某房地產(chǎn)市場觀察

沈陽房地產(chǎn)市場觀察一、整體房地產(chǎn)市場沈陽作為經(jīng)受了劇烈的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的城市，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長時(shí)間的低迷，但是隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整初告段落，以及城市建立和舊區(qū)改造工作的推進(jìn)，沈陽房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步走出低谷，并在近年迸發(fā)。〔一〕、沈陽一級房地產(chǎn)市場近年來，沈陽市政府加大了對土地市場混亂局面的治理，取得了卓著的成效，土地出讓收益金從２０００年的７０００萬元，上升到２００３年的３０.２億元〔見表２-１〕。表２-１年份要項(xiàng)２０００年２００１年２００２年２００３年出讓面積〔萬m２〕６８２４８０４００６７６土地出讓金收益〔億元〕１５注：資料來源：房地產(chǎn)交易中心１、土地價(jià)格及開發(fā)本錢沈陽市目前毛地樓面地價(jià)占房價(jià)比例在６%-１０%之間，約為８%。凈地樓面地價(jià)占房價(jià)比例在２０%-３０%之間，約為２５%。地價(jià)在房價(jià)中所占比例，在全國大城市中屬于中等或中等偏低水平。沈陽偏低的地價(jià)水平，是保障企業(yè)開發(fā)利潤、產(chǎn)品品質(zhì)提升和對房價(jià)保持合理水平的主要支持因素，是在沈陽進(jìn)展房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要衡量。從土地價(jià)格上漲對沈陽市房價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)看，房價(jià)受地價(jià)波動影響還較低。根據(jù)評估，近兩年沈陽市土地價(jià)格上漲幅度大約在１２%左右，土地價(jià)格上漲帶動開發(fā)本錢上漲在５%左右。通過對近３年沈陽市房價(jià)變化情況比照，土地價(jià)格的攀升，對房價(jià)并沒有產(chǎn)生大幅度的影響，預(yù)計(jì)，今后一段時(shí)間，沈陽商品房價(jià)格受地價(jià)上漲的影響仍在小幅度范圍。２、土地供給類型的轉(zhuǎn)變２００３年沈陽土地市場的最大變化有兩個(gè)，=１\*GB３①一環(huán)內(nèi)土地供給量越來越少，土地供給向二、三環(huán)區(qū)域拓展。２００４年預(yù)售和即將預(yù)售的幾個(gè)大盤，有一半以上土地根本上就是在２００３年上半年取得的。=２\*GB３②商業(yè)用地的供給比重顯著加大。商業(yè)用地的供給量從２００２年的６宗，面積７.７８萬平方米，成交金額２.２３億元，占全年的４.５%，開展到２００３年的２３宗，面積２２.４８萬平方米，成交金額４.９２億元，占全年市場供給量的１２%。這組數(shù)字在２００４年有望進(jìn)一步攀高，可以說對本工程而言，潛在的競爭對手在土地出讓的這一刻就誕生了?！捕成蜿柗康禺a(chǎn)市場熱銷的背后——二、三級市場觀察２００３年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為１７７.３億元，商品房銷售、預(yù)售合同備案金額為１６４.９９億元，投資銷售比為９３.１%，遠(yuǎn)高于全國７５.９%的平均水平。２００４年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為８９.６８億元，商品房銷售、預(yù)售合同備案金額為１０９.