(shè)計(jì)碩士代表作品：前海金岸，聽(tīng)濤觀海，新澳國(guó)際

御水天成，世紀(jì)彩城，新城風(fēng)尚,

水岸明珠，麗景灣第55頁(yè)/共124頁(yè)廣告推廣務(wù)實(shí)任務(wù)在短期內(nèi)，引發(fā)市場(chǎng)最大的關(guān)注四、形象推廣第56頁(yè)/共124頁(yè)“關(guān)注”的關(guān)鍵問(wèn)題——挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)1——市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的信心和敏感性；挑戰(zhàn)2——復(fù)雜、不確定性的市場(chǎng)環(huán)境，唱空和唱多的聲音忽上忽下。第57頁(yè)/共124頁(yè)推廣策略制定的前提1、充分理解“寶業(yè)品牌”的務(wù)實(shí)作風(fēng)；2、充分表達(dá)徐東雅苑項(xiàng)目幾年來(lái)反復(fù)論證，用心打造產(chǎn)品的嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)任的姿態(tài)；3、充分建立與目標(biāo)人群—“青年精英層”的價(jià)值認(rèn)同。第58頁(yè)/共124頁(yè)目標(biāo)人群的價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)他們?cè)谙胧裁础?、產(chǎn)品本身的實(shí)用性、舒適性2、產(chǎn)品的性價(jià)比：在實(shí)用、舒適的基礎(chǔ)上，要求低總價(jià)，以減少首付及月供的壓力第59頁(yè)/共124頁(yè)在今天的市場(chǎng)，誰(shuí)做到對(duì)居住者的切身利益的無(wú)比關(guān)注？誰(shuí)提供為居住居量身打造的產(chǎn)品？誰(shuí)能做到以平等的姿態(tài)與之溝通？將更大可能的贏得“他”“她”的青睞。我們稱之為——?jiǎng)?wù)實(shí)、透明、用心第60頁(yè)/共124頁(yè)客群產(chǎn)品1、推廣定位內(nèi)環(huán)核心青年精英社區(qū)寶業(yè)·徐東雅苑第61頁(yè)/共124頁(yè)2、廣告策略制造話題性第62頁(yè)/共124頁(yè)傳播概念的制定：方案一集團(tuán)的期望＋務(wù)實(shí)的產(chǎn)品＋可近的價(jià)格＋目標(biāo)人群的價(jià)值認(rèn)同＋當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境曬曬我的雅苑含義：1、“曬”本意是把物體放到陽(yáng)光下面的意思

2、“曬”網(wǎng)絡(luò)生活時(shí)尚流行詞，曬客一詞翻譯自英文“share”，是一種分享的意思，通常是將自己比較得意的東西拿出來(lái)與大家分享；是一種自我釋放的一種生活態(tài)度3、“曬曬我的雅苑”寓意項(xiàng)目本著務(wù)實(shí)、透明的原則，將產(chǎn)品拿出來(lái)與大家一起分享第63頁(yè)/共124頁(yè)傳播概念的制定：方案二少折騰，多優(yōu)雅含義：1、產(chǎn)品打造的嚴(yán)謹(jǐn)、為居住者入住后的感覺(jué)及氛圍的營(yíng)造等等，都體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的用心、務(wù)實(shí)。產(chǎn)品上的反復(fù)論證和折騰，更多的是為了讓居住者入住后更為舒適、更為理想，為的是讓他們?nèi)胱『鬄榫幼…h(huán)境少操心、少折騰2、復(fù)雜、不確定的市場(chǎng)環(huán)境，價(jià)格因素的干擾，讓消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)選擇上也折騰了不少；3、開(kāi)發(fā)商務(wù)實(shí)的態(tài)度，價(jià)格的制定，產(chǎn)品的打造，更多的是為了讓消費(fèi)者少些折騰，多些安心。第64頁(yè)/共124頁(yè)傳播概念的制定：方案三我的生活，我的家含義：1、復(fù)雜、不確定的市場(chǎng)環(huán)境，價(jià)格因素的干擾，市場(chǎng)上唱空與唱多的聲音呼上呼下，我們更應(yīng)該回歸到原點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)房子為的是什么？2、為的是更好的生活，為的是有一個(gè)屬于自己的家，通過(guò)一種情感出發(fā)的方式，使之產(chǎn)生認(rèn)同；第65頁(yè)/共124頁(yè)3、傳播策略雙管齊下，活動(dòng)先行第66頁(yè)/共124頁(yè)傳播策略闡述分兩步走：1、線上—以項(xiàng)目品牌形象、產(chǎn)品訴求為主，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注2、線下—結(jié)合市場(chǎng)熱點(diǎn)話題，舉辦相關(guān)事件營(yíng)銷活動(dòng)，加大參與度，從而擴(kuò)大市場(chǎng)關(guān)注度第67頁(yè)/共124頁(yè)4、推廣策略建立形象，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷完成銷售概念滲透，形象展開(kāi)，價(jià)值演繹，持續(xù)關(guān)注，擴(kuò)大影響做好產(chǎn)品，著力宣傳，突出服務(wù)體驗(yàn)營(yíng)銷事件營(yíng)銷口碑營(yíng)銷第68頁(yè)/共124頁(yè)寶業(yè)·徐東雅苑階段價(jià)值訴求點(diǎn)

