濟南別墅項目前期策劃定位報告

濟南市雪野湖別墅項目PAGEPAGE30雪野湖別墅項目目目前期策劃定位報報報告2010年3月月月目錄第一部分：市場場場調查與與分析析宏觀市場調研與與與分析濟南市經(jīng)濟環(huán)境境境概況濟南市城市空間間間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略濟南市房地產(chǎn)市市市場分析析濟南別墅市場專專專項分析析濟南別墅及高端端端物業(yè)發(fā)發(fā)展及及現(xiàn)狀概概況濟南代表性高端端端物業(yè)調調研濟南主要別墅及及及高端物物業(yè)未未來市場場供應應量第二部分：項目目目條件分分析雪野湖基本概況況況項目宗地分析項目SWOT分分析析第三部分：項目目目定位目標客戶群核心心心定位產(chǎn)品定位總結第一部分市市市場調查查與分分析宏觀市場調研與與與分析濟南市經(jīng)濟環(huán)境境境概況濟南市經(jīng)濟現(xiàn)狀狀狀與發(fā)展展類別年份全市GDP總值值（億元）同比增長率（%%%）全社會固定資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)投資（億元）同比增長率（%%%）城市居民人均可可可支配收收入（元元）同比增長率（%%%）2007年2562.817.31151.713.318005.11117.42008年3017.417.71415.322.920802.22215.52009年3351.412.21655.420.322721.7779.2產(chǎn)業(yè)結構情況2008年濟南南南市結構構調整整取得新新進展展，三次次產(chǎn)業(yè)業(yè)比重分分別為為5.8：44.1：50.1，一、二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重分別別較上年年減少少0.1和1.1，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增加1.2。政府推動經(jīng)濟發(fā)發(fā)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重重點濟南市堅持以市市市場為導導向，拉拉長產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，開開展多元元化經(jīng)經(jīng)營，鼓鼓勵企企業(yè)向房房地產(chǎn)產(chǎn)、新型型建材材等產(chǎn)業(yè)業(yè)延伸伸，強化化區(qū)域域服務功功能，突突出發(fā)展展現(xiàn)代代服務業(yè)業(yè)，加加快建設設區(qū)域域性服務務業(yè)中中心城市市。從上表看，濟南南南市的國國民生生產(chǎn)總值值增長長平穩(wěn)，全全市市固定資資產(chǎn)投投資額度度和城城市居民民人均均可支配配收入入逐年增增加，受受全球金金融危危機的影影響，2009年濟南市市的GDP增長率較較上上年有所所減緩緩，但仍仍高于于全國平平均增增長水平平。2009年，濟濟濟南市GDP在全國省省會會城市中中占第第8位，全社社會會固定資資產(chǎn)投投資占14位，城市市居居民人均均可支支配收入入占第第4位，位居居前前列。不不斷調調整產(chǎn)業(yè)業(yè)結構構，加快快發(fā)展展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，堅堅持并鼓鼓勵房房地產(chǎn)的的健康康可持續(xù)續(xù)發(fā)展展。