綠色建筑的運(yùn)營(yíng)管理與維護(hù)

第七章綠色建筑的運(yùn)營(yíng)管理與維護(hù)當(dāng)前1頁(yè)，總共33頁(yè)。

目錄CONTENTS1建筑及建筑設(shè)備運(yùn)行管理2物業(yè)管理3建筑合同能源管理4建筑節(jié)能檢測(cè)、計(jì)量、調(diào)試與故障診斷5既有建筑的節(jié)能改造當(dāng)前2頁(yè)，總共33頁(yè)。01第一節(jié)建筑及建筑設(shè)備運(yùn)行管理當(dāng)前3頁(yè)，總共33頁(yè)。前言

建筑的運(yùn)行階段占整個(gè)建筑全生命時(shí)限的95%以上，要實(shí)現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)?！蹦繕?biāo)，不僅在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造階段，更需要提升和優(yōu)化運(yùn)行階段的管理技術(shù)水平和模式。在保證對(duì)建筑使用者的健康、舒適性和工作效率的同時(shí)，還要考慮建筑及建筑設(shè)備運(yùn)行時(shí)是否節(jié)能減排，由此可以確定建筑設(shè)備運(yùn)行管理的原則包括三個(gè)方面：控制室內(nèi)空氣品質(zhì)、控制熱舒適性、節(jié)能減排當(dāng)前4頁(yè)，總共33頁(yè)。一、室內(nèi)環(huán)境參數(shù)管理1、合理確定室內(nèi)溫度、濕度和風(fēng)速?溫度——通常把室內(nèi)溫度，在采暖期控制在16℃左右，制冷期控制在27℃?濕度——采暖期一般保證在30%以上，制冷期應(yīng)控制在70%以下?風(fēng)速——采暖期在0.2m/s以下，制冷期在0.3m/s以下當(dāng)前5頁(yè)，總共33頁(yè)。一、室內(nèi)環(huán)境參數(shù)管理2、合理控制新風(fēng)量?新風(fēng)系統(tǒng)是由送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)組成的一套獨(dú)立空氣處理系統(tǒng)，通過(guò)新風(fēng)機(jī)凈化室外空氣導(dǎo)入室內(nèi)通過(guò)管道將室內(nèi)空氣排出到室外。當(dāng)前6頁(yè)，總共33頁(yè)。一、室內(nèi)環(huán)境參數(shù)管理3、合理控制室內(nèi)污染物?采用回風(fēng)的空調(diào)室內(nèi)嚴(yán)格禁煙?采用“綠色”裝飾材料、家具、設(shè)備?定期清潔系統(tǒng)設(shè)備當(dāng)前7頁(yè)，總共33頁(yè)。二、建筑門(mén)窗管理1、利用門(mén)窗控制室內(nèi)得熱量、采光等問(wèn)題的措施1）建筑外遮陽(yáng)遮陽(yáng)構(gòu)件向可調(diào)性增強(qiáng)、便于操作、智能化控制發(fā)展當(dāng)前8頁(yè)，總共33頁(yè)。二、建筑門(mén)窗管理2）窗口內(nèi)遮陽(yáng)形式和材質(zhì)更靈活，但太陽(yáng)輻射熱量已經(jīng)進(jìn)入房間，會(huì)使室內(nèi)溫度升高。3）玻璃自遮陽(yáng)吸熱玻璃、熱反射玻璃、低輻射玻璃這種遮陽(yáng)系數(shù)小的玻璃。但采光通風(fēng)會(huì)受影響。4）通風(fēng)窗技術(shù)中空內(nèi)置百葉窗當(dāng)前9頁(yè)，總共33頁(yè)。二、建筑門(mén)窗管理2、利用門(mén)窗有組織的控制自然通風(fēng)當(dāng)前10頁(yè)，總共33頁(yè)。02第二節(jié)物業(yè)管理當(dāng)前11頁(yè)，總共33頁(yè)。一、物業(yè)管理相關(guān)概念1、綠色建筑物業(yè)管理

綠色建筑的物業(yè)管理不但包括傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容，還應(yīng)包括對(duì)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、保護(hù)環(huán)境與智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)和功能提升。