強(qiáng)銷期開(kāi)盤(pán)期續(xù)銷期尾盤(pán)期蓄水期寶業(yè)品牌&地段價(jià)值生活感受價(jià)值細(xì)節(jié)體驗(yàn)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值&現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)價(jià)值實(shí)景品質(zhì)價(jià)值5、推廣主題重點(diǎn)對(duì)前三類價(jià)值進(jìn)行演繹表現(xiàn)第69頁(yè)/共124頁(yè)各階段廣告推廣主題語(yǔ)青年精英社區(qū)內(nèi)環(huán)核心寶業(yè)·徐東雅苑寶業(yè)：精工建筑城市新生活；徐東，新青年生活主場(chǎng)；徐東上空唯此價(jià)值小戶；徐東上空的低碳生活；品位，中心生活圈從容氣質(zhì)；感悟，中央生活圈自在優(yōu)雅；細(xì)節(jié)，見(jiàn)證寶業(yè)精工雕琢力；品質(zhì)，見(jiàn)證寶業(yè)精工建筑力入駐中央生活圈，錯(cuò)過(guò)就不再擁有；開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷期續(xù)銷期尾盤(pán)期蓄水期第70頁(yè)/共124頁(yè)線上大眾媒體樹(shù)項(xiàng)目形象報(bào)紙、工地圍擋夾報(bào)、墻體包裝電梯廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告小眾媒體圈層客戶積累線下6、推廣渠道第71頁(yè)/共124頁(yè)7、推廣節(jié)奏寶業(yè)·徐東雅苑青年精英社區(qū)內(nèi)環(huán)核心

尾盤(pán)期

續(xù)銷期

強(qiáng)銷期

開(kāi)盤(pán)期蓄水期

寶業(yè)品牌地段價(jià)值現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值生活感受價(jià)值形象樹(shù)立價(jià)值確立價(jià)值釋放價(jià)值深入價(jià)值升華價(jià)值演繹價(jià)值分解第72頁(yè)/共124頁(yè)蓄水期6.12011.1開(kāi)盤(pán)期尾盤(pán)期續(xù)銷期10.17.1強(qiáng)銷期8、媒介計(jì)劃5.17600萬(wàn)元6000萬(wàn)元6400萬(wàn)元4100萬(wàn)元寶業(yè)品牌&地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值&現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)價(jià)值生活感受價(jià)值銷售目標(biāo)推廣節(jié)點(diǎn)價(jià)值主題6.5認(rèn)籌6.26開(kāi)盤(pán)4.26入場(chǎng)5.25營(yíng)銷中心啟用報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)候車亭車身樓宇電梯DM夾報(bào)短信第73頁(yè)/共124頁(yè)推廣策略：1、全方位進(jìn)入營(yíng)銷蓄客階段，擴(kuò)大項(xiàng)目銷售推廣渠道；2、加強(qiáng)項(xiàng)目品牌建設(shè)，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的差異化形象識(shí)別；