３９億元，投資銷售比為１２２%。有趣的是，銷售情況如此之好，但是商品房價(jià)格卻顯得增長乏力，上半年１—６月反映即期價(jià)格變動的月環(huán)比增長率有３個(gè)月是負(fù)數(shù)〔見表２-２〕。表２-２月份要項(xiàng)１月２月３月４月５月６月價(jià)格〔元/m２〕３１８９３１８９３０４２２８８１環(huán)比增長〔%〕０同比增長〔%〕１４注：資料來源：沈陽房地產(chǎn)信息中心２００３年１２月商品房平均價(jià)格為：３０６９１、究其原因，從供給角度看主要有三方面：首先，中心城區(qū)的商品房價(jià)格上漲過快，導(dǎo)致價(jià)格偏低的城郊地區(qū)商品房受到矚目。中心城區(qū)以一環(huán)之內(nèi)為限，粗略統(tǒng)計(jì)價(jià)位區(qū)間在３６８０—８２００元/m２之間，以當(dāng)?shù)兀保玻矗吩?月在崗職工平均工資來看是難以承受的。其次，中心城區(qū)的商品房供給量受土地供給量制約，供給量增長速度明顯不如城郊地區(qū)。２００４年全年預(yù)計(jì)銷售面積估計(jì)將達(dá)１０００萬平方米，而中心城區(qū)目前的在售樓盤即使包括已經(jīng)銷售掉的面積也在１５０萬以下。第三，２００４年中心城區(qū)的商品房供給類型以商業(yè)型房地產(chǎn)和高檔住宅為主，二環(huán)以外及城郊地區(qū)那么多以大型住宅工程為主。以酒店式公寓為例，全沈陽有將近１００００套的供給量，全部是在中心城區(qū)。因此，沈陽市中心城區(qū)和城郊地區(qū)商品房供給價(jià)格和供給量的權(quán)重發(fā)生了很大的變化，直接導(dǎo)致了商品房價(jià)格和銷量增長不成正比的局面。２、另外一方面，從居民的支付能力來看，沈陽重大城市規(guī)劃調(diào)整得以實(shí)施和大量棚戶區(qū)改造，使２００３年大約有１４.７萬戶居民進(jìn)入市場購房。同時(shí)，沈陽市民購房觀念發(fā)生根本改變，住房消費(fèi)積累開場釋放。加之政府推出了外地居民買房落戶政策，形成了局部住房市場需求，也促進(jìn)了商品房市場啟動。沈陽住房消費(fèi)貸款近年的變化情況，住房消費(fèi)貸款在３年內(nèi)增長了２.３倍，尤其是２００３年的高增長情況顯示更多的人群提前了住房消費(fèi)支出。在支付能力方面，沈陽的房價(jià)和收入比從一個(gè)方面驗(yàn)證了，普通住宅在市場中更有空間。沈陽商品房市場現(xiàn)在的情況是，３５００元以下的商品房銷售根本不需要廣告推動，就可以熱銷。更多的普通居民開場有購房需求，這與市場啟動初期購房者以富有人群為主有根本區(qū)別。從支付能力反映的情況看，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境接近的大型城市中，沈陽的房價(jià)略高，相應(yīng)價(jià)格適宜的普通住宅非常暢銷。３、從二手房市場來看，二手房成交量近３年來接近或超過一手商品房成交量。并且，二手房房價(jià)和新增商品房房價(jià)的價(jià)差迅速縮小，但是二手房成交活潑也是建立在中心城區(qū)的一手房價(jià)格高啟和供給量相對少的根底之上。與沈陽的二手房的買賣火暴場面相比，租賃市場更令人感興趣，奉天街上的格林豪森總面積１８６m２帶裝修的１７樓的房子，租金９０００元/月，而價(jià)格是７２５０元/m２。與之類似的例子很多，投資回報(bào)率可以說很高。經(jīng)調(diào)查，我們認(rèn)為產(chǎn)生相對較高租金的原因主要是，沈陽當(dāng)?shù)氐闹薪楣具€是相對較少，議價(jià)能力不高，當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)能力比較弱，大約只有６.