濟南市城市空間間間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略濟南市為推動動動城市建設設，促促進城市市經(jīng)濟濟社會發(fā)發(fā)展，在在《濟南市市城城市總體體規(guī)劃劃（1996年—2010年）》中確確定定了“東拓、西西進進、南控控、北北跨、中中疏”的空間戰(zhàn)戰(zhàn)略略和“新區(qū)開發(fā)發(fā)、老老城提升升、兩兩翼展開開、整整體推進”的發(fā)展思思路路。城市空間布局：：：“一城、一一區(qū)區(qū)、一帶”一城：中部主城城城區(qū)一區(qū)：西南部長長長清地塊塊一帶：東部產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)帶（章章丘）濟南市房地產(chǎn)市市市場分析析濟南市房地產(chǎn)市市市場概況況類別年份房地產(chǎn)開發(fā)投資資資總額（億億元元）同比增長率（%%%）商品房銷售面積積積（萬方方）同比增長率（%%%）商品房銷售總額額額（億元）同比增長率（%%%）人均住宅使用面面面積（㎡㎡）同比增長（㎡）2007年193.220.7320.212.5120.920.5210.92008年274.141.9371.215.9155.128.321.50.52009年332.621.3439.818.5211.236.2--由上表分析可以以以得出，濟濟南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場場開發(fā)投投資總總額、商商品房房銷售面面積和和銷售總總額每每年均呈呈現(xiàn)快快速平穩(wěn)穩(wěn)增長長趨勢。濟南市土地成交交交情況2009年濟南南南市全年年出讓讓106宗地，較2008年翻了一一番番，出讓讓面積積及折合合總建建筑面積積的漲漲幅均在150%以上，平平均均地價為255..7萬元/畝，樓面面地地價為14577..68元/㎡。其中中，商商業(yè)綜合合用地地平均地地價460..665萬元/畝，平均均樓樓面地價15622..3元/㎡；住宅宅用用地平均均地價價233..005萬元/畝，平均均樓樓面地價價為14388..84元/㎡。3.200999年濟南市市主主城區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場表表現(xiàn)狀狀況調研研類別區(qū)位供應量建筑形態(tài)主力戶型價格（元/㎡）客戶群市中區(qū)100萬方以小高層、高層層層為主，少少量量花園洋洋房及及別墅94-110㎡㎡㎡、130--1150㎡普通住宅：600000--85500別墅9000--11200000市中心的優(yōu)質客客客戶歷下區(qū)（全運會）最為密集以小高層、高層層層為主，少少量量花園洋洋房及及別墅94-110㎡㎡㎡、130--1150㎡6000-10000000本市及周邊城市市市歷城區(qū)20余萬方小高層、高層以130㎡以上上上為主6400-755500全市各區(qū)中高端端端收入者者天橋區(qū)40余萬方小高層為主，其其其次高層層，極極少量花花園洋洋房和別別墅140方以下為為為主，花花園洋洋房和別別墅面面積：170--3300㎡5500-600000青年置業(yè)者槐蔭區(qū)35萬方多層、小高層、高高層具存80-140㎡㎡㎡5600-655500中端客戶群從上表可以看出出出，主城城區(qū)內內市場主主要以以小高層層為主主，別墅墅的市市場主要要分部部在繁華華的市市中心和和歷下下區(qū)，但但這并并非傳統(tǒng)統(tǒng)意義義上的純純別墅墅，而是是坐落落在繁華華市區(qū)區(qū)內的類類別墅墅，供應應量較較少，主主力戶戶型在150--3300㎡之間，別別別墅平均均價格格在80000--1500000元/㎡左右。2009年，濟南南市市主城區(qū)區(qū)內，商商品房的的平均均價格同同比漲漲幅近13%，部分地地區(qū)區(qū)漲幅超超過20%。