綠色建筑的物業(yè)管理需要很多現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)支持，如生態(tài)技術(shù)計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)、空調(diào)技術(shù)等，需要物業(yè)管理人員擁有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，能夠科學(xué)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)環(huán)境、房屋、設(shè)備和設(shè)施。當(dāng)前12頁(yè)，總共33頁(yè)。一、物業(yè)管理相關(guān)概念2、智能化物業(yè)管理綠色建筑的物業(yè)管理應(yīng)采用智能化物業(yè)管理，它是在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容上的提升1）對(duì)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與環(huán)境保護(hù)的管理2)安保、消防、停車(chē)管理采用智能技術(shù)3）管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化4）物業(yè)管理應(yīng)用信息系統(tǒng)，采用定量化，達(dá)到設(shè)計(jì)目標(biāo)值。實(shí)現(xiàn)綠色建筑建設(shè)與綠色建筑物業(yè)管理兩者同步發(fā)展當(dāng)前13頁(yè)，總共33頁(yè)。一、物業(yè)管理相關(guān)概念3、ISO14001環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)

是唯一可供認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)中文名稱(chēng)是“環(huán)境管理體系——規(guī)范及使用指南是組織規(guī)劃、實(shí)施、檢查、評(píng)審環(huán)境管理運(yùn)行系統(tǒng)的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)包含五大部分：環(huán)境方針、規(guī)劃、實(shí)施與運(yùn)行、檢查與糾正措施、管理評(píng)審當(dāng)前14頁(yè)，總共33頁(yè)。二、節(jié)能、節(jié)水與節(jié)材管理1、制定節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材管理方案節(jié)能管理制度：制定節(jié)能管理模式、分戶(hù)分類(lèi)計(jì)量與收費(fèi)、指標(biāo)達(dá)到設(shè)計(jì)要求節(jié)水管理制度：梯級(jí)用水原則、分戶(hù)分類(lèi)計(jì)量與收費(fèi)、指標(biāo)達(dá)到設(shè)計(jì)要求節(jié)材管理制度：建立建筑、設(shè)備、系統(tǒng)維護(hù)制度；耗材管理制度；選用綠材，減少維修材料消耗當(dāng)前15頁(yè)，總共33頁(yè)。二、節(jié)能、節(jié)水與節(jié)材管理2、節(jié)能的智能技術(shù)采用能源管理系統(tǒng)

供熱通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備節(jié)能技術(shù)

樓宇能源自動(dòng)管理系統(tǒng)當(dāng)前16頁(yè)，總共33頁(yè)。三、綠化管理

綠化管理貫穿于規(guī)劃、施工及養(yǎng)護(hù)等整個(gè)階段，它是保證工程質(zhì)量、維護(hù)建設(shè)成果關(guān)鍵所在。1）制定綠化管理制度并認(rèn)真執(zhí)行對(duì)綠化用水進(jìn)行計(jì)量，建立并完善節(jié)水型灌溉系統(tǒng)；規(guī)范殺蟲(chóng)劑等化學(xué)藥品使用，有效避免對(duì)土壤和地下水環(huán)境的損害。2）采用無(wú)公害病蟲(chóng)害防治技術(shù)防止環(huán)境污染，促進(jìn)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展當(dāng)前17頁(yè)，總共33頁(yè)。四、垃圾管理