６%的家庭有第二套住房，購房用途大多是自住，造成可供租賃的房源數(shù)量缺乏，租賃價(jià)格走高。〔二〕熱銷的背后：空置商品房問題沈陽地區(qū)的空置商品房問題可以說已經(jīng)到了不容無視的地步，沈陽歷年來累積的空置商品房已經(jīng)成為本地市場難以消化的累贅。表２-３年份新增入市面積〔萬m２〕竣工面積〔萬m２〕消化面積〔萬m２〕差額〔萬m２〕累計(jì)空置量〔萬m２〕２０００４９５２００１４６３２００２４５５２００３７６３注：資料來源：沈陽房地產(chǎn)交易中心累計(jì)空置量超過２００萬平方米，可以說是很嚴(yán)重的，尤其是現(xiàn)在的樓市看起來如此繁榮的時(shí)候，很容易使人無視這個(gè)問題的存在，從而使問題變本加厲。這種情況的出現(xiàn)主要來自兩方面：首先還要談到價(jià)格問題，空置商品房的總量中有４４%的商品房價(jià)格在４００１—５０００之間。圖２-１空置商品房戶型面積分布其次是戶型問題，圖２-１清楚可見：面積在１２１平方米以上的戶型占空置商品房的比例為８４%，大房型明顯不符合市場需求。圖２-１空置商品房戶型面積分布事實(shí)上，大房型不是賣不動，前面提到的格林豪森在２００１年的時(shí)候就賣掉了９０%以上，全部是在１７０—２１４之間。但是，那時(shí)后，整個(gè)樓市處于啟動狀態(tài)，買房的主要是當(dāng)?shù)馗蝗?，收入一般的老百姓并沒有大規(guī)模參與。在沈陽，動遷一戶居住于市中心的居民，動遷補(bǔ)償金在１５萬到２０萬之間，這筆錢對于希望購置大房型的居民，僅夠首付款。受限于手里的現(xiàn)金和工資的期望水平，沈陽的房地產(chǎn)市場還是以１２０平方米以下的中小戶型最受當(dāng)?shù)毓ば诫A層歡送。表２-４商品房面積居民需求比例〔%〕供給比例〔%〕６０以下６０—１００１０１—１２０１２１—１５０１５０以上注：資料來源：？地產(chǎn)觀察？２００４年８月從表２-４中我們可以清楚的看到：沈陽存在一個(gè)嚴(yán)重偏離戶型需求的房地產(chǎn)市場，這完全是缺乏市場調(diào)研和產(chǎn)品科學(xué)定位的結(jié)果。二、細(xì)分房地產(chǎn)市場基于對工程本身的了解，我們重點(diǎn)走訪和收集了沈陽市一環(huán)以內(nèi)沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)以及大東區(qū)的１１個(gè)酒店、８家寫字樓、共４０個(gè)樓盤，希望從中能夠找到沈陽地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓及寫字樓的現(xiàn)狀和開展趨勢，從而為本工程的產(chǎn)品定位的科學(xué)決策提供依據(jù)?！惨弧乘摹⑽逍羌壘频晟蜿柺侵袊狈街匾慕煌屑~和著名的旅游城市，截止２００３年，沈陽年客運(yùn)吞吐量到達(dá)２０００萬人次，酒店數(shù)量自然不少。其中五星級酒店３家，分別是皇朝萬豪酒店、麗都喜來登酒店和洲際酒店，四星級酒店那么多達(dá)４４家，從１１個(gè)樣本中可以看到２００４年上半年月均入住率在７４%左右，與２００３年非典疫情之后全國平均的６０%相比是要高很多，與上海２００３年７０%—７２%的入住率相當(dāng)。此外，２００４年對于沈陽又是利好消息頻傳的一年，“一宮兩陵〞申請參加世界遺產(chǎn)名錄成功，２００６世界園藝博覽會的申辦成功，制造業(yè)博覽會、韓國周的成功舉辦都使客房出租率居高不下?！灿覉D為沈陽“十五〞規(guī)劃的預(yù)計(jì)客運(yùn)增量〕１、五星級酒店的競爭將空前劇烈，沈陽的五星級酒店的數(shù)量將在５年內(nèi)到達(dá)至少１０家。除了等待正式報(bào)批成為五星級的凱賓斯基大酒店之外，其余都是在建工程或者是準(zhǔn)備開建工程。