市場影影響響因素分分析如如下：由于房地產(chǎn)在本本本輪經(jīng)濟濟中的的帶動作作用明明顯，地地方政政府的大大力支支持，以以及寬寬松的貨貨幣政政策，民民眾對對通貨膨膨脹的的預期；；濟南市場供應不不不足，政政府推推出地塊塊較少少；剛性需求強勁。4.濟南市住住住宅市場場發(fā)展展趨勢隨著城市建設的的的進行，西西部部，北部部即槐槐蔭區(qū)，長長清清區(qū)，天天橋區(qū)區(qū)成為較較有潛潛力的片片區(qū)，土土地供應應量較較多，將將成為為濟南未未來幾幾年發(fā)展展熱點點。濟南南西客客站區(qū)建建設將將繼續(xù)推推動城城市的西西進步步伐，品品牌開開發(fā)商增增多，產(chǎn)產(chǎn)品升級級加速速。中海海、綠綠城、綠綠地、恒恒達、保保利等等品牌開開發(fā)商商在濟南南的房房地產(chǎn)市市場占占有量正正逐步步增加，高高品品質住宅宅供應應量的增增加將將會推動動濟南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的品牌牌和產(chǎn)產(chǎn)品層面面的競競爭。5.濟南購房房房消費觀觀在09年12月月份的“中國購房房者者信心指指數(shù)”調查顯示示，濟濟南人的的購房房信心僅僅次于于排名第第一的的北京人人，排排名第二二。調調查內容容包括括購房意意愿、購購房實際際能力力、能否否承擔擔當?shù)胤糠績r等等方面。投資群體信心最最最足在首次置業(yè)群體體體、改善善性需需求群體體和投投資群體體中，投投資需求求群體體購房信信心最最高。手手頭富富足的投投資者者們對通通脹的的擔憂催催生了了保值增增值的的需求。小戶型難尋在投資旺盛的市市市場需求求下，開開發(fā)商建建了較較多大面面積戶戶型住房房，從從成交平平均面面積來看看，普普遍超過100㎡，可見見投投資者需需求旺旺盛。濟南別墅市場專專專項分析析濟南別墅及高端端端物業(yè)發(fā)發(fā)展及及現(xiàn)狀概概況1.199888年-20007年濟南別別墅墅項目概概況●自始至終的的“淡定”1998年，濟濟濟南第一一個別別墅項目——金宮山莊莊進進入別墅墅市場場，但由由于濟濟南市民民受傳傳統(tǒng)儒家家保守守中庸思思想的的影響，大大多多數(shù)人有有著不不外顯，不不露露財?shù)某浅鞘行孕愿?，市市場反反應卻很很冷淡淡。之后后南部部山區(qū)的的加州州花園、北北部部的國科科國際際高爾夫夫別墅墅、西部部的文文昌山莊莊等別別墅項目目加入入了別墅墅市場場行列，使使得得濟南的的高端端物業(yè)市市場不不斷升溫溫。但但在07年之前，銷銷銷售卻從從沒“火”起來。戶型追求大07年之前的別別墅墅項目，面面面積從200--4400㎡不等，240㎡以下的的戶戶型少之之又少少，總價價達到到了200多萬每套套，戶戶型配比比不夠夠合理。類別墅價格遠超超超純別墅墅價格格07年之前，濟濟南南存在的純純純別墅價價格一一般在45000--80000元/㎡之間，這這這些大都都有豐豐富的自自然資資源和山山水景景觀，是是純粹粹意義上上的別別墅；而而濟南南城區(qū)的的類別別墅項目目，價價格多在80000--1500000元/㎡。這與與一一線城市市別墅墅現(xiàn)象呈呈反相相。這與與濟南南人的別別墅消消費習慣慣有很很大關系系，很很多人依依然把把別墅定定義為為日常居居住，由由于資源源稀缺缺和地塊塊本身身的價值值決定定了類別別墅不不菲價格格。有錢難買高品質質質別墅一些具備別墅消消消費需求求的客客戶，如如企業(yè)業(yè)高層管管理者者、私營營企業(yè)業(yè)主及文文藝界界名流，對對別別墅格外外挑剔剔，但濟濟南的的別墅市市場正正處于發(fā)發(fā)展階階段，尚尚不成成熟，在在景觀觀設計、戶戶型型創(chuàng)意、居居住住理念等等方面面尚不完完美，所所以，濟濟南出出現(xiàn)“有錢買不不到到好別墅”感嘆。