循環(huán)經(jīng)濟(jì)的核心是資源綜合利用，不是廢舊物資回收，要實(shí)現(xiàn)減量化、資源化、無(wú)害化的廢棄物，重點(diǎn)是城市的生活垃圾。中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第157號(hào)《城市生活垃圾管理辦法》已于2007年4月10日經(jīng)建設(shè)部第123次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2007年7月1日起施行。治理規(guī)劃、清掃收集、處置、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則等共五十一條當(dāng)前18頁(yè)，總共33頁(yè)。五、智能化系統(tǒng)管理當(dāng)前19頁(yè)，總共33頁(yè)。五、智能化系統(tǒng)管理當(dāng)前20頁(yè)，總共33頁(yè)。五、智能化系統(tǒng)管理當(dāng)前21頁(yè)，總共33頁(yè)。五、智能化系統(tǒng)管理當(dāng)前22頁(yè)，總共33頁(yè)。03第三節(jié)建筑合同能源管理當(dāng)前23頁(yè)，總共33頁(yè)。一、建筑合同能源定義合同能源管理：節(jié)能服務(wù)公司與用能單位以契約形式約定節(jié)能項(xiàng)目的節(jié)能目標(biāo)，節(jié)能服務(wù)公司為實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)向用能單位提供必要的服務(wù)，用能單位以節(jié)能效益支付節(jié)能服務(wù)公司的投入及其合理利潤(rùn)的節(jié)能服務(wù)機(jī)制。其實(shí)質(zhì)就是以減少的能源費(fèi)用來(lái)支付節(jié)能項(xiàng)目全部成本的節(jié)能業(yè)務(wù)方式。這種節(jié)能投資方式允許客戶(hù)用未來(lái)的節(jié)能收益為工廠和設(shè)備升級(jí)，以降低運(yùn)行成本；或者節(jié)能服務(wù)公司以承諾節(jié)能項(xiàng)目的節(jié)能效益、或承包整體能源費(fèi)用的方式為客戶(hù)提供節(jié)能服務(wù)。當(dāng)前24頁(yè)，總共33頁(yè)。一、建筑合同能源定義項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1）用能單位不需要承擔(dān)節(jié)能項(xiàng)目實(shí)施的資金、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，并在項(xiàng)目實(shí)施降低用能成本的同時(shí)，獲得實(shí)施節(jié)能帶來(lái)的收益和獲取ESCO提供的設(shè)備。2）節(jié)能效率高，節(jié)能率一般在5%－40%，甚至可超過(guò)50%。3）改善客戶(hù)現(xiàn)金流，把有限的資金投資在其他更優(yōu)先的投資領(lǐng)域。4）使客戶(hù)管理更科學(xué)，獲得專(zhuān)業(yè)節(jié)能資訊和能源管理經(jīng)驗(yàn)，提升管理人員素質(zhì)，促進(jìn)內(nèi)部管理科學(xué)化。5）提升客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)力，減少用能成本支出，提高了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)還因?yàn)楣?jié)約了能源，改善了環(huán)境品質(zhì)，建立了綠色企業(yè)形象，從而增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。6）節(jié)能更專(zhuān)業(yè)，由于是全面負(fù)責(zé)能源管理的專(zhuān)業(yè)化“節(jié)能服務(wù)公司”，所以能夠比一般技術(shù)機(jī)構(gòu)提供更專(zhuān)業(yè)、更系統(tǒng)的節(jié)能技術(shù)和解決方案。7）節(jié)能有保證，可向用戶(hù)承諾節(jié)能量，保證客戶(hù)可以在項(xiàng)目實(shí)施后即刻實(shí)現(xiàn)能源利用成本下降。8）投資回收短，項(xiàng)目投資額較大，但投資回收期短。從已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目來(lái)看，投資回收期平均為1～3年。9）市場(chǎng)機(jī)制及雙贏結(jié)果，ESCO為客戶(hù)承擔(dān)了節(jié)能項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，在客戶(hù)見(jiàn)到節(jié)能效益后，才與客戶(hù)一起分享節(jié)能成果，而取得雙贏的效果。當(dāng)前25頁(yè)，總共33頁(yè)。一、建筑合同能源定義客戶(hù)提供的節(jié)能服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：?節(jié)能診斷：

針對(duì)客戶(hù)的具體情況，測(cè)定客戶(hù)當(dāng)前用能量和用能效率，提出節(jié)能潛力所在，并對(duì)各種可供選擇的節(jié)能措施的節(jié)能量進(jìn)行預(yù)測(cè)。?節(jié)能改造方案設(shè)計(jì)：

根據(jù)節(jié)能診斷的結(jié)果，提出如何利用成熟的節(jié)能技術(shù)來(lái)提高能源利用效率、降低能源成本的方案和建議。?施工設(shè)計(jì)：對(duì)項(xiàng)目管理、工程時(shí)間、資源配置、預(yù)算、設(shè)備和材料的進(jìn)出協(xié)調(diào)等進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，確保工程順利實(shí)施并按期完成。?節(jié)能項(xiàng)目融資：

向客戶(hù)的節(jié)能項(xiàng)目投資或提供融資服務(wù)?原材料和設(shè)備采購(gòu)：

根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的要求負(fù)責(zé)原材料和設(shè)備的采購(gòu)，所需費(fèi)用由EMC籌措。當(dāng)前26頁(yè)，總共33頁(yè)。一、建筑合同能源定義客戶(hù)提供的節(jié)能服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：?施工、安裝和調(diào)試：根據(jù)合同，由EMC負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的施工、安裝和調(diào)試。?運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)：EMC對(duì)改造系統(tǒng)的運(yùn)行管理和操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，負(fù)責(zé)組織安排好改造系統(tǒng)的管理、維護(hù)和檢修。?節(jié)能量監(jiān)測(cè)：EMC與客戶(hù)共同監(jiān)測(cè)和確認(rèn)節(jié)能項(xiàng)目在合同期內(nèi)的節(jié)能效果，以確認(rèn)合同中確定的節(jié)能效果是否達(dá)到。?收回投資和利潤(rùn)：