新增的６個(gè)工程中至少有３個(gè)在本工程附近，分別是匯寶國際、華美華大廈、富萊德大廈，前一個(gè)是非常類似于本工程的綜合性工程，包括其他品種在內(nèi)總建筑面積都超過２２萬平方米，后兩個(gè)那么是停工已久的復(fù)工工程，其中富萊德大廈將作為沈陽希爾頓所在。２、相對于五星級酒店劇烈的競爭形勢，沈陽四星級酒店面臨的問題那么是效勞品質(zhì)參差不齊和硬件設(shè)施日趨老舊，卻滿足于年６５%以上入住率的現(xiàn)狀。象北站附近的格林大飯店、凱萊大酒店內(nèi)部設(shè)施陳舊，效勞人員的質(zhì)素不均都是我們親身感受到的，以四星的標(biāo)準(zhǔn)來要求，這樣的水平至少在上海是無法立足的。表２-５沈陽１１家星級酒店概況要項(xiàng)酒店名稱星級地址總套數(shù)現(xiàn)付價(jià)〔標(biāo)準(zhǔn)房〕年入住率皇朝萬豪酒店５星青年大街３８８號４３５６９８８０%麗都喜來登酒店５星青年大街３８６號６２３６１９８０%洲際酒店５星南京北街２０８號２９８４９５８５%遼寧大廈４星黃河南大街１０５號３９９２６０６５%格林大飯店４星北站路７２號１８５２９８７０%凱萊大酒店４星迎賓街３２號２８９６１９７０%沈陽假日酒店４星南京北街２０４號１８６３９７８０%七寶山大飯店４星十一緯路７９-８１號１６０３２０時(shí)代廣場酒店４星北站路９９號２７４３８０７５%高登大酒店４星青年大街５２號１８０３９８房地產(chǎn)大廈３星大西路２８９號１５０２８８７０%合計(jì)３１７９平均７４%注：資料來源：實(shí)地調(diào)查、攜程網(wǎng)本表中入住率缺失記錄按照入住率眾數(shù)７０%計(jì)〔二〕酒店式公寓１、酒店式公寓供給量巨大：未到沈陽，實(shí)在難以想象沈陽酒店式公寓的現(xiàn)狀，今年以來的供給量簡直可以用“泛濫〞來形容。粗略統(tǒng)計(jì)，自去年至今，酒店式公寓開發(fā)工程超過１５個(gè)，如果包括財(cái)富中心和匯寶國際的工程，開發(fā)總量已經(jīng)超過６０萬平方米?！苍斍橐姳恚?６和圖２-３〕表２-６區(qū)域工程數(shù)量可供給套數(shù)太原街附近７２２５０金廊工程附近１１７０００鐵西區(qū)１４００大東區(qū)１３８０合計(jì)２０１００００注：資料來源：實(shí)地調(diào)查２、價(jià)格高啟：客觀的講，沈陽市酒店式公寓的開展一定程度上彌補(bǔ)了整體市場小戶型供給缺乏的缺陷，但暴漲的開發(fā)量抬升了沈陽房地產(chǎn)高端市場的價(jià)格。象五里河大廈、財(cái)富中心這類定位比較高的樓盤，價(jià)格區(qū)間在７８００—９３００之間，在沈陽算得上“天價(jià)〞了。實(shí)際上，這是非常影響那些重視投資回報(bào)率的顧客的購置意愿的。３、產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊：由于目前市場上很多酒店式公寓原先是由爛尾樓改建，或者開發(fā)商的開發(fā)理念存在偏差，以及對建筑和裝修過程中質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)等現(xiàn)象的存在。沈陽目前絕大多數(shù)的酒店式公寓都不具備足夠的市場競爭力。