靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算

靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算第一頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日前言

經(jīng)濟(jì)測(cè)算是房地產(chǎn)前期策劃中必不可少的環(huán)節(jié)。它是從財(cái)務(wù)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的重要依據(jù)。一般在產(chǎn)品定位，價(jià)格定位等環(huán)節(jié)完成之后，會(huì)對(duì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。經(jīng)濟(jì)測(cè)算包括靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算與動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算需要對(duì)項(xiàng)目成本、銷售收入及投資效益等方面進(jìn)行估算。以下將簡(jiǎn)單講講靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算。第二頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日一、成本估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開發(fā)建設(shè)和期間費(fèi)用又包括若干項(xiàng)。開發(fā)建設(shè)成本期間費(fèi)用土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用開發(fā)前期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)其他費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用第三頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日（一）開發(fā)建設(shè)成本1、土地費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。以開發(fā)商提供數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2、前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用按建筑面積80元/㎡計(jì)；宗地內(nèi)“三通一平”費(fèi)用按土地面積60元/㎡計(jì)。（此取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為目前成都地區(qū)一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以下皆同。具體項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能有所不同。）3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。該部分費(fèi)用按建筑面積160元/㎡計(jì)。第四頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日4、建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。（一）開發(fā)建設(shè)成本影響建安成本的因素:建筑結(jié)構(gòu)一般情況下各建筑結(jié)構(gòu)造價(jià)為:磚混<框架<框剪<鋼結(jié)構(gòu)建筑樓層建筑樓層的不同使其電梯配置、安防設(shè)施、地基深度等都有所不同，一般情況下樓層越高建安成本越高。建筑材料所選取的建筑材料不同……成都地區(qū)建安成本一般標(biāo)準(zhǔn)：第五頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非贏利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：會(huì)所、健身活動(dòng)設(shè)施、公共廁所、物管用房、地上停車場(chǎng)等。測(cè)算時(shí)一般按項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建筑面積計(jì)算。由于其裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。會(huì)所的情況比較特殊，有的項(xiàng)目是將其作為公共配套設(shè)施來(lái)建設(shè)，其體量不計(jì)入地塊總?cè)莘e率；有的項(xiàng)目將會(huì)所以商業(yè)建筑進(jìn)行報(bào)建，其體量納入總?cè)莘e率計(jì)算。（一）開發(fā)建設(shè)成本6、景觀打造費(fèi)用景觀打造費(fèi)用是指項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部景觀所投入的建設(shè)費(fèi)用?；陧?xiàng)目發(fā)展策略及項(xiàng)目品質(zhì)因素考慮，內(nèi)部景觀打造水平高低不一，因此打造費(fèi)用也不定。成都地區(qū)一般品質(zhì)景觀打造費(fèi)用按土地面積計(jì)算為150元/m2。需要注意的是，有的項(xiàng)目是按地塊綠地率所限定的綠地面積進(jìn)行計(jì)算。第六頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日7、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)用按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的1%-3%計(jì)取。（一）開發(fā)建設(shè)成本8、開發(fā)前期稅費(fèi)開發(fā)前期稅費(fèi)指項(xiàng)目在開發(fā)前期的稅費(fèi)，包括建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、建材發(fā)展專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金等。按政府相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)共約140元/㎡，按建筑面積計(jì)。第七頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日9、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的1%-3%計(jì)取。10、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素的發(fā)生而產(chǎn)生的費(fèi)用。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的1%-3%計(jì)取。（一）開發(fā)建設(shè)成本第八頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日1、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，為項(xiàng)目投資的期間費(fèi)用。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由貸款利息構(gòu)成.貸款利率一般計(jì)5.76%，貸款期限為t年，貸款金額（A）按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)五項(xiàng)之和的相應(yīng)比例計(jì)，所以計(jì)算公式如：財(cái)務(wù)費(fèi)用=A*[(1+0.0576)t-1].例：某項(xiàng)目貸款金額為1億，貸款3年，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用為：