2008年-222010年3月份濟南南別別墅項目目概況況一線大鱷進駐2009年一線線線品牌開開發(fā)商商的進駐駐帶來來了先進進的開開發(fā)理念念和成成熟產(chǎn)品品，濟濟南別墅墅產(chǎn)品品檔次大大幅提提升，挖挖掘出出濟南的的大量量潛在客客戶，出出現(xiàn)火爆爆情況況。高端市場受寵濟南的高端住宅宅宅市場需需求不不斷升溫溫，出出現(xiàn)了產(chǎn)產(chǎn)品“越高端越越受受寵”的現(xiàn)象。2009年濟南的的別別墅在建建項目目有10個，市場場總總供應量862套，總面面積23.9萬方，其其中中新增供供應量量為779套，總面面積21.7萬方，全全年年共成交702套，總面面積19.7萬方，新新推推出的別別墅基基本售罄罄，2010年濟南將將會會有10個別墅項項目目，約40萬㎡的別別墅墅產(chǎn)品集集中推推出。全方位百花齊放放放07年之前，濟濟南南市的別墅墅墅市場主主要集集中在南南部千千佛山周周邊，如如今分布布在東東南西北北各個個方位，呈呈現(xiàn)現(xiàn)百花齊齊放的的局面。反反映映了濟南南的別別墅市場場開始始由單純純的“賣資源”向“賣產(chǎn)品”轉變。在售及潛在項目目目分布地地域廣廣闊，涉涉及濟濟南市區(qū)區(qū)、郊郊區(qū)、下下屬縣縣市,市區(qū)樓盤盤集集中在南南部、東東部：東部：瑞境皇皇皇冠水岸、齊齊魯澗橋、蟠蟠龍山水、諾諾貝爾城、中中海華創(chuàng)、中中海紫御東郡郡、海爾綠城城全運村、燕燕子山莊、原原山9號、黃金999、中齊未來來城、東山墅墅、彩虹水岸岸南部：金宮宮山山莊、魯能能能領秀城城、中中齊他山山、外外海蝶泉泉山莊莊、銀豐豐花園園、舜耕耕名筑筑、峰景景尚院院、天泰泰太陽陽樹、九九如山山莊西部：魯商商御御龍灣、康康康橋圣菲菲、中中建怡水水和苑苑、名門門世家家、黃金金崮云云湖高爾爾夫別別墅、海海那城城北部：國科高高高爾夫別墅墅、齊齊魯溫泉泉水郡郡、翡翠翠郡濟南代表性高端端端物業(yè)調調研類別名稱物業(yè)類型主力戶型售價地理位置優(yōu)劣勢中海紫御東郡雙拼聯(lián)排250-370㎡200-38000萬元/套歷下花園路東首首首,國際會展展中中心北側側品牌開發(fā)商、品品品質好、戶戶型型好；所所在區(qū)區(qū)位缺乏乏高端端品味，與與高高層混雜雜銀豐花園花園洋房250-400㎡8300-988800元/㎡市中陽光舜城南南南區(qū),龜山先期口碑好，山山山體自然然優(yōu)勢勢；價位位偏高高，與普普通住住宅混居居外海蝶泉山莊聯(lián)排疊加170-340㎡疊加126-22110萬元，聯(lián)聯(lián)排250--3380萬元/套市中英雄山路與與與二環(huán)南南路交交匯處自然資源優(yōu)越，準準現(xiàn)房；社區(qū)區(qū)配套不完善善（銷售欠佳佳）魯商御龍灣獨棟，聯(lián)排，雙雙雙拼，四四組院院220-600㎡預期價格800000-1100000元/㎡長清大學城自然人文環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)越，產(chǎn)產(chǎn)品特特色突出出，配配套不完完善中海奧龍觀邸別墅高層255—54555㎡15000-22250000元/㎡，一期推推出出的118席，銷5.9個億，一期期售售罄東南二環(huán)內，奧奧奧體會館館旁近郊，品牌開發(fā)發(fā)發(fā)商、品品質好好、戶型型好，簡簡裝；中國?諾貝爾城城（地地中海風風格）花園洋房，疊墅墅墅、住宅宅82-210㎡住宅熱銷27444套，當天天銷銷售額1.23億，銷售售率99%二環(huán)以外章丘市自身配套齊全，但但偏遠，交通通收費，業(yè)態(tài)態(tài)復雜御景山墅聯(lián)排、疊加175—24000㎡聯(lián)排均價：1111000—1400000疊加：800000—1100000燕子山，東二環(huán)環(huán)環(huán)內配套較齊全，開開開發(fā)商知知名度度不夠，08年初開盤盤，尚尚有幾套套尾房房蟠龍山水獨棟雙拼275-399㎡180-28000萬獨棟均價650000-770000元/平米，TOWNNHHOUSSE均價5000元/平米。