表２-７局部質(zhì)量較好的沈陽酒店式公寓概況酒店式公寓要項(xiàng)財(cái)富中心五里河大廈金茂國際公寓海潤國際廣場地址北站路小東路１號南京北街２６６號共２６層住宅：２９８套７８０００３８０套；２００００２幢２４層；３４０套；５１０００〕C：１６０—１８０D：７５、１３０１５５、１７５４０，４９，５２，９３，１０７５１、５６、７８、１０７、１１５價(jià)格〔元/〕８０００〔均價(jià)〕７８００〔均價(jià)〕８０００〔均價(jià)、暫定〕外立面及內(nèi)部裝修玻璃幕墻，鋁合金窗、面磚、花崗巖；３０００、２０００元/裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：TOTO海潔特外墻磚交房標(biāo)準(zhǔn)：２０００/全裝修房外墻：金黃色面磚淺綠色落地窗交房標(biāo)準(zhǔn)：全裝修外立面：TOTO金色面磚交房標(biāo)準(zhǔn)：１５００元/全裝修會所與商務(wù)配套設(shè)施會所：桑拿、健身、美容及酒吧、會議中心２期完工后：頂層６００豪華會所會所：健身房、會議室會所：餐廳、健身房、卡拉OK，桌球室，網(wǎng)球場車位及車位費(fèi)租金與售價(jià)未定地面：約２００個(gè)地下立體停車位：約６００個(gè)地上車位：２００個(gè)左右７００—８００元/月地下車位：２００個(gè)左右租售價(jià)格未定電梯、空調(diào)及衛(wèi)生設(shè)施３８部進(jìn)口高速電梯中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)３部瑞士迅達(dá)電梯杜拉維特衛(wèi)?。膊可虾Ｈ怆娞葜醒肟照{(diào)TOTO衛(wèi)?。床咳樟⒏咚匐娞菝繎舄?dú)立中央空調(diào)TOTO高級衛(wèi)浴其他配套設(shè)備有線/無線寬帶接入衛(wèi)星電視消防自控系統(tǒng)寬帶１０兆入戶電子巡更寬帶接入；電磁爐衛(wèi)星電視分戶電供暖寬帶接入電磁爐物業(yè)管理擬請知名物業(yè)公司２４小時(shí)全天候效勞預(yù)計(jì)物業(yè)收費(fèi)：２０元//月加拿大高力國際物業(yè)管理作為物業(yè)管理參謀北京國茂物業(yè)管理喜來登酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)不超過３元//月備注地下一層被設(shè)定為精品廣場，有類犬之嫌一層與二層為商鋪預(yù)計(jì)明年底可交房該工程毗鄰河畔花園是１８００００別墅工程，已經(jīng)成為沈陽外籍人士聚集地之一，該工程的位于中街東面，位置不錯。租售率超過５０%入住客戶：華晨寶馬外方雇員該物業(yè)的１—４層已經(jīng)作為家具廣場啟用，裝潢品位不錯，開發(fā)商的定位是五星級酒店式公寓。注：資料來源：實(shí)地調(diào)查〔三〕寫字樓１、供給量大、空置率很高：沈陽的寫字樓市場這幾年開展得過于迅猛，造成非常高的空置率。表２-８沈陽１０家寫字樓入駐概況要項(xiàng)寫字樓名稱地址總建筑規(guī)?！硟r(jià)格或租金〔元/〕入駐率新港澳國際大廈北站路５１號２９層；２７０００５３；９５；１５５；１８８；２０５售價(jià)：８８００〔均價(jià)，按建面〕租金：１２５０元//年〔按套內(nèi)、包物業(yè)費(fèi)〕４０%方圓大廈悅賓街１號２２層４８０００７２，２００，３００售價(jià)：１３３００〔均價(jià)，按建面〕租金：１３００元//年〔按套內(nèi)、包物業(yè)費(fèi)〕７０%中韓大廈惠工街１２４號２６層４００００７２—１２０售價(jià)：８７００—９９００〔按建面〕租金：９９０—１２６０元//年〔按套內(nèi)、包物業(yè)費(fèi)〕２０%〔剛開盤〕銀基開展大廈大西路３３９號１３層１０１００１５０—２６５售價(jià)：５８００—６３００〔按建面〕租金：９００元//年〔按套內(nèi)、不包物業(yè)費(fèi)〕５０%奉天銀座友好街１９號２３層３６０套１９０００３０、５０為主、另有７６、８０、１０５售價(jià)：６７００〔寫字間均價(jià)〕１００００〔裙房商鋪〕租價(jià)：未定〔剛開盤〕百腦匯大廈南三好街和文翠路口２７層４００００７２、１５０售