100000000*[(1+0.0576)3-1]≈18294438元2、營(yíng)銷費(fèi)用包括銷售資料費(fèi)用、推廣宣傳費(fèi)用、營(yíng)銷代理費(fèi)用等。營(yíng)銷費(fèi)用一般按總銷售額的3%左右計(jì)算。由于銷售費(fèi)用是在項(xiàng)目銷售過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，且與銷售價(jià)格銷售收入密切相關(guān)，所以通常在計(jì)算銷售凈收入的時(shí)候計(jì)算這部分費(fèi)用。（二）期間費(fèi)用第九頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日成本統(tǒng)計(jì)表：第十頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日二、銷售收入估算銷售凈收入=總銷售額-營(yíng)業(yè)稅及附加–營(yíng)銷費(fèi)用總銷售額=銷售面積*銷售面積營(yíng)業(yè)稅與及其附加稅（教育稅附加等）稅率之和一般按5.75%計(jì)算總銷售額的3%左右第十一頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日銷售收入統(tǒng)計(jì)表：二、銷售收入估算第十二頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日1、項(xiàng)目產(chǎn)值即總銷售額。2、項(xiàng)目總投資即總成本。3、稅前利潤(rùn)即銷售凈收入減總成本。4、所得稅目前企業(yè)所得稅稅率為25%，按銷售凈收入計(jì)算。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第十三頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日5、稅后利潤(rùn)即稅前利潤(rùn)扣除所得稅。6、投資利潤(rùn)率即稅前利潤(rùn)與總投資的比率。7、投資凈利率即項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與總投資的比率。投資凈利率是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行靜態(tài)財(cái)務(wù)分析及論證項(xiàng)目可行性的最重要指標(biāo)。根據(jù)市場(chǎng)行情及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)投資凈利率大于10%時(shí)，項(xiàng)目具有較高的可行性。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第十四頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日投資效益統(tǒng)計(jì)表：通過(guò)上述指標(biāo)的測(cè)算就可以對(duì)項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)情況有比較清晰的了解。并可以對(duì)項(xiàng)目敏感性進(jìn)行分析。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第十五頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日某項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算成果：通過(guò)初步靜態(tài)估算，全案總投資6.87億元，單位成本2864元。案例1：第十六頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日通過(guò)初步靜態(tài)估算，全案銷售凈收入近7.9億元。此外，未售的70%住宅車位為沉淀資產(chǎn)。案例1：某項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算成果：第十七頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日通過(guò)初步靜態(tài)估算，該項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為1.05億元，稅后利潤(rùn)7047萬(wàn)元。稅前利潤(rùn)率為15.3%,稅后利潤(rùn)率為10.25%。綜上所述，本方案是較為穩(wěn)妥的投資方案，全案可行。案例1：某項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算成果：第十八頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日敏感性分析由于經(jīng)濟(jì)測(cè)算所采用數(shù)值大多為對(duì)未來(lái)的預(yù)估值，順著市場(chǎng)行情的變化，各數(shù)值都可能發(fā)生波動(dòng)。敏感性分析就是研究項(xiàng)目成本、售價(jià)、銷售率等的變化對(duì)項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度。再通過(guò)對(duì)成本、售價(jià)、銷售率各敏感性之間的比較，以指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。盈虧平衡

假設(shè)項(xiàng)目最終凈利率為0時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過(guò)盈虧平衡是價(jià)格體系的研究可以對(duì)項(xiàng)目售價(jià)進(jìn)行更有效的把控。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析若項(xiàng)目處于開發(fā)商拿地之前，則通常需要在可能的定位方案之下，研究既定的盈利目標(biāo)與土地價(jià)格之間的關(guān)系，以對(duì)拿地價(jià)格提供指導(dǎo)。盈利目標(biāo)與土地價(jià)格的關(guān)系第十九頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日在投入成本不變，投入時(shí)間同上的情況下，銷售價(jià)格平均變?yōu)樵瓉?lái)的87.7%時(shí)，達(dá)到盈虧平衡，此時(shí)銷售價(jià)格體系如下表：案例2：案例盈虧平衡體系第二十頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日銷售價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響：售價(jià)的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響是巨大的，售價(jià)增減5%，凈利率就將變動(dòng)40.59%以上；而一旦售價(jià)增減10%，凈利率將變動(dòng)81.27%。在該項(xiàng)目的實(shí)施中，售價(jià)是需要加強(qiáng)控制的重要部分。案例2：某項(xiàng)目敏感性分析成本對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響：略銷售速率對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響：略然后通過(guò)對(duì)以上三者的比較分析，以指導(dǎo)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中對(duì)各指標(biāo)的優(yōu)化控制。第二十一頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日案例2：盈利目標(biāo)與土地價(jià)格的關(guān)系若開發(fā)目標(biāo)為項(xiàng)目?jī)衾什坏陀?0%，則地價(jià)不能高于152萬(wàn)元/畝；目標(biāo)為凈利率不低于15%，則地價(jià)不能高于106萬(wàn)元/畝；目標(biāo)為凈利率不低于20%，則地價(jià)不能高于64萬(wàn)元/畝。在項(xiàng)目既定方案下，成本、銷售價(jià)格等不變，若要項(xiàng)目?jī)衾蔬_(dá)到10%，則地價(jià)為152萬(wàn)/畝；凈利率要到15%，則地價(jià)約為106元/畝；凈利率要達(dá)到20%時(shí)，地價(jià)為64萬(wàn)/畝。*以上盈利目標(biāo)以凈利率為例，有的目標(biāo)為凈利潤(rùn)等指標(biāo)。第二十二頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日某項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期的調(diào)查研究，初步確定了兩個(gè)發(fā)展方向。需對(duì)兩套方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比以選擇最終方案。兩套方案的物業(yè)體量配比如下：*車位