對(duì)于節(jié)能效益分享項(xiàng)目，在項(xiàng)目合同期內(nèi)，EMC對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的投入（包括土建、原材料、設(shè)備、技術(shù)等）擁有所有權(quán)，并與客戶(hù)分享項(xiàng)目產(chǎn)生的節(jié)能效益。在EMC的項(xiàng)目資金、運(yùn)行成本、所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)及合理的利潤(rùn)得到補(bǔ)償之后（即項(xiàng)目合同期結(jié)束），設(shè)備的所有權(quán)一般將轉(zhuǎn)讓給客戶(hù)?？蛻?hù)最終就獲得高能效設(shè)備和節(jié)約能源的成本，并享受EMC所留下的全部節(jié)能效益。當(dāng)前27頁(yè)，總共33頁(yè)。04建筑節(jié)能檢測(cè)、計(jì)量調(diào)試與故障診斷當(dāng)前28頁(yè)，總共33頁(yè)。一、節(jié)能檢測(cè)目前，全國(guó)范圍內(nèi)建筑節(jié)能檢測(cè)都執(zhí)行《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ132-2001它是最具權(quán)威性的檢測(cè)方法，它的發(fā)布實(shí)施，為建筑節(jié)能政策的執(zhí)行提供了科學(xué)依據(jù)，使建筑節(jié)能由傳統(tǒng)的間接計(jì)算、目標(biāo)定性評(píng)判到現(xiàn)在的直接測(cè)量，這項(xiàng)工作進(jìn)入了有定性到定量、有間接到直接、由感性判斷到科學(xué)檢測(cè)的新階段。建筑節(jié)能現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)最主要的項(xiàng)目是圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)，這也是最重要的項(xiàng)目。如何準(zhǔn)確測(cè)量墻體傳熱系數(shù)是建筑節(jié)能現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)驗(yàn)收的關(guān)鍵。當(dāng)前29頁(yè)，總共33頁(yè)。一、節(jié)能檢測(cè)?熱流計(jì)法

熱流計(jì)是建筑能耗測(cè)定中常用儀表，用熱流計(jì)和溫度傳感器測(cè)量通過(guò)構(gòu)件的熱流值和表面溫度?熱箱法人工制造一個(gè)一維傳熱環(huán)境，內(nèi)側(cè)和室內(nèi)空氣溫度保持一致外部為室外自然條件，熱流從室內(nèi)向室外傳遞，計(jì)算得到被測(cè)部位的傳熱系數(shù)?常功率平面熱源法在墻體內(nèi)表面認(rèn)為的加一個(gè)合適的恒定熱源，對(duì)墻體進(jìn)行一段時(shí)間的加熱，測(cè)定墻體內(nèi)外表面溫度得出傳熱系數(shù)。1、檢測(cè)傳熱系數(shù)方法當(dāng)前30頁(yè)，總共33頁(yè)。二、節(jié)能計(jì)量冷熱計(jì)量的方式?

公共建筑：安裝樓棟總表?

已有民用建筑：每戶(hù)安裝熱分配表?

新民用建筑：安裝樓棟總表、安裝熱能表

?

采用中央空調(diào)的公用建筑：按樓層、區(qū)域安裝冷/熱表?

采用中央空調(diào)的民用建筑：按戶(hù)安裝冷/熱表當(dāng)前31頁(yè)，總共33頁(yè)。三、建筑系統(tǒng)的調(diào)試調(diào)試包括檢查和驗(yàn)收建筑系統(tǒng)、驗(yàn)收建筑設(shè)計(jì)的各個(gè)方面、確保建筑是按照承包文件建造的，并驗(yàn)證建筑及系統(tǒng)是否具有預(yù)期功能。

建筑調(diào)試的好處，在建筑調(diào)試過(guò)程中，對(duì)建筑系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試和驗(yàn)證，以確保它們按設(shè)計(jì)運(yùn)