輾轉(zhuǎn)樓市：不可不知的二手房稅事

從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !輾轉(zhuǎn)樓市：不可不知的二手房稅事個人買賣二手房要繳哪些稅？近日，隨著限購政策逐步取消、信貸放寬、配資參與、稅收政策扶持等因素，一線城市二手房交易量增速明顯?，F(xiàn)結(jié)合最新出臺的《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2016]23號）及歷年政策，對個人轉(zhuǎn)讓二手房涉及稅收政策作簡要分析，供實際工作中參考。一、營業(yè)稅及附加個人轉(zhuǎn)讓二手房依據(jù)轉(zhuǎn)讓方式、被轉(zhuǎn)讓標(biāo)的、住宅類型、個人持有二手房時間等情況享受不同的稅收待遇，列舉如下：（一）買賣住宅財稅[2016]23號文件規(guī)定，從2016年2月22日起，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買 2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。執(zhí)行該文件應(yīng)注意下列事項：（1）關(guān)于新舊政策銜接辦法，個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間在2016年2月22日及之后的，執(zhí)行本文件。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十二條及其《實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !2）上述營業(yè)稅優(yōu)惠政策不適用于北京、上海、廣州、深圳四個地區(qū)（簡稱北上廣深）。即個人在北上廣深轉(zhuǎn)讓二手房仍按財稅[2015]39號文件執(zhí)行。財稅[2015]39號文件規(guī)定，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。按差額征收營業(yè)稅時，允許扣除的金額僅指房屋的買價，購置房屋繳納的契稅以及后期發(fā)生的房屋裝修費(fèi)用均不得扣除。（3）辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在界定普通住房與非普通住房問題上，國辦發(fā)[2005]26號文件規(guī)定，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。上述文件中購房時間以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間孰先原則確定。個人將通過受贈（僅指捐贈給三代以內(nèi)直系親屬以及無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人）、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !外銷售的行為，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。非住宅依據(jù)財稅[2003]16號文件規(guī)定，個人銷售非住宅類二手房（如商鋪），以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。（二）贈與根據(jù)財稅[2009]111號文件，個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。因此，個人發(fā)生上述情形之外的二手房贈與需比照上述二手房買賣的相關(guān)規(guī)定征免營業(yè)稅。（三）互換個人將二手房互換，比照二手房買賣征免營業(yè)稅。二、個人所得稅（一）買賣住宅根據(jù)國稅發(fā)[2006]108號文件規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目繳納個人所得稅。需關(guān)注以下幾點：1）轉(zhuǎn)讓收入即房屋實際成交價格。當(dāng)實際成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由時，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !法核定。2）房屋原值①商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。②自建住房：實際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費(fèi)。③經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。④已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。⑤城鎮(zhèn)拆遷安置住房：房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時取得或支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，扣減或加上所支付的貨幣，再加上繳納的相關(guān)稅費(fèi)。3）合理費(fèi)用含轉(zhuǎn)讓房屋時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金以及其他合理費(fèi)用（住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等）。其中需關(guān)注住房裝修費(fèi)用，對于個人能提供實際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：①已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實務(wù)經(jīng)驗，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對不是說有了證，就有了一切。有證書知識比別人多了一個選擇。會計學(xué)的學(xué)習(xí)，必須力求總結(jié)和應(yīng)用相關(guān)技巧，使之更加便于理解和掌握。學(xué)習(xí)時應(yīng)充分利用知識的關(guān)聯(lián)性，通過分析實質(zhì)，找出核心要點。②商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%；個人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。另裝修發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機(jī)構(gòu)開具，且未附所購商品清單時，不得作為裝修費(fèi)用扣除。在扣減上述房屋原值及合理費(fèi)用時，需憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后予以扣減。如個人不能完整、準(zhǔn)確提供上述證明，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)被轉(zhuǎn)讓住房所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，按住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的比例內(nèi)核定征收個人所得稅。根據(jù)財稅字[1999]278號、國稅發(fā)[2007]33號文件規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。此處 5年以上是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。其中，個人購買公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間三者之間孰先確定；個人購買其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期孰先確定；；個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。家庭唯一生活用房是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。此外，財稅[2010]94號文件規(guī)定，自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !非住宅國稅發(fā)[2007]33號文件規(guī)定，個人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓所得計征個人所得稅時，可比照上述規(guī)定確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入與房屋原值及合理費(fèi)用后計算繳納個人所得稅。（二）贈與財稅[2009]78號文件規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。因此，對于上述情形之外受贈人取得受贈房屋，需按經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得項目繳納個人所得稅，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。《贈與合同》標(biāo)注價格明顯偏低或未標(biāo)注房屋價格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)予以核定?，F(xiàn)行稅法對個人捐贈房產(chǎn)無視同銷售的規(guī)定，個人將房屋對外捐贈不征個人所得稅。（三）離婚析產(chǎn)國稅發(fā)[2009]121號文件規(guī)定，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，允許扣除其相應(yīng)的財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，余額從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !按照規(guī)定的稅率繳納個人所得稅；其相應(yīng)的財產(chǎn)原值，為房屋初次購置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅，其購置時間按照國稅發(fā)[2005]172號執(zhí)行。（四）互換個人互換二手房，比照買賣環(huán)節(jié)征免個人所得稅。三、土地增值稅（一）買賣住宅依據(jù)財稅[2008]137號文件規(guī)定，對個人銷售住房一律免征土地增值稅。非住宅個人出售非住宅房屋需繳納土地增值稅。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條、財稅[1995]48號、財稅[2006]21號、國稅函[2010]220號文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、發(fā)生的評估費(fèi)用、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不再作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !在無法取得評估價格，但能提供購房發(fā)票時，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。其中，每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（二）贈與《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條規(guī)定，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。此處贈與僅指贈與給直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人或通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。（三）互換財稅字[1995]048號文件規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。四、契稅（一）買賣住宅財稅[2016]23號文件規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按 1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按 1%的稅率征收契稅；面積為 90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。執(zhí)行該文件應(yīng)注意下列事項：（1）對于個人購買家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，北上廣深地區(qū)不適用。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !（2）財稅[2010]13號文件規(guī)定，對兩個或兩個以上個人共同購買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。（3）財稅[2016]23號文件從2016年2月22日起執(zhí)行。其中，營業(yè)稅征免稅優(yōu)惠執(zhí)行時間是指營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間在

2016年

2月

22日及以后的轉(zhuǎn)讓行為，而契稅稅率優(yōu)惠是納稅人到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納房地產(chǎn)交易契稅在

2016年

2

月

22日及以后的交易行為。4）國稅函[2007]606號文件規(guī)定，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。非住宅個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)，購入方不享受稅收優(yōu)惠