3、分別從線上形象推廣、線下事件營(yíng)銷活動(dòng)的方式進(jìn)行傳播，成為市場(chǎng)同類產(chǎn)品傳播上的亮點(diǎn)；蓄客策略：1、以營(yíng)銷活動(dòng)為“點(diǎn)”，寶業(yè)會(huì)、網(wǎng)站互動(dòng)為“長(zhǎng)期線”的蓄客策略2、啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)接待中心，開(kāi)通客戶溝通平臺(tái)，有效提高來(lái)電來(lái)訪量；3、啟動(dòng)“寶業(yè)會(huì)”俱樂(lè)部，并有效組織俱樂(lè)部活動(dòng)及聚集意向客戶；開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷策略第74頁(yè)/共124頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)建議主題：精彩由你創(chuàng)造

——寶業(yè)·徐東雅苑多米諾骨牌比賽暨項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)形式：通過(guò)多米諾骨牌比賽，讓參與活動(dòng)的目標(biāo)客戶充分感受項(xiàng)目“徐東雅苑多變生活空間”的精彩生活。第75頁(yè)/共124頁(yè)9、推廣形象第76頁(yè)/共124頁(yè)主推LOGO第77頁(yè)/共124頁(yè)輔推LOGO1第78頁(yè)/共124頁(yè)輔推LOGO2第79頁(yè)/共124頁(yè)輔推LOGO3第80頁(yè)/共124頁(yè)輔推LOGO4第81頁(yè)/共124頁(yè)輔推LOGO5第82頁(yè)/共124頁(yè)LOGO應(yīng)用示意第83頁(yè)/共124頁(yè)LOGO應(yīng)用示意第84頁(yè)/共124頁(yè)LOGO應(yīng)用示意第85頁(yè)/共124頁(yè)貴賓卡第86頁(yè)/共124頁(yè)名牌第87頁(yè)/共124頁(yè)信封第88頁(yè)/共124頁(yè)禮品傘第89頁(yè)/共124頁(yè)手提袋第90頁(yè)/共124頁(yè)胸牌第91頁(yè)/共124頁(yè)茶杯第92頁(yè)/共124頁(yè)報(bào)廣1—品牌第93頁(yè)/共124頁(yè)報(bào)紙2—形象第94頁(yè)/共124頁(yè)報(bào)紙3—形象第95頁(yè)/共124頁(yè)報(bào)紙4—形象第96頁(yè)/共124頁(yè)報(bào)紙5—賣點(diǎn)第97頁(yè)/共124頁(yè)圍墻第98頁(yè)/共124頁(yè)1、臨時(shí)售樓處包裝方案臨時(shí)營(yíng)銷中心包裝五、現(xiàn)場(chǎng)形象提升建議第99頁(yè)/共124頁(yè)臨時(shí)營(yíng)銷中心包裝第100頁(yè)/共124頁(yè)徐東大街臨時(shí)圍墻2、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝方案第101頁(yè)/共124頁(yè)工地花園圍墻設(shè)計(jì)方案第102頁(yè)/共124頁(yè)樓體包裝1（朝愛(ài)家國(guó)際華城方向）第103頁(yè)/共124頁(yè)樓體包裝2（朝二橋方向）第104頁(yè)/共124頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)道旗設(shè)計(jì)第105頁(yè)/共124頁(yè)工地花園圍墻第106頁(yè)/共124頁(yè)商業(yè)街綠化建議第107頁(yè)/共124頁(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容完成時(shí)間責(zé)任人組織架構(gòu)完成售樓人員初步構(gòu)架4.26吉永剛辦公條件完善辦公用品、服裝等配備4.26孟杰工作計(jì)劃統(tǒng)籌整合營(yíng)銷工作計(jì)劃安排4.20謝添管理制度擬定作息制度、員工規(guī)范、激勵(lì)機(jī)制等4.26吉永剛各類銷售表格客戶詳細(xì)內(nèi)容登記4.26鄧川平臺(tái)建設(shè)部分1、營(yíng)銷工作計(jì)劃六、工作計(jì)劃第108頁(yè)/共124頁(yè)營(yíng)銷培訓(xùn)部分事項(xiàng)工作內(nèi)容完成時(shí)間責(zé)任人片區(qū)市調(diào)城市發(fā)展、供求狀況、市場(chǎng)特征4.27鄧川產(chǎn)品培訓(xùn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型配比、優(yōu)劣勢(shì)等4.28謝添百問(wèn)培訓(xùn)關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的100問(wèn)4.28吉永剛競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手培訓(xùn)項(xiàng)目基本狀況、銷售狀況、營(yíng)銷手段、項(xiàng)目攻防等4.28吉永剛購(gòu)房合同培訓(xùn)相關(guān)條款的培訓(xùn)4.29孟杰按揭須知培訓(xùn)所需資料、流程等4.29孟杰銷售技巧提升培訓(xùn)應(yīng)變力、銷售難點(diǎn)等4.29鄧川項(xiàng)目賣點(diǎn)培訓(xùn)優(yōu)劣勢(shì)、賣點(diǎn)等4.29謝添第109頁(yè)/共124頁(yè)整合推廣部分（一）事項(xiàng)提交確認(rèn)完成時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人項(xiàng)目整合推廣方案4.20謝添、汪輝//圍擋廣告4.20謝添、汪輝道旗廣告4.20謝添、汪輝報(bào)紙廣告4.20謝添、汪輝第110頁(yè)/共124頁(yè)事項(xiàng)提交確認(rèn)完成時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人DM單張4.29汪輝短信4.26吉永剛樓體廣告4.20網(wǎng)絡(luò)廣告4.26其他推廣整合推廣部分（二）第111頁(yè)/共124頁(yè)營(yíng)銷策劃部分階段策略報(bào)告報(bào)告主要內(nèi)容提交時(shí)間負(fù)責(zé)人甲方調(diào)整第一階段營(yíng)銷策劃報(bào)告1、市場(chǎng)分析2、項(xiàng)目分析、3、項(xiàng)目定位4、形象定位5、客群定位6、廣告預(yù)想4.20謝添