東二環(huán)外章丘市市市配套尚不完善，08年5月份開盤盤，還還剩5套名門世家雙拼聯(lián)排疊拼126-350㎡雙拼7400左左右右槐蔭區(qū)臘山南坡坡坡半山價格優(yōu)勢，配套套套尚不完完善，價價格優(yōu)勢勢，開開發(fā)品牌牌較弱弱瑞境皇冠水岸獨棟、雙拼、聯(lián)聯(lián)聯(lián)排、疊疊拼別別墅177-500㎡均價5200左左右右東二環(huán)外章丘市價格優(yōu)勢，配套套套尚不完完備，離離市區(qū)較較遠，開開發(fā)商品品牌較較弱齊魯?澗橋獨棟排屋多層150-180㎡獨棟200萬以以內內東二環(huán)外章丘市價格優(yōu)勢，配套套套尚不完完備，離離市區(qū)較較遠，開開發(fā)商品品牌較較弱，即即將四四期開盤盤崮云湖高爾夫別別別墅別墅、獨棟、雙雙雙拼260-380㎡別墅在240380萬元/套西二環(huán)外長清內內內品牌知名度較高高高，但配配套尚尚不完備備山東高速雪野湖湖湖項目93棟別墅，9911座酒店-今年預售濟南與萊蕪之間間間的雪野野湖環(huán)境優(yōu)美，純獨獨獨棟打造造高端端品牌，配配套套不完善善，雪雪野湖1期項目占占地290畝，公司將于于年年中2期項目拿拿地600畝,后期還將將繼繼續(xù)拿地1000畝。雪野山居140棟別墅為為為主聯(lián)排排150-280㎡2500-288800元/㎡（已售27套左左左右）萊蕪雪野湖西側側側5公里價格優(yōu)勢，以成成成本價對對外銷銷售由上表可以看出出出，代表表性高高端物業(yè)業(yè)售價價因地域域、建建筑形態(tài)態(tài)不同同而價格格差別別較大：：1）聯(lián)排：400000元——100000元2）獨棟：700000元——250000元3）洋房：500000元——9800元4）疊加：500000元——8000元小結：由上表可可可以得出出，濟濟南的高高端物物業(yè)市場場聯(lián)排排市場占占有量量最多，但但受受本地消消費觀觀念影響響，高高價格主主要分分布在近近郊，主主要分布布在濟濟南的東東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶（章章丘丘）以西西和南南部千佛佛山一一帶，與與發(fā)達達城市別別墅市市場分部部有所所不同。（三）濟南主主主要別墅墅及高高端物業(yè)業(yè)未來來市場供供應量量項目名稱建筑形態(tài)套數(shù)中海華創(chuàng)聯(lián)排120諾貝爾城聯(lián)排60洋房300海爾綠城全運村村村聯(lián)排150黃金99花園洋房180外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排60銀豐花園洋房32海那城花園洋房200名門世家疊加40聯(lián)排100魯商御龍灣獨棟20聯(lián)排80組院30中齊未來城聯(lián)排72中齊他山聯(lián)排24康橋圣菲聯(lián)排80原山9號聯(lián)排60彩虹水岸聯(lián)排100由上表可以得出出出，獨棟棟共計計：20套；聯(lián)排共計：78880套；疊加共計：16660套；花園洋房：78880套；組院：30套小結：濟南未來來來的高端端物業(yè)業(yè)市場上上，聯(lián)聯(lián)排，花花園洋洋房等占占有總總量的88%，而獨棟棟別別墅比例例僅占占市場量量的1%，是未來來高高端市場場上的的絕對稀稀缺產(chǎn)產(chǎn)品?？偨Y：濟南市排排排屋的占占有量量較高，較較受受濟南本本地人人民歡迎迎，價價格相對對較高高，而純純粹的的別墅，即即現(xiàn)現(xiàn)在稱為為獨門門獨院，又又是是目前較較為稀稀有的產(chǎn)產(chǎn)品，越越來越奇奇貨可可居。