第二階段開(kāi)盤(pán)策略報(bào)告1、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與變化2、客戶情況深度分析（來(lái)訪與認(rèn)籌）3、認(rèn)籌方案4、定價(jià)原則與策略5、銷控策略6、推盤(pán)策略7、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策劃5.20

吉永剛

第三階段持續(xù)營(yíng)銷策劃報(bào)告1、開(kāi)盤(pán)客戶分析2、價(jià)格分析與調(diào)整3、項(xiàng)目促銷策略4、宣傳與推廣的配合5、銷售目標(biāo)預(yù)估6、二次開(kāi)盤(pán)的提前預(yù)制6.30

吉永剛

第112頁(yè)/共124頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)包裝部分事項(xiàng)提交確認(rèn)完成時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人營(yíng)銷中心包裝建議4.28謝添、汪輝廣告公司看房通道包裝建議4.28吉永剛、汪輝廣告公司第113頁(yè)/共124頁(yè)銷售物料部分（一）事項(xiàng)提交確認(rèn)完成時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人海報(bào)4.28汪輝印刷公司戶型單張4.28汪輝印刷公司DM單張4.28汪輝印刷公司手提袋4.28汪輝印刷公司第114頁(yè)/共124頁(yè)事項(xiàng)提交確認(rèn)完成時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人紙杯4.28汪輝印刷公司名片4.28汪輝印刷公司胸牌4.28汪輝廣告公司信封4.28汪輝印刷公司檔案袋4.29汪輝印刷公司便簽4.29汪輝印刷公司銷售物料部分（二）第115頁(yè)/共124頁(yè)銷售道具部分事項(xiàng)提交確認(rèn)完成時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人時(shí)間責(zé)任人購(gòu)房合同（配合甲方制定）購(gòu)房收據(jù)////沙盤(pán)////戶型模型////認(rèn)購(gòu)書(shū)5.7吉永剛5.10五證設(shè)計(jì)（證照具備后1天）銷控表5.8汪輝5.10安全帽（視甲方LOGO要求）//導(dǎo)視牌5.8汪輝第116頁(yè)/共124頁(yè)事項(xiàng)投放時(shí)間數(shù)量備注臨時(shí)接待中心室內(nèi)展板5.15

門(mén)頭5.11

吊旗5.1據(jù)實(shí)確定

背景墻5.1據(jù)實(shí)確定噴繪不銹鋼包邊