據(jù)據(jù)統(tǒng)計計，500萬以上身身價價的人在在濟南南大概有5萬人以上上，而而濟南并并沒有有5萬套高端端產(chǎn)產(chǎn)品與之之相應應，高端端住宅宅產(chǎn)品在在濟南南仍嚴重重缺少少，這一一市場場在濟南南有著著巨大的的發(fā)展展?jié)摿?。第二部分項項項目條件件分析析雪野湖基本概況況況1.觀觀觀光旅游游資源源豐富。雪雪野野湖素有“山東湖濱濱休休閑度假假中心心”之稱，整個個區(qū)區(qū)域分為為房干干生態(tài)景景區(qū)和和雪野湖湖景區(qū)區(qū)兩大板板塊。雪雪野湖景景區(qū)控控制面積130平方公里里，核核心景區(qū)區(qū)規(guī)劃劃面積60平方公里里?？偪傞_發(fā)面面積18平方公里里，共共分為七七個重重點區(qū)域域，即即呂祖泉泉歷史史長廊，雪雪野野北岸新新鎮(zhèn)，東東部高爾爾夫社社區(qū)，水水上運運動中心心，南南岸果園園社區(qū)區(qū)，左岸岸水都都，馬鞍鞍山森森林公園園。雪野旅游區(qū)景區(qū)區(qū)區(qū)分布圖圖2.獨特的自然然優(yōu)優(yōu)勢。雪野湖為為濟濟南50公里圈內內最最大的水水面，湖湖面面積12平方公里里，湖湖面開闊闊，岸岸線曲折折，四四周群山山環(huán)抱抱，森林林蒼郁郁，集太太湖煙煙波浩渺渺之勢勢，西湖湖淡妝妝濃抹之之美，進進入景區(qū)區(qū)給人人以回歸歸大自自然的感感覺。3.交通便利。距距距萊城20公里，距距濟濟南44公里，東東與與淄博毗毗鄰，西西與泰安安接壤壤，踞山東省中中心心，區(qū)內內有省省道242線、244線、327線和濟青高速速南南線，雪雪野旅旅游區(qū)進進入了了濟南半小小時時經(jīng)濟圈圈。4.雪野旅游區(qū)區(qū)概概念規(guī)劃。雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運動、會議療養(yǎng)基地。發(fā)展目標是：中國著名的復合體驗型、生態(tài)型休閑度假旅游與高端商務旅游勝地，東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。雪野湖旅游區(qū)整整整體概念念行規(guī)規(guī)劃雪野湖東岸高爾爾爾夫社區(qū)區(qū)雪野左岸水都雪野湖水上運動動動中心雪野湖民俗文化化化長廊雪野湖北岸新鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)雪野湖基本概況況況小結：：山東東高速國國際度度假區(qū)、雪雪野野現(xiàn)代科科技農農業(yè)園、大大鑫鑫游艇俱俱樂部部和萊鋼鋼集團團五星級級酒店店等一批批旅游游大項目目已經(jīng)經(jīng)進駐旅旅游區(qū)區(qū)，五星星級酒酒店、高高爾夫夫、水上上運動動、民俗俗文化化長廊、生生態(tài)態(tài)示范觀觀光農農業(yè)等的的規(guī)劃劃，可以以說，隨隨著大型型項目目的完善善，這這里將是是濟南南市的后后花園園，萊蕪蕪市的的前門廳廳，也也是唯一一的一一處有資資格，有有機會成成為濟濟南中央央別墅墅區(qū)的風風水寶寶地。項目宗地分析項目地處萊蕪雪雪雪野湖風風景區(qū)區(qū)通天河河北畔畔，從濟濟南走走高速行行程約約40公里，距距萊萊城約25公里，東東與與淄博毗毗鄰，西西與泰安安接壤壤，交通通便利利，高速速收費費往返40元；項目目周周邊著名名景點點有通天天河寨寨山文昌昌公園園、房干干生態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)、華華山國家家森林林公園、黑黑龍龍?zhí)堵糜斡螀^(qū)等等。項目距萊城約2225公里，距距萊萊鋼與濟濟南距距離相當當。項目SWOT分分析析1.項目優(yōu)勢項目地處風景區(qū)區(qū)區(qū)內，周周邊風風景區(qū)眾眾多；；本項目啟動較晚晚晚，有利利于吸吸取其他他項目目失敗點點，借借鑒他項項目之之優(yōu)勢；；項目地勢較高，背背山面水，東東西狹長，景景觀資源最大大化，視野開開闊，彰顯尊尊貴；項目成本較低；；；雪野湖旅游景區(qū)區(qū)區(qū)配有高高檔休休閑娛樂樂配套套：高爾爾夫、五五星酒店店、民民俗文化化長廊廊、水上上樂園園、科技技示范范農業(yè)；；風景區(qū)內交通便便便利。2.項目劣勢距離濟南市區(qū)較較較遠；走高速往返需要要要40元過路費費；；500余戶的拆拆拆遷戶給給項目目進行帶帶來負負擔。項目機會景區(qū)內配套日臻臻臻完善和和成熟熟；萊蕪市政府對雪雪雪野湖的的大力力宣傳和和支持持；國家政策支持旅旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展。項目威脅09年及20110年濟濟南城區(qū)區(qū)以及近近郊別別墅類產(chǎn)產(chǎn)品供供應猛增增，市市場競爭爭激烈烈；濟南市居民近郊郊郊別墅消消費觀觀的轉變變；景區(qū)內“東岸高高高爾夫別別墅社社區(qū)”、“左岸水都”、“北岸新鎮(zhèn)”高端物業(yè)業(yè)的的出現(xiàn)以以及山山東高速速今年年在本區(qū)區(qū)即將將推出93套別墅，競競競爭進一一步激激烈。第三部分項目定位位一、目標客戶群群群核心定定位1.區(qū)域構成成成核心消費群：濟濟濟南私營營企業(yè)業(yè)家、集集團企企業(yè)高管管、外外企高管管為主主輻射消費群：輻輻輻射周邊邊縣市市（萊蕪蕪、泰泰安、淄淄博等等為主）及及外外省投資資者2.客戶群特特特征分析析從擁有地位到社社社會認可可從追逐名利到淡淡淡泊名利利從苛求地段到苛苛苛求環(huán)境境從空間功能到空空空間感受受從注重娛樂到注注注重交際際從追求物質到追追追求精神神這部分客戶群體體體，他們們對居居所的品品質要要求甚高高，對對住宅的的各項項功能也也要求求相當齊齊全，住住宅的全全方位位品質要要與自自身的品品味相相符。3.目標客戶戶戶群抗性性分析析項目周邊較為荒荒荒涼，生生活配配套設施施還不不夠成熟熟濟南本地居民對對對市中心心高端端物業(yè)的的依賴賴心節(jié)距離濟南市中心心心較遠，實實際際車程約約在40-660分鐘。二、產(chǎn)品定位綜合濟南高端市市市場狀況況以及及本項宗宗地情情況、周周邊環(huán)環(huán)境、交交通狀狀況，本本著競競爭差異異化、可可實現(xiàn)利利潤最最大化原原則，本本項目的的產(chǎn)品品定位為為：1.總體業(yè)態(tài)：：集集排屋、獨獨獨棟別墅墅和高高級會所所為一一體的高高端稀稀缺性產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)品類型及職業(yè)業(yè)業(yè)類型獨棟別墅注重身份的外企企企高管、擁擁有有一定社社會地地位的上上市公公司，大大公司司的老總總、高高層、實實力較較強的私私營企企業(yè)主聯(lián)排普通私營業(yè)主、政政府公務員、具具有高薪收入入的管理人才才、高校教師師及投資者高級會所打造高檔、完善善善的服務務，提提供最隱隱蔽的的私人社社交空空間，使使之成成為令人人向往往的“貴族樂園”目標客戶群分布布布情況2.戶型配比比比類型戶型面積區(qū)間套數(shù)比例獨棟別墅（小面面面積）230—26000㎡30%獨棟別墅（中面面面積）260—30000㎡40%獨棟別墅（大面面面積）400—55000㎡15%排屋180—23000㎡15%3.價格定位位位在比較模型設計計計上，主主要考考慮景觀觀因素素（本案案主打打自然資資源優(yōu)優(yōu)勢與近近郊高高端代表表性樓樓盤作比比較）、區(qū)區(qū)區(qū)位因素素及配配套設施施三項項因素。以以本本案為基基準，設設定為1，景觀因因素素相應上上?。ā?.2）